Anotācija (ex-ante)

 Ir nepieciešams rast alternatīvus risinājumus, kā atjaunošanas procesu varētu strauji veicināt. Piemēram, to veikt kompleksā veidā vienlaicīgi atjaunojot vienotus daudzdzīvokļu māju kvartālus, jo kā secināms praksē, individuālu ēku atjaunošana šobrīd nedod nepieciešamo pienesumu energoefektivitātes mērķu sasniegšanā. Šāds risinājums varētu būt veiksmīgs Latvijas lielākajās pilsētās ar zemiem ēku atjaunošanas tempiem, kur ir šādi izteikti daudzdzīvokļu ēku mikrorajoni.

Kā norādīts judikatūrā, Likuma 6. panta otrajā daļā minētās obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības var netieši kalpot kā orientieris tam, kādi izdevumi dzīvojamai mājai ir nepieciešami. Izdevumu nepieciešamība izvērtējama katrā gadījumā individuāli, ņemot vērā konkrētā nekustamā īpašuma raksturu un vajadzības, kuras nevar izsmeļoši ietvert tiesību normās.[1]
Nereti, lai praksē veiktu kādus no darbiem, kas klasificējami kā darbi obligāto pārvaldīšanas darbību ietvaros un uzskatāmi par nepieciešamajiem izdevumiem, ir nepieciešams arī būvprojekts vai arī, lai tiktu izpildītas energoefektivitātes prasības pastāv nepieciešamība veikt ēkas energosertifikāciju, kas tai skaitā prasa zināmus finanšu līdzekļus. Līdz ar to, pārvaldniekam šādos gadījumos ar normatīvo aktu būtu jādod tiesības rīkoties ar kopības līdzekļiem bez kopības pilnvarojuma vai arī pārvaldnieks būtu tiesīgs veikt attiecīgās darbības par saviem līdzekļiem, pēcāk esot tiesīgs atprasīt tos no dzīvokļu īpašnieku kopības. Vienlaikus norādāms, ka minētais nav saistāms ar pārvaldnieka tiesībām kopības vārdā uzņemties finansiālas saistības (ņemt aizdevumus kopības vārdā un labā), jo Dzīvokļa īpašuma likuma 15.¹ pants nosaka, ka šādos gadījumos pārvaldniekam ir nepieciešams īpašs pilnvarojums.

Attiecībā uz pārvaldnieka tiesībām rīkoties kopības vārdā bez atsevišķa kopības pilnvarojuma saistībā ar darbu izpildi un nepieciešamiem izdevumiem, kas izriet no obligāti veicamām darbībām dzīvojamā mājā, norādāms uz tiesu praksi no kuras izriet, ka saskaņā ar Civillikuma 1071.pantu uz kopējo lietu gulošās nastas, apgrūtinājumi un lietas uzturēšanai vajadzīgie izdevumi jānes kopīpašniekiem samērīgi ar viņu daļām. Turklāt jēdziens „izdevumi” Civillikuma 1071.panta izpratnē saprotams visplašākā nozīmē. Tas aptver ne tikai kopējās lietas saglabāšanas un uzturēšanas izdevumus (šaurākā nozīmē), bet arī tās apsaimniekošanas, pārvaldīšanas, remonta, pārbūves (pārveidošanas), apdrošināšanas un citus izdevumus, kas saistīti ar kopējo lietu. Civillikuma 1071.pants regulē kopīpašnieku savstarpējās attiecības. Tomēr minētais pants attiecas ne tikai uz pašu kopīpašnieku taisītiem izdevumiem, bet arī tādiem izdevumiem, kurus kopējai lietai taisījusi trešā persona, ja šai personai, pamatojoties uz likumu vai līgumu, ir tiesība prasīt atlīdzību par šiem izdevumiem (sk. Grūtups A., Kalniņš E. Civillikuma komentāri. Trešā daļa. Lietu tiesības. Īpašums. Otrais papildinātais izdevums. Rīga: Tiesu namu aģentūra, 2002, 265.–266.lpp.). Civillikuma 866.pants kopsakarā ar Civillikuma 865.pantu noteic lietas īpašnieka pienākumu atlīdzināt jebkurai personai (izņemot personu, kas lietu dabūjusi noziedzīgā ceļā) tās taisītos lietai vajadzīgos jeb nepieciešamos izdevumus. Civillikuma 865.pants paredz, ka kādai lietai taisītie izdevumi ir vai nu nepieciešami, ar kuriem pašu tās būtību uztur vai aizsargā no pilnīgas bojā ejas, sabrukuma vai izpostījuma, vai derīgi, kas uzlabo lietu, un proti, pavairo ienākumu no tās, vai, beidzot, greznuma izdevumi, kas padara to tikai ērtāku, patīkamāku vai daiļāku.
Senāts savos spriedumos norāda, ka piekrīt tiesību doktrīnā izteiktajām atziņām, ka nepieciešamo izdevumu atlīdzināšanas noteikuma pamatā ir princips, ka lietas īpašniekam pašam ir pienākums izdarīt šos izdevumus, taču viņš to nav laikus darījis. Atbilstoši tam tiesības prasīt nepieciešamo izdevumu atlīdzību rodas, tiklīdz svešas lietas labā šādi izdevumi ir izdarīti un neatkarīgi no tā, vai starp pusēm pastāv līgums vai ne (sk. Višņakova G., Balodis K. Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Lietas; Valdījums; Tiesības uz svešu lietu. Rīga: Mans Īpašums, 1998, 26.lpp.). Kā jau minēts iepriekš anotācijā, atsaucoties uz judikatūrā izteiktajām atziņām, Likuma 6.panta otrajā daļā minētās obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības var netieši kalpot kā orientieris tam, kādi izdevumi dzīvojamai mājai ir nepieciešami, lai aizpildītu Civillikuma 865., 866. un 1071.pantā minētā jēdziena „nepieciešamie izdevumi” („lietas uzturēšanai vajadzīgie izdevumi”) saturu. Gadījumos, kad kādi izdevumi veikti ārpus Likuma 6.panta otrajā daļā uzskaitītajām obligāti veicamajām pārvaldīšanas darbībām, pats par sevi nav pamats atzīt, ka izdevumi nav bijuši nepieciešami [2].

[1] Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 2019.gada 13.jūnija spriedums lietā Nr. C28151308, SKC-22/2019).
[2] Skatīt Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 2020.gada 20.februāra spriedums lietā Nr. C28346016, SKC-195/2020 un Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 2020.gada 11.jūnija spriedums lietā Nr. C33505213, SKC-106/2020.


 

Ņemot vērā tiesu praksi un judikatūrā izteiktās atziņas, secināms, ka daudzos gadījumos pārvaldnieks ir tiesīgs izmantot kopības uzkrātos finanšu līdzekļus vai veikt darbus par saviem līdzekļiem, pēcāk esot tiesīgs prasīt atlīdzināt kopībai taisītos izdevumus par tādiem darbiem, kuru izpildē ieguldītie līdzekļi uzskatāmi par nepieciešamiem izdevumiem ņemot vērā dzīvojamās mājas īpašnieka bezdarbību situācijās kurās ieguldījumi dzīvojamās mājas turpmākai atbilstošai ekspluatācijai ir bijuši nepieciešami. Papildus norādāms, ka attiecībā uz kopības uzkrājumu izlietojumu, pārvaldniekam kā krietnam un kārtīgam pārvaldniekam jāņem vērā, ka jebkurai rīcībai ar dzīvokļu īpašnieku kopības līdzekļiem jānotiek atbilstoši kopības uzdotajam pārvaldīšanas uzdevumam un piešķirtajam pilnvarojumam. Gadījumā, kad dzīvokļu īpašnieku kopība ir uzkrājusi līdzekļus noteiktam mērķim, piemēram, dzīvojamās mājas uzlabošanai, pārvaldnieks citiem mērķiem minētos līdzekļus var izlietot tikai, ja tam iepriekš ir saņemts atbilstošs kopības pilnvarojums [1].
Likumprojektā ietvertais risinājums paredz, ka dzīvojamās mājas pārvaldnieks, kā dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības likumiskais pārstāvis, būtu tiesīgs kopības vārdā ierosināt būvniecību, kā arī veikt citas nepieciešamās darbības būvniecības procesa īstenošanai. Līdz ar to, lai arī šā Likumprojekta primārais mērķis ir veicināt tieši energoefektivitātes uzlabošanu ēkās, grozījumi paredz iespēju pārvaldniekam ierosināt darbus dzīvojamā mājā attiecībā uz būvniecības procesu plašākā izpratnē.
Lai nodrošinātu šādu pārvaldnieka darbību tiesiskumu, kas būtu vērsts uz pārvaldīšanas principu ievērošanu, piemēram, pēc iespējas optimālu pārvaldīšanas darba metožu izvēle, tajā skaitā optimālu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu veidošanu, samērojot tos ar dzīvojamās mājas īpašnieka maksātspēju, Likumprojekts paredz dzīvokļu īpašniekiem zināmus aizsardzības mehānismus, kas saistīti ar Pārvaldnieka pieņemtā lēmuma tiesiskumu. Lai pārvaldnieks varētu realizēt tam ar Likumprojektu dotās tiesības saistībā ar būvniecības procesa īstenošanu, ir jāizpildās noteiktiem priekšnoteikumiem:
1) Pārvaldnieks par savu ieceri ir sasaucis kopsapulci vai organizējis aptauju un tā abas reizes nav bijusi lemttiesīga (kopsapulcē vai aptaujā nav piedalījušies dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk par pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem vai vairāk par vienu trešdaļu atkārtotas kopsapulces vai aptaujas gadījumā). Likumprojektā ietvertā kārtība ar kuru Likuma 14. pants papildināms ar desmito daļu paredz, ka pārvaldniekam sākotnēji jāsasauc kopsapulce vai jāorganizē aptauja. Ja tā nav lemttiesīga, pārvaldnieks mēneša laikā ir tiesīgs sasaukt atkārtotu kopsapulci vai organizēt atkārtotu aptauju, kas īstenojama pēc Dzīvokļa īpašuma likuma noteikumiem attiecībā uz atkārtotām kopsapulcēm un atkārtotām aptaujām.
2) Pārvaldnieka iecere (kopsapulce vai aptauja) ir izveidota izmantojot Būvniecības informācijas sistēmu, tādējādi nodrošinot pārvaldnieka rīcības izsekojamību un nodrošinoties pret ļaunprātīgu rīcību.


Ņemot vērā, ka atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma regulējumam atkārtotas kopsapulces un aptaujas ir izveidojamas gan Būvniecības informācijas sistēmā, kā arī tās ir iespējams veidot neizmantojot Būvniecības informācijas sistēmu, Likumprojektā ir ietverta atruna par to, ka atkārtotas kopsapulces vai aptaujas gadījumā piemērojami Dzīvokļa īpašuma likuma noteikumi par atkārtotajām kopsapulcēm un aptaujām tiktāl, ciktāl tie nav pretrunā ar šajā likumā noteikto, ar to saprotot, ka šā Likuma kārtībā sasauktās kopsapulces vai organizētās aptaujas izveidojamas izmantojot tikai Būvniecības informācijas sistēmu, neparedzot alternatīvu kāda tā ir Dzīvokļa īpašuma likumā. Tas saistāms ar jau anotācijā iepriekš minēto mērķi - nodrošināties pret ļaunprātīgu rīcību kā rezultātā varētu tikt veidotas fiktīvas kopsapulces vai aptaujas.

Attiecībā uz Likumprojektā iekļauto pārvaldnieka pienākumu, papildinot Likuma 14. pantu ar divpadsmito daļu, norādāms, ka Augstākā tiesa ir taisījusi spriedumus attiecībā uz jautājumu par pārvaldnieka atbildību pret kopību par tam uzdoto pienākumu nepildīšanu, norādot, kādos gadījumos uzskatāms, ka pārvaldnieks būtu atbrīvojams no atbildības pret kopību - no savas puses rīkojoties ar pienācīgu rūpību savu pielīgto pienākumu izpildē, veicot visas nepieciešamās darbības.  Piemēram, lietā, kurā tiesa skatījusi Dzīvojamās mājas pārvaldnieka atbildību par neattaisnojamu bezdarbību un konkrētāk, vērtējot atbildību par kopības lēmuma pieņemšanas pienācīgu iniciēšanu norādīts, ka pārvaldnieks atbrīvots no atbildības tad, ja pārvaldnieks no savas puses veicis visas nepieciešamās darbības, atbilstoši informējis kopību, kas balsojusi – "pret" [2]. Ņemot vērā iepriekš minēto, pārvaldnieka atbildība, Likumprojektā apzīmējama ar jau Civillikumā lietoto klauzulu attiecībā uz uzdoto pienākumu izpildi, tos pildot ar tādu rūpību un čaklību, kādu var sagaidīt no krietna un rūpīga saimnieka [3]. Minētā ģenerālklauzula šā Likumprojekta izpratnē paredz pārvaldnieka pienākumu, ne tikai sasaukt kopsapulci vai organizēt aptauju, bet arī piedāvāt dzīvokļu īpašniekiem atbilstošākos risinājumus attiecīgo darbu veikšanā, turklāt izvērtējot piedāvāto risinājumu finansiālo ietekmi un apmēru, kā arī kvalitāti u.tml. Līdz ar to, Likumprojektā pārvaldniekam paredzētais pienākums, papildinot Likuma 14. pantu ar divpadsmito daļu, ir izskaust formālu kopsapulču sasaukšanu vai aptauju organizēšanu.

Attiecībā uz kvartālu siltināšanas pieeju norādāms, ka ieguvumi no šādas kvartālu siltināšanas ir, piemēram,  uzlabota arī kvartālu infrastruktūra, t.sk. veicot iekšējo pagalmu uzlabojumus, piemēram, ielu, gājēju un velo celiņu, automašīnu stāvvietu, elektroauto uzlādes vietu, publiskā apgaismojuma, bērnu rotaļu laukumu un atkritumu novietņu izvietošanu.
Papildus norādāms, ka jau šobrīd, lai veicinātu sērijveida daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku atjaunošanu un energoefektivitātes paaugstināšanu, nodrošinot kvalitatīvus tipveida risinājumus pēc Ekonomikas ministrijas pasūtījuma ir izstrādāts tipveida projekts 103.sērijas daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas atjaunošanai un energoefektivitātes paaugstināšanai. Paredzams, ka šādi tipveida risinājumi 2025. gadā būs pieejami tostarp 316. un 602. sērijai.

[1] Augstākās tiesas Senāta 2020.gada 5.maija spriedumu lietā Nr.SKC-172/2020.
[2] Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta  2019.gada 16.oktobra spriedums SKC-248/2019, 7.punkts.
[3] Skatīt piemēram, Civillikuma 1646. un 2250. pantu.