Anotācija (ex-ante)

1. Situācijā, kurā dzīvokļu īpašnieku kopība gūst ieņēmumus no iepriekš minētajām darbībām, ir saskatāmas saimnieciskās darbības pazīmes, jo ieņēmumi visbiežāk ir regulāri un sistemātiski, piemēram, iznomājot vietu uz ēkas sienas reklāmas laukumam gada garumā. Ņemot vērā, ka tiek veikta saimnieciskā darbība, attiecīgajam subjektam (dzīvokļu īpašnieku kopībai) atbilstoši normatīvajiem aktiem ir pienākums kārtot grāmatvedību. Šobrīd praksē dzīvojamās mājas pārvaldnieks, kā kopības pilnvarotā persona un tai skaitā pakalpojuma sniedzējs dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, šādus ieņēmumus iekļauj savā bilancē. Ņemot vērā, ka tie ir dzīvokļu īpašnieku kopības ieņēmumi, praksē tie dzīvokļu īpašnieku kopībai tiek nodoti dažādos veidos. Piemēram, šie ieņēmumi kalpo kā atvieglojumi pārvaldīšanas maksai gūto ieņēmumu apmērā vai arī tie tiek novirzīti tālāk kopības uzkrājumu fondā. Šādi ieņēmumi nav atzīstami par pārvaldnieka ieņēmumiem un tiem ir jāuzrādās tieši kā dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības, kura veic saimniecisko darbību, ieņēmumiem.
Taču šobrīd dzīvokļu īpašnieku kopībām atsevišķa grāmatvedība par gūtajiem ieņēmumiem netiek kārtota, attiecīgi gūtie ieņēmumi parādās tieši pārvaldnieka jeb uzņēmuma, kas sniedz pārvaldīšanas pakalpojumu, gada pārskatā.
Ņemot vērā minēto, ir nepieciešams, lai dzīvokļu īpašnieku kopība kā saimnieciskās darbības veicējs, kārtotu savu grāmatvedību par gūtajiem ieņēmumiem. Vienlaikus pastāv problemātika attiecībā uz šādu ieņēmumu administrēšanu, t.i., grāmatvedības izmaksas nereti pārsniedz pašus gūtos ieņēmumus, tādējādi veidojas nesamērīgs administratīvais slogs dzīvokļu īpašnieku kopībai. Vienlaikus šāda ieņēmumu gūšana ir atbalstāma, ņemot vērā, ka tas vairo finanšu līdzekļu uzkrājumu dzīvojamā mājā, tādējādi veicina ēku uzturēšanu un dzīvokļu īpašnieku kopību finansiālo rocību.
Atbilstoši dzīvojamo māju pārvaldnieku sniegtajai informācijai, no 2011 aptaujātajām daudzdzīvokļu dzīvojamām ēkām (dzīvokļu īpašnieku kopībām) visvairāk ir tādu kopību, kuru ieņēmumi gadā ir līdz 300 euro. Savukārt 53 gadījumos ieņēmumi ir lielāki par 1000 euro.

2. Neskatoties uz iepriekš minēto, šobrīd pastāv zināmi šķēršļi dzīvokļu īpašnieku kopībai atvērt savu kontu kredītiestādē. Konta atvēršana kredītiestādē ir apgrūtināta, jo kredītiestādēm klienta identificēšanai ir nepieciešams tā reģistrācijas numurs, kā arī, lai varētu ērti un droši pārliecināties par dzīvokļu īpašnieku kopības esamību un to pārstāvēt tiesīgajām personām. Līdz ar to dzīvokļu īpašnieku kopības darbība civiltiesiskajā apritē bez sava konta kredītiestādē šobrīd ir ierobežota.
Arī Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomes pārstāvji ir norādījuši, ka dzīvokļu īpašnieku kopības un tās pārstāvju reģistrācija būtiski atvieglotu spriedumu izpildi gadījumos, kad piedziņa būtu vēršama uz kopības mantu.
Alternatīvs risinājums iepriekš minētajam ir pilnvaras un citi privāttiesiski dokumenti, kas kalpo kā pamats personas tiesībām pārstāvēt tiesību subjektu. Taču šāds risinājums tiek uzskatīts par nedrošu, kas trešajām personām, kurām ar subjektu jāsadarbojas, radīs pamatu šādus riskus neuzņemties vai padarīs pārbaudes pirms sadarbības uzsākšanas nevajadzīgi ilgas un sarežģītas.

 

1. Risinājums attiecībā uz dzīvokļu īpašnieku kopības gūtajiem ieņēmumiem no saimnieciskās darbības paredz divus aspektus - dzīvokļu īpašnieku kopības reģistrēšanās kā nodokļu maksātājam un grāmatvedības kārtošana, ja gūtie ieņēmumi sasniedz noteiktu apmēru.

Dzīvokļu īpašnieku kopības pienākums reģistrēties kā nodokļu maksātājam
Pastāv nepieciešamība pēc saprātīga sliekšņa attiecībā uz ieņēmumu apmēru dzīvokļu īpašnieku kopībai no veiktās saimnieciskās darbības, līdz kuram nebūtu jāreģistrē saimnieciskā darbība un attiecīgi jākārto grāmatvedība.
Kā tas izriet no statistikas par dzīvokļu īpašnieku kopību ieņēmumu apmēru no veiktās saimnieciskās darbības, šāds minētais slieksnis likumprojektā tiek noteikts divu minimālo mēnešalgu apmērā. Attiecīgi, ja ieņēmumi pārskata gadā pārsniedz noteikto slieksni, dzīvokļu īpašnieku kopībai ir pienākums reģistrēties Valsts ieņēmumu dienestā kā nodokļu maksātājam.
Likumprojektā ietvertā tiesību norma nosaka, ka Dzīvokļu īpašnieku kopībai, atbilstoši nodokļu normatīvajos aktos noteiktajam, ir pienākums reģistrēties Valsts ieņēmumu dienestā kā nodokļu maksātājam, ja ieņēmumi pārskata gadā no saimnieciskās darbības pārsniegs divas valstī noteiktās minimālās mēneša darba algas. Tiesību normā ietvertā atsauce, kas norāda pienākumu reģistrēties atbilstoši nodokļu normatīvajos aktos noteiktajam paredz, ka reģistrācijas kārtība un termiņi izriet no Ministru kabineta 2015. gada 22. septembra noteikumiem Nr.537 “Noteikumi par nodokļu maksātāju un nodokļu maksātāju struktūrvienību reģistrāciju Valsts ieņēmumu dienestā” (turpmāk – MK noteikumi Nr.537), ņemot vērā, ka minētie noteikumi jau šobrīd nosaka šādus termiņus Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistrā (turpmāk – Uzņēmumu reģistrs) nereģistrētiem tiesību subjektiem (skat. noteikumu 5.2. punktu). Tādējādi šādu termiņu varētu paredzēt arī minētajos noteikumos attiecībā uz dzīvokļu īpašnieku kopībām kurām jāreģistrējas kā nodokļu maksātājam pēc tam, kad ir sasniegts Likumprojektā noteiktais ieņēmumu slieksnis.
Līdz brīdim, kad spēkā stāsies attiecīgi grozījumi MK noteikumos Nr.537, lai dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrētu kā nodokļu maksātāju, pārvaldnieks vai pilnvarotā persona Valsts ieņēmumu dienesta Elektroniskās deklarēšanas sistēmā iesniedz aizpildītu “Nodokļu maksātāja (cita subjekta) reģistrācijas lapu” (MK noteikumu Nr.537 2.pielikums), aile “Nosaukums” norādot dzīvokļu īpašnieku kopības adresi, ailē “Atrašanās vietas adrese (juridiskā adrese)” norādot konkrēto ēku un ēkas kadastra apzīmējumu. Līdz attiecīgo grozījumu spēkā stāšanās brīdim, laika posms kādā izpildāms pienākums piemērojams analoģiski jau šobrīd MK noteikumu Nr.537 5.2. punktā noteiktajam 10 dienu termiņam, kas tiek attiecināts uz subjektiem, kas nav reģistrējami Uzņēmumu reģistrā.

Grāmatvedības kārtošana dzīvokļu īpašnieku kopībai
Atbilstoši jau spēkā esošajai tiesību normai (Dzīvokļa īpašuma likuma 15.³ panta astotā daļa), pārvaldnieka (kā kapitālsabiedrības) valdes loceklis ir uzskatāms arī par kopības, kas veic saimniecisko darbību, valdes locekli un tāpēc tas nav uzskatāms par ārpakalpojuma sniedzēju Grāmatvedības likuma izpratnē.
Attiecībā uz atbildības aspektu norādāms, ka atbilstoši Grāmatvedības likumam par grāmatvedības kārtošanu atbildīga ir kapitālsabiedrības valde. Ņemot vērā, ka Dzīvokļa īpašuma  likuma 15.³ astotās daļas izpratnē par kopības kā juridiskas personas valdi, tostarp, grāmatvedības jomā, ir uzskatāma kapitālsabiedrības valde, līdz ar to pārvaldnieka (kapitālsabiedrības) valde ir atbildīga par kopības grāmatvedības kārtošanu.
Papildus grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā, veicami grozījumi arī Grāmatvedības likumā, lai nostiprinātu dzīvokļu īpašnieku kopību kā tiesību subjektu uz kuru attiecināms Grāmatvedības likums.

2. Risinājums paredz, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai tiek piešķirts identificējošs numurs (identifikators), kas kalpotu tam, lai atvieglotu dzīvokļu īpašnieku kopību darbību civiltiesiskajā apritē, piemēram, tā spētu atvērt kontu kredītiestādē.

Identifikatora piešķiršanas kārtība
 Identifikatoru dzīvokļu īpašnieku kopībai Būvniecības informācijas sistēmā piešķir Būvniecības valsts kontroles birojs kā attiecīgās sistēmas pārzinis. Piešķirtajam identifikatoram (11 zīmju numuram) ir jābūt unikālam. Tas nevar sakrist ar Uzņēmumu reģistra piešķirto reģistrācijas numuru vai Valsts ieņēmumu dienesta piešķirto nodokļu maksātāja kodu.
Valsts zemes dienests jau šobrīd nodod Būvniecības valsts kontroles birojam aktuālos Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas datus, līdz ar to Būvniecības valsts kontroles birojs jau šobrīd iegūst visus Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētos datus, tai skaitā datus par dzīvojamās mājas sadali dzīvokļa īpašumos, un var veikt datu analīzi secinājumu izdarīšanai par dzīvokļu īpašnieku kopības izveidošanās brīdi.
Attiecībā uz jau ekspluatācijā esošām dzīvojamām mājām tiek noteikts pārejas periods kādā tiek piešķirts identifikators.
Līdz ar to, identifikators tiek piešķirts ikvienai dzīvokļu īpašnieku kopībai, t.i., gan jau esošām kopībām, gan tādām, kas rodas no jauna uzbūvētās ēkās, kas tiek sadalītas dzīvokļu īpašumos. Šāda identifikatora piešķiršana no dzīvokļu īpašnieku kopības puses neprasa nekādu aktīvu rīcību.

Informācija (ziņas) par dzīvokļu īpašnieku kopību
Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrs par kopību satur šādas ziņas: kopības nosaukums; identifikators; pārstāvis (pārvaldnieks).
Par kopības identifikatoru aprakstīts iepriekš anotācijā. Dzīvokļu īpašnieku kopībai nosaukuma piešķiršanu nodrošina Būvniecības informācijas sistēma. Likumprojekts nosaka kārtību kādā veidojams nosaukums. 
Par dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvi uzskatāms dzīvojamās mājas pārvaldnieks. Pārvaldnieks dzīvokļu īpašnieku kopību pārstāv kā likumiskais pārstāvis (Dzīvokļa īpašuma likuma 15.¹ pants). Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā informācijas sadaļā "pārvaldnieks" tiek norādīts tāds pārvaldnieks, kas ir reģistrēts Būvniecības valsts kontroles biroja vestajā dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā. Tā ir persona, kas Būvniecības valsts kontroles birojam iesniegusi aktuālu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu. Šādu kārtību nosaka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 18. pants. Norādāms, ka ierakstiem, attiecībā uz to, kurš uzskatāms par konkrētās dzīvojamās mājas pārvaldnieku (dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvi) likumprojektā nav paredzēts konstitutīvs (tiesības radošs) raksturs. Dzīvojamās mājas pārvaldnieks kā dzīvokļu īpašnieku kopības likumiskais pārstāvis savas tiesības neiegūst ar ieraksta izdarīšanas brīdi, bet gan ar brīdi, kad dzīvokļu īpašnieku kopība lemj par pārvaldnieka iecelšanu un atcelšanu no uzdevuma izpildes atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma un Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma regulējumam.
Rezultātā Būvniecības informācijas sistēmā trešajām personām ir publiski pieejama un ticama informācija par dzīvokļu īpašnieku kopību - tās nosaukumu, identifikatoru un pārstāvi (pārvaldnieku).

Patieso labuma guvēju noskaidrošanas nepieciešamība
Dzīvokļu īpašnieku kopība kā tiesību subjekts iesaistās civiltiesiskajā apritē, tā spēj uzņemties saistības un būt par darījumu partneri. Vienlaikus dzīvokļu īpašnieku kopība nav ne  juridiska persona, ne juridisks veidojums.
Kā norādījusi Augstākā tiesa savā 2019. gada 12. decembra spriedumā SKC-109/2019, aplūkojot dzīvokļu īpašnieku kopības tiesībsubjektību, tad dzīvokļu īpašnieku kopība ir īpaša veida (sui generis) tiesību subjekts – sabiedrība, kura pilnībā neatbilst kādam no Latvijas civiltiesībās jau atzītajiem tiesību subjektu veidiem. Vienlaikus dzīvokļu īpašnieku kopībai ir līdzīgas iezīmes ar tādiem tiesību subjektu veidiem kā biedrības un kapitālsabiedrības, kā arī civiltiesiskās sabiedrības (atbilstoši izpratnei par sabiedrības līgumu Civillikuma regulējuma kontekstā).
Dzīvokļa īpašuma likumā, attiecībā uz atsevišķām darbībām no dzīvokļu īpašnieku kopības puses, tā tiek pielīdzināta darba devējam, gadījumos, kad tā neveic saimniecisko darbību, bet nodarbina fizisko personu. Kā arī, nodokļu tiesību un administratīvās atbildības jomā, dzīvokļu īpašnieku kopība ir pielīdzināma juridiskajai personai.
Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likumā (turpmāk – NILLTPFNL) dzīvokļu īpašnieku kopība netiek skaidri identificēta kā subjekts, uz kuru attiektos prasība par patiesā labuma guvēja atklāšanu. Taču, ņemot vērā iepriekš minēto par dzīvokļu īpašnieku kopības iesaisti ekonomiskajā apritē un to, ka dzīvokļu īpašnieku kopība jau šobrīd iesaistās tiesiskos darījumos, piemēram, par komunālo pakalpojumu piegādi, dzīvokļu īpašnieku kopība ir uzskatāma par darījuma pusi un tai pastāv pienākums izpildīt prasību par patieso labuma guvēju noskaidrošanu un atklāšanu.
Likumprojekts paredz noteikt kārtību, kādā dzīvokļu īpašnieku kopībai jāsniedz Uzņēmumu reģistrā ziņas par savu patieso labuma guvēju. Norādāms, ka minētās ziņas ir publiski pieejamas.

Dzīvokļu īpašnieku kopību patieso labuma guvēju noskaidrošanas process
Lai dzīvokļu īpašnieku kopībām kā tiesību subjektam piemērotu no NILLTPFNL izrietošo pienākumu noskaidrot un atklāt to patieso labuma guvēju, tās ir nepieciešams pielīdzināt kādam no subjektiem, kuram no NILLTPFNL izriet pienākums noskaidrot un atklāt patieso labuma guvēju. Kā jau minēts iepriekš, dzīvokļu īpašnieku kopība pēc savas būtības nav ne juridiska persona, ne juridisks veidojums un atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 15. pantam ir tiesību subjekts. Dzīvokļu īpašnieku kopības, skatoties no NILLTPFNL perspektīvas, vairāk atbilst juridiskai personai, nevis juridiskajam veidojumam. Attiecīgi Likumprojekts paredz, ka dzīvokļu īpašnieku kopības patiesā labuma guvēja noskaidrošanā piemēro NILLTPFNL 1. panta 5. punkta a) apakšpunktā ietverto definīciju – dzīvokļu īpašnieku kopības patiesais labuma guvējs ir fiziskā persona, kurai tiešas vai netiešas līdzdalības veidā pieder vairāk nekā 25 procenti no dzīvokļu īpašnieku kopības vai kura to tiešā vai netiešā veidā kontrolē. 25 procentu slieksnis nosakāms pēc dzīvokļu īpašumu skaita attiecīgajā dzīvojamajā mājā.  Piemēram, ja dzīvojamā māja sastāv no 3 dzīvokļu īpašumiem un katrs no tiem pieder atsevišķai fiziskai personai, dzīvokļu īpašnieki ir uzskatāmi par dzīvokļu īpašnieku kopības patiesajiem labuma guvējiem. Jāuzsver, ka vairumā gadījumu dzīvojamās mājas sastāv no daudziem dzīvokļu īpašumiem, tāpēc patieso labuma guvēju noteikšana pēc procentuālā sliekšņa būs iespējama tikai atsevišķos gadījumos.
Savukārt dzīvokļu īpašnieku kopības patiesais labuma guvējs noskaidrojams un atklājams NILLTPFNL 18.¹ un 18.² pantā noteiktajā kārtībā. Minētā kārtība paredz gan paša patiesā labuma guvēja pienākumu atklāties dzīvokļu īpašnieku kopībai, ja tam ir pamats uzskatīt sevi par attiecīgās dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju atbilstoši NILLTPFNL 1. panta 5. punkta a) apakšpunktā ietvertajai definīcijai, gan dzīvokļu īpašnieku kopības pienākums pārbaudīt tai iesniegto informāciju, kā arī pašai noskaidrot savu patieso labuma guvēju. Dzīvokļu īpašnieku kopībai ir pienākums savu patieso labuma guvēju noskaidrot un atklāt pirms stāšanās civiltiesiskās attiecībās ar trešajām personām. Ar stāšanos civiltiesiskajās attiecībās saprot jebkura tiesiska darījuma noslēgšanu ar trešo personu, piemēram, līguma slēgšanu par komunālo pakalpojumu piegādi vai sadarbību ar kādu no NILLTPFNL 3. panta pirmajā daļā uzskaitītajiem likuma subjektiem, tostarp kredītiestādēm.
Ņemot vērā, ka dzīvokļu īpašnieku kopības ir jau pastāvoši tiesību subjekti, kas veidoti uz likuma pamata, tie nav reģistrēti un arī nebūtu jābūt reģistrētiem kādā no Uzņēmumu reģistra vestajiem reģistriem. Tāpēc kā risinājums izvēlēts ziņas par patiesajiem labuma guvējiem reģistrēt Juridisko veidojumu patieso labuma guvēju reģistrā. Lai Juridisko veidojumu patieso labuma guvēju reģistrā varētu identificēt dzīvokļu īpašnieku kopību, tā tiek identificēta pēc tā paša identifikatora, kuru tai pirms tam jau piešķīris Būvniecības valsts kontroles birojs. Informācija tiks reģistrēta likuma “Par Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistru” 8.2A nodaļā paredzētajā kārtībā un par informācijas reģistrāciju maksājama valsts nodeva Ministru Kabineta noteikumos paredzētajā apmērā. Izmaksas, kas saistītas ar ziņu reģistrēšanu un aktualizēšanu Uzņēmumu reģistrā sedz dzīvokļu īpašnieku kopība.
Dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvība Uzņēmumu reģistrā tiek īstenota Dzīvokļa īpašuma likuma 15.¹ pantā noteiktajā kārtībā. Informāciju par dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju Uzņēmumu reģistrā iesniedz pārvaldnieks vai, ja tāda nav, pilnvarotais pārstāvis. Pilnvarotais pārstāvis pieteikumam pievieno pilnvaru, kas apliecina viņa tiesības rīkoties kopības vārdā. Ja dzīvokļu īpašnieku kopībai nav ne pārvaldnieka, ne pilnvarotā pārstāvja, pieteikumu Uzņēmumu reģistram paraksta visi dzīvokļu īpašnieki.

Prezumpcija par pārvaldnieku kā dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju
Kā jau tika norādīts iepriekš, dzīvokļu īpašnieku kopības patiesā labuma guvēja noskaidrošanā piemēro NILLTPFNL 1. panta 5. punkta a) apakšpunktā ietverto definīciju, kas tostarp noteic, ka patiesais labuma guvējs ir fiziskā persona, kura īsteno tiešu kontroli pār dzīvokļu īpašnieku kopību. Ņemot vērā, ka tikai retos gadījumos dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju būs iespējams noskaidrot pēc procentuālā sliekšņa, kā arī, ņemot vērā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā noteiktās pārvaldnieka tiesības un pienākumus, Likumprojekts paredz prezumpciju par pārvaldnieku kā dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju. Proti, Likumprojektā iekļautā Dzīvokļa īpašuma likuma 15.⁵ panta piektā daļa paredz prezumpciju par pārvaldnieku kā dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju, ja dzīvojamo māju pārvalda un dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībās ar trešajām personām pārstāv pārvaldnieks un nav iespējams noskaidrot nevienu citu fizisko personu, kura atbilst patiesā labuma guvēja definīcijai. Šādā gadījumā pārvaldnieka patiesā labuma guvēja statuss izriet no tiešas kontroles pār dzīvokļu īpašnieku kopību.
Savukārt Likumprojektā iekļautā Dzīvokļa īpašuma likuma 15.⁵ panta sestajā daļā noteiktais “tiek īstenota kontrole pār dzīvokļu īpašnieku kopību, izriet attiecīgi tikai no pārvaldnieka statusa” saprotams, ka dzīvojamā mājas pārvaldnieks darbojas tikai dzīvokļu īpašnieku kopības dotā pilnvarojuma apjomā un viņa patiesā labuma guvēja statuss neizriet no citiem apstākļiem. Šādā gadījumā dzīvokļu īpašnieku kopībai nav jāsniedz Uzņēmumu reģistram ziņas par pārvaldnieku kā dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju. Arī Juridisko veidojumu patieso labuma guvēju reģistrā šādā gadījumā ziņas par dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju neparādīsies.
Trešās personas, stājoties civiltiesiskajās attiecībās ar dzīvokļu īpašnieku kopību un konstatējot, ka Juridisko veidojumu patieso labuma guvēju reģistrā nav reģistrētas ziņas par dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju, par tās patieso labuma guvēju uzskatīs pārvaldnieku. Ja dzīvojamās mājas pārvaldnieks nav fiziska persona, bet, piemēram, juridiska persona, trešās personas par dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju uzskata attiecīgā pārvaldnieka izpildinstitūciju. Uzsverams, ka prezumpciju par pārvaldnieku kā dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju ir piemērojama tikai gadījumā, ja Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā ir reģistrētas ziņas par dzīvojamās mājas pārvaldnieku. Ja dzīvojamajai mājai ir iecelts pārvaldnieks, bet ziņas par to nav reģistrētas attiecīgajā reģistrā, informācija par dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju ir reģistrējamas Juridisko veidojumu patieso labuma guvēju reģistrā vai arī Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā ir reģistrējamas ziņas par dzīvojamās mājas pārvaldnieku.
Jautājumā par dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju atklāšanu ir pieļaujama atkāpe no ierastās kārtības, kurā juridiskā persona vai juridiskais veidojums (vai tiem pielīdzinātie subjekti) atklāj savus patiesos labuma guvējus. Pirmkārt, dzīvokļu īpašnieku kopībai ir raksturīga sadrumstalota īpašumtiesību struktūra, kas nozīmē, ka lielākajā daļā gadījumu dzīvokļu īpašnieku kopības patiesos labuma guvējus, balstoties uz dzīvojamajā mājā esošo dzīvokļu īpašumu skaitu, nebūs iespējams noteikt. Otrkārt, jāņem vērā pārvaldnieka būtiskā loma dzīvojamo māju apsaimniekošanā un pārstāvībā attiecībās ar trešajām personām. Tā kā Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā jau ir reģistrētas ziņas par dzīvojamās mājas pārvaldnieku, un tās ir brīvi un nepastarpināti pieejamas ikvienam, nav nepieciešams šo informāciju dublēt Uzņēmumu reģistra vestajā Juridisko veidojumu patieso labuma guvēju reģistrā, ja dzīvokļu īpašnieku kopības patiesais labuma guvējs ir pārvaldnieks. Šādā veidā tiek novērsts lieks administratīvais slogs dzīvokļu īpašnieku kopībai.

Pārejas periods ziņu par dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju atklāšanai
Likumprojekts paredz pārejas periodu līdz 2026. gada 1. aprīlim, kurā Būvniecības valsts kontroles birojs Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā reģistrē dzīvokļu īpašnieku kopības, kas izveidotas līdz šā likuma spēkā stāšanās brīdim. Savukārt reģistrētajām dzīvokļu īpašnieku kopībām līdz 2026. gada 1. oktobrim jāiesniedz Uzņēmumu reģistrā pieteikumu ziņu reģistrācijai par tās patieso labuma guvēju. Pārejas noteikumu 14. punktā minētais pienākums sniegt ziņas par dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju nenozīmē vien formālu pienākuma izpildi. Respektīvi, ziņas uzskatāmas par sniegtām, kad tās ir ierakstītas Juridisko veidojumu patieso labuma guvēju reģistrā. Minētās ziņas nav jāsniedz tām dzīvokļu īpašnieku kopībām, uz kurām piemērojama prezumpcija par pārvaldnieku kā dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju.

Tiesiskās sekas neizpildot pienākumu par patieso labuma guvēju noskaidrošanu
Likumprojekts paredz, ka, ja nav piemērojama prezumpcija par pārvaldnieku kā dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju, dzīvokļu īpašnieku kopībai ir jānoskaidro un jāatklāj tās patiesais labuma guvējs. Neizpildot ar Likumprojektu noteikto pienākumu, var iestāties tiesiskās sekas, kas izpaužas kā apgrūtināta iespēja dzīvokļu īpašnieku kopībām pilnvērtīgi iesaistīties civiltiesiskajā apritē, piemēram, slēgt privāttiesiskus darījumus ar trešajām personām, jo nebūs noskaidrots un Uzņēmumu reģistrā reģistrētas ziņas par tās patiesajiem labuma guvējiem.
Papildus norādāms, ka Krimināllikuma 195.¹ pantā ir paredzēta kriminālatbildība par apzinātu ziņu nesniegšanu un nepatiesu ziņu sniegšanu par patieso labuma guvēju.

Informācijas glabāšana par dzīvokļu īpašnieku kopībām
Atbilstoši NILLTPFNL 18.⁶ panta piektajai daļai, informācijai par juridisko veidojumu patiesajiem labuma guvējiem ir jābūt pieejamai reģistrā piecus gadus no brīža, kad reģistrētas ziņas par juridiskā veidojuma patiesā labuma guvēja statusa izbeigšanos (brīdis kad izbeidzas dzīvokļu īpašnieku kopība). No iepriekš minētā izriet arī papildus aspekti, kas jānodrošina attiecīgo prasību izpildei- Būvniecības valsts kontroles birojs nodod informāciju Uzņēmumu reģistram par dzīvokļu īpašnieku kopības izbeigšanās faktu, lai Uzņēmumu reģistrs ievērotu iepriekš minēto piecu gadu termiņu attiecībā uz informācijas glabāšanu. Informācijas nodošana norisināsies kā automatizēts process veidojot datu servisus no kuriem Uzņēmumu reģistrs spēs izgūt nepieciešamos datus attiecībā uz kopības izbeigšanās faktu.
Papildus norādāms, ka patiesā labuma guvēja statuss ne vienmēr izbeidzas ar kopības izbeigšanos. Kopība var turpināt pastāvēt, taču patiesie labuma guvēji var mainīties, ņemot vērā, ka arī dzīvokļu īpašnieku kopības (tās dalībnieku - dzīvokļu īpašnieku) sastāvs ir mainīgs. Līdz ar to ir nepieciešams sekot līdz patiesā labuma guvēju sastāva izmaiņām un šādu izmaiņu gadījumā pieteikt ziņu reģistrāciju Uzņēmumu reģistrā.
Likumprojekts nosaka, ka ziņas par dzīvokļu īpašnieku kopību, kas izbeigusies, tiek uzglabātas Būvniecības informācijas sistēmā piecus gadus no tās izbeigšanās brīža. Esošās ziņas, kas līdz kopības pastāvēšanai par to tika publiskotas, joprojām ir publiski redzamas, vienlaikus tiek veikta atzīme, ka kopība kā tiesību subjekts vairs nepastāv un attiecīgais datums, kad dzīvokļu īpašnieku kopība izbeigusies. Datu glabāšanas mērķis un to glabāšanas ilgums saistīts ar NILLTPFNL 18.⁶ panta piekto daļu, kur noteikts, ka informācija par juridisko veidojumu patiesajiem labuma guvējiem ir pieejama reģistrā piecus gadus no brīža, kad reģistrētas ziņas par juridiskā veidojuma patiesā labuma guvēja statusa izbeigšanos. Līdz ar to, šo datu uzglabāšanu Būvniecības informācijas sistēmā ir nepieciešams salāgot ar datu uzglabāšanas ilgumu Juridisko veidojumu patieso labuma guvēju reģistrā.

Dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvja rīcība ar kopības kontu
Dzīvokļu īpašnieku kopībai jāvienojas ar pārvaldnieku vai tās pilnvaroto personu par tiesību apjomu kādā tas var darboties ar kontu un tajā esošajiem finanšu līdzekļiem. Tiesību norma paredz, ka pārvaldnieks ar likumiskā pārstāvja tiesībām rīkojas ar kontu, attiecībā pret trešajām personām bez ierobežojumiem, t.i., no trešo personu puses, piemēram, kredītiestādes kurā atvērts konts, netiek vērtēts starp dzīvokļu īpašnieku kopību un pārvaldnieku esošais ierobežojumu apjoms.
Gadījumos, kad dzīvokļu īpašnieku kopība pilnvaro citu personu rīcībai ar kontu, pilnvarojuma apjoms nosakāms pilnvarojumā.

Tiesiskās attiecības starp dzīvokļu īpašnieku kopību un kredītiestādi
Izpildot jebkura tiesību akta prasības kredītiestāde ir tiesīga uzskatīt kopību par juridisku personu.

Citu informācijas sistēmu darbības nodrošināšanai nepieciešami dzīvokļu īpašnieku kopību reģistra dati
Likumprojekta izstrādes gaitā secināts, ka arī Valsts zemes dienestam, kā Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas pārzinim un turētājam ir nepieciešams uzturēt aktuālus datus par dzīvokļu īpašnieku kopību kā tiesību subjektu. Valsts zemes dienests nepieciešamās ziņas par dzīvokļu īpašnieku kopību iegūs manuālā procesā, ņemot vērā, ka dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā esošās ziņas būs publiski pieejamas.