Anotācija

Nekustamais īpašums ir ierakstīts Rīgas rajona tiesas Salaspils pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 2470 un īpašuma tiesības uz to ir nostiprinātas divām fiziskām personām (turpmāk kopā - Īpašnieki) vienlīdzīgās daļās.
Nekustamajam īpašumam zemesgrāmatā nav reģistrētas hipotēkas vai piedziņas atzīmes, kā arī tas nav apgrūtināts ar lietu tiesībām.
Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā (turpmāk – Kadastra sistēma) Nekustamo īpašumu veidojošajai zemes vienībai (zemes vienības kadastra apzīmējums 8031 017 0029) ir reģistrēti šādi apgrūtinājumi:
- aizsargjoslas teritorija gar elektrisko tīklu gaisvadu līniju ārpus pilsētām un ciemiem, kā arī pilsētu lauku teritorijās 0,33 ha;
- aizsargjoslas teritorija gar autoceļu 0,44 un 0,55 ha;
- ūdensteces aizsargjoslas teritorija 2,71 ha.
Ievērojot, ka Kadastra sistēmā ir reģistrētas aizsargjoslas, atbilstoši būvniecības regulējuma prasībām Rail Baltica projekta īstenošanai nepieciešamo būvprojektu izstrādē tiek piemērota kārtība tehnisko un īpašo noteikumu saņemšanai no valsts institūcijām un citu objektu un inženiertīklu īpašniekiem.
Saskaņā ar Kadastra sistēmas datiem Nekustamo īpašumu veidojošās zemes vienības lietošanas mērķis ir “Zeme, uz kuras galvenā saimnieciskā darbība ir lauksaimniecība” (kods 0101), lietošanas veidi - Lauksaimniecībā izmantojamā zeme 1,83 ha platībā un Zemes zem ēkām 0,88 ha platībā.
Nekustamā īpašuma apsekošanas gaitā tika konstatēts, ka uz zemes vienības ēkas (būves) neatrodas.
Ar 2022.gada 20.jūlija paziņojumiem par Nekustamā īpašuma atsavināšanas nepieciešamību sabiedrības vajadzību nodrošināšanai Īpašnieki tika informēti, ka projektēšanas darbu ietvaros, izpildot projektēšanas nosacījumus būvatļaujā Ātrgaitas dzelzceļa līnija “Rail Baltica”. Posms “Vangaži-Salaspils-Misa”. Dzelzceļa posma daļas būvniecība Salaspils novadā no LDz 1520mm dzelzceļa līnijas līdz Daugavai un autoceļa mezglam starp valsts galvenajiem autoceļiem A4 un A6 (BIS-BL-597036-454), ir sasniegti detalizēti tehniskie risinājumi un atbilstoši tiem Rail Baltica projektam ir nepieciešama Nekustamā īpašuma daļa 2,6914 ha platībā.
Nodalot Rail Baltica projektam nepieciešamo Nekustamā īpašuma sastāvā esošo zemes vienības daļu, veidojas atlikušās zemes vienības daļas ar aptuveno platību 0,0045 ha platībā un 0,0141 ha platībā. Saskaņā ar Salaspils novada domes 2022. gada 14. jūlija atzinumu Nr. ADM/1-18.2/22/1989 šīs atlikušās zemes vienības daļas atbilstoši teritorijas plānojumam nav izmantojamas patstāvīgi.
Arī Īpašnieki norādīja, ka nevēlas paturēt īpašumā atlikušās zemes vienības daļas.
Ņemot vērā minēto un Likuma 6. panta pirmās daļas tiesisko regulējumu, Rail Baltica projekta īstenošanai tiek atsavināts Nekustamais īpašums visā tā sastāvā.
Īpašnieki pieteica iespējamos zaudējumus un izteica viedokli par apstākļiem, kas būtu jāievēro pie Nekustamā īpašuma novērtēšanas:
a) zaudējumi, kas saistīti ar zaudēto uzbērtas šķembu kārtas vērtību (izlīdzināšanas darbu izmaksas, kas paliek Nekustamajā īpašumā EUR 10 000,00).
Prasījums apmierināts. Dolomīta šķembu laukums kā labiekārtojuma elements ievērtēts Nekustamā īpašuma tirgus vērtībā;
b) zaudējumi, kas saistīti ar zaudētu egļu dzīvžogu skaņas ierobežošanai (vērtība – EUR 10 000,00).
Prasījums apmierināts. Koku (egļu dzīvžoga) kā labiekārtojuma elementa vērtība ievērtēta Nekustamā īpašuma tirgus vērtībā, novērtējot to atbilstoši augošu koku koksnes tirgus vērtībai - EUR 1949,00;
c) zaudējumi, kas saistīti ar elektrības pievada zaudēšanu (vērtība – EUR 2500,00).
Prasījums apmierināts. Centralizēts elektrības pievads kā labiekārtojuma elements ievērtēts, nosakot Nekustamā īpašuma tirgus vērtību;
d) zaudējumi, kas saistīti ar koka konstrukcijas žoga zudumu (aptuveni 400 m garā žogu līnija).
Prasījums apmierināts. Koka konstrukcijas žogs kā labiekārtojuma elements ievērtēts, nosakot Nekustamā īpašuma tirgus vērtību;
e) daļa no Nekustamā īpašumā esošās lauksaimniecības zemes 1,63 ha platībā sastāv no
meliorētas zemes (pamatojoties uz publiski pieejamo informāciju viena hektāra meliorācijas izmaksas var sasniegt EUR 10 000,00 EUR).
Prasījums apmierināts. Nekustamā īpašuma novērtējumā tika ņemtā vērā to veidojošā zemesgabala kvalitāte, vērtējot kā meliorētu zemi;
f) Īpašnieki sniedza norādes par Nekustamā īpašuma atrašanās vietu:
- aptuveni 500 m attālumā no Nekustamā īpašuma atrodas pieeja pie Daugavas ūdenskrātuves;
- Nekustamais īpašums pieguļ cieši klāt Rīgas HES dambja apkalpes ceļa asfaltbetona segumam, kuru gan Salaspils iedzīvotāji, gan Saulkalnes iedzīvotāji, gan arī blakus Nekustamajam īpašumam dzīvojošie iedzīvotāji izmanto sportisko aktivitāšu veikšanai un atpūtai;
- pēc publiski pieejamās informācijas ir zināms, ka līdz 2022.gada 31.decembrim ir plānots veikt esošā Rīgas HES dambju apkalpes ceļa asfaltbetona seguma demontāžu, pamatnes izlīdzināšanu un jauna asfaltbetona seguma izbūvi un šis atjaunotais ceļš pienāks klāt pie Nekustamā īpašuma;
- netālu no Nekustamā īpašuma atrodas arī atpūtas vieta (pie Ako pieminekļa), kuru tuvējo apkaimju iedzīvotāji izmanto atpūtas iespējām, zvejošanai, kā arī ūdens motociklu un motorlaivu ielaišanai Daugavā.
Šis apstākļu skaidrojuma kopums par Nekustamā īpašuma atrašanos ir izvērtēts, nosakot Nekustamā īpašuma tirgus vērtību, paskaidrojot Īpašniekiem, ka Likuma 23.panta otrās daļas 5.punkts noteic, ka nekustamo īpašumu novērtē, izvērtējot tā apbūves un saimnieciskās izmantošanas iespējas tikai, ja nekustamā īpašuma īpašnieks ir veicis darbības šo iespēju izmantošanai, savukārt Īpašnieki nebija veikuši darbības attiecīgo plānu īstenošanai (piemēram, izstrādājuši un būvvaldē saskaņojuši būvprojektu u.tml.).
Saskaņā ar Salaspils novada Būvvaldes 2022.gada 20.jūlija vēstulē Nr.BV/1-4/22/155 sniegto informāciju Nekustamā īpašuma apbūvei Būvvaldē 2007.gada 31.janvārī ar reģ. Nr.56 bija saskaņots un 2007.gada 20.februārī ar lēmumu Nr.11 akceptēts būvprojekts, kā arī 2007.gada 31.maijā izsniegta būvatļauja Nr.255 “Atpūtas kompleksa – īslaicīgas lietošanas būvju būvniecībai īpašumā “Mazķeizari”, Salaspils novadā” ar derīguma termiņu līdz 2008.gada 1.janvārim. Par citām būvniecības iecerēm un Īpašnieku rīcību Nekustamajā īpašumā pašvaldība informāciju nav sniegusi.
Tādējādi atbilstoši normatīvo aktu prasībām tika vērtēta uzsāktā Nekustamā īpašuma izmantošana kopsakarā ar Salaspils novada teritorijas attīstības plānā noteikto atļauto izmantošanu. Pie minēto apstākļu izvērtēšanas papildus arī tika konstatēts, ka jau šobrīd pie Nekustamā īpašuma pieguļ asfaltēts HES dambju apkalpes ceļš, tādēļ informācija par nākotnē būvējamo ceļu un tā ietekmi uz biznesa plāna attīstību, neietekmē Nekustamā īpašuma tirgus vērtību.
Ņemot vērā minētos apsvērumus, konstatējams, ka nav pamatoti atlīdzības apmērā (tirgus vērtībā) papildus iekļaut Īpašnieku norādītos apstākļus, ka:
- iegādājoties Nekustamo īpašumu bija zināms, ka topošais dzelzceļa “Rail Baltica” maršruts neskars Nekustamo īpašumu un tas netraucēs Īpašniekiem attīstīt plānoto uz tūrismu orientēto biznesu;
- pēc Īpašnieku rīcībā esošajiem plāniem bija redzams, ka bija plānots paplašināt ceļu A6 un A4 rotācijas apli, kura paplašināšanas rezultātā tiktu izveidots pievedceļš Nekustamajam īpašumam;
- tikai 2021.gada 29.jūnijā Satiksmes ministrija sagatavoja informatīvo ziņojumu par Latvijas valsts autoceļu attīstības stratēģiju līdz 2040.gadam;
- 2021.gada 10.augustā Ministru kabinets izskatīja Satiksmes ministrijas informatīvo ziņojumu “Par apvienoto tiltu pār Daugavu”, kas norāda, ka uz Nekustamā īpašuma iegādes brīdi Īpašnieki nevarēja paredzēt, ka topošais dzelzceļa “Rail Baltica” maršruts skars Nekustamo īpašumu;
- Īpašnieku rīcībā bija informācija, ka Salaspils novada dome ir plānojusi izbūvēt veloceliņu, kurš šķērsotu Nekustamo īpašumu, kas nozīmē, ka cilvēku plūsma šķērsotu Nekustamo īpašumu, kas savukārt piesaistītu klientus iecerētajam biznesam;
- Īpašnieki bija iecerējuši Nekustamo īpašumu izmantot vairākām atpūtas iespējām, tostarp kempingam, bērnu atrakcijām (batuti, elektroskūteri (ņemot vērā uz Nekustamā īpašuma atrodošos elektrības pieslēgumu), elektrokartingi, velosipēdu noma u.c.), kā arī kafejnīcas ierīkošanu;
- ņemot vērā asfaltētā ceļa esamību un cilvēku plūsmu pa Rīgas HES dambi, attiecīgais biznesa projekts Īpašnieku ieskatā būtu ļoti perspektīvs;
- arī publiskajā telpā izskanēja ierosinājums uzbūvēt veloceliņu no Ogres līdz Rīgai (daļēji šis celiņš jau eksistē - Rīgas centrs – Dārziņi un Salaspils – Nekustamais īpašums), kurš ietu caur Nekustamo īpašumu, tādā veidā piesaistot klientus iecerētajam biznesam;
- Nekustamais īpašums netika iegādāts ar mērķi pārdot to tālāk, bet gan attīstīt tajā iecerēto biznesu.
Sertificēts vērtētājs Eiroeksperts SIA sagatavoja Nekustamā īpašuma novērtējumu (reģ. Nr.L11841/ER/2022) un noteica Nekustamā īpašuma tirgus vērtību uz 2022.gada 28.novembri.
Pastāvot pieņēmumam, ka, lai pārskatītu jau novērtēta nekustamā īpašuma tirgus vērtību, tirgus situācijas apskats atkārtoti ir veicams pēc viena gada termiņa notecējuma, ja vien nav konstatējama īpašu apstākļu iestāšanās, Eiroeksperts SIA sagatavotajam Nekustamā īpašuma novērtējumam nav veicama aktualizācija un tas ir atzīstams par spēkā esošu termiņā līdz 2023.gada 27.novembrim.
Pamatojoties uz Likuma 9. pantu un Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 “Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu” (turpmāk - Ministru kabineta noteikumi) 36.1. apakšpunktu, Satiksmes ministrija ar 2023. gada 12.jūnija lēmumu Nr.03.1-14/1647 un Nr.03.1-14/1640 apstiprināja taisnīgas atlīdzību par Nekustamā īpašuma atsavināšanu, nosakot to atbilstoši tirgus vērtībai EUR 30 251,00 apmērā, tajā skaitā koku vērtība EUR 1949,00.
Īpašnieki rakstiski ir piekrituši Nekustamā īpašuma atlīdzības apmēram, kas dalāms īpašnieku starpā, ievērojot, ka īpašuma tiesības uz Nekustamo īpašumu ir nostiprinātas vienlīdzīgās daļās. Tādējādi noteiktais atlīdzības apmērs izmaksājams katram īpašmiekam atbilstoši tam piederošai - 1/2 domājamai daļai.
Saskaņā ar Likuma 27. panta pirmajā un otrajā daļā noteikto Īpašniekiem ir tiesības apstrīdēt Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzības apmēru.
Ja netiks noslēgts pirkuma līgums par Nekustamā īpašuma labprātīgu atsavināšanu, tiks virzīts likumprojekts par Nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.
Pēc Nekustamā īpašuma atsavināšanas, Satiksmes ministrija normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nostiprinās īpašuma tiesības uz Nekustamo īpašumu zemesgrāmatā uz valsts vārda Satiksmes ministrijas personā.
Saskaņā ar Dzelzceļa likuma pārejas noteikumu 53. punktu Satiksmes ministrija atsavināto Nekustamo īpašumu nodos Rail Baltica projekta īstenotājam pārvaldīšanā tā pienācīgai apsaimniekošanai līdz būvdarbu uzsākšanai.

Rīkojuma projekts paredz atsavināt nekustamo īpašumu “Mazķeizari” (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 8031 017 0029) - Salaspils pagastā, Salaspils novadā, par taisnīgu atlīdzību.