Anotācija (ex-ante)

Nekustamo īpašumu sastāvs.
1. Nekustamais īpašums (kadastra Nr. 0100 122 0281) - Sergeja Eizenšteina iela, Rīga.
Ierakstīts Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesas Rīgas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr.1199. Īpašuma tiesības nostiprinātas Nekustamā īpašuma īpašniekiem domājamās daļās.
Sastāvs:
- zemes vienība 3,2253 ha platībā (zemes vienības kadastra apzīmējums 0100 122 0281). Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas teksta datos norādīta adrese: Sergeja Eizenšteina iela 22, Rīga.
Apgrūtinājumi:
- uz zemes vienības atrodas VAS “Ceļu satiksmes drošības direkcija” piederošas ēkas (būves) – patstāvīgu ēku (būvju) nekustamais īpašums (kadastra Nr.0100 592 0160) - Sergeja Eizenšteina ielā 2, Rīgā, kas ierakstīts Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesas Rīgas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 31346.
1.2.1. Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas teksta datos reģistrētie apgrūtinājumi:
- aizsargjoslas teritorija ap elektrisko tīklu gaisvadu līnijām pilsētās un ciemos - 0.9000 ha;
- ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar pazemes siltumvadu, siltumapgādes iekārtu un būvi - 0.00;
- aizsargjoslas teritorija gar pazemes elektronisko sakaru tīklu līnijām un kabeļu kanalizāciju          - 0.00;
- zemes īpašniekam nepiederoša būve vai būves daļa - 0.00;
- koplietošanas ceļš.
1.2.2. Zemesgrāmatas nodalījumā nav reģistrētas nomas tiesības, ķīlas tiesības, piedziņas atzīmes vai citi lietošanas tiesību apgrūtinājumi, izņemot ierakstu par šādu atzīmi- ievērot LR likuma "Par telekomunikācijām"19.panta noteikumus, zemes gabalā atrodas: Termofikācijas pārvaldes siltumtīkli - Juridiskai personai piederošas neapdzīvojamās būves; koplietošanas ceļš 4186 kv.m. platībā. Augstsprieguma tīkla gaisvadu elektropārvades līnija (9330 kv) un tās zona 9000 m platībā.
2. Nekustamais īpašums (kadastra Nr.0100 122 0329) - Sergeja Eizenšteina iela, Rīga.
  Ierakstīts Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesas Rīgas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr.100000176388. Īpašuma tiesības nostiprinātas Nekustamā īpašuma īpašniekiem domājamās daļās.
2.1. Sastāvs:
- zemes vienība 14,5012 ha platībā (zemes vienības kadastra apzīmējums 0100 122 0329). Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas teksta datos norādīta adrese: Sergeja Eizenšteina iela 14, Rīga.
2.2. Apgrūtinājumi:
- uz zemes vienības atrodas VAS “Ceļu satiksmes drošības direkcija” piederošas ēkas (būves) – patstāvīgu ēku (būvju) nekustamais īpašums (kadastra Nr.0100 592 0160) - Sergeja Eizenšteina ielā 2, Rīgā, kas ierakstīts Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesas Rīgas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 31346;
2.2.1. Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas teksta datos reģistrētie apgrūtinājumi:
- ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar elektrisko tīklu kabeļu līniju - 0.1012 ha;
- ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar elektronisko sakaru tīklu gaisvadu līniju - 0.00;
- ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar pazemes siltumvadu, siltumapgādes iekārtu un būvi - 0.00;
- zemes īpašniekam nepiederoša būve vai būves daļa - 0.00;
- koplietošanas ceļi - 0.00;
- aizsargjoslas teritorija gar elektrisko tīklu gaisvadu līniju ārpus pilsētām un ciemiem, kā arī pilsētu lauku teritorijās - 4.2900 ha;
- piebraucamais ceļš.
2.2.2. Zemesgrāmatas nodalījumā nav reģistrētas nomas tiesības, ķīlas tiesības, piedziņas atzīmes vai citi lietošanas tiesību apgrūtinājumi, izņemot iepriekš Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas teksta datos reģistrētos apgrūtinājumus.

Nekustamo īpašumu atsavināšanas process.
Ar Satiksmes ministrijas 2020.gada 16.jūnija rīkojumu Nr.01-03/135 “Par Biķernieku kompleksās sporta bāzes attīstības projekta īstenošanai atsavināmo nekustamo īpašumu atlīdzības noteikšanas komisiju”  tika izveidota komisija (turpmāk – Komisija).
2020.gada 27.augustā tika uzsākta cenu aptaujas veikšana par izdevīgāko Nekustamo īpašumu novērtēšanas piedāvājumu starp sertificētiem nekustamo īpašumu vērtētājiem. Pakalpojuma līgums tika noslēgts 2020.gada decembrī ar SIA “Grant Thornton Baltic”.
Satiksmes ministrija 2020.gada 6.augustā nosūtīja Nekustamo īpašumu īpašniekiem paziņojumu par Nekustamo īpašumu atsavināšanu Biķernieku kompleksās sporta bāzes attīstības projekta īstenošanas vajadzībām.
Nekustamo īpašumu īpašnieki pieteica zaudējumus:
- zaudējumi, ko visiem īpašniekiem radīs starpība starp Nekustamo īpašumu iegādes cenu un atlīdzības apmēru;
-  zaudējumi, kurus visiem īpašniekiem ir radījuši ar Nekustamo īpašumu iegādi saistītie papildus izdevumi: valsts nodeva par pirkumu un valsts nodeva par hipotēku reģistrēšanu, notāra pakalpojumi, samaksa par ierakstiem zemesgrāmatā, Bankas komisijas par pārskaitījumiem, t.sk. pirkuma maksas ieskaitīšanu darījuma kontā, Darījuma konta izmaksas un resursu sagādes maksa, par bankas aizdevuma lietošanu samaksātie procenti, bankas komisijas;
- visu īpašnieku procentu maksājumi saistībā ar Nekustamo īpašumu iegādi, jo Nekustamo īpašumu iegādei ņemts kredīts, par kuru samaksāti procenti, līgumsods, komisijas maksājumi par kredīta lietošanu, noformēšanu un izsniegšanu;
- visu īpašnieku neiegūtie procenti no kapitāla lietošanas, kā arī Nekustamo īpašumu vērtības indeksācija, jo izdotie līdzekļi par Nekustamo īpašumu iegādi varēja tikt noguldīti depozītā;
- zaudējumi, kas visiem īpašniekiem ir radīti ar Nekustamo īpašumu attīstības projektu izstrādi, tostarp būvniecības ieceres īstenošanu (tika izstrādāts zemes vienību attīstības skiču projekts). Īpašnieki bija izveidojuši SIA "Projektu attīstības aģentūra", kas veica Nekustamo īpašumu pārvaldīšanu un izstrādāja un nodrošināja nākotnes attīstības projektu izstrādi;
- visu īpašnieku zaudējumi par biznesa zudumu (negūto peļņu), jo tiks zaudēta iespēja lietot savu īpašumu un gūt no tā labumu;
- visu īpašnieku zaudējumi, kas radīti ar SIA “Projektu attīstības aģentūra” izveidošanu, iespējamo piespiedu likvidāciju, izdevumiem SIA “Projektu attīstības aģentūra” darbinieku skaita samazināšanai, izdevumiem saistībā ar komercdarbības izbeigšanu un citiem, t.sk. negūto peļņu. Nekustamo īpašumu iegādes mērķis bija komercdarbība un pastāvēja visi nepieciešamie priekšnoteikumi, lai Nekustamos īpašumus varētu sekmīgi attīstīt. Īpašnieku sniegtā informācija par lietas apstākļiem ir saistīta ar VAS „Biķernieku kompleksā sporta bāze” (pirms tam AS “Biķernieku kompleksā sporta bāze”) maksātnespējas faktu un sanācijas plānu, paredzot pamatkapitāla palielināšanu un izsludinot pieteikšanos uz emitētajām akcijām;
- zaudējumi par ienesīgumu, atrauto peļņu un nākotnē neiegūto peļņu, jo tika nodibinātas piespiedu nomas tiesiskās attiecības. Nekustamie īpašumi tika iznomāti tikai un vienīgi ēku/būvju uzturēšanai. Citādai izmantošanai, t.sk. komercdarbības veikšanai, bija nepieciešama atsevišķa īpašnieku rakstiska piekrišana un atbilstoši zemes nomas līguma saturam īpašniekiem pielīgta tiesība vienpusēji izbeigt nomas līgumu un uzlikt par pienākumu zemes lietotājam nojaukt ēkas/būves. Īpašnieku ieskatā ir pārkāpti zemes nomas līguma noteikumi, jo nomnieks veic komercdarbību, t.sk. tirdzniecību, bez Iznomātāju piekrišanas. Tādējādi ienesīgums ir jāaprēķina un novērtējums jāveic atbilstoši tam, ka Nekustamie īpašumi ir brīvi no jebkāda veida ierobežojumiem, tie nav iekļauti nacionālās sporta bāzes sastāvā un ir izmantojami un nākotnē tiks izmantoti neierobežotas komercdarbības veikšanai;
- zaudējumi, kas radīsies saskaņā ar īpašniekiem piederošā cita līdzās esošā Nekustamā īpašuma ar kadastra numuru 0100 122 0330 tālākās izmantošanas ierobežojumiem, jo VAS “Ceļu satiksmes drošības direkcija” iecerētie būvniecības projekti (jauna kartinga trase, jauns velotreka stadions u.c.) negatīvi ietekmēs šī īpašuma vērtību (troksnis, smakas, cilvēku un auto kustība un tml.);
- zaudējumi, kas saistīti ar Covid-19 pandēmijas ietekmi. Līdz ar to pie Nekustamo īpašumu novērtēšanas nav ņemami vērā salīdzināmie darījumi, kas notikuši pēc 2020.gada 11.marta;
- zaudējumi, kas saistīti ar juridisko palīdzību atsavināšanas procesā.
  Komisija zaudējumus uzdeva vērtēt SIA “Grant Thornton Baltic”, kas atzina, ka zaudējumi atbilstoši Nekustamo īpašumu īpašnieku sniegtajai informācijai un skaidrojumam nav atlīdzināmi.
2021.gada 25.maijā tika veikta Nekustamo īpašumu apsekošana.
 
Nekustamo īpašumu vērtēšanas process.
Par SIA “Grant Thornton Baltic” 2021.gada 27.septembrī sagatavoto vērtējumu Satiksmes ministrija 2021.gada 16.decembrī ar vēstuli Nr.03.1-03/4943 vērsās pie biedrības “Latvijas Īpašumu Vērtētāju asociācija” (turpmāk – LĪVA), lūdzot pārskatīt aprēķināto tirgus vērtību, jo nav ņemts vērā apstāklis par nacionālās sporta bāzes statusa ietekmi uz Nekustamo īpašumu tirgus vērtību, kas var samazināt tirgus vērtību.
Nekustamie īpašumi atrodas Biķernieku kompleksās sporta bāzes teritorijā, kurai jau vismaz kopš 1995.gada 1.janvāra ir noteikts nacionālās sporta bāzes statuss un tas ir viens no apgrūtinājuma veidiem, kas ietekmē šo īpašumu izmantošanu, un par ko īpašniekiem pie Nekustamo īpašumu iegādes apzināti bija jāuzņemas nest risku.
LĪVA savā 2022.gada 14.februāra atzinumā Nr.11 nepiekrīt Satiksmes ministrijas viedoklim, tomēr atzīst, ka Nekustamo īpašumu novērtējums ir pārskatāms, ņemot vērā 2021.gada 25.maijā pieņemtos grozījumus likumā "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību" ar mērķi radīt vienotu regulējumu šobrīd dažādi regulētiem dalītā īpašuma gadījumiem, atjaunojot taisnīgu līdzsvaru starp tajā iesaistīto personu likumiskajām interesēm, un Nekustamo īpašumu tirgus vērtība nosakāma atbilstoši šobrīd spēkā esošajam normatīvajam regulējumam, ievērojot, ka:
- Nekustamo īpašumu sastāvā esošo zemesgabalu platības, kas ir nepieciešamas uz tiem esošo patstāvīgu ēku (būvju) nekustamo īpašumu uzturēšanai un apsaimniekošanai, ir  nodalāmas un to tirgus vērtība ir aprēķināma, kapitalizējot neto ienākumus no zemesgabalu iznomāšanas, jeb maksas par zemesgabalu lietošanas, kas, sākot ar 2022. gadu, visos gadījumos ir nosakāma kā 4% no zemes kadastrālās vērtības.
Nekustamo īpašumu veidojošo zemes vienību sadalei apbūvētās un neapbūvētās teritorijās par pamatu ir ņemti vērā Nekustamā īpašuma Valsts kadastra informācijas sistēmā sniegtie dati par attiecīgās zemes vienības kopējo apbūvēto platību un atbilstoši zemes vienības kopējai platībai noteikta tās neapbūvētā daļa, kā arī ņemtas vērā Kadastra informācijas grafiskās daļas. Vizuāli par minēto pārliecību var gūt arī no zemes vienību zemes robežu plāniem.
Par zemes vienību 32253 m2 platībā (kadastra apzīmējums 0100 122 0281).
Zemes vienības kopējā platība  - 32253 m2, kopējā apbūvētā platība – 15595 m2, neapbūvētā daļa – 16658 m2.
Zemes vienības nosacīti brīvo platību aprēķins no VZD Kadastra informācijas grafiskās daļas: kopējā platība 32 253 m2, nosacīti brīvās daļas platība 16 600 m2, apbūvētās daļas platība 15 653 m2., kas ņemta par pamatu tālākajam aprēķinam.
 Par zemes vienību 145 012 m2 platībā (kadastra apzīmējumu 0100 122 0329).
Ņemot vērā, ka VZD kadastra informācijas sistēmā nevar grafiski identificēt būvju: asfalta laukumu,  šķembu klāja un bruģa izvietojumu zemes vienībā, šie objekti netiek atrasti.
Līdz ar to nav iespējams grafiski atspoguļot iespējamās brīvās zemes vienības teritorijas un no VZD Kadastra informācijas sistēmas teksta datiem tiek ņemts vērā fiksētais zemes vienības sadalījums pa lietošanas veidiem.
Tādējādi tālākajam aprēķinam zemes vienības apbūvētās un neapbūvētas daļas platības noteikšanai tās tiek pieņemtas atbilstoši VZD Kadastra informācijas sistēmas teksta datos fiksētajam zemes vienības sadalījums pa lietošanas veidiem, pieņemot, ka ar zemes vienību saistītā trases daļa ir šīs reģistrētās apbūvētās daļas platībā. Zemes vienības kopējā platība 145 012, brīvās daļas platība 74 578, apbūvētās daļas platība 70 434;
- Nekustamo īpašumu sastāvā esošo atlikušās zemesgabalu platības tirgus vērtība ir aprēķināma, par pamatu ņemot līdzīgu nekustamo īpašumu tirgus cenu līmeni.

Komisija 2022.gada 28.martā izskatīja SIA “Grant Thornton Baltic” 2022.gada 24.marta vērtējumu (Komisijas sēdes laikā tika novērstas pārrakstīšanās kļūdas un vērtējums parakstīts 2022.gada 28.martā) un atzina, ka Nekustamo īpašumu vērtējums atbilstoši LĪVA atzinumam ir veikts ar divām pieejām: ieņēmumu un salīdzinošo. Nekustamiem īpašumiem tika noteikta apbūvētā un neapbūvētā daļa un tās platības precizēšanai pieprasīti un saņemti jauni dati. Ieņēmumu pieejas ietvaros tika ievērota normatīvos noteiktais piespiedu nomas tiesisko attiecību ietvaros noteiktā zemes lietošanas maksa – 4% gadā no attiecīgā zemesgabala kadastrālās vērtības. Savukārt salīdzināšanai papildus tika izskatīti arī vēl jauni darījumi. 
SIA “Grant Thornton Baltic” 2022.gada 24.marta vērtējums 2022.gada 1.aprīlī nosūtīts Nekustamo īpašumu īpašniekiem izvērtēšanai un viedokļu sniegšanai.
2022.gada 19.aprīļa vēstulē Nekustamo īpašumu īpašnieki informē, ka piekrīt aprēķinātā atlīdzības apmēram un necels jaunus zaudējumu prasījumus, kā arī lūdz Komisiju iespējami ātrākā laikā apstiprināt aprēķināto atlīdzības apmēru un noslēgt Nekustamo īpašumu pirkuma-pārdevuma līgumus, tādējādi pabeidzot Nekustamo īpašumu atsavināšanas procesu.
Komisija 2022.gada 25.aprīļa sēdē apstiprina taisnīgu atlīdzību SIA “Grant Thornton Baltic” 2022.gada 24.marta vērtējumā noteiktajā apmērā un noraida pieteiktos zaudējumus.
Pamatojoties uz Likuma 9.pantu un Ministru kabineta 2011.gada 15.marta noteikumu Nr.204 “Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu” 36.1. apakšpunktu, Satiksmes ministrija ar 2022. gada 20.maija lēmumu Nr.03.1-14/1568 apstiprināja taisnīgas atlīdzības apmēru par Nekustamo īpašumu atsavināšanu, nosakot to EUR 8 141 004 (astoņi miljoni viens simts četrdesmit viens tūkstotis četri eiro), kas sastāv no:
1.1.    tirgus vērtības EUR 8 123 538 (astoņi miljoni viens simts divdesmit trīs tūkstoši pieci simti trīsdesmit astoņi eiro), tai skaitā:
1.1.1. Igora Skoka īpašumā esošo zemes vienību 2/5 domājamo daļu tirgus vērtība  – EUR 3 249 415 (trīs miljoni divi simti četrdesmit deviņi tūkstoši četri simti piecpadsmit eiro);
1.1.2. SIA “Grif 28” īpašumā esošo zemes vienību 2/5 domājamo daļu tirgus vērtība – EUR 3 249 415 (trīs miljoni divi simti četrdesmit deviņi tūkstoši četri simti piecpadsmit eiro);
1.1.3. SIA “Resursi” īpašumā esošo zemes vienību 1/5 domājamās daļas tirgus vērtība – EUR 1 624 708 (viens miljons seši simti divdesmit četri tūkstoši septiņi simti astoņi eiro),
1.2.    kompensējamiem zaudējumiem par uz zemes īpašumiem esošajiem kokiem EUR 17 466,00 (septiņpadsmit tūkstoši četri simti sešdesmit seši eiro), tai skaitā:
1.2.1. Igora Skoka īpašumā esošo zemes vienību 2/5 domājamo daļu kompensējamo zaudējumu apmērs EUR 6 987,00 (seši tūkstoši deviņi simti astoņdesmit septiņi eiro);
1.2.2. SIA “Grif 28” īpašumā esošo zemes vienību 2/5 domājamo daļu kompensējamo zaudējumu apmērs EUR 6 987,00 (seši tūkstoši deviņi simti astoņdesmit septiņi eiro);
1.2.3. SIA “Resursi” īpašumā esošo zemes vienību 1/5 domājamās daļas kompensējamo zaudējumu apmērs EUR 3 492,00 (trīs tūkstoši četri simti deviņdesmit divi eiro), un
noraidīja zaudējumus ar šādu pamatojumu:
2.1. zaudējumus, ko īpašniekiem radīs starpība starp Nekustamo īpašumu iegādes cenu un atlīdzības apmēru.
Nekustamo īpašumu iegādes cenas un atlīdzības apmēru starpības esamību ietekmē daudzu faktoru kopums, un iegādes vērtība var nebūt objektīva. Izvērtēt tās atbilstību tirgus cenām nav iespējams.
Taisnīgas atlīdzības noteikšanas mērķis ir izmaksāt patiesu atlīdzību par atsavināmajiem īpašumiem uz to atsavināšanas brīdi, nevis izmaksāt pēc iespējas lielāko tirgus vērtību, kāda vēsturiski sasniegta;
2.2. zaudējumus, kurus īpašniekiem ir radījuši ar Nekustamo īpašumu iegādi saistītie papildus izdevumi: valsts nodeva par pirkumu un valsts nodeva par hipotēku reģistrēšanu, samaksa par ierakstiem zemesgrāmatā, Bankas komisijas par pārskaitījumiem, t.sk. pirkuma maksas ieskaitīšanu darījuma kontā, Darījuma konta izmaksas un resursu sagādes maksa, par bankas aizdevuma lietošanu samaksātie procenti, bankas komisijas.
Minētie izdevumi nav uzskatāmi par tādiem izdevumiem un ieguldījumiem, kas palielina Nekustamo īpašumu vērtību, bet ir saistīti ar obligātiem (valsts nodeva) vai darījuma pušu izvēlētiem izdevumiem (darījuma konta apkalpošana u.c.). Turklāt nav konstatējama cēloniskā sakarība starp piespiedu atsavināšanu un sākotnēji samaksātiem izdevumiem pie Nekustamo īpašumu iegādes. Nav pamata apgalvot, ka nākotnē, veicot Nekustamo īpašumu atsavināšanu, pilnībā izdotos kompensēt visus šos izdevumus. Apstiprinātā atlīdzība ir Nekustamo īpašumu kopējā vērtība, ko īpašnieki var saņemt pie atsavināšanas un tā nav palielināma par to izdevumu daļu, kas izdota pie šo īpašumu iegādes;
2.3. īpašnieku procentu maksājumi saistībā ar Nekustamo īpašumu iegādi, ņemot kredītu, par kuru samaksāti procenti, līgumsods, komisijas maksājumi par kredīta lietošanu, noformēšanu un izsniegšanu.
Īpašnieku pieņemtie lēmumi attiecībā uz naudas avotiem (aizņēmums, kredīts), kas kalpoja par pamatu Nekustamo īpašumu pirkumam, neietekmē tirgus vērtību. Līdz ar to nevar konstatēt cēlonisko sakarību starp piespiedu atsavināšanu un izdevumiem, kas saistīti ar naudas līdzekļu aizņemšanos šo īpašumu iegādei. Trešo personu (hipotekārie kreditori) prasījumi juridiskajā literatūrā ir atzīti tikai kā aspekts, kas jāņem vērā, nosakot personu, kurai izmaksāt atlīdzību, bet tie netiek atzīti par zaudējumiem, kas var palielināt izmaksājamās atlīdzības apmēru;
2.4. īpašnieku neiegūtie procenti no kapitāla lietošanas, kā arī Nekustamo īpašumu vērtības indeksācija, jo Nekustamo īpašumu iegādes līdzekļi varēja tikt noguldīti depozītā, līdz ar ko vērtējams ir jautājums par procentiem, ko varēja saņemt, ja kapitāls, kas tika iztērēts par šo īpašumu iegādi, tiktu noguldīts depozītā.
Iespējamie depozīta procenti ir balstīti tikai uz pieņēmumu, kāda varētu būt bijusi peļņa, ja Nekustamo īpašumu iegādei nepieciešamā nauda būtu bijusi ieguldīta citā objektā, piemēram, depozītā. To, kur persona izvēlējusies ieguldīt savus (un aizņemtos) naudas līdzekļus, ir personas brīva izvēle. Ja persona izvēlējusies ieguldīt naudu nekustamajā īpašumā, kas tiek atsavināts sabiedrības vajadzībām, normatīvais regulējums nosaka kārtību, kā tiek kompensēti zaudējumi par konkrētā īpašuma atsavināšanu. Normatīvie akti un tiesu prakse neatzīst valstij pienākumu apsvērt citu investīciju veidu ienesīgumu un kompensēt varbūtējo peļņu no šiem ieguldījumiem. Nav tiesiska skaidrojuma pieņēmumam, ka tad, ja nekustamais īpašums netiktu atsavināts sabiedrības vajadzībām, šī īpašuma vērtība nākotnē varētu sasniegt tādu pašu vērtību, kādu sasniegtu depozīta procentu likmes;
2.5. zaudējumus, kas īpašniekiem ir radīti ar Nekustamo īpašumu attīstības projektu izstrādi, tostarp būvniecības ieceres īstenošanu (tika izstrādāts zemes vienību attīstības skiču projekts), jo īpašnieki bija izveidojuši SIA "Projektu attīstības aģentūra", kas izstrādāja un nodrošināja nākotnes attīstības projektus. Saskaņā ar Civillikuma 862.pantu dokumenti, kas attiecas uz būvju celtniecību, ir nekustamā īpašuma piederumi.
Par atlīdzināmiem nav atzīstami izdevumi par ieceri, kādā varētu tikt attīstīti Nekustamie īpašumi, ja nav uzsākta tās īstenošana un tā nav ticami pierādāma. Paša iecere nav atzīstama par Nekustamo īpašumu sastāvdaļu;
2.6. īpašnieku zaudējumi par biznesa zudumu (negūto peļņu), jo tiks zaudēta iespēja lietot Nekustamos īpašumus un gūt no tiem labumu.
Par atlīdzināmiem nav atzīstami zaudējumi par negūto peļņu un biznesa zudumu. Tikmēr, kamēr nav piešķirama liela ticamība konkrēta biznesa modeļa īstenošanas iespējamībai un pieļaujamībai, nav iespējams veikt finanšu aprēķinus, lai prognozētu ieņēmumus un nepieciešamos izdevumus, un aprēķinātu negūto peļņu;
2.7. īpašnieku zaudējumus, kas īpašnieku ieskatā ir radīti ar SIA “Projektu attīstības aģentūra” izveidošanu, iespējamo piespiedu likvidāciju, darbinieku skaita samazināšanu, izdevumi saistībā ar komercdarbības izbeigšanu un citi, t.sk. negūtā peļņa, kuru būtu iespējams iegūt pie Nekustamo īpašumu attīstības projektu izstrādes, tostarp būvniecības ieceres īstenošanas, kas bija īpašnieku mērķis, iegādājoties Nekustamos īpašumus. Īpašnieku ieskatā pēc VAS "Biķernieku kompleksā sporta bāze" sanācijas realizēšanas, pastāvēja visi nepieciešamie priekšnoteikumi, lai Nekustamos īpašumus varētu sekmīgi attīstīt.
Nav saskatāma cēloniskā saikne starp Nekustamo īpašumu piespiedu atsavināšanu un šķēršļiem īpašnieku nosprausto Nekustamo īpašumu attīstības mērķu sasniegšanai. Šādi šķēršļi radušies citu administratīvo lēmumu vai darbības sakarā vai citu civiltiesisku darījumu vai lēmumu sakarā. Tātad zaudējumi būtu prasāmi saistībā ar šiem citiem lēmumiem vai rīcību, bet nevis saistībā ar Nekustamo īpašumu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām. Iespējamo zaudējumu prasība būtu izskatāma citā administratīvajā vai civiltiesiskajā procesā;
2.8. zaudējumus par Nekustamo īpašumu ienesīgumu, atrauto peļņu un nākotnē neiegūto peļņu, ņemot vērā, ka nodibinātajās piespiedu nomas tiesiskajās attiecībās starp īpašniekiem un VAS "Ceļu satiksmes drošības direkcija", zemes nomas maksa noteikta vienīgi ēku/būvju uzturēšanai. Citādai izmantošanai, t.sk. komercdarbības veikšanai, bija nepieciešama citāda īpašnieku piekrišana un cita apmēra nomas maksa. Līdz ar to Nekustamo īpašumu ienesīgums ir jāaprēķina un novērtējums jāveic atbilstoši tam, ka Nekustamie īpašumi ir brīvi no jebkāda veida ierobežojumiem, tie nav iekļauti nacionālās sporta bāzes sastāvā un ir izmantojami un nākotnē tiks izmantoti neierobežotas komercdarbības veikšanai.
Pieteiktie zaudējumi, kas izriet no nomas attiecībām, nav pamatoti un tiem nav cēloniska sakara ar lēmumu par Nekustamo īpašumu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām;
2.9. zaudējumi, kas radīsies saskaņā ar īpašniekiem piederošā un Nekustamiem īpašumiem līdzās esošā īpašuma ar kadastra numuru 0100 122 0330 tālākās izmantošanas ierobežojumiem, ņemot vērā, ka šo īpašumu veidojošā zemes vienība ir funkcionāli saistīta ar Nekustamiem īpašumiem un iecerētie būvniecības projekti Biķernieku sporta bāzē (jauna kartinga trase, jauns velotreka stadions u.c.) negatīvi ietekmēs īpašuma vērtību sakarā ar sagaidāmo negatīvo ietekmi uz vidi (troksnis, smakas, cilvēku un auto kustība un tml.).
Jebkurš būvniecības darbu process ir īstenojams būvdarbus regulējošo normatīvo aktu kārtībā, un to ievērojot, nav ceļama prasība par ietekmētā vai skartā īpašuma tirgus vērtības izmaiņām, ja vien vienošanās nav panākama būvdarbu nosacījumu izstrādes un saskaņošanas stadijā;
2.10. zaudējumus, kas saistīti ar Covid-19 pandēmijas ietekmi. Līdz ar to pie Nekustamo īpašumu novērtēšanas nav ņemami vērā salīdzināmie darījumi, kas notikuši pēc 2020.gada 11.marta.
Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likuma 22.panta otrā daļa nosaka pienākumu veikt novērtējumu uz atsavināmā nekustamā īpašuma apsekošanas dienu. Līdz ar to nav pamata vērtēšanai uz 11.03.2020.;
2.11. zaudējumus, kas saistīti ar juridisko palīdzību atsavināšanas procesā.
Nav iesniegti izdevumu apliecinoši dokumenti, kā arī īpašnieku iesniegtās pretenzijas ir atzītas par nepamatotām, kā rezultātā nav likumīgs pamats juridiskās palīdzības izdevumu atlīdzināšanai.
         
  Turpmākās darbības.
Saskaņā ar Likuma 27. panta pirmajā un otrajā daļā noteikto Nekustamo īpašumu īpašniekiem ir tiesības apstrīdēt Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzības apmēru.
Ja netiks noslēgts pirkuma līgums par Nekustamo īpašumu labprātīgu atsavināšanu, tiks virzīts likumprojekts par Nekustamo īpašumu piespiedu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.
Pēc Nekustamo īpašumu atsavināšanas Satiksmes ministrija normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nostiprinās īpašuma tiesības uz Nekustamiem īpašumiem zemesgrāmatā uz valsts vārda Satiksmes ministrijas personā.
Starp Satiksmes ministriju un VAS “Ceļu satiksmes drošības direkcija” tiks sakārtotas piespiedu nomas tiesiskās attiecības un, lai būvju īpašnieks spētu īstenot pilnīgas varas tiesības, spētu tās valdīt un lietot, iegūt visus iespējamos labumus, Satiksmes ministrija atbilstoši Civillikuma 927.pantam, izskatīs VAS “Ceļu satiksmes drošības direkcija” būvju atjaunošanas darbu, to funkcionēšanai nepieciešamo blakus lietu un infrastruktūras izbūves piedāvātos risinājumus.
Nepieciešamības gadījumā ēku būvniecība varēs tikt īstenota uz apbūves tiesības pamata.

2020. gada 29. oktobra Senāta lēmumā lietā SKC-1079/2020 secināts, ka saskaņā ar Civillikuma 1129.⁶ panta pirmo daļu zemes gabala īpašniekam ir pienākums atļaut apbūves tiesīgajam lietot apbūvei nodoto zemes gabalu, ciktāl tas nepieciešams apbūves tiesības izlietošanai. Līdz ar to Civillikuma normas par apbūves tiesību neliedz nodibināt apbūves tiesību arī uz tādu zemesgabalu, uz kura jau atrodas zemes īpašniekam piederošas būves. Apbūves tiesību dibinot uz noteiktu zemes gabalu, vai apbūvei izdalītu zemes vienību, ir jāsaprot, vai attiecīgo būvi ir iespējams noteiktajā vietā būvēt, ņemot vērā būvniecības un citas likumu prasības un noteiktos ierobežojumus.
Savukārt, ievērojot Publiskas personas finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanas likuma 6.⁵ panta pirmajā daļā noteikto, ka apbūves tiesību var piešķirt uz publiskas personas neapbūvētu zemesgabalu, apbūves tiesības nodibināšanai tiks nodrošinātas darbības atsevišķas neapbūvētas zemes vienības daļas noteikšanai saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 15.panta pirmajā daļā un 18.pantā noteikto.

Līdz ar to šādas Satiksmes ministrijas un VAS “Ceļu satiksmes drošības direkcija” savstarpējas sadarbības rezultātā tiks sakārtota Nekustamo īpašumu izmantošanas kārtība un novērsti līdzšinējie šķēršļi Biķernieku kompleksās sporta bāzes attīstības projekta nekavējošai realizācijai.
Situācija var mainīties, VAS “Ceļu satiksmes drošības direkcija” ierosinot valstij Satiksmes ministrijas personā piederošās zemes atsavināšanu atbilstoši Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma 4.panta ceturtās daļas 3) apakšpunktam vai arī Ministru kabinetam pieņemot lēmumu par zemes atsavināšanu un ieguldīšanu VAS “Ceļu satiksmes drošības direkcija” pamatkapitālā.

Saskaņā ar Komercdarbības atbalsta kontroles likuma 7.pantā minēto, ka komercdarbības atbalsts var tikt piešķirts ar nekustamā īpašuma iznomāšanas darījumiem par cenu, kas ir zemāka par tā tirgus vērtību, zemes nomas tiesisko attiecību nodibināšanai ar VAS “Ceļu satiksmes drošības direkcija” vai apbūves tiesību piešķiršanai komercdarbības mērķiem būs nosakāma nomas maksas tirgus cena. Šo zemes nomas tiesisko attiecību nodibināšanai nepieciešamo tirgus vērtību noteiks neatkarīgs vērtētājs, lai tādējādi izslēgtu, vienu no Komercdarbības atbalsta kontroles likuma 5. pantā minētajām komercdarbības atbalstu raksturojošajām pazīmēm, proti, ekonomisko priekšrocību, un nodrošinātu, ka līdz ar zemes nomas tiesisko attiecību nodibināšanu VAS “Ceļu satiksmes drošības direkcija”  netiek sniegts komercdarbības atbalsts.
Atbilstoši Eiropas Komisijas paziņojuma par Līguma par Eiropas Savienības darbību 107.panta 1.punktā minēto valsts atbalsta jēdzienu 74.punktam “saimnieciskie darījumi, kurus veic publiskās struktūras [..], nerada priekšrocību darījuma otrai pusei un tādējādi nav uzskatāmi par atbalstu, ja tie tiek veikti atbilstoši parastiem tirgus nosacījumiem. [..] Lai noteiktu, vai publiskas struktūras ieguldījums ir uzskatāms par valsts atbalstu, ir jānovērtē, vai līdzīgos apstākļos līdzīga lieluma privātais ieguldītājs, kas darbojas normālos tirgus ekonomikas apstākļos, būtu bijis ieinteresēts veikt attiecīgo ieguldījumu.” Piemērojot sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas regulējumu, pirkuma maksas noteikšanas nosacījumi kalpo kā pierādījums, ka racionāls tirgus dalībnieks būtu veicis šādu pašu darījumu. Līdz ar to ir pamats uzskatīt, ka zemes īpašumu atsavināšanas process ir organizēts atbilstoši tirgus nosacījumiem.
Attiecīgi zemes īpašumu atsavināšana un pirkuma līgumu noslēgšana nav kvalificējama kā komercdarbības atbalsts.
 

Ministru kabineta rīkojuma projekts paredz atsavināt nekustamo īpašumu (nekustamā īpašuma kadastra Nr.0100 122 0281) – zemes vienību 3,2253 ha platībā (zemes vienības kadastra apzīmējums 0100 122 0281) – Sergeja Eizenšteina ielā, Rīgā, un nekustamo īpašumu (nekustamā īpašuma kadastra Nr.0100 122 0329) – zemes vienību 14,5012 ha platībā (zemes vienības kadastra apzīmējums 0100 122 0329) – Sergeja Eizenšteina ielā, Rīgā.
Ministru kabineta rīkojuma projekts paredz Finanšu ministrijai no valsts budžeta programmas 02.00.00 "Līdzekļi neparedzētiem gadījumiem" piešķirt Satiksmes ministrijai 8 192 004 euro, lai Satiksmes ministrija no privātpersonām varētu iegādāties nekustamos īpašumus Biķernieku kompleksās sporta bāzes attīstības projekta īstenošanai par noteikto atlīdzību 8 141 004, nostiprināt īpašuma tiesības zemesgrāmatā, apmaksājot valsts nodevu 50 000 euro, kas aprēķināta, pamatojoties uz Ministru kabineta 2009.gada 27.oktobra noteikumu Nr.1250 “Noteikumi par valsts nodevu par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā” 5.2.apakšpunktu (valsts nodeva ir 2% no pirkuma summas, bet tā nevar pārsniegt EUR 50 000), kancelejas nodevu 30 euro par īpašuma tiesību nostiprinājuma ierakstiem divos zemesgrāmatas nodalījumos, un sedzot notariālos izdevumus par privātpersonu parakstu īstumu apliecināšanu uz nostiprinājuma lūgumiem.