Anotācija (ex-ante)

Lēmums Ministru kabinetam par vienreizējā maksājuma apmēru par tiesībām noslēgt apbūves tiesību līgumu par valsts meža zemi aptuveni 39 941 ha platībā (par to ir saņemts SIA "Latvijas vēja parki" iesniegums) ir jāpieņem līdz 2023. gada 31. decembrim. Ja lēmums līdz tam netiek pieņemts, saskaņā ar noteikumu Nr. 350 142.⁶ punktu šī zeme no 2024. gada 1. janvāra var tikt ieskaitīta kārtējā gada apbūves tiesību piešķiršanas izsolē vējparku ierīkošanai.

Saskaņā ar noteikumu Nr. 350 142.⁴ punktu, lai Zemkopības ministrija sagatavotu informāciju Ministru kabinetam lēmuma pieņemšanai par vienreizējā maksājuma apmēru, kas, Ministru kabinetam pieņemot pozitīvu lēmumu, būs jāmaksā SIA "Latvijas vēja parki", lai noslēgtu apbūves tiesību līgumu par stratēģiski nozīmīgu vējparku ierīkošanu valsts meža zemē, bija nepieciešams no neatkarīga vērtētāja saņemt vērtējumu par tirgus cenu.

Atbilstoši noteikumu Nr. 350 142.⁵ punktam pirms vērtējuma pasūtīšanas Zemkopības ministrijai bija jāizstrādā minimālie kritēriji, kas neatkarīgajam vērtētājam jāņem vērā, nosakot vienreizējā maksājuma apmēru par tiesībām SIA "Latvijas vēja parki" noslēgt apbūves tiesību līgumu attiecībā uz zemesgabaliem, kurus saskaņā ar noteikumu Nr. 350 142.⁴ punktu valsts meža zemes valdītājs līdz 2023. gada 31. decembrim neiekļauj noteikumu Nr. 350 87.² punktā minētajās izsolēs.

Zemkopības ministrija sadarbībā ar biedrības "Latvijas Īpašumu Vērtētāju asociācija" (turpmāk – LĪVA), Klimata un enerģētikas ministrijas, Finanšu ministrijas un Ekonomikas ministrijas pārstāvjiem izstrādāja minimālos kritērijus, kas apspriesti divās darba grupas sēdēs un akceptēti ar Zemkopības ministrijas 2023. gada 31. augusta rīkojumu Nr. 108 "Rīkojums par minimālo kritēriju apstiprināšanu".

Ar šo Zemkopības ministrijas rīkojumu tika apstiprināti šādi minimālie kritēriji, kas neatkarīgam vērtētājam bija jāizmanto vienreizējā maksājuma apmēra noteikšanai:
1) novērtējums ir veicams atbilstoši standartam "Latvijas standarts Īpašuma vērtēšana LVS 401:2013";
2) novērtējumā ir jāpiemēro TEGOVA Eiropas vērtēšanas standarti (TEGOVA European Valuation Standarts);
3) novērtējumā ir jāpiemēro Starptautiskās standartu padomes starptautiskie vērtēšanas standarti (IVSC International Valuation Standards);
4) novērtējumā tiek ņemtas vērā RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) vadlīnijas par praksi nomas līgumu slēgšanai atjaunojamās enerģijas projektos;
5) novērtējumā tiek izmantota ienākumu pieeja, pamatojoties uz privātā tirgus ekonomikas dalībnieka principiem (MEIP) un ņemot vērā līdzvērtīgas efektivitātes vējparkus (analizējot informāciju par naudas plūsmu konkrētas jaudas – 800 MW – vējparka biznesa plānam);
6) novērtējumu ir tiesīgas veikt personas, kuras atbilstoši Latvijas Republikas normatīvo aktu prasībām ir saņēmušas sertifikātu, kas apliecina personas kvalifikāciju profesionāli noteikt nekustamā īpašuma tirgus vērtību.

Pēc minimālo kritēriju apstiprināšanas tie tika nosūtīti SIA "Latvijas vēja parki", lai pasūtītu vērtējumu par vienreizējā maksājuma apmēru. Tā kā priekšnoteikums vērtējuma sagatavošanā ir nosacījums, ka tā pamatā ir neatkarīgs un profesionāls tirgus vērtējums, to var sagatavot vienīgi neatkarīgs vērtētājs, kas saskaņā ar noteikumu Nr. 350 3. punktu ir persona ar labu reputāciju, kura ieguvusi augstākās izglītības piektā līmeņa profesionālo kvalifikāciju nekustamā īpašuma vērtēšanas jomā vai radniecīgā jomā, kas ir saistīta ar nekustamo īpašumu, kura ir apguvusi nekustamā īpašuma vērtētāja profesijai nepieciešamās zināšanas akreditētā profesionālās tālākizglītības programmā, kā arī ieguvusi atbilstošu pieredzi un ir kompetenta attiecīgu aktīvu kategorijā un lokalizācijā esošas zemes un būvju novērtēšanā, vai persona, kurai ir derīgs profesionālās kvalifikācijas sertifikāts nekustamā īpašuma novērtēšanai (sertificēts vērtētājs). Novērtēšanas biroji, amatpersonas vai darbinieki tiek uzskatīti par neatkarīgiem, ja netiek pieļauta nepamatota ietekme uz viņu atzinumiem. 

SIA "Latvijas vēja parki" ar 2023. gada 6. oktobra vēstuli Nr. 61VL00-15/89 iesniedza Zemkopības ministrijā neatkarīga vērtētāja veiktu novērtējumu vienreizējā maksājuma noteikšanai par apbūves tiesības nodibināšanas iespēju stratēģiski svarīgu vējparku izbūvei (turpmāk – Novērtējums). 

Novērtējuma izpildē tika iesaistīti divi SIA "Colliers International Advisors", reģ. Nr. 40103255403 (turpmāk – Colliers), sertificēti nekustamā īpašuma vērtētāji.

Kvalifikāciju un profesionalitāti sertificētam nekustamā īpašuma vērtētājam, kurš Colliers vārdā sagatavoja Novērtējumu, apliecina LĪVA Vērtētāju sertifikācijas biroja izsniegts sertifikāts, kas piešķirts 2018. gada 10. decembrī un derīgs līdz 2023. gada 9. decembrim (fiksētās profesionālās darbības sākums – 2018. gada 10. decembrī).
Kvalifikāciju un profesionalitāti sertificētam nekustamā īpašuma vērtētājam, kurš apstiprināja Colliers vārdā sagatavoto Novērtējumu, apliecina LĪVA Vērtētāju sertifikācijas biroja izsniegts sertifikāts, kas piešķirts 2021. gada 6. jūnijā un derīgs līdz 2026. gada 5. jūnijam (fiksētās profesionālās darbības sākums – 2006. gada 5. jūnijā).

Zemkopības ministrija 2023. gada 11. oktobrī LĪVA tīmekļvietnē https://vertetaji.lv/sertifikacija/sertificetie-nekustama-ipasuma pārliecinājās, ka abi iepriekšminētie sertificētie nekustamā īpašuma vērtētāji, kas darbojās Colliers vārdā, ir norādīti kā sertificēti nekustamā īpašuma vērtētāji. Tādējādi Zemkopības ministrijai nerodas šaubas par vērtētāju profesionalitāti un spēju sniegt pamatotu novērtējumu un nodrošināt atbilstību noteikumu Nr. 350 3. punkta prasībām.

Saskaņā ar Novērtējumu vienreizējā maksājuma apmērs par apbūves tiesības nodibināšanas iespēju 2023. gada 25. septembrī varētu būt 3 142 877 euro (trīs miljoni viens simts četrdesmit divi tūkstoši astoņi simti septiņdesmit septiņi euro).

Norādāms, ka pārējie maksājumi apbūves tiesību līgumā tiek noteikti katram vējparka posmam (izpētes, būvniecības un ekspluatācijas) saskaņā ar noteikumu Nr. 350 4.¹ nodaļu.

Novērtējumā norādīts, ka AS "Latvijas valsts meži" rīkotajās apbūves tiesības izsolēs, kuru sākums paredzēts 2023. gada 22. novembrī, visos nogabalos pastāv neskaidrība par izpētes rezultātiem, tāpēc paredzams, ka vienreizējo maksājumu galvenokārt ietekmēs iespējas investēt, un tas tiks aprēķināts, par pamatu ņemot tirgus ekonomikas investora principa (TEIP) pieņēmumiem analoģiskus pieņēmumus, kas objektīvi izriet no pašreizējās tirgus situācijas. Tādējādi pastāv apsvērumi, kas indikatīvi liecina, ka izsolē nosolītā vienreizējā maksājuma cena varētu nepārsniegt visbiežāk ārvalstīs piemēroto diapazonu, kā arī vērā ņemama varbūtība, ka tirgus cena būs līdzvērtīga aprēķinātajam vienreizējam maksājumam.

Vienlaikus Novērtējumā norādīts, ka vērtējumā aprēķināto rezultātu precizitāte uzskatāma par vidēju, ņemot vērā šādus aspektus:
a) vērtētāju rīcībā nav precīzas informācijas par apbūves tiesību maksas gadījumiem, kuros būtu izmantots tieši šāds apbūves tiesību modelis Latvijā vai citās valstīs;
b) informācija par citiem zemes nomas vai apbūves tiesību gadījumiem ir ierobežotas pieejamības, un precīzi nav zināmi noslēgto līgumu nosacījumi;
c) pēdējo gadu laikā ir notikusi strauja vēja turbīnu tehnoloģiskā attīstība un būtiskas energoresursu tirgus izmaiņas, tādēļ iepriekšējie tirgus novērojumi (gan no Latvijas, gan no plašāka starptautiskā mēroga) nav tieši salīdzināmi un tieši piemērojami, lai izdarītu aplēses par apbūves tiesības maksu konkrētajā gadījumā;
d) iepriekšējos gados fiksēto nomas vai apbūves tiesību maksu apmēram pašlaik ir ne vairāk kā informatīva nozīme – to apmērs drīzāk ieskicē kopējās tendences un ekstremālus gadījumus;
e) vienreizējā maksājuma apmēra vidējais līmenis saskaņā ar ieviesto apbūves tiesību regulējumu būs precīzāk nosakāms, apstiprināms vai koriģējams, atsaucoties uz salīdzināmiem tirgus novērojumiem, tikai pēc notikušo izsoļu rezultātu apkopošanas.

Ievērojot minēto, tiek ieteikts apbūves tiesību piešķiršanas procesā paredzēt iespēju, ka aprēķinātais vienreizējā maksājuma apmērs ir verificējams ar salīdzināmiem un aktuāliem tirgus novērojumiem, t. i., ar 2023. gada 22. novembrī uzsākamo AS "Latvijas valsts meži" izsoļu rezultātiem.

Vienlaikus, lai pārliecinātos par vienreizējā maksājuma apmēra atbilstību noteikumu Nr. 350 nosacījumiem un minimālo kritēriju pareizai piemērošanai, Zemkopības ministrija ir lūgusi valsts meža zemes pārvaldītāju AS "Latvijas valsts meži" pasūtīt atzinumu par iesniegto Novērtējumu, nosakot, ka to sagatavot un apstiprināt ir tiesīgas vismaz divas personas, no kurām viena atbilstoši Latvijas Republikas normatīvo aktu prasībām ir saņēmusi sertifikātu, kas apliecina personas kvalifikāciju nekustamā īpašuma vērtēšanā, un otra – sertifikātu biznesa vērtēšanā.

AS "Latvijas valsts meži", izpildot Zemkopības ministrijas uzdevumu, 2023. gada 21. septembrī ir noslēgusi līgumu ar SIA "Grant Thornton Baltic", reģ. Nr. 50002619401 (turpmāk – Thornton), par atzinuma sagatavošanu par novērtējuma atbilstību noteikumiem Nr. 350 un Zemkopības ministrijas noteiktajiem kritērijiem (turpmāk – Atzinums).

Atzinumu ir sagatavojuši divi Thornton eksperti. Kvalifikāciju un profesionalitāti sertificētam nekustamā īpašuma vērtētājam, kurš izpildīja uzdevumu Thornton vārdā, apliecina LĪVA Vērtētāju sertifikācijas biroja izsniegts sertifikāts, kas piešķirts 2019. gada 16. jūnijā un ir derīgs līdz 2024. gada 15. jūnijam (fiksētās profesionālās darbības sākums – 2004. gada 15. jūnijā).
Kvalifikāciju un profesionalitāti sertificētam biznesa vērtētājam, kurš izpildīja uzdevumu Thornton vārdā, apliecina LĪVA Vērtētāju sertifikācijas biroja izsniegts sertifikāts, kas piešķirts 2022. gada 4. decembrī un ir derīgs līdz 2027. gada 3. decembrim (fiksētās profesionālās darbības sākums – 2009. gada 3. decembrī).

Zemkopības ministrija 2023. gada 26. oktobrī LĪVA tīmekļvietnēs https://vertetaji.lv/sertifikacija/sertificetie-nekustama-ipasuma un https://vertetaji.lv/sertifikacija/sertificetie-uznemejdarbibas-b pārliecinājās, ka abi minētie eksperti, kas izpildīja uzdevumu Thornton vārdā, ir norādīti attiecīgi kā sertificētas personas: viens – nekustamā īpašuma vērtēšanā, otrs – biznesa un nemateriālo aktīvu vērtēšanā. Tādējādi Zemkopības ministrijai nerodas šaubas par vērtētāju profesionalitāti.

Atzinumā, ko sagatavoja divi Thornton eksperti, norādīts, ka, pamatojoties uz ekspertu pieejamo informāciju un veiktās analīzes rezultātiem, ir konstatēts, ka tirgus vērtējums par vienreizējo maksājumu 800 MW stratēģiski nozīmīgu vēja enerģijas parku projektam Latvijā, ir sagatavots atbilstoši noteikumiem Nr. 350 un Zemkopības ministrijas 2023. gada 31. augusta rīkojumā Nr. 108 "Rīkojums par minimālo kritēriju apstiprināšanu" apstiprinātajiem minimālajiem kritērijiem.

Ievērojot visu iepriekš minēto, rīkojuma projekta būtība ir apstiprināt vienreizējā maksājuma apmēru un atļaut Zemkopības ministrijai uz 30 gadiem piešķirt izpētes un apbūves tiesības SIA "Latvijas vēja parki" stratēģiski nozīmīgu vējparku izvietošanai valsts meža zemē ar aptuveno platību 39 941 ha, kā arī tiesības līgumu pagarināt, ja to pieļauj normatīvais regulējums. 

Publiskas personas finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanas likuma (turpmāk – Izšķērdēšanas novēršanas likums) 6.⁵ panta pirmā daļa paredz, ka publiskas personas neapbūvēta zemesgabala apbūves tiesību var piešķirt par atlīdzību uz laiku, kas nav mazāks par Civillikumā noteikto minimālo apbūves tiesības termiņu un garāks par termiņu, kāds šā likuma 6.¹ panta pirmajā daļā vai citos ārējos normatīvajos aktos ir noteikts publiskas personas zemes nomai. Šā likuma 6.¹ panta pirmā daļa noteic, ja likumā vai Ministru kabineta noteikumos nav paredzēts citādi, nekustamā īpašuma nomas līgumu slēdz uz laiku, kas nav ilgāks par 30 gadiem. Tātad atbilstoši Izšķērdēšanas novēršanas likumam maksimālais termiņš apbūves tiesībai uz publiskas personas neapbūvēta zemesgabala ir 30 gadi, ja vien citos ārējos normatīvajos aktos nav noteikts cits termiņš.
Enerģētiskās drošības un neatkarības veicināšanai nepieciešamās atvieglotās energoapgādes būvju būvniecības kārtības likuma (turpmāk – Atvieglojuma likums) 9. panta otrajā daļā noteikts, ka publiska persona var piešķirt energoapgādes komersantam apbūves tiesības vēja elektrostacijas būvniecībai uz attiecīgajai publiskai personai piederošajām meža zemēm uz termiņu, kas nav ilgāks par 35 gadiem. Turklāt šīm vēja elektrostacijām jāatbilst šā likuma 3. panta 1. punktā noteiktajam kritērijam attiecībā uz to jaudu. Proti, šīs specifiskās apbūves tiesības var tikt piešķirtas tikai tādu vēja elektrostaciju un tām nepieciešamās infrastruktūras būvniecībai, kuru kopējā jauda ir vismaz 50 MW.
Izšķērdēšanas novēršanas likumā ir noteikts vispārīgs apbūves tiesību maksimālais termiņš, savukārt Atvieglojuma likumā ir noteikts atšķirīgs termiņš attiecībā uz vēja elektrostaciju būvniecību publiskai personai piederošās meža zemēs, kas ir speciālais tiesiskais regulējums.
Tā kā vispārējā norma attiecībā uz apbūves tiesību maksimālo termiņu ir noteikta Izšķērdēšanas novēršanas likumā, savukārt Atvieglojuma likumā ir speciālā norma, tad rīkojuma projektā paredzēts, ka līguma termiņš var tikt pagarināts, ja to pieļauj normatīvais regulējums.
Pašlaik līguma termiņu būtu iespējams pagarināt līdz Atvieglojuma likumā minētajam 35 gadu kopējam termiņam, tomēr, tā kā pagaidām nav zināms, vai visās izpētes teritorijās izbūvējamā vēja parka jauda sasniegs 50 MW, tad ir noteiktts 30 gadu maksimālais līguma termiņš.

Saskaņā ar noteikumu Nr. 350 87.⁶ punktu apbūves tiesību līgumā tiek paredzēti trīs vējparka ierīkošanas posmi (izpētes, būvniecības un ekspluatācijas) un kopējais šo trīs posmu termiņš nedrīkst pārsniegt publiskas personas neapbūvēta zemesgabala apbūves tiesību maksimālo termiņu, kas noteikts Izšķērdēšanas novēršanas likumā, un termiņu, kas Atvieglojuma likumā noteikts apbūves tiesībām vēja elektrostacijas būvniecībai uz attiecīgai publiskai personai piederošas meža zemes.   

Ja Ministru kabinets apstiprinās vienreizējā maksājuma apmēru, SIA "Latvijas vēja parki" to maksās valsts meža zemes pārvaldītājam AS "Latvijas valsts meži", kas saskaņā ar Meža likuma 4. panta otro daļu veic valstij piekrītošās un valsts īpašumā esošās uz valsts vārda Zemkopības ministrijas personā zemesgrāmatā ierakstītās meža zemes apsaimniekošanu un aizsardzību. AS "Latvijas valsts meži" organizēs apbūves tiesību piešķiršanas procesu, tostarp slēgs apbūves tiesību līgumu ar SIA "Latvijas vēja parki".

Lai iegūtu tiesības noslēgt apbūves tiesību līgumu vējparku ierīkošanai, atbilstoši noteikumu Nr. 350. 87.² punktam ir jāsamaksā vienreizējs maksājums. Ja tiek organizēta izsole, tā apmērs ir vienāds ar augstāko solījumu, ko nosaka izsoles rezultāti, savukārt attiecībā uz SIA "Latvijas vēja parki" – neatkarīga vērtētāja vērtējums par tirgus cenu, ko apstiprina Ministru kabinets. Šī ir vienīgā atšķirība starp izsoli un tai alternatīvo apbūves tiesības piešķiršanas metodi. Viss pārējais apbūves tiesības līgumu noslēgšanas un administrēšanas process un darbības neatšķiras un notiek saskaņā ar noteikumos Nr. 350 u.c. normatīvajos aktos noteikto.
Saskaņā ar noteikumu Nr. 350. 76. punktu lēmumā par neapbūvēta zemesgabala apbūves tiesības piešķiršanu var noteikt, ka neapbūvētā zemesgabala apbūves tiesības piešķiršanas procedūru veic attiecīgā neapbūvētā zemesgabala pārvaldītājs. Abos minētajos gadījumos plānots, ka apbūves tiesību līgumus valsts vārdā slēdz AS "Latvijas valsts meži", kas saskaņā ar Meža likuma 4. panta otro daļu pārvalda un apsaimnieko valsts meža zemi. Tā kā AS "Latvijas valsts meži" īstenos visas darbības, kas saistītas ar apbūves tiesības piešķiršanas un administrēšanas procesu, tad izrietoši tā arī saņems attiecīgos maksājumus, kas saistīti ar apbūves tiesības piešķiršanu. Ieņēmumi tiks iekļauti uzņēmuma gada pārskatā un veidos noteiktu dividenžu bāzi.