Anotācija (ex-ante)

Informācija par nekustamo īpašumu "Augšstubēri" (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 4064 014 0013), Iecavas pagastā, Bauskas novadā (turpmāk – Nekustamais īpašums).
1. Sastāvs (pēc zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 4064 014 0013 sadales).
1.1. zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0509) 15,8 ha platībā, kas veido Nekustamā īpašuma atlikušo (neatsavināmo) daļu un nav nepieciešama Rail Baltica projekta risinājumiem;
1.2. zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0510) 0,1691 ha platībā, kas nepieciešama Rail Baltica projektam un būs izmantojama saistītās infrastruktūras – valstij piederoša pašvaldības nozīmes autoceļa (zemes nodalīja josla) izbūvei.
2. Apgrūtinājumi:
Pēc zemes kadastrālās uzmērīšanas, no jauna izveidotai Nekustamā īpašuma sastāvā esošai zemes vienībai (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0510), kuru nepieciešams atsavināt Rail Baltica projekta īstenošanai, noteiktie apgrūtinājumi:
2.1. ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar valsts vietējiem un pašvaldību autoceļiem lauku apvidos - 0,1691 ha platībā;
2.2. Nekustamajam īpašumam zemesgrāmatas nodalījumā nav reģistrētas nomas tiesības, apbūves tiesības, ķīlas vai hipotēkas tiesības, kā arī piedziņas atzīmes.
3. Lietošanas mērķis - zeme dzelzceļa infrastruktūras zemes nodalījuma joslā un ceļu zemes nodalījuma joslā.
4. Nekustamais īpašums ierakstīts Zemgales rajona tiesas Iecavas pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 139 un īpašuma tiesības uz to ir nostiprinātas fiziskai personai (turpmāk – Nekustamā īpašuma īpašnieks).

Nodalot Rail Baltica projektam nepieciešamo Nekustamā īpašuma daļu, atlikumā veidojas Nekustamo īpašumu veidojošā zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0509) 15,8 ha platībā, kas atbilstoši Bauskas novada pašvaldības 2022.gada 20.septembra atzinumam Nr. BNP/2022/4.7/1650/N veidojama kā atsevišķa un izmantojama atbilstoši vietējās pašvaldības teritorijas plānojumam (atzinumā norādīts, ka attiecīgās zemes daļa atrodas funkcionālajās zonās Lauksaimniecības teritorija (L) un Mežu teritorija (M) un ka minimālā jaunizveidojamā zemesgabala platība šajās zonās ir 2,0 ha).

Saskaņā ar Likuma 20. panta pirmo daļu atlīdzības noteikšanai sertificēts nekustamo īpašumu vērtētājs sabiedrība ar ierobežotu atbildību "Grant Thornton Baltic" (turpmāk – Vērtētājs) 2023. gada 7. jūnijā, piedaloties sabiedrības ar ierobežotu atbildību "Eiropas dzelzceļa līnijas" (turpmāk - Institūcija) pārstāvim un Nekustamā īpašuma īpašniekam, apsekoja Nekustamo īpašumu, kuras laikā Nekustamā īpašuma īpašnieks mutiskā formā izteica prasību par Nekustamā īpašuma atlikušajā (neatsavināmajā) daļā esošās meliorācijas sistēmas funkcionēšanas nodrošināšanu projektēšanas un būvdarbu laikā.
Papildus minētajam Nekustamā īpašuma īpašnieks ir sniedzis informāciju par apstākļiem, kas varētu ietekmēt Nekustamā īpašuma daļas atlīdzības apmēru:
- 2019. gada 11. septembrī noslēgts zemes nomas līgums ar sabiedrību ar ierobežotu atbildību "Anaerobic Holding" par 10,8 ha liela zemesgabala iznomāšanu lauksaimniecības kultūru audzēšanai. Līgums spēkā līdz 2021. gada septembrim. Nomas līgums tiek pagarināts abām pusēm rakstiski vienojoties;
- 2022. gada 3. janvārī noslēgts jauns zemes nomas līgums ar sabiedrību ar ierobežotu atbildību "Anaerobic Holding" par 10,8 ha liela zemesgabala iznomāšanu lauksaimniecības kultūru audzēšanai. Līgums spēkā līdz 2026. gada rudenim;
- ar Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanu samazināsies iznomājamā zemes platība un arī zemes nomas maksas ieņēmumi;
- pie tirgus vērtības noteikšanas ņemama vērā gaidāmā inflācija.  

Nekustamā īpašuma īpašnieks zaudējumus un prasījumus nav pieteicis.

2023. gada 30. jūnijā sabiedrība ar ierobežotu atbildību "Grant Thornton Baltic" sagatavoja Nekustamā īpašuma daļas tirgus vērtības novērtējuma ziņojumu (turpmāk – Vērtējums), kas tika izskatīts Institūcijas izveidotās Rail Baltica projektam atsavināmā īpašuma atlīdzības noteikšanas pastāvīgās komisijas (turpmāk – Komisija) 2023. gada 25. jūlija sēdē.

Institūcija 2023. gada 28. jūlijā ar vēstuli Nr. 2.3.N/2023-2260 informēja Nekustamā īpašuma īpašnieku par 2023. gada 25. jūlija sēdē aprēķināto atlīdzības apmēru, papildus norādot, ka:
- atlīdzības apmērs būs precizējams, ja zemes ierīcības projekta īstenošanas ietvaros, zemes vienības kadastrālās uzmērīšanas procesā, tiks precizēta atsavināmā platība;
- saskaņā ar akciju sabiedrības "RB Rail", kas ir atbildīga par projektēšanas aktivitāti, sniegtajai informācijai, ievērojot Meliorācijas likuma 4. panta pirmās daļas 1. punktu, ir saņemti valsts sabiedrības ar ierobežotu atbildību "Zemkopības ministrijas nekustamie īpašumi" tehniskie noteikumi, kas paredz, ka meliorācijas sistēmu darbība nedrīkst tikt pasliktināta vai traucēta. Projektējot un pārbūvējot esošo meliorācijas sistēmu, par projektēšanu atbildīgā un par būvdarbiem atbildīgā institūcija nodrošinās atlikušajā (neatsavināmajā) zemes vienības daļā esošo likumīgi izbūvēto meliorācijas sistēmu nepārtrauktu funkcionalitātes saglabāšanu un tās darbības nepasliktināšanu. Attiecīgs noteikums paredzams līgumā par labprātīgu Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanu, tostarp nosakot meliorācijas sistēmas defektu un trūkumu novēršanas periodu. Atbildība par trešajām personām nodarītajiem zaudējumiem, tostarp par to īpašumā esošo inženiertīklu bojājumiem ārpus dzelzceļa nodalījuma joslas, ja tie būs cēloniski saistīti ar būvdarbiem – ir būvuzņēmēja darbības tiešās sekas un šo seku novēršana tiek iekļauta institūcijas slēgtajos līgumos ar būvuzņēmējiem, tostarp līgumos tiek paredzēts defektu novēršanas periods. Savukārt Nekustamā īpašuma īpašnieka prasījumi par iespējamajiem zaudējumiem, kas saistīti ar meliorācijas sistēmu darbības bojājumu vai traucējumu, tiks vērtēti pēc to faktiskās rašanās un prasījumu pamatojošo dokumentu iesniegšanas institūcijai;
- atbilstoši Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 "Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu" 26. un 27. punktā noteiktajam Nekustamā īpašuma īpašnieks tika aicināts piedalīties Komisijas 2023. gada 5. septembra sēdē atlīdzības apmēra izvērtēšanai vai arī iesniegt alternatīvo Nekustamā īpašuma daļas vērtējumu.

Par Komisijas 2023. gada 25. jūlija sēdē izskatīto Vērtējumu Nekustamā īpašuma īpašnieks iesniedza iebildumus, norādot uz tirgus vērtības neatbilstību tirgus apstākļiem un lūdzot to pārskatīt.

Komisijas 2023. gada 6. oktobra sēdē izskatīts precizēts Vērtējums un Institūcija 2023. gada 11. oktobrī ar vēstuli Nr. 2.3.N/2023-3097 informēja Nekustamā īpašuma īpašnieku par Komisijas 2023. gada 6. oktobra sēdē aprēķināto atlīdzības apmēru, papildus atkārtoti informējot par Nekustamā īpašuma daļas apsekošanas aktā izteiktā prasījuma par zemes platībās esošās meliorācijas sistēmas saglabāšanas nepieciešamību izskatīšanas kārtību, norādot, ka Rail Baltica projekta būvniecības procesa ietvaros, likumīgi izbūvētā meliorācijas sistēma būs saglabājama atbilstoši apstiprinātajiem būvprojekta risinājumiem, kas tiks izstrādāti pēc valsts sabiedrības ar ierobežotu atbildību "Zemkopības ministrijas nekustamie īpašumi" izdotajiem tehniskajiem noteikumiem.
Vēstulē tika izteikts uzaicinājums piedalīties Komisijas 2023. gada 16. novembra sēdē aprēķinātās atlīdzības izvērtēšanai.

Institūcijā 2023. gada 19. oktobrī tika saņemta Nekustamā īpašuma īpašnieka piekrišana Komisijas 2023. gada 6. oktobra sēdē aprēķinātās atlīdzības apmēram, norādot par atteikšanos piedalīties plānotajā 2023. gada 16. novembra sēdē.
Līdz ar to, atbilstoši Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 "Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu" 28. punktam Institūcijai bija tiesības sasaukt Komisijas sēdi atlīdzības izvērtēšanai un apstiprināšanai pirms uzaicinājumā norādītā termiņa beigām, par to informējot Nekustamā īpašuma īpašnieku.
Nekustamā īpašuma īpašnieks tika informēts par Komisijas sēdi 2023. gada 27. oktobrī. 

Komisija 2023. gada 27. oktobra sēdes slēgtajā daļā apstiprināja aprēķināto atlīdzību par Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanu, nosakot to atbilstoši tirgus vērtībai 1910,83 EUR (viens tūkstotis deviņi simti desmit euro un 83 centi).
Ņemot vērā zemes kadastrālās uzmērīšanas rezultātā iegūtos datus par Nekustamā īpašuma daļu un to veidojošās zemes vienības platību, Komisija atlīdzības apmēru noteica, piemērojot Vērtētāja noteikto zemes kvadrātmetra nominālvērtību 1,13 EUR.

Saistībā ar Nekustamā īpašuma īpašnieka sniegto informāciju par apstākļiem, kas varētu ietekmēt Nekustamā īpašuma daļas atlīdzības apmēru, Komisija nolēma sniegt Nekustamā īpašuma īpašniekam informāciju par šo apstākļu izvērtēšanai piemēroto kārtību, norādot, ka sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs sabiedrība ar ierobežotu atbildību "Grant Thornton Baltic" Vērtējumā salīdzinājumam ir veicis arī Nekustamā īpašuma daļas tirgus vērtības noteikšanu, piemērojot ienākumu metodi. Vērtētājs ir konstatējis, ka ar ienākumu vērtēšanas pieeju (metodi) ir sasniegts zemāks zemes kvadrātmetra nominālvērtības apmērs, tādēļ Nekustamā īpašuma daļas tirgus vērtība ir noteikta ar salīdzināšanas pieeju (metodi), kas nodrošina Nekustamā īpašuma īpašniekam ienesīguma produktivitātes rādītāju kompensēšanu, jo Vērtējumā ir ņemts vērā lauksaimniecības zemes kvalitatīvais novērtējums un salīdzinājumam tika veikta to darījumu (salīdzināmo darījumu) apskate, kas sniedz informāciju par darījumiem ar līdzvērtīgas kvalitātes lauksaimniecības zemēm. Vadoties pēc kopējās situācijas nekustamā īpašuma tirgū un sekojot inflācijai, Vērtētājs ir noteicis aktuālās tirgus vērtības apmēru atbilstoši atsavināmās Nekustamā īpašuma daļas raksturojošiem datiem.  

Par atlīdzības apmēru un par jautājuma tālāko virzību Satiksmes ministrijas un Ministru kabineta lēmuma pieņemšanai, ievērojot Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 "Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu" 35. un 36.punkta regulējumu, Īpašnieks ir informēts atsevišķi, nosūtot rakstiskā formā sagatavotu vēstuli.  
 
Pamatojoties uz Likuma 9. pantu un Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 "Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu" 36.1. apakšpunktu, Satiksmes ministrija ar 2023. gada 23.novembra lēmumu Nr. 03.1-14/3375 apstiprināja taisnīgas atlīdzības apmēru par Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanu, nosakot to 1910,83 EUR (viens tūkstotis deviņi simti desmit euro un 83 centi).

Saskaņā ar Likuma 27. panta pirmajā un otrajā daļā noteikto Nekustamā īpašuma īpašniekam ir tiesības apstrīdēt Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzības apmēru.
Ja netiks noslēgts pirkuma līgums par Nekustamā īpašuma daļas labprātīgu atsavināšanu, tiks virzīts likumprojekts par Nekustamā īpašuma daļas piespiedu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.
Pēc Nekustamā īpašuma sadalīšanas un Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas, Satiksmes ministrija normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nostiprinās īpašuma tiesības uz Nekustamā īpašuma daļu zemesgrāmatā uz valsts vārda Satiksmes ministrijas personā.
Saskaņā ar Dzelzceļa likuma pārejas noteikumu 53. punktu Satiksmes ministrija Nekustamā īpašuma daļu nodos Rail Baltica projekta īstenotājam pārvaldīšanā tā pienācīgai apsaimniekošanai līdz būvdarbu uzsākšanai.

Ministru kabineta rīkojuma projekts paredz no privātpersonas atsavināt nekustamā īpašuma "Augšstubēri" (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 4064 014 0013) Iecavas pagastā, Bauskas novadā, daļu.