Anotācija (ex-ante)

Nekustamais īpašums ir ierakstīts Rīgas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr.100000067269 un, pamatojoties uz 1998.gada 15.decembra Aktu par ēku pieņemšanu ekspluatācijā, īpašuma tiesības uz to ir nostiprinātas juridiskai personai.
Minētais Akts par ēku pieņemšanu ekspluatācijā apliecina faktu, ka Nekustamais īpašums ir izbūvēts uz Rīgas pilsētai piederoša zemesgabala.
Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas (turpmāk – NĪVKIS) teksta datiem Nekustamais īpašums atrodas uz diviem publisko personu īpašumā esošiem zemesgabaliem:
a) uz valstij Satiksmes ministrijas personā piederošā nekustamā īpašuma (nekustamā īpašuma kadastra Nr.0100 004 0113) sastāvā esoša zemesgabala (zemes vienības kadastra apzīmējums 0100 004 0089) daļas bez adreses, Rīgā, kas ierakstīts Rīgas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr.100000609519;
b) uz Rīgas valstspilsētas pašvaldībai piederošā nekustamā īpašuma (nekustamā īpašuma kadastra Nr.0100 004 0071) sastāvā esoša zemesgabala (zemes vienības kadastra apzīmējums 0100 004 0086) daļas Centrāltirgus ielā 1, Rīgā, kas ierakstīts Rīgas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr.851.

Nekustamā īpašuma izbūves kārtība:
1) saskaņā ar 1998.gada 1.aprīlī starp AS “Rīgas Centrāltirgus” un Īpašnieku noslēgto zemes apakšnomas līgumu Nr.02-05-19/98 Īpašniekam apakšnomā tika nodots zemesgabals 490 kv.m. platībā, kas izvietots gar dzelzceļa uzbērumu “Gogoļa laukumā” un būs atdalāms no zemesgabala (grunts 4, grupa 167). Zemesgabala izmantošanas mērķis – daudzstāvu autostāvvietas Prāgas ielā 2 piebraucamā ceļa un uz tā esošo sabiedrisko objektu izbūve un ekspluatācija. Līguma termiņš -  2045.gada 30.maijs;
2) 1999.gada 5.augustā starp Rīgas domi un Īpašnieku tika noslēgts zemes nomas līgums Nr.208 (turpmāk – Zemes nomas līgums) par zemesgabala ar kadastra Nr.0100 004 0071 daļas 940 kv.m. nomu. Zemesgabala izmantošanas mērķis – piebraucamā ceļa pie daudzstāvu automašīnu novietnes Rīgā, Prāgas ielā 2, apsaimniekošana, kā arī uz tā cokola līmenī izbūvēto tirdzniecības vietu uzturēšana. Līguma termiņš – 2097.gada 3.februāris, ja ir spēkā 1998.gada 2.aprīļa zemes nomas līgums Nr.93;
3) Zemes nomas līgums grozīts ar 2011.gada 4.februāra vienošanos Nr.RD-99-208-lī/3. Tika mainīts Zemes nomas līguma pastāvēšanas nosacījums - ja Īpašnieks ir nekustamā īpašuma Prāgas ielā 2, Rīgā (nekustamā īpašuma kadastra Nr.0100 004 2005) īpašnieks.
Īpašums Prāgas ielā 2, Rīgā, ir vēl viens Īpašniekam piederošs nekustamais īpašums, kas ir atsavināts Rail Baltica projekta ietvaros un īpašuma tiesības uz to zemesgrāmatā ir nostiprinātas valstij Satiksmes ministrijas personā;
4) Zemes nomas līgums grozīts ar 2022.gada 2.februāra vienošanos Nr.RD-99-208-lī/5. Tika mainīts Zemes nomas līguma pastāvēšanas nosacījumus - līdz Nekustamā īpašuma atsavināšanas procesa pabeigšanai un uz Nomnieka īpašuma tiesības nostiprināšanas spēkā esamības laiku, bet ne ilgāk kā līdz 2029.gada 4.augustam;
5) par valstij Satiksmes ministrijas personā piederošā nekustamā īpašuma (nekustamā īpašuma kadastra Nr.0100 004 0113) sastāvā esošā zemesgabala (kadastra apzīmējums 0100 004 0089) daļas nomu ar tiesībām to apbūvēt – zemes nomas līgums nav noslēgts.

Kopumā, vērtējot Nekustamā īpašuma izbūves kārtību, tā neiegūst juridisku skaidrojumu, jo:
- Nekustamā īpašuma būvdarbu procesa īstenošana ir veikta, balstoties uz attiecīgā zemesgabala apakšnomas tiesībām;
- savukārt, skatot Civillikuma 968.pantu, kas noteic, ka uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota ēka atzīstama par tās daļu, un konstatējot, ka Nekustamais īpašums zemesgrāmatā ir ierakstīts kā atsevišķs patstāvīgs ēku (būvju) nekustamais īpašums, lietā būtu jābūt pieejamiem pierādījumiem par kāda no likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” 14.panta pirmajā daļā (atbilstoši redakcijai uz Nekustamā īpašuma izbūves brīdi) uzskaitīto nosacījumu iestāšanos, proti, par ēkas cēlēja atrašanos ar zemes īpašnieku kādā sevišķā tiesiskā attiecībā;
- starp zemes īpašnieku - Rīgas valstspilsētas pašvaldību - un Īpašnieku noslēgtā Zemes nomas līguma mērķis ir Nekustamā īpašuma uzturēšanu, nevis tā izbūve.

Tādēļ īpašuma tiesību iegūšanas tiesiskā pamata izvērtēšanas nepieciešamības ietvaros, Ģenerālprokuratūras Personu un valsts tiesību aizsardzības koordinācijas nodaļas prokurores 2021.gada 24.augusta situācijas izvērtējumā secināts, ka īpašuma tiesību iegūšanu pierādošo darījumu apstrīdēšanai un īpašuma prasībai ir iestājies noilgums, un līdz ar to, veikt pārbaudi par īpašuma tiesību iegūšanas un nostiprināšanas zemesgrāmatā tiesiskumu nav pamata. Tādējādi Nekustamā īpašuma piederība Īpašniekam nav apstrīdama un Nekustamā īpašuma atsavināšanas procesa gaitā pārliecību par īpašuma tiesībām sniedz īpašuma tiesību nostiprinājuma ieraksts zemesgrāmatā.

Ņemot vērā, ka Satiksmes ministrija, pamatojoties uz iepriekš minēto Rīgas valstspilsētas pašvaldības un Satiksmes ministrijas 2020.gada 7.septembrī noslēgto līgumu Nr.RD-20-482-lī (Nr.6.12.3L/2020/C2-3-34), ir ieguvusi Rīgas valstspilsētas pašvaldībai piederoša zemesgabala (zemes vienības kadastra apzīmējums 0100 004 0086) daļas 0,0303 ha platībā – Centrāltirgus ielā 1, Rīgā, lietošanas tiesības publiskas lietošanas dzelzceļa infrastruktūras būvniecībai un uzturēšanai, atbilstoši Civilprocesa likuma 127.pantam, Satiksmes ministrija nav atzīstama par personu, kuras civilās tiesības ir aizskartas vai apstrīdētas ar Nekustamā īpašuma izbūvi uz šī zemesgabala, un kura ir tiesīga celt prasību tiesā.
Turklāt Nekustamo īpašumu Rail Baltica projekta īstenošanai ir nepieciešams iegūt pēc iespējas ātrāk, līdz ar to nav vērtīgi vērsties tiesā, jo nav prognozējams tiesvedības ilgums.

Nekustamā īpašuma rašanās apstākļiem uz Rīgas valstspilsētas pašvaldības zemesgabala, nelielā daļā skarot arī valstij Satiksmes ministrijas personā piederošu zemesgabalu,  ir cēlonisks sakars ar Rīgas valstspilsētas pašvaldības rīcību un tās tiesiskajām sekām. Savukārt strīda ierosināšana starp publiskām personām, kas vienotā hierarhiskā sistēmā darbojas valsts pārvaldes jomā, lai atrisinātu Rīgas valstspilsētas pašvaldības rīcības tiesiskumu, nav atbalstāma.
Nekustamā īpašuma rašanās pamatā ir šo divu saistīto personu civiltiesiskās attiecības, kas no Rīgas valstspilsētas pašvaldības puses tiek aizsargātas kā likumīgas, norādot uz Nekustamā īpašuma izbūves kārtības ievērošanu atbilstoši līgumam un normatīvo aktu prasībām.
Šajā gadījumā valdījumu aizsargā likums.
Tādējādi atzīstams, ka Nekustamā īpašuma atsavināšanas process ir uzsākts un tiek piemērots atbilstoši lietas apstākļiem.

Nekustamam īpašumam zemesgrāmatā nav reģistrētas nomas, ķīlas tiesības, piedziņas atzīmes un citi lietošanas tiesību apgrūtinājumi.
Saskaņā ar NĪVKIS teksta datiem Nekustamā īpašuma kadastrālā uzmērīšana veikta 1999.gada 23.augustā un tā galvenais lietošanas veids noteikts – Vairumtirdzniecības un mazumtirdzniecības ēkas (1230), būves tips: 12300102 – Tirdzniecības kioski un segtie stendi, kopējā platība 540.4 kv.m. Nekustamam īpašumam apgrūtinājumi nav reģistrēti.

Nekustamā īpašuma atlīdzības apmēra aprēķināšanai ir piemērota izmaksu pieeja un tās ietvaros vērtēts būveksperta sagatavotais būvizmaksu aprēķins, piemērots fiziskais un ekonomiskais nolietojums. Atlīdzības aprēķināšanas gaitā vērtēti un salīdzināti institūcijas un Īpašnieka izvēlēto sertificētu vērtētāju sagatavotie Nekustamā īpašuma vērtējumi.

Vērtēšanas procesa gaita:
- saskaņā ar 2018.gada 29.oktobrī apstiprināto darba uzdevumu 2018.gada 18.decembrī  nekustamā īpašuma sertificēts vērtētājs SIA “Grant Thornton Baltic” sagatavoja un iesniedza izvērtēšanai vērtējumu (turpmāk – Vērtējums) par Nekustamā īpašuma tirgus vērtību – EUR 331 400;
- atbilstoši Īpašnieka iebildumiem un informācijai par Nekustamo īpašumu veidojošās ēkas (iebraukšanas-izbraukšanas tuneļa ar sabiedrisko ēku) faktisko sastāvu, tehniskās inventarizācijas lietas dokumentos norādītām telpu platībām, kas salīdzinājumā ar faktiskām platībām ir atšķirīgas, Vērtējums 2019.gada 18.jūlijā tika precizēts. Pie ēkas telpas grupas Nr.018 platības pārskatīšanas, ņemts vērā apstāklis, ka ēku būs nepieciešams atkārtoti uzmērīt un attiecīgās platību izmaiņas noformēt normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā. Tādēļ tirgus vērtība ir samazināta par to izdevumu daļu, kas aprēķināta par ēkas atkārtotu uzmērīšanu un reģistrāciju Kadastrā, ievērojot normatīvo aktu prasības par šo darbu apjomu un kārtību. Kopējā tirgus vērtība noteikta EUR 337 000.

Vērtējumā pielietotās vērtēšanas pieejas.
Ņemot vērā, ka Nekustamais īpašums savā ziņā ir specifisks, kas sastāv no divām funkcionāli atšķirīgām daļām:
a) koplietošanas tuneļa-caurbrauktuves pazemes stāva līmenī, kas faktiski ir ielas daļa uz blakus esošo daudzstāvu auto novietni Prāgas ielā 2, Rīgā, un uz uzbērumā esošo dzelzceļa infrastruktūru;
b) komerciāla rakstura telpām ēkas 1.stāva līmenī.
Katrai no Nekustamā īpašuma ēkas daļām tika pielietotas atšķirīgas vērtēšanas pieejas. Ēkas 1.stāvam – ienākumu pieeja, analizējot blakus esošo konkurētspējīgo īpašumu nomas maksas līmeni un pamatojoties uz iespējamiem ieņēmumiem, ko no šī īpašuma izmantošanas varētu gūt tā īpašnieki, bet ēkas pazemes stāvam – izmaksu pieeju;
- 2019. gada 3. jūlijā tika iesniegts Īpašnieka izvēlētā nekustamā īpašuma vērtētāja SIA “Ober Haus Vērtēšanas Serviss” vērtējums (turpmāk – Alternatīvais vērtējums) par Nekustamā īpašuma tirgus vērtību EUR 493 000;
- saskaņā ar Ministru kabineta 2011.gada 15.martā noteikumu Nr.204 “Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu” (turpmāk - Ministru kabineta noteikumi) 30. un 31.punktiem biedrība "Latvijas īpašumu vērtētāju asociācija" (turpmāk – LĪVA) veica Nekustamā īpašuma vērtējumu izvērtēšanu un 2019. gada 12. septembrī iesniedza atzinumu, norādot, ka abos vērtējumos ir vērojama atšķirība pieņēmumos par ikgadējo prognozējamo nomas maksas pieaugumu un cenu inflācijas ietekmi uz izmaksām. Kopumā abi vērtējumi atbilst normatīvo aktu prasībām un darba uzdevumam, taču, ņemot vērā, ka Alternatīvajā vērtējumā ienākumu gūšanas potenciāls ir pārāk optimistisks, par pamatotāku Nekustamā īpašuma tirgus vērtības indikatoru ir uzskatāms  SIA “Grant Thornton Baltic” vērtējums;
- ar 2019. gada 24. septembra vēstuli Īpašnieks iesniedza informāciju, ka nepiekrīt Vērtējumam. Īpašnieks atsauca Alternatīvo vērtējumu un lūdza atlikt lēmuma pieņemšanu par atlīdzības apmēra apstiprināšanu. Īpašnieks norāda, ka abi vērtējumi balstīti uz nepilnīgiem datiem, jo nevienā no tiem nav ņemts vērā ēkas inženierbūves atlikušās aizvietošanas vērtības aprēķins;
- 2019.gada 30.oktobrī Īpašnieks iesniedza Nekustamā īpašuma tehniskās apsekošanas atzinumu un atlikušās aizvietošanas vērtības aprēķinu, vienlaikus norādot, ka kompensācijas apmērs ir nosakāms, pamatojoties uz izmaksu pieeju, un Īpašniekam ir izmaksājama kompensācija EUR 666 936.14 apmērā;
- par Īpašnieka atlikušās aizvietošanas vērtības aprēķinu 2019. gada 20. novembrī SIA “Grant Thornton Baltic” iesniedza savu skaidrojumu, ka, viņuprāt, Nekustamais īpašums uzskatāms par komerciāla rakstura īpašumu,  [.. kura naudas plūsmu var ģenerēt ieņēmumi no komerciāla rakstura telpām.. Līdz ar to nekustamā īpašuma tirgus vērtības aprēķināšanai tiek izmantota ienākumu pieeja];
- Īpašnieks iesniedza SIA “Ober Haus Vērtēšanas Serviss” 2020. gada 17. februāra vērtējumu (turpmāk – 2. Alternatīvais vērtējums), saskaņā ar kuru Nekustamā īpašuma tirgus vērtība nosakāma EUR 475 000;
- 2020.gada 8.jūnija LĪVA sniedza atzinumu, secinot, ka 2. Alternatīvais vērtējums neatbilst uz normatīvo aktu prasībām balstītajām LĪVA apstiprinātām Metodiskajām rekomendācijām taisnīgas atlīdzības noteikšanai par sabiedrības vajadzībām atsavināmiem nekustamiem īpašumiem projekta Rail Baltica vajadzībām, un tā rezultāts nav uzskatāms par pamatotu Nekustamā īpašuma tirgus vērtības indikatoru, bet SIA “Grant Thornton Baltic” vērtējums ir papildināms, izvērtējot visus Īpašnieka iesniegtos dokumentus;
- 2020. gada 12. augustā SIA „Grant Thornton Baltic” papildināja Vērtējumu (turpmāk  - 2. Vērtējums) un aprēķināja tirgus vērtību EUR 351 100;
- 2020. gada 9. septembrī LĪVA sniedza atzinumu par 2.Vērtējumu, secinot, ka tajā ir novērstas LĪVA konstatētās nepilnības un tas atbilst normatīvajiem aktiem un darba uzdevumam;
- SIA „Grant Thornton Baltic” vērtējums tika balstīts uz būvspeciālista G.Siliņa sagatavotās būvniecības izmaksu tāmes. Ņemot vērā, ka LĪVA nesniedz atzinumu par būvspeciālistu sagatavoto informāciju, šīs būvdarbu tāmes pārbaudi veica institūcija. Salīdzinot tāmē norādītās izmaksas par būvlaukumu ierīkošanu, saglabāšanu, pielietojamiem materiāliem un pakalpojumu cenām, tika konstatēta neatbilstība ar faktiskajām cenām un būvdarbu apjomiem;
- Īpašniekam tika lūgts iesniegt informāciju un pierādījumus par būvspeciālista G.Siliņa tāmē norādīto izdevumu pozīciju nepieciešamību, būvdarbu apjomiem, tai skaitā arī būvprojekta apliecinātu kopiju;
- 2021. gada 29. septembrī SIA “Firma L4” veica sertificēta būvspeciālista G.Siliņa sastādītās tāmes ekspertīzi un sagatavoja atzinumu, tostarp izvērtējot Nekustamā īpašuma ēkas būvapjomu atbilstoši Rīgas pilsētas būvvaldē esošajam būvprojektam - „Iebraukšanas - izbraukšanas tunelis daudzstāvu autonovietnē Rīgā, Prāgas ielā 2” (šobrīd – Centrāltirgus iela 4, Rīgā) un saskaņošanas materiāliem, kā arī sagatavoja un iesniedza jaunas būvdarbu izmaksu tāmes (2021.gada cenās);
- 2021. gada 21. oktobrī SIA “Grant Thornton Baltic” iesniedza aktualizēto vērtējumu   (turpmāk - 3. Vērtējums) par tirgus vērtību EUR 370 400, kas balstīts uz SIA “Firma L4” atzinumu;
- saskaņā ar 2021. gada 29. novembra LĪVA atzinumu 3.Vērtējums ir uzskatāms par pamatotu;
- Īpašnieks lūdza pārskatīt Nekustamā īpašuma tehniskā stāvokļa nolietojuma pakāpi, jo Nekustamā īpašuma nolietojuma aprēķins balstās uz SIA “Firma L4” būveksperta slēdzienu, kurš nav veicis Nekustamā īpašuma vizuālo apsekošanu un nav vērtējis faktisko nolietojuma pakāpi.
SIA “Firma L4” būveksperta aprēķinātajam ēkas fiziskā nolietojuma aprēķinam par pamatu izmantots standartizētais objekta kalpošanas laiks atbilstoši LVS EN 1990:2006 Eirokodekss, saskaņā ar ko pieņemts, ka ēka atbilst 4. projektējamajai ekspluatācijas ilguma kategorijai ar paredzamo ekspluatācijas ilgumu 50 gadi, kā rezultātā SIA “Firma L4” būveksperts secināja, ka ēka ir nokalpojusi 44% no normatīvā kalpošanas laika. Ēkas fiziskā nolietojuma aprēķins veikts bez konstruktīvo elementu apsekošanas dabā. Līdz ar to institūcija ir organizējusi, ka AS “Komunālserviss” 2020. gada 27. novembrī sagatavoja ēkas Tehniskās apsekošanas atzinumu, no kura secināms, ka konstruktīvo elementu vizuālā apsekošana tika veikta 2020. gada 6. novembrī. Tāpat tika secināts, ka ēkas ilgstošas ekspluatācijas, savlaicīgu uzturēšanas darbu un profilaktisko remontu neveikšanas rezultātā atsevišķas būvkonstrukcijas un konstruktīvie elementi nolietojušies, bojāti un nespēj pilnvērtīgi veikt tiem paredzētās funkcijas. Saskaņā ar AS „Komunālprojekts” ēkas Tehniskās apsekošanas atzinumu, ēkas kopējais tehniskais nolietojums ir 37%, kas visprecīzāk atspoguļo faktisko ēkas konstrukciju tehnisko stāvokli;
- 2022. gada 25. februārī SIA “Grant Thornton Baltic” iesniedza aktualizēto vērtējumu   (turpmāk - 4. Vērtējums), piemērojot ēkas kopējo tehnisko nolietojumu 37% apmērā, un nosakot Nekustamā īpašuma tirgus vērtību EUR 390 500.

Īpašnieka pieteiktie zaudējumi ir vērtēti un uzskaitīti zemāk minētajā Satiksmes ministrijas lēmumā.

Pamatojoties uz Likuma 9. pantu un Ministru kabineta noteikumu 36.1. apakšpunktu, Satiksmes ministrija ar 2022.gada 13.aprīļa lēmumu Nr.03.1-14/1186 nolēma:
1) apstiprināt taisnīgas atlīdzības apmēru par patstāvīga ēku (būvju) nekustamo īpašumu (nekustamā īpašuma kadastra Nr.0100 504 0019) – iebraukšanas-izbraukšanas tuneli ar sabiedrisko ēku (būves kadastra apzīmējums 0100 004 0071 001) – Centrāltirgus ielā 4, Rīgā, nosakot to EUR 390 500 (trīs simti deviņdesmit tūkstoši pieci simti euro) apmērā;
2) noraidīt zaudējumus, kas pieteikti:
- par Īpašnieka izvēlētā sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja sagatavoto Nekustamā īpašuma vērtējumu.
Ņemot vērā, ka Īpašnieka izvēlētā sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja sagatavotais Nekustamā īpašuma vērtējums atšķiras no Institūcijas izvēlētā sertificētā nekustamā īpašuma vērtētāja sagatavotā Nekustamā īpašuma vērtējuma, saskaņā ar Ministru kabineta noteikumu 31.punktu biedrība "Latvijas īpašumu vērtētāju asociācija" ir atzinusi, ka Īpašnieka iesniegtais Nekustamā īpašuma vērtējums neatbilst normatīvo aktu prasībām. Tādējādi šāda veida izdevumu veikšana Īpašniekam nav bijusi objektīvi pamatota;
- par cita nekustamā īpašuma iegādi.
Īpašnieks nav iesniedzis dokumentālus pierādījumus par norādīto apstākļu iestāšanos. Tādēļ šāda prasība nav tiesiski pamatota un izskatāma atbilstoši normatīvo aktu prasībām.

No Īpašnieka ir saņemta rakstiska piekrišana Nekustamā īpašuma atsavināšanai atbilstoši noteiktajam atlīdzības apmēram.
Saskaņā ar Likuma 27. panta pirmajā un otrajā daļā noteikto Īpašniekam ir tiesības apstrīdēt Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzības apmēru.
Ja netiks noslēgts pirkuma līgums par Nekustamā īpašuma labprātīgu atsavināšanu, tiks virzīts likumprojekts par Nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.
Pēc Nekustamā īpašuma atsavināšanas Satiksmes ministrija normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nostiprinās īpašuma tiesības uz Nekustamo īpašumu zemesgrāmatā uz valsts vārda Satiksmes ministrijas personā.
Saskaņā ar Dzelzceļa likuma pārejas noteikumu 53. punktu Satiksmes ministrija Nekustamo īpašumu nodos Rail Baltica projekta īstenotājam pārvaldīšanā tā pienācīgai apsaimniekošanai līdz būvdarbu uzsākšanai.

Ministru kabineta rīkojuma projekts paredz atsavināt patstāvīga ēku (būvju) nekustamo īpašumu (nekustamā īpašuma kadastra Nr.0100 504 0019) – iebraukšanas-izbraukšanas tuneli ar sabiedrisko ēku (būves kadastra apzīmējums 0100 004 0071 001) – Centrāltirgus ielā 4, Rīgā.