23-TA-528: Rīkojuma projekts (Vispārīgais)
Anotācijas (ex-ante) nosaukums
Tiesību akta projekta "Par valsts nekustamā īpašuma Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, pārdošanu" sākotnējās ietekmes (ex-ante) novērtējuma ziņojums (anotācija)
1. Tiesību akta projekta izstrādes nepieciešamība
1.1. Pamatojums
Izstrādes pamatojums
Ministrijas / iestādes iniciatīva
Apraksts
Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma (turpmāk – Atsavināšanas likums) 4. panta pirmo daļu, 5.panta pirmā daļa, 9.panta pirmā daļa, 14.panta pirmā daļa. Likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” (turpmāk – Spēkā stāšanās likums) 14. panta otrā daļa.
Ņemot vērā tirgus situāciju, valsts nekustamā īpašuma izmantošanas iespējas un to, ka nav zināmas valsts pārvaldes funkcijas, kuru nodrošināšanai būtu lietderīgi nekustamo īpašumu saglabāt valsts īpašumā, ar valsts akciju sabiedrības "Valsts nekustamie īpašumi" (turpmāk- VNĪ) Īpašumu izvērtēšanas komisijas lēmumu nolemts ierosināt valsts nekustamā īpašumu atsavināšanu.
Ņemot vērā tirgus situāciju, valsts nekustamā īpašuma izmantošanas iespējas un to, ka nav zināmas valsts pārvaldes funkcijas, kuru nodrošināšanai būtu lietderīgi nekustamo īpašumu saglabāt valsts īpašumā, ar valsts akciju sabiedrības "Valsts nekustamie īpašumi" (turpmāk- VNĪ) Īpašumu izvērtēšanas komisijas lēmumu nolemts ierosināt valsts nekustamā īpašumu atsavināšanu.
1.2. Mērķis
Mērķa apraksts
Projekts paredz, ievērojot Atsavināšanas likumā un Spēkā stāšanās likumā ietverto tiesisko regulējumu, atļaut VNĪ pārdot izsolē valsts nekustamo īpašumu Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, kas nav nepieciešams valsts pārvaldes funkciju nodrošināšanai saskaņā ar Valsts pārvaldes iekārtas likumu.
Spēkā stāšanās termiņš
Vispārējā kārtība
1.3. Pašreizējā situācija, problēmas un risinājumi
Pašreizējā situācija
Projekts paredz atļaut VNĪ pārdot izsolē valsts nekustamo īpašumu (nekustama īpašuma kadastra Nr. 1300 003 0706) – zemes vienību (zemes vienības kadastra apzīmējums 1300 003 0706) 6108 m² platībā un būves (būvju kadastra apzīmējumi 1300 003 0706 003, 1300 003 0706 050 un 1300 003 0706 051) – Vikingu ielā 24A, Jūrmalā (turpmāk – valsts nekustamais īpašums).
Valsts nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā uz valsts vārda Finanšu ministrijas personā Jūrmalas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 1823, lēmuma datums: 09.04.1997. (uz zemi un krastmalas nostiprinājumu), 19.12.2019. (uz būvēm).
1997.gadā VNĪ pārvaldīšanā tika nodota zemes vienība un krasta nostiprinājums. Savukārt 2019.gadā, pēc tam kad tiesā tika konstatēts juridiskais fakts (2019.gada 19.jūlija Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesas spriedums lietā Nr. C30491219), ka inženierbūves – baseins un tenisa laukums, kas atrodas uz zemes vienības, ir bezīpašnieka manta, kas piekrīt valstij Finanšu ministrijas personā, Valsts ieņēmuma dienests 30.09.2019. ar Valstij piekritīgā nekustamā īpašuma nodošanas un pieņemšanas aktu Nr. 001521 inženierbūves nodeva Finanšu ministrijas valdījumā un VNĪ pārvaldīšanā.
Valsts nekustamā īpašuma sastāva raksturojums.
Valsts nekustamais īpašums sastāv no zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 1300 003 0706) 6108 m² platībā un trīs būvēm: būves baseina (būves kadastra apzīmējums 13000030706050) ar kopējo platību 86,8 m2; būves – krastmalas nostiprinājuma (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 003) ar kopējo platību 286 m2; būves – tenisa laukuma (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 051) ar kopējo platību 200 m2.
Saskaņā ar Jūrmalas pilsētas domes 01.02.2021. vēstulē Nr. 14-1/176 norādīto valsts nekustamā īpašuma sastāvā esošajām inženierbūvēm – baseinam un tenisa laukumam ir konstatētas patvaļīgās būvniecības pazīmes.
VNĪ NĪ ekspertīzes daļa, izvērtējot rīcību ar patvaļīgās būvniecības pazīmju novēršanu uz zemes vienības Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, esošajām būvēm ir secinājusi:
- I grupas inženierbūve – tenisa laukums atbilstoši Jūrmalas pilsētas domes Pilsētplānošanas nodaļas būvinspektora konstatētajam daļēji atrodas virszemes ūdensobjekta aizsargjoslā, tā turpmāka pastāvēšana ir atzīstama par nepamatotu un būve būtu jānojauc;
- ievērojot, ka Jūrmalas pilsētas domes Pilsētplānošanas nodaļa savā atzinumā ir apliecinājusi, ka II grupas inženierbūves – baseina atrašanās zemesgabalā ir uzlūkojama par patvaļīgu būvniecību tā iemesla dēļ, ka šo būvdarbu veikšana noteiktajā kārtībā nav saskaņota Jūrmalas pilsētas domes Pilsētplānošanas nodaļā, kā arī to, ka nav norāžu uz šīs būves izvietojuma neatbilstību Jūrmalas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumiem iespējami šādi risinājumi: būves nojaukšana vai nepieciešamās būvdarbu dokumentācijas sakārtošana un objekta nodošana ekspluatācijā būvniecību reglamentējošo normatīvo aktu noteiktajā kārtībā.
Pieņemot lēmumu par II grupas inženierbūves – baseina legalizāciju, jāņem vērā, ka būvniecību reglamentējošie normatīvie akti neparedz kārtību, kādā izstrādājama atbilstošā būvniecības dokumentācija. Nereti šādos gadījumos būvprojekta dokumentācijas galvenā sastāvdaļa ir būvekspertīzes atzinums par būves atbilstību Būvniecības likuma 9. panta prasībām. Būves legalizācijas gadījumā būtu jāievēro Ekonomikas ministrijas un Jūrmalas pilsētas domes Pilsētplānošanas nodaļas rekomendācijas. Ievērojot, ka visi būvprojekti tiek iesniegti BIS sistēmā, pastāv risks, ka iesniegšana apstāsies pie būvniecības ieceres akceptēšanas, bet būvniecības nosacījumu izpilde nebūs iespējama.
Saskaņā ar VNĪ NĪ ekspertīzes daļas būvinženiera veiktajiem aprēķiniem baseina demontāža (tai skaitā būvgružu utilizācija) būvbedres aizbēršana ar grunti melnzemes piebēršana, zāles iesēšana - provizoriski izmaksātu - 4500 euro bez PVN. Savukārt tenisa korta seguma pīrāga demontāža un utilizācija, būvbedres piebēršana ar grunti, melnzemi, zālāja iesēšana - provizoriski izmaksātu - 6500 euro.
Ievērojot iepriekš minēto, ja patvaļīga būvniecība konstatēta publiskai personai piederošā būvē, uz kuru īpašuma tiesības nostiprinātas zemesgrāmatā, iespējama publiskas personas mantas atsavināšana izsolē. Tomēr, ievērojot Civillikuma 1612., 1613., 1614. un 1617.panta noteikumus par atsavinātāja atbildību par lietas trūkumiem, būtiski ir izsoles noteikumos norādīt pilnīgu informāciju par atsavināmo nekustamo īpašumu, tostarp par konstatētajām patvaļīgas būvniecības pazīmēm un attiecīgi pircēja turpmāk veicamajām darbībām.
Izvērtējot turpmāko rīcību ar uz zemes vienības esošo zemesgrāmatā reģistrēto būvju ar patvaļīgās būvniecības pazīmēm seku novēršanu, legalizējot vai demontējot būves un valsts nekustamā īpašuma tiesiskā sastāva sakārtošanu publiskajos reģistros, pirms valsts nekustamā īpašuma atsavināšanas, VNĪ NĪ tirgus analītiķis ir secinājis, ka minētajām darbībām nebūs atbilstošas pozitīvas ietekmes uz valsts nekustamā īpašuma kopējo tirgus vērtību un netiks kompensētas ar nekustamā īpašuma tiesiskā statusa sakārtošanu saistītās izmaksas. Līdz ar to uzskatāms, ka būvju demontāža konkrētajā situācijā nav saimnieciski lietderīgas darbības.
Ievērojot Publiskas personas finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanas likumā publiskām personām noteikto pienākumu lietderīgi rīkoties ar finanšu līdzekļiem un mantu, valstij nav samērīgi tērēt finanšu un administratīvos resursus, kas pārsniegtu minēto palīgēku kadastrālo vērtību (abu būvju kadastrālā vērtība uz 01.01.2021. noteikta 5794 euro, būvju demontāžai nepieciešami apmēram 11 000 euro bez PVN), lai veiktu nepieciešamās darbības būvju, kurām konstatētas patvaļīgās būvniecības pazīmes, demontāžai un nekustamā īpašuma sastāva sakārtošanai.
Ievērojot iepriekš minēto, nākamajam nekustamā īpašuma ieguvējam tiks nodrošināta pilnīga informācija par atsavināmā nekustamā īpašuma sastāvu, tai skaitā par būvēm ar patvaļīgās būvniecības pazīmēm, vienlaikus norādot uz ieguvēja pienākumiem atbilstoši būvniecību reglamentējošiem normatīvajiem aktiem veikt būvju legalizāciju vai pēc izvēles – demontāžu.
Ar Jūrmalas pilsētas domes būvvaldes 08.12.2020. atzinumu par būves (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 001) pārbaudi Nr.BIS-BV-19.9-2020-13467, apsekojot valsts nekustamo īpašumu (nekustamā īpašuma kadastra Nr.1300 003 0706) Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, tiks konstatēts, ka Lielupes tauvas joslā izbūvēts zemesgabalu Vikingu ielā 22, Jūrmalā un Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, atdalošais žogs un siltumnīca, kas ir uzskatāma par patvaļīgu būvniecību.
Atbilstoši Jūrmalas pilsētas domes būvvaldes 15.03.2021. atzinumam par būves pārbaudi Nr. BIS-BV-19.9-2021-2909 būvinspektors 10.03.2021. ir veicis Lielupes upes tauvas joslas apsekojumu uz zemes gabala ar kadastra Nr. 1300 003 0706 Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, un uz robežas ar zemes gabalu ar kadastra Nr.1300 003 0704 Vikingu ielā 22, Jūrmalā. Apsekojuma laikā konstatēts, ka aizšķērsojums starp namīpašumiem Vikingu ielā 22 un Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, ir demontēts, un siltumnīca ir pārvietota no Lielupes tauvas joslas Vikingu ielas virzienā, līdz ar to būvinspektora slēdziens - patvaļīgas būvniecības sekas Lielupes tauvas joslā uz zemes gabala ar kadastra Nr.1300 003 0706 Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, ir novērstas.
Atbilstoši NĪVKIS datiem valsts nekustamajam īpašumam noteikti šādi apgrūtinājumi:
- Baltijas jūras un Rīgas jūras līča ierobežotas saimnieciskās darbības joslas teritorija 0.6108 ha platībā;
- vietējās nozīmes pilsētbūvniecības pieminekļa teritorija un objekti 0.6108 ha platībā;
- ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar ielu vai ceļu - sarkanā līnija 0.0366 ha platībā;
- tauvas joslas teritorija gar upi 0.0407 ha platībā;
- dabiskas ūdensteces vides un dabas resursu aizsardzības aizsargjoslas teritorija pilsētās un ciemos 0.0785ha platībā;
- ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija ap elektrisko tīklu gaisvadu līniju pilsētās un ciemos ar nominālo spriegumu līdz 20 kilovoltiem 0.0058 ha platībā;
- ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar elektrisko tīklu kabeļu līniju 0.0057 ha platībā;
- ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar pazemes siltumvadu, siltumapgādes iekārtu un būvi 0.1382 ha platībā;
- zemes īpašniekam nepiederoša būve vai būves daļa 0.0184 ha platībā.
Ņemot vērā, ka valsts nekustamais īpašums nav iekļauts valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu sarakstā kā atsevišķs valsts nozīmes kultūras piemineklis, uz valsts nekustamā īpašuma atsavināšanu nav attiecināma likuma “Par kultūras pieminekļu aizsardzību” 8.pantā noteiktā kārtība. Uz valsts nekustamā īpašuma atsavināšanu nav attiecināmi arī Aizsargjoslu likuma 36.panta trešās daļas 1.punktā noteiktie atsavināšanas ierobežojumi, ņemot vērā, ka valsts nekustamais īpašums atrodas Baltijas jūras un Rīgas jūras līča ierobežotas saimnieciskās darbības joslas teritorijā.
Valsts nekustamajam īpašumam ir noteikta tauvas joslas teritorija gar Lielupes upi 0.0407 ha platībā. Gar Lielupes krastu ir noteikta 10 m plata tauvas josla, kas nav jānorobežo ar speciālām zīmēm. Tauvas joslā jāievēro visi saimnieciskās darbības aprobežojumi, kas noteikti normatīvajos aktos, tai skaitā piekrastu zemes īpašniekiem pienākums ir saglabāt brīvu pieeju publiskiem ūdeņiem.
Valsts nekustamajam īpašumam noteiktie apgrūtinājumi nerada papildu ietekmi uz nekustamā īpašuma iespējamo izmantošanu tā atsavināšanas gadījumā.
Saskaņā ar informāciju no Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas (turpmāk- NĪVKIS) datiem valsts nekustamā īpašuma kadastrālā vērtība uz 01.01.2023. noteikta 241 061 euro (zemei – 133 674 euro, būvēm – 107 387 euro).
Uz valsts nekustamā īpašuma sastāvā esošās zemes vienības atrodas arī fiziskai personai piederoša būve – dzīvojamā māja (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 001), kas ietilpst nekustamā īpašuma (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 1300 503 0006) sastāvā.
Īpašuma tiesības uz dzīvojamo māju nostiprinātas zemesgrāmatā Jūrmalas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 100000511112 uz fiziskas personas vārda(turpmāk - Privātpersona), lēmumu datumi:05.10.2012.; 18.10.2012.; 11.02.2021. (pamats: Jūrmalas pilsētas domes būvvaldes 2021.gada 5.februāra akts par objekta “dzīvojamā māja” pieņemšanu ekspluatācijā):
- pamatojoties uz Jūrmalas pilsētas domes Būvvaldes 19.06.2012. izziņu Nr.1148, ar zemesgrāmatu tiesneša 05.10.2012. lēmumu dzīvojamās mājas jaunbūve (kadastra apzīmējums 1300 003 0706 001 pirmreizēji ierakstīta zemesgrāmatā kā patstāvīgs īpašuma objekts uz zemes nomas laiku līdz 26.10.2023. uz fiziskas personas vārda;
- ar zemesgrāmatas tiesneša 12.10.2012. un 18.10.2012. lēmumiem (pamats: 09.10.2012. Dāvinājuma līgums; 12.10.2012. oktobra Pirkuma līgums) notika dzīvojamās mājas jaunbūves īpašnieku maiņa. Īpašuma tiesības uz dzīvojamo māju iegūst Privātpersona;
- pamatojoties uz Jūrmalas pilsētas domes būvvaldes 05.02.2021. aktu par objekta “Dzīvojamā māja” pieņemšanu ekspluatācijā ar zemesgrāmata tiesneša 11.02.2021. lēmumu tiek precizēts nekustamā īpašuma sastāvs izsakot to jaunā redakcijā.
Saskaņā ar informāciju no NĪVKIS būves - dzīvojamās mājas kadastrālā vērtība uz 01.01.2023. ir 119 787.00 euro.
Valsts nekustamā īpašuma (zemes vienības) sadale nav iespējama saskaņā ar Jūrmalas pilsētas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumiem, lai uz atdalītās zemes vienības pilnībā būtu valstij piederošās būves un netiktu sadalīta Privātpersonai piederošā siltumsūkņa kontūra (minēto apliecina Jūrmalas pilsētas dome ar 24.02.2020.vēstuli Nr.14-1/473, 15.04.2020. vēstuli Nr. 14-1/1231, 17.06.2020. vēstuli Nr.14-1/2058).
Tiesības būvēt zemesgrāmatā ierakstīto būvi – dzīvojamo māju (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 001) ir iegūtas uz 26.10.1998. starp VNĪ un Privātpersonu noslēgtā valsts zemesgabala nomas līguma Nr.205/185Z (Reģ. Nr. 751-z) (turpmāk – Nomas līgums) pamata.
Jūrmalas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 1823 III.daļas 1.iedaļā nostiprināta nomas tiesība uz zemes gabalu 0.6108 ha platībā; nomas termiņš noteikts līdz 25.20.2028.
Nākamajam nekustamā īpašuma ieguvējam, izmantojot valsts zemes vienību būs saistošs noslēgtais nomas līgums ar Privātpersonu, ievērojot Civillikuma 2126.pantā noteikto (ierakstot nomas vai īres līgumu zemes grāmatās, nomnieks vai īrnieks iegūst lietu tiesību, kas ir spēkā arī pret trešām personām) un 2174.pantā noteikto (kad iznomātājs vai izīrētājs nomas vai īres priekšmetu atsavina, ieguvējam jāievēro nomas vai īres līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemes grāmatās (2126.p.)). Vienlaikus saskaņā ar Civillikuma 2168.pantu nomas un īres līgumi izbeidzas paši no sevis arī pirms termiņa notecējuma, kad tiesības sakrīt, t.i. kad nomnieks vai īrnieks iegūst iznomāto vai izīrēto lietu par īpašumu, vai arī kad izbeidzas tiesība, kas iznomātājam vai izīrētājam piederējusi uz līguma priekšmetu.
Noslēgto Nomas līgumu hronoloģija.
Par sākotnējā Nomas līguma noslēgšanu.
26.10.1998. starp valsts akciju sabiedrību “Valsts nekustamā īpašuma aģentūra” (turpmāk – Aģentūra)[1] un privātpersonu noslēgts zemesgabala, uz kura atrodas krasta nostiprinājums Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, Nomas līgums atpūtai un dzīvojamās mājas celtniecībai. Saskaņā ar 25.10.2013. noslēgtā. Nomas līguma pārjaunojuma līgumu Nr.751-z-1 zemesgabals iznomāts atpūtai, dzīvojamās mājas celtniecībai, uzturēšanai un apsaimniekošanai līdz 25.10.2028.
Aģentūra 26.10.1998. noslēdza Nomas līgumu ar privātpersonu, iznomājot zemesgabalu Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, un uz tā esošo krastmalas nostiprinājumu atpūtai un dzīvojamās mājas celtniecībai (Nomas līguma 2.1. punkts), bet Lielupes krasta nostiprinājuma būves – atpūtai un sporta nodarbībām (nomas līguma 2.4.punkts).
Nomas līgums bija noslēgts uz 15 gadiem (Nomas līguma 3.1. punkts) un Nomniekam bija pirmtiesības uz līguma pagarināšanu (3.2.punkts).
Nomas līguma noslēgšanas brīdī vispārējos principus rīcībai ar valsts mantu regulēja likums “Par valsts un pašvaldību finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanu”. Vienīgais normatīvais akts, kas noteica rīcību ar valsts zemi bija uz likuma “Par 1925.gada 1.aprīļa likuma “Ministru kabineta iekārta” atjaunošanu” 14.panta 3.punktu pamata izdotie Ministru kabineta 1995. gada 3.oktobra noteikumi Nr.292 “Noteikumi par valsts zemes nomu” (zaudēja spēku 09.11.2007.), kuros tiešā veidā nebija iekļautas tiesību normas par neapbūvētu zemesgabalu iznomāšanu. Minēto noteikumu pielikumā bija ievietoti valsts zemes nomas tipveida līguma paraugi.
No noteikumu satura var secināt, ka tie bija attiecināmi gan uz apbūvētu zemesgabalu, gan uz neapbūvētu zemesgabalu iznomāšanu, un proti, noteikumu 6.7. punkts noteica, ka viens no zemes nomas līguma noslēgšanai nepieciešamajiem dokumentiem ir pašvaldības izziņa par to, ka iznomājamajā zemesgabalā saskaņā ar būvniecības noteikumiem ir atļauta attiecīgo ēku un būvju celtniecība vai rekonstrukcija, ja zemesgabals tiks iznomāts ēku un būvju celtniecībai vai rekonstrukcijai. Savukārt noteikumu 6.4. punktā bija noteikta līguma noslēgšanai nepieciešamība pēc Valsts zemes dienesta izziņas par ēkām un būvēm, kas atrodas uz iznomājamā zemesgabala, tikai gadījumā, ja tādas tur atrodas. Arī no noteikumu pielikuma esošā tipveida līguma 20. punkta izrietēja nomnieka tiesība veikt jaunu apbūvi.
16.06.2005. Saeima pieņēma Valsts un pašvaldību īpašuma privatizācijas un privatizācijas sertifikātu izmantošanas pabeigšanas likumu (turpmāk – Privatizācijas Pabeigšanas likumu, kura 22.pantā noteikts, ka lēmumu par valstij vai pašvaldībai piederoša neapbūvēta zemesgabala nomu ar apbūves tiesībām pieņem attiecīgi Ministru kabinets vai pašvaldības dome (padome).
Savukārt, uz šā likuma pamata izdoto Ministru kabineta 2007.gada 30.oktobra noteikumu Nr.735 “Noteikumi par publiskas personas zemes nomu” (Noteikumu nosaukums MK 06.03.2012. noteikumu Nr.158 redakcijā; zaudējuši spēku 30.06.2018.) III. nodaļa “Neapbūvēta valsts vai pašvaldības zemesgabala nomas līguma noslēgšanas kārtība un nomas maksas aprēķināšanas kārtība” noteica gan informācijas par iznomājamiem neapbūvētiem zemesgabaliem publicēšanas pienākumu attiecīgās valsts institūcijas oficiālajā mājaslapā internetā, bet pašvaldībai - informācijas izlikšanu redzamā vietā pašvaldības domes ēkā (15.punkts), kā arī pirmoreiz kā iznomāšanas procedūru ieteikuma formā minēja izsoli (19.punkts) – “Ja tiek rīkota neapbūvēta valsts vai pašvaldības zemesgabala nomas tiesību izsole, solīšanu sāk no nomas maksas apmēra, kas noteikts šo noteikumu 18.punktā paredzētajā kārtībā. Nomas līgumu slēdz ar personu, kura nosolījusi augstāko nomas maksu.”
Ņemot vērā, ka līdz pat 09.11.2007. gan normatīvie akti neparedzēja obligātu prasību izsoles rīkošanai, izvēloties nomnieku, gan VNĪ nekonstatēja, ka Aģentūras rīcībā bija citu personu iesniegumi par vēlmi nomāt nekustamo īpašumu Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, līdz ar to nomas tiesību izsole netika rīkota.
Vienlaikus jāņem vērā, ka valsts nekustamais īpašums – zemes vienība jau sākotnēji ir bijusi apbūvēta ar valstij piederošu inženierbūvi - krastmalas nostiprinājumu, tomēr VNĪ ieskatā tas nav pielīdzināms tādam nekustamam īpašumam, kas sastāv no zemes un ēkas, kura jau iznomāšanas brīdī ir izmantojama dzīvošanai. Krastmalas nostiprinājums ir inženierbūve, kas pasargā no bojāejas pašu zemesgabalu un ir uzskatāma par zemesgabala (galvenās lietas) sastāvdaļu, tādēļ valsts nekustamā īpašuma iznomāšanā 1998.gadā tika piemērots normatīvais regulējums, kas attiecas uz zemes iznomāšanu.
Nomnieks Nomas līguma darbības laikā uz zemesgabala ir uzbūvējis būvi (dzīvojamo māju), kas kā patstāvīgs īpašumā objekts ir ierakstīta zemesgrāmatā.
27.09.2004. Aģentūra un nomnieks noslēdza vienošanos Nr.1309 pie Nomas līguma, precizējot Nomas līguma 2.1.punktu, nosakot, ka zemesgabals iznomāts atpūtai, dzīvojamās mājas celtniecībai un uzturēšanai, kā arī 7.punktu, ar kuru noteikts, ka Nomas līgums uzskatāms par izbeigtu, ja nomnieks zaudē īpašuma (lietošanas) tiesības uz apbūvi, kas atrodas uz iznomātās zemes. Saskaņā ar Civillikuma 994.pantu, par nekustama īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemes grāmatās. Kaut arī noslēgtajā Nomas līgumā nav īpaši atrunāts, ka zemesgabals ir iznomāts patstāvīga īpašuma objekta būvniecībai, no 2004.gada Nomas līguma 2.1. un 7.punkta izriet nomnieka tiesība dzīvojamo māju būvēt kā patstāvīgu īpašuma objektu.
[1] Ar Ministru kabineta 2004.gada 22.septembra rīkojumu Nr.644 „Par statūtsabiedrības valsts akciju sabiedrības „Valsts nekustamā īpašumu aģentūra pieteikšanu ierakstīšanai komercreģistrā kā valsts kapitālsabiedrību” tika izveidota valsts kapitālsabiedrība - valsts akciju sabiedrība „Valsts nekustamie īpašumi”, kas ir valsts akciju sabiedrības „Valsts nekustama īpašumu aģentūra” tiesību, saistību, funkciju, mantas un finanšu līdzekļu pārņēmēja.
Par 25.10.2013. noslēgto Nomas līguma pārjaunojuma līgumu Nr.751-z-1 un nomas līguma termiņu.
Tā kā valsts zemesgabala pirmais nomnieks sev piederošo dzīvojamo māju atsavināja 2013.gadā, pamatojoties uz saņemto nomnieka iesniegumu (VNĪ lietvedībā reģistrēts 22.10.2013. ar Nr.10723) normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā tika noslēgts Pārjaunojuma līgums ar jauno ēkas īpašnieku.
Saskaņā ar Civillikuma 1867.pantu katru saistību tiesību var pārcelt, pārvēršot to jaunā, ar dalībnieku sevišķu līgumu, ko sauc par pārjaunojumu.
Atbilstoši Civillikuma 1868.pantam pārjaunojumu var izdarīt:
1) vai nu tā, ka arī jaunajā prasījumā abas puses, t.i., tiesīgais un saistītais, paliek tās pašas, kādas bijušas atceltā, pārgrozot tikai prasījuma tiesisko pamatu un būtiskos noteikumus,
2) vai arī tā, ka pārgrozījums attiecas uz lietā piedalīgām personām un ka agrākā kreditora vai agrākā parādnieka vietā iestājas jauns.
Tādejādi ir divi pārjaunojuma tipi. Pirmkārt, pārjaunojums, pārgrozot prasījuma pamatu un būtiskos noteikumus, tādējādi pārjaunojumu var izdarīt, saglabājot agrākās saistības dalībniekus, bet, grozot saistības saturu. Otrkārt, pārjaunojums, mainot saistības dalībniekus.
Pārjaunojuma līguma 1.punktā puses ir vienojušās, ka Nomas līgums ar tā grozījumiem tiek pārjaunots un līdzšinējā nomnieka vietā stājas jaunais dzīvojamās mājas īpašnieks. Savukārt Pārjaunojuma līguma 2.2.punktā ir norādīts, ka uz zemesgabala atrodas būvju īpašums, kas sastāv no dzīvojamās mājas jaunbūves, uz kuru nomnieka īpašuma tiesības nostiprinātas Jūrmalas pilsētas zemesgrāmatu nodalījumā.
Vienlaikus, slēdzot Pārjaunojuma līgumu, tika ņemta vērā Atsavināšanas likuma 44.panta piektā daļa un Ministru kabineta 2007.gada 30.oktobra noteikumu Nr.735 “Noteikumi par publiskas personas zemes nomu” 4.punkts, ka zemes nomas līgumu par apbūvētu publiskas personas zemesgabalu var slēgt tikai ar attiecīgo ēku (būvju) īpašnieku, tiesisko valdītāju vai lietotāju. Savukārt, Publiskas personas mantas izšķērdēšanas novēršanas likuma 5.pantā ir noteikts aizliegums publiskas personas mantu nodot bezatlīdzības lietošanā.
Tādējādi ar Pārjaunojuma līgumu tiek mainīti saistības dalībnieki – līdzšinējā nomnieka vietā stājas jaunais dzīvojamās mājas īpašnieks. Šajā gadījumā pārjaunošanas nodoms, kas ir pārjaunojuma būtisks elements, bija mainīt saistības dalībniekus, saglabājot jau esošās tiesiskās attiecības, tās precizējot atbilstoši tiesiskajai situācijai uz 25.10.2013..
Vienlaikus jānorāda, ka ar Pārjaunojuma līgumu netika pasliktinātas valsts intereses, jo Pārjaunojuma līguma 3.3.punktā ir paredzēts, ka Līguma termiņam beidzoties, nomnieks desmit dienu laikā iesniedz iznomātājam notariāli apliecinātu nostiprinājuma lūgumu Jūrmalas zemesgrāmatu nodaļai par būvju īpašuma tiesību nostiprināšanu uz valsts vārda Finanšu ministrijas personā un nomas tiesību dzēšanu. Tādējādi Pārjaunojuma līgumā, tāpat kā Nomas līgumā, ir paredzēts aprobežot Nomnieka īpašuma tiesības ar Nomas līguma termiņu, kas šajā gadījumā ir līdz 25.10.2028..
Nosakot Pārjaunojuma līguma termiņu, tika ņemts vērā Publiskas personas finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanas likuma pārejas noteikumu 8.punktā noteiktais, ka līdz attiecīgā valsts vai pašvaldības privatizējamā nekustamā īpašuma pirkuma līguma noslēgšanai vai privatizācijas procesa pabeigšanai netiek piemērota šā likuma 6.1 panta pirmā daļa, ja valsts vai pašvaldības privatizējamā īpašuma nomas līgums noslēgts pirms attiecīgās daļas spēkā stāšanās dienas un tā darbības termiņš beidzas attiecīgā nekustamā īpašuma privatizācijas procesa laikā.
Līdz ar to Pārjaunojuma līgums tika noslēgts, ievērojot tā slēgšanas brīdī saistošo tiesisko regulējumu, nepārsniedzot Nomas līgumā noteikto termiņu.
Papildus norādāms, ka Pārjaunojuma līguma 3.4.punktā tika pielīgts, ka iznomātājs neatlīdzina nomnieka veiktos nepieciešamos un derīgos izdevumus būvju īpašumā. Šāds nosacījums nebija ietverts Nomas līgumā, tādējādi faktiski ar Pārjaunojuma līguma noslēgšanu tika nodrošināta iespēja pēc līguma termiņa notecējuma, valsts īpašumā iegūt uzbūvētās ēkas, bez jebkādas kompensācijas izmaksas to īpašniekam.
Ņemot vērā minēto, ar Pārjaunojuma līgumu ir pārjaunotas ar Nomas līgumu nodibinātas tiesiskās attiecības, neizbeidzot Nomnieka īpašuma tiesības uz dzīvojamo ēku, kas atrodas uz valsts zemesgabala.
Pamatojoties uz 25.10.2013. zemesgabala Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, Nomas līguma Nr.205/185z (reģ.Nr.751-z) pārjaunojuma līguma Nr.751-z-1 6.2.punktu, sākot no 21.01.2021. maksa par zemesgabala Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, lietošanu tiek noteikta 2315,33 euro (divi tūkstoši trīs simti piecpadsmit euro un 33 centi) ceturksnī, t.sk., nomas maksa 501,28 euro ceturksnī, nomas maksa par krasta nostiprinājumu 1312,77 euro ceturksnī un nekustamā īpašuma nodoklis 501,28 euro ceturksnī. Pievienotās vērtības nodokļa maksājumus atbilstoši normatīvajiem aktiem jāveic papildus un vienlaicīgi ar katru maksājumu.
Lemjot par valsts nekustamā īpašuma turpmāko lietderīgāko rīcību, ir izvērtēti ieguvumi un riski, atsavinot valsts nekustamo īpašumu pirms Nomas līguma termiņa beigām un izdarīti šādi secinājumi:
1. Valsts nekustamā īpašuma, kas nav nepieciešams publisko funkciju īstenošanā, pārdošana izsolē par tirgus cenu caurspīdīgā un atklātā procedūrā atbilst izšķērdēšanas novēršanas principiem un sabiedrības interesēm, jo tiek ievērota vienlīdzīga pieeja atsavināšanā, jo ikviena persona, kurai būs tiesības iegādāties nekustamo īpašumu, un kura izteiks gribu to iegūt īpašumā, varēs uz vienlīdzīgiem noteikumiem piedalīties izsolē.
2. Situācijā, ja valsts nekustamo īpašumu iegādājas uz zemes vienības esošās būves īpašnieks par izsolē augstāko nosolīto cenu, tiek izbeigtas dalītā īpašuma attiecības starp zemes un būves īpašnieku un ātrāk tiek sasniegts zemes un ēkas nedalāmības princips.
3. Pēc VNĪ rīcībā esošās informācijas, pārdodot izsoles ceļā īpašumus, augšupejošs solis ir bijis noteikts 82% gadījumos. Savukārt 37% gadījumos īpašumu izdevies pārdot izsolē virs noteiktās sākumcenas, vidēji pārdodot īpašumu par 35 % vairāk no nosacītās cenas. Ņemot vērā atsavināmā nekustamā īpašuma atrašanās vietu, pastāv iespēja to pārdot izsolē ar augšupejošu soli virs sākumcenas.
4. VNĪ Nekustamo īpašumu tirgus analītiķis ir aprēķinājusi provizorisko nekustamā īpašuma vērtību- zemes vērtība (taisnīga samaksa) varētu būt aptuveni 50 euro/m2, t.i., 300 000 euro, bet kopā ar inženierbūvēm ap 320 000 – 350 000 euro;
Neatsavinot valsts nekustamo īpašumu šobrīd, valstij sākotnēji būs jānovērš konstatētās patvaļīgās būvniecības sekas, kas provizoriski radītu VNĪ papildus izmaksas aptuveni 11 000 euro.
5. Situācijā, ja nekustamais īpašums netiek atsavināts šobrīd un tiek turpināts nomas līgums, zemes un ēkas nedalāmība var tikt sasniegta pēc nomas līguma termiņa beigām – pēc 25.10.2028.- tas ir piecus gadus vēlāk.
6. Neskatoties uz Pārjaunojuma līgumā 3.4. punktā pielīgto, proti, ka Iznomātājs neatlīdzina Nomnieka veiktos nepieciešamos un derīgos izdevumus būvju īpašumā pēc Nomas līguma termiņa beigām, pastāv risks, ka Nomnieks par šiem jautājumiem tiesāties. Tiesvedības ilgums un gaita nav prognozējama. Bet, ja tiktu ierosināta tiesvedība, gan dzīvojamās ēkas pārņemšanas valsts īpašumā, gan jautājums par nekustamā īpašuma atsavināšanu tiktu apturēts uz nenoteiktu laiku.
7. Dzīvojamās ēkas pašreizējā kadastrālā vērtība ir 119 787,00 euro. VNĪ rīcībā nav precīzas informācijas par iespējamo derīgo izdevumu apmēru, jo atbilstoši Civillikuma 867.pantam, ieguldījumu apmērs nevar pārsniegt vērtību, par kuru tā ir palielinājusi nekustamā īpašuma tirgus vērtību. Līdz ar to, nosakot derīgo ieguldījumu apmēru, būtiski ir pierādīt arī veikto ieguldījumu apjomu, kas visticamāk būtu zināms tikai tad, ja nomnieks ar šādu prasījumu vērstos pie zemes īpašnieces. Vienlaikus dzīvojamā māja ir arī apgrūtināta ar divām hipotēkām (320 000 euro un 2500 euro apmērā). Līdz ar to pastāv papildus risks, ka valsts pārņems īpašumu, kurš ir apgrūtināts un uz kuru var tikt vērsta piedziņa.
Ņemot vērā minēto, secināms, ka valsts nekustamā īpašuma pārdošana izsolē pirms zemes nomas līguma termiņa beigām uzskatāma par lietderīgāko rīcību, kas atbilsts izšķērdēšanas novēršanas principiem un sabiedrības interesēm.
Valsts nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā uz valsts vārda Finanšu ministrijas personā Jūrmalas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 1823, lēmuma datums: 09.04.1997. (uz zemi un krastmalas nostiprinājumu), 19.12.2019. (uz būvēm).
1997.gadā VNĪ pārvaldīšanā tika nodota zemes vienība un krasta nostiprinājums. Savukārt 2019.gadā, pēc tam kad tiesā tika konstatēts juridiskais fakts (2019.gada 19.jūlija Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesas spriedums lietā Nr. C30491219), ka inženierbūves – baseins un tenisa laukums, kas atrodas uz zemes vienības, ir bezīpašnieka manta, kas piekrīt valstij Finanšu ministrijas personā, Valsts ieņēmuma dienests 30.09.2019. ar Valstij piekritīgā nekustamā īpašuma nodošanas un pieņemšanas aktu Nr. 001521 inženierbūves nodeva Finanšu ministrijas valdījumā un VNĪ pārvaldīšanā.
Valsts nekustamā īpašuma sastāva raksturojums.
Valsts nekustamais īpašums sastāv no zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 1300 003 0706) 6108 m² platībā un trīs būvēm: būves baseina (būves kadastra apzīmējums 13000030706050) ar kopējo platību 86,8 m2; būves – krastmalas nostiprinājuma (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 003) ar kopējo platību 286 m2; būves – tenisa laukuma (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 051) ar kopējo platību 200 m2.
Saskaņā ar Jūrmalas pilsētas domes 01.02.2021. vēstulē Nr. 14-1/176 norādīto valsts nekustamā īpašuma sastāvā esošajām inženierbūvēm – baseinam un tenisa laukumam ir konstatētas patvaļīgās būvniecības pazīmes.
VNĪ NĪ ekspertīzes daļa, izvērtējot rīcību ar patvaļīgās būvniecības pazīmju novēršanu uz zemes vienības Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, esošajām būvēm ir secinājusi:
- I grupas inženierbūve – tenisa laukums atbilstoši Jūrmalas pilsētas domes Pilsētplānošanas nodaļas būvinspektora konstatētajam daļēji atrodas virszemes ūdensobjekta aizsargjoslā, tā turpmāka pastāvēšana ir atzīstama par nepamatotu un būve būtu jānojauc;
- ievērojot, ka Jūrmalas pilsētas domes Pilsētplānošanas nodaļa savā atzinumā ir apliecinājusi, ka II grupas inženierbūves – baseina atrašanās zemesgabalā ir uzlūkojama par patvaļīgu būvniecību tā iemesla dēļ, ka šo būvdarbu veikšana noteiktajā kārtībā nav saskaņota Jūrmalas pilsētas domes Pilsētplānošanas nodaļā, kā arī to, ka nav norāžu uz šīs būves izvietojuma neatbilstību Jūrmalas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumiem iespējami šādi risinājumi: būves nojaukšana vai nepieciešamās būvdarbu dokumentācijas sakārtošana un objekta nodošana ekspluatācijā būvniecību reglamentējošo normatīvo aktu noteiktajā kārtībā.
Pieņemot lēmumu par II grupas inženierbūves – baseina legalizāciju, jāņem vērā, ka būvniecību reglamentējošie normatīvie akti neparedz kārtību, kādā izstrādājama atbilstošā būvniecības dokumentācija. Nereti šādos gadījumos būvprojekta dokumentācijas galvenā sastāvdaļa ir būvekspertīzes atzinums par būves atbilstību Būvniecības likuma 9. panta prasībām. Būves legalizācijas gadījumā būtu jāievēro Ekonomikas ministrijas un Jūrmalas pilsētas domes Pilsētplānošanas nodaļas rekomendācijas. Ievērojot, ka visi būvprojekti tiek iesniegti BIS sistēmā, pastāv risks, ka iesniegšana apstāsies pie būvniecības ieceres akceptēšanas, bet būvniecības nosacījumu izpilde nebūs iespējama.
Saskaņā ar VNĪ NĪ ekspertīzes daļas būvinženiera veiktajiem aprēķiniem baseina demontāža (tai skaitā būvgružu utilizācija) būvbedres aizbēršana ar grunti melnzemes piebēršana, zāles iesēšana - provizoriski izmaksātu - 4500 euro bez PVN. Savukārt tenisa korta seguma pīrāga demontāža un utilizācija, būvbedres piebēršana ar grunti, melnzemi, zālāja iesēšana - provizoriski izmaksātu - 6500 euro.
Ievērojot iepriekš minēto, ja patvaļīga būvniecība konstatēta publiskai personai piederošā būvē, uz kuru īpašuma tiesības nostiprinātas zemesgrāmatā, iespējama publiskas personas mantas atsavināšana izsolē. Tomēr, ievērojot Civillikuma 1612., 1613., 1614. un 1617.panta noteikumus par atsavinātāja atbildību par lietas trūkumiem, būtiski ir izsoles noteikumos norādīt pilnīgu informāciju par atsavināmo nekustamo īpašumu, tostarp par konstatētajām patvaļīgas būvniecības pazīmēm un attiecīgi pircēja turpmāk veicamajām darbībām.
Izvērtējot turpmāko rīcību ar uz zemes vienības esošo zemesgrāmatā reģistrēto būvju ar patvaļīgās būvniecības pazīmēm seku novēršanu, legalizējot vai demontējot būves un valsts nekustamā īpašuma tiesiskā sastāva sakārtošanu publiskajos reģistros, pirms valsts nekustamā īpašuma atsavināšanas, VNĪ NĪ tirgus analītiķis ir secinājis, ka minētajām darbībām nebūs atbilstošas pozitīvas ietekmes uz valsts nekustamā īpašuma kopējo tirgus vērtību un netiks kompensētas ar nekustamā īpašuma tiesiskā statusa sakārtošanu saistītās izmaksas. Līdz ar to uzskatāms, ka būvju demontāža konkrētajā situācijā nav saimnieciski lietderīgas darbības.
Ievērojot Publiskas personas finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanas likumā publiskām personām noteikto pienākumu lietderīgi rīkoties ar finanšu līdzekļiem un mantu, valstij nav samērīgi tērēt finanšu un administratīvos resursus, kas pārsniegtu minēto palīgēku kadastrālo vērtību (abu būvju kadastrālā vērtība uz 01.01.2021. noteikta 5794 euro, būvju demontāžai nepieciešami apmēram 11 000 euro bez PVN), lai veiktu nepieciešamās darbības būvju, kurām konstatētas patvaļīgās būvniecības pazīmes, demontāžai un nekustamā īpašuma sastāva sakārtošanai.
Ievērojot iepriekš minēto, nākamajam nekustamā īpašuma ieguvējam tiks nodrošināta pilnīga informācija par atsavināmā nekustamā īpašuma sastāvu, tai skaitā par būvēm ar patvaļīgās būvniecības pazīmēm, vienlaikus norādot uz ieguvēja pienākumiem atbilstoši būvniecību reglamentējošiem normatīvajiem aktiem veikt būvju legalizāciju vai pēc izvēles – demontāžu.
Ar Jūrmalas pilsētas domes būvvaldes 08.12.2020. atzinumu par būves (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 001) pārbaudi Nr.BIS-BV-19.9-2020-13467, apsekojot valsts nekustamo īpašumu (nekustamā īpašuma kadastra Nr.1300 003 0706) Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, tiks konstatēts, ka Lielupes tauvas joslā izbūvēts zemesgabalu Vikingu ielā 22, Jūrmalā un Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, atdalošais žogs un siltumnīca, kas ir uzskatāma par patvaļīgu būvniecību.
Atbilstoši Jūrmalas pilsētas domes būvvaldes 15.03.2021. atzinumam par būves pārbaudi Nr. BIS-BV-19.9-2021-2909 būvinspektors 10.03.2021. ir veicis Lielupes upes tauvas joslas apsekojumu uz zemes gabala ar kadastra Nr. 1300 003 0706 Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, un uz robežas ar zemes gabalu ar kadastra Nr.1300 003 0704 Vikingu ielā 22, Jūrmalā. Apsekojuma laikā konstatēts, ka aizšķērsojums starp namīpašumiem Vikingu ielā 22 un Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, ir demontēts, un siltumnīca ir pārvietota no Lielupes tauvas joslas Vikingu ielas virzienā, līdz ar to būvinspektora slēdziens - patvaļīgas būvniecības sekas Lielupes tauvas joslā uz zemes gabala ar kadastra Nr.1300 003 0706 Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, ir novērstas.
Atbilstoši NĪVKIS datiem valsts nekustamajam īpašumam noteikti šādi apgrūtinājumi:
- Baltijas jūras un Rīgas jūras līča ierobežotas saimnieciskās darbības joslas teritorija 0.6108 ha platībā;
- vietējās nozīmes pilsētbūvniecības pieminekļa teritorija un objekti 0.6108 ha platībā;
- ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar ielu vai ceļu - sarkanā līnija 0.0366 ha platībā;
- tauvas joslas teritorija gar upi 0.0407 ha platībā;
- dabiskas ūdensteces vides un dabas resursu aizsardzības aizsargjoslas teritorija pilsētās un ciemos 0.0785ha platībā;
- ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija ap elektrisko tīklu gaisvadu līniju pilsētās un ciemos ar nominālo spriegumu līdz 20 kilovoltiem 0.0058 ha platībā;
- ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar elektrisko tīklu kabeļu līniju 0.0057 ha platībā;
- ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar pazemes siltumvadu, siltumapgādes iekārtu un būvi 0.1382 ha platībā;
- zemes īpašniekam nepiederoša būve vai būves daļa 0.0184 ha platībā.
Ņemot vērā, ka valsts nekustamais īpašums nav iekļauts valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu sarakstā kā atsevišķs valsts nozīmes kultūras piemineklis, uz valsts nekustamā īpašuma atsavināšanu nav attiecināma likuma “Par kultūras pieminekļu aizsardzību” 8.pantā noteiktā kārtība. Uz valsts nekustamā īpašuma atsavināšanu nav attiecināmi arī Aizsargjoslu likuma 36.panta trešās daļas 1.punktā noteiktie atsavināšanas ierobežojumi, ņemot vērā, ka valsts nekustamais īpašums atrodas Baltijas jūras un Rīgas jūras līča ierobežotas saimnieciskās darbības joslas teritorijā.
Valsts nekustamajam īpašumam ir noteikta tauvas joslas teritorija gar Lielupes upi 0.0407 ha platībā. Gar Lielupes krastu ir noteikta 10 m plata tauvas josla, kas nav jānorobežo ar speciālām zīmēm. Tauvas joslā jāievēro visi saimnieciskās darbības aprobežojumi, kas noteikti normatīvajos aktos, tai skaitā piekrastu zemes īpašniekiem pienākums ir saglabāt brīvu pieeju publiskiem ūdeņiem.
Valsts nekustamajam īpašumam noteiktie apgrūtinājumi nerada papildu ietekmi uz nekustamā īpašuma iespējamo izmantošanu tā atsavināšanas gadījumā.
Saskaņā ar informāciju no Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas (turpmāk- NĪVKIS) datiem valsts nekustamā īpašuma kadastrālā vērtība uz 01.01.2023. noteikta 241 061 euro (zemei – 133 674 euro, būvēm – 107 387 euro).
Uz valsts nekustamā īpašuma sastāvā esošās zemes vienības atrodas arī fiziskai personai piederoša būve – dzīvojamā māja (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 001), kas ietilpst nekustamā īpašuma (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 1300 503 0006) sastāvā.
Īpašuma tiesības uz dzīvojamo māju nostiprinātas zemesgrāmatā Jūrmalas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 100000511112 uz fiziskas personas vārda(turpmāk - Privātpersona), lēmumu datumi:05.10.2012.; 18.10.2012.; 11.02.2021. (pamats: Jūrmalas pilsētas domes būvvaldes 2021.gada 5.februāra akts par objekta “dzīvojamā māja” pieņemšanu ekspluatācijā):
- pamatojoties uz Jūrmalas pilsētas domes Būvvaldes 19.06.2012. izziņu Nr.1148, ar zemesgrāmatu tiesneša 05.10.2012. lēmumu dzīvojamās mājas jaunbūve (kadastra apzīmējums 1300 003 0706 001 pirmreizēji ierakstīta zemesgrāmatā kā patstāvīgs īpašuma objekts uz zemes nomas laiku līdz 26.10.2023. uz fiziskas personas vārda;
- ar zemesgrāmatas tiesneša 12.10.2012. un 18.10.2012. lēmumiem (pamats: 09.10.2012. Dāvinājuma līgums; 12.10.2012. oktobra Pirkuma līgums) notika dzīvojamās mājas jaunbūves īpašnieku maiņa. Īpašuma tiesības uz dzīvojamo māju iegūst Privātpersona;
- pamatojoties uz Jūrmalas pilsētas domes būvvaldes 05.02.2021. aktu par objekta “Dzīvojamā māja” pieņemšanu ekspluatācijā ar zemesgrāmata tiesneša 11.02.2021. lēmumu tiek precizēts nekustamā īpašuma sastāvs izsakot to jaunā redakcijā.
Saskaņā ar informāciju no NĪVKIS būves - dzīvojamās mājas kadastrālā vērtība uz 01.01.2023. ir 119 787.00 euro.
Valsts nekustamā īpašuma (zemes vienības) sadale nav iespējama saskaņā ar Jūrmalas pilsētas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumiem, lai uz atdalītās zemes vienības pilnībā būtu valstij piederošās būves un netiktu sadalīta Privātpersonai piederošā siltumsūkņa kontūra (minēto apliecina Jūrmalas pilsētas dome ar 24.02.2020.vēstuli Nr.14-1/473, 15.04.2020. vēstuli Nr. 14-1/1231, 17.06.2020. vēstuli Nr.14-1/2058).
Tiesības būvēt zemesgrāmatā ierakstīto būvi – dzīvojamo māju (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 001) ir iegūtas uz 26.10.1998. starp VNĪ un Privātpersonu noslēgtā valsts zemesgabala nomas līguma Nr.205/185Z (Reģ. Nr. 751-z) (turpmāk – Nomas līgums) pamata.
Jūrmalas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 1823 III.daļas 1.iedaļā nostiprināta nomas tiesība uz zemes gabalu 0.6108 ha platībā; nomas termiņš noteikts līdz 25.20.2028.
Nākamajam nekustamā īpašuma ieguvējam, izmantojot valsts zemes vienību būs saistošs noslēgtais nomas līgums ar Privātpersonu, ievērojot Civillikuma 2126.pantā noteikto (ierakstot nomas vai īres līgumu zemes grāmatās, nomnieks vai īrnieks iegūst lietu tiesību, kas ir spēkā arī pret trešām personām) un 2174.pantā noteikto (kad iznomātājs vai izīrētājs nomas vai īres priekšmetu atsavina, ieguvējam jāievēro nomas vai īres līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemes grāmatās (2126.p.)). Vienlaikus saskaņā ar Civillikuma 2168.pantu nomas un īres līgumi izbeidzas paši no sevis arī pirms termiņa notecējuma, kad tiesības sakrīt, t.i. kad nomnieks vai īrnieks iegūst iznomāto vai izīrēto lietu par īpašumu, vai arī kad izbeidzas tiesība, kas iznomātājam vai izīrētājam piederējusi uz līguma priekšmetu.
Noslēgto Nomas līgumu hronoloģija.
Par sākotnējā Nomas līguma noslēgšanu.
26.10.1998. starp valsts akciju sabiedrību “Valsts nekustamā īpašuma aģentūra” (turpmāk – Aģentūra)[1] un privātpersonu noslēgts zemesgabala, uz kura atrodas krasta nostiprinājums Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, Nomas līgums atpūtai un dzīvojamās mājas celtniecībai. Saskaņā ar 25.10.2013. noslēgtā. Nomas līguma pārjaunojuma līgumu Nr.751-z-1 zemesgabals iznomāts atpūtai, dzīvojamās mājas celtniecībai, uzturēšanai un apsaimniekošanai līdz 25.10.2028.
Aģentūra 26.10.1998. noslēdza Nomas līgumu ar privātpersonu, iznomājot zemesgabalu Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, un uz tā esošo krastmalas nostiprinājumu atpūtai un dzīvojamās mājas celtniecībai (Nomas līguma 2.1. punkts), bet Lielupes krasta nostiprinājuma būves – atpūtai un sporta nodarbībām (nomas līguma 2.4.punkts).
Nomas līgums bija noslēgts uz 15 gadiem (Nomas līguma 3.1. punkts) un Nomniekam bija pirmtiesības uz līguma pagarināšanu (3.2.punkts).
Nomas līguma noslēgšanas brīdī vispārējos principus rīcībai ar valsts mantu regulēja likums “Par valsts un pašvaldību finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanu”. Vienīgais normatīvais akts, kas noteica rīcību ar valsts zemi bija uz likuma “Par 1925.gada 1.aprīļa likuma “Ministru kabineta iekārta” atjaunošanu” 14.panta 3.punktu pamata izdotie Ministru kabineta 1995. gada 3.oktobra noteikumi Nr.292 “Noteikumi par valsts zemes nomu” (zaudēja spēku 09.11.2007.), kuros tiešā veidā nebija iekļautas tiesību normas par neapbūvētu zemesgabalu iznomāšanu. Minēto noteikumu pielikumā bija ievietoti valsts zemes nomas tipveida līguma paraugi.
No noteikumu satura var secināt, ka tie bija attiecināmi gan uz apbūvētu zemesgabalu, gan uz neapbūvētu zemesgabalu iznomāšanu, un proti, noteikumu 6.7. punkts noteica, ka viens no zemes nomas līguma noslēgšanai nepieciešamajiem dokumentiem ir pašvaldības izziņa par to, ka iznomājamajā zemesgabalā saskaņā ar būvniecības noteikumiem ir atļauta attiecīgo ēku un būvju celtniecība vai rekonstrukcija, ja zemesgabals tiks iznomāts ēku un būvju celtniecībai vai rekonstrukcijai. Savukārt noteikumu 6.4. punktā bija noteikta līguma noslēgšanai nepieciešamība pēc Valsts zemes dienesta izziņas par ēkām un būvēm, kas atrodas uz iznomājamā zemesgabala, tikai gadījumā, ja tādas tur atrodas. Arī no noteikumu pielikuma esošā tipveida līguma 20. punkta izrietēja nomnieka tiesība veikt jaunu apbūvi.
16.06.2005. Saeima pieņēma Valsts un pašvaldību īpašuma privatizācijas un privatizācijas sertifikātu izmantošanas pabeigšanas likumu (turpmāk – Privatizācijas Pabeigšanas likumu, kura 22.pantā noteikts, ka lēmumu par valstij vai pašvaldībai piederoša neapbūvēta zemesgabala nomu ar apbūves tiesībām pieņem attiecīgi Ministru kabinets vai pašvaldības dome (padome).
Savukārt, uz šā likuma pamata izdoto Ministru kabineta 2007.gada 30.oktobra noteikumu Nr.735 “Noteikumi par publiskas personas zemes nomu” (Noteikumu nosaukums MK 06.03.2012. noteikumu Nr.158 redakcijā; zaudējuši spēku 30.06.2018.) III. nodaļa “Neapbūvēta valsts vai pašvaldības zemesgabala nomas līguma noslēgšanas kārtība un nomas maksas aprēķināšanas kārtība” noteica gan informācijas par iznomājamiem neapbūvētiem zemesgabaliem publicēšanas pienākumu attiecīgās valsts institūcijas oficiālajā mājaslapā internetā, bet pašvaldībai - informācijas izlikšanu redzamā vietā pašvaldības domes ēkā (15.punkts), kā arī pirmoreiz kā iznomāšanas procedūru ieteikuma formā minēja izsoli (19.punkts) – “Ja tiek rīkota neapbūvēta valsts vai pašvaldības zemesgabala nomas tiesību izsole, solīšanu sāk no nomas maksas apmēra, kas noteikts šo noteikumu 18.punktā paredzētajā kārtībā. Nomas līgumu slēdz ar personu, kura nosolījusi augstāko nomas maksu.”
Ņemot vērā, ka līdz pat 09.11.2007. gan normatīvie akti neparedzēja obligātu prasību izsoles rīkošanai, izvēloties nomnieku, gan VNĪ nekonstatēja, ka Aģentūras rīcībā bija citu personu iesniegumi par vēlmi nomāt nekustamo īpašumu Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, līdz ar to nomas tiesību izsole netika rīkota.
Vienlaikus jāņem vērā, ka valsts nekustamais īpašums – zemes vienība jau sākotnēji ir bijusi apbūvēta ar valstij piederošu inženierbūvi - krastmalas nostiprinājumu, tomēr VNĪ ieskatā tas nav pielīdzināms tādam nekustamam īpašumam, kas sastāv no zemes un ēkas, kura jau iznomāšanas brīdī ir izmantojama dzīvošanai. Krastmalas nostiprinājums ir inženierbūve, kas pasargā no bojāejas pašu zemesgabalu un ir uzskatāma par zemesgabala (galvenās lietas) sastāvdaļu, tādēļ valsts nekustamā īpašuma iznomāšanā 1998.gadā tika piemērots normatīvais regulējums, kas attiecas uz zemes iznomāšanu.
Nomnieks Nomas līguma darbības laikā uz zemesgabala ir uzbūvējis būvi (dzīvojamo māju), kas kā patstāvīgs īpašumā objekts ir ierakstīta zemesgrāmatā.
27.09.2004. Aģentūra un nomnieks noslēdza vienošanos Nr.1309 pie Nomas līguma, precizējot Nomas līguma 2.1.punktu, nosakot, ka zemesgabals iznomāts atpūtai, dzīvojamās mājas celtniecībai un uzturēšanai, kā arī 7.punktu, ar kuru noteikts, ka Nomas līgums uzskatāms par izbeigtu, ja nomnieks zaudē īpašuma (lietošanas) tiesības uz apbūvi, kas atrodas uz iznomātās zemes. Saskaņā ar Civillikuma 994.pantu, par nekustama īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemes grāmatās. Kaut arī noslēgtajā Nomas līgumā nav īpaši atrunāts, ka zemesgabals ir iznomāts patstāvīga īpašuma objekta būvniecībai, no 2004.gada Nomas līguma 2.1. un 7.punkta izriet nomnieka tiesība dzīvojamo māju būvēt kā patstāvīgu īpašuma objektu.
[1] Ar Ministru kabineta 2004.gada 22.septembra rīkojumu Nr.644 „Par statūtsabiedrības valsts akciju sabiedrības „Valsts nekustamā īpašumu aģentūra pieteikšanu ierakstīšanai komercreģistrā kā valsts kapitālsabiedrību” tika izveidota valsts kapitālsabiedrība - valsts akciju sabiedrība „Valsts nekustamie īpašumi”, kas ir valsts akciju sabiedrības „Valsts nekustama īpašumu aģentūra” tiesību, saistību, funkciju, mantas un finanšu līdzekļu pārņēmēja.
Par 25.10.2013. noslēgto Nomas līguma pārjaunojuma līgumu Nr.751-z-1 un nomas līguma termiņu.
Tā kā valsts zemesgabala pirmais nomnieks sev piederošo dzīvojamo māju atsavināja 2013.gadā, pamatojoties uz saņemto nomnieka iesniegumu (VNĪ lietvedībā reģistrēts 22.10.2013. ar Nr.10723) normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā tika noslēgts Pārjaunojuma līgums ar jauno ēkas īpašnieku.
Saskaņā ar Civillikuma 1867.pantu katru saistību tiesību var pārcelt, pārvēršot to jaunā, ar dalībnieku sevišķu līgumu, ko sauc par pārjaunojumu.
Atbilstoši Civillikuma 1868.pantam pārjaunojumu var izdarīt:
1) vai nu tā, ka arī jaunajā prasījumā abas puses, t.i., tiesīgais un saistītais, paliek tās pašas, kādas bijušas atceltā, pārgrozot tikai prasījuma tiesisko pamatu un būtiskos noteikumus,
2) vai arī tā, ka pārgrozījums attiecas uz lietā piedalīgām personām un ka agrākā kreditora vai agrākā parādnieka vietā iestājas jauns.
Tādejādi ir divi pārjaunojuma tipi. Pirmkārt, pārjaunojums, pārgrozot prasījuma pamatu un būtiskos noteikumus, tādējādi pārjaunojumu var izdarīt, saglabājot agrākās saistības dalībniekus, bet, grozot saistības saturu. Otrkārt, pārjaunojums, mainot saistības dalībniekus.
Pārjaunojuma līguma 1.punktā puses ir vienojušās, ka Nomas līgums ar tā grozījumiem tiek pārjaunots un līdzšinējā nomnieka vietā stājas jaunais dzīvojamās mājas īpašnieks. Savukārt Pārjaunojuma līguma 2.2.punktā ir norādīts, ka uz zemesgabala atrodas būvju īpašums, kas sastāv no dzīvojamās mājas jaunbūves, uz kuru nomnieka īpašuma tiesības nostiprinātas Jūrmalas pilsētas zemesgrāmatu nodalījumā.
Vienlaikus, slēdzot Pārjaunojuma līgumu, tika ņemta vērā Atsavināšanas likuma 44.panta piektā daļa un Ministru kabineta 2007.gada 30.oktobra noteikumu Nr.735 “Noteikumi par publiskas personas zemes nomu” 4.punkts, ka zemes nomas līgumu par apbūvētu publiskas personas zemesgabalu var slēgt tikai ar attiecīgo ēku (būvju) īpašnieku, tiesisko valdītāju vai lietotāju. Savukārt, Publiskas personas mantas izšķērdēšanas novēršanas likuma 5.pantā ir noteikts aizliegums publiskas personas mantu nodot bezatlīdzības lietošanā.
Tādējādi ar Pārjaunojuma līgumu tiek mainīti saistības dalībnieki – līdzšinējā nomnieka vietā stājas jaunais dzīvojamās mājas īpašnieks. Šajā gadījumā pārjaunošanas nodoms, kas ir pārjaunojuma būtisks elements, bija mainīt saistības dalībniekus, saglabājot jau esošās tiesiskās attiecības, tās precizējot atbilstoši tiesiskajai situācijai uz 25.10.2013..
Vienlaikus jānorāda, ka ar Pārjaunojuma līgumu netika pasliktinātas valsts intereses, jo Pārjaunojuma līguma 3.3.punktā ir paredzēts, ka Līguma termiņam beidzoties, nomnieks desmit dienu laikā iesniedz iznomātājam notariāli apliecinātu nostiprinājuma lūgumu Jūrmalas zemesgrāmatu nodaļai par būvju īpašuma tiesību nostiprināšanu uz valsts vārda Finanšu ministrijas personā un nomas tiesību dzēšanu. Tādējādi Pārjaunojuma līgumā, tāpat kā Nomas līgumā, ir paredzēts aprobežot Nomnieka īpašuma tiesības ar Nomas līguma termiņu, kas šajā gadījumā ir līdz 25.10.2028..
Nosakot Pārjaunojuma līguma termiņu, tika ņemts vērā Publiskas personas finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanas likuma pārejas noteikumu 8.punktā noteiktais, ka līdz attiecīgā valsts vai pašvaldības privatizējamā nekustamā īpašuma pirkuma līguma noslēgšanai vai privatizācijas procesa pabeigšanai netiek piemērota šā likuma 6.1 panta pirmā daļa, ja valsts vai pašvaldības privatizējamā īpašuma nomas līgums noslēgts pirms attiecīgās daļas spēkā stāšanās dienas un tā darbības termiņš beidzas attiecīgā nekustamā īpašuma privatizācijas procesa laikā.
Līdz ar to Pārjaunojuma līgums tika noslēgts, ievērojot tā slēgšanas brīdī saistošo tiesisko regulējumu, nepārsniedzot Nomas līgumā noteikto termiņu.
Papildus norādāms, ka Pārjaunojuma līguma 3.4.punktā tika pielīgts, ka iznomātājs neatlīdzina nomnieka veiktos nepieciešamos un derīgos izdevumus būvju īpašumā. Šāds nosacījums nebija ietverts Nomas līgumā, tādējādi faktiski ar Pārjaunojuma līguma noslēgšanu tika nodrošināta iespēja pēc līguma termiņa notecējuma, valsts īpašumā iegūt uzbūvētās ēkas, bez jebkādas kompensācijas izmaksas to īpašniekam.
Ņemot vērā minēto, ar Pārjaunojuma līgumu ir pārjaunotas ar Nomas līgumu nodibinātas tiesiskās attiecības, neizbeidzot Nomnieka īpašuma tiesības uz dzīvojamo ēku, kas atrodas uz valsts zemesgabala.
Pamatojoties uz 25.10.2013. zemesgabala Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, Nomas līguma Nr.205/185z (reģ.Nr.751-z) pārjaunojuma līguma Nr.751-z-1 6.2.punktu, sākot no 21.01.2021. maksa par zemesgabala Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, lietošanu tiek noteikta 2315,33 euro (divi tūkstoši trīs simti piecpadsmit euro un 33 centi) ceturksnī, t.sk., nomas maksa 501,28 euro ceturksnī, nomas maksa par krasta nostiprinājumu 1312,77 euro ceturksnī un nekustamā īpašuma nodoklis 501,28 euro ceturksnī. Pievienotās vērtības nodokļa maksājumus atbilstoši normatīvajiem aktiem jāveic papildus un vienlaicīgi ar katru maksājumu.
Lemjot par valsts nekustamā īpašuma turpmāko lietderīgāko rīcību, ir izvērtēti ieguvumi un riski, atsavinot valsts nekustamo īpašumu pirms Nomas līguma termiņa beigām un izdarīti šādi secinājumi:
1. Valsts nekustamā īpašuma, kas nav nepieciešams publisko funkciju īstenošanā, pārdošana izsolē par tirgus cenu caurspīdīgā un atklātā procedūrā atbilst izšķērdēšanas novēršanas principiem un sabiedrības interesēm, jo tiek ievērota vienlīdzīga pieeja atsavināšanā, jo ikviena persona, kurai būs tiesības iegādāties nekustamo īpašumu, un kura izteiks gribu to iegūt īpašumā, varēs uz vienlīdzīgiem noteikumiem piedalīties izsolē.
2. Situācijā, ja valsts nekustamo īpašumu iegādājas uz zemes vienības esošās būves īpašnieks par izsolē augstāko nosolīto cenu, tiek izbeigtas dalītā īpašuma attiecības starp zemes un būves īpašnieku un ātrāk tiek sasniegts zemes un ēkas nedalāmības princips.
3. Pēc VNĪ rīcībā esošās informācijas, pārdodot izsoles ceļā īpašumus, augšupejošs solis ir bijis noteikts 82% gadījumos. Savukārt 37% gadījumos īpašumu izdevies pārdot izsolē virs noteiktās sākumcenas, vidēji pārdodot īpašumu par 35 % vairāk no nosacītās cenas. Ņemot vērā atsavināmā nekustamā īpašuma atrašanās vietu, pastāv iespēja to pārdot izsolē ar augšupejošu soli virs sākumcenas.
4. VNĪ Nekustamo īpašumu tirgus analītiķis ir aprēķinājusi provizorisko nekustamā īpašuma vērtību- zemes vērtība (taisnīga samaksa) varētu būt aptuveni 50 euro/m2, t.i., 300 000 euro, bet kopā ar inženierbūvēm ap 320 000 – 350 000 euro;
Neatsavinot valsts nekustamo īpašumu šobrīd, valstij sākotnēji būs jānovērš konstatētās patvaļīgās būvniecības sekas, kas provizoriski radītu VNĪ papildus izmaksas aptuveni 11 000 euro.
5. Situācijā, ja nekustamais īpašums netiek atsavināts šobrīd un tiek turpināts nomas līgums, zemes un ēkas nedalāmība var tikt sasniegta pēc nomas līguma termiņa beigām – pēc 25.10.2028.- tas ir piecus gadus vēlāk.
6. Neskatoties uz Pārjaunojuma līgumā 3.4. punktā pielīgto, proti, ka Iznomātājs neatlīdzina Nomnieka veiktos nepieciešamos un derīgos izdevumus būvju īpašumā pēc Nomas līguma termiņa beigām, pastāv risks, ka Nomnieks par šiem jautājumiem tiesāties. Tiesvedības ilgums un gaita nav prognozējama. Bet, ja tiktu ierosināta tiesvedība, gan dzīvojamās ēkas pārņemšanas valsts īpašumā, gan jautājums par nekustamā īpašuma atsavināšanu tiktu apturēts uz nenoteiktu laiku.
7. Dzīvojamās ēkas pašreizējā kadastrālā vērtība ir 119 787,00 euro. VNĪ rīcībā nav precīzas informācijas par iespējamo derīgo izdevumu apmēru, jo atbilstoši Civillikuma 867.pantam, ieguldījumu apmērs nevar pārsniegt vērtību, par kuru tā ir palielinājusi nekustamā īpašuma tirgus vērtību. Līdz ar to, nosakot derīgo ieguldījumu apmēru, būtiski ir pierādīt arī veikto ieguldījumu apjomu, kas visticamāk būtu zināms tikai tad, ja nomnieks ar šādu prasījumu vērstos pie zemes īpašnieces. Vienlaikus dzīvojamā māja ir arī apgrūtināta ar divām hipotēkām (320 000 euro un 2500 euro apmērā). Līdz ar to pastāv papildus risks, ka valsts pārņems īpašumu, kurš ir apgrūtināts un uz kuru var tikt vērsta piedziņa.
Ņemot vērā minēto, secināms, ka valsts nekustamā īpašuma pārdošana izsolē pirms zemes nomas līguma termiņa beigām uzskatāma par lietderīgāko rīcību, kas atbilsts izšķērdēšanas novēršanas principiem un sabiedrības interesēm.
Problēmas un risinājumi
Problēmas apraksts
Starp valsti un valsts nekustamā īpašuma nomnieku Privātpersonu pastāv brīvprātīgā dalītā īpašuma tiesiskās attiecības.
Risinājuma apraksts
Piespiedu dalītais īpašums un brīvprātīgs dalītais īpašums ir divi dažādi dalītā īpašuma veidi. Pirmais tika izveidots vēsturisko notikumu rezultātā un ir pastāvīgs līdz īpašumu apvienošanai vienotā īpašumā. Lai to panāktu un tiktu realizēts Civillikumā nostiprinātais ēkas un zeme vienotības princips, tiesiskajā regulējumā ir paredzēti risinājumi (piemēram, viens no veidiem, kā šādu apvienošanu veicināt, ir Atsavināšanas likumā paredzētās tiesības ēkas īpašniekam ierosināt zemes atsavināšanu par labu sev un aizliegums publiskai personai atsavināt šādā īpašumā esošu zemi).
Savukārt brīvprātīgs dalītais īpašums nav zemes reformas un privatizācijas procesu rezultātā radīts pastāvīgs stāvoklis (kā vēsturisko notikumu rezultātā veidotie dalītie īpašumi). Brīvprātīgs dalītais īpašums ir ar skaidru tiesisko ietvaru un termiņu, pēc kura tas beidzas, kas visiem iesaistītajiem ir zināms un ir radīts ar to pašu gribu. Proti, uz nomas pamata uzceltas būves patstāvība ir ar nosacījumu (nomas līgumu spēkā esamību) aprobežota, tādēļ nav nepieciešams tiesiskajā regulējumā risinājums, lai ēku un zemi apvienotu vienotā īpašumā. Brīvprātīgs dalītais īpašums izbeidzas pats, tiklīdz izbeidzas nomas līgums, uz kā pamata tas ir izveidots. Pēc būtības noma ar tiesībām celt būves kā patstāvīgus īpašuma objektus Latvijā tika izmantota tādām funkcijām, kādas citās valstīs pilda apbūves tiesības vai mantojamās nomas institūti. Proti, to nodibināšana nenotiek ar mērķi iegūt īpašumā zemi, bet būves tiek celtas, pusēm apzinoties, ka labumu no tām varēs gūt tikai, kamēr spēkā ir attiecīgā tiesība.
Attiecībā uz dalīto īpašumu likuma Spēkā stāšanās likuma 14.panta otrā daļa nosaka pirmpirkuma tiesību esamību dalītā īpašumā esošu objektu īpašniekiem. Minētā tiesību norma paredz pirmpirkuma tiesību esamību gan zemes īpašniekam, gan ēkas īpašniekam. Tātad dalītā īpašuma gadījumā abām tajā iesaistītajām pusēm ir pirmpirkuma tiesības, ja tiek atsavināts kāds no dalītā īpašumā esošiem objektiem.
Kaut arī zemesgrāmatā nodalījumā Nr. 00000511112 ir atzīme, ka Privātpersonas īpašumtiesības uz būvi (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 001) nostiprinātas zemesgrāmatā uz zemes nomas laiku, līdz 2013.gadam, būves īpašnieka īpašuma tiesības uz būvi ir aprobežotas ar Nomas līguma galīgo termiņu- līdz 25.10.2028., jo tas izriet no Spēkā stāšanās likums 14.panta pirmās daļas 5.punkta[2] un minētais fakts nemaina pušu savstarpējās tiesiskās attiecības.
[2] Civillikuma lietu tiesību daļas trešā A nodaļa "Apbūves tiesība" un šā likuma 14.panta pirmās daļas 5.punkta izslēgšana stājas spēkā 2017.gada 1.janvārī.
Savukārt brīvprātīgs dalītais īpašums nav zemes reformas un privatizācijas procesu rezultātā radīts pastāvīgs stāvoklis (kā vēsturisko notikumu rezultātā veidotie dalītie īpašumi). Brīvprātīgs dalītais īpašums ir ar skaidru tiesisko ietvaru un termiņu, pēc kura tas beidzas, kas visiem iesaistītajiem ir zināms un ir radīts ar to pašu gribu. Proti, uz nomas pamata uzceltas būves patstāvība ir ar nosacījumu (nomas līgumu spēkā esamību) aprobežota, tādēļ nav nepieciešams tiesiskajā regulējumā risinājums, lai ēku un zemi apvienotu vienotā īpašumā. Brīvprātīgs dalītais īpašums izbeidzas pats, tiklīdz izbeidzas nomas līgums, uz kā pamata tas ir izveidots. Pēc būtības noma ar tiesībām celt būves kā patstāvīgus īpašuma objektus Latvijā tika izmantota tādām funkcijām, kādas citās valstīs pilda apbūves tiesības vai mantojamās nomas institūti. Proti, to nodibināšana nenotiek ar mērķi iegūt īpašumā zemi, bet būves tiek celtas, pusēm apzinoties, ka labumu no tām varēs gūt tikai, kamēr spēkā ir attiecīgā tiesība.
Attiecībā uz dalīto īpašumu likuma Spēkā stāšanās likuma 14.panta otrā daļa nosaka pirmpirkuma tiesību esamību dalītā īpašumā esošu objektu īpašniekiem. Minētā tiesību norma paredz pirmpirkuma tiesību esamību gan zemes īpašniekam, gan ēkas īpašniekam. Tātad dalītā īpašuma gadījumā abām tajā iesaistītajām pusēm ir pirmpirkuma tiesības, ja tiek atsavināts kāds no dalītā īpašumā esošiem objektiem.
Kaut arī zemesgrāmatā nodalījumā Nr. 00000511112 ir atzīme, ka Privātpersonas īpašumtiesības uz būvi (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 001) nostiprinātas zemesgrāmatā uz zemes nomas laiku, līdz 2013.gadam, būves īpašnieka īpašuma tiesības uz būvi ir aprobežotas ar Nomas līguma galīgo termiņu- līdz 25.10.2028., jo tas izriet no Spēkā stāšanās likums 14.panta pirmās daļas 5.punkta[2] un minētais fakts nemaina pušu savstarpējās tiesiskās attiecības.
[2] Civillikuma lietu tiesību daļas trešā A nodaļa "Apbūves tiesība" un šā likuma 14.panta pirmās daļas 5.punkta izslēgšana stājas spēkā 2017.gada 1.janvārī.
Problēmas apraksts
Valsts nekustamā īpašuma nomnieks - Privātpersona, kas ir arī būves (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 001) īpašnieks, 18.02.2019. VNĪ ir iesniedzis apbūvēta valsts zemesgabala atsavināšanas ierosinājumu, reģistrēts ar Nr.2296.
Risinājuma apraksts
Privātpersona neatbilst Atsavināšanas likuma 4.panta ceturtajā daļā noteiktajam personu lokam, kuras var ierosināt publiskas personas nekustamā īpašuma atsavināšanu, jo Atsavināšanas likumā 4. panta ceturtās daļas 3., 4. un 9.apakšpunkts attiecas tikai uz tādiem gadījumiem, kas aptver Spēkā stāšanās likuma 14. panta pirmās daļas 1.-4. punkta gadījumiem un Valsts un pašvaldību īpašuma privatizācijas un privatizācijas sertifikātu izmantošanas pabeigšanas likuma (turpmāk – Privatizācijas pabeigšanas likums) ietvaros veidotām tiesiskām attiecībām, līdz ar to brīvprātīga dalītā īpašuma gadījumā (nomnieks ar tiesībām celt būves kā patstāvīgus īpašuma objektus) atsavināšanas ierosināšanas tiesības saskaņā ar Atsavināšanas likumu nemaz nepastāv.
Ievērojot iepriekš minēto, līdzīgi piemērojams arī Atsavināšanas likuma 44.panta ceturtajā daļā minētais. Proti, aizliegums Publiskai personai piederošu zemesgabalu, uz kura atrodas citai personai (kopīpašniekiem) piederošas ēkas (būves), pārdot citām personām, kas nav zemesgrāmatā ierakstītas ēkas (būves) īpašnieki attiecināms tikai uz tādiem gadījumiem, kas aptver Spēkā stāšanās likuma 14. panta pirmās daļas 1.-4. punkta gadījumus un Privatizācijas pabeigšanas likuma ietvaros veidotās tiesiskās attiecības. Līdz ar to, atsavinot konkrēto valsts zemes vienību, Atsavināšanas likuma 4.panta ceturtā daļa nav piemērojama.
Konkrētajā gadījumā nav piemērojams arī Privatizācijas pabeigšanas likuma regulējums.
Privatizācijas pabeigšanas likums ir pieņemts 16.06.2005. (stājies spēkā 01.09.2005.), savukārt konkrētajā gadījumā tiesiskās attiecības (valsts nekustamā īpašuma sākotnējais nomas līgums Nr.205/185Z (Reģ. Nr. 751-z)) noslēgts 26.10.1998. starp VNĪ) nodibinātas pirms Privatizācijas pabeigšanas likuma pieņemšanas dienas, līdz ar to nekustamā īpašuma atsavināšanas (pārdošanas) iespējamība minētā likuma kontekstā vērtējama tikai atbilstoši Privatizācijas pabeigšanas likuma Pārejas noteikumu 3.un 4.punktam.
Privatizācijas pabeigšanas likuma Pārejas noteikumu 3.punkts noteic, ka līdz pabeigšanas datumam (31.08.2006.) nomnieks ir tiesīgs šajā likumā paredzētajā kārtībā iesniegt atsavināšanu veicošajai institūcijai tāda neapbūvēta zemesgabala atsavināšanas ierosinājumu, kurš ir iznomāts līdz šā likuma pieņemšanas dienai (2005.gada 16.06.2005.) un kura: 1) nomas termiņš ir vismaz 10 gadi; 2) nomas līgums ir nostiprināts zemesgrāmatā; 3) nomas līgumā ir paredzētas nomnieka tiesības būvēt uz iznomātā zemesgabala ēkas (būves) kā patstāvīgus īpašuma objektus.
Privatizācijas pabeigšanas likuma Pārejas noteikumu 3.punktā minēto zemesgabalu privatizē vai atsavina saskaņā ar šā likuma noteikumiem par apbūvēta zemesgabala privatizāciju vai atsavināšanu, ja ne vēlāk kā līdz 31.12.2008. zemesgrāmatā tiek nostiprinātas nomnieka īpašuma tiesības uz ēkām (būvēm), kas atrodas uz zemesgabala.
Izvērtējot konkrēto gadījumu, secināms, ka neizpildās Privatizācijas pabeigšanas likuma Pārejas noteikumu 3.- 4.punktā minētie nosacījumi, lai valsts nekustamo īpašums atsavinātu kā apbūvētu zemesgabalu saskaņā ar Privatizācijas pabeigšanas likumu, jo Privātpersona, īpašuma tiesība uz būvi zemesgrāmatā ir nostiprinājusi pēc 31.12.2008. (īpašuma tiesības uz būvi fiziskai personai nostiprinātas sākotnēji 05.10.2012), kā arī apbūvēta valsts zemesgabala atsavināšanas ierosinājumu Privātpersona ir iesniegusi 18.02.2019., kas ir pēc Privatizācijas pabeigšanas likuma 18.panta otrajā daļā noteiktajam pabeigšanas datumam – 31.08.2006.
Papildus AS “Publisko aktīvu pārvaldītājs Possessor”[3] (turpmāk- Possessor) 23.12.2019. vēstulē Nr.1.17/9353 ir sniedzis informāciju, ka Possessor ir saņemts valsts īpašuma objekta Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, privatizācijas ierosinājums un reģistrēts privatizācijas ierosinājumu reģistrā 29.08.2006. ar Nr.1.346.
Atbilstoši Possessor 2023.gada 23.marta vēstulē Nr.1.17/2451 sniegtajai informācijai par valsts īpašuma objekta Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, privatizācijas ierosinājumu, Possessor norāda, ka saskaņā ar likuma “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” 28.panta ceturto daļu Possessor var veikt zemes privatizāciju, ja uz tās atrodas valsts īpašuma objekti, kas nodoti privatizācijai vai privatizēti. Savukārt uz valsts nekustamā īpašuma bez valstij piederošajām būvēm atrodas arī fiziskai personai piederoša būve (dzīvojamā māja) ar kadastra apzīmējumu 1300 003 0706 001, kas nav iegūta privatizācijas ceļā. Ievērojot minēto, Possessor norāda, ka Ministru kabineta rīkojuma projekts “Par valsts īpašuma objekta Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, nodošanu privatizācijai” var tikt atkārtoti virzīts izskatīšanai Ministru kabinetā tikai pēc zemesgabala sadalīšanas, atdalot daļu, uz kuras atrodas valsts būves, tādējādi izveidojot patstāvīgu valsts nekustamā īpašuma objektu. Ņemot vērā, ka valsts nekustamā īpašuma (zemes vienības) sadale nav iespējama saskaņā ar Jūrmalas pilsētas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumiem, valsts nekustamā īpašuma atsavināšana nav realizējama to nododot privatizācijai.
Atbilstoši publiski pieejamai informācijai https://www.possessor.gov.lv/uploads/valsts_ipasuma_objektu_privatizacijas_ierosinajumu_registrs.pdfir privatizācijas process par valsts nekustamā īpašuma Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, privatizācijas ierosinājuma izskatīšanu nav noslēdzies.
Konkrētajā gadījumā Privātpersona varēs realizēt pirmpirkuma tiesības uz valsts nekustamo īpašumu, kas tai rodas saskaņā Spēkā stāšanas likumu 14.panta otrās daļas noteikumu, proti, ja ēkas (būves) vai augļu dārzs (koki) ir patstāvīgs īpašuma objekts, tā pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības ir zemes īpašniekam. Tādas pašas pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības ir ēku (būvju) vai augļu dārza (koku) īpašniekam, ja atsavina zemes gabalu, Atsavināšanas likuma noteiktajā kārtībā.
Saskaņā ar Atsavināšanas likuma 14.panta pirmo daļu, ja izsludinātajā termiņā ir saņemts pirmpirkuma tiesību izmantošanas pieteikums no personas, kurai ir pirmpirkuma tiesības un kura nav minēta šā likuma 4.panta ceturtajā daļā, tā var iegūt publiskas personas mantu par izsolē nosolīto augstāko cenu. Šai personai 10 dienu laikā no izsoles rezultātu apstiprināšanas jāpaziņo izsoles rīkotājam par pirmpirkuma tiesību izmantošanu, jānoslēdz pirkuma līgums un jāsamaksā augstākā nosolītā cena, ja izsoles noteikumos nav paredzēta citāda samaksas kārtība.
[3] 2020.gada 24.septembrī ārkārtas akcionāru sapulcē tika apstiprināta kapitālsabiedrības juridiskās formas maiņa no akciju sabiedrības uz sabiedrību ar ierobežotu atbildību. Kapitālsabiedrības nosaukums ir SIA "Publisko aktīvu pārvaldītājs Possessor".
Ievērojot iepriekš minēto, līdzīgi piemērojams arī Atsavināšanas likuma 44.panta ceturtajā daļā minētais. Proti, aizliegums Publiskai personai piederošu zemesgabalu, uz kura atrodas citai personai (kopīpašniekiem) piederošas ēkas (būves), pārdot citām personām, kas nav zemesgrāmatā ierakstītas ēkas (būves) īpašnieki attiecināms tikai uz tādiem gadījumiem, kas aptver Spēkā stāšanās likuma 14. panta pirmās daļas 1.-4. punkta gadījumus un Privatizācijas pabeigšanas likuma ietvaros veidotās tiesiskās attiecības. Līdz ar to, atsavinot konkrēto valsts zemes vienību, Atsavināšanas likuma 4.panta ceturtā daļa nav piemērojama.
Konkrētajā gadījumā nav piemērojams arī Privatizācijas pabeigšanas likuma regulējums.
Privatizācijas pabeigšanas likums ir pieņemts 16.06.2005. (stājies spēkā 01.09.2005.), savukārt konkrētajā gadījumā tiesiskās attiecības (valsts nekustamā īpašuma sākotnējais nomas līgums Nr.205/185Z (Reģ. Nr. 751-z)) noslēgts 26.10.1998. starp VNĪ) nodibinātas pirms Privatizācijas pabeigšanas likuma pieņemšanas dienas, līdz ar to nekustamā īpašuma atsavināšanas (pārdošanas) iespējamība minētā likuma kontekstā vērtējama tikai atbilstoši Privatizācijas pabeigšanas likuma Pārejas noteikumu 3.un 4.punktam.
Privatizācijas pabeigšanas likuma Pārejas noteikumu 3.punkts noteic, ka līdz pabeigšanas datumam (31.08.2006.) nomnieks ir tiesīgs šajā likumā paredzētajā kārtībā iesniegt atsavināšanu veicošajai institūcijai tāda neapbūvēta zemesgabala atsavināšanas ierosinājumu, kurš ir iznomāts līdz šā likuma pieņemšanas dienai (2005.gada 16.06.2005.) un kura: 1) nomas termiņš ir vismaz 10 gadi; 2) nomas līgums ir nostiprināts zemesgrāmatā; 3) nomas līgumā ir paredzētas nomnieka tiesības būvēt uz iznomātā zemesgabala ēkas (būves) kā patstāvīgus īpašuma objektus.
Privatizācijas pabeigšanas likuma Pārejas noteikumu 3.punktā minēto zemesgabalu privatizē vai atsavina saskaņā ar šā likuma noteikumiem par apbūvēta zemesgabala privatizāciju vai atsavināšanu, ja ne vēlāk kā līdz 31.12.2008. zemesgrāmatā tiek nostiprinātas nomnieka īpašuma tiesības uz ēkām (būvēm), kas atrodas uz zemesgabala.
Izvērtējot konkrēto gadījumu, secināms, ka neizpildās Privatizācijas pabeigšanas likuma Pārejas noteikumu 3.- 4.punktā minētie nosacījumi, lai valsts nekustamo īpašums atsavinātu kā apbūvētu zemesgabalu saskaņā ar Privatizācijas pabeigšanas likumu, jo Privātpersona, īpašuma tiesība uz būvi zemesgrāmatā ir nostiprinājusi pēc 31.12.2008. (īpašuma tiesības uz būvi fiziskai personai nostiprinātas sākotnēji 05.10.2012), kā arī apbūvēta valsts zemesgabala atsavināšanas ierosinājumu Privātpersona ir iesniegusi 18.02.2019., kas ir pēc Privatizācijas pabeigšanas likuma 18.panta otrajā daļā noteiktajam pabeigšanas datumam – 31.08.2006.
Papildus AS “Publisko aktīvu pārvaldītājs Possessor”[3] (turpmāk- Possessor) 23.12.2019. vēstulē Nr.1.17/9353 ir sniedzis informāciju, ka Possessor ir saņemts valsts īpašuma objekta Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, privatizācijas ierosinājums un reģistrēts privatizācijas ierosinājumu reģistrā 29.08.2006. ar Nr.1.346.
Atbilstoši Possessor 2023.gada 23.marta vēstulē Nr.1.17/2451 sniegtajai informācijai par valsts īpašuma objekta Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, privatizācijas ierosinājumu, Possessor norāda, ka saskaņā ar likuma “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” 28.panta ceturto daļu Possessor var veikt zemes privatizāciju, ja uz tās atrodas valsts īpašuma objekti, kas nodoti privatizācijai vai privatizēti. Savukārt uz valsts nekustamā īpašuma bez valstij piederošajām būvēm atrodas arī fiziskai personai piederoša būve (dzīvojamā māja) ar kadastra apzīmējumu 1300 003 0706 001, kas nav iegūta privatizācijas ceļā. Ievērojot minēto, Possessor norāda, ka Ministru kabineta rīkojuma projekts “Par valsts īpašuma objekta Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, nodošanu privatizācijai” var tikt atkārtoti virzīts izskatīšanai Ministru kabinetā tikai pēc zemesgabala sadalīšanas, atdalot daļu, uz kuras atrodas valsts būves, tādējādi izveidojot patstāvīgu valsts nekustamā īpašuma objektu. Ņemot vērā, ka valsts nekustamā īpašuma (zemes vienības) sadale nav iespējama saskaņā ar Jūrmalas pilsētas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumiem, valsts nekustamā īpašuma atsavināšana nav realizējama to nododot privatizācijai.
Atbilstoši publiski pieejamai informācijai https://www.possessor.gov.lv/uploads/valsts_ipasuma_objektu_privatizacijas_ierosinajumu_registrs.pdfir privatizācijas process par valsts nekustamā īpašuma Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, privatizācijas ierosinājuma izskatīšanu nav noslēdzies.
Konkrētajā gadījumā Privātpersona varēs realizēt pirmpirkuma tiesības uz valsts nekustamo īpašumu, kas tai rodas saskaņā Spēkā stāšanas likumu 14.panta otrās daļas noteikumu, proti, ja ēkas (būves) vai augļu dārzs (koki) ir patstāvīgs īpašuma objekts, tā pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības ir zemes īpašniekam. Tādas pašas pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības ir ēku (būvju) vai augļu dārza (koku) īpašniekam, ja atsavina zemes gabalu, Atsavināšanas likuma noteiktajā kārtībā.
Saskaņā ar Atsavināšanas likuma 14.panta pirmo daļu, ja izsludinātajā termiņā ir saņemts pirmpirkuma tiesību izmantošanas pieteikums no personas, kurai ir pirmpirkuma tiesības un kura nav minēta šā likuma 4.panta ceturtajā daļā, tā var iegūt publiskas personas mantu par izsolē nosolīto augstāko cenu. Šai personai 10 dienu laikā no izsoles rezultātu apstiprināšanas jāpaziņo izsoles rīkotājam par pirmpirkuma tiesību izmantošanu, jānoslēdz pirkuma līgums un jāsamaksā augstākā nosolītā cena, ja izsoles noteikumos nav paredzēta citāda samaksas kārtība.
[3] 2020.gada 24.septembrī ārkārtas akcionāru sapulcē tika apstiprināta kapitālsabiedrības juridiskās formas maiņa no akciju sabiedrības uz sabiedrību ar ierobežotu atbildību. Kapitālsabiedrības nosaukums ir SIA "Publisko aktīvu pārvaldītājs Possessor".
Problēmas apraksts
Nav zināmas valsts iestādes, kuru funkciju izpildes nodrošināšanai valsts nekustamais īpašums būtu saglabājams valsts īpašumā, un tas nav nepieciešams VNĪ saimnieciskās darbības veikšanai.
Risinājuma apraksts
Saskaņā ar Atsavināšanas likuma 4.panta pirmo daļu valsts mantas atsavināšanu var ierosināt, ja tā nav nepieciešama attiecīgajai iestādei vai citām valsts iestādēm to funkciju nodrošināšanai.
Ar Finanšu ministrijas un VNĪ 18.03.2020. noslēgto Nekustamā īpašuma portfeļa pārvaldīšanas līgumu, kas Finanšu ministrijā reģistrēts ar Nr. 13.7-17/12/38, VNĪ veic Finanšu ministrijas valdījumā esošo nekustamo īpašumu pārvaldīšanu, tajā skaitā nodrošinot lietderīgu rīcību ar valsts funkciju veikšanai neizmantotiem nekustamajiem īpašumiem. Attiecīgi, ņemot vērā rīkojuma projektā minētā nekustamā īpašuma tirgus situāciju, izmantošanas iespējas un to, ka nav zināmas valsts pārvaldes funkcijas, kuru nodrošināšanai būtu lietderīgi to saglabāt valsts īpašumā, ar VNĪ Īpašumu izvērtēšanas komisijas lēmumu nolemts ierosināt nekustamā īpašuma atsavināšanu un attiecīga Ministru kabineta lēmuma sagatavošanu.
Saskaņā ar Atsavināšanas likuma 5.panta pirmo daļu atļauju atsavināt valsts nekustamos īpašumus dod Ministru kabinets. Atsavināšanas likuma 9.panta pirmajā daļā noteikts, ka valsts nekustamā īpašuma atsavināšanu organizē VNĪ.
Ievērojot 1.3. sadaļā aprakstīto faktisko un tiesisko situāciju, ir sagatavots attiecīgs rīkojuma projekts, lai saņemtu Ministru kabineta atļauju pārdot izsolē valsts nekustamo īpašumu Vikingu ielā 24A, Jūrmalā.
Saskaņā ar Atsavināšanas likuma 44. panta pirmo un otro daļu publiskas personas zemi var iegūt īpašumā personas, kas saskaņā ar likumu var būt zemes īpašuma tiesību subjekti. Ievērojot minēto, rīkojuma projekta minēto nekustamo īpašumu ieguvējam jāatbilst likuma “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” 20. panta nosacījumiem. Šī iemesla dēļ nekustamā īpašuma izsoles noteikumos jāparedz arī šāds nosacījums.
Nākamajam valsts nekustamā īpašuma ieguvējam, izmantojot nekustamo īpašumu, būs saistoša Aizsargjoslu likumā noteiktā kārtība atbilstoši aizsargjoslu veidam, Zvejniecības likumā noteiktās prasības tauvas joslas izmantošanai un citos normatīvajos aktos noteiktā kārtība rīcībai ar nekustamo īpašumu atbilstoši konkrētajam apgrūtinājumam.
Lai nākamajam valsts zemes vienības ieguvējam nodrošinātu pilnīgu informāciju par pārdodamo nekustamo īpašumu un turpmāko rīcību, atsavināšanas izsoles noteikumos tiks iekļauta informācija, ka pārdodamais valsts nekustamais īpašums sastāv no zemes vienības un trīs valsts būvēm (būvju kadastra apzīmējumi 1300 003 0706 003, 1300 003 0706 050 un 1300 003 0706 051), un uz kura atrodas citai personai piederoša būve (dzīvojamā māja), kas neietilpst pārdodamā objekta sastāvā un ka pircējs neiegūst īpašuma tiesības uz būvi. Situācijā, ja valsts nekustamo īpašumu neiegādāsies patstāvīgā būvju īpašuma īpašnieks, valsts nekustamā īpašuma ieguvējs un būves īpašnieks atradīsies dalītā īpašuma tiesiskajās attiecībās un zemes īpašniekam būs saistoši zemesgrāmatā nostiprinātas lietu tiesībām, kas apgrūtina nekustamo īpašumu, proti, noslēgtais nomas līgums.
Rīkojuma projekts paredz valsts nekustamā īpašuma valdītājam – Finanšu ministrijai uzdevumu nodot pircējam valsts nekustamo īpašumu 30 (trīsdesmit) dienu laikā no pirkuma līguma noslēgšanas dienas, sastādot attiecīgu pieņemšanas un nodošanas aktu. Trīsdesmit dienu termiņš dokumentu nodošanai nekustamā īpašuma pircējam noteikts, izvērtējot nekustamā īpašuma pircēja pienākumu veikt noteiktas darbības noteiktos termiņos, samērīgi ar nekustamā īpašuma pārdevēja pienākumiem. Atbilstoši Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma 30.pantā noteiktajam, izsoles dalībniekam, kurš būs nosolījis augstāko cenu par nekustamo īpašumu, būs jāsamaksā par nosolīto nekustamo īpašumu divu nedēļu laikā. Tādēļ VNĪ nekustamo īpašumu pirkumu līgumos paredz nosacījumu, ka dokumentus, kas nepieciešami pircēja īpašuma tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā, pārdevējs (vai valdītājs) izsniedz pircējam 30 (trīsdesmit) dienu laikā pēc visu saistību izpildes pret pārdevēju.
Ar Finanšu ministrijas un VNĪ 18.03.2020. noslēgto Nekustamā īpašuma portfeļa pārvaldīšanas līgumu, kas Finanšu ministrijā reģistrēts ar Nr. 13.7-17/12/38, VNĪ veic Finanšu ministrijas valdījumā esošo nekustamo īpašumu pārvaldīšanu, tajā skaitā nodrošinot lietderīgu rīcību ar valsts funkciju veikšanai neizmantotiem nekustamajiem īpašumiem. Attiecīgi, ņemot vērā rīkojuma projektā minētā nekustamā īpašuma tirgus situāciju, izmantošanas iespējas un to, ka nav zināmas valsts pārvaldes funkcijas, kuru nodrošināšanai būtu lietderīgi to saglabāt valsts īpašumā, ar VNĪ Īpašumu izvērtēšanas komisijas lēmumu nolemts ierosināt nekustamā īpašuma atsavināšanu un attiecīga Ministru kabineta lēmuma sagatavošanu.
Saskaņā ar Atsavināšanas likuma 5.panta pirmo daļu atļauju atsavināt valsts nekustamos īpašumus dod Ministru kabinets. Atsavināšanas likuma 9.panta pirmajā daļā noteikts, ka valsts nekustamā īpašuma atsavināšanu organizē VNĪ.
Ievērojot 1.3. sadaļā aprakstīto faktisko un tiesisko situāciju, ir sagatavots attiecīgs rīkojuma projekts, lai saņemtu Ministru kabineta atļauju pārdot izsolē valsts nekustamo īpašumu Vikingu ielā 24A, Jūrmalā.
Saskaņā ar Atsavināšanas likuma 44. panta pirmo un otro daļu publiskas personas zemi var iegūt īpašumā personas, kas saskaņā ar likumu var būt zemes īpašuma tiesību subjekti. Ievērojot minēto, rīkojuma projekta minēto nekustamo īpašumu ieguvējam jāatbilst likuma “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” 20. panta nosacījumiem. Šī iemesla dēļ nekustamā īpašuma izsoles noteikumos jāparedz arī šāds nosacījums.
Nākamajam valsts nekustamā īpašuma ieguvējam, izmantojot nekustamo īpašumu, būs saistoša Aizsargjoslu likumā noteiktā kārtība atbilstoši aizsargjoslu veidam, Zvejniecības likumā noteiktās prasības tauvas joslas izmantošanai un citos normatīvajos aktos noteiktā kārtība rīcībai ar nekustamo īpašumu atbilstoši konkrētajam apgrūtinājumam.
Lai nākamajam valsts zemes vienības ieguvējam nodrošinātu pilnīgu informāciju par pārdodamo nekustamo īpašumu un turpmāko rīcību, atsavināšanas izsoles noteikumos tiks iekļauta informācija, ka pārdodamais valsts nekustamais īpašums sastāv no zemes vienības un trīs valsts būvēm (būvju kadastra apzīmējumi 1300 003 0706 003, 1300 003 0706 050 un 1300 003 0706 051), un uz kura atrodas citai personai piederoša būve (dzīvojamā māja), kas neietilpst pārdodamā objekta sastāvā un ka pircējs neiegūst īpašuma tiesības uz būvi. Situācijā, ja valsts nekustamo īpašumu neiegādāsies patstāvīgā būvju īpašuma īpašnieks, valsts nekustamā īpašuma ieguvējs un būves īpašnieks atradīsies dalītā īpašuma tiesiskajās attiecībās un zemes īpašniekam būs saistoši zemesgrāmatā nostiprinātas lietu tiesībām, kas apgrūtina nekustamo īpašumu, proti, noslēgtais nomas līgums.
Rīkojuma projekts paredz valsts nekustamā īpašuma valdītājam – Finanšu ministrijai uzdevumu nodot pircējam valsts nekustamo īpašumu 30 (trīsdesmit) dienu laikā no pirkuma līguma noslēgšanas dienas, sastādot attiecīgu pieņemšanas un nodošanas aktu. Trīsdesmit dienu termiņš dokumentu nodošanai nekustamā īpašuma pircējam noteikts, izvērtējot nekustamā īpašuma pircēja pienākumu veikt noteiktas darbības noteiktos termiņos, samērīgi ar nekustamā īpašuma pārdevēja pienākumiem. Atbilstoši Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma 30.pantā noteiktajam, izsoles dalībniekam, kurš būs nosolījis augstāko cenu par nekustamo īpašumu, būs jāsamaksā par nosolīto nekustamo īpašumu divu nedēļu laikā. Tādēļ VNĪ nekustamo īpašumu pirkumu līgumos paredz nosacījumu, ka dokumentus, kas nepieciešami pircēja īpašuma tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā, pārdevējs (vai valdītājs) izsniedz pircējam 30 (trīsdesmit) dienu laikā pēc visu saistību izpildes pret pārdevēju.
Vai ir izvērtēti alternatīvie risinājumi?
Nē
Vai ir izvērtēts prasību un izmaksu samērīgums pret ieguvumiem?
Nē
1.4. Izvērtējumi/pētījumi, kas pamato TA nepieciešamību
1.5. Pēcpārbaudes (ex-post) izvērtējums
Vai tiks veikts?
Nē
1.6. Cita informācija
Atbilstoši Ministru kabineta 2011.gada 1.februāra noteikumu Nr.109 „Kārtība, kādā atsavināma publiskās personas manta” 12.punktā noteiktajam, lai noskaidrotu, vai atsavināmie valsts nekustamie īpašumi nav nepieciešami citai valsts iestādei, valsts kapitālsabiedrībai vai atvasinātas publiskas personas vai to iestādes funkciju nodrošināšanai, Rīkojuma projektu ievietojot Vienotajā tiesību aktu projektu izstrādes un saskaņošanas portālā, tiks nodrošināts noteikumos noteiktais pienākums.
Ja divu nedēļu laikā pēc Ministru kabineta projekta izsludināšanas Vienotajā tiesību aktu portālā valsts iestādes, valsts kapitālsabiedrības vai atvasinātas publiskas personas vai to iestādes nepieprasa projektā minēto nekustamo īpašumu valsts pārvaldes funkciju nodrošināšanai saskaņā ar Valsts pārvaldes iekārtas likumu, to var atsavināt likumā noteiktajā kārtībā.
2. Tiesību akta projekta ietekmējamās sabiedrības grupas, ietekme uz tautsaimniecības attīstību un administratīvo slogu
Vai projekts skar šo jomu?
Jā
2.1. Sabiedrības grupas, kuras tiesiskais regulējums ietekmē, vai varētu ietekmēt
Fiziskās personas
JāIetekmes apraksts
Jebkura fiziska persona, kurai piemīt tiesībspēja un rīcībspēja, un kura vēlas piedalīties izsolē un iegādāties valsts nekustamo īpašumu, ievērojot nosacījumu, ka pirmpirkuma tiesīgā persona ir tiesīga 10 dienu laikā no izsoles rezultātu apstiprināšanas izmantot pirmpirkuma tiesības.
Juridiskās personas
JāIetekmes apraksts
Jebkura juridiska persona, kurai piemīt tiesībspēja un rīcībspēja, un kura vēlas piedalīties izsolē un iegādāties valsts nekustamo īpašumu, ievērojot nosacījumu, ka pirmpirkuma tiesīgā persona ir tiesīga 10 dienu laikā no izsoles rezultātu apstiprināšanas izmantot pirmpirkuma tiesības.
2.2. Tiesiskā regulējuma ietekme uz tautsaimniecību
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
2.3. Administratīvo izmaksu monetārs novērtējums
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
2.4. Atbilstības izmaksu monetārs novērtējums
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
3. Tiesību akta projekta ietekme uz valsts budžetu un pašvaldību budžetiem
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
Cita informācija
Projekta īstenošanai nav nepieciešami papildus līdzekļi no valsts vai pašvaldību budžeta. VNĪ saskaņā ar Atsavināšanas likuma 47.pantu un Ministru kabineta 2011.gada 1.februāra noteikumu Nr.109 „Kārtība, kādā atsavināma publiskas personas manta” 37.punktu valsts nekustamās mantas atsavināšanā iegūtos līdzekļus pēc atsavināšanas izdevumu segšanas ieskaitīs valsts pamatbudžeta ieņēmumu kontā mēneša laikā pēc to saņemšanas. Ja valsts nekustamais īpašums tiks atsavināts 2023.gadā, tad atsavināšanas rezultātā iegūtie līdzekļi pēc atsavināšanas izdevumu atskaitīšanas saskaņā ar likuma “Par valsts budžetu 2023. gadam un budžeta ietvaru 2023., 2024. un 2025. gadam” 58.panta pirmo daļu izlietojami VNĪ pārvaldīšanā esošo valsts nekustamo īpašumu pārvaldīšanai (izņemot netiešo izmaksu segšanai), tajā skaitā valsts nekustamo īpašumu uzlabošanas darbu veikšanai, vidi degradējošo objektu sakārtošanai un energoefektivitātes pasākumu īstenošanai. Minētie līdzekļi, kas 2023. gadā netiks izlietoti valsts īpašumā un VNĪ pārvaldīšanā esošo valsts nekustamo īpašumu pārvaldīšanai, līdz 2023. gada 31. decembrim tiks ieskaitīti valsts budžetā.
Šobrīd nav iespējams noteikt summu, kas tiks ieskaitīta valsts budžetā, jo pašlaik nav iespējams noteikt valsts nekustamā īpašuma pārdošanas vērtību, jo valsts nekustamā īpašuma atsavināšana (nosacītās cenas noteikšana) tiks organizēta pēc Ministru kabineta rīkojuma pieņemšanas un tā būs atkarīga no valsts nekustamo īpašumu tirgus vērtības vērtēšanas dienā. Atsavināšanas izdevumu apmēru nosaka Ministru kabineta paredzētajā kārtībā.
Šobrīd nav iespējams noteikt summu, kas tiks ieskaitīta valsts budžetā, jo pašlaik nav iespējams noteikt valsts nekustamā īpašuma pārdošanas vērtību, jo valsts nekustamā īpašuma atsavināšana (nosacītās cenas noteikšana) tiks organizēta pēc Ministru kabineta rīkojuma pieņemšanas un tā būs atkarīga no valsts nekustamo īpašumu tirgus vērtības vērtēšanas dienā. Atsavināšanas izdevumu apmēru nosaka Ministru kabineta paredzētajā kārtībā.
4. Tiesību akta projekta ietekme uz spēkā esošo tiesību normu sistēmu
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
4.2. Cita informācija
-
5. Tiesību akta projekta atbilstība Latvijas Republikas starptautiskajām saistībām
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
5.3. Cita informācija
Apraksts
-
6. Projekta izstrādē iesaistītās institūcijas un sabiedrības līdzdalības process
Sabiedrības līdzdalība uz šo tiesību akta projektu neattiecas
Nē
6.1. Projekta izstrādē iesaistītās institūcijas
Valsts un pašvaldību institūcijas
Finanšu ministrija, Valsts akciju sabiedrība "Valsts nekustamie īpašumi"Nevalstiskās organizācijas
NēCits
Nē6.2. Sabiedrības līdzdalības organizēšanas veidi
6.3. Sabiedrības līdzdalības rezultāti
Atbilstoši Ministru kabineta 2009.gada 25.augusta noteikumu Nr.970 „Sabiedrības līdzdalības kārtība attīstības plānošanas procesā” 5.punktam sabiedrības līdzdalības kārtība ir piemērojama tiesību aktu projektu izstrādē, kas būtiski maina esošo regulējumu vai paredz ieviest jaunas politiskās iniciatīvas. Ņemot vērā, ka rīkojuma projekts neatbilst minētajiem kritērijiem, sabiedrības līdzdalības kārtība rīkojuma projekta izstrādē netiek piemērota. Rīkojuma projekts un tā anotācija pēc to ievietošanas Vienotajā tiesību aktu projektu portālā, būs publiski pieejami Tiesību aktu portāla publiskajā daļā, Ministru kabineta tīmekļvietnē – sadaļā/Tiesību aktu projekti.
6.4. Cita informācija
Saskaņā ar Oficiālo publikāciju un tiesiskās informācijas likuma 2. panta pirmo daļu un 3. panta pirmo daļu tiesību aktus publicē oficiālajā izdevumā „Latvijas Vēstnesis”, tos publicējot elektroniski tīmekļvietnē www.vestnesis.lv.
7. Tiesību akta projekta izpildes nodrošināšana un tās ietekme uz institūcijām
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
7.5. Cita informācija
Projekta izpildi nodrošinās Finanšu ministrija un valsts akciju sabiedrība "Valsts nekustamie īpašumi"
8. Horizontālās ietekmes
8.1. Projekta tiesiskā regulējuma ietekme
8.1.1. uz publisku pakalpojumu attīstību
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.2. uz valsts un pašvaldību informācijas un komunikācijas tehnoloģiju attīstību
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.3. uz informācijas sabiedrības politikas īstenošanu
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.4. uz Nacionālā attīstības plāna rādītājiem
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.5. uz teritoriju attīstību
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.6. uz vidi
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.7. uz klimatneitralitāti
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.8. uz iedzīvotāju sociālo situāciju
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.9. uz personu ar invaliditāti vienlīdzīgām iespējām un tiesībām
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.10. uz dzimumu līdztiesību
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.11. uz veselību
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.12. uz cilvēktiesībām, demokrātiskām vērtībām un pilsoniskās sabiedrības attīstību
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.13. uz datu aizsardzību
Vai projekts skar šo jomu?
Jā
Apraksts
Projekta izstrādes, saskaņošanas un pieņemšanas procesā personu datu apstrādes mērķis ir nodrošināt rīkojuma projekta atbilstību faktiskajai un tiesiskajai situācijai, nodrošinot rīkojuma izpildē iesaistīto pušu tiesiskās intereses. Personas datu apstrāde ir nepieciešama, lai izpildītu Publiskas personas mantas atsavināšanas likumā VNĪ deleģēto uzdevumu – organizēt valsts mantas atsavināšanas procesu. Paskaidrojošie dokumenti, kuri satur personas datus, tiek nodoti šauram subjektu lokam - institūcijām, kas veic rīkojuma projekta un tā sākotnējās ietekmes novērtējuma ziņojuma (anotācijas) izvērtēšanu, Valsts kancelejai un Ministru kabineta locekļiem.
Zemes un būvju īpašnieku personas dati apstrādāti, tos iegūstot no zemes un būvju nekustamā īpašuma zemesgrāmatas nodalījuma, kuru noraksti nepieciešami Rīkojuma projekta izstrādei un virzībai. Zemesgrāmatu likuma 1.pants noteic, ka zemesgrāmatas ir visiem pieejamas un to ierakstiem ir publiska ticamība.
Zemes un būvju īpašnieku personas dati apstrādāti, tos iegūstot no zemes un būvju nekustamā īpašuma zemesgrāmatas nodalījuma, kuru noraksti nepieciešami Rīkojuma projekta izstrādei un virzībai. Zemesgrāmatu likuma 1.pants noteic, ka zemesgrāmatas ir visiem pieejamas un to ierakstiem ir publiska ticamība.
8.1.14. uz diasporu
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.15. uz profesiju reglamentāciju
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.16. uz bērna labākajām interesēm
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.2. Cita informācija
-
Pielikumi