Anotācija

Šobrīd Izšķērdēšanas novēršanas likuma ietvaros noslēgtā nekustamā īpašuma nomas līguma maksimālais termiņš ir 30 gadi, savukārt, pēc Izšķērdēšanas novēršanas likuma grozījumu spēkā stāšanās (no 01.01.2026.) publiskas personas nekustamā īpašuma nomas un neapbūvēta zemesgabala apbūves tiesības maksimālais termiņš noteikts līdz 70 gadiem. Grozījumi piešķir tiesību publiskai personai iznomāt nekustamo īpašumu ilgtermiņā, pastāvot riskam, ka ilgtermiņa nomas līguma termiņš var tikt piemērots arī situācijās, kur tas nav ekonomiski pamatoti. 
Grozījumi MKN 350 ir nepieciešami, lai nodrošinātu tiesisku skaidrību un vienotu pieeju nomas vai apbūves tiesības termiņa noteikšanai, izvērtējot katru konkrētu gadījumu, sabiedrības intereses, tādējādi veicinot arī ekonomisko attīstību un investīciju piesaisti. 
Ar šī brīža regulējumu nav noteikti kritēriji, kas jāņem vērā pirms lēmuma par neapbūvēta zemesgabala iznomāšanu uz termiņu, kas garāks par 6 gadiem, pieņemšanas vai apbūves tiesības termiņa noteikšanu.

Lai mazinātu ar normas piemērošanu saistītus riskus un nodrošinātu samērīgu un lietderīgu publiskās personas mantas apsaimniekošanu, Noteikumu projekts paredz noteikt kritērijus nomas līguma termiņa noteikšanai gadījumā, ja  tiek slēgts neapbūvēta zemesgabala nomas līgums uz laiku, kas ilgāks par sešiem gadiem.
Izšķērdēšanas novēršanas likuma 3.pantā ir noteikts vispārīgs pienākums lietderīgi rīkoties ar mantu. Ņemot vērā, ka situācijas var būt dažādas, t.sk. pietiekami atšķirīgas, un attiecīgi tam ievērojot elastību, MKN 350 paredzēti vispārīgi kritēriji, lai tos varētu piemērot katrā konkrētā situācijā, nosakot nomas līguma ilgāka par sešiem gadiem vai apbūves tiesības termiņus. Detalizētus apsvērumus par attiecīgā termiņa noteikšanu pieņem un pamato iznomātājs/apbūves tiesības piešķīrējs. Kritēriji formulēti tā, lai nodrošinātu iznomātāja objektivitāti un caurskatāmību pieņemot lēmumu par nomas līguma termiņu, proti, izvērtējot vismaz vienu kritēriju. Kritēriju izvērtēšana mazinās neviennozīmīgu interpretāciju par dažādu pieeju piemērošanu praksē, nosakot nomas līguma termiņu.
Ar Noteikumiem tiek paredzēti šādi kritēriji, ja neapbūvēta zemesgabala nomas līgumu plānots slēgt uz laiku, kas ilgāks par sešiem gadiem un nomas līguma kopējais termiņš nepārsniedz 30 gadus: 
1) zemes lietošanas mērķis un plānotais neapbūvēta zemesgabala izmantošanas veids - lai nodrošinātu efektīvu un atbilstošu zemesgabala izmantošanu, nomas un apbūves tiesības līguma termiņš nosakāms, izvērtējot zemesgabala lietošanas mērķi, piemēram, vērējot zemesgabalam noteikto zemes lietošanas veidu un pašvaldības teritorijas izmantošanas un apbūves attīstības dokumentos noteikto, un attiecīgi no tā izrietošo tā izmantošanas veidu, piemēram, zemesgablas tiks izmantots pagaidu lietošanā sakņu (ģimenes) dārza ierīkošanai, konkrētam lauksaimniecības veidam vai mežsaimniecībai u.tml.; 
2) nepieciešamie vai nomas līguma ietvaros plānotie finanšu līdzekļu ieguldījumi nekustamā īpašuma ilgtspējīgas attīstības nodrošināšanai. MKN 350 33.4.apakšpunkts paredz, ka par iznomājamo neapbūvēto zemesgabalu tiek publicēta noteikta informācija, t.sk. iznomātāja noteikti iznomāšanas nosacījumi, piemēram, nepieciešamie finanšu līdzekļu ieguldījumi neapbūvētajā zemesgabalā. Attiecīgi arī nomas līguma vai apbūves tiesības termiņš būtu nosakāms, izvērtējot nomas objektā nepieciešamo vai plānoto ieguldāmo finanšu līdzekļu apmēru. Ja neapbūvēta zemesgabala nomas līguma termiņš tiek pagarināts, izvērtējami būtu arī nomas līguma laikā jau veiktie ieguldījumi;
3) citi lietderības apsvērumi vai sabiedrības intereses - nomas objekta sociālais nozīmīgums, piemēram, ja nomas objekts piemērots noteiktu funkciju veikšanai, jāizvērtē nomas termiņa sasaiste ar potenciālā nomnieka darbības sabiedrisko nozīmīgumu, nosakot garāku nomas līguma termiņu, lai nomnieka pakalpojums tiktu nodrošināts ilgtermiņā sabiedrības interesēs;
4) nepieciešamo vai plānoto finanšu līdzekļu ieguldījumu pašvaldības neapbūvētajā zemesgabalā saistība ar pašvaldības attīstības mērķu sasniegšanu vai nacionālās vai reģionālās attīstības plānošanas dokumentos noteiktajām prioritātēm - zemesgabala vai apbūves tiesības izmantošanai jāatbilst pašvaldības stratēģiskās attīstības mērķiem, reģiona attīstībai, tai skaitā infrastruktūras un darba tirgus attīstībai. Šo kritēriju piemēro tikai pašvaldība, ja attiecīgais nomas objekts ir tās īpašums.
Ņemot vērā, ka MKN 350 paredz arī iespēju iznomātājam pieņemt lēmumu pagarināt nomas līguma termiņu, izvērtējot nomnieka labticību, Noteikumu projekts paredz, ka arī šādos gadījumos, pie nomas līguma termiņa noteikšanas jāņem vērā arī attiecīgi 28.¹ vai 28.² punktos noteiktais regulējums, ja, pagarinot nomas līgumu, kopējais nomas līguma termiņš ir ilgāks par 6 gadiem. Ja neapbūvēta zemesgabala nomas līguma termiņu pagarina balstoties uz MKN 350 39.punktu un tiek vērtēts 28.¹ 3.apakšpunktā noteiktais kritērijs, kā viens no lietderības apsvērumiem var tikt vērtēts fakts, vai nomnieks līguma noteiktajā apmērā un laikā maksā nomas maksu. 
Ar Noteikumiem tiek paredzēti šādi kritēriji, ja neapbūvēta zemesgabala nomas līgumu plānots slēgt uz laiku, kas ilgāks 30 gadiem:
1) zemes lietošanas mērķis un nomas līgumā plānotais neapbūvēta zemesgabala izmantošanas veids; 
2) nepieciešamie vai nomas līguma ietvaros plānotie finanšu līdzekļu ieguldījumi nekustamā īpašuma ilgtspējīgas attīstības nodrošināšanai;
3) ekonomiski pamatotais nomas līguma ietvaros paredzētā objekta vai būves lietošanas ilgums - objekta vai būves normatīvais kalpošanas ilgums būtu nosakāms atbilstoši nomas objekta lietošanas ilgumam. Tāpat, aprēķinam izmantojami Ministru kabineta 2018.gada 13.februāra noteikumi Nr.87 “Grāmatvedības uzskaites kārtība budžeta iestādēs”.  Minētajos noteikumos noteikta kārtība, kādā nosakāms publiskas personas mantas lietošanas ilgums. Noteikumus, tai skaitā 2.pielikumu, izmanto valsts un pašvaldību budžeta iestādes, lai noteiktu valsts nekustamas mantas lietderīgās lietošanas laiku, nolietojumu. Papildus grāmatvedības uzskaitē noteiktajiem nolietojuma termiņiem, nekustamas mantas lietderīgās lietošanas ilgumu nosaka, ņemot vērā objekta tehnisko stāvokli un faktisko lietderīgās izmantošanas termiņu;
4) nepieciešamo vai plānoto finanšu līdzekļu ieguldījumu pašvaldības neapbūvētajā zemesgabalā saistība ar pašvaldības attīstības mērķu sasniegšanu vai nacionālās vai reģionālās attīstības plānošanas dokumentos noteiktajām prioritātēm.
Vienlaikus, ņemot vērā tā saucamo brīvprātīgi dalīto īpašumu specifiku, Noteikumu projekts papildināts ar 137.¹ punktu, kur noteikts izņēmums, kādos gadījumos kritēriji nebūtu jāvērtē, proti brīvprātīgi dalīto īpašumu nomas līgumi, kas ir bijuši vēsturiski slēgti līdz 31.12.2016. un attiecīgi pie līgumu izbeigšanas ir jāņem vērā arī sekas, t.i., ka attiecīgā būve kļūst par zemes daļu. Ņemot vērā, apstākļus, kas veidojušies pie šādiem līgumiem (t.sk. piemēram, uz nomas līguma pamata uzcelto būvju (piemēram, dzīvojamo māju), kas ir kā patstāvīgi īpašuma objekti, īpašnieku maiņas), tas būtu jāņem vērā vērtējot šādu līgumu pagarināšanu.

Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma 4.panta četri prim daļa, kas stājas spēka 2026.gada 1.janvārī nosaka, ka publiskas personas nekustamā īpašuma atsavināšanu var ierosināt apbūves tiesīgais, ja lēmumā par neapbūvēta zemesgabala apbūves tiesības piešķiršanu šādas tiesības ir paredzētas un neapbūvēta zemesgabala apbūves tiesības izsoles noteikumos paredzēta kārtība, kādā apbūves tiesīgais var ierosināt apbūvei nodotā zemesgabala atsavināšanu. Atsavināšanu var ierosināt pēc tam, kad apbūves tiesīgais ir izpildījis visus izsoles vai apbūves tiesības līguma noteikumus. 

Lai apbūves piešķīrējs (publiska persona) pieņemtu lēmumu par zemesgabala atsavināšanu, tai skaitā pārliecinātos, vai apbūves tiesīgais ir izpildījis visus noteikumus, apbūves tiesības līgumā var paredzēt apbūves piešķīrējam tiesības kontrolēt apbūves līgumā noteikto apbūves tiesīgā pienākumu kvalitatīvu izpildi, tādējādi nodrošinot efektīvāku līguma izpildes uzraudzību un publiskās personas interešu aizsardzību pirms apbūvei nodotā zemesgabala atsavināšanas apbūves tiesīgajam. Apbūves tiesības piešķīrēja tiesība kontrolēt apbūves līgumā noteikto apbūves tiesīgā pienākumu kvalitatīvu izpildi ir pamatota un objektīva, piemēram apbūves piešķīrējam ir tiesības pārliecināties, vai projekts atbilst teritorijas plānojumam, vai apbūves tiesīgajam ir izsniegta būvatļauja ("būvatļaujas izdošana tikai tad ir tiesiska, ja paredzētā būvniecība atbilst gan teritorijas plānojuma burtam, gan garam"), vai būve pieņemta ekspluatācijā (būvniecības tiesiskumu). Tāpat apbūves piešķīrējam jāņem vērā, ka, piemēram, būvniecības ierobežojumi, kas paredzēti Aizsargjoslu likumā, jāievēro neatkarīgi no tā, vai tie paredzēti pašvaldības teritorijas plānojumā.

Ar šī brīža regulējumu MKN 350 neietver punktu, kurā noteiktas sekas, ja nomnieks izmanto neapbūvēto zemesgabalu neatbilstoši līgumā noteiktam lietošanas mērķim vai maina tā lietošanas veidu vai raksturu.

Noteikumu projekts paredz papildināt MKN 350 71.punktu ar apakšpunktu, nosakot iznomātājam tiesības vienpusēji atkāpties no nomas līguma gadījumā, ja nomnieks izmanto neapbūvēto zemesgabalu neatbilstoši līgumā noteiktam lietošanas mērķim vai maina tā lietošanas veidu vai raksturu.

MKN 350 tiesiskajā pamatojumā norādīti normatīvie akti, balstoties uz kuriem izdoti MKN 350. Valsts un pašvaldību īpašuma privatizācijas un privatizācijas sertifikātu izmantošanas pabeigšanas likuma  9. panta septītā daļa un 20. panta devītā daļa, kā arī Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma 44. panta piektā daļa ir grozītas un vairs neparedz Ministru kabinetam pilnvarojumus izdot noteikumus. Savukārt  Valsts un pašvaldību īpašuma privatizācijas un privatizācijas sertifikātu izmantošanas pabeigšanas likuma 26. panta ceturtā daļa ir izslēgta ar 2024. gada 23. maija likuma grozījumiem. 

Grozīta norāde uz tiesību aktiem, saskaņā ar kuriem izdoti MKN 350, kas uz noteikumu projekta izstrādes brīdi nav aktuāli. Attiecīgi svītrota Valsts un pašvaldību īpašuma privatizācijas un privatizācijas sertifikātu izmantošanas pabeigšanas likuma 9. panta septītā daļa, 20. panta devītā daļa, 26. panta ceturtā daļa un Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma 44. panta piektā daļa.  

MKN 350 nav noteikts, ka papildus apbūves tiesības piešķiršanai, apbūves tiesības līguma maksas noteikšanai un apbūves tiesības līguma slēgšanai, kur jāpiemēro šo noteikumu 3.1. un 3.2. apakšnodaļas nosacījumi, jāiekļauj nosacījums izvērtēt vismaz vienu no šo noteikumu 28.² punktā noteiktajiem kritērijiem, lai noteiktu apbūves tiesības līguma termiņu un tā pamatojumu. 

Noteikumu projekts papildināts ar 78.¹ punktu, kurā noteikts, ka apbūves tiesības līguma termiņš un tā pamatojums nosakāms izvērtējot vismaz vienu no šo noteikumu 28.² punktā noteiktajiem kritērijiem.

MKN 350 neparedz iznomātājam tiesības pārjaunot publiskai personai piederoša vai piekrītoša zemesgabala vai tā daļas nomas līgumu, nerīkojot izsoli. 

Noteikumu projekts papildināts ar 52.¹ punktu, kurā iznomātājam paredzētas tiesības pārjaunot publiskai personai piederoša vai piekrītoša neapbūvēta zemesgabala vai tā daļas nomas līgumu. Vienlaikus katrā konkrētā gadījumā pirms pārjaunojuma līguma slēgšanas jāvērtē kādas tiesiskās sekas iestāsies, pārjaunojot nomas tiesiskās attiecības, īpaši brīvprātīgi dalīto īpašumu gadījumā, ņemot vērā, ka līdz ar pārjaunojuma līguma noslēgšanu tiek izbeigtas esošās nomas tiesiskās attiecības un nodibinātas jaunas, kas brīvprātīgi dalīto īpašumu gadījumā nozīmē būves īpašuma tiesības izbeigšanos. Tieslietu ministrijas skaidrojumā "Apbūves tiesība un brīvprātīgā dalīta īpašuma pastāvēšana pēc 01.01.2017." teikts: "Spēkā stāšanas likuma 14. panta pirmās daļas 5. punkts paredz, ka Civillikuma 968. panta noteikumi nav piemērojami un ēkas (būves) līdz to apvienošanai vienotā īpašumā ir uzskatāmas par patstāvīgu īpašuma objektu, ja ēkas (būves) uzceltas uz nomātas zemes, ja zemes nomas līgums ir noslēgts uz laiku, kas nav mazāks par desmit gadiem, un zemes īpašnieka un nomnieka līgumā ir paredzētas nomnieka tiesības celt uz iznomātās zemes ēkas (būves) kā patstāvīgus īpašuma objektus. Šādas ēkas (būves) par patstāvīgu īpašuma objektu uzskatāmas tikai laikā, kamēr ir spēkā zemes nomas līgums". ^[1]
[apbuves-tiesiba-un-brivpratiga-dalita-ipasuma-pastavesana-pec-01.01.2017.pdf].
Papildus attiecībā uz brīvprātīgi dalīto īpašumu gadījumiem ir noteikts speciālais regulējums, proti, likuma "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību" 33.panta ceturtā daļa nosaka, ka spēkā esošus zemes nomas līgumus, kuri ir ierakstīti zemesgrāmatā un kuros ir paredzētas nomnieka tiesības celt uz iznomātās zemes nedzīvojamās ēkas vai inženierbūves kā patstāvīgus īpašuma objektus, var pārjaunot, nodibinot apbūves tiesību. Uz šādu nomas līgumu pamata uzceltas nedzīvojamās ēkas un inženierbūves ieraksta nodibinātās apbūves tiesības zemesgrāmatas nodalījumā kā apbūves tiesības būtisku daļu. Visām uz nomas pamata uzceltajām patstāvīgajām nedzīvojamām ēkām un inženierbūvēm nostiprinātās tiesības, tiesību nodrošinājumi un aprobežojumi pāriet uz apbūves tiesību, saglabājot to pirmtiesību. Pārjaunojot zemes nomas līgumu uz apbūves tiesību, zemes nomas līgums zaudē spēku līdz ar apbūves tiesības ierakstīšanu zemesgrāmatā.
Pārjaunojuma tiesība neattiecas uz apbūves tiesības līgumu. Attiecīgi precizēts MKN 350 78.punkts.