Anotācija (ex-ante)

1. Nepieciešams pilnveidot regulējumu, nodrošinot juridisku risinājumu reālajā dzīvē esošām vajadzībām. Jau šobrīd daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas gadījumā kā atsevišķs “objekts” tiek tirgotas autostāvvietas un pagrabā esošās noliktavas. To skaits ne vienmēr ir atbilstošs dzīvokļu īpašumu skaitām, kā arī atsevišķiem dzīvokļu īpašumiem nav vajadzība iegūt autostāvvietu vai noliktavu.[3] 

Attiecībā uz kopīgo infrastruktūru, ņemot vērā apstākli, ka servitūta tiesība kā tāda ir tiesība uz svešu lietu Civillikuma 1130. panta izpratnē, tad praksē nav reālu instrumentu, kā risināt piemēram, gadījumus, kuros mājas vienīgajam īpašniekam (projekta attīstītājam) kuram pieder vairāki blakus esoši zemesgabali (kā patstāvīgi nekustamie īpašumi) ir pamatota nepieciešamība par labu sev nodibināt reālservitūtu, jeb apgrūtinot vienu sev piederošo nekustamo īpašumu par labu otram sev piederošam nekustamajam īpašumam (piemēram, lai nodibinātu ceļa servitūtu). Šāds normatīvā regulējuma trūkums apgrūtina veiksmīgu projekta attīstību un realizāciju.
Tiesiskās noteiktības un skaidrības labad, anotācijā tostarp skaidrots kādā zemesgrāmatas nodalījumā, daļā un attiecīgajā iedaļā veicami ieraksti.

2. Šāda secība attiecībā uz dzīvojamās mājas sadalīšanu dzīvokļu īpašumos, kaut nelietderīga un būtiski pagarina procesa termiņu, tiek uzskatīta par "juridiski korektu", jo nevar izveidot dzīvokļa īpašumu (dzīvojamo māju sadalīt dzīvokļa īpašumos) arī Valsts zemes dienestā, ja dzīvojama māja nav nodota ekspluatācijā. Šāda regulējuma interpretācija nav pareiza, jo Valsts zemes dienests neveic dzīvojamās mājas sadali dzīvokļu īpašumos tiesiskajā nozīmē, bet veic īpašuma sadalei nepieciešamos sagatavošanas darbus, t.i., dzīvokļu īpašumu izveidošana Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā, un domājamo daļu aprēķins neveido tiesiskās sekas.[4]
[3] Par rīcības plānu administratīvā sloga mazināšanai nekustamo īpašumu attīstīšanas jomā. Pieejams: https://tapportals.mk.gov.lv/legal_acts/5b9161db-61e7-44a4-bc75-961773e11844
[4] Turpat.
 

1.  Likumprojektā ietvertais risinājums paredz, ka sākotnēji atsevišķās lietošanas tiesības tiek nodibinātas par labu dzīvojamās mājas vienīgajam īpašniekam (projekta attīstītājam) kā personālservitūts, kurš pēc tam tās atsavina dzīvokļu īpašumu ieguvējiem, piesaistot konkrētam dzīvokļa īpašumam kā reālservitūtu. Tādējādi atsevišķās lietošanas tiesība un kopīgās infrastruktūras lietošanas tiesības būtībā ir uzskatāma par īpaša veida reālservitūta tiesību, uz kuru attiecināmi Civillikuma noteikumi par reālservitūtiem, ciktāl Dzīvokļa īpašuma likumā nav noteikts citādi. Likumprojektā ietvertā norāde uz Civillikuma regulējumu līdz ar to sevī ietver arī atsauci uz Civillikuma 1142. pantu, kurā noteikts: „Reālservitūtus var nodibināt arī tā, ka tie pieder tikai noteiktām personām. Tādi servitūti uzskatāmi par personālservitūtiem, un tiem piemērojami šo pēdējo noteikumi”.
Attiecībā uz jautājumiem par kopīgo infrastruktūru izceļama juridiskajā literatūrā iezīmētā problemātika par servitūta tiesībām uz paša lietu. Tiek pausts viedoklis, ka arī Latvijas tiesībās būtu nepieciešams attīstīt īpašnieka servitūta institūtu.[5]
Ar likumprojektu paredzēts noteikt, ka kopīgās infrastruktūras lietošanas tiesību, apgrūtinot kalpojošo nekustamo īpašumu par labu valdošajam nekustamajam īpašumam, var nodibināt arī tad, ja abi šie nekustamie īpašumi pieder vienai personai un kopīgās infrastruktūras lietošanas tiesība neizbeidzas ar tiesības un pienākuma sakritumu vienā personā.


Nošķiršana no izmantošanas tiesību regulējuma

Kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšana dzīvokļu īpašnieku starpā atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma noteikumiem tiek nodibināta ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, kas netiek reģistrēts zemesgrāmatā. Šāds jautājums tiek lemts ar ¾ balsu vairākumu (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta otrās daļas 2. punkts kopsakarā ar 17. panta 7¹ daļu). Turpretim atsevišķā lietošanas tiesība tiek nodibināta ar vienbalsīgu lēmumu. Izšķirīgais kritērijs starp šiem diviem modeļiem ir tas, ka atsevišķās lietošanas tiesības nodibināšanas rezultātā, citiem dzīvokļu īpašniekiem pilnībā liegta attiecīgā priekšmeta lietošana. Savukārt no šādas tiesības nostiprināšanas viedokļa, izšķirošais faktors, kas nošķir lietošanas kārtību no atsevišķās lietošanas tiesības ir tās nostiprināšana zemesgrāmatā.

Nostiprināšana zemesgrāmatā

Atsevišķās lietošanas tiesību uz konkrēto dzīvokļa īpašumu nostiprina zemesgrāmatā. Zemesgrāmatā tiek veikti divi ieraksti. Ieraksts zemesgrāmatas nodalījumā, kurā ierakstīta dzīvojamā māja (kā kalpojošā nekustamā īpašuma zemesgrāmatas nodalījumā), gan attiecīgā dzīvokļa īpašuma nodalījumā kuram par labu nodibināta šī atsevišķā lietošanas tiesība.

Atsevišķās lietošanas tiesību uz konkrēto šās tiesības objektu nostiprina dzīvojamās mājas (kalpojošā nekustamā īpašuma) zemesgrāmatas nodalījuma trešās daļas pirmajā iedaļā kā lietu tiesību, kas apgrūtina nekustamo īpašumu, vienlaikus valdošā dzīvokļa īpašuma nodalījuma pirmās daļas pirmajā iedaļā norādot šim dzīvokļa īpašumam par labu nodibināto atsevišķās lietošanas tiesību.

Attiecībā uz kopīgās infrastruktūras lietošanas tiesības nostiprināšanu zemesgrāmatā pieeja ir līdzīga kā atsevišķās lietošanas tiesības gadījumā. Kopīgās infrastruktūras lietošanas tiesību nostiprina kalpojošā nekustamā īpašuma zemesgrāmatas nodalījuma trešās daļas pirmajā iedaļā kā lietu tiesību, kas apgrūtina šo nekustamo īpašumu, vienlaikus valdošā nekustamā īpašuma nodalījuma pirmās daļas pirmajā iedaļā norādot tam (šim nekustamajam īpašumam) par labu nodibināto kopīgās infrastruktūras lietošanas tiesību.

Atsevišķās lietošanas tiesības objekta noteiktība un tvērums

Atsevišķās lietošanas tiesības objekts (neatdalīta reāla daļa no kopīpašuma) lietojams atbilstoši tā parastajam lietošanas veidam.
Likumprojekts nosaka, ka atsevišķās lietošanas tiesības objektu reģistrē Kadastra informācijas sistēmā  kā dzīvokļu īpašumos sadalītā (kalpojošā) nekustamā īpašuma apgrūtinājumu. Papildus pārejas regulējums paredz, ka nostiprinājuma lūgumam par atsevišķās lietošanas tiesības nostiprināšanu pievieno atsevišķās lietošanas tiesības objekta plānu ar šī objekta izvietojumu. Šāda kārtība paredzēta līdz brīdim, kad atsevišķās lietošanas tiesības objektu iespējams reģistrēt Kadastra informācijas sistēmā kā dzīvokļu īpašumos sadalītā (kalpojošā) nekustamā īpašuma apgrūtinājumu.
Atbilstoši Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumam, kā nekustamā īpašuma objekta apgrūtinājumi kadastra informācijas sistēmā reģistrējami ēku, ūdens lietošanas vai ceļa servitūts. Līdz ar to, visu Likumprojektā noteikto atsevišķās lietošanas tiesības objektu reģistrēšanai Kadastra informācijas sistēmā, uz Likumprojekta izstrādes brīdi, piemērojams pārejas regulējums.

Atsevišķās lietošanas tiesības objekts

Augstākās tiesas Senāta praksē ir aplūkoti jautājumi par dalītas lietošanas kārtību vienlaikus iezīmējot, kādas lietas (kādi objekti šā Likumprojekta izpratnē) var tikt nodoti dalītā lietošanā, nosakot, ka: «[..] esošas lietas dalīta lietošana nosakāma tādā veidā, ka katrs lietas kopīpašnieks atsevišķi, patstāvīgi un netraucēti, no pārējo kopīpašnieku puses, var šo lietu lietot. Citiem vārdiem sakot, dalītas lietošanas gadījumā nodalītajai daļai – konkrētai telpai (telpu grupai) ir jābūt attiecīgā kopīpašnieka individuālā valdījumā un lietošanā.» [6] Likumprojekta ietvaros attiecībā uz atsevišķās lietošanas tiesību šis Senāta skaidrojums tiek attīstīts tālāk, papildus minētajam nosakot, ka atsevišķās lietošanas tiesību iespējams nodibināt uz funkcionāli patstāvīgi lietojamu daļu no dzīvojamās mājas koplietošanas telpām, jumta vai ārsienām, kopīpašumā esošajām palīgēkām un citām būvēm vai zemesgabala, uz kura atrodas dzīvojamā māja.

Atsevišķās lietošanas tiesības ierobežojumi par labu dzīvokļu īpašnieku kopībai un citiem dzīvokļu īpašniekiem

Neskatoties uz to, ka atsevišķās lietošanas tiesības objekts ir attiecīgā dzīvokļa īpašuma īpašnieka individuālā valdījumā un lietošanā, praksē var būt objektīva nepieciešamība pēc piekļuves nodrošināšanas kopīpašumā esošajiem nekustamā īpašuma elementiem vai citu dzīvokļu īpašnieku atsevišķajiem īpašumiem, šķērsojot atsevišķā lietošanā nodoto objektu.
Attiecībā uz ierobežojumiem, kas attiecas uz atsevišķās lietošanas tiesības nodibināšanu un īstenošanu, judikatūrā noteikts, ka, jautājumā par iespējamību noteikt dalītas lietošanas kārtību, ir pārbaudāma katrā konkrētajā gadījumā, ievērojot īpatnības, kas izriet no dzīvokļa īpašuma tiesiskās dabas. Izvērtējot dalītas lietošanas kārtības noteikšanas iespējamību, ņem vērā pārējo dzīvokļu īpašnieku pamatotās intereses, tostarp attiecībā uz iespēju piekļūt saviem atsevišķajiem īpašumiem, kopīpašumā esošajiem inženiertīkliem un inženierkomunikācijām.[7] Pēc būtības līdzīga pieeja tiek izmantota Likumprojektā attiecībā uz atsevišķās lietošanas tiesību, nosakot, ka šo tiesību iespējams nodibināt un īstenot tiktāl, ciktāl attiecīgās atsevišķās lietošanas tiesības nodibināšana un īstenošana nesamērīgi neapgrūtina dzīvojamās mājas ekspluatāciju, piekļuvi atsevišķiem īpašumiem vai to lietošanu.

Atsevišķās lietošanas tiesības objekta atsavināšana citai personai

Atsevišķas lietošanas tiesības objektu var atsavināt tikai citam dzīvokļa īpašniekam, kas iekļaujas tās pašas dzīvokļu īpašnieku kopības sastāvā. Dzīvokļa īpašuma likuma 15. panta trešajā daļā noteikts: „Dzīvokļu īpašnieku kopības sastāvā ir visi attiecīgās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki. Ja uz dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā esoša zemesgabala atrodas vairākas dzīvojamās mājas, dzīvokļu īpašnieku kopību veido visu šo dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieki.” Tātad, atsevišķas lietošanas tiesības objektu var atsavināt tai skaitā arī gadījumos, kad attiecīgajai personai pieder dzīvokļa īpašums citā dzīvojamā mājā, kas atrodas uz tā paša zemesgabala.
Norādāms, ka atsavinot atsevišķās lietošanas tiesības citai personai nav nepieciešams saņemt pārējo dzīvokļu īpašnieku kā kopīpašnieku piekrišanu, taču, ņemot vērā, ka Likumprojekts paredz iespēju atsevišķās lietošanas tiesību ieķīlāt (to darot vienīgi kopā ar valdošo dzīvokļa īpašumu), tad atsavinot atsevišķās lietošanas tiesības citai personai, ir nepieciešama ķīlas ņēmēja piekrišana.

Augļu gūšana no atsevišķās lietošanas tiesības objekta

Atsevišķās lietošanas tiesības tiesīgā persona var gūt augļus no šī atsevišķās lietošanas tiesības objekta, piemēram, to izīrējot.
Likumprojekts nosaka, ka sadalot dzīvokļu īpašumos vienam īpašniekam (projekta attīstītājam) piederošu dzīvojamo māju, mājas īpašnieks ir tiesīgs vienpusēji nodibināt atsevišķās lietošanas tiesības par labu sev pašam, tās nostiprinot dzīvojamās mājas zemesgrāmatas nodalījumā uz mājas īpašnieka vārda, lai pēc tam minētās tiesības atsavinātu attiecīgajiem dzīvokļu īpašumu ieguvējiem.
Šādā situācijā, esot vienīgais īpašnieks, tas saglabā lietošanas tiesības (uz vēl nenodotajiem atsevišķās lietošanas tiesības objektiem) pats līdz brīdim, kad tam vairs nepieder neviens nekustamais īpašums dzīvojamā mājā. Līdz ar to, gadījumos, kad atsevišķās lietošanas tiesības uz konkrētajiem objektiem ir noteiktas, bet vēl nav iekļautas konkrētā dzīvokļa īpašuma sastāvā, augļus par tiem gūst un par izdevumiem atbild projekta attīstītājs.

Izdevumi

Kā noteikts Likumprojektā, atsevišķās lietošanas tiesības izlietotāja  pienākums ir segt ar atsevišķās lietošanas tiesības objektu saistītos pārvaldīšanas izdevumus un nastas, ar to saprotot, ka atsevišķās lietošanas tiesības izlietotājam, papildus izdevumiem, kas uz to gulstas kā ikvienu dzīvojamās mājas dzīvokļa īpašuma īpašnieku, tam ir jāsedz papildus visi tie izdevumi un nastas (ja tādi ir), kas attiecas tieši uz atsevišķās lietošanas tiesības objektu.

Atbildība par būves drošumu

Tā kā atsevišķās lietošanas objekti (atsevišķajā lietošanā nodotie nekustamā īpašuma elementi) joprojām ir dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopīpašums, tad pēc noklusējuma to uzturēšana un nodrošināt, ka tie būves elementi, kas nodoti atsevišķā lietošanā, nerada kaitējumu citām personām, ir visu dzīvokļu īpašnieku (kopības) pienākums. Likumprojekts nosaka, ka atsevišķās lietošanas tiesības izlietotāja pienākums ir segt ar atsevišķās lietošanas tiesības objektu saistītos pārvaldīšanas izdevumus un nastas. Atbildības aspekti (atbildības pārnese uz konkrēto personu, kas lieto noteikto objektu, kas radījis kaitējumu) vērtējama gadījumā, ja minētā persona nav segusi nepieciešamos izdevumus attiecīgā objekta (lietošanā nodotā objekta) uzturēšanai. 

Piedziņas vēršana

Atsevišķā lietošanas tiesība pastāv kopā ar atsevišķo īpašumu kuram tā piešķirta. Līdz ar to, piedziņu var vērst kopā ar attiecīgo atsevišķo īpašumu.

Atsevišķās lietošanas tiesības nodošana koplietošanā

Ar Likumprojektu nav paredzēts atsevišķās lietošanas tiesības objektu nodot koplietošanā, t.i., vienu konkrētu atsevišķās lietošanas tiesību nevar vienlaikus izlietot vairāki atsevišķu dzīvokļu īpašumu īpašnieki.

Atsevišķu tiesību normu terminoloģijas lietojums

Likumprojektā ar kuru Likums papildināms ar 29. pantu otrajā daļā lietotais termins “pārvaldīšanu īstenojošās personas” pamatā saprotams kā dzīvojamās mājas pārvaldnieks Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma izpratnē.
Tomēr, ņemot vērā to, ka Dzīvokļa īpašuma likums tostarp paredz sadalīt atsevišķos īpašumos arī nedzīvojamās ēkas, tad var pastāvēt arī citas personas, kuras īsteno pārvaldīšanu, bet uz kurām nav attiecināmi normatīvie akti par dzīvojamo māju pārvaldīšanu.

Risinājuma apraksts

Vienkāršotā dzīvojamās ēkas sadale

2. Lai vienkāršotu dzīvokļa īpašuma izveidošanas un nodibināšanas kārtību triju vai vairāku dzīvokļu dzīvojamā mājā, likumprojektā paredzēta vienkāršota dzīvokļa īpašuma izveidošanas procedūra, papildinot likuma 6. pantu ar trešo daļu, paredzot, ka triju vai vairāku dzīvokļu māju, pirms tās sākotnējas ierakstīšanas zemesgrāmatā, sadala dzīvokļa īpašumos, ja īpašnieks to lūdzis. Normas skaidrības dēļ likuma 6.panta pirmajā daļā nepieciešams papildus noteikt, ka dzīvokļa īpašumu var izveidot ne tikai uz mājas īpašnieka lēmuma pamata, bet arī uz mājas tiesiskā valdītāja lēmuma pamata. Tiesiskais valdītājs būs reģistrēts Kadastra informācijas sistēmā, jo dzīvojamā māja vēl nebūs ierakstīta zemesgrāmatā. Kadastra informācijas sistēmā tai nevar būt reģistrēts īpašnieks līdz dzīvojamās mājas ierakstīšanai zemesgrāmatā. Vienlaikus netiek mainīts līdz šim pastāvošais nosacījums, ka dzīvokļa īpašumus ir iespējams nodibināt ierakstot zemesgrāmatā, ar brīdi, kad dzīvojamā māja pieņemta ekspluatācijā. Tātad no brīža, kad dzīvoklī var izmitināties personas dzīvošanai, civiltiesiskā apgrozībā varēs nonākt dzīvokļa īpašums nevis kopīpašuma domājamā daļa no dzīvojamās mājas. Atbilstoši papildināts likuma 6.pants ar ceturto daļu nosakot, ka dzīvokļa īpašumi zemesgrāmatā būs ierakstāmi tikai pēc būves pieņemšanas ekspluatācijā. Savukārt būves kadastrālo uzmērīšanu un turpmāk arī vienlaicīgu sadali dzīvokļa īpašumos varēs ierosināt līdz būves pieņemšanai ekspluatācijā. Dzīvokļa īpašuma reģistrācija Kadastra informācijas sistēmā nav pakārtota dzīvojamās mājas pieņemšanai ekspluatācijā.


[5] Erlens Kalniņš. Servitūta tiesība pašam uz savu lietu. Likumdošana un tās rezultāts Latvijā: pagātnes mācības, mūsdienu tendences, problēmas un risinājumi. Latvijas Universitātes 82. starptautiskās zinātniskās konferences tiesību zinātnes rakstu krājums, Rīga: LU Akadēmiskais apgāds, 2024 (Pieejams:https://www.apgads.lu.lv/en/izdevumi/likumdosana-un-tas-rezultats-latvija/05/).
[6] Sk. Latvijas Republikas Augstākās tiesas Civillietu departamenta  2021.gada 5.jūlija spriedums lietā Nr. C29471216, SKC-36/2021 un Latvijas Republikas Augstākās tiesas Civillietu departamenta 2016. gada 16. novembra spriedums lietā Nr. C30533812, SKC–280/2016.
[7] Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 2023. gada 18. maija spriedums lietā Nr. C04058815 SKC-14/2023.