Anotācija (ex-ante)

Ņemot vērā pašreizējo situāciju, kurā identificētas vairākas problēmas saistībā ar esošā regulējuma piemērošanu, turpmāk uzskaitāmas būtiskākās no tām:

Likuma darbības joma

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums attiecas uz visu dzīvojamo māju pārvaldīšanu, izņemot šajā likumā noteiktos gadījumus. Tādējādi no likuma darbības jomas izriet, ka likums attiecas arī uz viendzīvokļu māju pārvaldīšanu. Šāds likuma tvērums ir pārāk plašs, jo:
- praksē nav plaši izplatīta pārvaldīšanas līguma slēgšana ar pārvaldnieku par privātmāju pārvaldīšanu;
- viendzīvokļa mājas īpašniekam nav nepieciešams pārstāvis, kā tas ir dzīvokļu īpašnieku kopības, vai daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas kopīpašnieku gadījumā.
- regulējums, kas nosaka attiecības starp dzīvokļu īpašniekiem vai kopīpašniekiem, kā arī atsevišķa dzīvokļu īpašnieka vai kopīpašnieka tiesības dzīvojamo māju pārvaldīšanas jautājumos ir aktuālas tikai daudzdzīvokļu mājas, bet ne viendzīvokļa mājās.

Tādēļ attiecībā par viendzīvokļa māju pārvaldīšanu nav nepieciešams īpašs regulējums, kas noteiktu kā ir organizējama viendzīvokļa mājas pārvaldīšana.

Dzīvojamās mājas īpašnieka jēdziens

Likumā lietotajos terminos tiek skaidrots dzīvojamās mājas īpašnieks - dzīvojamās mājas īpašnieks vai valsts dzīvojamās mājas valdītājs. Termina “dzīvojamās mājas īpašnieks” skaidrošana ir saistīta ar likuma 5.panta pirmajā daļā ietverto dzīvojamās mājas īpašnieka pienākumu nodrošināt dzīvojamās mājas pārvaldīšanu. Šāds termins un ar to saistītais pienākums ir pareizs ciktāl tas ir attiecināms uz viendzīvokļa mājas pārvaldīšanu. Tomēr termins “dzīvojamās mājas īpašnieks” nav atbilstošs daudzdzīvokļu mājas gadījumā:
- dzīvokļu īpašumos sadalītai dzīvojamai mājai nevar būt īpašnieks, īpašnieks var būt tikai dzīvokļa īpašumam;
- pēc izdarītajiem grozījumiem Dzīvokļa  īpašuma likumā (stājās spēkā 2022.gada 13.aprīlī) dzīvojamās mājas pārvaldīšana nav dzīvokļu īpašnieku, bet gan dzīvokļu īpašnieku kopības pienākums.
- nav skaidrs dzīvojamās mājas īpašnieka kā visu dzīvokļu īpašnieku un dzīvojamās mājas īpašnieka kā dzīvokļu īpašnieka nošķīrums - vai ar to konkrētajā likuma normā  ar terminu “dzīvojamās mājas īpašnieks” ir domāts atsevišķs dzīvokļa īpašnieks, vai arī ir domāti visi dzīvokļu īpašnieki kopumā, jo likums arī paredz, ka dzīvojamās mājas īpašnieks ir arī dzīvokļa īpašuma īpašnieks. 


Dzīvojamās mājas pārvaldīšana, dzīvojamās mājas īpašnieka un pārvaldnieka pienākumu nošķiršana

Likums paredz, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana  ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums. Šis pienākums tiek realizēts, nodrošinot obligātās pārvaldīšanas darbības, kas ir uzskaitītas likumā. Tādējādi ir secināms, ka obligātās pārvaldīšanas darbības ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākumu uzskaitījums dzīvojamās mājas pārvaldīšanas ietvaros.
Tāpat likums paredz, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbības kopumā vai atsevišķu šā likuma 6.pantā noteikto pārvaldīšanas darbību dzīvojamās mājas īpašnieks var uzdot veikt pārvaldniekam. Tātad likums pieļauj visu dzīvojamas mājas īpašnieku pienākumu nodošanu pārvaldniekam, vai nodot tikai daļu no tiem. No šādas likuma konstrukcijas izriet vairākas problēmas:
- likums nesniedz atbildi uz to vai uzdodot pārvaldniekam noteiktu pārvaldīšanas darbību (nododot pienākumu, kas ir saistīts ar mājas pārvaldīšanu) vienlaikus tiek nodota arī atbildība;
- pārvaldniekam var tikt uzdots pārvaldīšanas uzdevums jebkādā apmērā, piemēram, pārvaldnieks varētu pat neatbildēt arī par dzīvojamās mājas uzturēšanu. Tādējādi likums nenosaka pienākumus, kuri būtu jāīsteno pārvaldniekam kā nozares speciālistam jebkurā gadījumā, ja vien viņš ir uzņēmies veikt dzīvojamās mājas pārvaldīšanu.
- pārvaldnieku sniegtie pakalpojumi un to izmaksas nav salīdzināmas, kas rada risku, ka patērētāji (dzīvokļu īpašnieki) var saņemt ļoti atšķirīgu pārvaldīšanas pakalpojumu.

Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi

Likums šobrīd paredz divu veidu norēķinu veikšanu par saņemtajiem pakalpojumiem. Proti, norēķini par dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem var tikt veikti ar pārvaldnieka starpniecību vai arī tiešajiem maksājumiem, kad katrs dzīvokļa īpašnieks veic tiešus maksājumus pakalpojuma sniedzējam.
Lai gan neatkarīgi no norēķinu veida par līguma pusēm ir uzskatāms dzīvojamās mājas īpašnieks (dzīvokļu īpašnieku kopība) un pakalpojuma sniedzējs, gadījumos, kad dzīvokļu īpašnieki par saņemto pakalpojumu norēķinās ar pārvaldnieka starpniecību, faktiski norēķinu veikšanu pilnā apmērā nodrošina pārvaldnieks.  Šāda situācija ir nevēlama, jo:

- tiek radīta situācija, kad saistību neizpildes gadījumā pakalpojuma sniedzējs kā kreditors var pat necelt prasību tiesā. Savukārt pārvaldnieks neveic kvalificēta eksperta pienākumus un tādejādi nevis plāno mājas uzturēšanu un attīstītību attīstības jautājumus, bet gan velta būtisku daļu savu resursu, lai veiktu parādu piedziņu  citas personas – pakalpojuma sniedzēja labā. Īpaši būtiski tas ir ne vien tādēļ,  ka joprojām ēku uzturēšanai netiek pievērsta pienācīga uzmanība, bet arī  saistībā ar izvirzītajiem klimata mērķiem samazināt ēku siltumnīcefekta gāzu emisijas un galīgo enerģijas patēriņu līdz 2030. gadam, kā arī noteikt ilgtermiņa redzējumu ēkām ceļā uz klimatneitralitāti visā Eiropas Savienībā 2050. gadā.

- samaksas veikšanai par saņemtajiem pakalpojumiem tiek novirzīti dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumi un atsevišķos gadījumos arī pārvaldnieka līdzekļi; Lai atgūtu līdzekļus, pārvaldniekam ir jāvēršas pret katru dzīvokļa īpašnieku atsevišķi, tomēr parāds var būt neatgūstams. Savukārt saistību neizpildes gadījumā pakalpojuma sniedzējs kā kreditors var pat necelt prasību tiesā, jo norēķinus dzīvokļu īpašnieku kopības vietā jau ir veicis pārvaldnieks no dzīvokļu īpašnieku kopības vai saviem līdzekļiem.

- pat, ja pakalpojuma sniedzējs vēršas tiesā, viņa rīcībā var nebūt informācijas par katra dzīvokļa īpašnieka maksājamo daļu, jo atbilstoši judikatūras atziņām īpašnieku kopība ir atbildīga tikai par tādu izdevumu segšanu, kas radušies saistībā ar pakalpojuma izmantošanu dzīvokļu īpašnieku kopīgajām vajadzībām (sk. Augstākās tiesas Senāta 2021.gada 22.aprīļa spriedumus lietā Nr. SKC‑5/2021 un 2021.gada 8.jūlija spriedums lietā Nr. SKC‑11/2021).

Dzīvokļu īpašnieku mazākuma aizsardzība pret vairākuma  bezdarbību

Likums dzīvojamo māju pārvaldīšanas procesā iesaistīto personu savstarpējās attiecības, tiesības un pienākumus, piemēram, pienākumu kārtot mājas lietu, vai arī pārvaldnieka pienākumu iegūt dzīvojamo māju pārvaldīšanai nepieciešamo profesionālo izglītību. Tomēr praksē ir gadījumi, kad dzīvokļu īpašnieku kopība neievēro likuma prasības, vai arī neprasa tās ievērot pārvaldniekam. Savukārt likums neparedz atsevišķa dzīvokļa īpašnieka vai kopīpašnieka tiesības vērsties pret kopību un prasīt pieņemt dzīvokļu īpašnieku kopības vai visu kopīpašnieku lēmumus, lai novērstu likuma pārkāpumu.
 

Likuma darbības joma

Ar Likumprojektu paredzēts, ka turpmāk netiks regulēti jautājumi, kas skar viendzīvokļa dzīvojamo māju īpašniekus, ņemot vērā, ka Likumprojekts pamatā regulē dzīvokļu īpašnieku, dzīvokļu īpašnieku kopības, kopīpašnieku, dzīvojamo māju pārvaldnieku u.c. dzīvojamās mājas pārvaldīšanā iesaistīto personu tiesības un pienākumus, kas attiecas uz  nekustamā īpašuma, kura sastāvā ir vismaz viena ēka ar lietošanas veidu “divu dzīvokļu māja” vai “triju vai vairāku dzīvokļu māja” pārvaldīšanu.

Dzīvojamās mājas īpašnieka jēdziens

Ar grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā (stājās spēkā 2022.gada 13.aprīlī) tiek noteikts, ka Dzīvokļu īpašnieku kopības sastāvā ir visi attiecīgās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki. Likumprojekts paredz skaidri noteikt, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas pienākums gulstas tieši uz dzīvokļu īpašnieku kopību vai kopīpašniekiem nevis dzīvojamās mājas īpašnieku. Tāpat minētais par dzīvokļu īpašnieku kopības pienākumu nostiprināts dzīvojamās mājas pārvaldīšanas principos.

Dzīvojamās mājas pārvaldīšana, dzīvojamās mājas īpašnieka un pārvaldnieka pienākumu nošķiršana

Likumprojekts paredz dzīvokļu īpašnieku kopības pienākumus dzīvojamās mājas pārvaldīšanā un precizēt tos salīdzinot ar dzīvojamās mājas īpašnieka pienākumiem, kas šobrīd ir paredzēti likumā . Paredzēts noteikt, ka esošā likuma izpratnē obligātās pārvaldīšanas darbības pēc savas būtības ir pienākumi, kas veicami dzīvokļu īpašnieku kopībai vai kopīpašniekiem. Attiecīgi ar Likumprojektu paredzēts atteikties no līdz šim veiktā iedalījuma obligāti veicamajās pārvaldīšanas darbībās un citās pārvaldīšanas darbībās, nosakot skaidrus dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku pienākumus, kurus tiem jāveic vai arī  ar noslēgtu attiecīgu pārvaldīšanas līgumu, uzdodot pārvaldīšanas pienākumu pārvaldniekam.

Likumprojekts turpmāk skaidri nodala gadījumus, kuros pārvaldnieks darbojas kā pakalpojuma sniedzējs, jeb kā attiecīgās jomas speciālists, kas sniedz pakalpojumu, kas saistīts ar dzīvojamās mājas uzturēšanu un pārvaldīšanu no gadījumiem, kuros tas pilda pilnvarotās personas pienākumus, piemēram, noslēdzot līgumu ar pakalpojuma sniedzēju par sadzīves atkritumu izvešanu dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā.

Likumprojektā pārvaldnieka pienākumu saturs un apjoms atšķiras no dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku pienākumiem, tādējādi paredzēts stiprināt  pārvaldnieka kā kvalificēta eksperta lomu, kurš spēj sniegt dzīvokļa īpašniekam informāciju par prognozējamo ēkas dzīves ciklu, veicamajiem darbiem, lai izpildītu būvniecības normatīvajos aktos noteiktās prasības, izpildītu gan esošas energoefektivitātes prasības, gan arī spētu sastādīt plānu kā attiecīgā ēka sasniegs izvirzītos klimata neitralitātes mērķus u.tml.

Tāpat ir būtiski noteikt visiem pārvaldniekiem vienādu sniegtā pakalpojuma saturu, t.i. visi likumprojektā noteiktie pārvaldnieka pienākumi ir jāpilda jebkuram pārvaldniekam. Tādējādi Likumprojekts paredz, ka pārvaldniekam, noslēdzot pārvaldīšanas līgumu ar dzīvokļu īpašnieku kopību vai kopīpašniekiem, šā Likumprojekta izpratnē ir jāuzņemas veikt viss likumā minēto pārvaldīšanas darbību kopums, ko veic pārvaldnieks pilnā apmērā. Turklāt, dzīvokļu īpašnieku kopība vai kopīpašnieki var uzdot pārvaldīšanas uzdevumu tikai vienam pārvaldniekam.
Likumprojektā skaidri nosakot pārvaldnieka pienākumus, ir iespējams noteikt, kāds izglītības līmenis ir nepieciešams pārvaldniekiem un attiecīgi kāds ir šīs izglītības saturs.

Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi

Lai risinātu problemātiku attiecībā uz situācijām, kurās pārvaldniekam pēc būtības ir jāveic kreditora pienākumi, atgūstot dzīvokļu īpašnieku nesamaksātos līdzekļus par saņemto pakalpojumu, ar Likumprojektu paredzēts, ka par dzīvokļu īpašniekiem un kopīpašniekiem nepieciešamajiem sabiedriskajiem pakalpojumiem dzīvokļa īpašnieks vai kopīpašnieks norēķinās ar attiecīgā pakalpojuma sniedzēju, tādējādi Likumprojekts turpmāk paredz tikai tiešu norēķinu veidu ar pakalpojumu sniedzēju, bez pārvaldnieka starpniecības.

Lai nodrošinātos, ka samaksa par saņemto pakalpojumu no dzīvokļa īpašnieka vai atsevišķa dzīvokļa īpašnieka tiek veikta pilnā apmērā, Likumprojekts turpmāk paredz, ka  pakalpojumu sniedzējs ir tiesīgs prasīt no dzīvokļa īpašnieka vai kopīpašnieka avansa maksājumu, kas nepārsniedz vienu divpadsmito daļu šī dzīvokļa īpašnieka vai kopīpašnieka gada maksājuma par pakalpojumu.

Ar Augstākās tiesas Senāta spriedumu (vēlāk Saeima šis atziņas ietvēra likumā) dzīvokļu īpašnieku kopība tika atzīta par tiesību subjektu, kas var darboties civiltiesiskajā apgrozībā. No tā izriet, ka kopībai ir nepieciešama manta. Līdz ar to Likumprojektā ir piedāvājums noteikt uzkrājumu (viens no kopības mantas veidiem) veidošanu kā obligātu. Ja kopībai būs manta, tad attiecīgi tā varēs pildīt saistības pret trešajām personām, piemēram, apdrošinātājiem, ja gadījumā dzīvojamā māja ir radījusi kaitējumu dzīvokļa īpašniekam nopludinot dzīvokli, vai arī trešajai personai. Likumā paredzēts, ka Dzīvokļa īpašnieks vai kopīpašnieks atbilstoši viņam piederošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram veic maksājumus uzkrājumu fondā, kurā esošie līdzekļi nedrīkst būt mazāki par vienu divpadsmito daļu no kopības vai visu kopīpašnieku gada pārvaldīšanas izdevumiem. Šo uzkrājumu fondu var izmantot tai skaitā dzīvokļu īpašnieku kopības saistību izpildei.

Pilnvarotā persona tās tiesības un pienākumi

Likumprojekts paredz, ka dzīvokļu īpašnieku kopība pati var pārvaldīt savu dzīvojamo māju, t.i., līguma slēgšana ar pārvaldnieku nav obligāta. Vienlaikus, ja nav pārvaldnieka, dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem nereti var nebūt nepieciešamo zināšanu, lai veiktu tos pienākumus, kas paredzēti kā pārvaldnieka veicamie uzdevumi, līdz ar to, var pastāvēt nepieciešamība pilnvarot noteiktu personu, tai skaitā pārvaldnieku atsevišķu uzdevumu veikšanai. Tādējādi Likumprojekts nosaka, ka Dzīvokļu īpašnieku kopība vai kopīpašnieki var, rakstveidā noslēdzot  attiecīgu līgumu, uzdot veikt personai pildīt atsevišķus pārvaldnieka pienākumus, kas minēti šī likuma 13.panta pirmajā vai otrajā daļā.  Persona, kura saņēmusi uzdevumu  no dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem vai kopīpašniekiem pildīt šos atsevišķos pienākumus, nav uzskatāma par dzīvojamās mājas pārvaldnieku.

Dzīvokļu īpašnieku mazākuma aizsardzība pret vairākuma  bezdarbību

Ar nepieciešamību noteikt zināmu tiesību apjomu tiem dzīvokļu īpašniekiem, kas kā krietns un rūpīgs saimnieks izrāda iniciatīvu attiecībā uz pienācīgu savas dzīvojamās mājas uzturēšanu un saglabāšanu, Likumprojekts paredz, atsevišķa dzīvokļa īpašnieka prasījuma tiesības pret dzīvokļu īpašnieku kopību tās bezdarbības gadījumā. Piemēram, ja likums paredz dzīvojamai mājai sasniegt noteiktu energoefektivitātes līmeni, tad atsevišķam dzīvokļu  īpašniekam ir tiesības to prasīt sasniegt. Šis tiesību aizsardzības līdzeklis būtu papildinošs mazākuma balsojumam Dzīvokļa īpašuma likuma kontekstā.

Pārvaldnieka atbildība

Pārvaldnieka civiltiesiskā atbildība pēc būtības ir izdalāma divos veidos. Atbildība par kopības saistībām un pārvaldnieka atbildība pret kopību par tam uzdoto pienākumu nepildīšanu.
Attiecībā uz pārvaldnieka atbildību par kopības saistībām Augstākā tiesa ir  noteikusi, ka pārvaldniekam par kopības saistībām būtu jāatbild tikai tad, ja pārvaldnieks šīs saistības ir pats tieši uzņēmies (Augstākās tiesas senāta spriedums SKC – 5/2021, 6.5. punkts, sal. SKC-11/2021 9.4. pkt.) Šis princips šobrīd ir nostiprināts arī likumā, attiecīgi Dzīvokļa īpašuma likuma 15.1 panta sestajā daļā, nosakot, ka pārvaldnieks vai kopības pilnvarotais pārstāvis par kopības saistībām neatbild ar savu mantu, izņemot gadījumu, kad viņš ir rakstveidā tam tieši piekritis.
Tiesa ir taisījusi arī spriedumus attiecībā uz minēto problēmjautājumu par pārvaldnieka atbildību pret kopību attiecībā uz tam uzdoto pienākumu nepildīšanu, norādot, kādos gadījumos uzskatāms, ka pārvaldnieks būtu atbrīvojams no atbildības pret kopību - no savas puses rīkojoties ar pienācīgu rūpību savu pielīgto pienākumu izpildē, veicot visas nepieciešamās darbības.  Piemēram, lietā, kurā tiesa skatījusi Dzīvojamās mājas pārvaldnieka atbildību par neattaisnojamu bezdarbību un konkrētāk, vērtējot atbildību par kopības lēmuma pieņemšanas pienācīgu iniciēšanu norādīts, ka pārvaldnieks atbrīvots no atbildības tad, ja pārvaldnieks no savas puses veicis visas nepieciešamās darbības, atbilstoši informējis kopību, kas balsojusi – pret. (Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta  2019.gada 16.oktobra spriedums SKC-248/2019, 7.punkts)
Arī citos spriedumos, attiecībā uz pārvaldnieka atbildības vērtēšanu, tiesa izmanto Civillikumā plaši lietoto krietna un rūpīga saimnieka klauzulu, lai tādejādi apzīmētu arī pārvaldnieka, kā dzīvojamās mājas pārvaldītāja atbildību tam doto uzdevumu izpildē. Piemēram, ikvienam pārvaldniekam kā krietnam un kārtīgam pārvaldniekam nekavējoši jāuzsāk nepieciešamās darbības pārvaldīšanas izdevumu parāda atgūšanai, nepieļaujot tā nesamērīgu uzkrāšanos un tādējādi kaitējuma nodarīšanu dzīvokļa īpašnieku kopības likumīgajām interesēm (Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 2019.gada 12.decembra spriedums Lieta Nr. C31346614, SKC-109/2019).
Tādējādi arī Likumprojektā attiecībā uz pārvaldnieka pienākumiem (kā arī dzīvokļa īpašnieka kā dzīvojamās mājas īpašnieka tiesībām) tiek integrēta attiecīgā klauzula.
Likumprojektā paredzēts, ka par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu pamatā atbild kopība (Likumprojekta 5. pants). Savukārt pārvaldnieks var atbildēt tikai par dzīvokļa īpašniekam vai trešajai personai nodarīto kaitējumu tikai tad, ja tas ir bijis saistīts ar likumā noteikto pienākumu neizpildi (Likumprojekta 14. pants), respektīvi dzīvokļa īpašniekam un kopībai ir izvēles tiesības pret ko celt prasību – kopību vai pārvaldnieku.


Pārvaldnieka tiesības rīkoties ar uzkrājumu fondu

Atšķirībā no esošā Likuma, Likumprojektā paredzēts noteikt arī gadījumus, kuros pārvaldnieks ir tiesīgs bez dzīvokļu īpašnieku piekrišanas izmantot finanšu līdzekļus, kas atrodas uzkrājuma fondā (Likumprojekta 24. pants), piemēram, nepieciešamajiem darbiem avārijas situācijas novēršanai un ārpuskārtas remontam; nodokļa maksājumu parādu samaksai un administratīvā naudas soda segšanai; ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu dokumentu sagatavošanai (energosertifikāts, tehniskās apsekošanas atzinums u.c.) Tāpat, līdzīgi kā līdz šim, noteikti gadījumi, kuros pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot uzkrājuma fondu.