Anotācija (ex-ante)

Kredītiestāžu augstā tirgus koncentrācija un nepietiekama konkurence hipotekārās kreditēšanas sektorā. 

Lai nodrošinātu pārkreditācijas procesa īstenošanu atbilstoši aizņēmēja interesēm, Grozījumi paredz, ka pārkreditācijas gadījumā jau piešķirtā garantija vai subsīdija Balsts paliek spēkā atbilstoši sadarbības līgumos noteiktajai kārtībai, ja tiek ievēroti Noteikumu pamatnosacījumi - ir noslēgts hipotekārais aizdevums ar kredītiestādi, atbalsta saņēmējs ir aizņēmējs, aizdevuma nodrošinājumā ir iegādātais mājoklis, kas pieder atbalsta saņēmējam, jaunajam kreditoram ir sadarbības līgums ar Altum u.c. Ja kredītņēmējs vēlēsies pārkreditēt aizdevumu pie nebanku kredīta devēja vai kredītiestādes, ar kuru nav noslēgts sadarbības līgums, tad garantijas un subsīdijas "Balsts" spēkā esamība nevar tikt īstenota. Sadarbības līgums atbilstoši Noteikumiem tiek slēgts starp kredītiestādi un akciju sabiedrību "Attīstības finanšu institūcija Altum" (turpmāk – Altum), un tas nosaka detalizētu sadarbības procesa norises kārtību.

Balstoties uz atbalsta programmas rezultatīvajiem darbības rādītājiem, 69% no visām izsniegtajām garantijām ir mājokļa iegādei, kas atrodas Rīgas un Jūrmalas valstspilsētas, Mārupes, Olaines, Ķekavas, Salaspils, Ropažu un Ādažu novadu teritorijā (Turpmāk – Rīgas reģions). Ņemot vērā demogrāfisko atšķirību starp reģioniem un salīdzinot programmas rezultatīvos darbības rādītājus uz 1000 ģimenēm[1] katrā no plānošanas reģioniem, ir manāma būtiska nevienlīdzība starp izsniegtajām garantijām.

Izsniegto mājokļu garantiju skaits uz 1000 ģimenēm uz bērniem Latvijas plānošanas reģionos kopā

Reģions	Izsniegto garantiju skaits uz 1000 ģimenēm ar bērniem
Rīgas plānošanas reģions	143
Vidzemes plānošanas reģions	60
Kurzemes plānošanas reģions	59
Zemgales plānošanas reģions	59
Latgales plānošanas reģions	22

Avots: EM aprēķins balstoties uz ALTUM un Oficiālās statistikas portāla datiem

Iemesli reģionālajai nevienlīdzībai garantiju programmā ir vairāki:
1. Nekustamā īpašuma vērtības reģionos. Salīdzinot līdzīgu īpašumu vērtības starp Rīgas reģionu un pārējiem Latvijas reģioniem, nekustamā īpašuma vērtības reģionos ir būtiski zemākas, kas nerada nepieciešamību pēc hipotekārā aizdevuma mājokļa iegādei, tā vietā ģimenes izvēlas mājoklim sakrāt un iegādāties mājokli bez aizdevuma saistībām, vai ar aizdevuma saistībām, kuras nav definējamas kā hipotekārais kredīts.
2. Mājokļa pārdošanas cena, kuru nosaka īpašuma pārdevējs bieži vien ir augstāka par to tirgus vērtību, tādējādi komercbankas, lai izsniegtu hipotekāro aizdevumu, ģimenēm prasa segt starpību starp sludinājuma un tirgus cenu ar saviem finanšu līdzekļiem, kas bieži ģimenēm nav pieejami. Būtiski pieminēt, ka mājokļa vērtības noteikšanai būtisks faktors ir līdzīgu darījumu summu vēsture mājokļa apkārtnē, taču ņemot vērā, ka darījumi ar nekustamo īpašumu reģionos ir mazāk nekā tas ir Rīgas apkārtnē, bieži vien ir grūtības noteikt precīzu īpašuma vērtību reģionos. 
3. Balstoties uz izsniegtajām garantijām priekš mājokļa būvniecības starp reģioniem, ir manāmas atšķirības pašu dalības maksājumos, kas var sasniegt līdz pat 50% no mājokļa būvniecības izmaksām. Ņemot vērā mājokļa būvniecības izmaksas, lielākajai daļai ģimeņu tas sagādā grūtības sakrāt tādu pašu dalību, it īpaši reģionos.

Mājokļu būvniecības izmaksas, kurām izsniegtas garantijas un ģimeņu pašu dalība mājokļu būvniecībā, EUR, %
 

Novads, kurā ir izsniegta garantija mājokļa būvniecībai	Mājokļa būvniecības izmaksas, EUR	Ģimeņu pašu dalība mājokļa būvniecībā, EUR	Ģimeņu pašu dalība mājokļa būvniecībā, %
Mārupes novads	250 000	25 000	10.00
Valmieras novads	248 008	76 208	30.73
Ropažu novads	208 720	28 720	13.76
Līvānu novads	205 562	97 000	47.19
Rīgas valstspilsēta	142 007	12 007	8.46
Kuldīgas novads	143 691	49 000	34.10

Avots: ALTUM dati par izsniegtajām garantijām mājokļa būvniecībai

Ņemot vērā straujo būvniecības izmaksu pieaugumu 2022 un 2023. gadā, Nekustamā Īpašuma Attīstītāju alianse (turpmāk – NĪAA), kas apvieno nozīmīgākos nekustamo īpašumu nozares (turpmāk - nozare) dalībniekus, un kuras mērķis ir pārstāvēt nozares intereses valsts un pašvaldību līmenī, nodrošināt ilgtspējīgu nozares attīstību un veicināt tās sakārtošanu kopumā, 10.11.2023. vēstulē Ekonomikas ministrijai norādījusi, ka ar esošo maksimālo darījuma slieksni 250 000 EUR apmērā, lai saņemtu garantiju, atsevišķos gadījumos personām, kurām ir tiesības saņemt atbalstu, ir grūti iekļauties darījuma ietvaros, lai iegādātos vai uzbūvētu pietiekami plašu un kvalitatīvu mājokli.
Rīgas reģionā, salīdzinot ar pārējiem Latvijas reģioniem, būtiski atšķiras nekustamo īpašumu vērtējums, neskatoties uz vienādām būvniecības izmaksām un īpašuma tirgus cenu. Atbilstoši nekustamo īpašumu attīstītāju un kredītiestāžu datiem par veiktajiem darījumiem 2023.gadā, vidējās jauna mājokļa būvniecības izmaksas visā Latvijā ir ap 2 000 EUR/m², savukārt ārpus Rīgas reģiona nekustamā īpašuma vērtējums ir būtiski zemāks. Līdzīgi ir arī ar daudzdzīvokļu ēkām, īpaši energoefektīvām, kur mājokļa cena ir virs 1500 EUR/m², bet vērtējums bieži zem 1 000 EUR/m².
Līdz ar to, ārpus Rīgas reģiona ar līdzšinējo mājokļu garantiju (10% ar vienu bērnu līdz 30% ar četriem un vairāk bērniem) nav pietiekami, lai izmantojot mājokļu garantiju un Patērētāju tiesību aizsardzības likumā noteikto minimālo pašu dalību iegādātos mūsdienīgu mājokli ar kredītu. Šobrīd iedzīvotāji ārpus Rīgas reģiona ir nostādīti nelabvēlīgākā situācijā, jo kvalitatīvāka mājokļa iegādei nepieciešami savi līdzekļi (pašu dalība), kas nosegtu starpību starp nekustamā īpašuma vērtējumu un tirgus cenu.

[1] Mājsaimniecības, kurās dzīvo vismaz viens bērns, kurš nav sasniedzis 25 gadu vecumu.

Ievērojot iepriekš minēto, lai veicinātu garantiju programmas vienmērīgu darbību starp reģioniem, ir nepieciešams palielināt pieejamo garantiju apmēru ģimenēm ar bērniem reģionos, lai ģimenes spētu iegādāties vai būvēt kvalitatīvākus un plašākus mājokļus. Palielinot garantiju apmēru reģionos, garantiju programma veicinās mājokļu pieejamību ģimenēm, kurām komercbankas dažādu iemeslu dēļ, pieprasa augstāku pašu dalību, lai saņemtu hipotekāro aizdevumu, kā arī Grozījumi veicinātu jauna dzīvojamā fonda būvniecību reģionos, ņemot vērā, ka pēdējo 13 gadu laikā 84% no visiem jaunajiem mājokļiem ir uzbūvēti Rīgas valstspilsētas un tās pieguļošo novadu teritorijās.
Ievērojot NĪAA sniegto informāciju un 2024.gada 4.janvārī TAP portālā izsludinātajā publiskajā apspriedē saņemto priekšlikumu, kā arī no 2022.gada sākuma līdz 2023.gada nogalei Altum vairākkārt saņemto informāciju no aizņēmējiem vai potenciāliem aizņēmējiem par nepieciešamību palielināt maksimālo darījumu slieksni, ņemot vērā pieaugušo inflāciju un būvniecības sadārdzinājumu, noteikumu projekts paredz palielināt maksimālo darījumu slieksni no 250 000 EUR līdz 300 000 EUR, kas ļaus Noteikumos noteiktām personu grupām iegādāties vai būvēt plašākus un kvalitatīvākus mājokļus, un kas veicinās investīcijas nekustamā īpašuma attīstībā un pieprasījumu pēc jauniem mājokļiem.