Anotācija (ex-ante)

Uz principu, ka katrs kopīpašnieks ir aizsargājams ne tikai pret vairākuma darbībām, bet arī pret vairākuma bezdarbību ir norādīts Pētījumā par Civillikuma lietu tiesību daļas pirmās, otrās un trešās daļas modernizācijas nepieciešamību[1]. Šajā pētījumā, atsaucoties uz Vācijas Civilkodeksu un salīdzinot to ar Civillikumu, ir secināts, ka Vācijas Civilkodeksam ir lielas priekšrocības, jo izšķiroša nozīme ir nevis katra atsevišķa kopīpašnieka subjektīvajai gribai, bet gan objektīvajai interesei pienācīgi pārvaldīt un lietot kopējo lietu atbilstoši tās īpašībām. Turklāt strīda gadījumā tiesai pēc saviem ieskatiem, vadoties no taisnības apziņas un vispārīgajiem tiesību principiem, ir jānosaka, kāda pārvaldīšana un lietošana ir uzskatāma par pienācīgu un atbilstošu kopējās lietas īpašībām, un vai konkrētā (apstrīdētā) vairākuma rīcība atbilst šiem kritērijiem. Tādēļ minētajā pētījumā tika ieteikts pilnveidot Civillikuma 1068.pantu paredzot kopīpašnieka prasījuma tiesības vairākuma bezdarbības gadījumā noteikt pārvaldīšanu un lietošanu, kas pēc taisnības apziņas atbilst visu kopīpašnieku interesēm.
Mazākuma aizsardzība pret vairākuma bezdarbību ir aktuāla arī tad, ja dzīvojamā māja ir sadalīta dzīvokļu īpašumos. Gan Austrijā, gan arī Vācijā mazākuma aizsardzība tiek nodrošināta, paredzot atsevišķa dzīvokļa īpašnieka  prasījuma tiesības. Tā, piemēram, Vācijas dzīvokļa īpašuma likuma (Wohnungseigentumsgesetz[2]) 44.pants paredz, ka gadījumā, ja nepieciešamais dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums netiek pieņemts, tiesa lēmumu var pieņemt pēc dzīvokļa īpašnieka prasības (prasība par lēmuma aizstāšanu). Līdzīgs regulējums pastāv arī Austrijā, tomēr no 2022.gada 1.jūlija Austrijas dzīvokļa īpašuma likumā (Wohnungseigentumsgesetz[3]) ir spēkā grozījumi, kas paredz grozīt principu, ka lēmuma pieņemšanai ir nepieciešama absolūtā vairākuma piekrišana. Atbilstoši jaunajam regulējumam lēmumu var pieņemt ar nodoto balsu vairākumu, kas nozīmē, ka lēmuma pieņemšanai var pietikt ar mazākuma pozitīvu balsojumu. Kā norādīts šī likumprojekta anotācijā[4], šāds risinājums ir izvēlēts tādēļ, ka daudziem dzīvokļu īpašniekiem trūkst intereses par kopības darbību, tādēļ viņi nepiedalās kopības gribas veidošanā. Tas ir saistīts arī ar to, ka mūsdienās arvien biežāk dzīvokļu īpašumi netiek lietoti pašu vai ģimenes locekļu vajadzībām, bet gan tiek izīrēti vai arī jau sākotnēji iegādāti kā investīciju objekti. Tāpat šāda risinājuma izvēle ir saistīta ar nepieciešamību sasniegt gan klimata mērķus, gan arī nodrošināt dzīvojamo māju ikdienas pārvaldīšanu (uzturēšanu).
Arī Igaunijā Dzīvokļu īpašuma un dzīvokļu sabiedrību likums[5], kas ir spēkā no 2018.gada 1.janvāra paredz, ka gadījumā, ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulcei nav kvoruma, tad ar tādu pašu darba kārtību var tikt sasaukta jauna kopsapulce, kas ir lemttiesīga neatkarīgi no dalībnieku skaita (sk. 23.pantu).

Latvijā identisks balsošanas princips kā Igaunijā tiek piemērots attiecībā uz biedrībām[6] un komercsabiedrībam[7], tomēr attiecībā par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanu visos gadījumos ir vajadzīga vairāk nekā puses dzīvokļu īpašnieku piekrišana, kas nenodrošina mazākuma aizsardzību pret vairākuma bezdarbību.
Aplūkojot Latvijā pastāvošās problēmas lēmumu pieņemšanā, var secināt, ka tās būtiski neatšķiras no problēmām, kas minētas Austrijas Dzīvokļa īpašuma likuma grozījumu anotācijā, un tādējādi būtu vērā ņemamas arī Latvijā:
dzīvokļu īpašniekiem trūkst intereses par dalību dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanā;
dzīvokļu īpašnieki paši nedzīvo viņiem piederošajos dzīvokļa īpašumos (dzīvo ārzemēs, ir izīrējuši, vai dzīvokļu īpašumi ir iegādāti kā investīciju objekts);
nepieciešams nodrošināt normatīvajiem aktiem atbilstošu dzīvojamo māju pārvaldīšanu (uzturēšanu);
nepieciešams sasniegt klimata mērķus, līdz ar to jau tuvākajā laikā ir nepieciešams uzsākt daudzu māju energoefektivitātes uzlabošanu.

[1] Sk. https://www.tm.gov.lv/lv/petijumi

[2] Sk. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/index.html#BJNR001750951BJNE005503360

[3] Sk. https://www.jusline.at/gesetz/weg

[4] Sk. https://www.parlament.gv.at/PAKT/VHG/XXVII/I/I_01174/fname_1011939.pdf

[5] Sk. https://www.riigiteataja.ee/en/eli/ee/518052017002/consolide

[6] Sk. Biedrību un nodibinājumu likuma 37.panta otro daļu

[7] Sk. Komerclikuma 212.panta otro daļu.
 

Likumprojekts (pēc līdzības ar iepriekš minētajām Komerclikuma un Biedrību un nodibinājuma likuma normām un Igaunijas Dzīvokļu īpašuma un dzīvokļu sabiedrību likuma regulējuma) paredz izdarīt grozījumus likuma 19.pantā, nosakot, ka dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir lemttiesīga, ja dalībnieku reģistrācijas sarakstā reģistrētie dzīvokļu īpašnieki pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem. Ja kopsapulce nav lemttiesīga, tad to var sasaukt atkārtoti. Ja kopsapulce ar to pašu darba kārtību tiek atkārtoti sasaukta mēneša laikā pēc sākotnēji sasauktās kopsapulces, tā ir lemttiesīga neatkarīgi no tajā pārstāvēto dzīvokļu īpašumu skaita.
Tāpat likumprojekts paredz izdarīt grozījumus 20.pantā, nosakot, ka arī gadījumā, kad dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem, noteiktajā termiņā nav snieguši rakstveida atbildi, mēneša laikā var tikt organizēta atkārtota aptauja, kurā tāda paša lēmuma pieņemšanai nepieciešams, lai “par” nobalso vairāk nekā puse no tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri noteiktajā termiņā sniedz atbildi.
Vienlaikus tiek svītrots noteikums, kas paredz, ka aptaujas gadījumā, ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nav sniedzis rakstveida atbildi, uzskatāms, ka viņš balsojis pret lēmuma pieņemšanu. Tas nozīmēs, ka turpmāk atturēšanās no balsojuma automātiski nenozīmēs balsojumu “pret”, bet gan to, ka sākotnējā aptaujā lēmums nav pieņemts, kas, savukārt, ir priekšnoteikums atkārtotas aptaujas organizēšanai.
Gan atkārtotajā kopsapulcē, gan arī aptaujā nevarēs pieņemt lēmumus, kuru pieņemšanai saskaņā ar šā likuma 17.pantu vai dzīvokļu īpašnieku kopības nolemto nepieciešams lielāks balsu skaits par vienkāršu balsu vairākumu no visiem dzīvokļu īpašumiem.