Anotācija (ex-ante)

Nekustamais īpašums 2014. gada 23. jūlijā ierakstīts Rīgas rajona tiesas Mārupes pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr.2180 uz sabiedrības ar ierobežotu atbildību “Baltic Ground Services LV” vārda (turpmāk – Īpašniece).
Nekustamajam īpašumam nav reģistrētas hipotēkas vai piedziņas atzīmes, kā arī nav apgrūtināts ar lietu tiesībām (dzēstas).
Nekustamais īpašums sastāv no biroju ēkas (būves kadastra apzīmējums 80760020001007), angāra (būves kadastra apzīmējums 80760020001008), degvielas termināla (būves kadastra apzīmējums 80760020007029) un transformatora apakšstacijas (būves kadastra apzīmējums 80760020007154).
Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas (turpmāk – Kadastra sistēma) teksta datiem Nekustamā īpašuma sastāvā esošās biroja ēkas (būves kadastra apzīmējums 80760020001007) kadastrālā uzmērīšana veikta 2006. gada 18. septembrī, biroja ēkas kopējā platība ir 55.3 kv.m. Nekustamā īpašuma sastāvā esošā angāra (būves kadastra apzīmējums 80760020001008) kadastrālā uzmērīšana veikta 2000.gada 8.augustā, angāra kopējā platība ir 171.6 kv.m. Nekustamā īpašuma sastāvā esošā degvielas termināla (būves kadastra apzīmējums 80760020007029) kadastrālā uzmērīšana veikta 2006.gada 18.septembrī, degvielas termināla kopējā platība nav uzrādīta. Nekustamā īpašuma sastāvā esošās transformatora apakšstacijas (būves kadastra apzīmējums 80760020007154) kadastrālā uzmērīšana veikta 2010.gada 28.oktobrī, transformatora apakšstacijas kopējā platība ir 5.3 kv.m.
Būvju īpašums atzīstams par patstāvīgu nekustamā īpašuma objektu Nomas līguma darbības laikā. Nomas līguma darbības termiņš -  ar 2007.gada 1.jūniju uz 25 gadiem, proti, 2032.gada 31.maijam.
Saskaņā ar Nomas līgumu Īpašnieces īpašuma tiesības uz Nekustamo īpašumu ir ierobežotas laikā un nosakāmas līdz Nomas līguma darbības termiņa beigām.
Atsavināšanas procesā Īpašniece pieteica prasījumus (iespējamos zaudējumus):
1. zaudējumus, kas saistīti ar Nekustamā īpašuma atsavināšanu (starpība starp Nekustamā īpašuma izbūves izmaksām un atlikušo īpašuma amortizācijas periodu līdz Nomas līguma beigu datumam);
2. zaudējumus, kas saistīti ar Īpašnieces saimnieciskās darbības pārtraukšanu, proti, ienesīgums no saimnieciskās darbības līdz 2032.gada 31.maijam (Nomas līguma darbības termiņš);
3. zaudējumus, kas saistīti ar Īpašnieces saimnieciskās darbības neturpināšanu;
4. atsavināšanas izdevumus par divu degvielas uzpildes automašīnu komplektā ar degvielas puspiekabēm (starpība starp faktisko pārdošanas vērtību un jaunas automašīnas vērtību);
5. izdevumus, kas saistīti ar Nekustamajā īpašumā esošās kustamās mantas pārvietošanu;
6. iespējamos izdevumus saistībā ar darba attiecību izbeigšanu ar Īpašnieces nodarbinātajiem darbiniekiem izmaksājamo atlaišanas pabalstu un neizmantoto atvaļinājumu;
7. izdevumus par sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja un juridiskās palīdzības sniedzēju piesaisti;
8. par iespējamajiem ieņēmumiem, kas varētu rasties piecus gadus pēc Nomas līguma darbības termiņa.
Pamatojoties uz Likuma 9.pantu un Ministru kabineta 2011.gada 15.marta noteikumu Nr.204 “Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu” (turpmāk – Ministru kabineta noteikumi) 36.1.apakšpunktu, Satiksmes ministrija ar 2023.gada 18.oktobra lēmumu Nr.03.1-14/2997:
1. apstiprināja taisnīgas atlīdzības apmēru par Nekustamā īpašuma atsavināšanu, nosakot to atbilstoši tirgus vērtībai 5 510 000 EUR (pieci miljoni pieci simti desmit tūkstoši eiro);
2. pieņēma zināšanai, ka Īpašnieces pieteiktā zaudējumu pozīcija, kas saistīta ar Nekustamā īpašuma atsavināšanu - starpība starp Nekustamā īpašuma izbūves izmaksām un atlikušo īpašuma amortizācijas periodu līdz Nomas līguma beigu datumam iekļauta atsavināmā Nekustamā īpašuma tirgus vērtībā un atsevišķi nav atlīdzināma. Tāpat pieteiktā zaudējumu pozīcija, kas saistīta ar Īpašnieces saimnieciskās darbības pārtraukšanu, proti, ienesīgums no saimnieciskās darbības līdz 2032.gada 31.maijam (Nomas līguma darbības termiņš) ir iekļauts atsavināmā Nekustamā īpašuma tirgus vērtībā un atsevišķi nav atlīdzināms;
3. noraidīja Īpašnieces prasījumus par:
3.1. iespējamajiem zaudējumiem sakarā ar [saimnieciskās darbības neturpināšanu], jo vienīgi Īpašnieces kompetencē ir izlemt – vai, saņemot atlīdzību par Nekustamo īpašumu, turpināt komercdarbību, tostarp citā jomā, vai likvidēt komercsabiedrību;
3.2. par divu degvielas uzpildes automašīnu komplektā ar degvielas puspiekabēm atsavināšanas izdevumiem, proti, starpību starp faktisko pārdošanas vērtību un jaunas automašīnas vērtību, jo atsavinot Īpašniecei piederošo Nekustamo īpašumu, netiek ierobežotas Īpašnieces tiesības (rīcība) ar tai piederošu kustamu mantu;
3.3. izdevumiem, kas saistīti ar Nekustamajā īpašumā esošās kustamās mantas pārvietošanu un uzglabāšanu līdz tās pārdošanas brīdim - Īpašnieces kompetencē ir izlemt jautājumu par sev piederošas kustamas mantas, kas nav nepieciešama saimnieciskajai darbībai,  savlaicīgu realizāciju, līdz ar to uzglabāšanas līdz pārdošanai izdevumu segšana nav pamatota. Savukārt pārcelšanās izdevumi izvērtējami un kompensējami pēc Nekustamā īpašuma atsavināšanas Ministru kabineta 2011.gada 15.marta noteikumu Nr.204 “Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu” noteiktā kārtībā;
3.4. par iespējamajiem izdevumiem saistībā darba attiecību izbeigšanu ar Īpašnieces nodarbinātajiem darbiniekiem izmaksājamo atlaišanas pabalstu un neizmantoto atvaļinājumu, jo Īpašnieces komercdarbība joprojām turpinās un nav iesniegti dokumenti, kas pamato šādu izdevumu (iespējamo zaudējuma) apmēru. Turklāt Īpašnieces kā darba devējas pienākums ir piešķirt darbiniekam katru gadu apmaksāto atvaļinājumu, kas nozīmē - šie izdevumi, kas saistīti ar darbinieku neizmantoto atvaļinājumu nav un nebūs tiešā cēloņsakarībā ar Nekustamā īpašuma atsavināšanu un netiks kompensēti;
3.5. izdevumus par sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja un juridiskās palīdzības sniedzēju piesaisti, jo jebkura speciālista, iesaiste Nekustamā īpašuma atsavināšanas procesā ir katra līdzēja rīcības brīvība un notiek uz tās puses rēķina, kas vēlas piesaistīt konkrētu speciālistu, lai pamatotu savu viedokli (tostarp pieteiktos prasījumus). Šobrīd valsts institūcija, kas īsteno Rail Baltica projektu un Īpašniece sadarbojas, lai uz vienlīdzīgiem pamatiem katrs pamatotu savus apsvērumus par atlīdzības apmēru un vienotos par labprātīgu Nekustamā īpašuma atsavināšanu. Turklāt Nekustamā īpašuma atsavināšanas process ir organizējams caurskatāmā, efektīvā un taisnīgā kārtībā un, organizējot saraksti, atlīdzības apmēram nepieciešamās informācijas iegūšanu, pārrunas ar Nekustamā īpašuma Īpašnieci u.tml., Īpašniecei tiek izskaidrota atsavināšanas procesa kārtība, to regulējušās tiesību normas, kā arī citi ar konkrētas situācijas apstākļiem saistītie jautājumi. Līdz ar to nebūtu pamatoti un samērīgi, ka jebkurus izdevumus, kas saistīti ar Nekustamā īpašuma Īpašnieces iebildumiem, uzņemtos segt otra pirkuma līguma puse. Īpašniece nav iesniegusi izdevumu pamatojošos dokumentus; 
3.6. par iespējamajiem ieņēmumiem, kas varētu rasties piecus gadus pēc Nomas līguma darbības termiņa, jo no lietas faktiskajiem apstākļiem un Īpašnieces iesniegtā Nomas līguma nav secināms, ka tam izbeidzoties, iznomātājs garantēja Īpašniecei iegūt līdzvērtīgas tiesības vēl uz nākamajiem gadiem. Savukārt Nomas līgumā paredzēta pirmtiesība uz jaunu zemes nomas līguma noslēgšanu, nav objektīvi ticama. Turklāt šobrīd pastāv būtiski šķēršļi jauna nomas līguma noslēgšanai -  spēkā esošie normatīvie akti, kas liedz dalīta īpašuma pastāvēšanu, kā arī Dzelzceļa likuma 15.panta 1.¹ un 2.² daļa, kas ierobežo iznomātāja rīcību ar to zemesgabala daļu, kas nepieciešama būtisku sabiedrības vajadzību nodrošināšanai. Pat, ja pieņemtu, ka nepastāvētu juridiski šķēršļi jauna zemes nomas līguma noslēgšanai, minētā pirmtiesība negarantē Īpašniecei tiesības to izlietot. Savukārt, iespējamā varbūtība, ka Īpašniece iestāsies jaunā nomnieka vietā, nedod priekšrocības tiesības Īpašniecei attiecībā uz zemes nomas maksu un citiem nomas līguma nosacījumiem, kā arī nav prognozējams - kādus zemes nomas līguma nosacījumus izvirzītu zemesgabala īpašnieks un vai Īpašniece varētu tos izpildīt. Komisijas apstiprinātajā darba uzdevumā netika uzdots vērtēt pieņēmumu par zemes nomas tiesību pagarināšanu.

Īpašniece ir sniegusi piekrišanu atlīdzības apmēram, paturot tiesības uz zaudējumu piedziņu.
Saskaņā ar Likuma 27.panta pirmajā un otrajā daļā noteikto Īpašniecei ir tiesības apstrīdēt Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzības apmēru.
Ja netiks noslēgts pirkuma līgums par Nekustamā īpašuma daļas labprātīgu atsavināšanu, tiks virzīts likumprojekts par Nekustamā īpašuma daļas piespiedu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.
Pēc Nekustamā īpašuma atsavināšanas, Satiksmes ministrija normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nostiprinās īpašuma tiesības uz Nekustamo īpašumu zemesgrāmatā uz valsts vārda Satiksmes ministrijas personā.
Saskaņā ar Dzelzceļa likuma pārejas noteikumu 53.punktu Satiksmes ministrija Nekustamo īpašumu nodos Rail Baltica projekta īstenotājam pārvaldīšanā tā pienācīgai apsaimniekošanai līdz būvdarbu uzsākšanai.

Ministru kabineta rīkojuma projekts paredz atsavināt Nekustamo īpašumu par Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzību.