Anotācija (ex-ante)

  Nekustamais īpašums “Ragauski” Codes pagastā, Bauskas novadā (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 4052 009 0039), sastāv no zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4052 009 0039) 29,30 ha platībā un uz tās esošām četrām būvēm (būvju kadastra apzīmējumi 4052 009 0039 001, 4052 009 0039 002, 4052 009 0039 003, 4052 009 0039 004). Nekustamais īpašums ierakstīts Codes pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 126. Īpašuma tiesības uz Nekustamo īpašumu nostiprinātas juridiskai personai (turpmāk – Īpašnieks).
  Nekustamajam īpašumam zemesgrāmatas nodalījumā nav reģistrētas hipotēkas, piedziņas atzīmes, nomas un apbūves tiesības.
  Hipotēkas nostiprinājuma ieraksts zemesgrāmatā bija spēkā Nekustamā īpašuma apsekošanas un vērtēšanas brīdī. Nekustamais īpašums tika vērtēts, uzskatot to par brīvu no jebkurām prasībām, hipotekāriem parādiem vai ieķīlāšanas.
  Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā (turpmāk – Kadastra sistēma) Zemes vienībai ir reģistrēti šādi apgrūtinājumi:
1) aizsargjoslas teritorija gar elektrisko tīklu gaisvadu līniju ārpus pilsētām un ciemiem, kā arī pilsētu lauku teritorijās 1.2000 ha;
2) ceļa servitūta teritorija 0.60 km;
3) ūdensteces aizsargjoslas teritorija 0.50 km;
4) tauvas joslas teritorija gar upi 0.5000 ha.
  Saskaņā ar Kadastra sistēmas teksta datiem Zemes vienības lietošanas mērķis ir “Zeme, uz kuras galvenā saimnieciskā darbība ir lauksaimniecība” (kods 0101), platības sadalījums par lietošanas veidiem:
1) Lauksaimniecībā izmantojamās zemes platība 25.7000 ha;
2) Mežu platība 1.2000 ha;
3) Krūmāju platība 0.7000 ha;
4) Ūdens objektu zeme 0.6000 ha;
5) Zemes zem ēkām platība 0.5000 ha;
6) Zemes zem ceļiem platība 0.5000 ha;
7) Pārējās zemes platība 0.1000 ha.
  Saskaņā ar Valsts meža dienesta 2022. gada 4. februāra vēstulē Nr.VMD11-2/148 sniegto informāciju Zemes vienībā esošās mežaudzes platība Meža valsts reģistrā ir norādīta 1.21 ha.
  Atbilstoši Bauskas novada pašvaldības 2022. gada 6 septembra atzinumam Nr. BNP/2022/4.7/1574/N, nodalot Rail Baltica projektam nepieciešamo Nekustamā īpašuma sastāvā esošo Zemes vienības daļu, veidojas atlikusī Zemes vienības daļa 26.7851 ha platībā, kas ievērojot Likuma 6.panta pirmo daļu, nav atsavināma, jo ir atsevišķi izmantojama.
  Atsavināšanas procesā Īpašnieks ir sniedzis informāciju, kas var ietekmēt par Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanu nosakāmās atlīdzības apmēru:
1. zemes robežu plānā atspoguļotā informācija ir novecojusi un neprecīza un neatbilst reālai situācijai dabā. Īpašnieks jau kopš 2003.gada izmanto nekustamo īpašumu “Ragauski” Codes pagastā, Bauskas novadā, lauksaimnieciskās produkcijas (kviešu, rapša, lauka pupu) ražošanai un tas kalpo par pamatu saimnieciskai darbībai;
2. saskaņā ar Zemes dienesta lauksaimniecībā izmantojamās zemes vidējā kvalitatīvā novērtējuma datiem Nekustamajam īpašumam ir 61 balle. Atbilstoši lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitātes rādītājiem šis vērtējums iekļauts VII jeb augstākās kvalitātes grupā;
3. Nekustamajā īpašumā iestrādātā lauku meliorācijas sistēma ir zemes kvalitāti un vērtību ietekmējošs rādītājs. Rail Baltica projekta īstenošanai paredzētie būvdarbi atstās ietekmi uz šo sistēmu un var paredzēt, ka tā nespēs veikt savu funkciju, kas būtiski ietekmēs laukus, tos nopludinot un radot ražas zaudējumus. Lai nodrošinātos pret šādiem neparedzētiem gadījumiem, līgumā par Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanu būtu iekļaujami noteikumi, kas paredzētu segt zaudējumus, ja būvdarbu veikšanas laikā lauku meliorācijas sistēma tiktu bojāta. Izdevumu segšana būtu paredzama arī par zaudējumiem, kas būs radušies applūdes rezultātā skartajās sējumu platībās, tostarp arī garantējot, ka sistēmas bojājumu novēršanas darbi tiks veikti 3 vai 5 gadu laikā pēc būvdarbu pabeigšanas;
4. Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas rezultātā Īpašnieks zaudēs ražošanas resursu un iespēju saņemt plānoto peļņu. Līdz ar to būtu kompensējami neiegūtie ieņēmumi par nākamajiem 25 gadiem. Rail Baltica projekta risinājumi kopumā skars astoņus Īpašniekam piederošus īpašumus, kas kopumā būtiski ietekmēs saimniecisko darbību un radīs liela apmēra zaudējumus;
5. atbilstoši grafiskajam materiālam ir plānots atsavināt arī daļu no piebraucamā ceļa. Rezultātā uz būvdarbu laiku tiks zaudēta piekļuve tālākam ceļa posmam. Līdz ar to būtu nepieciešams veikt darbības, lai tiktu nodrošināta līdzvērtīga piekļuve mājām arī saimnieciskās darbības nepārtrauktības nolūkos;
6.  periodā no septembra līdz augusta vidum – lauksaimniecības zeme ir apsēta. Tādēļ, ja atsavināšana tiek organizēta laikā, kad vēl nav veikti ražas novākšanas darbi, līgumā par Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanu būtu jāparedz, ka tiks segti zaudējumi par veiktajiem ieguldījumiem lauksaimniecības zemes apstrādē, sējai, mēslošanai, augu aizsardzības darbiem, kā arī zaudējumi par neiegūto ražu u.c.;
7. atlīdzību par Nekustamā īpašuma daļu noteikt ne mazāku kā 1,42 euro par vienu kvadrātmetru zemes kā tas noteikts Ministru kabineta 2006.gada 25.jūlijā noteikumos Nr.603 “Kārtība, kādā aprēķināma un izmaksājama atlīdzība par energoapgādes objekta ierīkošanai vai rekonstrukcijai nepieciešamā zemes īpašuma lietošanas tiesību ierobežošanu” (turpmāk- MK noteikumi Nr.603) un tieši 6.1.apkašpunktā.

  Ar būvprojekta risinājumiem Nekustamā īpašuma sastāvā esošās būves netiek skartas un atsavinātas. Ņemot vērā, ka Īpašnieks izteicis vēlmi apaugumu (kokus un krūmus) nocirst un paturēt savā īpašumā, vērtēšanas procesā mežaudzes vērtība nav novērtēta un atlīdzības apmērā nav ietverta.
  Pamatojoties uz Likuma 9. pantu un Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 “Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu” (turpmāk - Ministru kabineta noteikumi) 36.1. apakšpunktu, Satiksmes ministrija ar 2023.gada 29.marta lēmumu Nr.03.1-14/867:
1. apstiprināja taisnīgas atlīdzības apmēru par Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanu, nosakot to EUR 23 640,06 apmērā atbilstoši tirgus vērtībai jeb  EUR 0,94 par vienu zemes kvadrātmetru atbilstoši tirgus vērtībai, kas būs piemērojama, veicot atlīdzības apmēra pārrēķinu, ja Nekustamā īpašuma daļas platība tiks precizēta pēc zemes kadastrālās uzmērīšanas;
2. saglabāja īpašuma tiesības Īpašniekam uz Nekustamā īpašuma daļas esošo mežaudzes koksni;
3. apmierināja Īpašnieka prasījumus:
3.1. par zemes robežu plānā atspoguļotās informācijas neatbilstību reālai situācijai dabā.
Fakts, ka iesniegtais zemes robežu plāns un kadastra informācija ir novecojusi un vairs pilnībā neatbilst faktiskajam stāvoklim, ir pamanīts un vērtēšana ir veikta atbilstoši Nekustamā īpašuma pašreizējam stāvoklim un izmantošanas veidam;
3.2. par lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitātes rādītājiem.
Zemes auglības novērtējums ballēs ir ņemts vērā, salīdzinot Nekustamo īpašumu ar citiem nekustamā īpašuma objektiem un veicot Nekustamo īpašumu veidojošā zemesgabala viena kvadrātmetra tirgus vērtības aprēķinu. Tāpat salīdzināmo nekustamo īpašumu objektu pārdošanas cenās ir ietverti arī faktiskie un potenciālie atbalsta maksājumi, kuri tiek saņemti caur Lauku atbalsta dienestu. Līdz ar to, arī šis faktors ir ietverts Nekustamo īpašumu veidojošā zemesgabala viena kvadrātmetra tirgus vērtības aprēķinā;
3.3. par lauku meliorācijas sistēmas darbības saglabāšanu.
Meliorācijas sistēmas darbības nepārtrauktība un kvalitatīva funkcionēšana tiks saglabāta, ievērojot SIA “Zemkopības ministrijas nekustamie īpašumi” izdotos tehniskos noteikumus. Attiecīgs noteikums būs paredzams arī Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas līgumā, tostarp nosakot meliorācijas sistēmas defektu un trūkumu novēršanas periodu. Atbildība par trešajām personām nodarītajiem zaudējumiem, tostarp par to īpašumā esošo inženiertīklu bojājumiem ārpus dzelzceļa nodalījuma joslas, ja tie būs cēloniski saistīti ar būvdarbiem – ir būvuzņēmēja darbības tiešās sekas un šo seku novēršana tiek iekļauta līgumos ar būvuzņēmējiem, tostarp līgumos tiek paredzēts defektu novēršanas periods. Savukārt Īpašnieka iespējamie prasījumi par zaudējumiem, kas būs radušies saistībā ar meliorācijas sistēmas darbības bojājumu vai traucējumu, tiks vērtēti pēc to faktiskās rašanās un prasījumu pamatojošo dokumentu iesniegšanas;
3.4. par piebraucamā ceļa saglabāšanu.
Rail Baltica projekta būvdarbu īstenošanas ietvaros piekļuve tiks nodrošināta un, ja esošās piekļuves izmantošana būs traucēta, tiks nodrošināts alternatīvs piekļuves ceļš gan Īpašniekam, gan citām personām, kurām nepieciešams piekļūt saviem īpašumiem, šķērsojot Nekustamā īpašuma daļu, tostarp pārvietojoties ar lauksaimniecības tehniku,
4. noraidīja Īpašnieka prasījumus:
4.1. par ražošanas resursu un plānotās peļņas zaudēšanu.
Lauksaimnieciskajā ražošanā saimnieciskās darbības rezultāti ir atkarīgi ne tikai no saimnieciskās darbības veicēja, bet arī no viņa darbības neatkarīgiem apstākļiem. Tāpēc šādi potenciālie ienākumi un arī zaudējumu riski ir ietverti Nekustamā īpašuma daļas tirgus vērtībā, kas iegūta salīdzinot nekustamo īpašumu objektus ar līdzīgu izmantošanas veidu un līdzīgiem potenciālajiem ienākumiem un zaudējumiem no saimnieciskās darbības.
Minētie apsvērumi ir ņemti vērā, jo pēc iesniegto dokumentālo pierādījumu kopuma lietā nav iespējams noteikt neiegūtās peļņas apmēru; 
4.2. par lauksaimniecības zemē veikto ieguldījumu un ražas zaudēšanu.
Ieguldījumi lauksaimniecības zemes apstrādei, sējai, mēslošanai, augu aizsardzības darbiem norit nepārtraukti. Šie faktori ir ietverti Nekustamā īpašuma daļas tirgus vērtībā un līdz ar to arī viena zemes kvadrātmetra tirgus vērtības aprēķinā.
Jautājums par iespējamajiem zaudējumiem, kas būs saistīti ar neiegūto ražu, būs skatāms pie Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas līguma slēgšanas, vērtējot un vienojoties par Nekustamā īpašuma daļas atbrīvošanas laiku.
Tādējādi tiks izskatīta iespēja pirms Nekustamā īpašuma daļas atbrīvošanas un nodošanas pircējam Īpašniekam atļaut novākt ražu.
Zaudējumi, kas būs radušies Īpašniekam pēc Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas līguma noslēgšanas, piesakāmi un vērtējami atbilstoši Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr.204 “Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu” 2.punktam;
4.3. par atlīdzības apmēru - 1,42 euro par vienu kvadrātmetru zemes.
MK noteikumi Nr.603 nosaka kārtību, kādā aprēķina un izmaksā atlīdzību nekustamā īpašuma īpašniekiem par zaudējumiem, kas tieši saistīti ar jaunu energoapgādes komersanta objektu ierīkošanu vai esošo objektu ekspluatācijas un remonta nodrošināšanu.
MK noteikumu Nr.603 6.punktā noteikts, ka atlīdzību nosaka par zemes (izņemot fizisko un juridisko personu īpašumā vai lietošanā esošos mežus un pārējo mežsaimniecībā izmantojamo zemi) platības vienības lietošanas tiesību ierobežojumu.
Zemes īpašniekam tiek kompensēti zaudējumi par lietošanas tiesību aprobežojumu, nevis par tā atsavināšanu.
Līdz ar to secināms, ka prasījums nav pamatots.

  Īpašnieks nepiekrīt Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanai un atlīdzības apmēram, tomēr alternatīvu vērtējumu neplāno iesniegt.
  Saskaņā ar Likuma 27. panta pirmajā un otrajā daļā noteikto Īpašniekam ir tiesības apstrīdēt Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzības apmēru.
  Ja netiks noslēgts līgums par Nekustamā īpašuma daļas labprātīgu atsavināšanu, tiks virzīts likumprojekts par Nekustamā īpašuma daļas piespiedu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.
  Pēc Nekustamā īpašuma sadalīšanas un Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas, Satiksmes ministrija normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nostiprinās īpašuma tiesības uz atsavināto Nekustamā īpašuma daļu zemesgrāmatā uz valsts vārda Satiksmes ministrijas personā.
  Saskaņā ar Dzelzceļa likuma pārejas noteikumu 53. punktu Satiksmes ministrija Nekustamā īpašuma daļu nodos Rail Baltica projekta īstenotājam pārvaldīšanā tā pienācīgai apsaimniekošanai līdz būvdarbu uzsākšanai.

Ministru kabineta rīkojuma projekts paredz atsavināt nekustamā īpašuma “Ragauski” Codes pagastā, Bauskas novadā (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 4052 009 0039), sastāvā esošās zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4052 009 0039) daļu 2.5149 ha platībā (platība var tikt precizēta zemes kadastrālās uzmērīšanas procesā).