Anotācija (ex-ante)

Šobrīd, atsavinot dzīvokļa īpašumu, iepriekšējā dzīvokļa īpašnieka parādi, kas izriet no pārvaldīšanas līguma vai kas pastāv uz pārvaldīšanas līguma pamata, nepāriet uz jaunā dzīvokļa īpašuma ieguvēju, kas, kā tika norādīts jau iepriekš anotācijā, parāda atgūšanu padara sarežģītu vai pat neiespējamu.
Ņemot vērā esošo situāciju, ir nepieciešams līdzsvarot dzīvokļa īpašuma atsavinātāja, ieguvēja un pārējo dzīvokļu īpašnieku tiesības, lai neveidotos situācijas, ka viena dzīvokļa īpašnieka parāds par pārvaldīšanas izdevumiem un pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, negatīvi ietekmētu pārējo dzīvokļu īpašnieku tiesības saņemt pakalpojumus.
Kā jau tika norādīts, arī viena dzīvokļa īpašnieka nenorēķināšanās par saņemtajiem pakalpojumiem palielina arī dzīvojamās mājas kopējo parādu par pakalpojumiem, kas palielina risku, ka dzīvojamajai mājai var tikt atslēgts kāds no pakalpojumiem un cieš pārējie godprātīgie dzīvokļu īpašnieki. Piemēram, normatīvie akti nosaka, ka siltumapgādes pakalpojumu gadījumā – ja parādi sasniedz 20% no dzīvojamās mājas kopējā 12 mēnešu perioda rēķina vai ja nav uzsākta parādu piedziņa, attiecīgais pakalpojums var tikt pārtraukts.[1]
Vienlaikus juridiskajā literatūrā tiek atzīmēts, ka, dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu sniegšanas iespējamā pārtraukšana nenorēķinoties par saņemtajiem komunālajiem un pārvaldīšanas pakalpojumiem nenoliedzami ir būtisks risks, taču ne vienīgais, ar kuru parādnieka rīcības (bezdarbības) rezultātā saskaras dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopība.  Par nozīmīgu risku tiek uztverta arī Dzīvokļa īpašnieka pienākuma neizpilde attiecībā uz Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktā maksāšanas pienākumu. Dzīvokļa īpašniekam pienācīgi nesedzot dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus var tikt traucēta dzīvojamās mājas uzturēšanas vai uzlabošanas darbību veikšana, kas savukārt nozīmē, ka tiek pasliktināta dzīvokļu īpašnieku dzīves vides kvalitāte.[2] Uzskatāms, ka arī katra dzīvokļa īpašnieka neizpildītais vai nepienācīgi izpildītais lojalitātes pienākums pret dzīvokļu īpašnieku kopību, neveicot iemaksas uzkrājumu fondā, līdzīgi kā nemaksāšana par mājas pārvaldīšanas izdevumiem, skar dzīvokļu īpašnieku dzīves vides kvalitāti.
Kā viens no būtiskākajiem jautājumiem ir šobrīd praksē problēmas risināšanai pielietotie risinājumi, kas pēc savas būtības neveicina Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā ietvertos pārvaldīšanas principus. Piemēram, lai izvairītos no pakalpojuma pārtraukšanas dzīvojamajai mājai, dzīvojamās mājas īpašnieks sadarbībā ar pārvaldnieku ir spiests rast risinājumus izveidojušos jeb konkrētu dzīvokļu īpašnieku (dzīvojamās mājas kopīpašnieku) radīto parādu nomaksai, kā rezultātā parādus tiešā (piemēram, pieņemot lēmumu par parādu samaksu no uzkrājumu fonda vai par kredīta ņemšanu parādu atmaksai) vai netiešā (piemēram, pārvaldniekam palielinot maksu par pārvaldīšanas darbībām un gūtos ieņēmumus novirzot parādu atmaksai) veidā apmaksā pārējie dzīvojamās mājas īpašnieki. Parādu atmaksa sevišķi apgrūtinoša ir nelielām dzīvojamajām mājām, kā arī dzīvojamajām mājām, kuras pārvalda dzīvojamās mājas īpašnieku veidota biedrība vai individuāls pārvaldnieks, jo šādos gadījumos dzīvojamajai mājai var nebūt pietiekami daudz līdzekļu uzkrājumu fondā (vai vispār nebūt uzkrājumu fonda) vai arī pārvaldniekam var nebūt citu paša līdzekļu, ko novirzīt parādu atmaksai (kā tas ir iespējams, ja pārvaldnieks ir tirgū nostiprinājies komersants), tādējādi pakļaujot dzīvojamo māju vēl lielākam riskam tikt atslēgtai no pakalpojumiem.[3]
Kā redzams no iepriekš minētā, šobrīd neefektīva normatīvā regulējuma dēļ, praksē no dzīvokļu īpašnieku (pārvaldnieka) puses tiek meklēti alternatīvi risinājumi problēmu risināšanai. Taču no tā primāri cieš gan godprātīgie dzīvokļu īpašnieki, gan dzīvojamās mājas turpmākā ekspluatācija, jo uzkrātie finanšu līdzekļi tiek novirzīti parādu segšanai nevis dzīvojamās mājas uzlabojumiem, tāpat, veidojoties situācijai, kurā dzīvokļu īpašnieku kopība nomaksā cita dzīvokļa īpašnieka parādus, neveicina uz attīstību vērstu domāšanu īpašnieku vidū un nereti novērojama pasivitāte un piesardzība veidot noteiktus uzkrājumus, ņemot vērā kādiem mērķiem praksē šie uzkrājumi mēdz tikt izlietoti. Turklāt minētie risinājumi, kā minēts arī iepriekš anotācijā, ir pretēji aktuālajai Senāta judikatūrai, ka no kopības mantas nav sedzami izdevumi par komunālajiem pakalpojumiem, ciktāl tie kalpo dzīvokļu īpašnieku individuālajam patēriņam un pakalpojumu sniegšanas gadījumā dzīvokļu īpašnieku kopība ir atbildīga tikai par tādu izdevumu segšanu, kas radušies saistībā ar šo pakalpojumu izmantošanu dzīvokļu īpašnieku kopīgajām vajadzībām.[4]

Problēmas būtību iezīmē arī dati attiecībā uz parādu apmēru. Piemēram, saskaņā ar Latvijā lielākā dzīvojamo māju pārvaldnieka sniegtajiem datiem Ekonomikas ministrijai par dzīvokļa īpašumu īpašumtiesību maiņas gadījumu skaitu un attiecīgo klientu parādsaistību apmēru dzīvokļa īpašuma pārdošanas brīdī par sniegtajiem pārvaldīšanas pakalpojumiem secināms turpmāk minētais:
2021. gadā kopumā notikuši 5009 darījumi kuru rezultātā notikusi dzīvokļa īpašumtiesību maiņa. Ņemot par izejas datiem 2021.gada maijā un jūnijā fiksētos īpašumtiesību maiņas gadījumus – kopā 912 gadījumi, kad tika fiksēti lielākie īpašumtiesību maiņas gadījumi, 2021. gadā redzams, ka:

Tabula Nr.1.

Klientu parādsaistības dzīvokļa īpašuma pārdošanas brīdī
	Līgumu skaits	Līgumu skaits %	Parāda summa, euro
Pārdošanas brīdī bija parāds	61	6,69%	36097,26
Pārdošanas brīdī nebija parāds	851	93,31%	0
Kopā	912	100%	36097,26

Līdz ar to, no 2 mēnešos veikto darījumu skaita, gandrīz 7% gadījumu atsavinātajiem dzīvokļa īpašumiem bija parāds par kopējo summu 36 097 euro.
Tabulā Nr.2 redzami dati par klientu parāda samaksu un tā termiņiem dzīvokļa īpašumos pēc tā pārdošanas, kas norādīti tabulā Nr. 1.

Tabula Nr. 2.

Klientu parādsaistību samaksa 3 mēnešu laikā pēc īpašuma pārdošanas, skaits
	3 mēnešu laikā parāds samaksāts	3 mēnešu laikā parāds nav samaksāts	Kopā
Pārdošanas brīdī bija parāds	23	38	61
Pārdošanas brīdī nebija parāds	-	-	851
Kopā	796	116	912

No tabulas Nr.2 secināms, ka īpašumtiesību maiņas gadījumā no gandrīz 7% parādnieku, parāds labprātīgi tiek nomaksāts tikai trešdaļā gadījumu.

[1] Ministru kabineta 2008. gada 21. oktobra noteikumu Nr. 876 "Siltumenerģijas piegādes un lietošanas noteikumi" 26.1 2. apakšpunkts.
[2] Gulbis R. Pienākums segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus un norēķināties par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu: reālnastas tiesiskā regulējuma attiecināšana kā risinājums. Grām.: Latvijas Republikas Satversmei – 95. Latvijas Universitātes 75. zinātniskās konferences rakstu krājums. Rīga: LU Akadēmiskais apgāds, 2017, 132.lpp. Pieejams:https://dspace.lu.lv/dspace/bitstream/handle/7/37227/Latvijas_satversmei_95_LU_konferences_krajums.pdf?sequence=2&isAllowed=y.
[3]Minētā problemātika jau tikusi iezīmēta līdzīga rakstura jautājumos saistībā ar grozījumiem Civilprocesa likumā, kas paredz, ka prasījumi par maksājumiem, kas izriet no dzīvojamās mājas pārvaldīšanas, konkrētā ar ķīlu apgrūtinātā nekustamā īpašuma pārdošanas gadījumā iekļaujami prioritāro prasījumu apmierināšanas secībā, tādējādi vismaz daļēji sedzot parādus pakalpojumu sniedzējiem, pārvaldniekam, uzkrājumu fondam (dzīvojamās mājas īpašniekiem) un mazinot uz pārējiem dzīvojamās mājas īpašniekiem gulstošo parādu slogu. Skat. 2021. gada 1. marta grozījumu Civilprocesa likumā anotāciju.Pieejams:https://titania.saeima.lv/LIVS13/SaeimaLIVS13.nsf/0/D0303123D83A3F03C225856D004C1E25?OpenDocument.
[4] Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 2021.gada 22.aprīļa spriedums lietā Nr. C17153914, SKC-5/2021.
 

Ar Likumprojektu paredzēts noteikt dzīvokļa īpašuma atsavināšanas nosacījumus, lai izvairītos no tā, ka dzīvokļa īpašuma atsavināšanas rezultātā palielinātos dzīvojamās mājas kopējais parāds par pakalpojumiem. Likumprojektā ietvertā dzīvokļa īpašuma atsavināšanas kārtība pamatā tiek regulēta atbilstoši Civillikuma noteikumiem par reālnastu.
Arī juridiskajā literatūrā ir ticis aprakstīts jautājums un izteikti priekšlikumi par nepieciešamību paplašināt reālnastas institūta pielietojumu praksē un ieviest likumisku reālnastu, kuras priekšmetu veidotu dzīvokļa īpašuma katrreizējā īpašnieka pienākums regulāru naudas maksājumu veidā segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus un izdevumus par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu. Turklāt tiek norādīts uz reālnastas institūta pielietojuma daudzveidīgumu un praktisko noderīgumu mūsdienu privāttiesiskajā apgrozībā, par piemēru ņemot citu ģermāņu tiesību sistēmas valstu (Vācijas, Austrijas, Šveices) praksi.[1]
Civillikuma 1270.panta pirmais teikums nosaka, ka reālnastas nodibina ar likumu, līgumu vai testamentu. Kā minēts iepriekš, Likumprojektā paredzētais regulējums ir uzskatāms par likumisku reālnastu, t.i., tā netiek nostiprināta Zemesgrāmatā. No Civillikuma 1270. panta otrā teikuma izriet - ja reālnasta nodibināta ar līgumu vai ar testamentu, tad tā iegūst spēku pret trešām personām tikai tad, kad to ieraksta zemes grāmatās uz kalpojošo nekustamo īpašumu. Līdz ar to, Likumprojektā noteiktais reālnastas regulējums ir trešajām personām (jaunajam dzīvokļa īpašuma ieguvējam) saistošs bez papildus nostiprināšanas zemesgrāmatā. Ņemot vērā, ka reālnasta nodibināta uz likuma pamata, tiek iedarbināts princips “parāds seko dzīvoklim”, kas pēc noklusējuma nozīmē to, ka jaunajam īpašniekam ir jārēķinās, ka potenciālais dzīvokļa īpašums, ko tas iegādājas, var būt ar apgrūtinājumu. Tiek prezumēts ka potenciālie dzīvokļa īpašuma ieguvēji apzināsies, ka dzīvokļa īpašums var būt apgrūtināts, jo likumiskā reālnasta, kā tas minēts arī iepriekš anotācijā, netiek kā īpaši papildus nodibināta uz īpašumu ar ierakstu zemesgrāmatā u.tml.

Ar parādu apgrūtināta dzīvokļa īpašuma labprātīgas atsavināšanas gadījumā, reālnasta risinātu Civillikuma 1268. pantā noteikto jaunā ieguvēja pienākumu – nomaksāt priekšgājēja parādus kas radušies ne agrāk par gadu kopš dzīvokļa īpašuma atsavināšanas.
Likumprojektā noteikts, ka puses pašas var brīvi vienoties par to, kura no pusēm samaksās parādus. Ja vienošanās nepastāv, primāri parādus sedz jaunais dzīvokļa īpašuma ieguvējs. Vienlaikus jaunais ieguvējs saglabā regresa prasījuma tiesību pret personu kura atsavinājusi dzīvokļa īpašumu.
Attiecībā uz informācijas iegūšanu par iespējamo parāda apmēru, kas gulstas uz dzīvokļa īpašumu, norādāms, ka Likumprojekts paredz norādi uz normatīvo aktu dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā, ar to saprotot, ka minētais normatīvais akts nosaka to personu loku, kuras ir tiesīgas prasīt izziņu par parāda apmēru, kas gulstas uz dzīvokļa īpašumu. Paziņojums tiek gatavots atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā jau šobrīd spēkā esošajām tiesību normām, kas nosaka izziņas par maksājumiem saturu un izsniegšanas kārtību. Vienlaikus secināts, ka pastāv nepieciešamība paplašināt to personu loku, kuras ir tiesīgas prasīt pakalpojumu sniedzējiem (pārvaldnieki, komunālo pakalpojumu sniedzēji) izziņu.Kārtība attiecībā uz izziņu pieprasīšanu ir aprakstīta, kā arī grozījumi, kas paredz paplašināt maksājumu saistību uz kuras gulstas reālnasta ir noteikti ar grozījumiem Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma grozījumu projektā un tā anotācijā (24-TA-1439).

Likumprojekta ietekme uz potenciālo dzīvokļa īpašuma ieguvēju
Kā jau anotācijā minēts, pozitīvie aspekti šādam regulējumam ir katrai no Likumprojektā skartajām grupām.
Pakalpojumu sniedzējiem un dzīvokļu īpašnieku kopībai palielinās izredzes atgūt nesaņemtos maksājumus. Dzīvokļu īpašniekiem turpmāk nebūs nepieciešams maksāt par kaimiņu, jo maksājuma saistība pāriet uz jauno dzīvokļa īpašnieku.
Dzīvokļu īpašniekiem tiek nodrošināta sniegtā pakalpojuma nepārtrauktība (piemēram, apkure ziemas periodā), pretstatā situācijām, kad par attiecīgo pakalpojumu nav veikta samaksa un tuvojoties jaunajai apkures sezonai pakalpojuma sniedzējs to nenodrošina kamēr netiek segti parādi, ko nereti dara no uzkrājumiem.
Vienlaikus, šāds Likumprojektā iekļautais regulējums, kas vērsts uz noteiktu personu grupu tiesisko interešu aizsardzību, skar arī citu personu grupu intereses, piemēram, potenciālos dzīvokļa īpašuma pircējus. Ja līdz šim, iegādājoties dzīvokļa īpašumu, jaunajam dzīvokļa īpašniekam nebija jāatbild par iepriekšējā īpašnieka parādiem par saņemto pakalpojumu, tad ar jauno regulējumu var būt situācijas kurā tiek iegādāts apgrūtināts nekustamais īpašums. Līdz ar to, kā negatīvais aspekts minams, ka jaunajam ieguvējam var nākties atbildēt par iepriekšējā īpašnieka parādiem. Vienlaikus, Likumprojekts nosaka tai skaitā atsevišķus aizsardzības mehānismus (pirmkārt, dzīvokļa īpašuma ieguvējs atbild par reālnastas parādiem, kas radušies ne agrāk kā gadu pirms dzīvokļa īpašums pārgājis viņa īpašumā. Otrkārt, dzīvokļa īpašuma ieguvējs var izlietot pret reālnastas tiesīgo personu visas dzīvokļa īpašuma līdzšinējā īpašnieka ierunas.
Uzsverams, ka šāda privāttiesiska vienošanās par to, kura no pusēm segs jau radušos ar nekustamo īpašumu saistītos parādus neizslēdz iespēju, ka piedziņa tiek vērsta pret nekustamā īpašuma ieguvēju.
 Lai dzīvokļa īpašuma ieguvējs nodrošinātos un spētu atgūt līdzekļus bezstrīdus kārtībā šādos gadījumos pusēm būtu jāizskata iespēju noslēgt vienošanos notariālā akta formā, kas ļautu ieguvējam atgūt līdzekļus bezstrīdus procesā atbilstoši Civilprocesa likuma 400.pantam.
Papildus norādāms, ka vēl pirms dzīvokļa īpašuma iegādes, Likumprojekts neaizliedz pusēm vienoties par darījuma summas samazināšanu esošā parāda apmērā, kas gulstas uz dzīvokļa īpašumu. Tāpat dzīvokļa īpašuma ieguvējs var prasīt atlīdzināt dzīvokļa īpašuma līdzšinējam īpašniekam reālnastas izpildījumu, kas dots reālnastas tiesīgajai personai, ja vien dzīvokļa īpašuma ieguvējs un dzīvokļa īpašuma atsavinātājs nav vienojušies citādi. Ņemot vērā minēto, uzskatāms, ka potenciālā dzīvokļa īpašnieka ieguvēja ierobežojumi, kas saistāmi ar iespējamo apgrūtinājumu, kas gulstas uz dzīvokļa īpašumu, ir mazāki nekā citām sabiedrības grupām potenciālie ieguvumi, kas tika uzskaitīti iepriekš. Turklāt, minētos ieguvumus bauda arī potenciālais dzīvokļa īpašnieks, ja tas iegādājas dzīvokļa īpašumu.

Likumprojekts paredz noteikt, ka, atsavinot dzīvokļa īpašumu, dzīvokļa īpašuma ieguvējs kā saistītā puse iestājas dzīvokļa īpašuma atsavinātāja vietā saistībās par pārvaldīšanas izdevumiem, pakalpojumiem, kas ir saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu un dzīvokļu īpašnieku kopības iemaksām uzkrājumu fondā. Turklāt katram no šiem izdevumu veidiem var būt atšķirīgs prasītājs (kreditors) minēto saistību izpildei. Senāta 2019.gada 12.decembra sprieduma lietā Nr. SKC–109/2019 11.6. un 11.7.punktā ietvertajos secinājumos ir atspoguļots, starp kuriem tiesību subjektiem pastāv tiesiskās attiecības, no kurām izriet minētie prasījumi.[2] 
Līdz ar to, Likumprojekts paredz izsmeļošu uzskaitījumu attiecībā uz reālnastas priekšmetu un reālnastas tiesīgajām personām (kreditoriem). Vienlaikus likumprojekts neparedz katra reālnastas priekšmeta tiešu sasaisti ar konkrētu kreditoru, jo kreditors tiklab var mainīties.

Papildus norādāms, ka maksājumi par likumiskās zemes lietošanas tiesībām nav viens no šī Likumprojekta reālnastas priekšmetiem, jo reālnastas priekšmeti attiecībā uz kuriem vēršami kreditoru prasījumi ir noteikti tādi paši, kā Civilprocesa likuma 628. panta pirmās daļas 2¹ punktā attiecībā uz apmierināmo prasījumu prioritāti ar ķīlu apgrūtināta nekustamā īpašuma pārdošanas gadījumā. 

Atsevišķu Likumprojektā esošo tiesību normu skaidrojums un terminoloģijas lietojums
Ar Likumprojektā lietoto terminoloģiju attiecībā uz pārvaldīšanas izdevumiem, maksājumiem par komunālajiem pakalpojumiem un iemaksām uzkrājumu fondā ir saprotams Civilprocesa likuma 628. panta pirmās daļas 2¹ punktā lietotā terminoloģija. Attiecīgi prasījumi par maksājumiem par pārvaldīšanas darbībām daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā ir pārvaldīšanas izdevumi, maksājumi par mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem ir komunālie pakalpojumi un maksājumi dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā saprotami kā uzkrājumi, kas maksājami par šo nekustamo īpašumu.

Ar Likumprojektā lietotā jēdziena "parāds" saturu saprotams maksājuma saistības par kurām jau iestājušās sekas - nav veikta samaksa attiecīgajam kreditoram noteiktā periodā par kura izpildi puses ir bijušas vienojušās.

Maksājumi par pakalpojumiem uz kuriem attiecināma reālnasta
Attiecībā uz jēdziena komunālie pakalpojumi  tvērumu, norādāms, ka reālnasta tiek uzlikta attiecībā uz komunālajiem pakalpojumiem, kuru uzskaitījums ir izsmeļošs Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta otrās daļas 1. punkta b) un c) apakšpunktā. Līdz ar to, ar Likumprojektā esošā reālnasta attiecināma uz siltumenerģijas piegādi, ūdensapgādi un kanalizāciju, sadzīves atkritumu izvešanu, kā arī elektroenerģijas nodrošināšanu dzīvojamās mājas kopīpašumā esošajai daļai.

Likumprojektā ar lietoto terminoloģiju - Dzīvokļa īpašuma ieguvējs, saprot atsavinātu dzīvokļa īpašumu, kas ieguvējam par labu nostiprināts zemesgrāmatā.

Attiecībā uz Likumprojektā ietverto pārejas regulējumu norādāms, ka reālnasta darbojas no brīža, kad notikusi dzīvokļa īpašuma pāreja, tādējādi izvairoties no situācijas, kurā regulējums ir stājies spēkā un reālnastas izpildījums tiktu prasīts pirms pārejas regulējumā noteiktā termiņa ar kuru reālnastas tiesīgā persona var prasīt reālnastas izpildījumu.

Nepieciešamie grozījumi saistītajos normatīvajos aktos

Lai nodrošinātu, ka ar Likumprojektu plānotās izmaiņas pilnvērtīgi varētu realizēt arī praksē, ir nepieciešami atsevišķi grozījumi tai skaitā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā (24-TA-1439). Grozījumi veicami, lai:
- paplašinātu personu loku, kuras var lūgt izziņu par maksājumu saistību apmēru;
- paplašinātu saistību loku, par kuru lūdzama un sagatavojama izziņa par maksājumiem, attiecinot to tai skaitā uz dzīvokļu īpašnieku maksājumiem uzkrājumu fondā;
- paplašinātu regulējumu, nosakot, ka attiecībā uz pārvaldīšanas izdevumiem pastāv arī citas pilnvarotās personas neskaitot pārvaldnieku, kas saņem pakalpojumu, bet nekļūst par pakalpojumu sniedzējiem.

Likumprojektā ietvertā reālnastas attiecināšana uz jau esošo normatīvo regulējumu
Likumprojektā esošais regulējums attiecināms tikai uz nekustamā īpašuma brīvprātīgu atsavināšanu, ar to saprotot gadījumus, kad nekustamais īpašums tiek pārdots vai dāvināts, balstoties uz pārdevēja paša iniciatīvu, līdz ar to tas nepatver, piemēram, piespiedu izsoles gadījumus, mantošanas gadījumus, kā arī situācijas kurā dzīvokļa īpašums ir bezīpašnieka manta vai nekustamais īpašums nepieciešams valstij sabiedrības vajadzībām. Papildus norādāms, ka arī izsoles rezultātā atsavināts dzīvokļa īpašums atsevišķos gadījumos var tikt uzskatīts par brīvprātīgi atsavinātu, jo arī šādā gadījumā vienojošais elements ir personas brīva griba - gribas izteikums attiecībā uz sev piederošā īpašuma pārdošanu (skatīt, piemēram, Tiesu izpildītāju likuma 74. panta pirmās daļas 4. punktu).

Attiecībā uz Likumprojektā esošo reālnastu nav attiecināma Civilprocesa likuma 628.panta pirmās daļas 3.punktā noteiktā prioritāte. Kā jau to nosaka attiecīgā tiesību norma, prioritāte ir uz zemesgrāmatā ierakstītām reālnastām, pretstatā šā Likumprojekta noteiktajam regulējumam. 

Civilprocesa likuma 613.panta piektās daļas 2.punkts nosaka, ka apmierinot pieteikumu, tiesa pieņem lēmumu neatkarīgi no kreditora piekrišanas — par visu zemesgrāmatā uz šo īpašumu ierakstīto parādu saistību dzēšanu, par kurām ieguvējs nav tieši paziņojis, ka uzņemas tās uz sevi. Tiesību doktrīnā atzīts, ka tiesas lēmuma nozīme ir tā, lai nosolītā nekustamā manta tiktu nostiprināta uz ieguvēja vārda tikai ar tiem apgrūtinājumiem un aizliegumiem, kurus ieguvējs pats uzņēmies labprātīgi vai kuri viņam saistoši uz likuma pamata. Ņemot vērā minēto, Likumprojektā paredzētās reālnastas nav uzskatāmas par tādām, kas ieguvējam būtu saistošas uz likuma pamata saskaņā ar Civilprocesa likuma 613.pantu.

[1] Kalniņš E. Reālnastas institūta nozīme mūsdienu privāttiesiskajā apgrozībā. Jurista Vārds, 03.12.2019. Nr. 48 (1106).
[2] Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 2019. gada 12. decembra spriedums lietā Nr. C31346614 (Nr. SKC-109/2019).
[3] Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 2021.gada 22.aprīļa spriedums lietā Nr. C17153914 (Nr. SKC-5/2021).