Anotācija

Tirgus nepilnību mājokļu kreditēšanā pamato Latvijas Bankas pētījums “Finanšu pieejamības apskats”, norādot, ka jau vairākus gadus hipotekārās kreditēšanas aktivitāte Latvijā ir zemākā eirozonā. 2023. gada beigās hipotekāro kredītu kopējais apjoms bija tikai 12% no Latvijas IKP, kas ir trīs reizes mazāk nekā eirozonas vidējais rādītājs – 36%.

Situācija Latvijā pa reģioniem atšķiras. Rīgas reģiona pašvaldību iedzīvotājiem ir salīdzinoši maz pamata neapmierinātībai ar hipotekārā kredīta pieejamību – šajos reģionos hipotekārā kredīta atlikums ir tuvu eirozonas vidējam līmenim (30% no attiecīgā reģiona IKP). Dažās pašvaldībās, piemēram, Ādažos, šis rādītājs pat sasniedz 56% no pašvaldības IKP. Ārpus Rīgas un tās pieguļošajām pašvaldībām neliela kreditēšanas aktivitāte novērojama Rīgas metropoles areāla pašvaldībās: Ogrē, Saulkrastos un Jelgavā, kā arī Jelgavas valstspilsētā.
Sliktāka situācija novērojama tālākos Latvijas reģionos – lielākajā daļā pašvaldību izsniegtie hipotekārie aizdevumi nepārsniedz 10% no pašvaldības IKP. Šāda situācija ir arī lielākajās reģionu pilsētās: Liepājā, Ventspilī un Valmierā hipotekāro aizdevumu apjoms ir aptuveni 6% no šo valstspilsētu IKP, bet Daugavpilī, Rēzeknē un Jēkabpilī tas ir tikai no 1% līdz 3%. Kopumā gandrīz katrā otrajā Latvijas pašvaldībā hipotekāro kredītu apjoms nepārsniedz 3% no pašvaldības IKP. Lielākā daļa hipotekāro aizdevumu (~80%) tiek izsniegti Rīgā vai Pierīgā, un arī starp citiem reģioniem pastāv ievērojamas atšķirības (2,5 % – Latgale, 3,8 % – Vidzeme, 6,6 % – Zemgale, 7,3 % – Kurzeme).

Kā viens no priekšnoteikumiem veiksmīgai hipotekārajai kreditēšanai tiek uzskatīts, ka kreditēšanas aktivitāte ir cieši saistīta ar pašvaldības vai valstspilsētas ekonomisko aktivitāti: t.i., hipotekārie aizdevumi tiek izsniegti tur, kur ir uzņēmumi, darbavietas un spēcīgāka ekonomiskā aktivitāte. Tomēr ekonomisko faktoru nozīme ir mazāka, kā liecina Valmieras, Liepājas un Smiltenes piemēri, kur, neskatoties uz salīdzinoši augstiem ienākumiem un zemu bezdarbu, izsniegto hipotekāro aizdevumu apmērs ir ļoti zems. Līdzīga situācija ir arī citās ekonomiski attīstītās pašvaldībās – Dobelē, Saldū, u.c. Turklāt, neskatoties uz vāju kreditēšanas aktivitāti šajās pašvaldībās, darījumu skaits ar dzīvojamām ēkām un dzīvojamām telpām vairākās pašvaldībās nav mazs pret to kopējo dzīvojamo fondu, kas norāda, ka nekustamā īpašuma tirgus reģionos ir aktīvs.
Piemēram, Liepājā un Ventspilī darījumu skaits ir aptuveni četras reizes lielāks nekā izsniegto aizdevumu skaits, savukārt Dobeles un Bauskas novados – pat desmit reizes lielāks. Tikmēr Rīgas reģionā katrs otrais darījums tiek finansēts ar hipotekāro aizdevumu, bet Mārupes novadā – pat divas trešdaļas.

Viens no iemesliem nepietiekamai kreditēšanai reģionos ir zemākas nekustamo īpašumu cenas nekā Rīgas reģionā, kas mazina nepieciešamību pēc hipotekārā aizdevuma un aizdevēju vēlmes izsniegt neliela apjoma hipotekāros aizdevumus, piedāvājot alternatīvus aizdevumu veidus mājokļa iegādei ar īsāku aizdevuma atmaksas termiņu un augstākām aizdevumu procentu likmēm. Saskaņā ar Latvijas Bankas pētījumu, bankas piedāvā arī nelielus patēriņa kredītus bez nodrošinājuma, kas 2023. gada beigās veidoja 15% no kopējā mājokļu kredītu portfeļa. Tomēr šo kredītu procentu likmes ir 2–3 reizes augstākas nekā standarta hipotekārajiem kredītiem. Tas nozīmē, ka, izmantojot šādu kredītu, procentu maksājumos tiek samaksās tikpat daudz, cik samaksā hipotekārā kredīta ņēmējs par trīs reizes dārgāku īpašumu.

Papildus komercbankām, vēl viens finanšu tirgus dalībnieks ir krājaizdevu sabiedrības, taču to iespējas kreditēt ir ierobežotas gan ar to darbības specifiku (aizdevumi tiek piešķirti tikai biedriem), gan ar nepietiekamu finansiālo kapacitāti. Saskaņā ar kredītu reģistra statistiku, kopējās aizdevumu saistības mājokļu iegādei veido 5,699 miljardus eiro, no kuriem krājaizdevu sabiedrību aizdevumi ir tikai 13,6 miljoni eiro jeb 0,23% no visa kredītu portfeļa.

Ņemot vērā augstāk minēto, aizdevumu pieejamība mājokļa iegādei ir būtisks izaicinājums, kas kavē reģionu teritoriju ekonomisko attīstību un darbaspēka mobilitāti.

Kā risinājums tirgus nepilnības novēršanai, lai uzlabotu aizdevumu pieejamību mājokļa iegādei reģionos un tādējādi veicinātu reģionālo ekonomisko attīstību, šo noteikumu ietvaros tiek piedāvāta  jauna programma, ko īstenotu sabiedrība "Altum”, sniedzot hipotekāros aizdevumus mājokļa iegādei (turpmāk – hipotekārā programma). Noteikumu ietvaros atbalsts tiks sniegts hipotekārā aizdevuma formā fiziskām personām mājokļa iegādei, tādēļ pasākums nekvalificējas kā valsts atbalsts gala saņēmēju līmenī.

Lai sabiedrība “Altum” varētu īstenot jauno hipotekāro programmu, 2024.gada 25.oktobrī Eiropas Komisijā ir iesniegts paziņojums par pasākumu “Remit of intervention in the form of subsidy for the Development Finance Institution ALTUM”  (SA.116351/N), lai paplašinātu sabiedrības “Altum” darbības jomu. Hipotekārā programma tiks īstenota un noteikumu projekts tiks iesniegts apstiprināšanā Ministru kabinetā tikai pēc attiecīgā Eiropas Komisijas lēmuma spēkā stāšanās.

Latvijā komercbankas un citi patērētāju kreditēšanas pakalpojumu sniedzēji hipotekāros kredītus patērētājiem var izsniegt tikai atbilstoši Patērētāju tiesību aizsardzības likumam. Sabiedrība “Altum” šajā gadījumā darbosies kā nebanku patērētāju kreditēšanas pakalpojumu sniedzējs, un izpildīs šādas prasības:  
- saņems atbilstošu licenci patērētāju kreditēšanas pakalpojumu sniegšanai;
- būs Patērētāju tiesību aizsardzības centra uzraudzībā.

Sabiedrība “Altum” ievēros, tai skaitā, nosacījumus hipotekāro aizdevumu izsniegšanai, kas ir noteikti  normatīvajos aktos un vadlīnijās nebanku patērētāju kreditēšanas pakalpojumu sniedzējiem, kā piemēram:
- gada procentu likmes aprēķinās saskaņā ar Ministru kabineta 2016.gada 25.oktobra noteikumos Nr.691 “Noteikumi par patēriņa kredītu” noteikto formulu un nosacījumiem;
- kredītspējas izvērtējumu veiks saskaņā ar Vadlīnijām patērētāju spējas atmaksāt kredītu novērtēšanai kredītu devējiem, kas sniedz kreditēšanas pakalpojumus patērētājiem. Tajā ietilpst tādi aspekti kā maksimālais parādsaistību apjoms attiecībā pret ienākumiem (DSTI), ņemot vērā mēneša ienākumus, esošās saistības, bērnu skaitu u.c.

Ekonomikas ministrija Līgumā noteiktajā kārtībā uzraudzīs un sabiedrība “Altum” nodrošinās, ka hipotekārā programmā aizdevumu procentu likmes būs līdzīgas ar hipotekāro aizdevumu tirgus likmēm vai augstākas.

Sabiedrības “Altum” aizdevumi būs pieejami mājokļu iegādei tikai ārpus Rīgas un Rīgas reģiona, kur saskaņā ar Latvijas Bankas “Finanšu pieejamības apskatu” kreditēšana šobrīd ir nepietiekama un ir būtiski zemāka par vidējo kreditēšanas apjomu attiecībā pret pašvaldības IKP citās Latvijas pašvaldībās un Eiropas Savienībā. Hipotekārā programmā aizdevumi mājokļa iegādei tiks sniegti ārpus Rīgas un Pierīgas šādās administratīvajās teritorijās: Aizkraukles novadā, Alūksnes novadā, Balvu novadā, Bauskas novadā, Cēsu novadā, Daugavpils novadā, Dobeles novadā, Gulbenes novadā, Jelgavas novadā, Jēkabpils novadā, Krāslavas novadā, Kuldīgas novadā, Liepājas novadā, Limbažu novadā, Ludzas novadā, Madonas novadā, Ogres novadā, Preiļu novadā, Rēzeknes novadā, Saldus novadā, Siguldas novadā, Talsu novadā, Tukuma novadā, Valkas novadā, Valmieras novadā, Ventspils novadā.

Lai nodrošinātu proporcionalitāti un atbilstību reģionālā nekustamā īpašuma tirgum, nodrošinātu atbildīgu kreditēšanu un aizsargātu patērētājus no pārmērīgām parādsaistībām,  sabiedrības “Altum” aizdevuma apmērs tiek paredzēts līdz 100 minimālajām mēnešalgām (2025.gadā) – 74 000 euro, tomēr vidējais aizdevums plānots 25 000–30 000 eiro apmērā, ņemot vērā vidējās darījumu summas reģionos.

Aizdevuma maksimālais termiņš ir noteikts līdz 30 gadiem, bet vienlaikus tiek paredzēts ierobežojums, ka aizņēmējs un līdzaizņēmējs uz aizdevuma gala atmaksas brīdi nepārsniedz 65 gadu vecumu. Vecuma ierobežojums līdz 65 gadiem (pensionēšanās vecumam) tiek noteikts, lai nodrošinātu, ka sabiedrība “Altum” saskaņā ar Vadlīnijām patērētāju spējas atmaksāt kredītu novērtēšanai kredītu devējiem, kas sniedz kreditēšanas pakalpojumus patērētājiem, ir rūpīgi izvērtējusi patērētāja maksātspēju, ņemot vērā visus būtiskos faktorus, tostarp vecumu, ienākumus, un nodrošinātu patērētāja spēju atmaksāt aizdevumu noteiktā termiņā. Šādi vecuma ierobežojumi tiek piemēroti arī banku iekšējās vadlīnijās, jo pēc pensionēšanās vecuma sasniegšanas mainās personu ienākumu struktūra.

Saskaņā ar Ministru kabineta 2024.gada 20.augusta sēdes protokola Nr. 32 §61 22.7.apakšpunktu hipotekārās programmas īstenošanai budžeta programmā 35.00.00 "Valsts atbalsta programmas" (no mājokļu garantiju atbalsta programmas un atbalsta programmas "Balsts") ir novirzīts valsts budžeta finansējums 3 500 000 euro, kas tiks izmantots riska segumam. Šie finanšu līdzekļi būs sabiedrības "Altum" saistības pret Ekonomikas ministriju.
Aizdevumu sniegšanai sabiedrība “Altum” izmantos atbrīvoto finansējumu no garantiju saistībām mājokļu garantijas dzīvojamās telpas iegādei vai būvniecībai programmā.
Papildus aizdevumu izsniegšanai nepieciešamības gadījumā sabiedrība "Altum" varēs piesaistīt valsts aizdevumu līdz 20 000 000 euro kredītlīnijas veidā, kā arī piesaistīt nepieciešamo aizdevumu no starptautiskajām finanšu institūcijām vai emitēt obligācijas.

Ekonomikas ministrija periodiski pārskatīs tirgus nepilnības situāciju hipotekāro aizdevumu tirgū, un nepieciešamības gadījumā ierosinās grozījumus  programmā vai izvērtēs nepieciešamību par tās izbeigšanu, aktīvākas komercbanku hipotekārās kreditēšanas situācijā reģionos.

Ekonomikas ministrija un sabiedrība “Altum” regulāri pārskatīs Latvijas Bankas datus, lai nodrošinātu, ka sabiedrības “Altum” programmā hipotekāro aizdevumu procentu likme nesamazinās zem vidējās hipotekāro kredītu procentu likmes tirgū.