Anotācija (ex-ante)

Nekustamais īpašums ir ierakstīts Zemgales rajona tiesas Iecavas pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 778. Īpašuma tiesības uz Nekustamo īpašumu ir nostiprinātas juridiskai personai (turpmāk – Īpašnieks).
Nekustamais īpašums pēc zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140027) sadales sastāv no septiņām jaunveidotām zemes vienībām:
- zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140530) 5,44 ha platībā;
- zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140531) 0,6 ha platībā;
- zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140532) 2,04 ha platībā;
- zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140533) 0,0014 ha platībā;
- zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140534) 0,36 ha platībā;
- zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140535) 1,23 ha platībā;
- zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140536) 48,27 ha platībā.
Nekustamajam īpašumam zemesgrāmatas nodalījumā ierakstīti lietu tiesību apgrūtinājumi:
- atzīme - ceļa servitūts – 0,35 km;
- nostiprināta nomas tiesība uz visu nekustamo īpašumu ar termiņu līdz 2030. gada 31. oktobrim; nomnieks: sabiedrība ar ierobežotu atbildību "Iecavas lauki", reģistrācijas numurs 41203050255;
- noteikta pirmpirkuma tiesība; tiesības ieguvējs: sabiedrība ar ierobežotu atbildību "Iecavas lauki", reģistrācijas numurs 41203050255. Pamats: 2020 .gada 3. marta zemes nomas līgums Nr.1.
Ievērojot Civillikuma 2174. pantu un Atsavināšanas likuma 16. panta pirmo daļu, pērkot Nekustamā īpašuma atsavināmo daļu, valsts nomas saistības nepārņem, jo šo saistību pārņemšana nav samērojama ar attiecīgo sabiedrības vajadzību nodrošināšanu, t.i. Nekustamā īpašuma daļa pāries valsts īpašumā brīva no visiem apgrūtinājumiem un nastām, kuras Nekustamajam īpašumam bija uzliktas saistību rezultātā un par kurām institūcija nav tieši paziņojusi, ka tā uzņemas attiecīgos apgrūtinājumus un nastas. Saskaņā ar Atsavināšanas likuma 12. panta pirmo daļu Satiksmes ministrijas deleģētā sabiedrība ar ierobežotu atbildību “Eiropas Dzelzceļa līnijas” (turpmāk – Institūcija), izsakot piedāvājumu noslēgt līgumu par Nekustamā īpašuma daļas labprātīgu atsavināšanu, piedāvās vienoties ar Īpašnieku par nomas tiesību apgrūtinājuma ieraksta dzēšanai nepieciešamajām darbībām, tai skaitā grozījumiem nomas līgumā un nostiprinājuma lūguma sagatavošanu. Ja netiks noslēgts pirkuma līgums par Nekustamā īpašuma daļas labprātīgu atsavināšanu, tostarp netiks dzēsta nomas tiesība zemesgrāmatā, atbilstoši Atsavināšanas likuma 13. pantam tiks virzīts likumprojekts par Nekustamā īpašuma daļas piespiedu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.
Saskaņā ar Atsavināšanas likuma 9. panta trešās daļas regulējumu, kas noteic, ka pēc šā panta pirmajā daļā minētā lēmuma pieņemšanas nav izlietojama pirmpirkuma un atpakaļpirkuma tiesība, Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanu neietekmē ieraksts par pirmpirkuma tiesībām.
Atbilstoši tiesu praksei atzīmes veidā zemesgrāmatā izdarīts ieraksts par ceļa servitūtu neapliecina ceļa servitūta nodibināšanu par labu kādam nekustamajam īpašumam. Zemesgrāmatā ierakstīta atzīme nerada lietu tiesību, kas lietošanas ziņā aprobežo svešu lietu, un nepiešķir tiesības pārvietoties pa strīdus ceļu. Tādējādi zemesgrāmatā ierakstītajai atzīmei par ceļa servitūtu nav lietu tiesību nodibinoša spēka par labu noteiktām personām vai īpašumiem. Atzīme par ceļa servitūtu neattiecas uz atsavināmo Nekustamā īpašuma daļu.
Atbilstoši Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas (turpmāk – NĪVKIS) datiem Nekustamā īpašuma daļas sastāvs pēc kadastrālās uzmērīšanas:
1.zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140531) 0,6 ha platībā;
1.1.apgrūtinājumi:
- 7311041000 ūdensnotekas (ūdensteču regulēta posma un speciāli raktas gultnes), kā arī uz tās esošas hidrotehniskas būves un ierīces ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija lauksaimniecībā izmantojamās zemēs 0,03 ha;
1.2.platības sadalījums pa lietošanas veidiem:
- lauksaimniecībā izmantojamās zemes platība 0,59 ha;
- ūdens objektu zeme 0,01 ha;
2.zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140532) 2,04 ha platībā;
2.1.apgrūtinājumi:
- 7311041000 ūdensnotekas (ūdensteču regulēta posma un speciāli raktas gultnes), kā arī uz tās esošas hidrotehniskas būves un ierīces ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija lauksaimniecībā izmantojamās zemēs 0,07 ha;
2.2.platības sadalījums pa lietošanas veidiem:
- lauksaimniecībā izmantojamās zemes platība 1,79 ha, tajā skaitā, aramzemes platība 1,79 ha;
- mežu platība 0,23 ha;
- ūdens objektu zeme 0,02 ha, tajā skaitā, zeme zem ūdeņiem 0,02 ha;
3.zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140533) 0,0014 ha platībā;
3.1.apgrūtinājumi nav reģistrēti;
platības sadalījums pa lietošanas veidiem:
 - mežu platība 0,0014 ha;
4.zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140534) 0,36 ha platībā;
4.1.apgrūtinājumi nav reģistrēti;
4.2.platības sadalījums pa lietošanas veidiem:
- lauksaimniecībā izmantojamās zemes platība 0,04 ha, tajā skaitā, aramzemes platība 0,04 ha;
- mežu platība 0,32 ha;
5.zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140535) 1,23 ha platībā;
5.1.apgrūtinājumi:
- 7311041000 ūdensnotekas (ūdensteču regulēta posma un speciāli raktas gultnes), kā arī uz tās esošas hidrotehniskas būves un ierīces ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija lauksaimniecībā izmantojamās zemēs 0,04 ha;
5.2.platības sadalījums pa lietošanas veidiem:
- lauksaimniecībā izmantojamās zemes platība 0,71 ha, tajā skaitā, aramzemes platība 0,71 ha;
- mežu platība 0,49 ha;
- ūdens objektu zeme 0,03 ha, tajā skaitā, zeme zem ūdeņiem 0,03 ha.
Pēc zemes kadastrālās uzmērīšanas Nekustamā īpašuma daļas sastāvā esošajām zemes vienībām NĪVKIS reģistrēts nekustamā īpašuma lietošanas mērķis "Zeme dzelzceļa infrastruktūras zemes nodalījuma joslā un ceļu zemes nodalījuma joslā".
Nodalot Rail Baltica projekta īstenošanai nepieciešamo Nekustamā īpašuma daļu, atlikumā paliek zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140530) 5,44 ha platībā un zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140536) 48,27 ha platībā.
Atbilstoši Bauskas novada pašvaldības 2022. gada 20. septembra atzinumā Nr. BNP/2022/4.7/1650/N sniegtajai informācijai pirms sadales zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140027) saskaņā ar teritorijas plānojumu atrodas funkcionālajā zonā "Lauksaimniecības teritorija" (L) un "Mežu teritorija" (M). Minimālā jaunveidojamā zemesgabala platība šajā teritorijā noteikta 2 ha. Līdz ar to atlikusī (neatsavināmā) zemes vienība 5,44 ha platībā un 48,27 ha platībā atbilst teritorijas plānojumam un pēc Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas ir izmantojamas patstāvīgi.
Atbilstoši Aizsargjoslu likumā noteiktajam, lai ievērotu ar attiecīgās aizsargjoslas veidu noteiktos ierobežojumus un aizsargātu objektus vai arī vidi un cilvēkus, Rail Baltica projekta īstenošanai nepieciešamo būvdarbu izpildē būs ievērojami vispārējie un speciālie būvnoteikumi, kas noteic pienākumu pie būvdarbu ieceres dokumentācijas izstrādes saņemt atbildīgo institūciju (valsts institūciju) un inženiertīklu īpašnieku tehniskos noteikumus, tai skaitā arī vietējās pašvaldības saskaņojumu, ja to paredz saistošie noteikumi.
Ņemot vērā, ka Nekustamā īpašuma daļa ir apgrūtināta ar vides un dabas resursu aizsardzības aizsargjoslām, saskaņā ar Aizsargjoslu likuma normām par darbības ierobežojumiem būvdarbi šāda veida teritorijās nav aizliegti, bet to veikšanai ir nepieciešams saņemt saskaņojumu no atbildīgās valsts iestādes vai arī no aizsargjoslas izveidotāja – attiecīgā objekta īpašnieka vai valdītāja.
Līdz ar to secināms, ka Nekustamā īpašuma daļai noteiktie apgrūtinājumi ietekmēs Rail Baltica projekta ietvaros veicamos būvdarbus veidā, kas paredz papildus nosacījumu iekļaušanu būvdarbu risinājumos un to izpildes ievērošanu būvdarbu procesa laikā.
Nekustamā īpašuma daļas atsavināšana nerada izmaiņas Nekustamā īpašuma sastāvā esošo atlikušo zemes vienību tālākajā izmantošanā.
Īpašnieks 2022. gada 25. oktobrī sniedza piekrišanu Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanai, kā arī pieteica vairākus prasījumus, tostarp zaudējumus:
- pieteikts prasījums par kompensācijas apmēra noteikšanu atsavināmās nekustamā īpašuma platības tirgus vērtības apmērā, kas būtu nosakāms ne mazāks par 35 000 - 40 000 EUR, ievērojot lauksaimniecības zemes kvalitātes 40 balles un attiecīgajā apvidū pastāvošās tirgus cenas (8000 – 10 000 EUR par vienu hektāru), kā arī faktu, ka atsavināmā zemes daļa ir iestrādāta vienlaidus lauksaimniecības zeme, kura ir ielabota graudkopības kultūru audzēšanai;
- pieteikts prasījums par kompensācijas noteikšanu par nodalītās (atlikušās) platības 2A 5,48861 ha (saskaņā ar kadastrālās uzmērīšanas rezultātiem – 5,44 ha) vērtības samazinājumu un par pārējās lauksaimniecības platības 2A 48,045 ha (saskaņā ar kadastrālās uzmērīšanas rezultātiem 48,27 ha) vērtības samazinājuma noteikšanu sakarā ar šķērsojošu ātrgaitas dzelzceļa līniju un ar to saistīto saimnieciskās darbības apgrūtinājumu un tirgus vērtības samazinājumu;
- pieteikts prasījums par zaudētās nomas maksas, kas aprēķināma atbilstoši Zemes nomas līgumam par laiku līdz 2030. gada 31. oktobrim, samaksu (iesniegts 2020. gada 3. martā ar sabiedrību ar ierobežotu atbildību "Iecavas lauki" noslēgtais Zemes nomas līgums Nr. 1 (turpmāk – Zemes nomas līgums)). Zemes nomas līguma darbības termiņš ir 2030. gada 31. oktobris. Saskaņā ar Īpašnieka 2021. gada 20. oktobra paziņojumu nomas maksa noteikta 170 EUR par lauksaimniecības zemes hektāru gadā;
- pieteikts prasījums par kompensācijas izmaksu, kas aprēķināma saistībā ar Zemes nomas līguma 5.5.apakšpunktā pielīgto Iznomātāja pienākumu segt visus Nomnieka zaudējumus, kas tieši vai netieši rodas visu to līgumu dēļ, kas noslēgti starp Iznomātāju un trešajām personām.
Saskaņā ar Atsavināšanas likuma 20. panta pirmo daļu atlīdzības noteikšanai sertificēts nekustamo īpašumu vērtētājs sabiedrība ar ierobežotu atbildību "Grant Thornton Baltic" (turpmāk – Vērtētājs) 2023. gada 10. oktobrī, piedaloties sabiedrības ar ierobežotu atbildību "Eiropas dzelzceļa līnijas" (turpmāk – Institūcija) pārstāvim un Nekustamā īpašuma īpašnieka pārstāvim, apsekoja Nekustamā īpašuma daļu un 2023. gada 2. novembrī iesniedza Nekustamā īpašuma daļas tirgus vērtības novērtējuma ziņojumu (turpmāk – Vērtējums).
Institūcijas izveidotā atlīdzības noteikšanas komisija (turpmāk – Komisija) 2023. gada 17. novembra sēdē izvērtēja Vērtējumu un tam pievienoto dokumentāciju un pieņēma lēmumu aprēķināt atlīdzības apmēru par Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanu, nosakot to atbilstoši Vērtētāja noteiktajai Nekustamā īpašuma daļas tirgus vērtībai, proti, 41 281,48 EUR (atsavināmo zemes vienību kopējā tirgus vērtība – 37 390,48 EUR, mežaudzes tirgus vērtība – 1171 EUR, atlikušās (neatsavināmās) zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140530) 5,44 ha platībā vērtības samazinājums - 2720 EUR).
Institūcija 2023. gada 24. novembra vēstulē Nr. 2.3.N/2023-3730 informēja Īpašnieku par aprēķināto atlīdzības apmēru un Komisijas sēdē izskatītajiem prasījumiem un uzaicināja piedalīties Komisijas 2023. gada 28. decembra sēdē aprēķinātās atlīdzības izvērtēšanai.
2023. gada 4. decembrī Institūcijā saņemta Īpašnieka piekrišana Komisijas 2023. gada 17. novembra sēdē aprēķinātās atlīdzības apmēram, norādot par atteikšanos piedalīties plānotajā 2023. gada 28. decembra sēdē.
Līdz ar to atbilstoši Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 "Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu" (turpmāk – MK noteikumi Nr. 204) 35. punktā noteiktajam Komisija 2023. gada 28. decembra sēdes slēgtajā daļā apstiprināja aprēķināto atlīdzību par Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanu, nosakot to 41 281,48 EUR, ko veido:
-         Nekustamā īpašuma daļas tirgus vērtība 38 561,48 EUR, tai skaitā:
- zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 40640140531 0,6 ha platībā tirgus vērtība 6420 EUR;
- zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 40640140532 2,04 ha platībā tirgus vērtība 20 103 EUR;
- zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 40640140533 0,0014 ha platībā tirgus vērtība 4,48 EUR;
- zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 40640140534 0,36 ha platībā tirgus vērtība 1452 EUR;
- zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 40640140535 1,23 ha platībā tirgus vērtība 9411 EUR;
- mežaudzes tirgus vērtība – 1171 EUR;
-         Atlīdzība par zaudējumiem, kas ir Nekustamā īpašuma atlikušās (neatsavināmās) daļas - zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 40640140530 5,44 ha platībā vērtības samazinājums 2 720 EUR.
Par atlīdzības apmēru un par jautājuma tālāko virzību Satiksmes ministrijas un Ministru kabineta lēmuma pieņemšanai, ievērojot MK noteikumu Nr. 204 35. un 36. punktu regulējumu, Īpašnieks ir informēts rakstiski.
Pamatojoties uz Atsavināšanas likuma 9. pantu un MK noteikumu Nr. 204 36.1. apakšpunktu, Satiksmes ministrija ar 2024. gada 29. februāra lēmumu Nr. 03.1-14/794 apstiprināja taisnīgas atlīdzības apmēru, nosakot to 41 281,48 EUR.
Par Īpašnieka pieteiktajiem prasījumiem:
1. Par kompensācijas apmēra noteikšanu atsavināmās nekustamā īpašuma platības tirgus vērtības apmērā, t.i., kas būtu nosakāms ne mazāks par 35 000 - 40 000 EUR, ievērojot lauksaimniecības zemes kvalitātes 40 balles un attiecīgajā apvidū pastāvošās tirgus cenas (8000 – 10 000 EUR par vienu hektāru), kā arī fakts, ka atsavināmā zemes daļa ir iestrādāta vienlaidus lauksaimniecības zeme (graudkopības kultūru audzēšanai) - konstatēts, ka sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs, nosakot atsavināmās zemes vienības tirgus vērtību, ir izmantojis informāciju par apvidū pārdotām kvalitatīvām, apstrādātām lauksaimniecības zemēm, ievērtējot to atrašanās vietu un novērtējumu ballēs. Atsavināmās zemes daļas sastāvā esošās meža zemes novērtēšanā ir izmantota informācija par apvidū pārdotām meža zemēm. Tādējādi Īpašniekam ir nodrošināta ienesīguma produktivitātes rādītāju kompensēšana, jo ir ņemts vērā lauksaimniecības zemes kvalitatīvais novērtējums un salīdzinājumam veikta to darījumu (salīdzināmo darījumu) apskate, kas sniedz informāciju par darījumiem ar līdzvērtīgas kvalitātes lauksaimniecības zemēm.
2. Par kompensācijas noteikšanu par atlikušās zemes vienības platības 2A: 5,48861 ha (saskaņā ar kadastrālās uzmērīšanas rezultātiem – 5,44 ha) vērtības samazinājumu un par pārējās lauksaimniecības platības 2A: 48,045 ha (saskaņā ar kadastrālās uzmērīšanas rezultātiem 48,27 ha) vērtības samazinājuma noteikšanu un ar to saistīto saimnieciskās darbības apgrūtinājumu un tirgus vērtības samazinājumu -konstatēts, ka sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs atlikušās zemes vienības lauksaimniecības daļas tirgus vērtības aprēķinu ir veicis, izmantojot informāciju par konkurētspējīgu īpašumu pārdevumiem reģionā un apkopojot iegūtos aprēķinu rezultātus (izvērtējot izvēlēto salīdzināmo objektu un to koriģēto cenu atbilstību vērtējamam objektam un tirgus situācijai vērtēšanas datumā), un atlikušās zemes vienības daļas ar platību 54 400 m2 vērtības samazinājumu ir noteicis 2720 EUR apmērā. Sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs ir secinājis, ka atlikušās zemes vienības lauksaimniecības zemes daļas platība ir 33,07 ha, tai skaitā lauksaimniecības zeme 98 %, ir kvalitatīva, apstrādāta, meliorēta zeme, kuras konfigurācija ir neregulārs daudzstūris, kas nepasliktina izmantošanas iespējas. Piekļuve tiek paredzēta no projektētā ceļa. Atlikušās zemes vienības lauksaimniecības zemes daļa ir nekustamā īpašuma tirgū pieprasītā platībā. Līdz ar to atlikušās zemes vienības lauksaimniecības zemes daļas vērtības samazinājums netiek konstatēts. Atlikušās zemes vienības meža zemes daļas platība ir 15,2 ha, tai skaitā meža zeme 98 %, kuras konfigurācija ir neregulārs daudzstūris. Atlikušās zemes vienības meža zemes daļas platība un konfigurācija neietekmē tās izmantošanas iespējas, saglabājas esošajā līmenī. Piekļuve tiek paredzēta no projektētā ceļa. Līdz ar to atlikušās zemes vienības meža zemes daļas vērtības samazinājums netiek konstatēts.
Atsavināšanas likuma 25. panta otrās daļas 2. punkts noteic, ka par zaudējumiem jebkurā gadījumā tiek uzskatīti atlikušās nekustamā īpašuma daļas vērtības samazinājums un atlīdzība par izmaiņām tās lietošanā (piekļuves zaudēšana vai izdevumi, kas saistīti ar jaunas piekļuves izveidošanu, izmaiņas attiecībā uz apgrūtinājumiem un nastām, ierobežojumi attiecībā uz vietējās pašvaldības teritorijas plānojumā noteikto izmantošanu un citas izmaiņas), ja tiek atsavināta nekustamā īpašuma daļa. Izvērtējot situāciju ar Nekustamā īpašuma atlikušās (neatsavināmās) daļas vērtības samazinājumu, nav konstatējami un nosakāmi tie apgrūtinājumi un nastas, kas varētu rasties saistībā ar ātrgaitas dzelzceļa līnijas izbūvi.
Rail Baltica dzelzceļa infrastruktūras aizsargjoslas konkrēto platumu katram trases posmam atbilstoši normatīvo aktu prasībām tiek plānots noteikt līdz attiecīgās dzelzceļa infrastruktūras nodošanai ekspluatācijā, tostarp vēršoties pie pašvaldības, lai veiktu nepieciešamās darbības un aizsargjoslas attēlotu teritorijas plānojumos vai to grozījumos. Saskaņā ar Dzelzceļa likuma 18.¹ pantu skartais zemes īpašnieks vai tiesiskais valdītājs tiks informēts par plānoto aizsargjoslu ne vēlāk kā līdz Rail Baltica dzelzceļa infrastruktūras nodošanai ekspluatācijā. Šīs normas otrās daļas regulējums noteic, ka par jaunu īpašuma lietošanas aprobežojumu noteikšanu nekustamā īpašuma īpašniekam pienākas vienreizēja atlīdzība. Atlīdzības aprēķināšanas un izmaksāšanas kārtību nosaka Ministru kabinets. Tādējādi jaunu apgrūtinājumu noteikšanas gadījumā par to aprēķināmās atlīdzības apmērs būs nosakāms speciālā regulējuma kārtībā.
3. Noraidīts prasījums un papildus tirgus vērtībai atlīdzības apmērā netiek iekļauta kompensācija par zaudēto nomas maksu, kas aprēķināma atbilstoši Zemes nomas līgumam par laiku līdz 2030. gada 31. oktobrim, samaksu - Nekustamā īpašuma atsavināmās daļas novērtēšanā ir pielietota tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeja, kas nodrošina Īpašniekam ienesīguma produktivitātes rādītāju kompensēšanu, jo ir ņemts vērā lauksaimniecības zemes kvalitatīvais novērtējums un salīdzinājumam tika veikta to darījumu (salīdzināmo darījumu) apskate, kas sniedz informāciju par darījumiem ar līdzvērtīgas kvalitātes lauksaimniecības zemēm. Tirgus darījumos ar lauksaimniecības zemēm potenciālie pircēji ir jau ņēmuši vērā potenciālo ienesīgumu. Attiecīgi papildus tirgus vērtībai iespējamo ieņēmumu zuduma kompensēšanai nav pamata. Turklāt uzskatāms, ka Īpašniekam arī pēc Rail Baltica projektam nepieciešamo zemes vienību atsavināšanas būs iespēja iznomāt vai pārdot atlikušās zemes vienības. Līdz ar to Nekustamā īpašuma atsavināmās daļas vērtēšanas dienā nevar uzskatīt, ka Īpašnieks varētu ciest neatgūstamus zaudējumus pārtraukta Zemes nomas līguma dēļ.
4. Noraidīts prasījums un papildus tirgus vērtībai atlīdzības apmērā netiek neiekļauta kompensācija saistībā ar Zemes nomas līguma 5.5. apakšpunktā pielīgto Iznomātāja pienākumu segt visus Nomnieka zaudējumus, kas tieši vai netieši rodas visu to līgumu dēļ, kas noslēgti starp Iznomātāju un trešajām personām, jo atlīdzināmo zaudējumu apmēru ietekmē pielietotā Nekustamā īpašuma atsavināmās daļas novērtēšanas metode. Sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs, pamatojoties uz faktu par Zemes nomas līgumu, Nekustamā īpašuma atsavināmās daļas tirgus vērtības noteikšanai salīdzinājumam ir piemērojis arī ienākumu metodi un izdarījis secinājumu, ka šādā veidā aprēķinātā vērtība ir zemāka nekā ar tirgus pieeju aprēķinātā vērtība.
Saskaņā ar Atsavināšanas likuma 21. pantu atlīdzība par Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanu un atlīdzība par zaudējumiem veido vienotu kompensāciju, kuras mērķis ir nodrošināt Īpašniekam tādu mantisko stāvokli, kas ir līdzvērtīgs iepriekšējam mantiskajam stāvoklim. Ņemot vērā, ka Rail Baltica projekta īstenošana ir ilgstošs process, kas paredz arī sagatavošanās pasākumus, Īpašnieks par plānoto Nekustamā īpašuma atsavināmās daļas atsavināšanu un projekta skārumu Nekustamajā īpašumā bija informēts savlaicīgi, t.i., ar Iecavas novada teritorijas plānojuma apstiprināšanu. Iecavas novada teritorijas plānojums 2017. – 2029. gadam apstiprināts ar 2017. gada 16. maija lēmumu (prot. Nr. 8, 2. p.) un piemērojams ar 2017. gada 1. augustu (turpmāk – Teritorijas plānojums).
2018. gada 13. februārī tika pieņemti Ministru kabineta noteikumi Nr. 91 "Noteikumi par nacionālo interešu objekta – Eiropas standarta platuma publiskās lietošanas dzelzceļa infrastruktūras Rail Baltica – teritorijas izmantošanas nosacījumiem", saskaņā ar kuru 5. punktu nacionālā interešu objektā ir atļauts turpināt tiesiski uzsākto izmantošanu – t. sk. veikt lauksaimniecisko darbību.
Zemes nomas līgums ir noslēgts apstākļos, kad tā līgumslēdzējām pusēm bija zināms Nekustamā īpašuma apgrūtinājums un lietošanas aprobežojumi. Saskaņā ar Civillikuma 1403. pantu tiesisks darījums ir atļautā kārtā izdarīta darbība tiesisku attiecību nodibināšanai, pārgrozīšanai vai izbeigšanai. Zemes nomas līguma līgumslēdzējām pusēm bija jāparedz tiesiskās sekas, kādas varētu iestāties saistībā ar Nekustamā īpašuma atsavināmās daļas atsavināšanu Rail Baltica projekta vajadzībām un tās savstarpēji noregulēt. Savukārt līgumslēdzējas puses ir vienojušās par noteikumiem, kas tieši saistībā ar Nekustamā īpašuma atsavināmās daļas atsavināšanu paredz sekas zaudējumu apmēra noteikšanai un samaksai. Saskaņā ar Zemes nomas līguma 5.3. apakšpunktu Iznomātājs ir apņēmies nekustamo īpašumu neatdāvināt, neiznomāt citām personām, kā arī nemainīt, izņemot ja šīs darbības tiek saskaņotas ar Nomnieku. Tādējādi netiek pieminēta atsavināšanas darījuma iespējamība, kas būtu saskaņojama ar Nomnieku. Konstatēts, ka Zemes nomas līgums ir noslēgts starp saistītām personām (juridiskām personām), kur pašreiz Īpašnieka pārstāvis ir viena fiziskā persona abu juridisko personu izpildinstitūciju sastāvā. Tādējādi pamatoti uzskatīt, ka ir ietekme uz šo juridisko personu lēmumiem.
Kopsakarā ar visu minēto, secināms, ka Zemes nomas līguma 5.5. apakšpunkta piemērošana nav attaisnojama ar līgumslēdzēju pušu tiesisku rīcību un ka prasījums par samaksu, kas pienākas Nomniekam, saistībā ar Zemes nomas līguma izbeigšanu nav pierādīts ar dokumentāliem pierādījumiem par konkrēto apstākļu iestāšanās rezultātā radītām tiesiskām sekām.
Saskaņā ar Atsavināšanas likuma 27. panta pirmajā un otrajā daļā noteikto Īpašniekam ir tiesības apstrīdēt Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzības apmēru.
Ja netiks noslēgts pirkuma līgums par Nekustamā īpašuma daļas labprātīgu atsavināšanu, tiks virzīts likumprojekts par Nekustamā īpašuma daļas piespiedu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.
Pēc Nekustamā īpašuma sadalīšanas un Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas, Satiksmes ministrija normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nostiprinās īpašuma tiesības uz Nekustamā īpašuma daļu zemesgrāmatā uz valsts vārda Satiksmes ministrijas personā.
Saskaņā ar Dzelzceļa likuma pārejas noteikumu 53. punktu Satiksmes ministrija Nekustamā īpašuma daļu nodos Rail Baltica projekta īstenotājam pārvaldīšanā tā pienācīgai apsaimniekošanai līdz būvdarbu uzsākšanai.

Ministru kabineta rīkojuma projekts paredz no privātpersonas atsavināt nekustamā īpašuma "Celmi" (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 40640140027) Iecavas pagastā, Bauskas novadā, daļu - zemes vienību (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140531) 0,6 ha platībā, zemes vienību (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140532) 2,04 ha platībā, zemes vienību (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140533) 0,0014 ha platībā, zemes vienību (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140534) 0,36 ha platībā un zemes vienību (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140535) 1,23 ha platībā.