Anotācija

Ir identificētas situācijas, kurās zemesgabali, uz kuriem atrodas privatizētās daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, atrodas kopīpašumā starp privātpersonu un valsti vai pašvaldību. Esošais tiesiskais regulējums šobrīd paredz ierobežojumus valsts vai pašvaldības domājamo daļu nodošanai privatizācijai, ja zemesgabals nav sadalīts, tādējādi radot situācijas, kurās dzīvokļu īpašnieki nespēj iegūt īpašumā dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu gadījumos, kad sadale jebkādu iemeslu dēļ kļūst neiespējama.

Piemēram, Jūrmalā zemesgabala, uz kura atrodas privatizēta daudzdzīvokļu dzīvojamā māja ar tai piesaistītām palīgēkām, ir valsts un privātpersonas kopīpašumā, un tā reāla sadale nav iespējama, jo visas būves ir funkcionāli saistītas ar dzīvojamo māju un zemesgabala platība pilnībā nepieciešama mājas uzturēšanai. Šādā situācijā dzīvokļu īpašnieki nevar ne iegūt īpašumā valstij piederošo zemes domājamo daļu, ne izpirkt privātpersonai piederošās domājamās daļas Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumā noteiktajā kārtībā.

Zemes sadali ierobežo gan funkcionālais zonējums un minimālās platības prasības pašvaldību teritorijas plānojumos, gan zemes kopīpašnieka piekrišanas neesamība. Piemēram, savrupmāju apbūves teritorijā minimālā jaunveidojamā zemes vienība var sasniegt 1200 m², bet daudzdzīvokļu māju apbūvē šis minimums var būt vēl lielāks. Ja uz zemesgabala atrodas dzīvojamā māja ar tai funkcionāli piesaistītām palīgēkām (piemēram, šķūnīši, tualetes, apkures ēkas), sadalīšana nav iespējama, jo nav iespējams izveidot atsevišķas zemes vienības, kas atbilstu normatīvajiem kritērijiem.

Atbilstoši Privatizācijas likuma pārejas noteikumu 49. punktam kopīpašumā esoša zemesgabala sadale notiek tikai tad, ja kopīpašnieks piekrīt piedāvātajam kopīpašuma reālās sadales projektam. Ja kopīpašnieka piekrišana netiek sniegta (t.sk. kopīpašnieks nesniedz nekādu atbildi, atrodas ārvalstīs vai nav sasniedzams), tad zemesgabalu sadalīt nav iespējama nekā citādi kā vien vēršoties ar prasību tiesā. Tas būtiski paildzina procesu, kavē zemes īpašuma tiesību sakārtošanu atbilstoši sabiedrības interesēm un rada nesamērīgu resursu patēriņu gan valsts un pašvaldību institūcijām, gan tiesām.

Esošais regulējums faktiski neļauj valstij un pašvaldībai izstāties no piespiedu dalītā īpašuma attiecībām, jo zemes sadale bieži vien nav iespējama vai kopīpašnieks nepiekrīt tās veikšanai. Valstij un pašvaldībai nav leģitīma mērķa turpināt būt par zemes īpašniekiem zem privatizētajām dzīvojamām mājām, kuras tiek izmantotas māju uzturēšanai un nekalpo publiskām funkcijām. Situācija, kurā dzīvokļu īpašniekiem tiek faktiski liegts normatīvi regulētā veidā iegūt īpašumā zemi zem dzīvojamās mājas, ir netaisnīga un nav samērojama ar dzīvokļa īpašnieku tiesību ierobežojumu, ņemot vērā, ka nepastāv objektīvs pamatojums šāda ierobežojuma saglabāšanai.

Likumprojekts paredz izteikt 7.¹ panta otro daļu jaunā redakcijā un papildināt ar trešo, ceturto un piekto daļu, nosakot rīcību gadījumos, kad zemes reāla sadale nav iespējama vai kopīpašnieks tai nepiekrīt (arī nesniedz viedokli par piedāvāto zemes sadales projektu). Šādos gadījumos privatizācijas objekts ietver arī domājamo daļu no valsts vai pašvaldības īpašumā esošajām zemes gabala domājamām daļām. Papildus noteikts, ka šīm domājamām daļām nav pirmpirkuma tiesību citiem kopīpašniekiem, un ka tās nav patstāvīgs nekustamā īpašuma objekts - tās nav atdalāmas vai atsavināmas atsevišķi no dzīvokļa īpašuma. Zemes vienības domājamo daļu nosaka kā daļu no valsts vai pašvaldībai piederošās zemes domājamās daļas, ievērojot Dzīvokļa īpašuma 5.panta pirmo daļu.

Dzīvokļa īpašumam piekrītošās zemes vienības domājamās daļas apmērs tiek noteikts proporcionāli dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram, kā tas paredzēts Dzīvokļa īpašuma likuma 5. panta pirmajā daļā.
Piemēram, ja konkrētajam dzīvokļa īpašumam daudzdzīvokļu mājā pienākas 1/20 no kopīpašuma domājamās daļas un valstij vai pašvaldībai piederošā zemes gabala kopīpašuma domājamā daļa ir 1/2 no visas zemes vienības, tad attiecīgajam dzīvokļa īpašumam piekrītošā privatizējamā zemes vienības domājamā daļa ir 1/20 no minētās 1/2, kas pieder valstij vai pašvaldībai, jeb 1/40 kopīpašuma domājamās daļas no visas zemes vienības.
Noteiktais domājamās daļas apmērs tiek nostiprināts kā dzīvokļa īpašumā ietilpstoša kopīpašuma domājamā daļa saskaņā ar spēkā esošo zemesgrāmatu un nekustamā īpašuma kadastra regulējumu.

Piedāvātā tiesību norma neparedz nekādas tiesiskas novitātes kopīpašnieku pirmpirkuma tiesību jomā, bet ir precizējoša norma, kas izriet jau no pašlaik spēkā esošajos tiesību aktos noteiktās dažādu pirmpirkuma tiesību īstenošanas secības. Kopīpašnieku pirmpirkuma tiesības ir noteiktas ar Civillikuma 1073. pantu. Vienlaikus likuma "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību" 14. panta otrā daļa, kas ir speciālā norma, nosaka, ka dalītā īpašuma gadījumā, būves īpašniekam ir pirmpirkuma tiesība uz zemes gabalu. Līdzīgi arī Privatizācijas likuma 54.panta trešajā daļā ir noteikts, ja zemes gabala īpašnieks pārdod zemes gabalu, uz kura atrodas privatizācijas objekts, pirmpirkuma tiesības uz to ir privatizētā objekta īpašniekam (īpašniekiem). 

Tāpat pirmpirkuma tiesības nav attiecināmas uz bezatlīdzības darījumiem, bet Valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijas pabeigšanas likuma (turpmāk - Pabeigšanas likums) 9. pants un iepriekš Privatizācijas likuma 84. pants paredz dzīvokļa īpašniekiem zemes domājamo daļu nodošanu īpašumā bez atlīdzības, pieprasot atlīdzināt tikai administratīvās izmaksas, jo aprēķinot privatizētā objekta vērtību, tika ņemta vērā arī valsts un pašvaldības īpašumā esošās zemes vērtība gan zemi privatizējot, gan piešķirot nomas tiesības uz 99 gadiem, ja pastāvēja zemes privatizācijas ierobežojumi, .t.i., privatizēto objektu īpašnieki par zemi ir samaksājuši jau privatizējot dzīvokļa īpašumu. 

Lielākajā daļā gadījumu dokumenti, kas apliecina, ka konkrēto zemes gabalu nav iespējams sadalīt, jau atradīsies privatizācijas komisijas rīcībā, jo līdz šim šādi secinājumi tika izmantoti, lai secinātu, ka domājamās daļas nav privatizējamas, jo zemes gabalu nav iespējams sadalīt.

Pārejas noteikumi paredz, ka dzīvokļu (privatizācijas objektu) īpašniekiem nostiprina īpašuma tiesības attiecīgajā zemesgrāmatas zemes nodalījumā, ievērojot Pabeigšanas likuma 9. pantā noteikto kārtību, ciktāl ar pārejas normu nav noteikts citādi. Tas attiecas arī uz gadījumiem, kad zemes reāla sadale nav iespējama vai kopīpašnieks nesniedz savu viedokli, tostarp situācijās, kad kopīpašnieks atsaucas uz Privatizācijas likuma pārejas noteikumu 49. punktu, bet faktiski neveic nekādas darbības attiecībā uz piedāvāto sadales projektu.

Attiecīgi no pārejas noteikuma izriet, ka šādos gadījumos valsts dzīvojamo māju privatizāciju veicošā institūcija vai pašvaldība savas domājamās daļas proporcionāli sadalīs un nodos privatizēto objektu (dzīvokļu īpašumu) īpašniekiem, nostiprinot tiesības tikai zemes nodalījumā, kas būs atsevišķi no dzīvojamās mājas zemesgrāmatas nodalījuma un dzīvokļu īpašumu nodalījumiem, nevis veiks visas Pabeigšanas likuma 9. panta trešajā daļā paredzētās darbības, t.i., piemērojot pārejas normu, tiks iesniegts tikai viens nostiprinājuma lūgums par privatizētā objekta īpašuma tiesību nostiprināšanu zemes nodalījumā.

Atsauce uz Pabeigšanas likuma 9. pantā noteikto kārtību pārejas noteikumos ir saprotama kā atsauce uz attiecīgajām minētā panta normām tiktāl, ciktāl tās regulē valsts dzīvojamo māju privatizāciju veicošās institūcijas vai pašvaldības lēmuma izmantošanu par pamatu lēmuma pieņemšanai par zemes nodošanu īpašumā privatizēto objektu īpašniekiem un vienpusēja nostiprinājuma lūguma iesniegšanai zemesgrāmatā (9. panta otrā un trešā daļu), vienlaicīgi paredzot ka 9. panta tiesību normas tiek piemērotas tiktāl, ciktāl tas konkrētajā situācijā ir nepieciešams, lai izpildītu arī pārejas noteikumu 56. punktu.

Minētais attiecas uz tiesību nostiprināšanas tehnisko izpildi zemesgrāmatā, nevis uz dzīvokļa īpašumam piekrītošās domājamās daļas tiesisko statusu vai apmēru. Neatkarīgi no tā, kurā zemesgrāmatas nodalījumā tiesības tiek nostiprinātas, publiskās personas nodotā domājamā daļa pēc būtības ir funkcionāli saistīta ar attiecīgo dzīvokļa īpašumu un nav atsavināma atsevišķi no tā. Domājamās daļas apmēru no privatizācijai nodotās zemes nosaka atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 5. panta pirmajai daļai, bet tā kā privatizācijas tiks nodots nevis viss atsevišķs zemes gabals, bet tikai pašvaldībai vai valstij piederošā daļa no zemesgabala, tad privatizētā objekta (dzīvokļa īpašnieka) īpašuma tiesības uz kopējo zemesgabalu tiks nostiprinātas mazākā domājamo daļu apmērā, nekā dzīvokļa īpašumam aprēķinātā kopīpašuma daļa. 

Pēc grozījumu spēkā stāšanās valsts dzīvojamo māju privatizāciju veicošā institūcija vai pašvaldība pieņems lēmumu par domājamo daļu nodošanu dzīvokļu īpašniekiem bez atlīdzības. Uz šā pamata tiks iesniegts vienpusējs nostiprinājuma lūgums zemesgrāmatā, neiesaistot dzīvokļu īpašniekus, pamatojoties uz Pabeigšanas likuma 9. panta trešo daļu un piemērojot grozījumos ietverto pārejas noteikumu 56.punktu. Šāds lēmums ir administratīvais akts, kas atbilstoši Zemesgrāmatu likumam un Ministru kabineta 2006. gada 31. oktobra noteikumiem Nr. 898 “Noteikumi par zemesgrāmatu nostiprinājuma lūguma formām” kalpo kā pamats tiesību nostiprināšanai. Lēmumā tiks pamatots, kāpēc zemes sadale nav iespējama vai kāpēc kopīpašnieks tai nepiekrīt.
Gadījumos, kad attiecīgās valsts īpašumā esošās zemes vienības domājamās daļas atrodas citas valsts institūcijas valdījumā (piemēram, Finanšu ministrijas valdījumā), šo domājamo daļu nodošana valsts dzīvojamo māju privatizāciju veicošajai institūcijai notiek, ievērojot publiskas personas mantas pārvaldību reglamentējošos normatīvos aktus. Pēc šo domājamo daļu pārņemšanas valdījumā valsts dzīvojamo māju privatizāciju veicošā institūcija pieņem lēmumu par to nodošanu dzīvokļu īpašniekiem saskaņā ar pārejas noteikumu 56. punktu.

Regulējuma mērķis ir īstenot zemes un mājas nedalāmības principu un mazināt gadījumus, kad zeme un māja reģistrētas dažādos zemesgrāmatas nodalījumos vai kopīpašnieku lokā ir personas, kas nav dzīvokļu īpašnieki. Taču šie grozījumi ir tikai pirmais solis uz mērķa sasniegšanu.

Pēc tam, kad valsts vai pašvaldība izstāsies no kopīpašuma, dzīvokļu īpašniekiem būs iespēja atsavināt atlikušās domājamās daļas Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma kārtībā. Tādējādi iegūstot īpašumtiesības uz visu zemesgabalu un privatizētā objekta (dzīvokļa īpašuma) īpašniekiem iegūstot īpašuma tiesības uz visu zemesgabalu tādā apmērā, kas atbilst attiecīgā dzīvokļa īpašuma kopīpašuma daļai. Tā kā gan privatizācijas procesā, gan tālāk piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas procesā, īpašuma tiesību ieguvēju tiesības tiks nostiprinātas centralizētā procesā, tad pēc privātīpašumā esošās zemesgabala daļas izpirkšanas, paredzams, ka iestāsies apstākļi, lai savienotu zemes gabalu un uz tā esošo privatizēto daudzdzīvokļu dzīvojamo māju vienā zemesgrāmatas nodalījumā un domājamās daļas no zemes pievienotu atvērtajiem dzīvokļu īpašumu nodalījumos.

Piedāvātais risinājums attiecas tikai uz gadījumiem, kad privatizāciju ierobežo valsts vai pašvaldības un privātpersonas kopīpašuma struktūra un sadales neiespējamība vai kopīpašnieks nepiekrīt zemes reālai sadalei. Tas neattiecas uz citiem spēkā esošiem ierobežojumiem, kas var ietekmēt zemes nodošanu īpašumā.

Atbilstoši Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta Administratīvo lietu departamenta 2009.gada 11.decembra lēmumam lietā Nr.A42667409 (SKA-911/2009) "īpašuma reforma ir vienreizējs pasākums, kas noslēdzas ar valsts īpašuma objekta nodošanu privātīpašumā. Nodošana privātīpašumā var notikt dažādos veidos. Viens no šiem veidiem ir privatizācija, bet cits – denacionalizācija. Ar jebkura no šiem īpašuma nodošanas veidiem piemērošanu īpašuma reforma attiecībā uz konkrēto īpašuma objektu ir pabeigta, un tālāk tas piedalās vispārējā civiltiesiskajā apgrozībā bez kādiem īpašiem, ar īpašuma reformu saistītiem ierobežojumiem".
Tādējādi saprotams, ka šis risinājums attiecas tikai uz privatizējamiem objektiem un tas nav attiecināms uz zemes īpašumiem, kas valsts vai pašvaldības īpašumā nonākuši kā bezmantinieka manta vai bezīpašnieka lieta un jau reiz ir piederējuši privātpersonām un īpašuma tiesību reformā jau piedalījušies.

Piedāvātais regulējums veicina dalītā nekustamā īpašuma attiecību izbeigšanu, samazina administratīvo slogu un nodrošina dzīvokļu īpašniekiem pilnvērtīgas īpašumtiesības, kas ir būtiskas nekustamā īpašuma pārvaldīšanai, atsavināšanai un apgrūtinājumu noteikšanai.