Anotācija (ex-ante)

Projekts paredz, ievērojot Atsavināšanas likumā un Spēkā stāšanās likumā ietverto tiesisko regulējumu, atļaut VNĪ pārdot izsolē valsts nekustamo īpašumu - zemes vienību Salaspils novadā, kas nav nepieciešams valsts pārvaldes funkciju nodrošināšanai saskaņā ar Valsts pārvaldes iekārtas likumu.

Vispārējā kārtība

Projekts paredz atļaut VNĪ pārdot izsolē valsts nekustamo īpašumu (nekustama īpašuma kadastra Nr. 8011 002 0170) – zemes vienību (zemes vienības kadastra apzīmējums 8011 002 0170) 2287 m² platībā – Institūta ielā 3A, Salaspilī, Salaspils novadā, kas ierakstīts zemesgrāmatā uz valsts vārda Finanšu ministrijas personā (turpmāk – valsts zemes vienība).

Valsts zemes vienība ierakstīta zemesgrāmatā uz valsts vārda Finanšu ministrijas personā Salaspils pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr.1000 0050 9738, lēmuma datums: 05.09.2012.
Valsts zemes vienība, pamatojoties uz Ministru kabineta 31.05.2010. rīkojumu Nr.297 "Par zemes vienību piederību vai piekritību valstij un nostiprināšanu zemesgrāmatā uz valsts vārda attiecīgās ministrijas vai valsts akciju sabiedrības "Privatizācijas aģentūra" personā" saglabāta valsts īpašumā un nodota Finanšu ministrijas valdījumā. Saskaņā ar 10.06.2010. Vienošanos Nr.12-22/691 starp Finanšu ministriju un VNĪ, valsts zemes vienība ar 30.09.2010. nodota VNĪ pārvaldīšanā.

Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas datiem (turpmāk – NĪVKIS) valsts zemes vienībai noteikts lietošanas mērķis – “Rūpnieciskās ražošanas uzņēmumu apbūve”- 0,2287 ha platībā;
Valsts zemes vienības lietošanas veids – “zeme zem ēkām” – 0,2287 ha.
Valsts zemes vienības kadastrālā vērtība uz 01.01.2024. noteikta 12 232 euro.

Saskaņā ar zemesgrāmatas datiem un NĪVKIS valsts zemes vienībai ir noteikti šādi apgrūtinājumi:
zemes īpašniekam nepiederošas būves ar kadastra apzīmējumu 8011 002 0170 001 un 8011 002 0170 002;
aizsargjoslas teritorija gar ūdensvadu 2 m dziļumā 0,0111 ha;
aizsargjoslas teritorija gar pašteces kanalizācijas vadu 0,0183 ha.
Valsts zemes vienībai noteiktie apgrūtinājumi nerada papildu ietekmi uz nekustamā īpašuma iespējamo izmantošanu tā atsavināšanas gadījumā.

Uz valsts zemes vienības atrodas fiziskai personai piederošs būvju īpašums (nekustamā īpašuma kadastra Nr.8011 502 0002), kas sastāv no divām būvēm: administratīvās ēkas pamatiem (būves kadastra apzīmējums 8011 002 0170 001) un garāžas pamatiem (būves kadastra apzīmējums 8011 002 0170 002) – Institūta ielā 3A, Salaspilī, Salaspils novadā.

Īpašuma tiesības uz ēku (būvju) īpašumu nostiprinātas Salaspils pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 100000489028 fiziskai personai (turpmāk – Privātpersona), lēmuma datums: 30.03.2011. Zemesgrāmatas nodalījumā II daļas 1.iedaļā kā īpašumtiesību nostiprināšanas pamats norādīts:
1) Īpašuma tiesība nostiprināta uz zemes nomas laiku līdz 2027. gada 31. decembrim;
2) Salaspils novada būvvaldes 2009.gada 15. oktobra izziņa Nr.190.

Saskaņā ar informāciju no NĪVKIS būvju īpašuma kadastrālā vērtība uz 01.01.2024. ir 8857 euro.
Saskaņā ar NĪVKIS pieejamo informācija būves nav nodotas ekspluatācijā.

Saskaņā ar VNĪ 12.04.2021. apsekošanas Aktu ID: 86776 valsts zemes vienība ir iežogota - betona žogs, metāla vārti aizslēgti. Uz zemes vienības atrodas divas nepabeigtas būves un trīs konteinertipa pārvietojamas būves.

Zemes vienībai nonākot Finanšu ministrijas īpašumā un VNĪ pārvaldīšanā, tika  konstatēts, ka 17.02.2003. starp Salaspils pilsētas domi un Privātpersonu (turpmāk arī– Nomnieks) noslēgts zemes nomas līgums Nr.373 (turpmāk – Nomas līgums), kas paredz zemesgabala nomu līdz 31.12.2027.
28.12. 2009. pie Nomas līguma tika parakstīts vienošanās protokols, kas paredz Nomniekam tiesības uz iznomātā zemesgabala būvēt ēkas un reģistrēt tās zemesgrāmatā kā patstāvīgus īpašuma objektus.
30.03.2011. Salaspils pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr.100000489028 Nomniekam tiek nostiprinātas īpašuma tiesības uz ēku (būvju) nekustamo īpašumu, kas sastāv no administratīvās ēkas pamatiem, kadastra apzīmējums 8011 002 0170 001 un garāžas pamatiem, kadastra apzīmējums 8011 002 0170 002 (turpmāk – Būves).

Tā kā Salaspils novada domei zemesgabals nav bijis piekritīgs un tā nekad nav bijusi ierakstīta zemesgrāmatā kā zemesgabala īpašniece, kā arī tā nav uzskatāma par bijušo zemesgabala īpašnieci vai mantinieci, un Salaspils novada domei nav bijušas tiesības zemesgabalu iznomāt ar atļauju nomniekam uz tā būvēt būves kā patstāvīgus īpašuma objektus, 28.12.2015. Rīgas tiesas apgabala prokuratūras prokurors valsts interesēs Finanšu ministrijas personā cēla tiesā prasību pret Nomnieku un Salaspils novada domi par Salaspils novada domes lēmumu atzīšanu par prettiesisku, zemesgabala nomas līguma un vienošanās atzīšanu par spēkā neesošu un īpašuma tiesību atzīšanu uz būvēm valstij.

Rīgas rajona tiesa ar 14.06.2017. spriedumu lietā Nr.C33401316 apmierināja prokurora celto prasību valsts interesēs Finanšu ministrijas personā, vienlaikus Nomnieks iesniedza apelācijas sūdzību.
Ar Rīgas apgabaltiesas 28.11.2019. spriedumu lietā Nr. C33401316 (turpmāk – Spriedums) prokurora prasība tika noraidīta.
 Spriedumā tiesa konstatēja, ka pamatots ir prasītāja arguments, ka Salaspils pašvaldībai prasībā apstrīdēto lēmumu par zemes nomas tiesību piešķiršanu Nomniekam pieņemšanas brīdī nebija tiesības iznomāt zemes gabalu jaunu ēku būvniecībai, līdz ar to apstrīdētie lēmumi atzīstami par prettiesiskiem.[..] Civillietu tiesas kolēģija atzīst, ka neraugoties uz to, ka Salaspils pašvaldība, slēdzot nomas līgumu, nav rīkojusies tiesiski un ir pārkāpusi savu kompetenci, atbildētāja - Nomnieka tiesības ir aizsargājamas, jo viņam pastāvēja tiesiskā paļāvība, ka pašvaldība kā publiska persona savā rīcībā darbojas vienīgi normatīvā regulējuma ietvarā.
Līdz ar to, neskatoties uz Salaspils domes prettiesiski noslēgto Nomas līgumu un pieņemtajiem lēmumiem, Nomnieka, kā labticīga būvju īpašnieka intereses ar minēto Spriedumu tika aizsargātas un ar domi noslēgtais Nomas līgums ir spēkā esošs, kā arī uz tā pamata veiktā apbūve paliek Nomnieka īpašumā līdz minētā līguma termiņa beigām.
Līdz ar to, VNĪ atbilstoši Civillikuma 2175.panta[1 un Spriedumā nospriestajam pārņēma (atstāja spēkā) Nomas līgumu un tā nosacījumus tādā redakcijā, kāds tas bija uz zemesgabala īpašuma tiesību reģistrēšanu uz valsts vārda dienu.
Civillikumā un citos normatīvajos aktos paredzēts, ka iznomāt var tikai tas, kam ir šādas tiesības. Kā tas minēts iepriekš, šādas tiesības no 05.09.2012.ir Finanšu ministrijai. Judikatūrā ir nostiprinājusies atziņa, ka, ja netiek konstatētas zemes piespiedu nomas attiecības, bet pēc vispārēja noteikuma zemes īpašniekam ir tiesības saņemt  labumu no viņam piederošās zemes lietošanas (sk. sal. Civillikuma 855.pantu) tad, ja kāds bez tiesiska pamata liedz  saņemt šo labumu, viņam iestājas ārpuslīgumiskā (delikta) atbildība. (Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta 27.06.2012. spriedums lietā nr. SKC – 391)
Savukārt atbilstoši Publiskas personas finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanas likuma 5.panta pirmajai daļai, valstij piederošu mantu (konkrētajā gadījumā – valsts zemes vienība) aizliegts nodot privātpersonām bezatlīdzības lietošanā. Līdz ar to VNĪ kā valsts zemes vienības pārvaldītājam ne tikai ir normatīvajos aktos noteiktas tiesības, bet arī pienākums Privātpersonai prasīt maksu par lietošanu par visu laika periodu, kopš zemes vienība atrodas valsts īpašumā, par ko VNĪ Privātpersonu informēja 02.08.2019., nosūtot maksāšanas paziņojumu Nr.IEN/2019/1884, kas ir spēkā līdz 31.12.2027., kad izbeigsies Privātpersonas īpašuma tiesības uz apbūvi. Maksājumu apmērs - nomas maksa 1,5% gadā no Zemesgabala kadastrālās vērtības (12232 euro) – 91,74 euro pusgadā un nekustamā īpašuma nodoklis 91,74 euro pusgadā, kopā 183,48 euro (viens simts astoņdesmit trīs euro un 48 centi) pusgadā. Pievienotās vērtības nodokļa maksājumus atbilstoši normatīvajiem aktiem jāveic papildus un vienlaicīgi ar katru maksājumu.

Tā kā norēķini netika veikti, VNĪ iesniedza prasību tiesā par parāda piedziņu par periodu līdz 30.06.2019. ieskaitot ( Rīgas rajona tiesas 2022. gada 22. decembra spriedums lietā Nr. C33608121) kas tika daļēji apmierināta, nolemjot piedzīt no Privātpersonas 3401,69 euro. Noraidīta tika prasība daļā par PVN piemērošanu nekustamā īpašuma nodoklim ( Rīgas rajona tiesas 2022. gada 22. decembra spriedums lietā Nr. C33608121).
Pēc VNĪ pieprasījuma 11.01.2023. PAUS KONSULT iesniedza apelācijas sūdzību par minēto spriedumu daļā par noraidīto prasību. Ar Rīgas apgabaltiesas 04.06.2024.spriedumu VNĪ prasība apmierināta daļēji, noraidot prasību daļā par PVN piemērošanu nekustamā īpašuma nodoklim. Pēc VNĪ pieprasījuma 08.07.2024.PAUS KONSULT ir iesniedzis kasācijas sūdzību par minēto spriedumu daļā par noraidīto prasību. Kasācijas sūdzība ir pieņemta un civillieta atrodas kasācijas instancē, lietas izskatīšanas datums nav zināms.

Maksājumi periodā no 01.07.2019. līdz 31.12.2022. ir veikti. Vienlaikus  Privātpersona regulāri sūta VNĪ pretenzijas par saņemtajiem rēķiniem, kā arī apstrīd faktus, kuri jau iepriekš izskatīti tiesas procesā, tādējādi patērējot liekus VNĪ administratīvos un finanšu resursus, veicot nelietderīgu saraksti vairāku gadu garumā. Apsekojot valsts zemes vienību veiktajā fotofiksācijā redzams, ka saimnieciskā darbība valsts zemes vienība netiek veikta, kā arī būvdarbi iesāktajā objektā nenotiek, un zemes vienība netiek kopta.   

Starp valsti un valsts nekustamā īpašuma nomnieku Privātpersonu pastāv brīvprātīgā dalītā īpašuma tiesiskās attiecības.
Piespiedu dalītais īpašums un brīvprātīgs dalītais īpašums ir divi dažādi dalītā īpašuma veidi. Piespiedu dalītais īpašums tika izveidots vēsturisko notikumu rezultātā un ir pastāvīgs līdz īpašumu apvienošanai vienotā īpašumā. Savukārt brīvprātīgs dalītais īpašums nav zemes reformas un privatizācijas procesu rezultātā radīts pastāvīgs stāvoklis (kā vēsturisko notikumu rezultātā veidotie dalītie īpašumi). Brīvprātīgs dalītais īpašums ir ar skaidru tiesisko ietvaru un termiņu, pēc kura tas beidzas, kas visiem iesaistītajiem ir zināms un ir radīts ar to pašu gribu. Proti, uz nomas pamata uzceltas būves patstāvība ir ar nosacījumu (nomas līgumu spēkā esamību) aprobežota, tādēļ nav nepieciešams tiesiskajā regulējumā risinājums, lai ēku un zemi apvienotu vienotā īpašumā. Brīvprātīgs dalītais īpašums izbeidzas pats, tiklīdz izbeidzas nomas līgums, uz kā pamata tas ir izveidots.
Attiecībā uz dalīto īpašumu likuma  Spēkā stāšanās likuma 14.panta otrā daļa nosaka pirmpirkuma tiesību esamību dalītā īpašumā esošu objektu īpašniekiem. Minētā tiesību norma paredz pirmpirkuma tiesību esamību gan zemes īpašniekam, gan ēkas īpašniekam. Tātad šāda īpašuma gadījumā abām tajā iesaistītajām pusēm ir pirmpirkuma tiesības, ja tiek atsavināts kāds no dalītā īpašumā esošiem objektiem. 


[1] Civillikuma 2175.pants: Ja jaunais ieguvējs vēlas līgumu atstāt spēkā, atsavinājums (2174.p.) nedod nomniekam vai īrniekam tiesību atteikties no tā.


Privātpersona neatbilst Atsavināšanas likuma 4.panta ceturtajā daļā noteiktajam personu lokam, kuras var ierosināt publiskas personas nekustamā īpašuma atsavināšanu, jo Atsavināšanas likumā  4. panta ceturtās daļas 3., 4. un 9.apakšpunkts attiecas tikai uz tādiem gadījumiem, kas aptver Spēkā stāšanās likuma 14. panta pirmās daļas 1.-4. punkta gadījumiem un Valsts un pašvaldību īpašuma privatizācijas un privatizācijas sertifikātu izmantošanas pabeigšanas likuma (turpmāk – Privatizācijas pabeigšanas likums) ietvaros veidotām tiesiskām attiecībām, līdz ar to brīvprātīga dalītā īpašuma gadījumā (nomnieks ar tiesībām celt būves kā patstāvīgus īpašuma objektus) atsavināšanas ierosināšanas tiesības saskaņā ar Atsavināšanas likumu nepastāv. Ievērojot iepriekš minēto, līdzīgi piemērojams arī Atsavināšanas likuma 44.panta ceturtajā daļā minētais. Līdz ar to, atsavinot konkrēto valsts zemes vienību, Atsavināšanas likuma 4.panta ceturtā daļa nav piemērojama.

Konkrētajā gadījumā nav piemērojams arī  Privatizācijas pabeigšanas likuma regulējums.
Privatizācijas pabeigšanas likums ir pieņemts 16.06.2005. (stājies spēkā 01.09.2005.), savukārt konkrētajā gadījumā tiesiskās attiecības (valsts zemes vienības Nomas līgums
starp Salaspils pilsētas domi un Privātpersonu noslēgts 17.02.2003.) nodibinātas pirms Privatizācijas pabeigšanas likuma pieņemšanas dienas, līdz ar to nekustamā īpašuma atsavināšanas (pārdošanas) iespējamība minētā likuma kontekstā vērtējama tikai atbilstoši Privatizācijas pabeigšanas likuma Pārejas noteikumu 3.un 4.punktam.
Privatizācijas pabeigšanas likuma Pārejas noteikumu 3.punkts noteic, ka līdz pabeigšanas datumam (31.08.2006.) nomnieks ir tiesīgs šajā likumā paredzētajā kārtībā iesniegt atsavināšanu veicošajai institūcijai tāda neapbūvēta zemesgabala atsavināšanas ierosinājumu, kurš ir iznomāts līdz šā likuma pieņemšanas dienai (16.06.2005.) un kura: 1) nomas termiņš ir vismaz 10 gadi; 2) nomas līgums ir nostiprināts zemesgrāmatā; 3) nomas līgumā ir paredzētas nomnieka tiesības būvēt uz iznomātā zemesgabala ēkas (būves) kā patstāvīgus īpašuma objektus.
Privatizācijas pabeigšanas likuma Pārejas noteikumu 3.punktā minēto zemesgabalu privatizē vai atsavina saskaņā ar šā likuma noteikumiem par apbūvēta zemesgabala privatizāciju vai atsavināšanu, ja ne vēlāk kā līdz 31.12.2008. zemesgrāmatā tiek nostiprinātas nomnieka īpašuma tiesības uz ēkām (būvēm), kas atrodas uz zemesgabala.
Privātpersona 17.08.2006. Salaspils novada domē ir iesniegusi neapbūvēta zemesgabala privatizācijas ierosinājumu. Īpašuma tiesības uz būvju īpašumu Privātpersonai ir nostiprinātas 30.03.2011. Ievērojot iepriekš minēto, valsts zemes vienības atsavināšana saskaņā ar Privatizācijas pabeigšanas likumu  nav iespējama, jo neizpildās visi Pabeigšanas likuma pārejas noteikumu 3.un 4.punkta nosacījumi.

Konkrētajā gadījumā Privātpersona varēs realizēt pirmpirkuma tiesības uz valsts nekustamo īpašumu, kas tai rodas saskaņā Spēkā stāšanas likumu 14.panta otrās daļas noteikumu, proti, ja ēkas (būves) vai augļu dārzs (koki) ir patstāvīgs īpašuma objekts, tā pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības ir zemes īpašniekam. Tādas pašas pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības ir ēku (būvju) vai augļu dārza (koku) īpašniekam, ja atsavina zemes gabalu, Atsavināšanas likuma noteiktajā kārtībā.
Saskaņā ar Atsavināšanas likuma 14.panta pirmo daļu, ja izsludinātajā termiņā ir saņemts pirmpirkuma tiesību izmantošanas pieteikums no personas, kurai ir pirmpirkuma tiesības un kura nav minēta šā likuma 4.panta ceturtajā daļā, tā var iegūt publiskas personas mantu par izsolē nosolīto augstāko cenu. Šai personai 10 dienu laikā no izsoles rezultātu apstiprināšanas jāpaziņo izsoles rīkotājam par pirmpirkuma tiesību izmantošanu, jānoslēdz pirkuma līgums un jāsamaksā augstākā nosolītā cena, ja izsoles noteikumos nav paredzēta citāda samaksas kārtība.

Lemjot par valsts nekustamā īpašuma turpmāko lietderīgāko rīcību, ir izvērtēti ieguvumi un riski, atsavinot valsts nekustamo īpašumu pirms Nomas līguma termiņa beigām un izdarīti šādi secinājumi:

1. Nav zināmas valsts iestādes, kuru funkciju izpildes nodrošināšanai valsts nekustamais īpašums būtu saglabājams valsts īpašumā, un tas nav nepieciešams VNĪ saimnieciskās darbības veikšanai.

2. Valsts nekustamā īpašuma, kas nav nepieciešams publisko funkciju īstenošanā, pārdošana izsolē par tirgus cenu caurspīdīgā un atklātā procedūrā atbilst izšķērdēšanas novēršanas principiem un sabiedrības interesēm, jo tiek ievērota vienlīdzīga pieeja atsavināšanā, jo ikviena persona, kurai būs tiesības iegādāties nekustamo īpašumu, un kura izteiks gribu to iegūt īpašumā, varēs uz vienlīdzīgiem noteikumiem piedalīties izsolē.

3. Ņemot vērā, ka konkrētā situācija ir izveidojusies Salaspils novada domes rīcības dēļ, kā rezultātā valsts bija spiesta pārņemt starp Salaspils novada domi un Privātpersonu noslēgto nomas līgumu ar tiesībām nomniekam uz tā būvēt būves kā patstāvīgus īpašuma objektus, valsts nekad nav izteikusi savu gribu veidot brīvprātīgi dalīto īpašumu ar Privātpersonu, kā arī nav ieinteresēta pārņemt nomas līguma laikā uzceltās būves valsts īpašumā.

4.  Saskaņā ar aktuālo informāciju uz 2024.gada augustu, kopējais Privātpersonas parāds ir 3886, 63 euro. 2024.gadā Privātpersona ir veikusi divus maksājumus 183,40 euro apmērā.  Ir prognozējams, ka šādi zaudējumi VNĪ turpināsies katru gadu līdz nomas līguma darbības beigām 2027. gadā un tas ir (2024., 2025., 2026., 2027.), un tas kopsummā būs apmēram 3886 euro*4 gadi= 15 544 euro. Ievērojot VNĪ praksē jau esošos gadījumus, tiesvedība par parādu piedziņas/zaudējumu jautājumiem ir ilgstošs process. Tiesvedība visās instancēs  varētu ilgt vismaz 5 gadus, radot vēl papildus zaudējumus.  Papildus jāņem vērā, ka būves, kas atrodas uz valsts zemes vienības, ko pēc 4 gadiem iegūs valsts, ir mazvērtīgas un jau šobrīd ir sliktā tehniskā stāvoklī. Līdz ar to VNĪ, modelējot iespējamos scenārijus, paredz, ka, saglabājot nekustamo īpašumu valsts īpašumā līdz nomas līguma termiņā beigām, nekustamā īpašuma pārvaldīšana VNĪ nesīs zaudējumus vismaz 15 544 euro apmērā.

5. Neatsavinot valsts nekustamo īpašumu šobrīd, pastāv tiesvedības riski ar Privātpersonu. Valstij  būs nevajadzīgi jāpatērē finanšu un administratīvie resursi nelietderīgai komunikācijai ar Privātpersonu par nomas maksas saņemšanu un parādu. Vēršam uzmanību, ka jau šobrīd VNĪ ir tērējis un tērē neadekvātu darba resursu tiesājoties, regulāri atbildot uz sūdzībām un tiesājoties par nomas līguma spēkā esamību (1.tiesvedība), šobrīd par nomas maksas piedziņu (2.tiesvedība). Līdz ar to VNĪ neizskata jautājumu arī par pirmstermiņa nomas līguma izbeigšanu, ņemot vērā iespējamos tiesvedības riskus, kas nav samērojami ar iztērētajiem darba resursiem un laiku.

Ņemot vērā iepriekš minēto, secināms, ka valsts zemes vienības pārdošana izsolē pirms zemes nomas līguma termiņa beigām uzskatāma par lietderīgāko rīcību, kas atbilsts izšķērdēšanas novēršanas principiem un sabiedrības interesēm, pretēji risinājumam  pēc Nomas līguma termiņa beigām (pēc 31.12.2027.) pievienot valsts īpašuma sastāvam Privātpersonai piederošās būves un tad atsavināt nekustamo īpašumu kā vienotu nekustamo īpašumu, ņemot vērē iespējamos tiesvedības riskus, ilgstošo tiesvedības procesu, negūto nomas maksu tiesvedības laikā.

 

 

Nē

Jebkura fiziska persona, kurai piemīt tiesībspēja un rīcībspēja, un kura vēlas piedalīties izsolē un iegādāties valsts nekustamo īpašumu, ievērojot nosacījumu, ka pirmpirkuma tiesīgā persona ir tiesīga 10 dienu laikā no izsoles rezultātu apstiprināšanas izmantot pirmpirkuma tiesības.

Jebkura fiziska persona, kurai piemīt tiesībspēja un rīcībspēja, un kura vēlas piedalīties izsolē un iegādāties valsts nekustamo īpašumu, ievērojot nosacījumu, ka pirmpirkuma tiesīgā persona ir tiesīga 10 dienu laikā no izsoles rezultātu apstiprināšanas izmantot pirmpirkuma tiesības.

Nē

Nē

Nē

-