Anotācija (ex-ante)

Nekustamais īpašums ierakstīts Zemgales rajona tiesas Brunavas pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 100000351098 šādā sastāvā: zemes vienība ar kadastra apzīmējumu 4046 011 0104 1,01 ha platībā.
Īpašuma tiesības uz Nekustamo īpašumu nostiprinātas fiziskai personai (turpmāk – Īpašnieks).
Nekustamajam īpašumam zemesgrāmatas nodalījumā nav reģistrētas nomas tiesības, apbūves tiesības, ķīlas vai hipotēkas tiesības, kā arī piedziņas atzīmes vai citi apgrūtinājumi.
Nekustamais īpašums ir apgrūtināts ar lietu tiesībām atzīmju veidā: gar elektrisko tīklu gaisvadu līniju ar nominālo spriegumu 0,4 kV, aizsargjosla gar autoceļu Rīga - Bauska - Lietuvas robeža.
Saskaņā ar Zemesgrāmatu likuma 46. panta ceturto daļu atzīme nav šķērslis tālākai nostiprināšanai, bet piešķir ar atzīmi nodrošinātai tiesībai priekšrocību, sākot no atzīmes ierakstīšanas dienas zemesgrāmatā, un saistošu spēku pret tiem nekustamā īpašuma ieguvējiem un citām personām, kuru tiesības nostiprinātas pēc atzīmes ierakstīšanas.
Nekustamajam īpašumam Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā noteiktie apgrūtinājumi:
- aizsargjoslas teritorija gar elektrisko tīklu gaisvadu līniju ārpus pilsētām un ciemiem, kā arī pilsētu lauku teritorijās - 0,09 ha;
- aizsargjoslas teritorija gar autoceļu - 0,6 ha platībā.
Saskaņā ar Aizsargjoslu likuma 12. pantu ekspluatācijas aizsargjoslas tiek noteiktas gar transporta līnijām, gar elektronisko sakaru tīkliem un citu komunikāciju līnijām, kā arī ap objektiem, kas nodrošina dažādu valsts dienestu darbību. Ekspluatācijas aizsargjoslu galvenais uzdevums ir nodrošināt minēto komunikāciju un objektu efektīvu un drošu ekspluatāciju un attīstības iespējas.
Aizsargjoslu likuma VI nodaļa satur noteikumus par īpašuma lietošanas tiesību aprobežojumiem minētajās aizsargjoslās. Līdz ar to secināms, ka Nekustamajam īpašumam noteiktie apgrūtinājumi ietekmēs Rail Baltica projekta ietvaros veicamos būvdarbus veidā, kas paredz papildus nosacījumu iekļaušanu būvdarbu risinājumos un to izpildes ievērošanu būvdarbu procesa laikā.
Nekustamā īpašuma lietošanas mērķis ir "Zeme, uz kuras galvenā saimnieciskā darbība ir lauksaimniecība".
Īpašnieks ar 2022. gada 1. novembra iesniegumu ir pieteicis prasījumus un informējis par apstākļiem un lietām, kas var ietekmēt Nekustamā īpašuma vērtību:
1. Uz zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 4046 011 0104 36 m² platībā ir izvietots reklāmas stends un par tā izvietošanu 2019. gada 5. jūlijā noslēgts nomas līgums ar termiņu līdz 2025. gada 30. jūnijam (turpmāk – apakšnomas līgums). Apakšnomas līgums ir ilgtermiņa sadarbības forma. Īpašnieks lūdz ņemt vērā nomas cenu potenciālo pieaugumu, ievērojot inflāciju. Tiešie aprēķinātie zaudējumi ir 60,50 EUR/mēnesī x 36 mēneši = 2178 EUR. Nākotnes negūtie ienākumi ir 60,50 EUR/mēnesī + inflācija %, prognozētais cenu kāpums nākamajiem gadiem +10%=66,55 EUR/mēnesī, attiecīgi 798,60 EUR/gadā*30=23 958 EUR.

2. Citi plānotie negūtie ienākumi no lauksaimniecības 200 EUR gadā.
Saskaņā ar Īpašnieka sniegto informāciju 2019. gada 27. februārī starp Īpašnieku un sabiedrību ar ierobežotu atbildību "Stendi" (turpmāk – SIA STENDI), kuras vienīgais dalībnieks ir Īpašnieks, noslēgts Nekustamā īpašuma nomas līgums par Nekustamā īpašuma sastāvā esošās zemes vienības 1,01 ha platībā nodošanu lietošanā SIA STENDI (turpmāk – Nomas līgums). Nomas līgums stājies spēkā 2019. gada 1. martā un noslēgts uz laiku līdz 2059. gada 31. decembrim. Nomas līgums zemesgrāmatā nav reģistrēts.
Saskaņā ar Nomas līguma noteikumiem noteikta nomas maksa 200 EUR mēnesī, kuru nomnieks maksā reizi piecos gados – attiecīgā gada pēdējā dienā.
Ņemot vērā, ka Nomas līgumā nomas maksa noteikta virs tirgus vērtības un darījums noslēgts starp saistītām personām, nosakot Nekustamā īpašuma tirgus vērtību, sertificēts nekustamo īpašumu vērtētājs nav piemērojis ieņēmumu metodi un Nekustamā īpašuma vērtību noteicis, piemērojot tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju.
Saskaņā ar Īpašnieka sniegto informāciju 2019. gada 5. jūlijā starp Īpašniekam piederošo SIA STENDI un sabiedrību ar ierobežotu atbildību "SIGNBOX" (turpmāk – SIA SIGNBOX) noslēgts apakšnomas līgums par Nekustamā īpašuma sastāvā esošās zemes vienības daļas 36 m2 iznomāšanu SIA SIGNBOX reklāmas stenda izvietošanai.
Apakšnomas līgums stājies spēkā ar tā parakstīšanas brīdi un noslēgts uz laiku uz trīs gadiem – līdz 2022. gada 30. jūnijam. Apakšnomas līgums zemesgrāmatā nav reģistrēts. Saskaņā ar Apakšnomas līguma noteikumiem, ja kāda no pusēm sešu mēnešu laikā pirms līguma termiņa beigām nepaziņo otrai pusei par Apakšnomas līguma izbeigšanu, Apakšnomas līgums ir uzskatāms par automātiski pagarinātu uz tādu pašu termiņu – trīs gadiem.
No Īpašnieka sniegtās informācijas un 2023. gada 3. janvārī iesniegtajiem dokumentiem (konta  pārskats par periodu no 2021. gada 1. janvāra līdz 2022. gada 31. decembrim), kas apliecina SIA STENDI ienākumu gūšanu no SIA SIGNBOX, izriet, ka Apakšnomas līgums ir uzskatāms par automātiski pagarinātu.
Saskaņā ar Apakšnomas līguma noteikumiem noteikta nomas maksa 60,50 EUR, tai skaitā PVN 21% 10,50 EUR apmērā, par vienu kalendāro mēnesi, kuru nomnieks sāk maksāt no 2019. gada 1. septembra un tās apmaksa veicama ne vēlāk kā 14 (četrpadsmit) kalendāro dienu laikā pēc rēķina saņemšanas.
SIA STENDI noslēgtais Apakšnomas līgums par Nekustamā īpašuma sastāvā esošās zemes vienības daļas 36 m2 nodošanu apakšnomā SIA SIGNBOX neietekmē Īpašnieka ienākumus no nomas maksas no SIA STENDI, negūtie nomas ieņēmumi attiecināmi uz Īpašniekam piederošo SIA STENDI.
Nosakot Nekustamā īpašuma vērtību, sertificēts nekustamo īpašumu vērtētājs aprēķinu veicis divās daļās atbilstoši faktiskajai izmantošanai – veicot zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 4046 011 0104 lauksaimnieciski izmantojamās daļas 1,0064 ha platībā tirgus vērtības aprēķinu un atsevišķi aprēķinot tirgus vērtību zemes vienības daļai 0,0036 ha platībā, kas izmantota reklāmas stenda izvietošanai.
Atbilstoši Civillikuma 2174. pantam, atsavinot nomas priekšmetu, ieguvējam jāievēro nomas līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemes grāmatās (2126. p.). Konkrētajā situācijā valstij nav pamata pārņemt Nomas līguma saistības, jo šo saistību pārņemšana nav samērojama ar attiecīgo sabiedrības vajadzību nodrošināšanu, proti, Nekustamais īpašums pāries valsts īpašumā brīvs no visiem apgrūtinājumiem un nastām, kuras Nekustamajam īpašumam bija uzliktas saistību rezultātā un par kurām institūcija nav tieši paziņojusi, ka tā uzņemas attiecīgos apgrūtinājumus un nastas.
Sabiedrības ar ierobežotu atbildību "Eiropas dzelzceļa līnijas" Rail Baltica projektam nepieciešamā atsavināmā īpašuma atlīdzības noteikšanas pastāvīgā komisija (turpmāk – Komisija) 2023. gada 1. decembra sēdes slēgtajā daļā apstiprināja atlīdzību par Nekustamā īpašuma atsavināšanu, nosakot to tirgus vērtības 16 812,20 EUR apmērā.
Komisija pieņēma lēmumu noraidīt un papildus tirgus vērtībai atlīdzības apmērā neiekļaut:
- iespējamos nomas maksas ieņēmumu zaudējumus no apakšnomas līguma, ņemot vērā, ka Nekustamā īpašuma tirgus vērtība aprēķināta, ievērtējot uz zemes vienības esošā reklāmas stenda esamību un ar to saistītos potenciālos ienākumus;
- citus plānotos ienākumus no lauksaimniecības 200 EUR gadā apmērā. Nekustamā īpašuma novērtēšanā ir pielietota tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeja, kas nodrošina Īpašniekam ienesīguma produktivitātes rādītāju kompensēšanu, jo, novērtējot Nekustamo īpašumu, ir ņemts vērā lauksaimniecības zemes kvalitatīvais novērtējums un salīdzinājumam veikta to darījumu (salīdzināmo darījumu) apskate, kas sniedz informāciju par darījumiem ar līdzvērtīgas kvalitātes lauksaimniecības zemēm. Tirgus darījumos ar lauksaimniecības zemēm potenciālie pircēji ir jau ņēmuši vērā potenciālo ienesīgumu. Turklāt Īpašnieks nav iesniedzis visus ieņēmumu gūšanas faktu un izmaksas pamatojošos dokumentus.
Īpašnieks 2023. gada 22. novembrī iesniedza piekrišanu Nekustamā īpašuma atsavināšanai par noteikto atlīdzības apmēru.

Pamatojoties uz Likuma 9. pantu un Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 "Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu" 36.1. apakšpunktu, Satiksmes ministrija ar 2024. gada 5. janvāra lēmumu Nr. 03.1-02/53 apstiprināja taisnīgas atlīdzības apmēru par Nekustamā īpašuma atsavināšanu, nosakot to 16 812,20 EUR (tirgus vērtība).

Saskaņā ar Likuma 27. panta pirmajā un otrajā daļā noteikto Īpašniekam ir tiesības apstrīdēt Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzības apmēru.
Ja netiks noslēgts pirkuma līgums par Nekustamā īpašuma labprātīgu atsavināšanu, tiks virzīts likumprojekts par Nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.
Pēc Nekustamā īpašuma atsavināšanas, Satiksmes ministrija normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nostiprinās īpašuma tiesības uz Nekustamo īpašumu zemesgrāmatā uz valsts vārda Satiksmes ministrijas personā.
Saskaņā ar Dzelzceļa likuma pārejas noteikumu 53. punktu Satiksmes ministrija atsavināto Nekustamo īpašumu nodos Rail Baltica projekta īstenotājam pārvaldīšanā tā pienācīgai apsaimniekošanai līdz būvdarbu uzsākšanai.

Rīkojuma projekts paredz no privātpersonas atsavināt nekustamo īpašumu  "Grietiņas" (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 4046 011 0104) Brunavas pagastā, Bauskas novadā.