23-TA-394: Rīkojuma projekts (Vispārīgais)
Anotācijas (ex-ante) nosaukums
Tiesību akta projekta "Par nekustamā īpašuma "Lidosta Rīga" Mārupes pagastā, Mārupes novadā, pirkšanu projekta "Eiropas standarta platuma 1435 mm dzelzceļa līnijas izbūve "Rail Baltica" koridorā caur Igauniju, Latviju un Lietuvu" īstenošanai" sākotnējās ietekmes (ex-ante) novērtējuma ziņojums (anotācija)
1. Tiesību akta projekta izstrādes nepieciešamība
1.1. Pamatojums
Izstrādes pamatojums
Tiesību akts / Ministru Prezidenta rezolūcija
Apraksts
Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likuma (turpmāk – Likums) 9. panta pirmā daļa.
1.2. Mērķis
Mērķa apraksts
Projekta “Eiropas standarta platuma 1435 mm dzelzceļa līnijas izbūve “Rail Baltica” koridorā caur Igauniju, Latviju un Lietuvu” (turpmāk – Rail Baltica projekts) īstenošanas vajadzībām no privātpersonas atsavināt tai piederošo patstāvīgu ēku (būvju) nekustamo īpašumu.
Spēkā stāšanās termiņš
Vispārējā kārtība
1.3. Pašreizējā situācija, problēmas un risinājumi
Pašreizējā situācija
Rail Baltica projekta īstenošanai paredzētā darbība, nosakot dzelzceļa līnijas trases novietojumu Latvijas teritorijā, akceptēta ar Ministru kabineta 2016. gada 24. augusta rīkojumu Nr. 467 “Par Eiropas standarta platuma publiskās lietošanas dzelzceļa infrastruktūras līnijas Rail Baltica būvniecībai paredzētās darbības akceptu”. Ar Ministru kabineta 2016. gada 24. augusta rīkojumu Nr. 468 “Par nacionālo interešu objekta statusa noteikšanu Eiropas standarta platuma publiskās lietošanas dzelzceļa infrastruktūrai Rail Baltica” noteikts nacionālo interešu objekta statuss.
Rail Baltica projekta vajadzībām no privātpersonas nepieciešams atsavināt tai piederošo patstāvīgu ēku (būvju) nekustamo īpašumu “Lidosta Rīga” (nekustamā īpašuma kadastra Nr.8076 502 0059) - kravu centra ēku (būves kadastra apzīmējums 8076 002 0056 006) un katlu māju (būves kadastra apzīmējums 8076 002 0056 007) - Mārupes pagastā, Mārupes novadā, (turpmāk – Būvju īpašums).
Būvju īpašums atrodas uz valsts akciju sabiedrībai “STARPTAUTISKĀ LIDOSTA "RĪGA"”, reģistrācijas Nr. 40003028055, (turpmāk – Lidosta), piederoša nekustamā īpašuma Starptautiskā lidosta “Rīga” (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 8076 002 0007) - Mārupes pagastā, Mārupes novadā, sastāvā esoša zemesgabala (zemes vienības kadastra apzīmējums 8076 002 0086) daļas (turpmāk – Zemesgabals).
Zemesgabals ir ierakstīts Rīgas rajona tiesas Mārupes pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 206 uz Lidostas vārda.
Pamatojoties uz 2000. gada 17. martā starp Lidostu un SIA “Baltijas kravu centrs” noslēgto zemes nomas līgumu Nr.Nn-00/18, (turpmāk – Nomas līgums), Zemesgabals 3100 m2 platībā tika nodots SIA “Baltijas kravu centrs” nomas lietošanā ar mērķi - kravas termināla projektēšana, būvniecība un ekspluatācija, kā arī cita veida būvniecības darbi.
Saskaņā ar SIA “Baltijas kravu centrs” reorganizāciju Būvju īpašums 2016.gada 11.janvārī nonāca akciju sabiedrības "Air Baltic Corporation", reģistrācijas numurs 40003245752, īpašumā.
Rail Baltica projekta risinājumi paredz Būvju īpašuma nojaukšanu un tālāku Zemesgabala izmantošanu, nosakot lietošanas tiesību aprobežojumu atbilstoši Dzelzceļa likuma 15.panta 1.1 daļai ar dzelzceļa staciju saistītās infrastruktūras un estakādes būvniecībai.
Rail Baltica projekta vajadzībām no privātpersonas nepieciešams atsavināt tai piederošo patstāvīgu ēku (būvju) nekustamo īpašumu “Lidosta Rīga” (nekustamā īpašuma kadastra Nr.8076 502 0059) - kravu centra ēku (būves kadastra apzīmējums 8076 002 0056 006) un katlu māju (būves kadastra apzīmējums 8076 002 0056 007) - Mārupes pagastā, Mārupes novadā, (turpmāk – Būvju īpašums).
Būvju īpašums atrodas uz valsts akciju sabiedrībai “STARPTAUTISKĀ LIDOSTA "RĪGA"”, reģistrācijas Nr. 40003028055, (turpmāk – Lidosta), piederoša nekustamā īpašuma Starptautiskā lidosta “Rīga” (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 8076 002 0007) - Mārupes pagastā, Mārupes novadā, sastāvā esoša zemesgabala (zemes vienības kadastra apzīmējums 8076 002 0086) daļas (turpmāk – Zemesgabals).
Zemesgabals ir ierakstīts Rīgas rajona tiesas Mārupes pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 206 uz Lidostas vārda.
Pamatojoties uz 2000. gada 17. martā starp Lidostu un SIA “Baltijas kravu centrs” noslēgto zemes nomas līgumu Nr.Nn-00/18, (turpmāk – Nomas līgums), Zemesgabals 3100 m2 platībā tika nodots SIA “Baltijas kravu centrs” nomas lietošanā ar mērķi - kravas termināla projektēšana, būvniecība un ekspluatācija, kā arī cita veida būvniecības darbi.
Saskaņā ar SIA “Baltijas kravu centrs” reorganizāciju Būvju īpašums 2016.gada 11.janvārī nonāca akciju sabiedrības "Air Baltic Corporation", reģistrācijas numurs 40003245752, īpašumā.
Rail Baltica projekta risinājumi paredz Būvju īpašuma nojaukšanu un tālāku Zemesgabala izmantošanu, nosakot lietošanas tiesību aprobežojumu atbilstoši Dzelzceļa likuma 15.panta 1.1 daļai ar dzelzceļa staciju saistītās infrastruktūras un estakādes būvniecībai.
Problēmas un risinājumi
Problēmas apraksts
Būvju īpašums ir ierakstīts Rīgas rajona tiesas Mārupes pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 2175 uz akciju sabiedrības "Air Baltic Corporation", reģistrācijas numurs 40003245752, vārda (turpmāk – Īpašnieks).
Būvju īpašumu nav apgrūtināts ar lietu tiesībām un saistībām.
Uz Būvju īpašuma apsekošanas un vērtējuma sagatavošanas brīdi zemesgrāmatā konstatētie apgrūtinājuma ieraksti par hipotēkas nostiprināšanu - ir dzēsti. Pie Būvju īpašuma novērtēšanas hipotēkas nostiprinājuma ieraksta fakts zemesgrāmatā tirgus vērtību neietekmē. Sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja apgalvojumi balstās uz pieņēmumu, ka Būvju īpašums nav apgrūtināts ar parādiem vai cita veida līdzīgām saistībām.
Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas (turpmāk - NĪVKIS) teksta datiem Būvju īpašuma sastāvā esošā kravu centra ēkas kadastrālā uzmērīšana veikta 2007.gada 9.janvārī. Kravu centra kopējā platība ir 2373.7 m2. Būvju īpašuma sastāvā esošās katlu mājas kadastrālā uzmērīšana veikta 2001.gada 9.janvārī, kopējā platība ir 25.1 m2.
Būvju īpašums atzīstams par patstāvīgu nekustamā īpašuma objektu Nomas līguma darbības laikā. Nomas līguma darbības termiņš - 25 gadi pēc kravas termināla nodošanas ekspluatācijā. Ar 2001.gada 23.janvāra aktu par ēku pieņemšanu ekspluatācijā (kravu centra kopējā platība 1684.6 m2, katlu mājas kopējā platība 25.1 m2) pierādāma Nomas līguma nosacījuma izpilde tā darbības termiņa aprēķināšanai. Tādējādi Nomas līguma darbības termiņš - 2026.gada 22.janvāris.
Ar 2007.gada 4.jūnijā apstiprināto Aktu ekspluatācijā nodota kravu centra piebūve (pēc pārbūves kravu centra kopējā platība 2373.7 m2).
Saskaņā ar Nomas līgumu Īpašnieka īpašuma tiesības uz Būvju īpašumu (ēkām, būvēm un izbūvēm) ir ierobežotas laikā un nosakāmas līdz Nomas līguma darbības termiņa beigām.
Tādēļ konkrētajā gadījumā tirgus vērtības noteikšanai tika pielietota naudas plūsmas diskontēšanas aprēķina metode un aprēķini tika veikti četru gadu periodam, ievērojot piesardzības un stabilitātes principu.
Tika noteikti faktiskie telpu nomas ieņēmumi, kā arī brīvo biroju telpu iespējamā tirgus nomas maksa, zaudējumi no neiznomātajām telpām vai nesamaksātajiem rēķiniem, faktiskie izdevumi par apsaimniekošanu.
Ņemot vērā, ka Nomas līguma termiņam izbeidzoties, Īpašnieka pienākums būtu nodot apbūvi (Būvju īpašumu) Iznomātājam, saņemot par to kompensāciju, vai arī uz sava riska nojaukt un novākt apbūvi, tirgus vērtības aprēķinā tika noteikta arī Būvju īpašuma vērtība, nosakot to apmērā, kādu to varētu saņemt Īpašnieks pēc Nomas līguma izbeigšanās. Tādējādi tika konstatēti vērtības zudumi, kas atdalīšanas rezultātā var būt radušies Īpašnieka rīcībā palikušajā Būvju īpašumā.
Pie Būvju īpašuma novērtēšanas ir ņemts vērā saistītās teritorijas (Zemesgabala) labiekārtojums: laukums ar asfaltbetona segumu 1350 m2 platībā, laukums ar betona plātņu segumu 279 m2 platībā, atbalsta sieniņa 35,5 m garumā, betona apmale 420 m garumā, “BEKAERT” tipa žogs 137 m garumā un 3 karoga masti (paredzēts 08.06.2000. akceptētajā būvprojektā) un arī zālājs (norādīts būvprojekta ģenplāna materiālos, akceptēts 21.08.2006.).
Nomas līguma grozījumi un papildinājumi:
- 2007. gada 30. marta vienošanās, saskaņā ar kuru iznomātā Zemesgabala platība noteikta 4886 m2;
- 2011. gada 20. maija vienošanās, saskaņā ar kuru iznomātā Zemesgabala platība tika noteikta 4893 m2;
- 2016. gada 12. janvāra vienošanās, saskaņā ar kuru Lidosta piekrita, ka Īpašnieks pārņem bijušā Būvju īpašnieka (SIA “Baltijas kravu centrs”) saistības;
- 2016. gada 11. jūlijā tika noslēgts Nomas līguma Pārjaunojuma līgums (turpmāk - Pārjaunojuma līguma), saskaņā ar kuru Īpašnieks pārņēma visas bijušā Būvju īpašuma īpašnieka tiesības un pienākumus;
- 2020. gada 26. februāra vienošanās, saskaņā ar kuru Īpašniekam tika iznomāta papildus Zemesgabala platība 700 m2.
Atsavināšanas procesā Īpašnieks pieteica zaudējumus:
- jauna kravu apstrādes angāra celtniecības izmaksas - EUR 1 931 034;
- infrastruktūras izveides izmaksas - EUR 103 612.10;
- par zemes izmantošanas maksas sadārdzinājumu - EUR 27 433.77;
- papildus maksājumus par apbūves tiesībām - EUR 218 455.24.
Īpašnieks norāda, ka zaudējumi ir radušies saistībā ar Būvju īpašuma atsavināšanu un to atlīdzības mērķis ir dot iespēju Īpašniekam iegādāties līdzvērtīgu īpašumu, lai turpinātu tos komercdarbības veidus, kas tika īstenoti Būvju īpašumā, tādējādi kompensējot Būvju īpašuma zudumu un saglabājot tiesības komercdarbības izpildi nodrošināt starptautiskās lidostas “Rīga” teritorijā.
Īpašnieks ir ieguvis apbūves tiesības uz citu Lidostai piederošu zemesgabalu, ko bija spiests darīt saistībā ar Būvju īpašuma atsavināšanu.
Komercdarbības ietvaros, īstenojot Būvju īpašuma sastāvā esošo būvju iznomāšanu, Īpašnieks nodarbojās ar regulāro pārvadātāju kravu apstrādi, piedāvājot pakalpojumus lidsabiedrībām, kravu ekspeditoriem un privātpersonām, un nodrošinot klientus ar pilnu kravu un pasta apstrādes pakalpojumu klāstu pirms un pēc to pārvadāšanas pa gaisu. Īpašnieks veic ne vien pasažieru, bet arī kravas pārvadājumus ar gaisa kuģiem uz/no Rīgu, kā arī tranzīta kravu pārvadājumus. Lai spētu nodrošināt gaisa kravu pārvadājumus, Īpašniekam ir obligāti jāveic kravu apstrāde un glabāšana.
Minētā komercdarbības apraksta ietvaros, atsavināšanas procesa likumīgai izpildei tika vērtēta uz pierādījumiem balstīta informācija par telpu nomas līgumiem, jo Būvju īpašums tika nodots nomas lietošanā atbilstoši telpu sadalījumam un tā izmantošanas pieprasījumam (biroju telpas, noliktavas). Rezultātā atlīdzības apmēra noteikšanai tika analizēti nomas līgumi (ar grozījumiem) par ieņēmumiem un izdevumiem no Būvju īpašumā esošo telpu iznomāšanas, kas kopumā sniedza ienesīguma izvērtējumu.
Vērtētāja atzinumā norādīts, ka iespējamā peļņa, ko Īpašnieks varētu gūt, ir ieņēmumi, ko veido telpu nomas maksa, atskaitot zemesgabala nomas izdevumus, nekustamā īpašuma nodokļa maksājumus, apdrošināšanas, Būvju īpašuma uzturēšanas un remonta izdevumus, uz Īpašnieku attiecināmos komunālo pakalpojumu izdevumus, kā arī ievērtējot ar iznomāšanas nepārtrauktību saistītos riskus.
Pamatojoties uz Likuma 9. pantu un Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 “Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu” (turpmāk - Ministru kabineta noteikumi) 36.1. apakšpunktu, Satiksmes ministrija ar 2023. gada 3.februāra lēmumu Nr.03.1-14/353 apstiprināja taisnīgas atlīdzības apmēru par Būvju īpašuma atsavināšanu, nosakot to EUR 1 110 000 (viens miljons simts desmit tūkstoši euro) apmērā, ko veido tirgus vērtība, un noraidīja Īpašnieka prasījumu par zaudējumu kompensēšanu.
Būvju īpašuma rašanās tiesiskais pamats ir Nomas līgums. Īpašnieka īpašuma tiesības uz Būvju īpašumu laika ziņā ir aprobežotas ar Nomas līguma darbības termiņu, proti, līdz 2026.gada 23.janvārim, un šim termiņam izbeidzoties, Īpašnieka pienākums būs nodot valsts akciju sabiedrībai “Starptautiskā lidosta “Rīga”” izveidoto apbūvi, saņemot par to kompensāciju atbilstoši kravas termināla tirgus vērtībai, vai arī uz savu risku to nojaukt.
Ievērojot īpašuma tiesību pastāvēšanas laika aprobežojumu, Būvju īpašuma tirgus vērtības aprēķins ir veikts, izmantojot ienākumu pieeju. Par pamatu ņemta iespējamā peļņa, ko šis īpašums nesīs Īpašniekam nākotnē. Atbilstoši Nomas līgumam tika noteikts aprēķina periods (četru gadu periods) un aprēķināta kompensācija par apbūvi tās tirgus vērtībā.
Būvju īpašuma tirgus vērtība, kas aprēķināta pēc ieņēmumu metodes, atspoguļo patieso zaudējumu summu, jo ietver arī peļņas rādītāju un samaksu par Būvju īpašumu, kāda tā būtu jāmaksā zemes īpašniekam par Būvju īpašuma pievienošanu Zemesgabalam pēc Nomas līguma termiņa izbeigšanās. Līdz ar to nekādi papildus izdevumi saistībā ar komercdarbības turpināšanu nav atlīdzināmi. Par šo pozīciju Rail Baltica projekta īstenotājs atbildību uzņemties nevar.
Īpašnieka pieteiktie zaudējumi nav atzīstami par tādiem, kas ir tiešā cēloņsakarībā ar Būvju īpašuma atsavināšanas rezultātā radītajām sekām, bet ir saistāmi vienīgi ar Īpašnieka tiesisko interešu īstenošanu (rīcības brīvību) pēc tam, kad izbeigtos īpašuma tiesības uz Būvju īpašumu, un izriet vienīgi no savstarpējām attiecībām ar trešām personām.
No Īpašnieka ir saņemta rakstiska piekrišana, ka tas piekrīt Būvju īpašuma tirgus vērtībai, bet nepiekrīt, ka pieteiktie zaudējumi nav iekļauti atlīdzības apmērā.
Būvju īpašuma taisnīgas atlīdzības noteikšanai institūcijas organizēto procesuālo darbību laikā Īpašnieks izteica vēlmi iesniegt alternatīvu Būvju īpašuma novērtējumu, taču nepiekrītot, ka Darba uzdevuma ietvarā sertificētam nekustamo īpašumu vērtētājam nav dots uzdevums novērtēt Īpašnieka pieteiktos zaudējumus, atteicās to iesniegt.
Saskaņā ar Likuma 27. panta pirmajā un otrajā daļā noteikto Īpašniekam ir tiesības apstrīdēt Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzības apmēru.
Ja netiks noslēgts pirkuma līgums par Būvju īpašuma labprātīgu atsavināšanu, tiks virzīts likumprojekts par Būvju īpašuma piespiedu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.
Pēc Būvju īpašuma atsavināšanas Satiksmes ministrija normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nostiprinās īpašuma tiesības uz Būvju īpašumu zemesgrāmatā uz valsts vārda Satiksmes ministrijas personā.
Saskaņā ar Dzelzceļa likuma pārejas noteikumu 53. punktu Satiksmes ministrija Būvju īpašumu nodos Rail Baltica projekta īstenotājam pārvaldīšanā tā pienācīgai apsaimniekošanai līdz būvdarbu uzsākšanai.
Būvju īpašumu nav apgrūtināts ar lietu tiesībām un saistībām.
Uz Būvju īpašuma apsekošanas un vērtējuma sagatavošanas brīdi zemesgrāmatā konstatētie apgrūtinājuma ieraksti par hipotēkas nostiprināšanu - ir dzēsti. Pie Būvju īpašuma novērtēšanas hipotēkas nostiprinājuma ieraksta fakts zemesgrāmatā tirgus vērtību neietekmē. Sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja apgalvojumi balstās uz pieņēmumu, ka Būvju īpašums nav apgrūtināts ar parādiem vai cita veida līdzīgām saistībām.
Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas (turpmāk - NĪVKIS) teksta datiem Būvju īpašuma sastāvā esošā kravu centra ēkas kadastrālā uzmērīšana veikta 2007.gada 9.janvārī. Kravu centra kopējā platība ir 2373.7 m2. Būvju īpašuma sastāvā esošās katlu mājas kadastrālā uzmērīšana veikta 2001.gada 9.janvārī, kopējā platība ir 25.1 m2.
Būvju īpašums atzīstams par patstāvīgu nekustamā īpašuma objektu Nomas līguma darbības laikā. Nomas līguma darbības termiņš - 25 gadi pēc kravas termināla nodošanas ekspluatācijā. Ar 2001.gada 23.janvāra aktu par ēku pieņemšanu ekspluatācijā (kravu centra kopējā platība 1684.6 m2, katlu mājas kopējā platība 25.1 m2) pierādāma Nomas līguma nosacījuma izpilde tā darbības termiņa aprēķināšanai. Tādējādi Nomas līguma darbības termiņš - 2026.gada 22.janvāris.
Ar 2007.gada 4.jūnijā apstiprināto Aktu ekspluatācijā nodota kravu centra piebūve (pēc pārbūves kravu centra kopējā platība 2373.7 m2).
Saskaņā ar Nomas līgumu Īpašnieka īpašuma tiesības uz Būvju īpašumu (ēkām, būvēm un izbūvēm) ir ierobežotas laikā un nosakāmas līdz Nomas līguma darbības termiņa beigām.
Tādēļ konkrētajā gadījumā tirgus vērtības noteikšanai tika pielietota naudas plūsmas diskontēšanas aprēķina metode un aprēķini tika veikti četru gadu periodam, ievērojot piesardzības un stabilitātes principu.
Tika noteikti faktiskie telpu nomas ieņēmumi, kā arī brīvo biroju telpu iespējamā tirgus nomas maksa, zaudējumi no neiznomātajām telpām vai nesamaksātajiem rēķiniem, faktiskie izdevumi par apsaimniekošanu.
Ņemot vērā, ka Nomas līguma termiņam izbeidzoties, Īpašnieka pienākums būtu nodot apbūvi (Būvju īpašumu) Iznomātājam, saņemot par to kompensāciju, vai arī uz sava riska nojaukt un novākt apbūvi, tirgus vērtības aprēķinā tika noteikta arī Būvju īpašuma vērtība, nosakot to apmērā, kādu to varētu saņemt Īpašnieks pēc Nomas līguma izbeigšanās. Tādējādi tika konstatēti vērtības zudumi, kas atdalīšanas rezultātā var būt radušies Īpašnieka rīcībā palikušajā Būvju īpašumā.
Pie Būvju īpašuma novērtēšanas ir ņemts vērā saistītās teritorijas (Zemesgabala) labiekārtojums: laukums ar asfaltbetona segumu 1350 m2 platībā, laukums ar betona plātņu segumu 279 m2 platībā, atbalsta sieniņa 35,5 m garumā, betona apmale 420 m garumā, “BEKAERT” tipa žogs 137 m garumā un 3 karoga masti (paredzēts 08.06.2000. akceptētajā būvprojektā) un arī zālājs (norādīts būvprojekta ģenplāna materiālos, akceptēts 21.08.2006.).
Nomas līguma grozījumi un papildinājumi:
- 2007. gada 30. marta vienošanās, saskaņā ar kuru iznomātā Zemesgabala platība noteikta 4886 m2;
- 2011. gada 20. maija vienošanās, saskaņā ar kuru iznomātā Zemesgabala platība tika noteikta 4893 m2;
- 2016. gada 12. janvāra vienošanās, saskaņā ar kuru Lidosta piekrita, ka Īpašnieks pārņem bijušā Būvju īpašnieka (SIA “Baltijas kravu centrs”) saistības;
- 2016. gada 11. jūlijā tika noslēgts Nomas līguma Pārjaunojuma līgums (turpmāk - Pārjaunojuma līguma), saskaņā ar kuru Īpašnieks pārņēma visas bijušā Būvju īpašuma īpašnieka tiesības un pienākumus;
- 2020. gada 26. februāra vienošanās, saskaņā ar kuru Īpašniekam tika iznomāta papildus Zemesgabala platība 700 m2.
Atsavināšanas procesā Īpašnieks pieteica zaudējumus:
- jauna kravu apstrādes angāra celtniecības izmaksas - EUR 1 931 034;
- infrastruktūras izveides izmaksas - EUR 103 612.10;
- par zemes izmantošanas maksas sadārdzinājumu - EUR 27 433.77;
- papildus maksājumus par apbūves tiesībām - EUR 218 455.24.
Īpašnieks norāda, ka zaudējumi ir radušies saistībā ar Būvju īpašuma atsavināšanu un to atlīdzības mērķis ir dot iespēju Īpašniekam iegādāties līdzvērtīgu īpašumu, lai turpinātu tos komercdarbības veidus, kas tika īstenoti Būvju īpašumā, tādējādi kompensējot Būvju īpašuma zudumu un saglabājot tiesības komercdarbības izpildi nodrošināt starptautiskās lidostas “Rīga” teritorijā.
Īpašnieks ir ieguvis apbūves tiesības uz citu Lidostai piederošu zemesgabalu, ko bija spiests darīt saistībā ar Būvju īpašuma atsavināšanu.
Komercdarbības ietvaros, īstenojot Būvju īpašuma sastāvā esošo būvju iznomāšanu, Īpašnieks nodarbojās ar regulāro pārvadātāju kravu apstrādi, piedāvājot pakalpojumus lidsabiedrībām, kravu ekspeditoriem un privātpersonām, un nodrošinot klientus ar pilnu kravu un pasta apstrādes pakalpojumu klāstu pirms un pēc to pārvadāšanas pa gaisu. Īpašnieks veic ne vien pasažieru, bet arī kravas pārvadājumus ar gaisa kuģiem uz/no Rīgu, kā arī tranzīta kravu pārvadājumus. Lai spētu nodrošināt gaisa kravu pārvadājumus, Īpašniekam ir obligāti jāveic kravu apstrāde un glabāšana.
Minētā komercdarbības apraksta ietvaros, atsavināšanas procesa likumīgai izpildei tika vērtēta uz pierādījumiem balstīta informācija par telpu nomas līgumiem, jo Būvju īpašums tika nodots nomas lietošanā atbilstoši telpu sadalījumam un tā izmantošanas pieprasījumam (biroju telpas, noliktavas). Rezultātā atlīdzības apmēra noteikšanai tika analizēti nomas līgumi (ar grozījumiem) par ieņēmumiem un izdevumiem no Būvju īpašumā esošo telpu iznomāšanas, kas kopumā sniedza ienesīguma izvērtējumu.
Vērtētāja atzinumā norādīts, ka iespējamā peļņa, ko Īpašnieks varētu gūt, ir ieņēmumi, ko veido telpu nomas maksa, atskaitot zemesgabala nomas izdevumus, nekustamā īpašuma nodokļa maksājumus, apdrošināšanas, Būvju īpašuma uzturēšanas un remonta izdevumus, uz Īpašnieku attiecināmos komunālo pakalpojumu izdevumus, kā arī ievērtējot ar iznomāšanas nepārtrauktību saistītos riskus.
Pamatojoties uz Likuma 9. pantu un Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 “Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu” (turpmāk - Ministru kabineta noteikumi) 36.1. apakšpunktu, Satiksmes ministrija ar 2023. gada 3.februāra lēmumu Nr.03.1-14/353 apstiprināja taisnīgas atlīdzības apmēru par Būvju īpašuma atsavināšanu, nosakot to EUR 1 110 000 (viens miljons simts desmit tūkstoši euro) apmērā, ko veido tirgus vērtība, un noraidīja Īpašnieka prasījumu par zaudējumu kompensēšanu.
Būvju īpašuma rašanās tiesiskais pamats ir Nomas līgums. Īpašnieka īpašuma tiesības uz Būvju īpašumu laika ziņā ir aprobežotas ar Nomas līguma darbības termiņu, proti, līdz 2026.gada 23.janvārim, un šim termiņam izbeidzoties, Īpašnieka pienākums būs nodot valsts akciju sabiedrībai “Starptautiskā lidosta “Rīga”” izveidoto apbūvi, saņemot par to kompensāciju atbilstoši kravas termināla tirgus vērtībai, vai arī uz savu risku to nojaukt.
Ievērojot īpašuma tiesību pastāvēšanas laika aprobežojumu, Būvju īpašuma tirgus vērtības aprēķins ir veikts, izmantojot ienākumu pieeju. Par pamatu ņemta iespējamā peļņa, ko šis īpašums nesīs Īpašniekam nākotnē. Atbilstoši Nomas līgumam tika noteikts aprēķina periods (četru gadu periods) un aprēķināta kompensācija par apbūvi tās tirgus vērtībā.
Būvju īpašuma tirgus vērtība, kas aprēķināta pēc ieņēmumu metodes, atspoguļo patieso zaudējumu summu, jo ietver arī peļņas rādītāju un samaksu par Būvju īpašumu, kāda tā būtu jāmaksā zemes īpašniekam par Būvju īpašuma pievienošanu Zemesgabalam pēc Nomas līguma termiņa izbeigšanās. Līdz ar to nekādi papildus izdevumi saistībā ar komercdarbības turpināšanu nav atlīdzināmi. Par šo pozīciju Rail Baltica projekta īstenotājs atbildību uzņemties nevar.
Īpašnieka pieteiktie zaudējumi nav atzīstami par tādiem, kas ir tiešā cēloņsakarībā ar Būvju īpašuma atsavināšanas rezultātā radītajām sekām, bet ir saistāmi vienīgi ar Īpašnieka tiesisko interešu īstenošanu (rīcības brīvību) pēc tam, kad izbeigtos īpašuma tiesības uz Būvju īpašumu, un izriet vienīgi no savstarpējām attiecībām ar trešām personām.
No Īpašnieka ir saņemta rakstiska piekrišana, ka tas piekrīt Būvju īpašuma tirgus vērtībai, bet nepiekrīt, ka pieteiktie zaudējumi nav iekļauti atlīdzības apmērā.
Būvju īpašuma taisnīgas atlīdzības noteikšanai institūcijas organizēto procesuālo darbību laikā Īpašnieks izteica vēlmi iesniegt alternatīvu Būvju īpašuma novērtējumu, taču nepiekrītot, ka Darba uzdevuma ietvarā sertificētam nekustamo īpašumu vērtētājam nav dots uzdevums novērtēt Īpašnieka pieteiktos zaudējumus, atteicās to iesniegt.
Saskaņā ar Likuma 27. panta pirmajā un otrajā daļā noteikto Īpašniekam ir tiesības apstrīdēt Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzības apmēru.
Ja netiks noslēgts pirkuma līgums par Būvju īpašuma labprātīgu atsavināšanu, tiks virzīts likumprojekts par Būvju īpašuma piespiedu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.
Pēc Būvju īpašuma atsavināšanas Satiksmes ministrija normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nostiprinās īpašuma tiesības uz Būvju īpašumu zemesgrāmatā uz valsts vārda Satiksmes ministrijas personā.
Saskaņā ar Dzelzceļa likuma pārejas noteikumu 53. punktu Satiksmes ministrija Būvju īpašumu nodos Rail Baltica projekta īstenotājam pārvaldīšanā tā pienācīgai apsaimniekošanai līdz būvdarbu uzsākšanai.
Risinājuma apraksts
Ministru kabineta rīkojuma projekts paredz atsavināt Būvju īpašumu par Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzību.
Vai ir izvērtēti alternatīvie risinājumi?
Jā
Apraksts
Būvju īpašums tiek atsavināts transporta infrastruktūras attīstībai un atsavināšana ir vienīgais veids šī mērķa sasniegšanai. Būvju īpašums tiks nojaukts.
Dzelzceļa likuma 15.panta 2.1 daļa noteica, ja valsts kapitālsabiedrībai (konkrētajā gadījumā Lidostai) piederošais nekustamais īpašums ir nepieciešams valstij piederošas valsts publiskās lietošanas dzelzceļa infrastruktūras būvniecībai un ekspluatācijai, attiecībā uz šo nekustamo īpašumu var noteikt lietošanas tiesību aprobežojumu, noslēdzot rakstveida līgumu. Šobrīd ar Lidostu tiek apspriesti līguma noteikumi par Lidostas īpašumā esošā nekustamā īpašuma Starptautiskā lidosta “Rīga”, Mārupes pagastā, Mārupes novadā, kadastra Nr. 8076 002 0007 (ierakstīts Rīgas rajona tiesas Mārupes pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 206) sastāvā esošā zemesgabala ar kadastra apzīmējumu 8076 002 0086 (turpmāk – Zemesgabals) daļas lietošanas tiesību piešķiršanu Satiksmes ministrijai.
Dzelzceļa likuma 15.panta 2.1 daļa noteica, ja valsts kapitālsabiedrībai (konkrētajā gadījumā Lidostai) piederošais nekustamais īpašums ir nepieciešams valstij piederošas valsts publiskās lietošanas dzelzceļa infrastruktūras būvniecībai un ekspluatācijai, attiecībā uz šo nekustamo īpašumu var noteikt lietošanas tiesību aprobežojumu, noslēdzot rakstveida līgumu. Šobrīd ar Lidostu tiek apspriesti līguma noteikumi par Lidostas īpašumā esošā nekustamā īpašuma Starptautiskā lidosta “Rīga”, Mārupes pagastā, Mārupes novadā, kadastra Nr. 8076 002 0007 (ierakstīts Rīgas rajona tiesas Mārupes pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 206) sastāvā esošā zemesgabala ar kadastra apzīmējumu 8076 002 0086 (turpmāk – Zemesgabals) daļas lietošanas tiesību piešķiršanu Satiksmes ministrijai.
Vai ir izvērtēts prasību un izmaksu samērīgums pret ieguvumiem?
Jā
Apraksts
Taisnīga atlīdzība par Būvju īpašumu aprēķināta un apstiprināta, ievērojot normatīvajos aktos noteikto kārtību.
1.4. Izvērtējumi/pētījumi, kas pamato TA nepieciešamību
1.5. Pēcpārbaudes (ex-post) izvērtējums
Vai tiks veikts?
Nē
1.6. Cita informācija
-
2. Tiesību akta projekta ietekmējamās sabiedrības grupas, ietekme uz tautsaimniecības attīstību un administratīvo slogu
Vai projekts skar šo jomu?
Jā
2.1. Sabiedrības grupas, kuras tiesiskais regulējums ietekmē, vai varētu ietekmēt
Fiziskās personas
JāIetekmes apraksts
Būvju īpašums ir nepieciešams transporta infrastruktūras attīstībai - Rail Baltica projekta īstenošanai.
Rīkojuma projekts netiešā veidā skar Rail Baltica projekta ietvaros pārbūvējamās un jaunizbūvējamās publiskās lietošanas transporta infrastruktūras lietotājus.
Rīkojuma projekts netiešā veidā skar Rail Baltica projekta ietvaros pārbūvējamās un jaunizbūvējamās publiskās lietošanas transporta infrastruktūras lietotājus.
Juridiskās personas
JāIetekmes apraksts
Būvju īpašums ir nepieciešams transporta infrastruktūras attīstībai - Rail Baltica projekta īstenošanai.
Rīkojuma projektā risinātie jautājumi tiešā veidā skar Būvju īpašuma Īpašnieku, kuram piederošs Būvju īpašums tiek atsavināts sabiedrības vajadzībām.
Rīkojuma projekts netiešā veidā skar Rail Baltica projekta ietvaros pārbūvējamās un jaunizbūvējamās publiskās lietošanas transporta infrastruktūras lietotājus, piemēram, pārvadātājus.
Rīkojuma projektā risinātie jautājumi tiešā veidā skar Būvju īpašuma Īpašnieku, kuram piederošs Būvju īpašums tiek atsavināts sabiedrības vajadzībām.
Rīkojuma projekts netiešā veidā skar Rail Baltica projekta ietvaros pārbūvējamās un jaunizbūvējamās publiskās lietošanas transporta infrastruktūras lietotājus, piemēram, pārvadātājus.
2.2. Tiesiskā regulējuma ietekme uz tautsaimniecību
Vai projekts skar šo jomu?
Jā
2.2.1. uz makroekonomisko vidi:
Jā
Ietekmes apraksts
Rail Baltica projekta ietvaros īstenojamie transporta infrastruktūras uzlabojumi un jaunas izbūves veicinās attiecīgā reģiona un valsts ekonomisko izaugsmi.
2.2.2. uz nozaru konkurētspēju:
Jā
Ietekmes apraksts
Rail Baltica projekta īstenošana labvēlīgi ietekmēs citas tautsaimniecības nozares, radot iespējas palielināt eksporta apjomu un ātrumu.
2.2.3. uz uzņēmējdarbības vidi:
Jā
Ietekmes apraksts
Rīkojuma projekta tiesiskais regulējums nākotnē varētu ietekmēt uzņēmējdarbības vidi, jo, plānojot un īstenojot Rail Baltica projektu, tiek veidota tautsaimniecības vajadzībām un tās attīstībai, stabilas satiksmes interesēm, kā arī vides aizsardzības prasībām atbilstoša infrastruktūra.
2.2.4. uz mazajiem un vidējiem uzņēmējiem:
Jā
Ietekmes apraksts
Rīkojuma projekta tiesiskais regulējums nākotnē varētu radīt labvēlīgu vidi mazās un vidējās uzņēmējdarbības attīstībai.
2.2.5. uz konkurenci:
Jā
Ietekmes apraksts
Rīkojuma projekta tiesiskais regulējums nākotnē varētu radīt labvēlīgu vidi konkurences attīstībai gan Latvijā, gan ārpus tās, ņemot vērā Rail Baltica projekta pārnacionālo nozīmi.
2.2.6. uz nodarbinātību:
Jā
Ietekmes apraksts
Rīkojuma projekta tiesiskais regulējums nākotnē varētu ietekmēt tautsaimniecību kā valsts saimniecības nozari, tostarp nodarbinātību un darbaspēka migrācijas iespējas, jo, plānojot un īstenojot Rail Baltica projektu, tiek veidota tautsaimniecības vajadzībām un tās attīstībai, stabilas satiksmes interesēm, kā arī vides aizsardzības prasībām atbilstoša infrastruktūra.
2.3. Administratīvo izmaksu monetārs novērtējums
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
2.4. Atbilstības izmaksu monetārs novērtējums
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
3. Tiesību akta projekta ietekme uz valsts budžetu un pašvaldību budžetiem
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
Cita informācija
Rīkojuma projektam nav ietekmes uz valsts budžetu, jo papildu līdzekļi no valsts budžeta nav nepieciešami.
Izdevumi, kas saistīti ar Būvju īpašuma pirkšanu un īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā, tiks segti no finansēšanas līgumā, kas noslēgts 2015. gada 24. novembrī starp RB Rail AS un Eiropas Inovācijas un tīklu izpildaģentūru, par līdzfinansējumu triju Baltijas valstu ātrgaitas dzelzceļa līnijas Rail Baltica projekta attīstībai paredzētajiem līdzekļiem.
Izdevumi, kas saistīti ar Būvju īpašuma pirkšanu un īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā, tiks segti no finansēšanas līgumā, kas noslēgts 2015. gada 24. novembrī starp RB Rail AS un Eiropas Inovācijas un tīklu izpildaģentūru, par līdzfinansējumu triju Baltijas valstu ātrgaitas dzelzceļa līnijas Rail Baltica projekta attīstībai paredzētajiem līdzekļiem.
4. Tiesību akta projekta ietekme uz spēkā esošo tiesību normu sistēmu
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
4.2. Cita informācija
-
5. Tiesību akta projekta atbilstība Latvijas Republikas starptautiskajām saistībām
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
5.3. Cita informācija
Apraksts
-
6. Projekta izstrādē iesaistītās institūcijas un sabiedrības līdzdalības process
Sabiedrības līdzdalība uz šo tiesību akta projektu neattiecas
Jā
Skaidrojums
Atbilstoši Ministru kabineta 2009. gada 25. augusta noteikumu Nr.970 „Sabiedrības līdzdalības kārtība attīstības plānošanas procesā” 5.punktam sabiedrības līdzdalības kārtība ir piemērojama tiesību aktu projektu izstrādē, kas būtiski maina esošo regulējumu vai paredz ieviest jaunas politiskās iniciatīvas. Ņemot vērā, ka projekts neatbilst minētajiem kritērijiem, sabiedrības līdzdalības kārtība projekta izstrādē netiek piemērota.
Projekts un tā anotācija būs publiski pieejami Ministru kabineta tīmekļvietnē – sadaļā/Tiesību aktu projekti.
Projekta izstrādē iesaistītās institūcijas - Satiksmes ministrija un SIA "Eiropas Dzelzceļa līnijas".
Projekts un tā anotācija būs publiski pieejami Ministru kabineta tīmekļvietnē – sadaļā/Tiesību aktu projekti.
Projekta izstrādē iesaistītās institūcijas - Satiksmes ministrija un SIA "Eiropas Dzelzceļa līnijas".
6.4. Cita informācija
Saskaņā ar Oficiālo publikāciju un tiesiskās informācijas likuma 2. panta pirmo daļu un 3. panta pirmo daļu tiesību aktus publicē oficiālajā izdevumā „Latvijas Vēstnesis”, tos publicējot elektroniski tīmekļa vietnē www.vestnesis.lv.
7. Tiesību akta projekta izpildes nodrošināšana un tās ietekme uz institūcijām
Vai projekts skar šo jomu?
Jā
7.1. Projekta izpildē iesaistītās institūcijas
Institūcijas
- Satiksmes ministrija
- SIA "Eiropas dzelzceļa līnijas"
7.2. Administratīvo izmaksu monetārs novērtējums
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
7.3. Atbilstības izmaksu monetārs novērtējums
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
7.4. Projekta izpildes ietekme uz pārvaldes funkcijām un institucionālo struktūru
Ietekme
Jā/Nē
Skaidrojums
1. Tiks veidota jauna institūcija
Nē
-
2. Tiks likvidēta institūcija
Nē
-
3. Tiks veikta esošās institūcijas reorganizācija
Nē
-
4. Institūcijas funkcijas un uzdevumi tiks mainīti (paplašināti vai sašaurināti)
Nē
-
5. Tiks veikta iekšējo institūcijas procesu efektivizācija
Nē
-
6. Tiks veikta iekšējo institūcijas procesu digitalizācija
Nē
-
7. Tiks veikta iekšējo institūcijas procesu optimizācija
Nē
-
8. Cita informācija
Nē
-
7.5. Cita informācija
Rīkojuma projekta īstenošana tiks veikta esošo valsts pārvaldes funkciju ietvaros, tā neietekmēs pārvaldes funkcijas vai institucionālo struktūru.
8. Horizontālās ietekmes
8.1. Projekta tiesiskā regulējuma ietekme
8.1.1. uz publisku pakalpojumu attīstību
Vai projekts skar šo jomu?
Jā
Apraksts
Rīkojuma projekts ietekmē transporta infrastruktūru un tās attīstību.
8.1.2. uz valsts un pašvaldību informācijas un komunikācijas tehnoloģiju attīstību
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.3. uz informācijas sabiedrības politikas īstenošanu
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.4. uz Nacionālā attīstības plāna rādītājiem
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.5. uz teritoriju attīstību
Vai projekts skar šo jomu?
Jā
Apraksts
Rīkojuma projekts ietekmē transporta infrastruktūru un tās attīstību.
8.1.6. uz vidi
Vai projekts skar šo jomu?
Jā
Apraksts
Uzturot un veicot dzelzceļa un autoceļu attīstību, tā tiek veidota atbilstoši tautsaimniecības vajadzībām un tās attīstībai, stabilas satiksmes interesēm, kā arī vides aizsardzības prasībām.
8.1.7. uz klimatneitralitāti
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.8. uz iedzīvotāju sociālo situāciju
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.9. uz personu ar invaliditāti vienlīdzīgām iespējām un tiesībām
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.10. uz dzimumu līdztiesību
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.11. uz veselību
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.12. uz cilvēktiesībām, demokrātiskām vērtībām un pilsoniskās sabiedrības attīstību
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.13. uz datu aizsardzību
Vai projekts skar šo jomu?
Jā
Apraksts
Izstrādes procesā izmantoto dokumentu, kas satur personas datus, apstrādes mērķis ir nodrošināt pilnvērtīgu Rīkojuma projekta par nekustamā īpašuma atsavināšanu atbilstības izvērtēšanu gan normatīvajiem aktiem, gan dokumentiem, tādējādi nodrošinot, ka tiek aizsargātas visu nekustamā īpašuma atsavināšanā iesaistīto pušu tiesības. Dokumenti, kas satur personas datus, ir paredzēti šauram subjektu lokam – noteiktajiem saskaņošanas dalībniekiem, kas veic Rīkojuma projekta un anotācijas vērtēšanu.
8.1.14. uz diasporu
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.15. uz profesiju reglamentāciju
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.1.16. uz bērna labākajām interesēm
Vai projekts skar šo jomu?
Nē
8.2. Cita informācija
-
Pielikumi