Anotācija (ex-ante)

Augstā tirgus koncentrācija un nepietiekamā konkurence hipotekārās kreditēšanas pakalpojumu sniedzēju sektorā saglabā augstas hipotekāro kredītu procentu likmes.

Tika izstrādāts regulējums, kas mazinās šķēršļus klientu mobilitātei hipotekāro kredītu segmentā, atceļot hipotekāro kredītu reklāmas aizliegumu un atvieglojot pārkreditēšanās kārtību – turpmāk patērētājam nebūs jāsaņem esošā kredīta devēja piekrišana un hipotekārās pārkreditēšanas process kļūs vienkāršāks. Vienlaikus samazināsies pārkreditēšanās procesa izmaksas gan patērētājiem, gan hipotekārās kreditēšanas pakalpojumu sniedzējam. Zemāki šķēršļi un izmaksas hipotekārajai pārkreditēšanai sekmēs patērētāju mobilitāti starp kreditēšanas pakalpojumu sniedzējiem, līdz ar to arī veicinās konkurenci attiecīgajā sektorā.
Papildu instruments, kā ar likumprojektu ir paredzēts veicināt konkurenci hipotekārās kreditēšanas sektorā, ir reklāmas ierobežojuma atcelšana hipotekārajiem kredītiem (proti, tādiem kredītiem, kuru mērķis ir nekustamā īpašuma iegāde un kuru atmaksa ir nodrošināta ar nekustamā īpašuma hipotēku, vai kura mērķis ir nekustamā īpašuma būvniecība vai energoefektivitātes paaugstināšana). Reklāmas aizlieguma atcelšana hipotekārajiem kredītiem veicinās patērētāju informētību par kreditēšanas iespējām un hipotekārās kreditēšanas pakalpojumu sniedzēju piedāvājumiem.
Likumprojekts paredz vienkāršot hipotekārās pārkreditēšanas procesu un samazināt ar to saistītās izmaksas. Regulējums būs attiecināms gan uz kredītiestādēm, gan patērētāju kreditētājiem, kas nav kredītiestādes, lai visiem  hipotekārās kreditēšanas pakalpojumu sniedzējiem tiktu piemērots vienāds tiesiskais regulējums. Likumprojektā paredzētais hipotekārās pārkreditēšanās process veicinās konkurenci starp hipotekārās kreditēšanas pakalpojumu sniedzējiem, kā rezultātā patērētājiem potenciāli tiks piedāvāti izdevīgāki hipotekārā kredīta nosacījumi.
Saskaņā ar likumprojektā ietverto regulējumu hipotekārā pārkreditēšana ir patērētāja kredīta, kura atmaksa ir nodrošināta ar nekustamā īpašuma hipotēku, pāreja no viena kredīta devēja (turpmāk – iepriekšējais kredīta devējs) pie cita kredīta devēja (turpmāk – iegūstošais kredīta devējs) pēc patērētāja pieprasījuma. Ja patērētājs hipotekārās pārkreditēšanas procesā saņem iegūstošā kredīta devēja piedāvājumu, iepriekšējam kredīta devējam saglabājas iespēja patērētājam izteikt piedāvājumu par izdevīgākiem esošā hipotekārās kreditēšanas līguma nosacījumiem un, ja patērētājs tos pieņem, hipotekārās pārkreditēšanās process tiek pārtraukts. Ja šāds piedāvājums netiek izteikts, hipotekārās pārkreditēšanās ietvaros, patērētājam noslēdzot jaunu hipotekārās kreditēšanas līgumu un jaunu ķīlas līgumu ar iegūstošo kredīta devēju, iegūstošais kredīta devējs pārņem iepriekšējā kredīta devēja labā nostiprināto ķīlas tiesību uz nekustamo īpašumu un šī ķīlas tiesība turpina nodrošināt iegūstošā kredīta devēja no jaunā hipotekārās kreditēšanas līguma izrietošos prasījumus. Šis ir izņēmuma gadījums, kurā hipotekārās pārkreditēšanas gadījumā, pretēji akcesoritātes principam, ķīla saglabā savu spēku pat tad, kad prasījums, kas to pamato tiek izpildīts.
Ekonomikas ministrijas izveidotajā darba grupā secināts, ka veiksmīgākais risinājums izvirzīto mērķu sasniegšanai būtu speciāla regulējuma veidošana, kurā patērētāju noslēgto hipotekāro kreditēšanas līgumu gadījumos ar iegūstošo kredīta devēju tiek slēgts jauns hipotekārās kreditēšanas līgums un ķīlas līgums, bet esošā ķīla šajā gadījumā turpina nodrošināt iegūstošā kredīta devēja no jaunā hipotekārās kreditēšanas līguma izrietošos prasījumus. 
Šāds risinājums izvēlēts, lai patērētājam atvieglotu un vienkāršotu pārkreditēšanas procesu. Plānotais process paredz, ka patērētājam ir jāvēršas tikai pie jaunā kredīta devēja un nav jāsaņem izsniegušā kredīta devēja piekrišana. Pēc būtības pārkreditēšana nav jauna kredīta saņemšana, bet gan esošo saistību pārnešana pie cita kreditoru. Šis aspekts ir būtisks izmaksu samazināšanā - par to vairāk aprakstīts nākošajā anotācijas sadaļā. Iegūstošajam kredīta devējam ir būtiski, lai ķīlas tiesība saglabātu to pašu kārtu. 
Šajā gadījumā ar hipotekāro kredītu saistītā ķīlas tiesība un ar to saistītā aizlieguma atzīme pārgrozāma par labu iegūstošajam kredīta devējam – tā netiek dzēsta un nostiprināta kā jauna. Šāda ķīlas tiesības pārgrozījuma pamats ir patērētāja ar iegūstošo kredīta devēju noslēgtais jaunais hipotekārās kreditēšanas līgums un ķīlas līgums, kā arī iepriekšējā kredīta devēja piekrišana ķīlas tiesības un ar to saistītās aizlieguma atzīmes pārgrozījumu veikšanai.
Likumprojektā paredzēts, ka starp patērētāju un iepriekšējo kredīta devēju noslēgtā hipotekārās kreditēšanas līguma vai ķīlas tiesības vēlāka apstrīdēšana nav par pamatu apstrīdēt starp patērētāju un iegūstošo kredīta devēju noslēgto hipotekārās kreditēšanas līgumu vai ķīlas līgumu, kā arī nav par pamatu apstrīdēt un dzēst zemesgrāmatā nostiprināto iegūstošā kredīta devēja ķīlas tiesību. Šāds precizējums nepieciešams, lai nodalītu šos abus līgumus. Iepriekšējais kredīta devējs nepārņem un neturpina ar iepriekšējo kredīta devēju slēgtos līgumus, bet katrs līgums pastāv pilnīgi patstāvīgi. Tādēļ iepriekšējā kreditēšanas vai ķīlas līguma apstrīdēšana nav par pamatu apstrīdēt starp patērētāju un iegūstošo kredīta devēju noslēgto hipotekārās kreditēšanas līgumu vai ķīlas līgumu, kā arī nav par pamatu apstrīdēt un dzēst zemesgrāmatā nostiprināto iegūstošā kredīta devēja ķīlas tiesību. Ir iespējams apstrīdēt ar iegūstošo kredīta devēju noslēgtos līgumus, taču iepriekšējo līgumu apstrīdēšana nevar būt par pamatu esošā līguma apstrīdēšanai.
Likumprojekts deleģē Ministru kabinetam noteikt hipotekārās pārkreditēšanas kārtību.
Papildus minētajam, likumprojekts arī paredz, ka tajos gadījumos, kad patērētāja ar iepriekšējo kredīta devēju noslēgtajam hipotekārās kreditēšanas līgumam ir spēkā esošs nodrošinājums ar Attīstības finanšu institūcijas (ALTUM) sniegtu garantiju, vai patērētājs ir saņēmis un pilnā apmērā vēl nav izmantojis Attīstības finanšu institūcijas atbalsta programmas "Balsts" ietvaros piešķirto subsīdiju, hipotekārās pārkreditēšanas rezultātā Attīstības finanšu institūcijas sniegtā garantija turpina nodrošināt patērētāja ar iegūstošo kredīta devēju noslēgto hipotekārās kreditēšanas līgumu termiņā, uz kādu tā ir sākotnēji sniegta, un Attīstības finanšu institūcijas atbalsta programmas "Balsts" ietvaros piešķirto subsīdiju patērētājs turpina izmantot, pildot ar iegūstošo kredīta devēju noslēgtā hipotekārās kreditēšanas līguma saistības. Tādējādi patērētāja ar iegūstošo kredīta devēju noslēgtais hipotekārās kreditēšanas līgums saglabā tos nodrošinājuma līdzekļus un atbalsta instrumentus, kādi tam ir bijuši piesaistīti.
Likumprojekta izstrādē ir novērtēti arī potenciālie riski, kas var ietekmēt hipotekārās pārkreditēšanas procesu tādā veidā, ka tas ir uzsākts, bet netiek pilnībā īstenots. Šādiem gadījumiem likumprojektā ir noteikta kārtība, kādā ir novēršamas uzsāktās, bet savlaicīgi nepabeigtas hipotekārās pārkreditēšanas sekas. To iespējams īstenot ar visu iesaistīto pušu nekavējoties noslēgtu vienošanos, vai, gadījumā, ja tādu panākt vienošanos neizdodas – prasības kārtībā tiesas ceļā.
Likumprojekts arī paredz pārkreditēšanas procesā iesaistīto kreditētāju savstarpējo attiecību jautājumu noregulējumu rīcībai ar saņemamo apdrošināšanas atlīdzību.

Patērētājiem ar hipotekārajiem kredītiem būtisks šķērslis nomainīt patērētāju kreditēšanas pakalpojumu sniedzēju ir izmaksas.

Konkurences padomes 2019. gada Banku klientu (privātpersonu) mobilitātes tirgus uzraudzības noslēguma ziņojumā tika secināts, ka izmaksas ir būtisks šķērslis, kas traucē patērētājiem pāriet no viena patērētāju kreditēšanas pakalpojuma sniedzēja pie cita. Atbilstoši kreditētāju, kuri darbojas hipotekārās kreditēšanas sektorā, cenrāžiem, likumprojekta izstrādes brīdī to piemērotā maksa saviem klientiem par hipotekārā kredīta pārkreditēšanu pie cita kreditētāja ir vidēji 400 – 600 EUR.
Lai atrisinātu šo problēmu, likumprojekts paredz, ka iepriekšējais kredīta devējs nav tiesīgs prasīt patērētājam samaksu par hipotekāro pārkreditēšanu, izņemot fiksētas aizņēmuma likmes gadījumā, kad iepriekšējais kredīta devējs ir tiesīgs saņemt godīgu un objektīvi pamatotu kompensāciju par iespējamām izmaksām, kas tieši saistītas ar kredīta pirmstermiņa atmaksu. Šī prasība izriet no Eiropas Parlamenta un Padomes 2014. gada 4. februāra Direktīvas 2014/17/ES par patērētāju kredītlīgumiem saistībā ar mājokļa nekustamo īpašumu, tādēļ tā ir saglabājama arī hipotekārās pārkreditēšanas gadījumos.
Savukārt kompensācija, ko iegūstošais kredīta devējs var prasīt no patērētāja par izmaksām, kas saistītas ar jaunā hipotekārās kreditēšanas līguma noformēšanu un kredīta izsniegšanu, nedrīkst būt augstāka par 1% no kopējās darījuma summas un vienlaikus nedrīkst augstāka par maksu, kādu iegūstošais kredīta devējs attiecīgajā brīdī piemēro no jauna izsniegtiem kredītiem. Šāds ierobežojums būtu saistāms ar riskam proporcionālu pieeju, kur patērētāja kredītvēsture un nodrošinājuma vērtības paredzamība refinansējamam kredītam var pamatot atvieglotas procedūras, vienlaikus neatbrīvojot kredīta devēju no faktos bāzētas riska pārvaldības, tai skaitā nepieciešamības pārliecināties par patērētāja faktiski pierādāmiem ienākumiem. Turklāt patērētājam ir tiesības sadalīt šo kompensāciju trīs maksājumos.
Ar likumprojektu tiek samazinātas arī citas izmaksu pozīcijas hipotekārās pārkreditēšanas procesā, piemēram, ņemot vērā likumprojektā ietverto ķīlas tiesību pārgrozīšanas kārtības regulējumu, patērētājam vairs nebūs jāmaksā valsts nodeva par ķīlas tiesību reģistrāciju zemesgrāmatā 0,1% apmērā no darījuma summas, jo ķīlas tiesība tiek pārgrozīta, nepalielinoties darījuma summai.
Hipotekārās pārkreditēšanas procesa izmaksu samazinājums tādējādi mazinās šķēršļus hipotekāro kredītu pārkreditēšanai.