Anotācija (ex-ante)

Spēkā esošā kadastrālo vērtību bāze izstrādāta pamatojoties uz 2012., 2013. gada nekustamā īpašuma tirgus informāciju, kas kadastrālajās vērtībās veido būtiskas neatbilstības pret šodienas nekustamā īpašuma tirgus situāciju.  Līdz šim nekustamā īpašuma tirgum atbilstošākas kadastrālās vērtības iegūt traucēja vērtēšanai nepieciešamo datu trūkums (piemēram, ēku būvniecības gadi) un ierobežotās iespējas vērtēšanas modeļos ietvert dažādus vērtību ietekmējošos faktorus (piemēram, dzīvojamām ēkām papildus labiekārtojumus un standartapjomu, nedzīvojamām izvērtēt pagrabtelpu platību u.tml.), lai sasniegtu precīzāku vērtību. Aktualizējot bāzes vērtības un izmantojot tikai jaunāku nekustamā īpašuma tirgus informāciju, netiek sasniegts apmierinošs rezultāts, ja vienlaikus vērtēšanas modeļi nav papildināti ar attiecīgajiem datiem (koeficientiem), pēc kuriem aprēķina katra objekta kadastrālo vērtību. Piemēram, būvniecības korekcijas koeficients, kuru kadastrālās vērtības aprēķinā var ieviest ar jaunu kadastrālo vērtību bāzi.

Universālās kadastrālās vērtības aprēķinam izstrādāta kadastrālo vērtību bāze uz noteiktu nekustamā īpašuma tirgus situācijas brīdi - 2022. gada 1. jūliju, ievērojot Kadastra likumā noteikto atbilstību, nepārsniedzot 80 procentus no vidējā nekustamo īpašumu cenu līmeņa 2022. gada 1. jūlijā  no vidējā nekustamo īpašumu cenu līmeņa šajā datumā. Kadastrālo vērtību bāzes izstrādei izmantota informācija par nekustamā īpašuma tirgus darījumiem no 2012. gada 1. janvāra līdz 2022. gada 1. jūlijam.
Salīdzinot  2012. gadu ar situāciju 2022. gada 1. jūlijā, secināms, ka darījumu cenas pieaugušas visos nekustamā īpašuma tirgus segmentos. Straujākais cenu kāpums ir no 2021. gada, cenu izmaiņu kopējā tendence apskatāma šeit: https://www.vzd.gov.lv/lv/cenu-indekss-valsti. Būtiskākais cenu pieaugums ir lauksaimniecības zemei, visā valsts teritorijā, salīdzinot ar 2012. gadu, pat vairākkārtīgs, piemēram, Zemgalē no 2200 euro/ha uz 7500 euro/ha, Kurzemē no 1000 euro/ha uz 5000 euro/ha. Detalizētākas cenu izmaiņas pa reģioniem un lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitātes grupām apskatāmas Valsts zemes dienesta (turpmāk - Dienests) tīmekļvietnē šeit: https://www.vzd.gov.lv/lv/videjas-darijumu-cenas-lauksaimniecibas-zemei.
Darījumi ar dzīvokļiem ir viens no aktīvākajiem nekustamā īpašuma tirgus segmentiem. Salīdzinot ar 2012. gadu, visā valstī vērojams dzīvokļu cenu kāpums gan ēkās, kas būvētas pirms, gan pēc 2000. gada. Izteiktāks cenu kāpums ir sērijveida dzīvokļiem Rīgā, Jūrmalā, Valmierā, Ogrē un Jelgavā, kā arī jauno projektu ēkās Pierīgas ietekmes pilsētās un novados. Iepazīties ar datiem par dzīvokļu vidējām m² cenām Rīgā, Jūrmalā, pārējās valstspilsētās, pilsētās un lauku teritorijās var Dienesta tīmekļvietnē šeit: https://www.vzd.gov.lv/lv/videjas-darijumu-cenas-dzivokliem
Arī savrupmāju segmentā nekustamā īpašuma tirgus cenas, salīdzinot ar 2012. gadu, ir augušas gan ēkām, kas būvētas līdz 2000. gadam, gan jauno projektu ēkām. Teritoriju griezumos cenu pieaugums ir atšķirīgs. Kopumā straujāks cenu pieaugums vērojams no 2019. gada, atsevišķās teritorijās tas bija konstatējams jau no 2016. gada. Latgalē vērojams lēzenāks savrupmāju cenu pieaugums, kā citviet valstī. Detalizētāka informācija par savrupmāju vidējām darījuma cenām atrodama Dienesta tīmekļvietnē: https://www.vzd.gov.lv/lv/videjas-darijumu-cenas-savrupmajam .
Kadastrālo vērtību bāzes izstrādei izmantojamais tirgus darījumu periods ir ļoti plašs (2012. gada 1. janvāris līdz 2022. gada 1. jūlijs), kurā notikušas būtiskas izmaiņas nekustamā īpašuma tirgū. Atsevišķās teritorijās un segmentos darījumu cenas pieaugušas pat 3 līdz 4 reizes. Senāk notikušie darījumi var neatbilst šodienas situācijai, jo būtisku ietekmi uz nekustamā īpašuma tirgu atstāj laika faktors. Laika ietekmi mazināt un iegūt salīdzināmākus darījumu datus palīdz laika korekcija. Atbilstoši Starptautiskajiem vērtēšanas standartiem laika ietekmes analīzei izmanto noteiktajām prasībām atbilstošus darījumus. Pietiekama darījumu skaita gadījumā laika korekciju var veikt izmantojot īsāka laika perioda darījumus.  
Izstrādājot projektu, veikta laika ietekmes pārbaude un secināts, ka tā nozīmīga visām nekustamo īpašumu grupām. No 2019.līdz 2022.g.1.jūlijam notikušo darījumu skaits (gandrīz 70 tūkstoši) ir pietiekošs, lai sasniegtu iespējami tuvāku vidējo atbilstību uz 2022.gada 1.jūliju, neveicot korekcijas krietni senākajiem darījumiem. Tāpēc tikai bāzes vērtību noteikšanai izmantots mazāks tirgus darījumu periods - kā parasta cikla gadījumos (četru gadu posms).
Kadastrālo vērtību bāzes izstrāde neietver tikai bāzes vērtību noteikšanu. Tās ietvaros nepieciešams noteikt arī ar bāzi saistītos lielumus un rādītājus. To objektīvākai noteikšanai nepieciešams izmantot tirgus darījumu informāciju par plašāku laika periodu. Projektā vērtību bāzes izstrādei, lai analizētu un sagatavotu informāciju par cenu līmeņiem, vidējām cenu izmaiņām, noteiktu standartplatības, to korekcijas koeficientus, likumsakarības starp dažādām izmantošanām u.c. lielumus, izmantoti tirgus darījumi sākot no 2012.gada.    
Atbilstoši izmaiņām Vērtēšanas noteikumos izstrādāts jauns apbūves vērtību zonējums, apvienojot iepriekš atšķirīgos zonējumus dzīvojamai, komercobjektu un ražošanas apbūvei. Projektā apbūves vērtību zonējums, lauksaimniecībā izmantojamās zemes vērtību zonējums un meža zemes vērtību zonējums atbilst administratīvo teritoriju situācijai uz 2024. gada 1. februāri. Ja administratīvo teritoriju robežās izmaiņas tiks veiktas pēc šī datuma, tās kadastrālo vērtību bāzē tiks ietvertas nākošajā izstrādes posmā.
Papildus esošajiem vērtību bāzes rādītājiem, projektā noteikti jauni bāzes rādītāji – dažāda izmantošanas veida ēkām būvniecības perioda ietekmes korekcijas koeficienti pa vērtību zonām (iepriekš viens koeficients uz valsti), savrupmājām standartapjoms un tā korekcijas koeficienti. Izstrādājot projektu, ņemti vērā arī pilnveidojumi kadastrālās vērtēšanas metodikā - Vērtēšanas noteikumi un šobrīd virzītie grozījumi tajos (24-TA-1466). Universālo kadastrālo vērtību aprēķinam pielietotās metodikas izmaiņu apkopojums pievienots anotācijas 1. pielikumā.
Vērtēšanas noteikumi nosaka, ka kadastrālo vērtību bāze ir atbilstoša nekustamā īpašuma tirgus cenu līmenim, ja kadastrālās vērtības un nekustamā īpašuma pirkuma darījuma cenas attiecību centrālās tendences mēri ir robežās no 0,9 līdz 1,1.
Izvērtējot dažādos griezumos apkopotās datu kopas, kur darījumu skaits pārsniedz 20, secināts, ka vidējie kadastrālo vērtību atbilstības rādītāji gan valsts, gan reģionu griezumos pa nekustamo īpašumu grupām (segmentiem), galvenokārt, atbilst Vērtēšanas noteikumos noteiktajām robežām 0,9 līdz 1,1. Vērtēšanas noteikumi nosaka, ka kadastrālo vērtību bāze ir atbilstoša nekustamā īpašuma tirgus cenu līmenim, ja kadastrālās vērtības un nekustamā īpašuma pirkuma darījuma cenas attiecību centrālās tendences mēri ir robežās no 0,9 līdz 1,1. Būtiskākie kadastrālo vērtību vidējo atbilstības grafiki pievienoti anotācijas 2. pielikumā.
Vistuvākā atbilstība vidējam nekustamā īpašuma tirgum ir sasniegta dzīvojamās apbūves īpašumu grupā - savrupmājām un dzīvokļiem (vislielākais darījumu datu pārklājums), jo ņemti vērā būvniecības periodi, kā arī neapbūvētām apbūves zemēm. Neapbūvētas apbūves zemes darījumos visas datu kopas ir ar mediānu vai vidējo rādītāju vērtību robežās no 0,9 līdz 1,1 vai to ticamības intervālā. Ļoti līdzīgi vidējās atbilstības rezultāti ir dzīvokļu un savrupmāju segmentos. Turklāt lielā daļā datu kopu vidējie statistiskie rādītāji ir tuvu 1,0, kas liecina, ka kadastrālās vērtības kopumā (vidēji) ir ļoti tuvas vidējam nekustamā īpašuma tirgus cenu līmenim.
Vienlaikus salīdzinoši lielāku datu izkliedi uzrāda darījumi ar ražošanas un komercapbūves zemi, kā arī dzīvojamās apbūves zemes darījumi attālajās lauku pašvaldībās, jo darījumu skaits ir neliels un teritoriāli izkaisīts, bet kopējais novērtējums iekļaujas noteiktajās atbilstības robežās. Lielāku datu izkliedi uzrāda arī darījumi ar zemi un ēkām, kuru sastāvā ir pilnībā vai daļēji atjaunotas ēkas, kā arī objekti, kuriem vienā vērtību zonā, salīdzinājumā ar tajā esošiem raksturīgajiem objektiem, cenas nekustamo īpašumu tirgū ievērojami augstākas, kas varētu norādīt uz ekskluzīvu objektu esamību. Ar esošo datu reģistrāciju un objektu uzskaiti labāku atbilstības novērtējumu šādiem objektiem šobrīd sasniegt nav iespējams.
Lai nodrošinātu Kadastra likuma prasību, ka kadastrālās vērtības nepārsniedz 80 procentus no vidējā nekustamo īpašumu cenu līmeņa 2022. gada 1. jūlijā, konkrēta objekta kadastrālās vērtības aprēķinā tiek piemērots vērtību samazinošais koeficients 0,8.
Spēkā esošo kadastrālo vērtību kopsumma salīdzinot ar universālajām kadastrālajām vērtībām valstī pieaugusi zemei no 9,8 miljardiem uz 17,5 miljardiem, ēkām no 20,5 uz 44,8 miljardiem. Kadastrālo vērtību kopsummas, to izmaiņas pa pašvaldībām un nekustamo īpašumu grupām pievienotas anotācijas 3. un 4. pielikumā. Universālo kadastrālo vērtību izmaiņas nekustamo īpašumu grupu griezumā šādas:
Lauku nekustamo īpašumu grupa.
10 gadu laikā notikušais straujais cenu kāpums lauksaimniecības zemei atspoguļojas arī jaunajos bāzes rādītājos. Zemes bāzes vērtību diapazons lauksaimniecībā izmantojamās zemes IV kvalitātes grupai ir no 1500 euro/ha (20 vērtību līmeņa lauku teritorijās) līdz 7800 euro/ha (1 vērtību līmeņa lauku teritorijā), salīdzinot ar spēkā esošo kadastrālo bāzi, attiecīgi ir no 460 līdz 2000 euro/ha. Lai atbilstošāk noteiktu vērtības zivju dīķiem, zemi zem zivju dīķiem vērtēs ar lauksaimniecības zemes III kvalitātes grupas bāzes vērtību, līdzšinējās IV grupas vietā. Lauksaimniecības ēkām lielākā valsts daļā kadastrālās vērtības samazināsies, jo lauksaimniecības produkcijas noliktavām un šķūņiem mainīta vērtēšanā izmantojamā apjoma mērvienība no m³ uz m². Savukārt, vērtību pieaugums ir tām ēkām, kurām izvērtē būvniecības periodu, izejot no ēkas vecuma.
Dzīvojamo nekustamo īpašumu grupa.
Izmaiņas vērtēšanas metodikā ietekmē apbūves zemes vērtēšanu, arī daudzdzīvokļu māju apbūves zemei ieviesta standartplatības izvērtēšana - daudzdzīvokļu mājai nepieciešamo platību vērtē kā apbūves zemi, atlikušo, kas parasti ir zaļā zona, kā dabas pamatnes zemi. Labāka rezultāta iegūšanai projekts ietver standartapjoma izvērtējumu lielām savrupmājām un lieliem dzīvokļiem. Līdz šim standartapjoms tika noteikts tikai nedzīvojamām ēkām. Projektā ietvertas izmaiņas arī ēku labiekārtojumu izvērtēšanā. Gan savrupmājām, gan dzīvokļiem papildus elektrībai, kanalizācijai, ūdensapgādei tiks ņemta vērā arī apkures esamība. Bāzes vērtība noteikta standartobjektam ar visiem labiekārtojumiem. Ja kāda no tiem nav, kadastrālai vērtībai piemēro samazinošo koeficientu.
Būtiskākās izmaiņas skar dzīvojamo ēku vērtēšanu, kur projektā noteikti būvniecības perioda korekcijas koeficienti pa vērtību zonām. Vadoties no cenu atšķirībām nekustamā īpašuma tirgū, tie atkarībā no ēkas būvniecības perioda un nolietojuma grupas ļauj noteikt atbilstīgākas kadastrālās vērtības. Vērtību diferenciācija bija nepieciešama savrupmājām būvētām  no 1991. gada un dzīvokļiem no 2001. gada. Ar projektu nav panākta pietiekama kadastrālo vērtību atbilstība pārbūvētām un atjaunotām savrupmājām un dzīvokļiem renovētās daudzdzīvokļu mājās, jo pašlaik Kadastra informācijas sistēmā nav pilnvērtīgu datu par veiktiem ēkas atjaunošanas darbiem vai ēkas energoefektivitāti. Saglabājas problemātika arī tā saucamajiem “ekskluzīvajiem” īpašumiem, kur masveida vērtēšanā nav izdevies noteikt ekskluzivitātes parametrus, lai papildinātu vērtēšanas modeļus.
Nedzīvojamo nekustamo īpašumu grupa.
Kadastrālo vērtību samazinājums ir liela apjoma objektiem, kam pārskatīts standartapjoms un tā korekcijas koeficienti. Vecām noliktavām vērtību samazinājumu, līdzīgi kā lauksaimniecības ēkām, rada vērtēšanā izmantojamā apjoma mērvienības maiņa no m³ uz m². Visām nedzīvojamām ēkām (izņemot estrādes) ņems vērā ārtelpu platību, tādējādi objektiem ar lielām terasēm, nojumēm būs precīzāka kadastrālā vērtība. Tāpat, tā būs objektīvāka starp telpu grupām, kas ir pagrabstāvā un virszemes stāvā, jo pazemes stāva platība būs ar zemāku vērtību. Vērtību izmaiņas ietekmē arī fiziskā nolietojuma metodikas maiņa, ar kuru izveidotas nolietojuma grupas, pēc kurām pārskatīti nolietojuma korekcijas koeficienti. Ar projektu labāka kadastrālo vērtību atbilstība tirgus cenām panākta jaunajiem objektiem - ražošanas ēkām, noliktavām, birojiem, veikaliem, kam pa vērtību zonām noteikti būvniecības perioda korekcijas koeficienti, izejot no ēkas vecuma. Tomēr jāuzsver, ka šobrīd nav iespējams pilnvērtīgi novērtēt visas jaunās ēkas, piemēram, loģistikas centrus, kam esošā būvju klasifikācija nenodrošina šādu objektu identificēšanu, vai biroju ēkas, izejot pēc to gradācijas (klasēm). Ir nepieciešams pilnveidot objektu klasificēšanu un datu iegūšanu, lai tos izmantotu masveida vērtēšanā. Arī nelielais darījumu skaits jaunu ražošanas un komercobjektu segmentā ierobežo detalizētas analīzes veikšanu teritoriju un vērtību zonu griezumā.
Projekts paredz apstiprināt visu nekustamo īpašumu grupu bāzes vērtības, zemes standartplatības, ēku standartapjomus, to korekcijas koeficientus, būvniecības perioda korekcijas koeficientus un vērtību zonējumus universālās kadastrālās vērtības aprēķinam.Vērtību zonējumi universālās kadastrālās vērtības aprēķinam pieejami Dienesta datu publicēšanas portālā www.kadastrs.lv.
Nododot projektu sabiedrības līdzdalībai, papildus pieejamā informācija atbilstoši Vērtēšanas noteikumu 34. punkta prasībām portālā www.kadastrs.lv publicēta:
- universālās kadastrālās vērtības visiem kadastra objektiem;
- izstrādātā kadastrālo vērtību bāze – vērtību zonējumi universālās vērtības aprēķinam, bāzes vērtības, zemes standartplatības, ēku standartapjomi un korekcijas koeficienti, būvniecības perioda korekcijas koeficienti;
- informācija par kadastrālo vērtību bāzes izstrādē izmantotajiem nekustamā īpašuma darījumiem (zemes, zemes un ēkas, dzīvokļa darījumi);
- kadastrālo vērtību bāzes pamatojums pa vērtību zonām (zonā esošā infrastruktūra, primārā izmantošana, kadastra objektu statistika, darījumu skaits, darījumu summas diapazons);
- bāzes vērtību pārskata kartes (individuālā apbūves zeme, daudzdzīvokļu apbūves zeme, lauksaimniecībā izmantojamā zeme, savrupmājas, daudzdzīvokļu mājas, komercēkas, ražošanas ēkas);
- pārskata kartes par viena kvadrātmetra universālo kadastrālo vērtību un galvenajiem objekta vērtību ietekmējošiem rādītājiem – zemes vienībai, ēkai un nekustamajam īpašumam, kas sastāv no vienas apbūvētas zemes vienības, uz kuras atrodas nekustamajā īpašumā ietilpstošās ēkas.
Tīmekļvietnē www.vzd.gov.lv publicēta:
– pārskats par kadastrālo vērtību bāzes izstrādi, tai skaitā meža zemei, apbūves zemei un nedzīvojamām ēkām;
– kadastrālās vērtības atbilstības novērtējuma apraksts un datu kopas;
– kadastrālo vērtību kopsummas 1. un 2. līmeņa administratīvo teritoriju un nekustamā īpašuma grupu griezumā un to izmaiņas.