Anotācija (ex-ante)

Nekustamais īpašums reģistrēts Zemgales rajona tiesas Codes pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 210. Īpašuma tiesības uz Nekustamo īpašumu nostiprinātas fiziskai personai (turpmāk – Nekustamā īpašuma īpašnieks).
Nekustamajam īpašumam Zemesgrāmatā nav reģistrētas ķīlas tiesības vai hipotēkas, piedziņas atzīmes, nomas un apbūves tiesības, kā arī tas nav apgrūtināts ar lietu tiesībām.
Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā (turpmāk – Kadastra informācijas sistēma) Zemes vienībai nav reģistrēti apgrūtinājumi. Zemes vienības lietošanas mērķis ir "Zeme, uz kuras galvenā saimnieciskā darbība ir lauksaimniecība" (kods 0101), platība 5 ha, platības sadalījums pa lietošanas veidiem – lauksaimniecībā izmantojamā zeme – 5 ha.
Nodalot Rail Baltica projektam nepieciešamo Nekustamā īpašuma daļu, veidojas atlikusī Zemes vienības daļa aptuveni 4,1936 ha platībā, kas atbilstoši Bauskas novada pašvaldības 2023. gada 31. janvāra atzinumam Nr. BNP/2023/4.7/201/N turpmāk ir izmantojama patstāvīgi.
Zemes vienības atlikušajai daļai tiks nodrošināta piekļuve no projektētā pašvaldības nozīmes ceļa.
Nekustamā īpašuma īpašnieks atbildē uz atsavināšanas paziņojumu norādīja, ka viņaprāt, aprēķinot atlīdzību, ir jāņem vērā:
- Nekustamais īpašums ar blakus esošo Nekustamā īpašuma īpašniekam piederošo nekustamo īpašumu "Kukaiņi" Codes pag., Bauskas nov. (kadastra Nr. 4052 005 0031, zemes vienības kadastra apzīmējums 40520050031) veido vienotu kopēji apstrādājamu lauku 28,3 ha platībā;
- platības izņemšana no ražošanas, kā rezultātā no tās netiks iegūta raža, jo zeme ir iznomāta Avotas Ilzes Codes pagasta zemnieku saimniecībai "Landmaņi";
iespēja novākt ražu;
- ieņēmumu samazināšanās – saimniecībai katrs hektārs lauksaimniecībā izmantojamās zemes 2022. gadā deva 2368,00 EUR ieņēmumus un peļņu 1013,00 EUR;
- veiktie ieguldījumi nekustamajā īpašumā – barības vielu pieaugums (proti, lauksaimniecības zemes auglības pieaugums) saimnieciskās darbības rezultātā;
- lauka konfigurācijas izmaiņas – četrstūra formas lauks tiek sašķelts gandrīz pa diagonāli (runa ir par visu zemesgabalu kopumā), kā rezultātā veidojas sarežģīti apstrādājami trijstūri un neregulāras formas lauka malas no jauna būvējamo ceļu un pārbrauktuvju dēļ, līdz ar to turpmāk tiek apgrūtināta lauka apstrāde, palielinās degvielas patēriņš, laika patēriņš, tehnikas nolietojums;
- meliorācijas sistēma, garantijas;
- piekļuves nodrošināšana atlikušajam zemesgabalam un piekļuves iespējas ar lauksaimniecības tehniku (ceļa segums un nestspēja, lai pa tiem varētu pārvietoties smagsvara lauksaimniecības tehnika);
- izdevumi par paliekošās zemes vienības daļas uzmērīšanu, robežplānu sagatavošanu, kā arī ierakstīšanu zemesgrāmatā;
- jauna zemesgabala iegādes neiespējamība un pensijas kapitāla samazināšanās;
- līdzvērtīgs nekustamais īpašums Codes pagastā kā kompensācija par Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanu.
Vienlaikus Nekustamā īpašuma īpašnieks ir sniedzis viedokli, ka valstij vajadzētu saskaņot savu rīcību dzelzceļa būvniecībā ar plānotā Bauskas apvedceļa būvniecību, lai mazinātu negatīvo būvniecības ietekmi uz lauksaimniecisko ražošanu un netiktu bezjēdzīgi tērēta nauda nepareizi un vairākas reizes izbūvējot pievedceļus īpašumiem.
Atbilstoši Civillikuma 2174. pantam, atsavinot nomas priekšmetu, ieguvējam jāievēro nomas līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemes grāmatās (2126. p.). Ja ieguvējs uzteic līgumu, kas nav ierakstīts zemes grāmatās, tad iznomātājam vai izīrētājam jāatlīdzina nomniekam vai īrniekam visi zaudējumi, kādi viņam nodarīti ar līguma priekšlaicīgu izbeigšanu; ieguvējam tādā gadījumā jādod nomniekam vai īrniekam piemērots laiks īres vai nomas priekšmeta atdošanai.
Saskaņā ar Likuma 12.panta pirmās daļas 3.punktu, vienojoties ar Īpašnieku par Nekustamā īpašuma daļas labprātīgu atsavināšanu, būs nosakāma atbrīvošanas kārtība un termiņi. Līdz ar to tiks vērtēta situācija ar Īpašnieka nosakāmo laika posmu nepieciešamo nomas līguma grozījumu noformēšanai, lai Īpašnieks Nekustamā īpašuma daļu atbrīvotu no šāda veida saistībām un nodotu to pircējam brīvu no visiem apgrūtinājumiem un nastām.

Pamatojoties uz Likuma 9. pantu un Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr.204 "Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu" 36.1. apakšpunktu, Satiksmes ministrija ar 2024. gada 11. marta lēmumu Nr. 03.1-14/956 apstiprināja taisnīgas atlīdzības apmēru par nekustamā īpašuma "Lapas" Codes pagastā, Bauskas novadā, kadastra Nr. 4052 005 0025, sastāvā esošo zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 4052 005 0025 daļas 0,8064 ha platībā atsavināšanu, atbilstoši noteiktajai tirgus vērtībai 11 128,32 EUR (vienpadsmit tūkstoši viens simts divdesmit astoņi euro un 32 centi) jeb 1,38 EUR (viens euro un trīsdesmit astoņi centi) par vienu zemes kvadrātmetru (kas būs jāpiemēro, veicot atlīdzības apmēra pārrēķinu, ja atsavināmās zemes vienības daļas platība tiks precizēta pēc zemes kadastrālās uzmērīšanas).
Nekustamā īpašuma īpašniekam sniegta informācija attiecībā uz prasījumiem un viedokli:
1)par prasījumu - ņemt vērā to, ka Rail Baltica projekta skartā zemes vienība veido kopīgi ar nekustamo īpašumu "Kukaiņi" Codes pagastā, Bauskas novadā, (kadastra Nr. 4052 005 0031) apstrādājamu lauku 28,3 ha platībā – Nekustamā īpašuma īpašniekam skaidrots, ka sabiedrības vajadzībām tika ierosināts atsavināt nekustamā īpašuma "Lapas" Codes pagastā, Bauskas novadā, kadastra Nr. 4052 005 0025 sastāvā esošās zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 4052 005 0025 daļu aptuveni 0,8064 ha platībā. Nekustamais īpašums un nekustamais īpašums "Kukaiņi" Codes pagastā, Bauskas novadā (kadastra Nr. 4052 005 0031) ir divi dažādi nekustamie īpašumi. Saskaņā ar Likuma 25. panta otrās daļas 2. punktu, kā arī Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 “Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu” noteikumu 23. punktu, darba uzdevumā vērtētājam ir uzdots vērtēt Zemes vienības atlikušās (neatsavināmās) daļas vērtības samazinājumu, kas ticis izdarīts, un nav pamata uzdot vērtētājam noteikt nekustamā īpašuma "Kukaiņi" Codes pagastā, Bauskas novadā (kadastra Nr. 4052 005 0031) vērtības samazinājumu saistībā ar Zemes vienības daļas atsavināšanu. Vienlaikus informējam, ka sabiedrības vajadzībām tika ierosināta arī nekustamā īpašuma "Kukaiņi" Codes pagastā, Bauskas novadā (kadastra Nr. 4052 005 0031) zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 4052 005 0031 daļas 5,082 ha platībā atsavināšana, un ir uzdots vērtētājam noteikt minētā nekustamā īpašuma atsavināmās daļas tirgus vērtību un atlikušās (neatsavināmās) daļas vērtības samazinājumu un pēc tās aprēķināšanas par to tiks informēts Nekustamā īpašuma īpašnieks atsevišķi;
2)noraidīts prasījums - par platības izņemšanu no ražošanas, kā rezultātā no tās nekad netiks iegūta raža, samazinot lauksaimniecībā izmantojamās zemes platības, un par Avotas Ilzes Codes pagasta zemnieku saimniecības "Landmaņi" (reģistrācijas Nr. 43601027027) ieņēmumu samazināšanos – Avotas Ilzes Codes pagasta zemnieku saimniecība "Landmaņi" (reģistrācijas Nr. 43601027027) nepieder Nekustamā īpašuma īpašniekam, tā pieder citai fiziskai persona, un Nekustamā īpašuma īpašnieks Zemes vienību iznomā minētajai zemnieku saimniecībai.
Likuma 23. panta otrā daļa nosaka, kādi faktori ir izvērtējami un ņemami vērā, novērtējot nekustamo īpašumu, tostarp atbilstoši normatīvo aktu prasībām uzsākto nekustamā īpašuma izmantošanu un apbūves un saimnieciskās izmantošanas iespējas, ja Nekustamā īpašuma īpašnieks ir veicis darbības šo iespēju izmantošanai. Nekustamā īpašuma atsavināmā daļa ir novērtēta, pielietojot tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju, kas nodrošina Nekustamā īpašuma īpašniekam ienesīguma produktivitātes rādītāju kompensēšanu, jo ir ņemts vērā lauksaimniecības zemes kvalitatīvais novērtējums un salīdzinājumam tika veikta to darījumu (salīdzināmo darījumu) apskate, kas sniedz informāciju par darījumiem ar līdzvērtīgas kvalitātes lauksaimniecības zemēm. Tirgus darījumos ar lauksaimniecības zemēm potenciālie pircēji ir jau ņēmuši vērā potenciālo ienesīgumu. Atlīdzināmo zaudējumu apmēru ietekmē pielietotā Nekustamā īpašuma novērtēšanas metode. Vērtētājs, pamatojoties uz faktu par zemes nomas līgumu, Nekustamā īpašuma atsavināmās daļas tirgus vērtības noteikšanai salīdzinājumam ir piemērojis arī ienākumu metodi un izdarījis secinājumu, ka šādā veidā aprēķinātā vērtība ir zemāka nekā ar tirgus pieeju aprēķinātā vērtība.
Saskaņā ar Civillikuma 927. pantu īpašums ir pilnīgas varas tiesība pār lietu, tas ir, tiesība valdīt un lietot to, iegūt no tās visus iespējamos labumus, ar to rīkoties un noteiktā kārtā atprasīt to atpakaļ no katras trešās personas ar īpašuma prasību. Īpašuma tiesība sevī ietver tiesības valdīt (likumīgā faktiskā vara pār lietu), tiesības lietot (izmantot lietas derīgās īpašības, iegūt no tās peļņu, ienākumu un augļus) un tiesības rīkoties (iespēju noteikt mantas tiesisko stāvokli, to atsavinot, nododot lietošanā). Civillikuma 1036. pants noteic, ka īpašums dod īpašniekam vienam pašam pilnīgas varas tiesību par lietu, ciktāl šī tiesība nav pakļauta sevišķi noteiktiem aprobežojumiem. Arī pēc Zemes vienības atsavināšanas, īpašniekam būs iespēja iznomāt, apstrādāt vai kā citādi rīkoties ar atlikušās (neatsavināmās) Zemes vienības daļas un gūt no tās iespējamo labumu.
2015. gada 2. novembra zvērināta advokāta biroja "BORENIUS" galaziņojumā "Taisnīgas atlīdzības noteikšana par nekustamajiem īpašumiem, kas nepieciešami un atsavināmi sabiedrības vajadzībām, un par zaudējumiem īpašumiem, kas ir netieši skarti un kam radušies saimnieciskās darbības ierobežojumi vai netiešie zaudējumi transporta infrastruktūras projekta īstenošanas rezultātā"[1] (turpmāk – Galaziņojums) ir norādīts, ka Latvijas normatīvie akti neparedz skaidru regulējumu attiecībā uz to, vai īpašuma tiesību ierobežošanas gadījumā personai būtu atlīdzināmi zaudējumi, ko rada saistību neizpilde ar trešajām personām. Tomēr no tiesu prakses lietās par zaudējumu atlīdzināšanu sakarā ar administratīvo aktu atcelšanu var secināt, ka zaudējumi, kas personai rodas sakarā ar nespēju pildīt saistības ar trešajām personām, principā nav atlīdzināmi, jo neatrodas tiešā cēloņsakarībā ar valsts rīcību. Galaziņojumā secināts, ka Latvijas normatīvie akti neparedz pienākumu atlīdzināt zaudējumus, kas personai radušies tādēļ, ka valsts noteikto īpašuma tiesību ierobežojumu dēļ persona nevar pildīt līgumsaistības ar trešajām personām[2]. Līdz ar to nav pamats vērtēt Nekustamā īpašuma īpašnieka prasījumu par platības izņemšanu no ražošanas, kā rezultātā no tās nekad netiks iegūta raža, samazinot lauksaimniecībā izmantojamās zemes platības, un par Avotas Ilzes Codes pagasta zemnieku saimniecībai "Landmaņi" (reģistrācijas Nr. 43601027027) ieņēmumu samazināšanos;
3)par prasījumu - kompensēt veiktos ieguldījumus nekustamajā īpašumā, kā rezultātā pieaugusi augsnes auglība – Nekustamā īpašuma īpašniekam skaidrots, tā kā vērtētājam nav pieejami visi Nekustamā īpašuma īpašnieka sniegtie parametri attiecībā uz zemes auglību salīdzināmajos darījumos, vērtētājs aprēķinos ņem vērā LIZ kvalitātes novērtējumu ballēs, kas vērtējamajam īpašumam Kadastra informācijas sistēmā uzrādīts 55 balles. Vērtētāji apliecina, ka aprēķinos izmantoti salīdzināmie darījumi, kuri ir bijuši vieni no vērtīgākajiem pēdējā gada laikā;
4)noraidīts prasījums par lauka konfigurācijas izmaiņām, kā rezultātā veidojas neregulāras formas lauka malas no jauna būvējamo ceļu un pārbrauktuvju dēļ, līdz ar to turpmāk tiek apgrūtināta lauka apstrāde, palielinās degvielas patēriņš, laika patēriņš, tehnikas nolietojums – atlikušās zemes vienības daļas konfigurācijai nav būtisku izmaiņu, kā arī piekļuves iespējas paliek nemainīgas, atlikušās (neatsavināmās) daļas vērtības samazinājums nav konstatēts;
5)par jauna zemesgabala iegādes neiespējamību un pensijas kapitāla samazināšanos – Nekustamā īpašuma īpašniekam skaidrots, ka atbilstoši Likuma 25. pantam, Civillikuma (Civillikuma 8. nodaļa – Zaudējumi un to atlīdzība) un Civilprocesa likumā noteiktajam, jebkuriem īpašnieka pieteiktiem zaudējumiem jābūt balstītiem uz nepārprotamiem, objektīviem un pārliecinošiem apsvērumiem, nevis uz pieņēmumiem, kas nav balstīti uz dokumentiem. Par saņemto atlīdzības apmēru īpašniekam ir rīcības brīvība iegādāties citu nekustamo īpašumu vai izvēlēties citu ieguldījumu veidu;
6)noraidīts prasījums par citu nekustamo īpašumu Codes pagastā kā atlīdzības kompensācijas veidu, jo no Bauskas novada pašvaldības, kā arī Satiksmes ministrijas ir saņemtas atbildes vēstules, kurās minētās institūcijas informē par to, ka īpašumā vai valdījumā nav nekustamo īpašumu Codes pagastā, kas būtu izmantojami kā līdzvērtīgi atlīdzības kompensācijas objekti. Iepriekš minētais attiecas arī uz Nekustamā īpašuma īpašnieka pārstāves 2023. gada 31. jūlija elektroniskā pasta vēstulē norādītajām konkrētām Bauskas novada pašvaldībai piederošām zemes vienībām Codes pagastā;
7)informēts Nekustamā īpašuma īpašnieks, ka jautājums par ražas novākšanas iespējām tiks izvērtēts, slēdzot pirkuma līgumu, kurā tiks noteikts termiņš Nekustamā īpašuma daļas atbrīvošanai, ievērojot arī plānotos būvdarbu uzsākšanas termiņus, vai arī Nekustamā īpašuma īpašnieks varēs iesniegt pierādījumus par zaudējumu esamību pēc pirkuma līguma noslēgšanas atbilstoši Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 “Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu” 2. punktam;
8)informēts Nekustamā īpašuma īpašnieks par meliorācijas sistēmas darbības nodrošināšanu – atbilstoši par projektēšanu atbildīgās akciju sabiedrības "RB Rail" sniegtajai informācijai, atbilstoši sabiedrības ar ierobežotu atbildību "Zemkopības ministrijas nekustamie īpašumi" izdotajiem tehniskajiem noteikumiem, Rail Baltica projekta ietvaros nodrošināma Nekustamā īpašuma īpašniekam piederošajā atlikušajā (neatsavināmajā) Zemes vienības daļā esošo likumīgi izbūvēto meliorācijas sistēmu funkcionalitātes saglabāšanu un to darbības nepasliktināšanu;
9)informēts Nekustamā īpašuma īpašnieks par piekļuves nodrošināšanu atlikušajam zemesgabalam, kā arī iespēju tam piekļūt ar lauksaimniecības tehniku – atbilstoši par projektēšanu atbildīgās akciju sabiedrība "RB Rail" sniegtajai informācijai, Zemes vienības atlikušajai (neatsavināmajai) daļai Rail Baltica projekta īstenošanas ietvaros tiks nodrošināta piekļuve no projektēta pašvaldības nozīmes autoceļa. Pašvaldības nozīmes piekļuves ceļu platums paredzēts 5,5 m ar nestspēju E=290MPa, kas nodrošina arī lauksaimniecības tehnikas pārvietošanos. Kā arī aptuveni ik pēc 500 m ir ceļa paplašinājums, lai nodrošinātu tehnikas izmainīšanos uz ceļa. Ceļa segums – nesaistītu minerālmateriālu maisījums (grants), bet krustojuma/pieslēguma zonās ar valsts autoceļu – asfalta segums;
10)informēts Nekustamā īpašuma īpašnieks, ka izdevumus par paliekošās zemes vienības daļas uzmērīšanu, robežplānu sagatavošanu, kā arī ierakstīšanu zemesgrāmatā segs valsts. Minētā informācija tika norādīta paziņojumā par Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas nepieciešamību sabiedrības vajadzību nodrošināšanai.
No Nekustamā īpašuma īpašnieka nav saņemta piekrišana Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanai un atlīdzības apmēram.
Saskaņā ar Likuma 27. panta pirmajā un otrajā daļā noteikto Nekustamā īpašuma īpašniekam ir tiesības apstrīdēt Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzības apmēru.
Ja netiks noslēgts pirkuma līgums par Nekustamā īpašuma daļas labprātīgu atsavināšanu, tiks virzīts likumprojekts par Nekustamā īpašuma daļas piespiedu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.
Pēc Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas Satiksmes ministrija normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nostiprinās īpašuma tiesības uz Nekustamā īpašuma daļu zemesgrāmatā uz valsts vārda Satiksmes ministrijas personā.
Saskaņā ar Dzelzceļa likuma pārejas noteikumu 53. punktu Satiksmes ministrija atsavināto Nekustamā īpašuma daļu nodos Rail Baltica projekta īstenotājam pārvaldīšanā tā pienācīgai apsaimniekošanai līdz būvdarbu uzsākšanai.
Rail Baltica projekta īstenošanas ietvaros pēc būvdarbu pabeigšanas un inženierbūves nodošanas ekspluatācijā plānots attiecīgo izveidoto nekustamo īpašumu – zemes vienību un uz tās izbūvēto pašvaldības nozīmes autoceļu – nodot pašvaldības īpašumā saskaņā ar Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma 42. panta un likuma "Par autoceļiem" 4. panta trešās daļas noteikumiem.

[1] Galaziņojums ir pieejams šeit - https://petijumi.mk.gov.lv/sites/default/files/file/SAM_Petij_Taisnigu_atlidzibu_izpete_gala_zinojums_2015.pdf

[2] Galaziņojuma 77. lapa.

Ministru kabineta rīkojuma projekts paredz atsavināt nekustamā īpašuma  "Lapas" Codes pagastā, Bauskas novadā (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 4052 005 0025) sastāvā esošās zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 4052 005 0025 daļu 0,8064 ha platībā (platība var tikt precizēta zemes kadastrālās uzmērīšanas procesā).