Anotācija (ex-ante)

Projekts paredz, ievērojot Atsavināšanas likumā un Spēkā stāšanās likumā ietverto tiesisko regulējumu, atļaut VNĪ pārdot izsolē valsts nekustamo īpašumu Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, kas nav nepieciešams valsts pārvaldes funkciju nodrošināšanai saskaņā ar Valsts pārvaldes iekārtas likumu.
 

Vispārējā kārtība

Projekts paredz atļaut VNĪ pārdot izsolē valsts nekustamo īpašumu (nekustama īpašuma kadastra Nr. 1300 003 0706) – zemes vienību (zemes vienības kadastra apzīmējums 1300 003 0706) 6108 m² platībā un būves (būvju kadastra apzīmējumi 1300 003 0706 003, 1300 003 0706 050 un 1300 003 0706 051) –Vikingu ielā 24A, Jūrmalā (turpmāk – valsts nekustamais īpašums).

Valsts nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā uz valsts vārda Finanšu ministrijas personā Jūrmalas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 1823, lēmuma datums: 09.04.1997. (uz zemi un krastmalas nostiprinājumu), 19.12.2019. (uz būvēm).
1997.gadā VNĪ pārvaldīšanā tika nodota zemes vienība un krasta nostiprinājums. Savukārt 2019.gadā, pēc tam kad tiesā tika konstatēts juridiskais fakts (19.07.2019. Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesas spriedums lietā Nr.C30491219), ka inženierbūves – baseins un tenisa laukums, kas atrodas uz zemes vienības, ir bezīpašnieka manta, kas piekrīt valstij Finanšu ministrijas personā, Valsts ieņēmuma dienests 30.09.2019. ar Valstij piekritīgā nekustamā īpašuma nodošanas un pieņemšanas aktu Nr.001521 inženierbūves nodeva Finanšu ministrijas valdījumā un VNĪ pārvaldīšanā.

Valsts nekustamā īpašuma sastāva raksturojums.
Valsts nekustamais īpašums sastāv no zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 1300 003 0706) 6108 m² platībā un trīs būvēm: būves baseina (būves kadastra apzīmējums 13000030706050) ar kopējo platību 86,8 m²; būves – krastmalas nostiprinājuma (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 003) ar kopējo platību 286  m²; būves – tenisa laukuma (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 051) ar kopējo platību 200 m².

Ar Jūrmalas pilsētas domes būvvaldes 08.12.2020. atzinumu Nr.BIS-BV-19.9-2020-13467, apsekojot valsts nekustamo īpašumu būvinspektors ir konstatējis, ka 17.05.1999. akceptētajā  būvprojektā Nr.164, baseina un tenisa laukuma izbūve norādīta kā perspektīvā būvniecība. Lietas materiālos nav atrodama būvprojektu dokumentācija.

Saskaņā ar Jūrmalas pilsētas domes 01.02.2021. vēstulē Nr. 14-1/176 norādīto valsts nekustamā īpašuma sastāvā esošajām inženierbūvēm – baseinam un tenisa laukumam ir konstatētas patvaļīgās būvniecības pazīmes.

VNĪ NĪ ekspertīzes daļa, izvērtējot rīcību ar patvaļīgās būvniecības pazīmju novēršanu uz zemes vienības Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, esošajām būvēm ir secinājusi:

- I grupas inženierbūve – tenisa laukums saskaņā ar Jūrmalas pilsētas domes 01.02.2021. vēstulē Nr. 14-1/176 norādīto  daļēji atrodas Aizsargjoslu likuma (turpmāk – Likums) 37.panta pirmās daļas 5.punktā pieminētajā virszemes ūdensobjekta aizsargjoslas 10 m platajā joslā, kurā papildus Likuma 35. pantā  un 37. panta pirmās daļas 1., 2., 3., 4. un 4.¹ punktā minētajam ir noteikti šādi aprobežojumi - aizliegts: būvēt un izvietot jebkādas ēkas un būves, tai skaitā nožogojumus (izņemot esošo būvju atjaunošanu; kultūras pieminekļu restaurāciju; transporta un elektronisko sakaru tīklu būvniecību, ūdensapgādes un kanalizācijas tīklu, ūdens ņemšanas ietaišu un maģistrālo cauruļvadu būvniecību, enerģijas pārvades un sadales būvju būvniecību; peldvietu, celiņu, laivu un motorizēto ūdens transportlīdzekļu piestātņu būvniecību; valsts meteoroloģisko un hidroloģisko novērojumu staciju un posteņu un citu stacionāru valsts nozīmes monitoringa punktu un posteņu būvniecību, kā arī krastu nostiprināšanu; ostu teritorijā esošo hidrotehnisko būvju, piestātņu, infrastruktūras, inženierkomunikācijas, kā arī citu ar ostu darbību saistītu būvju būvniecību; jahtu ostu un to darbības nodrošināšanai nepieciešamo būvju un infrastruktūras objektu būvniecību, kā arī šīs daļas 4. un 4.¹. punktā minētajos gadījumos paredzēto teritorijas uzbēršanu).
Vienlaikus 2021. gadā būvniecību regulējošos normatīvajos aktos ir izdarīti grozījumi, kas vienkāršo visu grupu inženierbūvju vai to daļu būvniecības procesus (jauna būvniecība, pārbūve, atjaunošana un nojaukšana) noteiktās procedūras. Saskaņā ar Ministru kabineta 2017. gada 9. maijā noteikumu Nr. 253 “Atsevišķu inženierbūvju būvnoteikumi” 6.3.4. apakšpunktu, paskaidrojuma raksts (1. pielikums) vai būvniecības iesniegums (4. pielikums) (turpmāk kopā – būvniecības ieceres iesniegums) vai cita būvniecības ieceres dokumentācija nav nepieciešama atsevišķu labiekārtojuma elementu (piemēram, soliņi, celiņi, vaļēja terase (kas nav saistīta ar ēku), medību torņi ar augstumu līdz 10 m, bērnu rotaļu ierīces, sporta aprīkojums, atsevišķas laternas un apgaismes ķermeņi, karogu masti ar augstumu līdz 12 m (ieskaitot), dārza kamīni, ielu norādes stabi, laipas, brīvi stāvošas atkritumu tvertnes, velosipēdu statīvi), žoga un pirmās grupas sporta laukuma (bez inženiertīkliem) būvdarbiem, kā arī kapavietas aprīkojuma (piemēram, kapavietā uzstādīta piemiņas zīme, piemineklis, soliņš, apmales, sēta) būvdarbiem.
Saskaņā ar Ministru kabineta 2014.gada 19.augusta noteikumiem Nr.500 “Vispārīgie būvnoteikumi” 1.pielikuma 3.1.28. punktu  inženierbūve – tenisa laukums (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 051) ir klasificējams kā pirmās grupas sporta laukumi ar segumu bez inženiertīkliem. Ņemot vērā minēto, nākamajam būves ieguvējam pastāv iespēja, atbilstoši tā iecerei, novērst patvaļīgās būvniecības sekas, minēto ieceri saskaņojot ar Jūrmalas pilsētas pašvaldību.

-II grupas inženierbūve- baseins saskaņā ar  Jūrmalas pilsētas domes Pilsētplānošanas nodaļas atzinumu ir uzskatāma par patvaļīgu būvniecību tā iemesla dēļ, ka šo būvdarbu veikšana noteiktajā kārtībā nav saskaņota Jūrmalas pilsētas domes Pilsētplānošanas nodaļā, kā arī to, ka nav norāžu uz šīs būves izvietojuma neatbilstību Jūrmalas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumiem iespējami šādi risinājumi: būves nojaukšana vai nepieciešamās būvdarbu dokumentācijas sakārtošana un objekta nodošana ekspluatācijā būvniecību reglamentējošo normatīvo aktu noteiktajā kārtībā. 
Pieņemot lēmumu par II grupas inženierbūves – baseina legalizāciju, jāņem vērā, ka būvniecību reglamentējošie normatīvie akti neparedz kārtību, kādā izstrādājama atbilstošā būvniecības dokumentācija. Nereti šādos gadījumos būvprojekta dokumentācijas galvenā sastāvdaļa ir būvekspertīzes atzinums par būves atbilstību Būvniecības likuma 9. panta prasībām. Būves legalizācijas gadījumā jāievēro  Jūrmalas pilsētas domes Pilsētplānošanas nodaļas rekomendācijas.
 
Ievērojot iepriekš minēto, VNĪ ekspertu ieskatā, patvaļīgo seku novēršana ir iespējama gan būves demontējot, gan legalizējot. Saskaņā ar VNĪ NĪ ekspertīzes daļas būvinženiera veiktajiem aprēķiniem baseina demontāža (tai skaitā būvgružu utilizācija) būvbedres aizbēršana ar grunti melnzemes piebēršana, zāles iesēšana - provizoriski izmaksātu - 4500 euro bez PVN. Savukārt tenisa korta seguma pīrāga demontāža un utilizācija, būvbedres piebēršana ar grunti, melnzemi, zālāja iesēšana - provizoriski izmaksātu - 6500 euro. Savukārt, baseina legalizācijas dokumentu sakārtošana (topogrāfiskais uzmērījums, situācijas plāns, baseina rasējumi, būvekspertīze (iespējams ar konstrukciju atsegšanu) utt.) varētu izmaksāt līdz 2000 euro bez PVN.
VNĪ ieskatā, jautājums par būves “tenisa laukums” statusu  (nojaucams vai legalizējams) atkāroti jāaktualizē būvniecību regulējošo normatīvo aktu noteiktajā kārtībā, iesniedzot iesniegumu vietējai pašvaldībai, kas saskaņā ar Būvniecības likumu nodrošina ar būvniecības procesu saistītā administratīvā procesa tiesiskumu.

Izvērtējot turpmāko rīcību ar uz zemes vienības esošo zemesgrāmatā reģistrēto būvju ar patvaļīgās būvniecības pazīmēm seku novēršanu, demontējot vai legalizējot būves un valsts nekustamā īpašuma tiesiskā sastāva sakārtošanu publiskajos reģistros, pirms valsts nekustamā īpašuma atsavināšanas, VNĪ NĪ tirgus analītiķis ir secinājis, ka minētajām darbībām nebūs atbilstošas pozitīvas ietekmes uz valsts nekustamā īpašuma kopējo tirgus vērtību un netiks kompensētas ar nekustamā īpašuma tiesiskā statusa sakārtošanu saistītās izmaksas. Līdz ar to uzskatāms, ka būvju demontāža vai legalizēšana konkrētajā situācijā nav saimnieciski lietderīgas darbības.

Ievērojot Publiskas personas finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanas likumā publiskām personām noteikto pienākumu lietderīgi rīkoties ar finanšu līdzekļiem un mantu, valstij nav samērīgi tērēt finanšu un administratīvos resursus, kas pārsniegtu minēto palīgēku vērtību (abu būvju kadastrālā vērtība uz 01.01.2023. noteikta 5794 euro, abu būvju tirgus vērtība saskaņā ar tirgus vērtētāja noteikto tirgus vērtību uz 11.08.2020. gadu ir 10 078 euro, savukārt būvju demontāžai nepieciešami apmēram 11 000 euro bez PVN, legalizācijas procesam apmēram 2000 euro), lai veiktu nepieciešamās darbības būvju, kurām konstatētas patvaļīgās būvniecības pazīmes, demontāžai vai legalizēšanai un nekustamā īpašuma sastāva sakārtošanai.

 Ievērojot Civillikuma 1612., 1613., 1614. un 1617.panta noteikumus par atsavinātāja atbildību par lietas trūkumiem, VNĪ izsoles noteikumos norādīs pilnīgu informāciju par atsavināmo nekustamo īpašumu, tostarp par būvēm konstatētajām patvaļīgas būvniecības pazīmēm, vienlaikus norādot uz ieguvēja pienākumu atbilstoši būvniecību reglamentējošiem normatīvajiem aktiem veikt darbības uz zemes vienības esošo zemesgrāmatā reģistrēto būvju ar patvaļīgās būvniecības pazīmēm seku novēršanai.

Ar Jūrmalas pilsētas domes būvvaldes 08.12.2020. atzinumu par būves (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 001)  pārbaudi Nr.BIS-BV-19.9-2020-13467, apsekojot valsts nekustamo īpašumu (nekustamā īpašuma kadastra Nr.1300 003 0706) Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, tiks konstatēts, ka Lielupes tauvas joslā izbūvēts zemesgabalu Vikingu ielā 22, Jūrmalā un Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, atdalošais žogs un siltumnīca, kas ir uzskatāma par patvaļīgu būvniecību.

Atbilstoši Jūrmalas pilsētas domes būvvaldes 15.03.2021. atzinumam par būves pārbaudi Nr. BIS-BV-19.9-2021-2909 būvinspektors 10.03.2021. ir veicis Lielupes upes tauvas joslas apsekojumu uz zemes gabala ar kadastra Nr. 1300 003 0706 Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, un uz robežas ar zemes gabalu ar kadastra Nr.1300 003 0704 Vikingu ielā 22, Jūrmalā. Apsekojuma laikā konstatēts, ka aizšķērsojums starp namīpašumiem Vikingu ielā 22 un Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, ir demontēts, un siltumnīca ir pārvietota no Lielupes tauvas joslas Vikingu ielas virzienā, līdz ar to būvinspektora slēdziens - patvaļīgas būvniecības sekas Lielupes tauvas joslā uz zemes gabala ar kadastra Nr.1300 003 0706 Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, ir novērstas.

Atbilstoši NĪVKIS datiem valsts nekustamajam īpašumam noteikti šādi apgrūtinājumi:
- Baltijas jūras un Rīgas jūras līča ierobežotas saimnieciskās darbības joslas teritorija 0.6108 ha platībā;
- vietējās nozīmes pilsētbūvniecības pieminekļa teritorija un objekti              0.6108     ha platībā;
- ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar ielu vai ceļu - sarkanā līnija 0.0366 ha platībā;
- tauvas joslas teritorija gar upi 0.0407 ha platībā;
- dabiskas ūdensteces vides un dabas resursu aizsardzības aizsargjoslas teritorija pilsētās un ciemos 0.0785ha platībā;
- ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija ap elektrisko tīklu gaisvadu līniju pilsētās un ciemos ar nominālo spriegumu līdz 20 kilovoltiem 0.0058 ha platībā;
- ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar elektrisko tīklu kabeļu līniju 0.0057 ha platībā;
- ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar pazemes siltumvadu, siltumapgādes iekārtu un būvi 0.1382 ha platībā;
- zemes īpašniekam nepiederoša būve vai būves daļa 0.0184 ha platībā.

Ņemot vērā, ka valsts nekustamais īpašums nav iekļauts valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu sarakstā kā atsevišķs valsts nozīmes kultūras piemineklis, uz valsts nekustamā īpašuma atsavināšanu nav attiecināma likuma “Par kultūras pieminekļu aizsardzību” 8.pantā noteiktā kārtība. Uz valsts nekustamā īpašuma atsavināšanu nav attiecināmi arī Aizsargjoslu likuma 36.panta trešās daļas 1.punktā noteiktie atsavināšanas ierobežojumi, ņemot vērā, ka valsts nekustamais īpašums atrodas Baltijas jūras un Rīgas jūras līča ierobežotas saimnieciskās darbības joslas teritorijā.
Valsts nekustamajam īpašumam ir noteikta tauvas joslas teritorija gar Lielupes upi 0.0407 ha platībā. Gar Lielupes krastu ir noteikta 10  m plata tauvas josla, kas nav jānorobežo ar speciālām zīmēm. Tauvas joslā jāievēro visi saimnieciskās darbības aprobežojumi, kas noteikti normatīvajos aktos, tai skaitā piekrastu zemes īpašniekiem pienākums ir saglabāt brīvu pieeju publiskiem ūdeņiem.

Valsts nekustamajam īpašumam noteiktie apgrūtinājumi nerada papildu ietekmi uz nekustamā īpašuma iespējamo izmantošanu tā atsavināšanas gadījumā.

Saskaņā ar informāciju no Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas (turpmāk- NĪVKIS) datiem valsts nekustamā īpašuma kadastrālā vērtība uz 01.01.2023. noteikta 241 061 euro (zemei – 133 674 euro, būvēm: krastmalas nostiprinājums – 101593 euro, baseins-  4940 euro; tenisa laukums 854 euro, kopā – 107 387 euro).


Jūrmalas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 1823 III.daļas 1.iedaļā nostiprināta nomas tiesība uz zemes gabalu 0.6108 ha platībā; nomas termiņš noteikts līdz 25.20.2028. Papildus uz valsts nekustamā īpašuma sastāvā esošās zemes vienības atrodas arī fiziskai personai piederoša būve – dzīvojamā māja (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 001), kas ietilpst nekustamā īpašuma (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 1300 503 0006) sastāvā. Tiesības būvēt zemesgrāmatā ierakstīto būvi – dzīvojamo māju (būves kadastra apzīmējums 1300 003 0706 001) ir iegūtas uz 26.10.1998. starp VNĪ un Privātpersonu noslēgtā valsts zemesgabala nomas līguma Nr.205/185Z (Reģ. Nr. 751-z) (turpmāk – Nomas līgums) pamata.

Īpašuma tiesības uz dzīvojamo māju nostiprinātas zemesgrāmatā Jūrmalas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 100000511112 uz fiziskas personas vārda(turpmāk - Privātpersona), lēmumu datumi:05.10.2012.; 18.10.2012.; 11.02.2021. (pamats: Jūrmalas pilsētas domes būvvaldes 2021.gada 5.februāra akts par objekta “dzīvojamā māja” pieņemšanu ekspluatācijā):
- pamatojoties uz Jūrmalas pilsētas domes Būvvaldes 19.06.2012. izziņu Nr.1148, ar zemesgrāmatu tiesneša 05.10.2012. lēmumu dzīvojamās mājas jaunbūve (kadastra apzīmējums 1300 003 0706 001 pirmreizēji ierakstīta zemesgrāmatā kā patstāvīgs īpašuma objekts uz zemes nomas laiku līdz 26.10.2023. uz fiziskas personas vārda;
- ar zemesgrāmatas tiesneša 12.10.2012. un 18.10.2012. lēmumiem (pamats: 09.10.2012. Dāvinājuma līgums; 12.10.2012. oktobra Pirkuma līgums) notika dzīvojamās mājas jaunbūves īpašnieku maiņa. Īpašuma tiesības uz dzīvojamo māju iegūst Privātpersona;
-  pamatojoties uz Jūrmalas pilsētas domes būvvaldes 05.02.2021. aktu par objekta “Dzīvojamā māja” pieņemšanu ekspluatācijā ar zemesgrāmata tiesneša 11.02.2021. lēmumu tiek precizēts nekustamā īpašuma sastāvs izsakot to jaunā redakcijā.
Saskaņā ar informāciju no NĪVKIS būves - dzīvojamās mājas kadastrālā vērtība uz 01.01.2023. ir 119 787.00 euro.

Saskaņā ar ierakstu būvju īpašuma zemesgrāmatā dzīvojamā māja ir arī apgrūtināta ar divām hipotēkām (450 000 euro un 2500 euro apmērā). Pamats 2019.gada 7.marta aizdevuma līgums Nr. AL-07/03/2019-JU/JN, 2019.gada 7.marta hipotēkas (ķīlas) līgums Nr.HL-07/03/2019-JU/JN. Mainīta nodrošināmā prasījuma summa un noteikta EUR 450000, izsakot to jaunā redakcijā. Pamats: 2021.gada 25.janvāra grozījumi hipotēkas (ķīlas) līgumā Nr.HL-17/08/2018-JU/JN.
Jūrmalas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 100000511112 būvju īpašumam noteikts aizliegums bez kreditora (fiziskas personas) rakstiskas piekrišanas nekustamu īpašumu atsavināt, dāvināt, sadalīt un apgrūtināt ar lietu tiesībām.

Valsts nekustamā īpašuma (zemes vienības) sadale nav iespējama saskaņā ar Jūrmalas pilsētas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumiem, lai uz atdalītās zemes vienības pilnībā būtu valstij piederošās būves un netiktu sadalīta Privātpersonai piederošā siltumsūkņa kontūra (minēto apliecina Jūrmalas pilsētas dome ar 24.02.2020.vēstuli Nr.14-1/473, 15.04.2020. vēstuli Nr. 14-1/1231, 17.06.2020. vēstuli Nr.14-1/2058)

Nākamajam nekustamā īpašuma ieguvējam, izmantojot valsts zemes vienību būs saistošs  Nomas līgums ar Privātpersonu, ievērojot Civillikuma 2126.pantā noteikto (ierakstot nomas vai īres līgumu zemes grāmatās, nomnieks vai īrnieks iegūst lietu tiesību, kas ir spēkā arī pret trešām personām) un 2174.pantā noteikto (kad iznomātājs vai izīrētājs nomas vai īres priekšmetu atsavina, ieguvējam jāievēro nomas vai īres līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemes grāmatās (2126.p.)). Vienlaikus saskaņā ar Civillikuma 2168.pantu nomas un īres līgumi izbeidzas paši no sevis arī pirms termiņa notecējuma, kad tiesības sakrīt, t.i., kad nomnieks vai īrnieks iegūst iznomāto vai izīrēto lietu par īpašumu, vai arī kad izbeidzas tiesība, kas iznomātājam vai izīrētājam piederējusi uz līguma priekšmetu.

Noslēgto Nomas līgumu hronoloģija.
Par sākotnējā Nomas līguma noslēgšanu.
26.10.1998. starp valsts akciju sabiedrību “Valsts nekustamā īpašuma aģentūra” (turpmāk – Aģentūra)[1] un privātpersonu noslēgts zemesgabala, uz kura atrodas krasta nostiprinājums Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, Nomas līgums atpūtai un dzīvojamās mājas celtniecībai. Saskaņā ar 25.10.2013. noslēgtā Nomas līguma pārjaunojuma līgumu Nr.751-z-1 zemesgabals iznomāts atpūtai, dzīvojamās mājas celtniecībai, uzturēšanai un apsaimniekošanai līdz 25.10.2028.

Aģentūra 26.10.1998. noslēdza Nomas līgumu ar privātpersonu, iznomājot zemesgabalu Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, un uz tā esošo krastmalas nostiprinājumu atpūtai un dzīvojamās mājas celtniecībai (Nomas līguma 2.1. punkts), bet Lielupes krasta nostiprinājuma būves – atpūtai un sporta nodarbībām (Nomas līguma 2.4.punkts).
Nomas līgums bija noslēgts uz 15 gadiem (Nomas līguma 3.1. punkts) un Nomniekam bija pirmtiesības uz līguma pagarināšanu (3.2.punkts).
Nomas līguma noslēgšanas brīdī vispārējos principus rīcībai ar valsts mantu regulēja likums “Par valsts un pašvaldību finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanu”. Vienīgais normatīvais akts, kas noteica rīcību ar valsts zemi bija uz likuma “Par 1925.gada 1.aprīļa likuma “Ministru kabineta iekārta” atjaunošanu” 14.panta 3.punktu pamata izdotie Ministru kabineta 1995. gada 3.oktobra noteikumi Nr.292 “Noteikumi par valsts zemes nomu” (zaudēja spēku 09.11.2007.), kuros tiešā veidā nebija iekļautas tiesību normas par neapbūvētu zemesgabalu iznomāšanu. Minēto noteikumu pielikumā bija ievietoti valsts zemes nomas tipveida līguma paraugi.
No noteikumu satura var secināt, ka tie bija attiecināmi gan uz apbūvētu zemesgabalu, gan uz neapbūvētu zemesgabalu iznomāšanu, un proti, noteikumu 6.7. punkts noteica, ka viens no zemes nomas līguma noslēgšanai nepieciešamajiem dokumentiem ir pašvaldības izziņa par to, ka iznomājamajā zemesgabalā saskaņā ar būvniecības noteikumiem ir atļauta attiecīgo ēku un būvju celtniecība vai rekonstrukcija, ja zemesgabals tiks iznomāts ēku un būvju celtniecībai vai rekonstrukcijai. Savukārt noteikumu 6.4. punktā bija noteikta līguma noslēgšanai nepieciešamība pēc Valsts zemes dienesta izziņas par ēkām un būvēm, kas atrodas uz iznomājamā zemesgabala, tikai gadījumā, ja tādas tur atrodas. Arī no noteikumu pielikuma esošā tipveida līguma 20. punkta izrietēja nomnieka tiesība veikt jaunu apbūvi.
16.06.2005. Saeima pieņēma Valsts un pašvaldību īpašuma privatizācijas un privatizācijas sertifikātu izmantošanas pabeigšanas likumu (turpmāk – Privatizācijas Pabeigšanas likumu, kura 22.pantā noteikts, ka lēmumu par valstij vai pašvaldībai piederoša neapbūvēta zemesgabala nomu ar apbūves tiesībām pieņem attiecīgi Ministru kabinets vai pašvaldības dome (padome). 
Savukārt, uz šā likuma pamata izdoto Ministru kabineta 2007.gada 30.oktobra noteikumu Nr.735 “Noteikumi par publiskas personas zemes nomu” (Noteikumu nosaukums MK 06.03.2012. noteikumu Nr.158 redakcijā; zaudējuši spēku 30.06.2018.) III. nodaļa “Neapbūvēta valsts vai pašvaldības zemesgabala nomas līguma noslēgšanas kārtība un nomas maksas aprēķināšanas kārtība” noteica gan informācijas par iznomājamiem neapbūvētiem zemesgabaliem publicēšanas pienākumu attiecīgās valsts institūcijas oficiālajā mājaslapā internetā, bet pašvaldībai - informācijas  izlikšanu redzamā vietā pašvaldības domes ēkā (15.punkts), kā arī pirmoreiz kā iznomāšanas procedūru ieteikuma formā minēja izsoli (19.punkts) – “Ja tiek rīkota neapbūvēta valsts vai pašvaldības zemesgabala nomas tiesību izsole, solīšanu sāk no nomas maksas apmēra, kas noteikts šo noteikumu 18.punktā paredzētajā kārtībā. Nomas līgumu slēdz ar personu, kura nosolījusi augstāko nomas maksu.”
Ņemot vērā, ka līdz pat 09.11.2007. gan normatīvie akti neparedzēja obligātu prasību izsoles rīkošanai, izvēloties nomnieku, gan VNĪ nekonstatēja, ka Aģentūras rīcībā bija citu personu iesniegumi par vēlmi nomāt nekustamo īpašumu Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, līdz ar to nomas tiesību izsole netika rīkota.

Vienlaikus jāņem vērā, ka valsts nekustamais īpašums – zemes vienība jau sākotnēji ir bijusi apbūvēta ar valstij piederošu inženierbūvi - krastmalas nostiprinājumu, tomēr VNĪ ieskatā tas nav pielīdzināms tādam nekustamam īpašumam, kas sastāv no zemes un ēkas, kura jau iznomāšanas brīdī ir izmantojama dzīvošanai. Krastmalas nostiprinājums ir inženierbūve, kas pasargā no bojāejas pašu zemesgabalu un ir uzskatāma par zemesgabala (galvenās lietas) sastāvdaļu, tādēļ valsts nekustamā īpašuma iznomāšanā 1998.gadā tika piemērots normatīvais regulējums, kas attiecas uz zemes iznomāšanu.

Nomnieks Nomas līguma darbības laikā uz zemesgabala ir uzbūvējis būvi (dzīvojamo māju), kas kā patstāvīgs īpašumā objekts ir ierakstīta zemesgrāmatā.
27.09.2004. Aģentūra un nomnieks noslēdza vienošanos Nr.1309 pie Nomas līguma, precizējot Nomas līguma 2.1.punktu, nosakot, ka zemesgabals iznomāts atpūtai, dzīvojamās mājas celtniecībai un uzturēšanai, kā arī 7.punktu, ar kuru noteikts, ka Nomas līgums uzskatāms par izbeigtu, ja nomnieks zaudē īpašuma (lietošanas) tiesības uz apbūvi, kas atrodas uz iznomātās zemes. Saskaņā ar Civillikuma 994.pantu, par nekustama īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemes grāmatās. Kaut arī noslēgtajā Nomas līgumā nav īpaši atrunāts, ka zemesgabals ir iznomāts patstāvīga īpašuma objekta būvniecībai, no 2004.gada Nomas līguma 2.1. un 7.punkta izriet nomnieka tiesība dzīvojamo māju būvēt kā patstāvīgu īpašuma objektu.


[1] Ar Ministru kabineta 2004.gada 22.septembra rīkojumu Nr.644 „Par statūtsabiedrības valsts akciju sabiedrības „Valsts nekustamā īpašumu aģentūra pieteikšanu ierakstīšanai komercreģistrā kā valsts kapitālsabiedrību” tika izveidota valsts kapitālsabiedrība - valsts akciju sabiedrība „Valsts nekustamie īpašumi”, kas ir valsts akciju sabiedrības „Valsts nekustama īpašumu aģentūra” tiesību, saistību, funkciju, mantas un finanšu līdzekļu pārņēmēja.

Par 25.10.2013. noslēgto Nomas līguma pārjaunojuma līgumu Nr.751-z-1 un nomas līguma termiņu.
Tā kā valsts zemesgabala pirmais nomnieks sev piederošo dzīvojamo māju atsavināja 2013.gadā, pamatojoties uz saņemto nomnieka iesniegumu (VNĪ lietvedībā reģistrēts 22.10.2013. ar Nr.10723) normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā tika noslēgts Pārjaunojuma līgums ar jauno ēkas īpašnieku.
Saskaņā ar Civillikuma 1867.pantu katru saistību tiesību var pārcelt, pārvēršot to jaunā, ar dalībnieku sevišķu līgumu, ko sauc par pārjaunojumu.
Atbilstoši Civillikuma 1868.pantam pārjaunojumu var izdarīt:
1)       vai nu tā, ka arī jaunajā prasījumā abas puses, t.i., tiesīgais un saistītais, paliek tās pašas, kādas bijušas atceltā, pārgrozot tikai prasījuma tiesisko pamatu un būtiskos noteikumus,
2)       vai arī tā, ka pārgrozījums attiecas uz lietā piedalīgām personām un ka agrākā kreditora vai agrākā parādnieka vietā iestājas jauns.
Tādejādi ir divi pārjaunojuma tipi. Pirmkārt, pārjaunojums, pārgrozot prasījuma pamatu un būtiskos noteikumus, tādējādi pārjaunojumu var izdarīt, saglabājot agrākās saistības dalībniekus, bet, grozot saistības saturu. Otrkārt, pārjaunojums, mainot saistības dalībniekus.
Pārjaunojuma līguma 1.punktā puses ir vienojušās, ka Nomas līgums ar tā grozījumiem tiek pārjaunots un līdzšinējā nomnieka vietā stājas jaunais dzīvojamās mājas īpašnieks. Savukārt Pārjaunojuma līguma 2.2.punktā ir norādīts, ka uz zemesgabala atrodas būvju īpašums, kas sastāv no dzīvojamās mājas jaunbūves, uz kuru nomnieka īpašuma tiesības nostiprinātas Jūrmalas pilsētas zemesgrāmatu nodalījumā.
Tādējādi ar Pārjaunojuma līgumu tiek mainīti saistības dalībnieki – līdzšinējā nomnieka vietā stājas jaunais dzīvojamās mājas īpašnieks. Šajā gadījumā pārjaunošanas nodoms, kas ir pārjaunojuma būtisks elements, bija mainīt saistības dalībniekus, saglabājot jau esošās tiesiskās attiecības, tās precizējot atbilstoši tiesiskajai situācijai uz 25.10.2013..
Vienlaikus jānorāda, ka ar Pārjaunojuma līgumu netika pasliktinātas valsts intereses, jo Pārjaunojuma līguma 3.3.punktā ir paredzēts, ka Līguma termiņam beidzoties, nomnieks desmit dienu laikā iesniedz iznomātājam notariāli apliecinātu nostiprinājuma lūgumu Jūrmalas zemesgrāmatu nodaļai par būvju īpašuma tiesību nostiprināšanu uz valsts vārda Finanšu ministrijas personā un nomas tiesību dzēšanu. Tādējādi Pārjaunojuma līgumā, tāpat kā Nomas līgumā, ir paredzēts aprobežot Nomnieka īpašuma tiesības ar Nomas līguma termiņu, kas šajā gadījumā ir līdz 25.10.2028..

Nosakot Pārjaunojuma līguma termiņu, tika ņemts vērā Publiskas personas finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanas likuma pārejas noteikumu 8.punktā noteiktais, ka līdz attiecīgā valsts vai pašvaldības privatizējamā nekustamā īpašuma pirkuma līguma noslēgšanai vai privatizācijas procesa pabeigšanai netiek piemērota šā likuma 6.1 panta pirmā daļa, ja valsts vai pašvaldības privatizējamā īpašuma nomas līgums noslēgts pirms attiecīgās daļas spēkā stāšanās dienas un tā darbības termiņš beidzas attiecīgā nekustamā īpašuma privatizācijas procesa laikā.
Līdz ar to Pārjaunojuma līgums tika noslēgts, ievērojot tā slēgšanas brīdī saistošo tiesisko regulējumu, nepārsniedzot Nomas līgumā noteikto termiņu.
Papildus norādāms, ka Pārjaunojuma līguma 3.4.punktā tika pielīgts, ka  iznomātājs neatlīdzina nomnieka veiktos nepieciešamos un derīgos izdevumus būvju īpašumā. Šāds nosacījums nebija ietverts Nomas līgumā, tādējādi faktiski ar Pārjaunojuma līguma noslēgšanu tika nodrošināta iespēja pēc līguma termiņa notecējuma, valsts īpašumā iegūt uzbūvētās ēkas, bez jebkādas kompensācijas izmaksas to īpašniekam.
Ņemot vērā minēto, ar Pārjaunojuma līgumu ir pārjaunotas ar Nomas līgumu nodibinātas tiesiskās attiecības, neizbeidzot Nomnieka īpašuma tiesības uz dzīvojamo ēku, kas atrodas uz valsts zemesgabala.

Par veiktajām darbībām saistībā ar zemesgabalā konstatēto notikušo patvaļīgo būvniecību un darbībām valsts tiesisko interešu realizēšanai

1. Ņemot vērā kompetento institūciju konstatēto, ka Lielupes tauvas joslā izbūvēts zemesgabalu Vikingu ielā 22, Jūrmalā un Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, atdalošais žogs un siltumnīca, kas ir patvaļīgā būvniecība, VNĪ, kā iznomātājs, pamatojoties Ministru kabineta 19.06.2018. noteikumu Nr.350 “Publiskas personas zemes nomas un apbūves tiesības noteikumi” 22.3.apakšpunktu un Pārjaunojuma Līguma 6.2.punktu,  sākot no 08.12.2020. nomas maksai par zemesgabala Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, lietošanu piemēroja koeficientu “1,5” uz laiku līdz nelikumīgās būvniecības seku novēršanai.
Ievērojot iepriekš minēto, sākot no 08.12.2020. līdz nelikumīgās būvniecības seku novēršanai maksājums par  zemesgabala Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, lietošanu tika noteikts 2565,97 euro (divi tūkstoši pieci simti sešdesmit pieci euro un 97 centi) ceturksnī, t.sk., nomas maksa 751,92 euro ceturksnī, kam piemērots koeficients 1,5.

Pēc nelikumīgās būvniecības seku novēršanas, sākot ar 21.01.2021. maksa par zemesgabala Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, lietošanu tiek noteikta 2315,33 euro (divi tūkstoši trīs simti piecpadsmit euro un 33 centi) ceturksnī, t.sk., nomas maksa 501,28 euro ceturksnī, nomas maksa par krasta nostiprinājumu 1312,77 euro ceturksnī un nekustamā īpašuma nodoklis 501,28 euro ceturksnī. Pievienotās vērtības nodokļa maksājumus atbilstoši normatīvajiem aktiem jāveic papildus un vienlaicīgi ar katru maksājumu.

2. VNĪ ir vērtējusi iespēju vērsties tiesā pret esošo nomnieku kā personu, kas ir vai nu veicis vai pieļāvis, ka uz zemesgabala notiek patvaļīga būvniecība un secinājusi, ka tādai rīcībai nav pamata, ņemot vērā, ka valsts īpašumā būves ir nonākušas tiesai konstatējot juridisku faktu, ka inženierbūves, kas atrodas uz zemes vienības, ir bezīpašnieka manta, kas piekrīt valstij Finanšu ministrijas personā.

3. VNĪ 25.11.2020. ir vērsusies Latvijas Republikas Ģenerālprokuratūrā ar lūgumu izvērtēt vēstulē Nr.2/9-2/10697 izklāstītos faktus par rīcību ar valsts nekustamo īpašumu Jūrmalā, Vikingu ielā 24A, vienlaikus lūdzot vērtēt arī amatpersonu iespējamo atbildību, un prettiesiskas rīcības konstatēšanas gadījumā, savas kompetences robežās veikt nepieciešamās darbības valsts interešu aizsardzībai.
Latvijas Republikas Ģenerālprokuratūra ar 17.03.2021.vēstuli (VNĪ lietvedībā reģistrēta 19.03.2021. ar Nr. S/4517) sniedz viedokli, kurā izvērtēti Nomas līguma Vikingu ielā 24a, Jūrmalā, noslēgšanas un uz tā pamata veiktās apbūves tiesiskie aspekti. Ģenerālprokuratūras vēstulē secināts, ka, tā brīža spēkā esošie normatīvie akti paredzēja veikt apbūvi, tajā pašā laikā strīds par normatīvo aktu interpretāciju, no kuras atkarīgs konkrēto līgumisko attiecību tiesiskums, būtu pakļauts tiesai. Bez tiesas sprieduma par zemes nomas līguma atzīšanu par prettiesisku un spēkā neesošu no tā noslēgšanas brīža nepastāv iespēja apstrīdēt uz zemes gabala īstenoto apbūves tiesību. Tostarp vēstulē arī konstatēts, ka šādam prasījumam ir iestājies noilgums jau 2008.gada oktobrī. Šī paša iemesla dēļ nav vērtējama arī valsts amatpersonu iespējamā atbildība par viņu rīcības saistībā ar zemes gabala iznomāšanu iespējamo neatbilstību likuma prasībām vai vēlāku nomas līguma neapstrīdēšanas iespējamo neatbilstību valsts interesēm, jo arī kopš noilguma iestāšanās ir pagājuši vairāk kā divpadsmit gadi.
Vēstulē arī secināts, ka celt tiesā īpašuma prasību par īpašuma tiesību atzīšanu valstij uz nomniekam piederošo būvju īpašumu nav likumīga pamata, jo pārbaudē nav konstatēts, ka pastāvētu apstākļi, kas ļautu uzskatīt šo būvju nekustamo īpašumu par valstij piederošu lietu, kuru prettiesiski kāds aiztur (Civillikuma 1044.pants).


Lemjot par valsts nekustamā īpašuma turpmāko lietderīgāko rīcību, ir izvērtēti ieguvumi un riski, atsavinot valsts nekustamo īpašumu pirms Nomas līguma termiņa beigām un izdarīti šādi secinājumi:

1. Valsts nekustamā īpašuma, kas nav nepieciešams publisko funkciju īstenošanā, pārdošana izsolē par tirgus cenu caurspīdīgā un atklātā procedūrā atbilst izšķērdēšanas novēršanas principiem un sabiedrības interesēm, jo tiek ievērota vienlīdzīga pieeja atsavināšanā, jo ikviena persona, kurai būs tiesības iegādāties nekustamo īpašumu, un kura izteiks gribu to iegūt īpašumā, varēs uz vienlīdzīgiem noteikumiem piedalīties izsolē.

2. Situācijā, ja valsts nekustamo īpašumu iegādājas uz zemes vienības esošās būves īpašnieks par izsolē augstāko nosolīto cenu, tiek izbeigtas dalītā īpašuma attiecības starp zemes un būves īpašnieku un ātrāk tiek sasniegts zemes un ēkas nedalāmības princips.

3. Pēc VNĪ rīcībā esošās informācijas, pārdodot izsoles ceļā īpašumus, augšupejošs solis ir bijis noteikts 82% gadījumos.  Savukārt 37% gadījumos īpašumu izdevies pārdot izsolē virs noteiktās sākumcenas, vidēji pārdodot īpašumu par 35 % vairāk no nosacītās cenas.  Ņemot vērā atsavināmā nekustamā īpašuma atrašanās vietu, pastāv iespēja to pārdot izsolē ar augšupejošu soli virs sākumcenas.

4. Neatsavinot nekustamo īpašumu pirms Nomas līguma termiņa beigām, ir identificējami šādi  būtiski riski:
4.1. Pārjaunojuma līguma 3.3.punktā ir paredzēts, ka Līguma termiņam beidzoties, nomnieks desmit dienu laikā iesniedz iznomātājam notariāli apliecinātu nostiprinājuma lūgumu Jūrmalas zemesgrāmatu nodaļai par būvju īpašuma tiesību nostiprināšanu uz valsts vārda Finanšu ministrijas personā un nomas tiesību dzēšanu. Neskatoties uz Pārjaunojuma līgumā minēto pastāv risks, ka Nomnieks pēc Nomas līguma termiņa notecējuma valsts nekustamo īpašumu neatbrīvos un labprātīgi neveiks Nomas līgumā paredzētās darbības par dzīvojamās mājas īpašuma tiesību pāreju valstij.
Visticamāk valstij būs jāvēršas tiesā ar prasību pret Nomnieku par izlikšanu no nekustamā īpašuma un parāda par nekustamā īpašuma lietošanu piedziņu, ņemot vērā, ka starp Nomnieku un valsti nebūs spēkā esoša nomas līguma.

VNĪ vērš uzmanību, ka tās praksē jau ir līdzīgs gadījums, kad valsts nekustamā īpašuma Vanagu ielā 5, Jūrmalā, nomnieks pēc Nomas līguma termiņa notecējuma valsts nekustamo īpašumu neatbrīvo un valsts nekustamajā īpašumā papildus vēl deklarē citas personas.
VNĪ jau no 2013.gada tiesājas ar nekustamā īpašuma nomnieku un minētā nekustamā īpašuma atsavināšana, pirms ir izbeigta tiesvedība, nav valsts interesēs, uz ko ir norādījusi arī Tieslietu ministrija atzinumā par tiesību aktu projektu 22-TA – 411[¹], kas paredzēja pārdot izsolē valsts nekustamo īpašumu Vanagu ielā 5, Jūrmalā.

4.2. Neskatoties uz Pārjaunojuma līgumā 3.4. punktā pielīgto, proti, ka Iznomātājs  neatlīdzina Nomnieka veiktos nepieciešamos un derīgos izdevumus būvju īpašumā pēc Nomas līguma termiņa beigām, pastāv risks, ka Nomnieks var celt prasību tiesā par derīgo ieguldījumu atlīdzināšanu.
Dzīvojamās ēkas pašreizējā kadastrālā vērtība ir 119 787,00 euro. Finanšu ministrijas un VNĪ rīcībā nav precīzas informācijas par iespējamo derīgo izdevumu apmēru, jo atbilstoši Civillikuma 867.pantam, ieguldījumu apmērs nevar pārsniegt vērtību, par kuru tā ir palielinājusi nekustamā īpašuma tirgus vērtību. Līdz ar to, nosakot derīgo ieguldījumu apmēru, būtiski ir pierādīt arī veikto ieguldījumu apjomu, kas visticamāk būs zināms tikai tad, ja nomnieks ar šādu prasījumu vērstos pie zemes īpašnieces.

4.3. Saskaņā ar ierakstu būvju īpašuma zemesgrāmatā dzīvojamā māja ir arī apgrūtināta ar divām hipotēkām (450 000 euro un 2500 euro apmērā). Jūrmalas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 100000511112 būvju īpašumam noteikts aizliegums bez kreditora (fiziskas personas) rakstiskas piekrišanas nekustamu īpašumu atsavināt, dāvināt, sadalīt un apgrūtināt ar lietu tiesībām.
Saskaņā ar Civillikuma 1280. un 1309. pantu, ķīlas tiesības var pastāvēt tikai vienlaikus ar prasījumu un tā izbeidzas pati no sevis, kad dzēš prasījumu, kuram tā nodibināta, vienalga, kādā kārtā tas izdarīts. Saskaņā ar Civillikuma 1312. panta otro daļu ķīlas tiesība izbeidzas, arī vēl joprojām pastāvot ar to nodrošinātam prasījumam, kad iestājies tas atcēlums vai aprobežojums, ar kuru bijusi saistīta ieķīlātāja tiesība uz ieķīlāto lietu. Tomēr, ņemot vērā, ka 2012. gada oktobrī, mainoties būvju īpašuma īpašniekam, zemesgrāmatā nav izdarīts ieraksts par to, ka īpašuma tiesības ir nostiprinātas uz zemes nomas laiku un ķīlas atzīme zemesgrāmatā nostiprināta 2018. gadā, ja Nomas līgumam izbeidzoties nomnieks hipotēkas nebūs dzēsis, kreditors (fiziska persona) varētu nepiekrist VNĪ lūgumam hipotēku dzēst. Līdz ar to identificējami šādi riski:
4.3.1. Valsts, Nomas līgumam izbeidzoties,  pārņems būvju īpašumu, kurš ir apgrūtināts ar hipotēkām, uz kurām var tikt vērsta piedziņa. Ņemot vērā hipotēku apmēru, visticamāk kreditors īpašuma tiesību pārejas brīdī nepiekritīs labprātīgi dzēst hipotēkas no zemesgrāmatas. Līdz ar to pastāv risks, ka valstij būs jāvēršas tiesā, lai no zemesgrāmatas dzēstu minētās hipotēkas.

4.3.2. sniedzot pieteikumu tiesā par attiecīgās hipotēkas dzēšanu, pastāv ļoti liela iespējamība, ka tiesa šo pieteikumu noraida, jo:
 a) saskaņā ar Civillikuma 416. panta septīto daļu ierakstītās parādu saistības, apgrūtinājumi un aizlieguma atzīmes tiek dzēstas tikai uz tādu valstij vai pašvaldībai piekrītošu īpašumu, kas atzīts par bezmantinieka mantu;

b) ņemot vērā to, ka 2012. gada oktobrī, mainoties būvju īpašuma īpašniekam, zemesgrāmatā nav izdarīts ieraksts par to, ka īpašuma tiesības ir nostiprinātas uz zemes nomas laiku (kā tas bija sākotnējam īpašniekam nostiprinot īpašuma tiesības zemesgrāmatā) un ķīlas atzīme zemesgrāmatā nostiprināta 2018. gadā, situācija neatbilst Civillikuma 1312. panta otrajā daļā noteiktajam gadījumam, kad ķīlas tiesība izbeidzas un būtu pamats prasīt tās izbeigšanu.
Pastāv liela iespējamība, ka nodrošināto saistību neizpildes gadījumā hipotekārais kreditors varētu vērst piedziņu uz īpašumu, kas kalpo kā saistību izpildes nodrošinājums un kurš tādā gadījumā tiktu pārdots, neskatoties uz to, ka valsts būtu atlīdzinājusi nomniekam būves vērtību.
Papildus pastāv risks, ka šādas piedziņas vēršanas gadījumā iegūtā dzīvojamā māja piedziņas procesa ietvaros var tikt atsavināta citai personai. Šādā gadījumā var izveidoties strīds par jaunā ieguvēja nomas tiesībām uz nekustamo īpašumu.

c) Ņemot vērā nekustamā īpašuma veidošanas principus, būvju īpašums tiktu pievienots valsts nekustamajam īpašumam, veidojot vienotu valsts zemes un būvju īpašumu saskaņā ar likuma Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās 14. panta otro daļu (Ja zemi īpašumā iegūst ēku (būvju) īpašnieks vai ēku (būvi) — zemes īpašnieks, ēkas (būves) īpašums pievienojams zemes īpašuma nodalījumam un ēku (būvju) nodalījums slēdzams arī bez īpašnieka lūguma). Kā rezultātā valsts nekustamā īpašuma Vikingu ielā 24A, Jūrmalā, zemesgrāmatas nodalījumā tiktu pārnesta aizlieguma atzīme no Jūrmalas pilsētas zemesgrāmatas nodalījuma Nr. 100000511112 par būvju īpašumam noteikto aizliegums bez kreditora (fiziskas personas) rakstiskas piekrišanas nekustamu īpašumu atsavināt, dāvināt, sadalīt un apgrūtināt ar lietu tiesībām.

Pastāvot zemesgrāmatā šādam aizliegumam, valsts nekustamo īpašumu nebūtu iespējams atsavināt, kamēr šāds aizliegums netiktu dzēsts no zemesgrāmatas nodalījumu. Valsts turpmākās darbības ar īpašumu būtu atkarīgas no kreditora, t.i.,  bez rakstiskas piekrišanas nedrīkstēs īpašumu  atsavināt, ieķīlāt vai kā citādi apgrūtināt, nodot patapinājumā, nodot lietošanā trešajām personām nekustamu īpašumu vai tā daļu, kā arī dot jebkāda veida pilnvaras trešajām personām iepriekš minēto darbību veikšanai. Līdz ar to nebūs iespējama arī vienota valsts nekustamā īpašuma atsavināšana, ja vien valsts neapmierinās kreditora prasījumu 452 500 euro apmērā. Ņemot vērā, ka valsts nav minētās saistības dalībnieks, tai arī nav pamata šādu saistību segt.
Līdz ar to, lai pastāvētu iespēja atsavināt vienotu nekustamo īpašumu, valstij būs jāvēršas tiesā, lai no zemesgrāmatas dzēstu minēto aizliegumu un šādā gadījumā pastāv ļoti liela iespējamība, ka tiesa šo pieteikumu noraida

4.3.3. Neatsavinot nekustamo īpašumu pirms nomas līguma termiņa beigām, pastāv ne tikai reāli tiesvedības riski, bet gan iespēja, ka nebūs iespējams vienotu nekustamo īpašumu atsavināt, kas savukārt radīs negatīvas finansiālas sekas. VNĪ, modelējot iespējamo situāciju, ir aprēķinājusi provizoriskās izmaksas. VNĪ prognozē, ka tiesvedības ilgums saistībā ar nekustamā īpašuma atbrīvošanu un apgrūtinājumu dzēšanu varētu svārstīties no 7 līdz 10 gadiem (ņemot vērā VNĪ praksē esošo uzsākto tiesvedību saistībā ar Vanagu ielu 5A, Jūrmalā, nomnieka izlikšanu), tiesvedības izmaksas visās trīs instances tiesās varētu būt aptuveni 1 970 euro, kas ietver administratīvās izmaksas, valsts nodevu un drošības naudu kasācijas sūdzībai. Negūtā nomas maksa, sākot ar 01.01.2025. būtu 5045,37 euro ceturksnī (nomas maksa 1866,30 euro ceturksnī, nomas maksa par krasta nostiprinājumu 1312,77  euro ceturksnī un nekustamā īpašuma nodoklis 1866,30 euro ceturksnī)[²]. Savukārt negūtā nomas maksa par ēku atbilstoši pašreizējai tirgus situācijai varētu būt ap 7 500 euro ceturksnī. Tādējādi negūtā nomas maksa par visu nekustamo īpašumu visā tiesvedības laikā varētu būt no 351 270,36 euro līdz 501 814,80 euro, atkarībā no tiesvedības ilguma.

5. VNĪ Nekustamo īpašumu tirgus analītiķis ir aprēķinājis provizorisko nekustamā īpašuma vērtību- zemes vērtība (taisnīga samaksa) varētu būt aptuveni 50 – 60 euro/m², t.i., 350 000 euro, bet kopā ar inženierbūvēm ap 370 000 – 380 000 euro.
Vienota īpašuma vērtība (kā brīvam no hipotēkas apgrūtinājuma) varētu sastādīt ~ 800 000 euro.
Ja valstij ir jāatmaksā hipotēkas summa (452 500 euro), tad tā kopējā vērtība ir 347 500 euro, kas nav lielāka par prognozēto zemes un inženierbūvju vērtību. Papildus jāņem vērā arī risks nesaņemt kreditora piekrišanu atsavināšanai, potenciālos tiesvedības riskus, kā arī administratīvās izmaksas, kas vēl vairāk samazinātu potenciālo ieņēmumu, ko varētu gūt no vienota īpašuma atsavināšanas.
Tāpat VNĪ tirgus analītiķa sniegtajai informācijai, valsts zemesgabala atsavināšana kopā ar abām inženierbūvēm īpašuma tirgus vērtību ietekmē pozitīvi, savukārt iespējamā inženierbūvju patvaļīgās izbūves seku novēršanas nepieciešamība rada negatīvu ietekmi, pie tam kopējās tiešās un netiešās izmaksas, var izrādīties lielākas par ieguvumu no inženierbūvju esamības, tāpēc patvaļīgās pārbūves seku novēršana, iespējams, saistīta ar lielāku negatīvu ietekmi. Vienlaikus arī patvaļīgās būvniecības seku novēršanā patērētie laika un materiāli resursi īpašuma vērtību ietekmētu negatīvi.

Ņemot vērā iepriekš minēto, secināms, ka valsts nekustamā īpašuma pārdošana izsolē pirms zemes Nomas līguma termiņa beigām uzskatāma par lietderīgāko rīcību, kas atbilsts izšķērdēšanas novēršanas principiem un sabiedrības interesēm, pretēji risinājumam pēc Nomas līguma termiņa beigām (pēc 25.10.2028.), pievienot valsts īpašuma sastāvam privātpersonai piederošo dzīvojamo māju, un tad atsavināt nekustamo īpašumu kā vienotu nekustamo īpašumu, ņemot vērā apgrūtinājumus un risku, ka vienotu īpašumu nebūs iespējams atsavināt vispār, iespējamos tiesvedības riskus un tiesvedības procesa ilgumu, kā arī negūto nomas maksu tiesvedības laikā.


[1] Negūtās nomas maksas aprēķini spēkā, pie nosacījuma, ka  ar 01.01.2025. nomas maksas aprēķinam varēs izmantot projektēto kadastrālo vērtību  (497680  euro ) un normatīvā regulējumā netiks mainīta brīvprātīgās nomas likme 1,5%
 

Nē

Jebkura fiziska persona, kurai piemīt tiesībspēja un rīcībspēja, un kura vēlas piedalīties izsolē un iegādāties valsts nekustamo īpašumu, ievērojot nosacījumu, ka pirmpirkuma tiesīgā persona ir tiesīga 10 dienu laikā no izsoles rezultātu apstiprināšanas izmantot pirmpirkuma tiesības.
 

Jebkura juridiska persona, kurai piemīt tiesībspēja un rīcībspēja, un kura vēlas piedalīties izsolē un iegādāties valsts nekustamo īpašumu, ievērojot nosacījumu, ka pirmpirkuma tiesīgā persona ir tiesīga 10 dienu laikā no izsoles rezultātu apstiprināšanas izmantot pirmpirkuma tiesības.
 

Nē

Nē

Nē

-