Anotācija (ex-ante)

Ņemot vērā pašreizējo situāciju, kurā identificētas vairākas problēmas saistībā ar esošā regulējuma piemērošanu, turpmāk uzskaitāmas būtiskākās no tām:

Likuma tvērums un darbības joma

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums attiecas uz visu dzīvojamo māju pārvaldīšanu, izņemot šajā likumā noteiktos gadījumus. Tādējādi no likuma darbības jomas izriet, ka likums attiecas arī uz viendzīvokļu māju pārvaldīšanu. Šāds likuma tvērums ir pārāk plašs un nav nepieciešams, jo:
- praksē nav plaši izplatīta pārvaldīšanas līguma slēgšana ar pārvaldnieku par privātmāju pārvaldīšanu;
- viendzīvokļa mājas īpašniekam nav nepieciešams pārstāvis, kā tas ir dzīvokļu īpašnieku kopības, vai daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas kopīpašnieku gadījumā.
- regulējums, kas nosaka attiecības starp dzīvokļu īpašniekiem vai kopīpašniekiem, kā arī atsevišķa dzīvokļu īpašnieka vai kopīpašnieka tiesības dzīvojamo māju pārvaldīšanas jautājumos ir aktuālas tikai daudzdzīvokļu mājas, bet ne viendzīvokļa mājās.

Likuma darbības joma attiecībā uz pārvaldnieka un dzīvokļu īpašnieku kopības tiesiskajām attiecībām pamatā ir balstīta uz Civillikuma regulējumu par pilnvarojuma līgumu, taču, ņemot vērā grozījumus Dzīvokļa īpašuma likumā (stājās spēkā 13.04.2022.), nosakot dzīvokļu īpašnieku kopības tiesībspēju, kā arī definējot pārvaldnieku kā tās likumisko pārstāvi, pēc būtības ar šo tiek specifiski reglamentētas dzīvojamo māju pārvaldnieku kā dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvja darbības pārvaldīšanas jomā.

Esošais likums nesniedz skaidru atbildi uz to, kādā apmērā tas piemērojams uz vairākām personām uz kopīpašuma tiesības pamata piederošo dzīvojamo māju pārvaldīšanu (kopīpašuma mājas) un uz tās pārvaldīšanā iesaistīto personu tiesībām un pienākumiem.
Attiecībā uz pašreizējo situāciju un esošā likuma darbības jomu norādāms, ka esošais likums skaidri nedefinē dzīvokļu īpašnieku, dzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvojamo māju pārvaldnieku un pakalpojumu sniedzēju tiesības un pienākumus attiecībā uz dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem jeb komunālajiem pakalpojumiem (enerģijas, ūdensapgādes un kanalizācijas, atkritumu).

Atsevišķas būtiskas tiesību normas, kas regulē veselu jautājumu bloku par dzīvojamai mājai nepieciešamajiem pakalpojumiem un dzīvokļu īpašnieku individuālo interešu īstenošanu komunālo pakalpojumu jomā ir ar pārlieku zemu detalizācijas pakāpi, kā rezultātā praksē nepareizi tiek iztulkotas, piemēram, obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības - dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamā pakalpojuma nodrošināšanu jaucot ar pienākumu šo pakalpojumu fiziski piegādāt dzīvojamā mājā u.tml.

Dzīvojamās mājas īpašnieka jēdziens (subjekti)

Likumā lietotajos terminos tiek skaidrots dzīvojamās mājas īpašnieks - dzīvojamās mājas īpašnieks vai valsts dzīvojamās mājas valdītājs. Termina “dzīvojamās mājas īpašnieks” skaidrošana ir saistīta ar likuma 5.panta pirmajā daļā ietverto dzīvojamās mājas īpašnieka pienākumu nodrošināt dzīvojamās mājas pārvaldīšanu. Šāds termins un ar to saistītais pienākums ir pareizs ciktāl tas ir attiecināms uz viendzīvokļa mājas pārvaldīšanu. Tomēr termins “dzīvojamās mājas īpašnieks” nav atbilstošs daudzdzīvokļu mājas gadījumā:
- dzīvokļu īpašumos sadalītai dzīvojamai mājai nevar būt īpašnieks, īpašnieks var būt tikai dzīvokļa īpašumam;
- pēc izdarītajiem grozījumiem Dzīvokļa  īpašuma likumā (stājās spēkā 13.04.2022.) dzīvojamās mājas pārvaldīšana nav dzīvokļu īpašnieku, bet gan dzīvokļu īpašnieku kopības pienākums.
- nav skaidrs dzīvojamās mājas īpašnieka kā visu dzīvokļu īpašnieku un dzīvojamās mājas īpašnieka kā dzīvokļu īpašnieka nošķīrums - vai ar to konkrētajā likuma normā  ar terminu “dzīvojamās mājas īpašnieks” ir domāts atsevišķs dzīvokļa īpašnieks, vai arī ir domāti visi dzīvokļu īpašnieki kopumā, jo likums arī paredz, ka dzīvojamās mājas īpašnieks ir arī dzīvokļa īpašuma īpašnieks. Problemātiku spilgti iezīmē Senāta judikatūrā nostiprinātā atziņa, kurā  noteikts, ka attiecībā uz tiesībām uz informāciju tās ir dzīvokļa īpašnieka būtiskas tiesības, kas nodrošina viņa iespēju līdzdarboties mājas pārvaldīšanā, līdz ar to, šajā konkrētajā gadījumā ar terminu dzīvojamās mājas īpašnieks tiek saprasts tai skaitā ik katrs dzīvokļa īpašnieks  (sk. Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 2025.gada 10.jūlija spriedums, lietā Nr. C771024623, SKC-567/2025).

Dzīvojamās mājas pārvaldīšana, dzīvojamās mājas īpašnieka un pārvaldnieka pienākumu nošķiršana

Likums paredz, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana  ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums. Šis pienākums tiek realizēts, nodrošinot obligātās pārvaldīšanas darbības, kas ir uzskaitītas likumā. Tādējādi ir secināms, ka obligātās pārvaldīšanas darbības ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākumu uzskaitījums dzīvojamās mājas pārvaldīšanas ietvaros.
Tāpat likums paredz, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbības kopumā vai atsevišķu šā likuma 6.pantā noteikto pārvaldīšanas darbību dzīvojamās mājas īpašnieks var uzdot veikt pārvaldniekam. Tātad likums pieļauj visu dzīvojamas mājas īpašnieku pienākumu nodošanu pārvaldniekam, vai nodot tikai daļu no tiem. No šādas likuma konstrukcijas izriet vairākas problēmas:
- likums nosaka vienādus pienākumus attiecībā uz dzīvojamo māju pārvaldīšanu gan gadījumos, kad dzīvojamo māju pārvalda paši īpašnieki, gan situācijās, kad pārvaldīšanas darbības veic pārvaldnieks, taču praktiski daļa no likumā definētajiem uzdevumiem nav kvalitatīvi veicami, ja nav nepieciešamo profesionālo zināšanu;
 - nepieciešamība atteikties no iedalījuma “obligātās pārvaldīšanas darbības” un “citas pārvaldīšanas darbības”, kas raisa problemātiku attiecībā uz, piemēram, izdevumu nepieciešamības vērtējumu dzīvojamā mājā. Kā norādījis tostarp Senāts, izdevumu nepieciešamība izvērtējama katrā gadījumā individuāli, ņemot vērā konkrētā nekustamā īpašuma raksturu un vajadzības, kuras nevar izsmeļoši ietvert tiesību normās. Tādēļ tas, ka kādi izdevumi veikti ārpus Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta otrajā daļā uzskaitītajām obligāti veicamajām pārvaldīšanas darbībām, pats par sevi nav pamats atzīt, ka izdevumi nav nepieciešami (sk. Senāta 2019.gada 13.jūnija sprieduma lietā Nr. SKC-22/2019, C28151308.1.S) 15.4.1.punktu).

Pārvaldīšanas izdevumi

Likums nedod skaidru atbildi, kas ir dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumi un kā tie būtu klasificējami. Līdz ar to pārvaldnieku sniegtie pakalpojumi un to izmaksas nav salīdzināmas, kas rada risku, ka patērētāji (dzīvokļu īpašnieki) var saņemt ļoti atšķirīgu pārvaldīšanas pakalpojumu.

Likumprojekta izstrādes gaitā, sadarbojoties ar pārvaldīšanas nozari secināts, ka šāda problemātika izriet arī no apstākļa, ka Latvijā līdz brīdim, kad stājās spēkā Valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijas pabeigšanas likums, pēc būtības pastāvēja divi pārvaldīšanas modeļi. Praksē darbojās pārvaldnieki, kas piemēroja Ministru kabineta noteikumus par pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas aprēķināšanu, kuru deleģējums izrietēja no likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” (dzīvojamās mājas kurās nebija pārņemtas pārvaldīšanas tiesības), savukārt atšķirīga pieeja bija pārvaldniekiem, kas jau ilgstoši bija darbojušies uz pārvaldīšanas līguma pamata.

Pārvaldnieks – pārvaldīšanas uzdevuma došana

Pašreizējais regulējums nosaka, ka par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību uzdošanu lemj dzīvokļu īpašnieku kopība. Pārvaldīšanas uzdevums tiek uzdots, noslēdzot ar pārvaldnieku pārvaldīšanas līgumu. Tomēr secināms, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai, pieņemot lēmumu par pārvaldnieka izvēli, pēc būtības tam tiek dotas pilnvaras ko paredz Dzīvokļa īpašuma likums. Līdz ar to, kā primārais dokuments, kas kalpo par pamatu pušu tiesiskajām attiecībām ir nevis pārvaldīšanas līgums, bet gan dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums.

Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi

Likums šobrīd paredz divu veidu norēķinu veikšanu par saņemtajiem pakalpojumiem. Proti, norēķini par dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem var tikt veikti ar pārvaldnieka starpniecību vai arī tiešajiem maksājumiem, kad katrs dzīvokļa īpašnieks veic tiešus maksājumus pakalpojuma sniedzējam.
Lai gan neatkarīgi no norēķinu veida par līguma pusēm ir uzskatāms dzīvojamās mājas īpašnieks (dzīvokļu īpašnieku kopība) un pakalpojuma sniedzējs, gadījumos, kad dzīvokļu īpašnieki par saņemto pakalpojumu norēķinās ar pārvaldnieka starpniecību, faktiski norēķinu veikšanu pilnā apmērā nodrošina pārvaldnieks.  Šāda situācija rada problemātiku:

- tiek radīta situācija, kad saistību neizpildes gadījumā pakalpojuma sniedzējs kā kreditors var pat necelt prasību tiesā. Savukārt pārvaldnieks neveic kvalificēta eksperta pienākumus un tādejādi nevis plāno mājas uzturēšanu un attīstītību attīstības jautājumus, bet gan velta būtisku daļu savu resursu, lai veiktu parādu piedziņu  citas personas – pakalpojuma sniedzēja labā. Īpaši būtiski tas ir ne vien tādēļ,  ka joprojām ēku uzturēšanai netiek pievērsta pienācīga uzmanība, bet arī  saistībā ar izvirzītajiem klimata mērķiem samazināt ēku siltumnīcefekta gāzu emisijas un galīgo enerģijas patēriņu līdz 2030. gadam, kā arī noteikt ilgtermiņa redzējumu ēkām ceļā uz klimatneitralitāti visā Eiropas Savienībā 2050. gadā.

- samaksas veikšanai par saņemtajiem pakalpojumiem tiek novirzīti dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumi un atsevišķos gadījumos arī pārvaldnieka līdzekļi. Lai atgūtu līdzekļus, pārvaldniekam ir jāvēršas pret katru dzīvokļa īpašnieku atsevišķi, tomēr parāds var būt neatgūstams. Savukārt saistību neizpildes gadījumā pakalpojuma sniedzējs kā kreditors var pat necelt prasību tiesā, jo norēķinus dzīvokļu īpašnieku kopības vietā jau ir veicis pārvaldnieks no dzīvokļu īpašnieku kopības vai saviem līdzekļiem.

- pat, ja pakalpojuma sniedzējs vēršas tiesā, viņa rīcībā var nebūt informācijas par katra dzīvokļa īpašnieka maksājamo daļu, jo atbilstoši judikatūras atziņām īpašnieku kopība ir atbildīga tikai par tādu izdevumu segšanu, kas radušies saistībā ar pakalpojuma izmantošanu dzīvokļu īpašnieku kopīgajām vajadzībām (sk. Augstākās tiesas Senāta 2021.gada 22.aprīļa spriedumus lietā Nr. SKC‑5/2021 un 2021.gada 8.jūlija spriedums lietā Nr. SKC‑11/2021).

- atbildības jautājumos par patērēto pakalpojumu esošais Likums skaidri neiezīmē atbildības nošķiršanas kritērijus par saņemtajiem pakalpojumiem, t.i., katra dzīvokļa īpašnieka viņa dzīvokļa īpašumā patērēto pakalpojumu un kopības vajadzībām patērēto.

- nepieciešams paplašināt definīcijas Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi tvērumu un vienotai izpratnei mainīt to, pārdēvējot par komunālajiem pakalpojumiem, t.sk., to attiecinot arī uz elektroenerģiju koplietošanas telpām. Senāts savā spriedumā, nosakot, ka puses līgumos par komunālo pakalpojumu sniegšanu ir dzīvokļu īpašnieku kopība un attiecīgais komunālo pakalpojumu sniedzējs, cita starpā norāda, ka līgums par elektroenerģijas pakalpojuma sniegšanu dzīvojamā mājā ir komunālais pakalpojums (Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 2026. gada 2. februāra rīcības sēdes lēmums, lietā Nr. C771176623, SKC 123/2026).

Administratīvā atbildība

Likums šobrīd paredz, ka par likumā noteiktās obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības neveikšanu, kura skar sabiedrības intereses var noteikt administratīvo atbildību. Praksē tiesību normu piemērotājiem, kuru kompetencē ir administratīvo pārkāpumu process par Likumā 29. pantā minēto darbību neveikšanu, nav vienota izpratne vai krasi atšķirīgs viedoklis par to, kas ir sabiedrības interese, kuras aizskāruma rezultātā var piemērot administratīvo atbildību un kas ir obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību tvērums, par kuru būtu piemērojama administratīvā atbildība, ja šīs darbības netiek veiktas un tiek skartas sabiedrības intereses.
Tāpat secināms, ka šobrīd Likumā definētās obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības un to izpilde pamatā tiek jau regulēta ar citiem ārējiem normatīvajiem aktiem.
Visbeidzot, kritiski vērtējams aspekts ir administratīvās atbildības noteikšana par dzīvojamo māju pārvaldīšanu, kas ir darbība privāto tiesību jomā.
Arī juridiskajā literatūrā skaidri iezīmēts, ka, ja privātpersonai ir iespējams savas aizskartās tiesības aizstāvēt ar civiltiesiskās aizsardzības līdzekļiem, tad par attiecīgu privāttiesiskās attiecības regulējošo normu neievērošanu administratīvā atbildība nav paredzama. (Māliņa I. Jaunu administratīvo pārkāpumu sastāvu veidošana. Grām.: Administratīvo pārkāpumu tiesības. Administratīvās atbildības likuma skaidrojumi. Sagatavojis autoru kolektīvs. E. Danovska un G. Kūtra zinātniskajā redakcijā. Rīga: Tiesu namu aģentūra, 2020, 56.-57. lpp.).

 

Likumprojekts pamatā regulē divus lielus jautājumu blokus.
Pirmkārt, Likumprojektā tiek risināti anotācijā identificētie jautājumi, kas saistīti ar dzīvojamo māju pienācīgu pārvaldīšanu (uzturēšanu un uzlabošanu), kas sevī tostarp ietver atbilstības nodrošināšanu būvei izvirzāmām būtiskajām prasībām, ugunsdrošības prasībām, energoefektivitātes prasībām, pašvaldības izvirzītajām prasībām par teritoriju un būvju uzturēšanu, par kuriem tiek aprakstīts arī turpmāk risinājumu sadaļā. Tāpat pie pienācīgas pārvaldīšanas ietilpst jautājumi, kas izriet no pārvaldīšanas procesā esošo pušu tiesiskajām attiecībām.

Otrkārt, ar Likumprojektu pastarpināti tiek risināti jautājumi Dzīvokļu īpašnieku individuālo interešu īstenošanā komunālo pakalpojumu jomā, kas, ņemot vērā to, ka Likumprojektā tiek saglabāts tostarp norēķinu modelis, kurā par komunālajiem pakalpojumiem dzīvokļu īpašnieki norēķinās ar pārvaldnieka starpniecību, prasa augstāku detalizācijas pakāpi, nosakot visu iesaistīto pušu tiesības un pienākumus, kā arī atbildības sadalījumu.

1. Dzīvojamās mājas pienācīga pārvaldīšana (uzturēšana un uzlabošana)

Likuma tvērums un darbības joma

Ar Likumprojektu paredzēts, ka turpmāk netiks regulēti jautājumi, kas skar viendzīvokļa dzīvojamo māju īpašniekus, ņemot vērā, ka Likumprojekts pamatā regulē dzīvokļu īpašnieku, dzīvokļu īpašnieku kopības, kopīpašnieku, dzīvojamo māju pārvaldnieku u.c. dzīvojamās mājas pārvaldīšanā iesaistīto personu tiesības un pienākumus, kas attiecas uz  nekustamā īpašuma, kura sastāvā ir vismaz viena ēka ar lietošanas veidu “divu dzīvokļu māja” vai “triju vai vairāku dzīvokļu māja” pārvaldīšanu. Tāpat likums neattieksies uz vienai personai, piemēram, piederošu daudzdzīvokļu pārvaldīšanu.

Ar Likumprojektu nav paredzēts atteikties no regulējuma attiecināšanas uz dzīvojamām mājām, kas nav sadalītas dzīvokļu īpašumos un pieder vairākiem kopīpašniekiem (kopīpašuma mājas). Likumprojektā dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības un pienākumi tiek pielīdzināti kopīpašniekiem, savukārt atsevišķa dzīvokļa īpašnieka tiesības un pienākumi – katram kopīpašniekam.
Vienlaikus uz kopīpašuma mājām nav attiecināms noteikts Likumprojektā regulēts jautājumu loks, kas specifiski attiecināms uz dzīvokļu īpašumos sadalītām dzīvojamām mājām – tātad, tādās dzīvojamās mājās, kurās pastāv dzīvokļu īpašnieku kopība. Piemēram, dzīvokļu īpašumos sadalītā dzīvojamā mājā uzkrājumu veidošanas principi atšķirsies no kopīpašuma mājām.
Tāpat jautājumi, kas skar kopīpašuma mājas īpašniekus un mājas pārvaldnieku risināmi pamatojoties uz Civillikuma regulējumu par pilnvarojuma līgumu. Par šo anotācijā detalizētāk aprakstīts sadaļā – Atsevišķi aspekti pārvaldnieku atbildībā.

Ņemot vērā divus galvenos jautājumu blokus ko risina šis Likumprojekts, atšķirībā no esošā Likuma, tiek detalizēti regulētas visu pārvaldīšanas procesā iesaistīto pušu tiesības, pienākumi un atbildība. Likumprojekts pamatā identificē trīs subjektus – dzīvokļu īpašnieku kopību (dzīvokļu īpašnieki tiesiskajās attiecībās ar trešajām personām darbojas caur kopību kā tiesību subjektu), dzīvojamās mājas pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzējus. Vienlaikus Likumprojekts precīzi nosaka tos gadījumus, kuros savas tiesības un pienākumus realizē arī ik katrs dzīvokļa īpašnieks individuāli.

Dzīvojamās mājas īpašnieka jēdziens

Ar grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā (stājās spēkā 2022.gada 13.aprīlī) tiek noteikts, ka Dzīvokļu īpašnieku kopības sastāvā ir visi attiecīgās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki. Likumprojekts paredz skaidri noteikt, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas pienākums gulstas tieši uz dzīvokļu īpašnieku kopību vai kopīpašniekiem. Tāpat minētais par dzīvokļu īpašnieku kopības pienākumu nostiprināts dzīvojamās mājas pārvaldīšanas principos.

Dzīvojamās mājas pienācīga pārvaldīšana, dzīvokļu īpašnieku kopības un pārvaldnieka pienākumu nošķiršana

Likumprojekts paredz dzīvokļu īpašnieku kopības pienākumus dzīvojamās mājas pārvaldīšanā un precizēt tos salīdzinot ar dzīvojamās mājas īpašnieka (visu dzīvokļu īpašumu īpašnieku) pienākumiem, kas šobrīd ir paredzēti likumā. Arī Senāta judikatūra vērsta uz to, ka pārvaldīšanas pienākums ir dzīvokļu īpašnieku kopībai, nosakot, ka dzīvokļa īpašnieka tiesības piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā dzīvokļa īpašnieks īsteno ar dzīvokļu īpašnieku kopības starpniecību (Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 2026. gada 26. februāra Rīcības sēdes lēmums lietā Nr. C771338324, SKC-222/2026).
Paredzēts noteikt, ka esošā likuma izpratnē obligātās pārvaldīšanas darbības pēc savas būtības ir pienākumi, kas veicami dzīvokļu īpašnieku kopībai vai kopīpašniekiem. Attiecīgi ar Likumprojektu paredzēts atteikties no līdz šim lietotā termina "pārvaldīšanas darbības" , vienlaikus arī atsakoties no līdz šim pastāvošā iedalījuma obligāti veicamajās pārvaldīšanas darbībās un citās pārvaldīšanas darbībās.
Likums nosaka galvenos pienākumus, kas dzīvokļu īpašnieku kopībai ir jāizpilda (nodrošināt būvei izvirzāmās būtiskās prasības; ugunsdrošības prasības; energoefektivitātes prasības; pašvaldību izvirzītās prasības), tomēr tie var būt arī citi pienākumi, kas īpašniekam ir jāveic, lai  nodrošinātu pienācīgu pārvaldīšanu. Likumprojekts arī nosaka kā var izpausties iepriekš minēto pienākumu izpilde.

Iepriekš minēto pienākumu izpildi, lai nodrošinātu dzīvojamās mājas pienācīgu pārvaldīšanu, dzīvokļu īpašnieku kopība var uzdot veikt pārvaldniekam. Likumprojektā pārvaldnieka pienākumu saturs un apjoms atšķiras no dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku pienākumiem, tādējādi paredzēts stiprināt  pārvaldnieka kā kvalificēta eksperta lomu, kurš spēj sniegt dzīvokļa īpašniekam informāciju par prognozējamo ēkas dzīves ciklu, veicamajiem darbiem, lai izpildītu būvniecības normatīvajos aktos noteiktās prasības, izpildītu gan esošas energoefektivitātes prasības, gan arī spētu sastādīt plānu kā attiecīgā ēka sasniegs izvirzītos klimata neitralitātes mērķus u.tml. Piemēram, ja dzīvokļu īpašnieku kopība izvēlās dzīvojamo māju pārvaldīt pati, bez pārvaldnieka, tai nav jāgatavo ilgtermiņa uzturēšanas plāns, tai nav jābūt darbiniekam ar Likumprojektā noteikto izglītību un kvalifikāciju, kas ir nepieciešama pārvaldniekam.

Likumprojekts paredz, ka turpmāk par pamatu pārvaldnieka tiesībām veikt pārvaldīšanas uzdevumu dzīvojamā mājā tiek noteikts dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums kā rezultātā tiek noslēgts pārvaldīšanas līgums. Pārvaldniekam šā Likumprojekta izpratnē ir jāuzņemas veikt viss likumā minēto pienākumu kopums. Turklāt, dzīvokļu īpašnieku kopība vai kopīpašnieki var uzdot pārvaldīšanas uzdevumu tikai vienam pārvaldniekam. Pārvaldnieks tam uzdoto pārvaldīšanas uzdevumu nevarēs nodot tālāk trešajām personām.

Ja pārvaldīšanas uzdevums uzdots pārvaldniekam, tad prezumējams, ka jebkādas pārvaldnieka darbības, kas vērstas uz dzīvokļu īpašnieku kopības dotā uzdevuma izpildi, ir uzskatāmas par tā sniegto pakalpojumu. Respektīvi, nevarētu pastāvēt situācija, kurā pārvaldnieks kā pakalpojuma sniedzējs, uzņemoties Likumprojektā definēto pārvaldīšanas uzdevumu izpildi pieprasītu papildus samaksu par to, ka tas veic kādas papildus darbības, kas nepieciešamas šo uzņemto pienākumu izpildē.
Likumprojektā skaidri nosakot pārvaldnieka pienākumus, ir iespējams noteikt, kāds izglītības līmenis ir nepieciešams pārvaldniekiem un attiecīgi kāds ir šīs izglītības saturs.

Pilnvarotā persona tās tiesības un pienākumi

Likumprojekta kontekstā pamatā ir izšķiramas divas pilnvarotās personas lomas.
Pirmkārt, pilnvarotā persona ir tiesīga pārstāvēt dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībā pret pārvaldnieku vai arī pret trešajām personām, ja pārvaldniekam ir saskatāms interešu konflikts un viņš nav tiesīgs pats pārstāvēt dzīvokļu īpašnieku kopību.
Otrkārt, Likumprojekts paredz, ka dzīvokļu īpašnieku kopība pati var pārvaldīt savu dzīvojamo māju, t.i., pārvaldīšanas uzdevuma uzdošana pārvaldniekam nav obligāta. Tādā gadījumā pilnvarotā persona izpilda dzīvokļu īpašnieku kopības dotos uzdevumus, piemēram, pilnvarotā persona tiek pilnvarota noslēgt līgumu kopības vārdā par atkritumu apsaimniekošanu dzīvojamā mājā, dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā un labā kredītiestādē tiek atvērts norēķinu konts u.tml. Uzsverams, un kā tas Likumprojektā jau ir noteikts, pilnvarotā persona nav uzskatāma par dzīvojamās mājas pārvaldnieku, tātad, nepilda Likumprojektā noteiktās pārvaldīšanas darbības.
Pilnvarotā persona var darboties līdztekus arī tad, ja dzīvojamai mājai ir pārvaldnieks. 

Pārvaldīšanas izdevumi

Ir būtiski noteikt visiem pārvaldniekiem vienādu sniegtā pakalpojuma saturu, t.i. visi Likumprojektā noteiktie pārvaldnieka pienākumi ir jāpilda jebkuram pārvaldniekam. Līdz ar to, Likumprojekts klasificē, jeb izdala pārvaldīšanas izdevumus vairākās kategorijās pretstatā esošajam Likumam.
Pārvaldīšanas izdevumus var klasificēt šādās izdevumu grupās:
1. atlīdzība pilnvarniekiem par uzdevuma izpildi  (pārvaldīšanas maksa, maksājums pilnvarotajai personai);
2.ieguldījumi dzīvojamā mājā (izdevumi par tehnisko apkopi un uzturēšanu, remonta darbiem un būvdarbiem);
3. citi ar pārvaldīšanu saistīti izdevumi (maksājums par apdrošināšanu, apsardzi, būves tehnisko apsekošanu,izdevumi  likumā noteikto kopības saistību izpildei tiesāšanās izdevumu, ja tie jāsedz kopībai, nodokļa samaksa un pielīdzināmi maksājumi). 

Šāds iedalījums ļauj, pirmkārt, saprast kuri izdevumi ir definējami kā tiešie norēķini – saistība pret pārvaldnieku par to izpildi gulstas uz katru dzīvokļa īpašnieku individuāli. Piemēram, pārvaldnieka sniegtais pakalpojums (pārvaldīšanas maksa) tiek segts tiešo norēķinu veidā, tas nozīmē, ka pārvaldīšanas izdevumi (pārvaldīšanas maksa) noteiktā daļā gulstas uz katru dzīvokļa īpašnieku, nevis uz dzīvokļu īpašnieku kopību. Pārvaldīšanas maksā var ietvert izdevumus par ārpuskārtas remontu veikšanu un dzīvojamās mājas iekārtu tehnisko apkopi, ja to paredz pārvaldīšanas līgums. Līdz ar to, attiecībā uz pārvaldīšanas maksu praksē veidojas divi pamata modeļi: a) pārvaldīšanas maksa = maksājums par pārvaldīšanas uzdevumu + tehniskā apkope b) pārvaldīšanas maksa = maksājums par pārvaldīšanas uzdevumu + tehniskā apkope + izdevumi par ārpuskārtas remontiem.
Vienlaikus uzsverams, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai ir sekundāra atbildība, ja parādu, kas veidojies par individuālu saistību, nesedzot pārvaldīšanas maksu, izveidojis kāds no dzīvokļu īpašniekiem.

Otrkārt, iedalījums ļauj identificēt, kuri pārvaldīšanas izdevumi kopības saistība un līdz ar to tos ir iespējams segt arī  no dzīvokļu īpašnieku kopības obligāti veidojamajiem uzkrājumiem, kas kalpo ikdienas izdevumu segšanai. Tie būs daļa no iepriekš minētajiem citiem ar pārvaldīšanu saistītajiem izdevumiem (administratīvie naudas sodi, tiesāšanās izdevumi, maksājumi par dzīvojamās mājas atbrīvošanu no sniega un ledus u.c.).

Dzīvokļu īpašnieku mazākuma aizsardzība pret vairākuma bezdarbību un tiesības prasīt pienācīgu pārvaldīšanu

Likumprojekts paredz detlaizāciju "pienācīgai pārvaldīšanai", kuras izpildi var prasīt atsevišķs dzīvokļa īpašnieks dzīvokļu īpašnieku kopībai tās bezdarbības gadījumā. Piemēram, ja likums paredz dzīvojamai mājai sasniegt noteiktu energoefektivitātes līmeni, tad atsevišķam dzīvokļu  īpašniekam ir tiesības to prasīt sasniegt. 
Procedūra, kādā kārtībā ikviens dzīvokļa īpašnieks ir tiesīgs vērsties pēc tiesas aizsardzības, ja dzīvokļu īpašnieku kopība nav pieņēmusi tādu lēmumu, kas atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta pirmajai daļai ir tās kompetencē un kas ir nepieciešams, lai tiktu nodrošināta dzīvojamās mājas pienācīga pārvaldīšana vai tiktu īstenoti citi kopības pienākumi, kas noteikti likumā vai izriet no tā, ir noteikta Dzīvokļa īpašuma likumā.

Dzīvokļu īpašnieku kopības atbildība

Likumprojektā paredzēts, ka noteikto pienākumu neizpildes vai nepienācīgas izpildes rezultātā par trešai personai vai dzīvokļu īpašniekam nodarīto kaitējumu primāri vienmēr atbild dzīvokļu īpašnieku kopība.

Dzīvokļu īpašnieku kopība pret trešajām personām atbild ar savu mantu. Šādiem mērķiem kalpo Likumprojektā noteiktais pienākums kopībai veidot un uzturēt noteiktu uzkrājumu apjomu – 1/12 daļu no gada pārvaldīšanas izdevumiem.
Ja minēto saistību izpildei dzīvokļu īpašnieku kopības mantas nepietiek un dzīvokļu īpašnieki saprātīgā termiņā nav pieņēmuši lēmumu, lai nodrošinātu kopības saistību izpildi pret tās kreditoru, par kopības saistībām atbilstoši savā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram kopības kreditoram atbild dzīvokļu īpašnieki sekundāri.

Pārvaldnieka atbildība

Par normatīvajos aktos vai pārvaldīšana līgumā noteikto dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumu neizpildi dzīvojamās mājas pārvaldnieks atbild dzīvokļu īpašnieku kopībai (iekšējā atbildība). Vienlaikus likums pieļauj, ka pārvaldnieks var atbildēt par dzīvokļa īpašniekam vai trešajai personai (ārējā atbildība) nodarīto kaitējumu tad, ja tas ir bijis saistīts ar likumā noteikto pienākumu neizpildi vai nepienācīgu izpildi.  Tātad, lai arī likumprojektā dzīvokļu īpašnieku kopība ir noteikta kā subjekts, kas primāri atbild par dzīvojamās mājas atbilstošu uzturēšanu, gan dzīvokļa īpašnieks, gan arī trešā persona saglabā tiesības vērsties arī pret pārvaldnieku par nodarīto kaitējumu.

Pārvaldnieka civiltiesiskā atbildība pēc būtības ir izdalāma divos veidos. Atbildība par kopības saistībām un pārvaldnieka atbildība pret kopību par tam uzdoto pienākumu nepildīšanu.
Attiecībā uz pārvaldnieka atbildību par kopības saistībām Augstākā tiesa ir  noteikusi, ka pārvaldniekam par kopības saistībām būtu jāatbild tikai tad, ja pārvaldnieks šīs saistības ir pats tieši uzņēmies (Augstākās tiesas senāta spriedums SKC – 5/2021, 6.5. punkts, sal. SKC-11/2021 9.4. pkt.) Šis princips šobrīd ir nostiprināts arī likumā, attiecīgi Dzīvokļa īpašuma likuma 15.1 panta sestajā daļā, nosakot, ka pārvaldnieks vai kopības pilnvarotais pārstāvis par kopības saistībām neatbild ar savu mantu, izņemot gadījumu, kad viņš ir rakstveidā tam tieši piekritis.
Tiesa ir taisījusi arī spriedumus attiecībā uz minēto problēmjautājumu par pārvaldnieka atbildību pret kopību attiecībā uz tam uzdoto pienākumu nepildīšanu, norādot, kādos gadījumos uzskatāms, ka pārvaldnieks būtu atbrīvojams no atbildības pret kopību - no savas puses rīkojoties ar pienācīgu rūpību savu pielīgto pienākumu izpildē, veicot visas nepieciešamās darbības. Piemēram, lietā, kurā tiesa skatījusi Dzīvojamās mājas pārvaldnieka atbildību par neattaisnojamu bezdarbību un konkrētāk, vērtējot atbildību par kopības lēmuma pieņemšanas pienācīgu iniciēšanu norādīts, ka pārvaldnieks atbrīvots no atbildības tad, ja pārvaldnieks no savas puses veicis visas nepieciešamās darbības, atbilstoši informējis kopību, kas balsojusi – pret. (Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta  2019.gada 16.oktobra spriedums SKC-248/2019, 7.punkts)
Arī citos spriedumos, attiecībā uz pārvaldnieka atbildības vērtēšanu, tiesa izmanto Civillikumā plaši lietoto krietna un rūpīga saimnieka klauzulu, lai tādejādi apzīmētu arī pārvaldnieka, kā dzīvojamās mājas pārvaldītāja atbildību tam doto uzdevumu izpildē. Piemēram, ikvienam pārvaldniekam kā krietnam un kārtīgam pārvaldniekam nekavējoši jāuzsāk nepieciešamās darbības pārvaldīšanas izdevumu parāda atgūšanai, nepieļaujot tā nesamērīgu uzkrāšanos un tādējādi kaitējuma nodarīšanu dzīvokļa īpašnieku kopības likumīgajām interesēm (Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 2019.gada 12.decembra spriedums Lieta Nr. C31346614, SKC-109/2019).
Tādējādi arī Likumprojektā attiecībā uz pārvaldnieka pienākumiem (kā arī dzīvokļa īpašnieka kā dzīvojamās mājas īpašnieka tiesībām), vērtējot pušu atbildību, tiek integrēta attiecīgā klauzula.

Pārvaldnieka pilnvaras, uzņemoties dzīvokļu īpašnieku kopības saistības

Likumprojekts izdala noteiktus gadījumus, kuros dzīvojamās mājas pārvaldnieks var uzņemties saistības par labu dzīvokļu īpašnieku kopībai, bez īpaša dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma. Uzskaitījums šīm saistībām Likumprojektā ir izsmeļošs, taču ar gana zemu detalizācijas pakāpi.
Jānorāda, ka citas dzīvokļu īpašnieku kopības saistības tās vārdā bez dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pārvaldnieks var uzņemties, ja to paredz pārvaldīšanas līgums.

Uzkrājuma fonds un pārvaldnieka tiesības rīkoties ar to

Ar Augstākās tiesas Senāta spriedumu (vēlāk Saeima šis atziņas ietvēra Dzīvokļa īpašuma likumā) dzīvokļu īpašnieku kopība tika atzīta par tiesību subjektu, kas var darboties civiltiesiskajā apgrozībā. No tā izriet, ka kopībai ir nepieciešama manta. Līdz ar to Likumprojektā ir piedāvājums noteikt uzkrājumu (viens no kopības mantas veidiem) veidošanu kā obligātu. Ja kopībai būs manta, tad attiecīgi tā varēs pildīt saistības pret trešajām personām, piemēram, apdrošinātājiem, ja gadījumā dzīvojamā māja ir radījusi kaitējumu dzīvokļa īpašniekam nopludinot dzīvokli, vai arī trešajai personai.
Likumprojektā paredzēts, ka Dzīvokļa īpašnieks vai kopīpašnieks atbilstoši viņam piederošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram veic maksājumus uzkrājumu fondā, kurā esošie līdzekļi nedrīkst būt mazāki par vienu divpadsmito daļu no kopības vai visu kopīpašnieku gada pārvaldīšanas izdevumiem. Atšķirībā no esošā likuma, Likumprojektā paredzēts noteikt arī gadījumus, kuros pārvaldnieks ir tiesīgs bez dzīvokļu īpašnieku piekrišanas izmantot finanšu līdzekļus, kas atrodas obligāti veidojamajā uzkrājuma fondā pārvaldīšanas izmaksām, kas anotācijā jau iepriekš tika klasificētas kā citi ar pārvaldīšanu saistītie izdevumi, piemēram, nodokļa maksājumu parādu samaksai un administratīvā naudas soda segšanai u.tml. Tāpat, līdzīgi kā līdz šim, noteikti gadījumi, kuros pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot uzkrājuma fondu.

Vienlaikus norādāms, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai ir tiesības veidot arī uzkrājumus noteiktiem mērķiem. Šo veidoto uzkrājumu, pretstatā obligāti veidojamam uzkrājumam, nevar izmantot, lai segtu dzīvokļu īpašnieku kopības saistības un tas izlietojams tikai kopības noteiktajiem mērķiem.

2. Dzīvokļu īpašnieku individuālo interešu īstenošana komunālo pakalpojumu jomā
 
Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi

Ar Likumprojektu tiek paplašināts tvērums attiecībā uz dzīvojamā māja sniegtajiem pakalpojumiem. Tāpat Likumprojektā vairs netiek izmantots jēdziens – dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi, tos definējot kā komunālos pakalpojumus, tajā skaitā šajā definīcijā ietverot elektroenerģiju koplietošanas telpām.

Ar Likumprojektu netiek mainītas Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā noteiktās līguma puses: līgumu par komunālo pakalpojumu piegādi slēdz dzīvokļu īpašnieku kopība un komunālā pakalpojuma sniedzējs. Dzīvokļu īpašnieku kopība, īstenojot tās biedru individuālās tiesības, nodibina vienotu saistību, kur katrs dzīvokļa īpašnieks atbild par savu saistības daļu – par maksājuma daļu (Senāta spriedums lietā SKC-393/2023).
Ar Likumprojektu netiek mainīts Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā jau noteiktais atbildības sadalījums. Atbildības nošķiršanas kritērijs ir individuālais patēriņš. Par komunālajiem pakalpojumiem, kas kalpo dzīvokļu īpašnieku individuālajam patēriņam, atbild katrs dzīvokļa īpašnieks individuāli. No kopības mantas nav sedzami izdevumi par komunālajiem pakalpojumiem, ciktāl tie kalpo dzīvokļu īpašnieku individuālajam patēriņam (Senāta spriedumi lietās Nr.SKC-5/2021, SKC-11/2021, SKC-123/2026).
Savukārt atbildības nošķiršanas kritērijs nav piederības robeža. Ir nošķirama atbildība par inženierkomunikāciju uzturēšanu no pienākuma nodrošināt ūdensapgādes un kanalizācijas pakalpojumu sniegšanu, tas arī nav šķērslis pakalpojuma sniedzējam vērsties pret konkrētiem dzīvokļu īpašniekiem ar prasījumu atlīdzināt pakalpojuma maksas parādus (Senāta spriedums lietā SKC-393/2023).
Ar Likumprojektu netiek mainīts Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā paredzētais princips, ka par saistībām, kas izriet no komunālo pakalpojumu līgumiem, katrs dzīvokļa īpašnieks komunālo pakalpojumu sniedzējam atbild ar savu saistības daļu. Kopība var atbildēt tikai par saistības daļu (koplietošanas vajadzībām), nevis par visu dzīvojamai mājai piegādāto pakalpojumu.
Ar Likumprojektu netiek paredzētas izmaiņas norēķinu kārtībā - Dzīvokļa īpašnieks var norēķināties ar komunālā pakalpojuma sniedzēju:
- veicot tiešus maksājumus komunālā pakalpojuma sniedzējam;
- veicot maksājumus ar pārvaldnieka (pilnvarotās personas) starpniecību.

Līdz ar to, par saistībām, kas izriet no komunālo pakalpojumu līguma, katrs dzīvokļa īpašnieks komunālo pakalpojumu sniedzējam atbild savas saistības daļas (maksājamā daļa) apmērā.
Dzīvokļu īpašnieku kopība atbild par:
1) koplietošanas vajadzībām patērēto pakalpojumu, ja tas ir noteikts, aprēķināts un uzskaitīts kā dzīvokļu īpašnieku kopības maksājamā daļa;
2) dzīvokļu īpašnieku individuālajam patēriņam izmantotu komunālo pakalpojumu maksas parādiem, ja šajā likumā noteikto dzīvokļu īpašnieku kopības pienākumu neizpildes dēļ komunālā pakalpojuma sniedzējs šo parādu nevar atgūt no dzīvokļa īpašnieka.
Nepienācīgas saistības izpildes gadījumā maksājums par komunālo pakalpojumu sākotnēji ieskaitāms pamatsummā un tikai pēc tam nenomaksāto nokavējuma procentu un līgumsoda dzēšanai.

Pārvaldnieka tiesības un pienākumi gadījumos, ja tiek veikti norēķini ar pārvaldnieka starpniecību

Netiek mainīts jau esošajā Likumā pastāvošs koncepts  - pārvaldnieks pārstāv dzīvokļu īpašnieku kopību, slēdzot, grozot un izbeidzot tās vārdā līgumus par komunālo pakalpojumu sniegšanu.
Līdz ar to, gadījumā, ja dzīvokļu īpašnieki veic maksājumus ar pārvaldnieka starpniecību, Likumprojekts turpmāk nosaka skaidru tiesību un pienākumu ietvaru, precīzi iezīmējot pārvaldnieku lomu tā dēvēto netiešo norēķinu modelī.
Atšķirībā no Likumā esošā modeļa, Likumprojekts paredz, ka pārvaldnieka pienākums ir uzskaitīt katra dzīvokļa īpašnieka maksājamo daļu par patērēto pakalpojumu, bet ja netiek izpildītas saistības, pārvaldnieka pienākums ir aprēķināt nokavējuma procentus un līgumsodu (kāds tas pielīgts komunālo pakalpojumu līgumā, kas slēgts starp kopību un attiecīgo pakalpojuma sniedzēju) katram dzīvokļa īpašniekam par viņa dzīvoklī patērēto pakalpojumu.
Gadījumos, kad kāds dzīvokļa īpašnieks nesedz savu saistības daļu, pārvaldnieks pret to vēršas tiesā savā vārdā, bet pakalpojuma sniedzēja labā. Tāpat arī kreditora pretenzijas un prasījumus piesaka pārvaldnieks, jo tieši pārvaldnieks redz kāda ir maksājumu disciplīna dzīvojamā mājā dzīvokļu īpašumu līmenī par individuāli patērēto pakalpojumu.
Likumprojekts prezumē, ka gadījumā, ja dzīvojamās mājas pārvaldnieks ir nodevis visus maksājumus pakalpojuma sniedzējam to saņemtajā apmērā no dzīvokļu īpašniekiem un pārvaldnieks ir veicis visas nepieciešamās darbības attiecīgā parāda atgūšanai (tiek prezumēts, ka notiek darbs pie parāda atgūšanas un finanšu līdzekļi tiks atgūti, bet ne tūlītēji), tad šādā situācijā uzskatāms, ka norēķini par pakalpojumu attiecīgajā dzīvojamā mājā ir veikti un tas nevarētu kalpot par pamatu pakalpojuma nenodrošināšanai vai atslēgšanai dzīvojamā mājā.

Komunālā pakalpojuma sniedzēja tiesības un pienākumi

Gadījumos, kad dzīvojamā mājā tiek veikti norēķini ar pārvaldnieka starpniecību, atšķirībā no esošā Likuma regulējuma, pastāv plašāks gadījumu skaits, kuros pēc pārvaldnieka lūguma vai pakalpojuma sniedzējs pēc savas iniciatīvas var samazināt savā uzskaitē esošo parādsaistību apmēru par neatgūstamā parāda summu, to veicot uz viena no Uzņēmumu ienākuma nodokļa likuma 9. panta trešajā daļā esošajiem pamatiem, piemēram, ir tiesas spriedums par parāda piedziņu no debitora — fiziskās personas — un tiesu izpildītāja akts par piedziņas neiespējamību, debitora parāda summa ir mazāka nekā ar tās atgūšanu saistītie izdevumi, bet nav lielāka kā 20 euro, parāda summa ir atzīta saskaņā ar kreditoru prasījumu reģistru, kad tiesa ir apstiprinājusi debitora — juridiskās personas, personālsabiedrības vai individuālā komersanta — maksātnespējas procedūras pabeigšanu vai debitora — fiziskās personas — bankrota procedūras pabeigšanu.

Dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības un pienākumi

Likumprojekts nosaka, ka dzīvokļu īpašnieku kopība atbild par dzīvokļu īpašnieku individuālajam patēriņam izmantotu komunālo pakalpojumu maksas parādiem, ja šajā likumā noteikto dzīvokļu īpašnieku kopības pienākumu, kas noteikti šā likuma 27. pantā, neizpildes dēļ komunālā pakalpojuma sniedzējs šo parādu nevar atgūt no dzīvokļa īpašnieka. Kā pienākumi, kas noteikti kopībai, ir Likumprojekta 28. pantā noteiktie pārvaldnieka pienākumi, ņemot vērā, ka primāri (pret trešajām personām) vienmēr atbild kopība, savukārt pārvaldniekam ir iekšējā atbildība pret kopību, ja tas veic pārvaldīšanas uzdevumu dzīvojamā mājā. Vienlaikus arī komunālo pakalpojumus sniedzējs saglabā izvēles tiesības vērsties arī pret pārvaldnieku, nevis dzīvokļu īpašnieku kopību par nodarītajiem zaudējumiem saistībā ar 28.pantā noteikto pienākumu neizpildi.