Anotācija (ex-ante)

1. Situācijā, kurā dzīvokļu īpašnieku kopība gūst ieņēmumus no iepriekš minētajām darbībām, ir saskatāmas saimnieciskās darbības pazīmes, jo ieņēmumi visbiežāk ir regulāri un sistemātiski, piemēram, iznomājot vietu uz ēkas sienas reklāmas laukumam gada garumā. Ņemot vērā, ka tiek veikta saimnieciskā darbība, attiecīgajam subjektam (dzīvokļu īpašnieku kopībai) atbilstoši normatīvajiem aktiem ir pienākums kārtot grāmatvedību. Šobrīd praksē dzīvojamās mājas pārvaldnieks, kā kopības pilnvarotā persona un tai skaitā pakalpojuma sniedzējs dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, šādus ieņēmumus iekļauj savā bilancē. Ņemot vērā, ka tie ir dzīvokļu īpašnieku kopības ieņēmumi, praksē tie dzīvokļu īpašnieku kopībai tiek nodoti dažādos veidos. Piemēram, šie ieņēmumi kalpo kā atvieglojumi pārvaldīšanas maksai gūto ieņēmumu apmērā vai arī tie tiek novirzīti tālāk kopības uzkrājumu fondā. Šādi ieņēmumi nav atzīstami par pārvaldnieka ieņēmumiem un tiem ir jāuzrādās tieši kā dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības, kura veic saimniecisko darbību, ieņēmumiem.
Taču šobrīd dzīvokļu īpašnieku kopībām atsevišķa grāmatvedība par gūtajiem ieņēmumiem netiek kārtota, attiecīgi gūtie ieņēmumi parādās tieši pārvaldnieka jeb uzņēmuma, kas sniedz pārvaldīšanas pakalpojumu, gada pārskatā.
Ņemot vērā minēto, ir nepieciešams, lai dzīvokļu īpašnieku kopība kā saimnieciskās darbības veicējs, kārtotu savu grāmatvedību par gūtajiem ieņēmumiem. Vienlaikus pastāv problemātika attiecībā uz šādu ieņēmumu administrēšanu, t.i., grāmatvedības izmaksas nereti pārsniedz pašus gūtos ieņēmumus, tādējādi veidojas nesamērīgs administratīvais slogs dzīvokļu īpašnieku kopībai. Vienlaikus šāda ieņēmumu gūšana ir atbalstāma, ņemot vērā, ka tas vairo finanšu līdzekļu uzkrājumu dzīvojamā mājā, tādējādi veicina ēku uzturēšanu un dzīvokļu īpašnieku kopību finansiālo rocību.
Atbilstoši dzīvojamo māju pārvaldnieku sniegtajai informācijai, no 2011 aptaujātajām daudzdzīvokļu dzīvojamām ēkām (dzīvokļu īpašnieku kopībām) visvairāk ir tādu kopību, kuru ieņēmumi gadā ir līdz 300 euro. Savukārt 53 gadījumos ieņēmumi ir lielāki par 1000 euro.

2. Neskatoties uz iepriekš minēto, šobrīd pastāv zināmi šķēršļi iespējai dzīvokļu īpašnieku kopībai atvērt savu kontu kredītiestādē. Konta atvēršana kredītiestādē ir apgrūtināta, jo kredītiestādēm klienta identificēšanai ir nepieciešams tā reģistrācijas numurs, kā arī, lai varētu ērti un droši pārliecināties par dzīvokļu īpašnieku kopības esamību un to pārstāvēt tiesīgajām personām. Līdz ar to dzīvokļu īpašnieku kā kopības darbība civiltiesiskajā apritē šobrīd ir ierobežota – tai nav sava konta kredītiestādē. 
Arī Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomes pārstāvji ir norādījuši, ka dzīvokļu īpašnieku kopības un tās pārstāvju reģistrācija būtiski atvieglotu spriedumu izpildi gadījumos, kad piedziņa būtu vēršama uz kopības mantu.
Alternatīvs risinājums iepriekš minētajam ir pilnvaras un citi privāttiesiski dokumenti, kas kalpo kā pamats personas tiesībām pārstāvēt tiesību subjektu. Taču šāds risinājums tiek uzskatīts par nedrošu, kas trešajām personām, kurām ar subjektu jāsadarbojas, radīs pamatu šādus riskus neuzņemties vai padarīs pārbaudes pirms sadarbības uzsākšanas nevajadzīgi ilgas un sarežģītas.

 

1. Pastāv nepieciešamība pēc saprātīga sliekšņa attiecībā uz ieņēmumu apmēru dzīvokļu īpašnieku kopībai no veiktās saimnieciskās darbības, līdz kuram nebūtu jāreģistrē saimnieciskā darbība un attiecīgi jākārto grāmatvedība.
Kā tas izriet no statistikas par dzīvokļu īpašnieku kopību ieņēmumu apmēru no veiktās saimnieciskās darbības, šāds minētais slieksnis likumprojektā tiek noteikts divu minimālo mēnešalgu apmērā. Attiecīgi, ja ieņēmumi pārskata gadā pārsniedz noteikto slieksni, dzīvokļu īpašnieku kopībai ir pienākums reģistrēties Valsts ieņēmumu dienestā kā nodokļu maksātājam.
Atbilstoši jau spēkā esošajai tiesību normai (Dzīvokļa īpašuma likuma 15.³ panta astotā daļa), pārvaldnieka (kā kapitālsabiedrības) valdes loceklis ir uzskatāms arī par kopības, kas veic saimniecisko darbību, valdes locekli un tāpēc tas nav uzskatāms par ārpakalpojuma sniedzēju Grāmatvedības likuma izpratnē.
Attiecībā uz atbildības aspektu norādāms, ka atbilstoši Grāmatvedības likumam par grāmatvedības kārtošanu atbildīga ir kapitālsabiedrības valde. Ņemot vērā, ka Dzīvokļa īpašuma  likuma 15.³ astotās daļas izpratnē par kopības kā juridiskas personas valdi, tostarp, grāmatvedības jomā, ir uzskatāma kapitālsabiedrības valde, līdz ar to pārvaldnieka (kapitālsabiedrības) valde ir atbildīga par kopības grāmatvedības kārtošanu.
Papildus grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā, veicami grozījumi arī Grāmatvedības likumā, lai nostiprinātu dzīvokļu īpašnieku kopību kā tiesību subjektu uz kuru attiecināms Grāmatvedības likums.

2. Risinājums paredz, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai tiktu piešķirts identificējošs numurs (identifikators), kas kalpotu tam, lai atvieglotu dzīvokļu īpašnieku kopību darbību civiltiesiskajā apritē, proti, tā spētu atvērt kontu kredītiestādē.
Identifikatoru dzīvokļu īpašnieku kopībai piešķir Būvniecības valsts kontroles birojs. Minētais identifikators tiek piešķirts automātiski, tiklīdz iestāde saņem datus par to, ka izveidota dzīvokļu īpašnieku kopība - dzīvokļu īpašumos sadalīta ekspluatācijā nodota dzīvojamā māja kopā ar tai piederīgajām palīgēkām, būvēm un zemi un vismaz viens dzīvokļa īpašums tiek ierakstīts zemesgrāmatā. Attiecībā uz jau ekspluatācijā esošām dzīvojamām mājām tiek noteikts pārejas periods kādā tiek piešķirts identifikators.
Par dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvi uzskatāms dzīvojamās mājas pārvaldnieks. Pārvaldnieks dzīvokļu īpašnieku kopību pārstāv kā likumiskais pārstāvis. Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā informācijas sadaļā "pārvaldnieks" tiek norādīts tāds pārvaldnieks, kas ir reģistrēts Būvniecības valsts kontroles biroja vestajā dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā. Tā ir persona, kas Būvniecības valsts kontroles birojam iesniegusi aktuālu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu. Šādu kārtību nosaka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 18. pants.
Dzīvokļu īpašnieku kopībai nosaukuma piešķiršanu nodrošina Būvniecības informācijas sistēma. Likumprojekts nosaka kārtību kādā veidojams nosaukums. 
Rezultātā Būvniecības informācijas sistēmā ir trešajām personām, piemēram, potenciālajiem darījumu partneriem, publiski pieejama informācija par dzīvokļu īpašnieku kopību - tās nosaukumu, identifikatoru un pārstāvi (pārvaldnieku).

Patiesā labuma guvēja atklāšana dzīvokļu īpašnieku kopībām

Ņemot vērā to, ka dzīvokļu īpašnieku kopība kā tiesību subjekts iesaistās civiltiesiskajā apritē, tā spēj uzņemties saistības un būt par darījumu partneri. Vienlaikus dzīvokļu īpašnieku kopība nav uzskatāma ne par juridisku personu, ne juridisku veidojumu. Dzīvokļa īpašuma likumā, attiecībā uz atsevišķām darbībām no dzīvokļu īpašnieku kopības puses, tā tiek pielīdzināta darba devējam, gadījumos, kad tā neveic saimniecisko darbību, bet nodarbina fizisko personu. Kā arī, nodokļu tiesību un administratīvās atbildības jomā, dzīvokļu īpašnieku kopība ir pielīdzināma juridiskajai personai.
Normatīvajos aktos, tostarp speciālajā regulējumā (Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likums) dzīvokļu īpašnieku kopība netiek skaidri identificēta kā subjekts uz kuru attiektos prasība par patiesā labuma guvēja atklāšanu. Taču ņemot vērā iepriekš minēto par kopības iesaisti ekonomiskajā apritē un to, ka dzīvokļu īpašnieku kopība jau šobrīd tiesiskos darījumos, piemēram, par komunālo pakalpojumu piegādi, ir uzskatāma par darījuma pusi, pastāv nepieciešamība izpildīt prasību par patiesā labuma guvēja atklāšanu.
Likumprojekts paredz noteikt kārtību, kādā dzīvokļu īpašnieku kopībai jāsniedz ziņas Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistram, kas ir iestāde kura reģistrē ziņas par patiesā labuma guvējiem.
Pieteikumu Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistram iesniedz dzīvojamās mājas pārvaldnieks, kā dzīvokļu īpašnieku kopības likumiskais pārstāvis (Dzīvokļa īpašuma likuma 15.¹ pants), t.i., bez īpaša kopības pilnvarojuma.
Neskatoties uz to, ka identifikators dzīvokļu īpašnieku kopībām tiek piešķirts automātiski, ziņas par dzīvokļu īpašnieku kopību daļā par tās identifikatoru publiski tiek atklātas tikai ar brīdi, kad Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistram ir iesniegtas un reģistrētas ziņas par patieso labuma guvēju. Līdz ar to, ja dzīvokļu īpašnieku kopība vēlas, piemēram, atvērt kontu kredītiestādē, tai būtu nepieciešams, lai par to tiktu publiskotas ziņas daļā par tai piešķirto identifikatoru, tādējādi tās pārstāvim (pārvaldniekam) ir nepieciešams sniegt minētās ziņas Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistram.