Anotācija (ex-ante)

Nekustamais īpašums reģistrēts Vidzemes rajona tiesas Salacgrīvas pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 528. Īpašuma tiesības uz Nekustamo īpašumu nostiprinātas fiziskai personai (turpmāk – Nekustamā īpašuma īpašnieks).
Nekustamais īpašums sastāv no zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 6672 004 0276 5,47 ha platībā (turpmāk – Zemes vienība). Nekustamais īpašums ir neapbūvēts.
Zemesgrāmatā Nekustamajam īpašumam nav reģistrētas ķīlas tiesības vai hipotēkas, piedziņas atzīmes, nomas un apbūves tiesības. Zemesgrāmatā Nekustamais īpašums apgrūtināts ar lietu tiesībās, kas apgrūtina nekustamu īpašumu, atzīmes veidā: 1) Rīgas jūras līča aizsargjosla; 2) Salacas upes 0,19 km un 0,10 km aizsargjoslas; 3) Salacas upes 0,19 km/ 10 m tauvas josla – 0,2 ha; 4) Salacas upes 0,10 km/ 10 m tauvas josla – 0,1 ha; 5) nekustamais īpašums atrodas Salacas upes kompleksajā dabas liegumā; 6) elektrisko tīklu gaisvadu līnijas 0,4 kV – 0,10 km/ 20 m aizsargjosla – 0,2 ha; 7) elektrisko tīklu gaisvadu līnijas 20 kV – 0,15 km/ 20 m aizsargjosla – 0,3 ha; 8) meliorācijas būvju un ierīču 0,19 km un 0,10 km aizsargjoslas; 9) nekustamais īpašums atrodas Ziemeļvidzemes biosfēras rezervāta ainavu aizsardzības zonā; 10) nekustamais īpašums atrodas "Salacas ieleja" dabas parkā; 11) Rīgas jūras līča ierobežotas saimnieciskās darbības josla.
Nekustamā īpašuma kadastra informācijas sistēmā (turpmāk – Kadastra informācijas sistēma) Zemes vienībai reģistrēti šādi apgrūtinājumi: 1) ūdensteces aizsargjoslas teritorija – 1,96 ha; 2) regulētas ūdensnotekas (maģistrālā novadgrāvja) aizsargjoslas teritorija – 0,21 ha; 3) tauvas joslas teritorija gar upi – 0,21 ha; 4) aizsargjoslas teritorija gar autoceļu – 0,31 ha; 5) aizsargjoslas teritorija gar elektrisko tīklu gaisvadu līniju ārpus pilsētām un ciemiem, kā arī pilsētu lauku teritorijās – 0,20 ha; 6) aizsargjoslas teritorija gar elektrisko tīklu gaisvadu līniju ārpus pilsētām un ciemiem, kā arī pilsētu lauku teritorijās – 0,15 ha; 7) Baltijas jūras un Rīgas jūras līča ierobežotas saimnieciskās darbības joslas teritorija – 5,47 ha; 8) dabas parka dabas parka zonas teritorija – 5,47 ha; 9) biosfēras rezervāta ainavu aizsardzības zonas teritorija – 5,47 ha; 10) aizsargjoslas teritorija gar elektrisko tīklu gaisvadu līniju ārpus pilsētām un ciemiem, kā arī pilsētu lauku teritorijās – 0,05 ha
Zemes vienības lietošanas mērķis ir "Zeme, uz kuras galvenā saimnieciskā darbība ir lauksaimniecība" (kods 0101), platība 5,47 ha, platības sadalījums pa lietošanas veidiem: 1) lauksaimniecībā izmantojamā zemes platība – 5,0 ha; 2) krūmāju platība – 0,41 ha; 3) pārējās zemes platība – 0,06 ha.
Atbilstoši Aizsargjoslu likumā noteiktajam, lai ievērotu ar attiecīgās aizsargjoslas veidu noteiktos ierobežojumus un aizsargātu objektus vai arī vidi un cilvēkus, Rail Baltica projekta īstenošanai nepieciešamo būvdarbu izpildē būs ievērojami vispārējie un speciālie būvnoteikumi, kas noteic pienākumu pie būvdarbu ieceres dokumentācijas izstrādes saņemt atbildīgo institūciju (valsts institūciju) un inženiertīklu īpašnieku tehniskos noteikumus, tai skaitā arī vietējās pašvaldības saskaņojumu, ja to paredz saistošie noteikumi.
Ņemot vērā, ka Zemes vienība ir apgrūtināta ar vides un dabas resursu aizsardzības aizsargjoslām, kā arī ekspluatācijas aizsargjoslām gar elektriskajiem tīkliem un meliorācijas būvēm, saskaņā ar Aizsargjoslu likuma normām par darbības ierobežojumiem būvdarbi šāda veida teritorijās nav aizliegti, bet to veikšanai ir nepieciešams saņemt saskaņojumu no atbildīgās valsts iestādes vai arī no aizsargjoslas izveidotāja – attiecīgā objekta īpašnieka vai valdītāja.
Tādējādi secināms, ka Zemes vienībai noteiktie apgrūtinājumi ietekmēs Rail Baltica projekta ietvaros veicamos būvdarbus veidā, kas paredz papildus nosacījumu iekļaušanu būvdarbu risinājumos un to izpildes ievērošanu būvdarbu procesa laikā.
Nodalot Rail Baltica projektam nepieciešamo Nekustamā īpašuma daļu, atlikumā veidojas Zemes vienības daļa aptuveni 4,6282 ha platībā, kas atbilstoši Limbažu novada pašvaldības 2023. gada 31. oktobra vēstulē Nr. 8.2/23/1355 sniegtajai informācijai, ka zemes vienības atlikusī (neapbūvētā) daļa nevar būt mazāka par 2 ha, atbilst vietējās pašvaldības teritorijas plānojuma prasībām par minimālo platību jaunveidojamām zemes vienībām un turpmāk ir izmantojama patstāvīgi.
Atbilstoši par projektēšanu atbildīgās RB Rail AS sniegtajai informācijai, Zemes vienības atlikušajai daļai aptuveni 4,6282 ha platībā tiks nodrošināta piekļuve no projektētā valstij piederoša pašvaldības nozīmes ceļa.
Nekustamā īpašuma īpašnieks pieteicis prasījumus, tās pilnvarotai personai to paužot Nekustamā īpašuma apsekošans brīdī un norādot tos 2024. gada 17.aprīļa Nekustamā īpašuma apsekošanas aktā:
 - izvērtēt noslēgto zemes nomas līgumu;
 - ietekme būs uz atlikušās zemes vienības daļas konfigurācijas izmaiņām, kas ietekmēs tās apsaimniekošanu;
 - saglabājama meliorācijas sistēmas funkcionēšana.
Atbilstoši Civillikuma 2174. pantam, atsavinot nomas priekšmetu, ieguvējam jāievēro nomas līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemes grāmatās (2126. p.). Ja ieguvējs uzteic līgumu, kas nav ierakstīts zemes grāmatās, tad iznomātājam vai izīrētājam jāatlīdzina nomniekam vai īrniekam visi zaudējumi, kādi viņam nodarīti ar līguma priekšlaicīgu izbeigšanu; ieguvējam tādā gadījumā jādod nomniekam vai īrniekam piemērots laiks īres vai nomas priekšmeta atdošanai.
Saskaņā ar Likuma 12. panta pirmās daļas 3. punktu, vienojoties ar Nekustamā īpašuma īpašnieku par Nekustamā īpašuma daļas labprātīgu atsavināšanu, būs nosakāma atbrīvošanas kārtība un termiņi, vērtējot Nekustamā īpašuma īpašniekam nepieciešamo laiku nomas līguma grozījumu noformēšanai.
Pamatojoties uz Likuma 9. pantu un Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 "Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu" 36.1. apakšpunktu, Satiksmes ministrija ar 2024. gada 28. augusta lēmumu Nr. 03.1-14/2972 apstiprināja taisnīgas atlīdzības apmēru par nekustamā īpašuma "Upmalnieki" Salacgrīvas pagastā, Limbažu novadā, kadastra Nr. 6672 004 0276, daļu, nosakot to 7 912,86 EUR (septiņi tūkstoši deviņi simti divpadsmit euro un astoņdesmit seši centi), ko veido:
Rail Baltica projekta īstenošanai nepieciešamās nekustamā īpašuma "Upmalnieki" Salacgrīvas pagastā, Limbažu novadā, kadastra Nr. 6672 004 0276, sastāvā esošās zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 6672 004 0276 daļas ar aptuveno kopplatību 0,8418 ha, tirgus vērtība – 6 734,40 EUR (seši tūkstoši septiņi simti trīsdesmit četri euro un četrdesmit centi) jeb 0,80 EUR (astoņdesmit centi) par vienu zemes kvadrātmetru (kas būs jāpiemēro, veicot atlīdzības apmēra pārrēķinu, ja atsavināmās zemes vienības daļas platība tiks precizēta pēc zemes kadastrālās uzmērīšanas);
Kompensējamo zaudējumu apmērs par nekustamā īpašuma "Upmalnieki" Salacgrīvas pagastā, Limbažu novadā, kadastra Nr. 6672 004 0276, sastāvā esošās zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 6672 004 0276, atlikušās (neatsavināmās) lauksaimniecības daļas ar aptuveno platību 3,9282 ha (platības apjomā nav iekļauta ganību platība 0,23 ha, krūmāju platība 0,41 ha un pārējās zemes platība 0,06 ha, jo atsavināta tiek tikai lauksaimniecības zeme un ganību platības, krūmāju platības un pārējās zemes platības vērtība ir vairākas reizes zemāka un vērtības samazinājums rodas tikai lauksaimniecības zemei, bet ne ganību platībai, krūmāju platībai un pārējās zemes platībai) vērtības samazinājumu –1 178,46 EUR (viens tūkstotis viens simts septiņdesmit astoņi euro un četrdesmit seši centi) jeb 0,03 EUR (trīs centi) par vienu zemes kvadrātmetru (kas būs jāpiemēro, veicot atlīdzības apmēra pārrēķinu, ja atsavināmās zemes vienības daļas platība tiks precizēta pēc zemes kadastrālās uzmērīšanas).
Nekustamā īpašuma īpašniekam sniegta informācija attiecībā uz prasījumiem:
sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs ir izvērtējis zemes nomas līguma nosacījumus, nosakot nekustamā īpašuma "Upmalnieki" Salacgrīvas pagastā, Limbažu novadā, kadastra Nr. 6672 004 0276, sastāvā esošās Zemes vienības atsavināmās daļas tirgus vērtību, t.i. izvērtējot gan ar tirgus (salīdzināmo darījumu), gan ieņēmumu pieeju. Vērtētājs ir izdarījis secinājumu, ka Zemes vienības tirgus vērtība, aprēķinot ar tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju ir augstāka, nekā ar ienākumu pieeju aprēķinātā. Veicot aprēķinus ar ienākumu pieeju, pie noslēgtā zemes nomas līguma nosacījumiem, aprēķinātā vērtība ir zemāka nekā ar tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju aprēķinātā vērtība. Konkrētajā situācijā secināts, ka, pielietojot tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju (izvērtējot izvēlēto salīdzināmo objektu un to koriģēto cenu atbilstību vērtējamam objektam un tirgus situācijai vērtēšanas datumā), noteiktā tirgus vērtība visprecīzāk atbilst pašreizējiem tirgus ekonomikas apstākļiem (detalizēti skat. vērtējumā). Tirgus darījumos ar lauksaimniecības zemēm potenciālie pircēji ir jau ņēmuši vērā potenciālo ienesīgumu. Attiecīgi papildus tirgus vērtībai iespējamo ieņēmumu zuduma kompensēšanai nav pamata. Ņemot vērā minēto, nav pamata iekļaut atlīdzībā iespējamo ieņēmumu zudumu no noslēgtā lauksaimniecības zemes nomas līguma papildu atsavināmās Zemes vienības daļas tirgus vērtībai;
par ietekmi uz atlikušās zemes vienības daļas konfigurācijas izmaiņām, kas ietekmē tās apsaimniekošanu, – sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs informāciju par atlikušās (neatsavināmās) daļas konfigurācijas izmaiņām ir iekļāvis vērtējumā, nosakot Zemes vienības atlikušās (neatsavināmās) lauksaimniecības daļas vērtības samazinājumu;
par esošās meliorācijas sistēmas funkcionēšanas nodrošināšanu – saskaņā ar RB Rail AS, kas ir atbildīga par Rail Baltica trases projektēšanu, sniegto informāciju, Rail Baltica projekta ietvaros meliorācijas sistēmas darbība nodrošināma atbilstoši sabiedrības ar ierobežotu atbildību "Zemkopības ministrijas nekustamie īpašumi" izdotajiem tehniskajiem noteikumiem, kuri paredz, ka meliorācijas sistēmas darbība nedrīkst tikt pasliktināta vai traucēta. Projektējot un pārbūvējot esošo meliorācijas sistēmu, par projektēšanu atbildīgā un par būvdarbiem atbildīgā institūcija nodrošinās īpašniekam piederošajā atlikušajā (neatsavināmajā) Zemes vienības daļā esošo likumīgi izbūvēto meliorācijas sistēmu funkcionalitātes saglabāšanu un to darbības nepasliktināšanu.
No Nekustamā īpašuma īpašnieka ir saņemta mutiska piekrišana Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanai un atlīdzības apmēram.
Saskaņā ar Likuma 27. panta pirmajā un otrajā daļā noteikto Nekustamā īpašuma īpašniekam ir tiesības apstrīdēt Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzības apmēru.
Ja netiks noslēgts pirkuma līgums par Nekustamā īpašuma daļas labprātīgu atsavināšanu, tiks virzīts likumprojekts par Nekustamā īpašuma daļas piespiedu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.
Pēc Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas Satiksmes ministrija normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nostiprinās īpašuma tiesības uz Nekustamā īpašuma daļu zemesgrāmatā uz valsts vārda Satiksmes ministrijas personā.
Saskaņā ar Dzelzceļa likuma pārejas noteikumu 53. punktu Satiksmes ministrija atsavināto Nekustamā īpašuma daļu nodos Rail Baltica projekta īstenotājam pārvaldīšanā tā pienācīgai apsaimniekošanai līdz būvdarbu uzsākšanai.
Rail Baltica projekta īstenošanas ietvaros pēc būvdarbu pabeigšanas un inženierbūves nodošanas ekspluatācijā plānots attiecīgo izveidoto nekustamo īpašumu – zemes vienību un uz tās izbūvēto pašvaldības nozīmes autoceļu – nodot pašvaldības īpašumā saskaņā ar Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma 42. panta un likuma "Par autoceļiem" 4. panta trešās daļas noteikumiem.

Ministru kabineta rīkojuma projekts paredz atsavināt nekustamā īpašuma "Upmalnieki" Salacgrīvas pagastā, Limbažu novadā (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 6672 004 0276) sastāvā esošās zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 6672 004 0276) daļu 0,8418 ha platībā (platība var tikt precizēta zemes kadastrālās uzmērīšanas procesā).