Anotācija (ex-ante)

Nenoliedzami normatīvi, aplūkojot kopsakarā gan Ēku būvnoteikumu 7.1 punktu, gan Ministru kabineta noteikumu 2014.gada 19.augustā Nr.500 "Vispārīgie būvnoteikumi" pielikumā minēto būvju iedalījumu grupās atkarībā no būvniecības sarežģītības pakāpes un iespējamās ietekmes uz cilvēku dzīvību, veselību un vidi, ir  mēģināts rast līdzsvaru identificējot tos būvniecības procesa ietvaros īstenojamos procesus, kuri atkarībā no būves sarežģītības un iespējamās ietekmes uz cilvēku dzīvību, veselību un vidi, var tikt vienkāršoti. (https://likumi.lv/ta/id/269069-visparigie-buvnoteikumi). Tajā pašā laikā nepastāvot tiešai kompetentās iestādes iesaistei būvniecības rezultāta kontrolē (izvērtējot, vai ievēroti būvniecības procesam izvirzītie nosacījumi, paziņojums iesniegts par būvi, kas atbilst noteiktajiem izņēmumiem u.t.t.) pastāv risks, ka zemesgrāmatā īpašuma tiesības tiek nostiprinātas uz tādām ēkām (būvēm), dzīvokļa īpašumiem, kuru ierakstīšana nav pieļaujama atbilstoši Zemesgrāmatu likuma 77.panta ceturtajam punktam (dokumentos nav kas acīmredzami pretlikumīga). Jāatzīmē, ka atbilstoši Ēku būvnoteikumiem paziņojumi par būvniecību var tikt iesniegti par pirmās grupas ēkas nojaukšanu vai otrās grupas palīgēkas nojaukšanu, palīgēkas (mazēkas) jaunu būvniecību. Šādos gadījumos būvniecības rezultātā mainās zemesgrāmatas nodalījumā ierakstītā nekustamā īpašuma apjoms. 

Atbilstoši praksei paziņojumi tiek iesniegti, piemēram, par šādiem gadījumiem:
1)  divu stāvu dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļa īpašumiem, to  savstarpēju atdalīšanu, izveidojot jaunus dzīvokļus, vai daļu no dzīvokļa īpašuma, pievienot blakus esošajam dzīvokļa īpašumam;
2) sešu stāvu dzīvojamā mājā esošo telpu apvienošanu;
3) mansarda izbūvēšanu dzīvojamā mājā (pieci dzīvokļi), kas secīgi rada kopīpašuma domājamās daļas izmaiņas, kur nepieciešama visu dzīvokļa īpašuma īpašnieku piekrišanas. Paziņojumu par būvniecību iesniedz mansarda “ieguvējs”.
5) piecu stāvu dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļa īpašumiem, to savstarpēju atdalīšanu, daļu no dzīvokļa īpašuma (īpašnieks -persona A), pievienojot blakus esošajam dzīvokļa īpašumam (īpašnieks - persona B). Paziņojumu iesniedzis tikai īpašnieks persona A.
Konkrētajos gadījumos pārbūves rezultātā mainās zemesgrāmatas nodalījumā jau ierakstīta kadastra objekta raksturlielums, kas “iziet” ārpus nekustamā īpašuma kā hipotekārās vienības robežām. 

Zemesgrāmatu likumā un Civillikumā lietotais jēdziens „nekustams īpašums” ir nesaraujami saistīts ar nostiprinātajām tiesībām, proti, zemesgrāmatā kā tiesību reģistrā vienlaikus ar nekustamā īpašuma ierakstīšanu tiek nostiprinātas arī tiesības uz to. Zemesgrāmatas noteiktības princips paredz, ka zemesgrāmatā ierakstītam nekustamajam īpašumam (to sastāva veidojošiem objektiem) ir jābūt noteiktiem, proti, tiesības nenostiprina uz abstraktiem objektiem. Nekustamais īpašums nav atrauts no to veidojošiem objektiem. Nostiprinātā īpašuma tiesība, lietojuma tiesība, hipotēka attiecas uz nekustamā īpašuma sastāvā ietilpstošiem objektiem (piemēram, ēkām (būvēm), zemes vienībām, dzīvokļa īpašumu) un īpašnieka un trešo personu tiesību izlietošana attiecas uz katru no nekustamā īpašuma veidojošiem objektiem, kas kopumā veido nekustamo īpašumu kā civiltiesiskās apgrozības objektu.
Līdz ar to, nekustamā īpašuma sastāva izmaiņas ir vērtējamas ne tikai no būvniecības procesa un  kadastra objekta tehnisko datu aktualizācijas skatu punkta, bet arī tiem nosacījumiem, kurus izvirza zemesgrāmatu darbību regulējošie normatīvie akti, jo tajā nostiprinātiem principi - tādi, kā publiska ticamība, rakstveida process, piekrišanas princips ir vērsts uz labticīga ieguvēja aizsardzību. Minēto apsvērumu dēļ  likuma “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” 3.pantā noteikts, ka nekustamā īpašuma (ēkas, būves, dzīvokļa īpašums) tiek ierakstītas uz dokumentu, kas apliecina tā tiesisku iegūšanu. Tiesiskas iegūšanas aspekts, gadījumā, ja zemesgrāmatā tiek ierakstīta vai dzēsta ēka (būve), kā arī iegūts dzīvokļa īpašums, tiek saistīts ar apstākli, ka tiek pievienots kompetentās iestādes izsniegts publisks dokuments, no kura secināms, ka tā īstenojusi būvdarbu tiesiskuma kontroli. Šādas prasības nepieciešamība izriet no materiālās tiesību normām, kuras nosaka zemesgrāmatu ieviešanas un funkcionēšanas pamatu. Saskaņā ar Civillikuma 993. un 994.pantu zemesgrāmatu ierakstiem ir konstitutīvas sekas, jo no to izdarīšanas ir atkarīga lietu tiesību nodibināšana un juridiskā fakta iestāšanās.

Būvniecības likuma 12. panta trešās daļas 1. punkts noteic, ka būvvalde nodrošina būvniecības administratīvā procesa tiesiskumu, tai skaitā veic būvdarbu administratīvo prasību ievērošanas kontroli un pieņem būves ekspluatācijā. Būvniecības likuma 5. panta pirmās daļas 1. un 2. punktā ir ietverts pilnvarojums Ministru kabinetam izdot vispārīgos būvnoteikumus un speciālos būvnoteikumus, tomēr no šā pilnvarojuma Ministru kabinetam neizriet, ka būvvalde varētu nepildīt Būvniecības likuma 12. pantā noteiktos pienākumus un to pildīšanu paredzēt privātpersonai. Proti, Būvniecības likuma 12. pantā noteikto būvvaldes pienākumu izpildi nevar aizstāt ar regulējumu par privātpersonas sagatavotu deklarāciju v.tml. dokumentu, jo šāds regulējums neatbilst Būvniecības likuma 5. panta pirmās daļas 1. un 2. punktā un 12. pantā noteiktajam.

Nonākot civiltiesiskā apgrozībā ēkām (būvēm), dzīvokļa īpašumiem, pār kuriem nav īstenota būvdarbu tiesiskuma kontrole, atbilstoši Civillikumā (arī Būvniecības likumā) noteiktajam atbildības sadalījumam uz labticīgo ieguvēju gulstos vēlāk konstatēto trūkumu novēršana. Lai arī ieguvējs var celt zaudējuma prasību pret atsavinātāju, tomēr nav pieļaujama situācija, ka uz labticīgu ieguvēju tiktu pārnesta tādu jautājumu risināšana, kuri nebūtu radušies (būtu uzdoti novērst nekustamā īpašuma atsavinātājam), ja jau sākotnējā procesā tiktu īstenota būvdarbu tiesiskuma kontrole.

No zemesgrāmatu rakstveida procesa izriet, ka nostiprinājuma lūgumam (iesniegumam) pievienojami tādi dokumenti, lai no tiem tiesnesis varētu ticami pārliecināties par attiecīgajiem apstākļiem, tas ir, tam jābalstās uz tādiem dokumentiem, kas izslēdz šaubas par pašu šo dokumentu īstumu un pierāda tajos izklāstītos faktus. Par šādiem dokumentiem kalpo publiskas personas izsniegti (izdoti) dokumenti, jo katras valsts iestādes un amatpersonas dokuments, kas izdots tās kompetences ietvaros, ir publisks akts un kā tāds tas kalpo kā pierādījums tajā apliecinātajiem faktiem.



 

Prasības pēc publiska dokumenta izpilde rada pamatu tiesību aizsardzībai, zemesgrāmatu drošībai un uzticībai, kā arī civiltiesiskās apgrozības stabilitātei.  tādējādi, reaģējot uz izmaiņām būvniecības procesu regulējošajos normatīvajos aktos, būves ierakstīšanas pamats nav tikai akts par ēkas (būves) pieņemšanu ekspluatācijā, bet arī, piemēram, paskaidrojuma raksts ar būvvaldes atzīmi par būvdarbu pabeigšanu. Tādējādi tiesiskās skaidrības nodrošināšanas nolūkos likuma “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” 17.panta trešajā punktā, 28. panta otrajā punktā,  36.panta otrajā punktā  un 45.pantā uzsverams, ka būvniecības procesā izdoti dokumenti  var būt par pamatu ierakstam zemesgrāmatā, ja no tā gūstams apstiprinājums, ka institūcija, kura pilda būvvaldes funkcijas, veikusi būvdarbu tiesiskuma kontroli. Savukārt, ja būvniecības process neparedz šādas informācijas atspoguļošanu dokumentā, šāds dokuments var būt par pamatu ierakstam zemesgrāmatā, ja tam tiek pievienots institūcijas, kura pilda būvvaldes funkcijas, dokuments – apstiprinājums, ka veikta būvdarbu tiesiskuma kontrole. Piemēram, paziņojums par būvniecību var būt  par pamatu ierakstam zemesgrāmatā, ja tam tiek pievienots institūcijas, kura pilda būvvaldes funkcijas, dokuments – apstiprinājums, ka veikta būvdarbu tiesiskuma kontrole. 

Vēsturiski veidojusies situācija it īpaši attiecībā uz t.s. denacionalizētajām mājām, kā arī tām, kas privatizētas pa pajām, ka zemesgrāmatā ir ierakstīti dzīvokļa īpašumi, kuru domājās daļas noteiktas līgumslēdzējiem brīvi vienojoties, neizsakot atsevišķā īpašuma platības attiecību pret  visu dzīvojamā mājā esošo atsevišķo īpašumu kopējo platību, piemēram, 15/100 vai 15/1000 un tamlīdzīgi. Piemēram, dzīvokļa īpašums ar kopīpašuma domājamo daļu 15/1000 pārbūves rezultātā sadalās divās telpās, kur jaunajiem dzīvokļiem kopīpašuma domājamā daļa ir 7/1000 un 8/1000. Tādējādi var būt arī gadījumi, kad pārbūves rezultātā mainās kopīpašuma domājamās daļas skaitītājs, bet saucējs nemainās. Tad pārbūve skar tikai šos divus dzīvokļus, bet neietekmē pārējo dzīvojamo māju (tās koplietošanas telpas). 

Ņemot vērā, ka arī šādā gadījumā veidojas jauns civiltiesiskās apgrozības objekts, uz to ir vienādā mērā attiecināmas prasības par šāda objekta būvdarbu tiesiskuma kontroli. Līdz ar to, ar likumprojektu tiek uzsvērts, ka ja būvniecības procesa ietvaros pārbūves rezultātā izveido jaunu dzīvokļa īpašumu, dzīvokļa īpašums ierakstāms zemesgrāmatā pamatojoties uz par būvniecības kontroli atbildīgās institūcijas apstiprinātu dokumentu, kas apliecina, ka tā veikusi būvniecības procesa kontroli un tiesiskuma izvērtējumu.