Anotācija

Ir identificētas situācijas, kurās zemesgabali, uz kuriem atrodas privatizētās daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, atrodas kopīpašumā starp privātpersonu un valsti vai pašvaldību. Esošais tiesiskais regulējums šobrīd paredz ierobežojumus valsts vai pašvaldības domājamo daļu nodošanai privatizācijai, ja zemesgabals nav sadalīts, tādējādi radot situācijas, kurās dzīvokļu īpašnieki nespēj iegūt īpašumā dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu gadījumos, kad sadale jebkādu iemeslu dēļ kļūst neiespējama.

Piemēram, Jūrmalā zemesgabala, uz kura atrodas privatizēta daudzdzīvokļu dzīvojamā māja ar tai piesaistītām palīgēkām, ir valsts un privātpersonas kopīpašumā, un tā reāla sadale nav iespējama, jo visas būves ir funkcionāli saistītas ar dzīvojamo māju un zemesgabala platība pilnībā nepieciešama mājas uzturēšanai. Šādā situācijā dzīvokļu īpašnieki nevar ne iegūt īpašumā valstij piederošo zemes domājamo daļu, ne izpirkt privātpersonai piederošās domājamās daļas Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumā noteiktajā kārtībā.

Zemes sadali ierobežo gan funkcionālais zonējums un minimālās platības prasības pašvaldību teritorijas plānojumos, gan zemes kopīpašnieka piekrišanas neesamība. Piemēram, savrupmāju apbūves teritorijā minimālā jaunveidojamā zemes vienība var sasniegt 1200 m², bet daudzdzīvokļu māju apbūvē šis minimums var būt vēl lielāks. Ja uz zemesgabala atrodas dzīvojamā māja ar tai funkcionāli piesaistītām palīgēkām (piemēram, šķūnīši, tualetes, apkures ēkas), sadalīšana nav iespējama, jo nav iespējams izveidot atsevišķas zemes vienības, kas atbilstu normatīvajiem kritērijiem.

Atbilstoši Privatizācijas likuma pārejas noteikumu 49. punktam kopīpašumā esoša zemesgabala sadale notiek tikai tad, ja kopīpašnieks piekrīt piedāvātajam kopīpašuma reālās sadales projektam. Ja kopīpašnieka piekrišana netiek sniegta (t.sk. kopīpašnieks nesniedz nekādu atbildi, atrodas ārvalstīs vai nav sasniedzams), tad zemesgabalu sadalīt nav iespējama nekā citādi kā vien vēršoties ar prasību tiesā. Tas būtiski paildzina procesu, kavē zemes īpašuma tiesību sakārtošanu atbilstoši sabiedrības interesēm un rada nesamērīgu resursu patēriņu gan valsts un pašvaldību institūcijām, gan tiesām.

Esošais regulējums faktiski neļauj valstij un pašvaldībai izstāties no piespiedu dalītā īpašuma attiecībām, jo zemes sadale bieži vien nav iespējama vai kopīpašnieks nepiekrīt tās veikšanai. Valstij un pašvaldībai nav leģitīma mērķa turpināt būt par zemes īpašniekiem zem privatizētajām dzīvojamām mājām, kuras tiek izmantotas māju uzturēšanai un nekalpo publiskām funkcijām. Situācija, kurā dzīvokļu īpašniekiem tiek faktiski liegts normatīvi regulētā veidā iegūt īpašumā zemi zem dzīvojamās mājas, ir netaisnīga un nav samērojama ar dzīvokļa īpašnieku tiesību ierobežojumu, ņemot vērā, ka nepastāv objektīvs pamatojums šāda ierobežojuma saglabāšanai.

Likumprojekts paredz izteikt 7.¹ panta otro daļu jaunā redakcijā un papildināt ar trešo, ceturto un piekto daļu, nosakot rīcību gadījumos, kad zemes reāla sadale nav iespējama vai kopīpašnieks tai nepiekrīt (nesniedz viedokli par piedāvāto zemes sadales projektu). Šādos gadījumos privatizācijas objekts ietver arī domājamo daļu no valsts vai pašvaldības īpašumā esošajām zemes gabala domājamām daļām. Papildus noteikts, ka šīm domājamām daļām nav pirmpirkuma tiesību citiem kopīpašniekiem, un ka tās nav patstāvīgs nekustamā īpašuma objekts, nav atdalāmas vai atsavināmas atsevišķi no dzīvokļa īpašuma. Zemes vienības domājamo daļu nosaka kā daļu no valsts vai pašvaldībai piederošās zemes domājamās daļas, ievērojot Dzīvokļa īpašuma 5.panta pirmo daļu.

Pārejas noteikumi paredz, ka dzīvokļiem (privatizācijas objektiem), kuri privatizēti pirms grozījumu spēkā stāšanās, atbilstošās valsts vai pašvaldības zemes domājamās daļas pievieno dzīvokļa īpašumam saskaņā ar Valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijas pabeigšanas likuma (turpmāk - Pabeigšanas likuma) 9. pantu, piemērojot to praktiski iespējamajā apjomā, arī gadījumos, kad zemes reāla sadale nav iespējama vai kopīpašnieks nav sniedzis savu viedokli. Minētā situācija ietver arī gadījumus, kad kopīpašnieks nesniedz piekrišanu vai atsaucas uz Privatizācijas likuma pārejas noteikumu 49. punktā paredzēto kārtību, taču faktiski nesniedz nekādu lēmumu par piedāvāto sadales projektu.

Ja valsts vai pašvaldības un privātpersonas kopīpašumā esoša zemes gabala reāla sadale nav iespējama vai kopīpašnieks nesniedz savu piekrišanu sadalei, t.sk. nesniedz nekādu viedokli par piedāvāto zemes gabala sadales projektu, kompetentās institūcijas privatizācijas vajadzībām reģistrē zemes vienības daļu, kuras platība proporcionāli atbilst publiskās personas domājamajām daļām. Reģistrācija tiek veikta saskaņā ar Ministru kabineta 2012.gada 10.aprīļa noteikumu Nr.263 “Kadastra objekta reģistrācijas un kadastra datu aktualizācijas noteikumi” (turpmāk – Kadastra noteikumi) 2.2. nodaļā “Zemes vienības daļas reģistrācija” noteikto kārtību, veicot zemes vienības daļas kadastrālo uzmērīšanu un ierakstu Kadastra informācijas sistēmā. 

Līdzīgs tiesiskais regulējums tiek izmantots, lai īstenotu Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma normas, piemēram, Kadastra noteikumu 113.⁴ punkts paredz, ka Kadastra informācijas sistēmā reģistrē zemes vienības daļu ar atzīmi "Atsavināmā zeme", ja atsavināmā zeme daļēji sakrīt ar Kadastra informācijas sistēmā reģistrēto zemes vienību, lai arī šeit piedāvātais risinājums satur arī novatoriskas iezīmes, kas nav iepriekš tikušas izmantotas.

Zemes vienības daļas reģistrācija ir nepieciešama arī, lai ievērotu Zemesgrāmatu likuma 39. pantā nostiprināto principu, ka, savienojot kopīpašniekiem piederošu nekustamu īpašumu ar citu tiem pašiem kopīpašniekiem piederošu nekustamu īpašumu, katra kopīpašnieka domājamām daļām savienojamos īpašumos jābūt vienādām. Tāpēc piektā daļa un pārejas noteikumi paredz dzīvokļa īpašumam pievienot valsts vai pašvaldības zemes domājamo daļu proporcionāli dzīvokļa kopīpašuma daļai dzīvojamajā mājā.

Šāds regulējums nodrošina, ka privatizēto dzīvokļu īpašnieki var iegūt īpašumā arī funkcionāli nepieciešamās zemesgabala domājamās daļas situācijās, kad zemes sadale nav iespējama vai kopīpašnieks tai nepierīt. Pēc likumprojekta stāšanās spēkā valsts vai pašvaldība pieņems lēmumu par zemes domājamo daļu nodošanu īpašumā bez atlīdzības, un uz tā pamata iesniegs vienpusēju nostiprinājuma lūgumu zemesgrāmatā. Šis lēmums ir administratīvais akts, kas saskaņā ar Zemesgrāmatu likumu un Ministru kabineta 2006.gada 31.oktobra noteikumiem Nr. 898 “Noteikumi par zemesgrāmatu nostiprinājuma lūguma formām” dod pamatu tiesību nostiprināšanai.

Regulējuma mērķis ir īstenot zemes un mājas nedalāmības principu un mazināt gadījumus, kad zeme un māja reģistrētas dažādos zemesgrāmatas nodalījumos vai kopīpašnieku lokā ir personas, kas nav dzīvokļu īpašnieki. Taču šie grozījumi ir tikai pirmais solis uz mērķa sasniegšanu.

Pēc tam, kad valsts vai pašvaldība izstāsies no kopīpašuma, dzīvokļu īpašniekiem būs iespēja atsavināt atlikušās domājamās daļas Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma kārtībā.

Piedāvātais risinājums attiecas tikai uz gadījumiem, kad privatizāciju ierobežo valsts vai pašvaldības un privātpersonas kopīpašuma struktūra un sadales neiespējamība vai kopīpašnieks nepiekrīt zemes reālai sadalei. Tas neattiecas uz citiem spēkā esošiem ierobežojumiem, kas var ietekmēt zemes nodošanu īpašumā.

Piedāvātais regulējums veicina dalītā nekustamā īpašuma attiecību izbeigšanu, samazina administratīvo slogu un nodrošina dzīvokļu īpašniekiem pilnvērtīgas īpašumtiesības, kas ir būtiskas nekustamā īpašuma pārvaldīšanai, atsavināšanai un apgrūtinājumu noteikšanai.