Anotācija (ex-ante)

Šobrīd, atsavinot dzīvokļa īpašumu, iepriekšējā dzīvokļa īpašnieka saistības, kas izriet no pārvaldīšanas līguma vai kas ir iegūtas uz pārvaldīšanas līguma pamata, nepāriet uz jaunā dzīvokļa īpašuma ieguvēju, kas, kā tika norādīts jau iepriekš anotācijā, parāda atgūšanu padara sarežģītu vai pat neiespējamu.
Ņemot vērā esošo situāciju, ir nepieciešams līdzsvarot dzīvokļa īpašuma atsavinātāja, ieguvēja un pārējo dzīvokļu īpašnieku tiesības, lai neveidotos situācijas, ka viena dzīvokļa īpašnieka parāds par pārvaldīšanas izdevumiem un pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, negatīvi ietekmētu pārējo dzīvokļu īpašnieku tiesības saņemt pakalpojumus.
Kā jau tika norādīts, arī viena dzīvokļa īpašnieka nenorēķināšanās par saņemtajiem pakalpojumiem palielina arī dzīvojamās mājas kopējo parādu par pakalpojumiem, kas palielina risku, ka dzīvojamajai mājai var tikt atslēgts kāds no pakalpojumiem un cieš pārējie godprātīgie dzīvokļu īpašnieki. Piemēram, normatīvie akti nosaka, ka siltumapgādes pakalpojumu gadījumā – ja parādi sasniedz 20% no dzīvojamās mājas kopējā 12 mēnešu perioda rēķina vai ja nav uzsākta parādu piedziņa, attiecīgais pakalpojums var tikt pārtraukts.[1]
Vienlaikus juridiskajā literatūrā tiek atzīmēts, ka, dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu sniegšanas iespējamā pārtraukšana nenorēķinoties par saņemtajiem komunālajiem un pārvaldīšanas pakalpojumiem nenoliedzami ir būtisks risks, taču ne vienīgais, ar kuru parādnieka rīcības (bezdarbības) rezultātā saskaras dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopība.  Par nozīmīgu risku tiek uztverta arī Dzīvokļa īpašnieka pienākuma neizpilde attiecībā uz Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktā maksāšanas pienākumu. Dzīvokļa īpašniekam pienācīgi nesedzot dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus var tikt traucēta dzīvojamās mājas uzturēšanas vai uzlabošanas darbību veikšana, kas savukārt nozīmē, ka tiek pasliktināta dzīvokļu īpašnieku dzīves vides kvalitāte.[2] Uzskatāms, ka arī katra dzīvokļa īpašnieka neizpildītais vai nepienācīgi izpildītais lojalitātes pienākums pret dzīvokļu īpašnieku kopību, neveicot iemaksas uzkrājumu fondā, līdzīgi kā nemaksāšana par mājas pārvaldīšanas izdevumiem, skar dzīvokļu īpašnieku dzīves vides kvalitāti.
Kā viens no būtiskākajiem jautājumiem ir šobrīd praksē problēmas risināšanai pielietotie risinājumi, kas pēc savas būtības neveicina Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā ietvertos pārvaldīšanas principus. Piemēram, lai izvairītos no pakalpojuma pārtraukšanas dzīvojamajai mājai, dzīvojamās mājas īpašnieks sadarbībā ar pārvaldnieku ir spiests rast risinājumus izveidojušos jeb konkrētu dzīvokļu īpašnieku (dzīvojamās mājas kopīpašnieku) radīto parādu nomaksai, kā rezultātā parādus tiešā (piemēram, pieņemot lēmumu par parādu samaksu no uzkrājumu fonda vai par kredīta ņemšanu parādu atmaksai) vai netiešā (piemēram, pārvaldniekam palielinot maksu par pārvaldīšanas darbībām un gūtos ieņēmumus novirzot parādu atmaksai) veidā apmaksā pārējie dzīvojamās mājas īpašnieki. Parādu atmaksa sevišķi apgrūtinoša ir nelielām dzīvojamajām mājām, kā arī dzīvojamajām mājām, kuras pārvalda dzīvojamās mājas īpašnieku veidota biedrība vai individuāls pārvaldnieks, jo šādos gadījumos dzīvojamajai mājai var nebūt pietiekami daudz līdzekļu uzkrājumu fondā (vai vispār nebūt uzkrājumu fonda) vai arī pārvaldniekam var nebūt citu paša līdzekļu, ko novirzīt parādu atmaksai (kā tas ir iespējams, ja pārvaldnieks ir tirgū nostiprinājies komersants), tādējādi pakļaujot dzīvojamo māju vēl lielākam riskam tikt atslēgtai no pakalpojumiem.[3]
Kā redzams no iepriekš minētā, šobrīd neefektīva normatīvā regulējuma dēļ, praksē no dzīvokļu īpašnieku (pārvaldnieka) puses tiek meklēti alternatīvi risinājumi problēmu risināšanai. Taču no tā primāri cieš gan godprātīgie dzīvokļu īpašnieki, gan dzīvojamās mājas turpmākā ekspluatācija, jo uzkrātie finanšu līdzekļi tiek novirzīti parādu segšanai nevis dzīvojamās mājas uzlabojumiem, tāpat, veidojoties situācijai, kurā dzīvokļu īpašnieku kopība nomaksā cita dzīvokļa īpašnieka parādus, neveicina uz attīstību vērstu domāšanu īpašnieku vidū un nereti novērojama pasivitāte un piesardzība veidot noteiktus uzkrājumus, ņemot vērā kādiem mērķiem praksē šie uzkrājumi mēdz tikt izlietoti. Turklāt minētie risinājumi, kā minēts arī iepriekš anotācijā, ir pretēji aktuālajai Senāta judikatūrai, ka no kopības mantas nav sedzami izdevumi par komunālajiem pakalpojumiem, ciktāl tie kalpo dzīvokļu īpašnieku individuālajam patēriņam un pakalpojumu sniegšanas gadījumā dzīvokļu īpašnieku kopība ir atbildīga tikai par tādu izdevumu segšanu, kas radušies saistībā ar šo pakalpojumu izmantošanu dzīvokļu īpašnieku kopīgajām vajadzībām.[4]

Problēmas būtību iezīmē arī dati attiecībā uz parādu apmēru. Piemēram, saskaņā ar Latvijā lielākā dzīvojamo māju pārvaldnieka sniegtajiem datiem Ekonomikas ministrijai par dzīvokļa īpašumu īpašumtiesību maiņas gadījumu skaitu un attiecīgo klientu parādsaistību apmēru dzīvokļa īpašuma pārdošanas brīdī par sniegtajiem pārvaldīšanas pakalpojumiem secināms turpmāk minētais:
2021. gadā kopumā notikuši 5009 darījumi kuru rezultātā notikusi dzīvokļa īpašumtiesību maiņa. Ņemot par izejas datiem 2021.gada maijā un jūnijā fiksētos īpašumtiesību maiņas gadījumus – kopā 912 gadījumi, kad tika fiksēti lielākie īpašumtiesību maiņas gadījumi, 2021. gadā redzams, ka:

Tabula Nr.1.

Klientu parādsaistības dzīvokļa īpašuma pārdošanas brīdī
	Līgumu skaits	Līgumu skaits %	Parāda summa, euro
Pārdošanas brīdī bija parāds	61	6,69%	36097,26
Pārdošanas brīdī nebija parāds	851	93,31%	0
Kopā	912	100%	36097,26

Līdz ar to, no 2 mēnešos veikto darījumu skaita, gandrīz 7% gadījumu atsavinātajiem dzīvokļa īpašumiem bija parāds par kopējo summu 36 097 euro.
Tabulā Nr.2 redzami dati par klientu parāda samaksu un tā termiņiem dzīvokļa īpašumos pēc tā pārdošanas, kas norādīti tabulā Nr. 1.

Tabula Nr. 2.

Klientu parādsaistību samaksa 3 mēnešu laikā pēc īpašuma pārdošanas, skaits
	3 mēnešu laikā parāds samaksāts	3 mēnešu laikā parāds nav samaksāts	Kopā
Pārdošanas brīdī bija parāds	23	38	61
Pārdošanas brīdī nebija parāds	773	78	851
Kopā	796	116	912

No tabulas Nr.2 secināms, ka īpašumtiesību maiņas gadījumā no gandrīz 7% parādnieku, parāds labprātīgi tiek nomaksāts tikai trešdaļā gadījumu.

[1] Ministru kabineta 2008. gada 21. oktobra noteikumu Nr. 876 "Siltumenerģijas piegādes un lietošanas noteikumi" 26.1 2. apakšpunkts.
[2] Gulbis R. Pienākums segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus un norēķināties par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu: reālnastas tiesiskā regulējuma attiecināšana kā risinājums. Grām.: Latvijas Republikas Satversmei – 95. Latvijas Universitātes 75. zinātniskās konferences rakstu krājums. Rīga: LU Akadēmiskais apgāds, 2017, 132.lpp. Pieejams:https://dspace.lu.lv/dspace/bitstream/handle/7/37227/Latvijas_satversmei_95_LU_konferences_krajums.pdf?sequence=2&isAllowed=y.
[3]Minētā problemātika jau tikusi iezīmēta līdzīga rakstura jautājumos saistībā ar grozījumiem Civilprocesa likumā, kas paredz, ka prasījumi par maksājumiem, kas izriet no dzīvojamās mājas pārvaldīšanas, konkrētā ar ķīlu apgrūtinātā nekustamā īpašuma pārdošanas gadījumā iekļaujami prioritāro prasījumu apmierināšanas secībā, tādējādi vismaz daļēji sedzot parādus pakalpojumu sniedzējiem, pārvaldniekam, uzkrājumu fondam (dzīvojamās mājas īpašniekiem) un mazinot uz pārējiem dzīvojamās mājas īpašniekiem gulstošo parādu slogu. Skat. 2021. gada 1. marta grozījumu Civilprocesa likumā anotāciju.Pieejams:https://titania.saeima.lv/LIVS13/SaeimaLIVS13.nsf/0/D0303123D83A3F03C225856D004C1E25?OpenDocument.
[4] Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 2021.gada 22.aprīļa spriedums lietā Nr. C17153914, SKC-5/2021.
 

Ar Likumprojektu paredzēts noteikt dzīvokļa īpašuma atsavināšanas nosacījumus, lai izvairītos no tā, ka dzīvokļa īpašuma atsavināšanas rezultātā palielinātos dzīvojamās mājas kopējais parāds par pakalpojumiem. Likumprojektā ietvertā dzīvokļa īpašuma atsavināšanas kārtība pamatā tiek regulēta atbilstoši Civillikuma noteikumiem par reālnastu.
Arī juridiskajā literatūrā ir ticis aprakstīts jautājums un izteikti priekšlikumi par nepieciešamību paplašināt reālnastas institūta pielietojumu praksē un ieviest likumisku reālnastu, kuras priekšmetu veidotu dzīvokļa īpašuma katrreizējā īpašnieka pienākums regulāru naudas maksājumu veidā segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus un izdevumus par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu. Turklāt tiek norādīts uz reālnastas institūta pielietojuma daudzveidīgumu un praktisko noderīgumu mūsdienu privāttiesiskajā apgrozībā, par piemēru ņemot citu ģermāņu tiesību sistēmas valstu (Vācijas, Austrijas, Šveices) praksi.[1]
Civillikuma 1270.panta pirmais teikums nosaka, ka reālnastas nodibina ar likumu, līgumu vai testamentu. Kā minēts iepriekš, Likumprojektā paredzētais regulējums ir uzskatāms par likumisku reālnastu, t.i., tā netiek nostiprināta Zemesgrāmatā. No Civillikuma 1270. panta otrā teikuma izriet - ja reālnasta nodibināta ar līgumu vai ar testamentu, tad tā iegūst spēku pret trešām personām tikai tad, kad to ieraksta zemes grāmatās uz kalpojošo nekustamo īpašumu. Līdz ar to, Likumprojektā noteiktais reālnastas regulējums ir trešajām personām (jaunajam dzīvokļa īpašuma ieguvējam) saistošs bez papildus nostiprināšanas Zemesgrāmatā.
Ar parādu apgrūtināta dzīvokļa īpašuma labprātīgas atsavināšanas gadījumā, kas ir arī Likumprojektā noteiktā regulējuma objekts, reālnasta risinātu Civillikuma 1268. pantā noteikto jaunā ieguvēja pienākumu – nomaksāt priekšgājēja parādus kas radušies ne agrāk par trīs gadiem kopš dzīvokļa īpašuma atsavināšanas
Likumprojektā noteikts, ka puses pašas var brīvi vienoties par to, kura no pusēm samaksās parādus. Ja vienošanās nepastāv, primāri parādus sedz jaunais dzīvokļa īpašuma ieguvējs. Vienlaikus jaunais ieguvējs saglabā regresa prasījuma tiesību pret personu kura atsavinājusi dzīvokļa īpašumu.
Attiecībā uz informācijas iegūšanu par iespējamo parāda apmēru, kas gulstas uz dzīvokļa īpašumu, norādāms, ka Likumprojekts paredz dzīvokļa ieguvējam tiesību prasīt atsavinātājam paziņojumu par parāda esamību. Paziņojums tiek gatavots atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā jau šobrīd spēkā esošajām tiesību normām, kas nosaka izziņas par maksājumiem saturu un izsniegšanas kārtību.
 Likumprojekts paredz izsmeļošu uzskaitījumu attiecībā uz tiem subjektiem, kuriem par labu šī realnasta tiek noteikta. Attiecīgi Likumprojekts paredz noteikt, ka, atsavinot dzīvokļa īpašumu, dzīvokļa īpašuma ieguvējs kā saistītā puse iestājas dzīvokļa īpašuma atsavinātāja vietā saistībās par pārvaldīšanas izdevumiem, pakalpojumiem, kas ir saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu un dzīvokļu īpašnieku kopības iemaksām uzkrājumu fondā. Turklāt katram no šiem izdevumu veidiem var būt atšķirīgs prasītājs (kreditors) minēto saistību izpildei. Senāta 2019.gada 12.decembra sprieduma lietā Nr. SKC–109/2019 11.6. un 11.7.punktā ietvertajos secinājumos ir atspoguļots, starp kuriem tiesību subjektiem pastāv tiesiskās attiecības, no kurām izriet minētie prasījumi.[2]
Par izdevumiem, kas saistīti ar pārvaldīšanas sniegtajiem pakalpojumiem tas būs dzīvojamās mājas pārvaldnieks. Izdevumi par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu kā kreditors uzskatāms attiecīgā pakalpojuma sniedzējs. Atzīmējams, ka atbilstoši Senāta izteiktajām judikatūras atziņām atsevišķos gadījumos pakalpojuma sniedzējam atbild dzīvojamās mājas pārvaldnieks, nevis dzīvokļu īpašnieku kopība vai kāds no dzīvokļu īpašniekiem. Dzīvojamās mājas pārvaldniekam par dzīvokļu īpašnieku kopībai vai atsevišķiem dzīvokļu īpašniekiem sniegto komunālo pakalpojumu maksas parādiem jāatbild ar savu mantu tikai tādā gadījumā, ja tas ir tieši uzņēmies atbildēt par šādiem parādiem.[3]
Attiecībā uz iemaksām uzkrājumu fondā norādāms, ka, ja dzīvokļa īpašnieks neizpilda vai nepienācīgi izpilda lojalitātes pienākumu pret dzīvokļu īpašnieku kopību, tas ir pamats ar šo neizpildi vai nepienācīgo izpildi radīto zaudējumu atlīdzināšanas prasībai pret attiecīgo dzīvokļa īpašnieku. Kā kreditors šajā situācijā ir pati dzīvokļu īpašnieku kopība, vienlaikus kopības intereses var pārstāvēt arī pārvaldnieks. Saistībā ar pārvaldnieka lomu norādāms, ka pārvaldnieks rīkojas nevis savā labā, bet dzīvokļu īpašnieku kopības labā, proti, atvieto dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībās ar dzīvokļu īpašniekiem, kuriem ir pienākums šādas iemaksas uzkrājumā veikt atbilstoši dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumam vai atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajam pienākumam.


[1] Kalniņš E. Reālnastas institūta nozīme mūsdienu privāttiesiskajā apgrozībā. Jurista Vārds, 03.12.2019. Nr. 48 (1106).
[2] Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 2019. gada 12. decembra spriedums lietā Nr. C31346614 (Nr. SKC-109/2019).
[3] Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 2021.gada 22.aprīļa spriedums lietā Nr. C17153914 (Nr. SKC-5/2021).