Anotācija (ex-ante)

Uz principu, ka katrs kopīpašnieks ir aizsargājams ne tikai pret vairākuma darbībām, bet arī pret vairākuma bezdarbību ir norādīts Pētījumā par Civillikuma lietu tiesību daļas pirmās, otrās un trešās daļas modernizācijas nepieciešamību¹. Šajā pētījumā, atsaucoties uz Vācijas Civilkodeksu un salīdzinot to ar Civillikumu, ir secināts, ka Vācijas Civilkodeksam ir lielas priekšrocības, jo izšķiroša nozīme ir nevis katra atsevišķa kopīpašnieka subjektīvajai gribai, bet gan objektīvajai interesei pienācīgi pārvaldīt un lietot kopējo lietu atbilstoši tās īpašībām. Turklāt strīda gadījumā tiesai pēc saviem ieskatiem, vadoties no taisnības apziņas un vispārīgajiem tiesību principiem, ir jānosaka, kāda pārvaldīšana un lietošana ir uzskatāma par pienācīgu un atbilstošu kopējās lietas īpašībām, un vai konkrētā (apstrīdētā) vairākuma rīcība atbilst šiem kritērijiem. Tādēļ minētajā pētījumā tika ieteikts pilnveidot Civillikuma 1068.pantu paredzot kopīpašnieka prasījuma tiesības vairākuma bezdarbības gadījumā noteikt pārvaldīšanu un lietošanu, kas pēc taisnības apziņas atbilst visu kopīpašnieku interesēm.
Mazākuma aizsardzība pret vairākuma bezdarbību ir aktuāla arī tad, ja dzīvojamā māja ir sadalīta dzīvokļu īpašumos. Gan Austrijā, gan arī Vācijā mazākuma aizsardzība tiek nodrošināta, paredzot atsevišķa dzīvokļa īpašnieka  prasījuma tiesības. Tā, piemēram, Vācijas dzīvokļa īpašuma likuma (Wohnungseigentumsgesetz²) 44.pants paredz, ka gadījumā, ja nepieciešamais dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums netiek pieņemts, tiesa lēmumu var pieņemt pēc dzīvokļa īpašnieka prasības (prasība par lēmuma aizstāšanu). Līdzīgs regulējums pastāv arī Austrijā, tomēr no 2022.gada 1.jūlija Austrijas dzīvokļa īpašuma likumā (Wohnungseigentumsgesetz³) ir spēkā grozījumi, kas paredz grozīt principu, ka lēmuma pieņemšanai ir nepieciešama absolūtā vairākuma piekrišana. Atbilstoši jaunajam regulējumam lēmumu var pieņemt ar nodoto balsu vairākumu, kas nozīmē, ka lēmuma pieņemšanai var pietikt ar mazākuma pozitīvu balsojumu. Kā norādīts šī likumprojekta anotācijā⁴, šāds risinājums ir izvēlēts tādēļ, ka daudziem dzīvokļu īpašniekiem trūkst intereses par kopības darbību, tādēļ viņi nepiedalās kopības gribas veidošanā. Tas ir saistīts arī ar to, ka mūsdienās arvien biežāk dzīvokļu īpašumi netiek lietoti pašu vai ģimenes locekļu vajadzībām, bet gan tiek izīrēti vai arī jau sākotnēji iegādāti kā investīciju objekti. Tāpat šāda risinājuma izvēle ir saistīta ar nepieciešamību sasniegt gan klimata mērķus, gan arī nodrošināt dzīvojamo māju ikdienas pārvaldīšanu (uzturēšanu).
Arī Igaunijā Dzīvokļu īpašuma un dzīvokļu sabiedrību likums⁵, kas ir spēkā no 2018.gada 1.janvāra paredz, ka gadījumā, ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulcei nav kvoruma, tad ar tādu pašu darba kārtību var tikt sasaukta jauna kopsapulce, kas ir lemttiesīga neatkarīgi no dalībnieku skaita (sk. 23.pantu).

Latvijā identisks balsošanas princips kā Igaunijā tiek piemērots attiecībā uz biedrībām⁶ un komercsabiedrībam⁷, tomēr attiecībā par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanu visos gadījumos ir vajadzīga vairāk nekā puses dzīvokļu īpašnieku piekrišana, kas nenodrošina mazākuma aizsardzību pret vairākuma bezdarbību.
Aplūkojot Latvijā pastāvošās problēmas lēmumu pieņemšanā, var secināt, ka tās būtiski neatšķiras no problēmām, kas minētas Austrijas Dzīvokļa īpašuma likuma grozījumu anotācijā, un tādējādi būtu vērā ņemamas arī Latvijā:
dzīvokļu īpašniekiem trūkst intereses par dalību dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanā;
dzīvokļu īpašnieki paši nedzīvo viņiem piederošajos dzīvokļa īpašumos (dzīvo ārzemēs, ir izīrējuši, vai dzīvokļu īpašumi ir iegādāti kā investīciju objekts);
nepieciešams nodrošināt normatīvajiem aktiem atbilstošu dzīvojamo māju pārvaldīšanu (uzturēšanu);
nepieciešams sasniegt klimata mērķus, līdz ar to jau tuvākajā laikā ir nepieciešams uzsākt daudzu māju energoefektivitātes uzlabošanu.

Vienlaikus ņemams vērā apstāklis, ka gadījumos, kad dzīvokļu īpašnieku kopība kopsapulcē lemj par dalību energoefektivitātes projektos, kuros plānots piesaistīt kredītiestādi aizņēmuma saņemšanai, neatkarīgi no dzīvokļu īpašnieka skaita, kas piedalās lēmumu pieņemšanā, kredītiestādēm ir būtiska ikviena dzīvokļa īpašnieka apņemšanās izpildīt finanšu saistības. Tādi gadījumi, kad aizņēmuma piesaistīšanai balsojumos piedalās mazs dzīvokļu īpašnieku skaits, no kredītiestāžu puses var tikt vērtēti kā risku paaugstinošs faktors, un ņemot vērā aizdevumu termiņu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju energoefektivitātes pasākumu veikšanai (10-20 gadi), var būt situācijas, kad kredītiestādes šādu paaugstinātu risku uzņemties nevarēs.

1. Sk. https://www.tm.gov.lv/lv/petijumi

2. Sk. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/index.html#BJNR001750951BJNE005503360

3. Sk. https://www.jusline.at/gesetz/weg

4. Sk. https://www.parlament.gv.at/PAKT/VHG/XXVII/I/I_01174/fname_1011939.pdf

5. Sk. https://www.riigiteataja.ee/en/eli/ee/518052017002/consolide

6. Sk. Biedrību un nodibinājumu likuma 37.panta otro daļu

7. Sk. Komerclikuma 212.panta otro daļu.
 

Likumprojekts (pēc līdzības ar iepriekš minētajām Komerclikuma un Biedrību un nodibinājuma likuma normām un Igaunijas Dzīvokļu īpašuma un dzīvokļu sabiedrību likuma regulējuma) paredz izdarīt grozījumus likuma 19.pantā, papildinot to un nosakot, ka gadījumā, ja sākotnējā dzīvokļu īpašnieku kopsapulce nav lemttiesīga, tad to var sasaukt atkārtoti. Ja kopsapulce ar to pašu darba kārtību tiek atkārtoti sasaukta mēneša laikā, tā ir lemttiesīga ja dalībnieku reģistrācijas sarakstā reģistrētie dzīvokļu īpašnieki pārstāv vairāk nekā vienu trešdaļu no visiem dzīvokļu īpašumiem. Atkārtotu kopsapulci var sasaukt ne vēlāk kā septiņas dienas iepriekš, attiecīgi piemērojama Dzīvokļa īpašuma likuma jau spēkā esošā 19. panta ceturtās daļas kārtība.

Tāpat likumprojekts paredz izdarīt grozījumus 20.pantā, nosakot, ka arī gadījumā, kad dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem, noteiktajā termiņā nav snieguši atbildi, mēneša laikā var tikt organizēta atkārtota aptauja, kurā tāda paša lēmuma pieņemšanai nepieciešams, lai atbildi būtu snieguši dzīvokļu īpašnieki kuri pārstāv vairāk nekā vienu trešdaļu no visiem dzīvokļu īpašumiem un “par” nobalso vairāk nekā puse no tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri noteiktajā termiņā sniedz atbildi.
Vienlaikus tiek svītrots noteikums, kas paredz, ka aptaujas gadījumā, ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nav sniedzis rakstveida atbildi, uzskatāms, ka viņš balsojis pret lēmuma pieņemšanu. Tas nozīmēs, ka turpmāk atturēšanās no balsojuma automātiski nenozīmēs balsojumu “pret”, bet gan to, ka sākotnējā aptaujā lēmums nav pieņemts, kas, savukārt, ir priekšnoteikums atkārtotas aptaujas organizēšanai.
Gan atkārtotajā kopsapulcē, gan arī aptaujā nevarēs pieņemt lēmumus, kuru pieņemšanai saskaņā ar šā likuma 17.pantu vai dzīvokļu īpašnieku kopības nolemto nepieciešams lielāks balsu skaits par vienkāršu balsu vairākumu no visiem dzīvokļu īpašumiem. Tāpat izņēmums attieksies uz gadījumiem, kad dzīvokļu īpašnieku kopība lemj par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību uzdošanu pārvaldniekam un to atsaukšanu ar mērķi nodrošināt pārvaldīšanas procesa nepārtrauktību situācijās, kad dzīvokļu īpašnieku kopība (atsevišķas dzīvokļu īpašnieku grupas) ar mazākuma balsojuma palīdzību varētu īsa laika perioda ietvaros vairākkārtīgi atsaukt un uzdot pārvaldīšanas uzdevumu pārvaldniekam, ietekmējot dzīvojamās mājas lietošanas īpašību (kvalitātes) saglabāšanu tās ekspluatācijas laikā.

Likumprojektā ietvertā 16. panta 3.¹ panta mērķis ir risināt tiesību normu pretrunu, kas veidojas, dodot tiesības dzīvokļu īpašnieku mazākumam izlemt jautājumu, taču vienlaikus Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta trešā daļa nosaka, ka dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam un ir pieņemts, ja “par” balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem, kas attiecīgi nav izpildāms pēc būtības mazākuma balsojuma gadījumā.

Lai risinātu iespējamo problemātiku, kas saistīta ar negodprātīgu rīcību, piemēram, sasaucot fiktīvu kopsapulci, lai novirzītu jautājuma lemšanu uz atkārtotu kopsapulci vai aptauju, tādējādi atvieglojot atsevišķu lēmumu pieņemšanu, paredzēts, ka kopsapulces un aptaujas varēs virzīt atkārtoti, balsojot mazākumam tikai gadījumos, kad gan sākotnējā kopsapulce vai aptauja, gan atkārtotā kopsapulce vai aptauja ir veidota BIS, tādējādi būs pieejama un sistēmā fiksēta visa informācija par dalībnieku skaitu, izlemjamo jautājumu u.tml.

Šādā situācijā attiecībā uz dzīvokļu īpašnieku informēšanu, norādāms uz jau šobrīd spēkā esošo regulējumu un BIS funkcionalitāti.
Lai nodrošinātu to, ka dzīvokļu īpašnieki ir informēti par kopsapulces rīkošanu, izmantojot Būvniecības informācijas sistēmu, informācija par to tiek paziņota BIS tām personām, kas to lieto. Tāpat paziņojums tiek sūtīts uz ikvienas personas e-pasta adresi, kā arī paziņojums automātiski tiek nosūtīts uz personas elektronisko adresi, ja persona tādu ir aktivizējusi. Papildus norādāms, ka jebkurā gadījumā visi dzīvokļu īpašnieki pēc noklusējuma saņem informāciju rakstveidā, ja vien kopība nav lēmusi citādi. To jau šobrīd nosaka Dzīvokļa īpašuma likuma 19.panta ceturtā daļa.
Savukārt, rīkojot aptauju, izmantojot BIS, katram dzīvokļa īpašniekam nosūta rakstveida lēmuma par izlemjamo jautājumu projektu un dokumentus, kas saistīti ar lēmuma pieņemšanu, kā arī norāda termiņu, kādā dzīvokļa īpašnieks var rakstveidā balsot "par" vai "pret" attiecīgā lēmuma pieņemšanu. Dzīvokļa īpašuma likuma 20. panta astotā daļa jau šobrīd nosaka, ka Dzīvokļu īpašnieku kopība nosaka kārtību, kādā balso tie dzīvokļu īpašnieki, kuriem nav iespējas nodot savu balsojumu, izmantojot BIS funkcionalitāti.
Atkārtotas kopsapulces vai atkārtotas aptaujas gadījumā informācija nosūtāma visiem dzīvokļu īpašniekiem, arī tiem, kas nav piedalījušies sākotnējā kopsapulcē vai aptaujā.


Papildināta un precizēta arī līdzšinējā Dzīvokļa īpašuma likuma spēkā esošā norma –18. panta pirmā daļa, nosakot, ka dzīvokļu īpašnieku kopība lemj tostarp par pieņemtā lēmuma spēkā stāšanās kārtību. Vienlaikus, kā papildus drošības mehānisms atkārtotā lēmuma pieņemšanas gadījumā kalpo likumprojektā ietvertā tiesību norma, kas nosaka, ka atkārtotajā kopsapulcē vai aptaujā pieņemtais lēmums stājas spēkā vienu mēnesi pēc tā pieņemšanas.
Ņemot vērā, ka šādos jautājumos, kas skar visu dzīvokļu īpašnieku intereses, to ir tiesīga pieņemt dzīvokļu īpašnieku daļa, kas atrodas mazākumā, ir nepieciešami atsevišķi drošības mehānismi lēmuma pieņemšanas procesā, lai izskaustu dzīvokļu īpašnieku mazākuma negodprātīgas rīcības riskus. Lēmuma atliktā spēkā stāšanās galvenais mērķis ir nepieļaut tūlītēju iespējamību šādu pieņemtu lēmumu izpildīt, piemēram, pieņemot lēmumu par kādu darbu veikšanu, kam ir liela finansiālā ietekme uz kopības mantu, taču pieņemtais lēmums pēc savas būtības nav vērsts uz dzīvojamās mājas pienācīgu uzturēšanu, tas nav izsvērts un ekonomiski pamatots.
Līdz ar to, šādas tiesību normas mērķis ir radīt samērīgu mehānismu starp dzīvokļu īpašnieku vairākumu, kas konkrētajā situācijā ir pasīvs un mazākuma interesēm, dodot mazākumam tiesības lemt, taču vienlaikus dodot laiku vairākumam reaģēt uz šādu pieņemto, bet vēl spēkā nestājušos lēmumu, piemēram, lūdzot tiesai pagaidu aizsardzības līdzekli - pagaidu noregulējumu.
Ar šādu tiesību normu par pieņemtā lēmuma atlikto spēkā stāšanos mērķis nav nodrošināt dzīvokļu īpašnieku mazākumam apiet vairākuma intereses, bet gan dot iespēju rīkoties visas kopības interesēs, ņemot vērā, ka dzīvokļu īpašnieku vairākums ir pasīvs.

Vienlaikus norādāms, ka dzīvokļu īpašnieku daļai, kas pārstāv mazākumu, jebkurā gadījumā jābūt respektējamai, t.i., pietiekoši lielai, lai uzskatītu, ka tiek pārstāvētas dzīvokļu īpašnieku kopības kopīgās intereses dzīvojamās mājas uzturēšanā. Līdz ar to, viena trešdaļa dzīvokļu īpašnieku no visiem dzīvokļu īpašumiem ir uzskatāma par samērīgu daļu, kura būtu lemttiesīga visas dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā. Līdzīga prakse attiecībā uz lemttiesīgo dzīvokļu īpašnieku mazākuma daļu pastāv, piemēram, Austrijā [1].

Minētais pants papildināts arī tā sestajā daļā, nosakot ne vien pienākumu viena mēneša laikā no dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanas dienas to nosūtīt pārvaldniekam, bet arī, sasaucot kopsapulci vai atkārtotu kopsapulci, kā arī organizējot aptauju vai atkārtotu aptauju, organizatoram par to jāinformē pārvaldnieku. Pārvaldnieks informējams ar brīdi, kad dzīvokļa īpašnieki tiek uzaicināti uz kopsapulci vai aptaujas gadījumā brīdī, kad katram dzīvokļa īpašniekam nosūta lēmuma par izlemjamo jautājumu projektu.

Likumprojektā noteiktā tiesība dzīvokļu īpašnieku mazākumam izlemt noteiktus jautājumus nav piemērojama attiecībā uz gadījumiem, kad lēmumu pieņemšanas kārtība par dzīvokļu īpašnieku kopības kompetencē esošu jautājumu ir noteikta citos normatīvajos aktos.

[1] Austrijas Dzīvokļa īpašuma likuma (Wohnungseigentumsgesetz) grozījumi, kuri stājās spēkā 2022.gada 1.janvārī.
Pieejams: https://www.parlament.gv.at/PAKT/VHG/XXVII/I/I_01174/fname_1011939.pdf
Likuma konsolidētā versija. Pieejams: https://www.jusline.at/gesetz/weg