Anotācija (ex-ante)

Šobrīd Likuma 17.⁵ panta regulējums attiecībā uz personu loku, kuras var lūgt izziņu par parāda apmēru ir par šauru. Piemēram, gadījumos, kad paredzēts atsavināt dzīvokļa īpašumu citai personai, būtu nepieciešams paredzēt dzīvokļa īpašniekam iespēju pilnvarot citu personu (kas visbiežāk būs potenciālais dzīvokļa īpašuma ieguvējs), izmantojot Būvniecības informācijas sistēmu, lai ieguvējs varētu pats ērti un ātri pieprasīt izziņu par maksājumiem, kas veikti par dzīvokļa īpašuma lietošanu.

Ņemot vērā, ka grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā (24-TA-703) paredz, ka reālnasta nodibināma ne tikai uz pārvaldīšanas izdevumiem un maksājumiem par komunālajiem pakalpojumiem, bet arī iemaksām uzkrājumu fondā, konstatējams, ka Likuma 17.⁵ panta otrās daļas tvērums attiecībā uz saistību loku, par kuru lūdzama un sagatavojama izziņa par maksājumiem, ir pārāk šaurs.
Tāpat praksē pastāv arī tādi pārvaldīšanas izdevumi, kurus Likuma 7. panta 2. punkta izpratnē saņem arī citas pilnvarotās personas, kas nav pārvaldnieks, nekļūstot par pakalpojuma sniedzēju, līdz ar to, arī šajā pantā attiecīgais regulējums būtu paplašināms.
 

Likumprojekts paredz papildināt Likuma 17.⁵ panta pirmo un otro daļu, attiecīgi nosakot plašāku personu loku, kas ir tiesīgas pieprasīt izziņu par saņemto pakalpojumu apmaksu (parāda apmēru) un papildinot Likuma 17.⁵ panta otro daļu ar maksājumu saistību, kas dzīvokļa īpašniekam rodas pret dzīvokļu īpašnieku kopību gadījumos, kad tiek lemts par noteiktu uzkrājumu veidošanu dzīvojamā mājā, kas prasa katra dzīvokļa īpašnieka attiecīgu ieguldījumu uzkrājuma veidošanai.
Norādāms, ka dzīvokļa īpašnieks savā vārdā var pilnvarot citu personu arī šobrīd, vienlaikus pastāv nepieciešamība uzsvērt pilnvarojuma iespējamību Likumprojektā, jo ar Likumprojektu paredzēts, ka pilnvarot citu personu pieprasīt izziņu varēs izmantojot Būvniecības informācijas sistēmas funkcionalitāti.

Izziņas par maksājumiem saistībā ar sniegtajiem pakalpojumiem
Likums (17.⁵ pants) jau šobrīd nosaka pienākumu gan dzīvojamo māju pārvaldniekiem, gan komunālo pakalpojumu sniedzējiem sniegt izziņas par maksājumiem attiecīgi norādot, vai ir izpildītas pārvaldīšanas līgumā un pakalpojuma līgumā paredzētās maksājumu saistības. Ja dzīvojamās mājas īpašnieks maksājumu saistības nav izpildījis vai nav izpildījis pienācīgi, izziņā par maksājumiem norāda:
1) maksājuma saistību, no kuras izriet parāds;
2) parāda apmēru, atsevišķi norādot parāda pamatsummu, kā arī nokavējuma procentus un līgumsodu, ja tādi pielīgti.
Šobrīd praksē pastāv divi veidi kā tiek sagatavotas minētās izziņas.
1) Gadījumi, kad par maksājumiem dzīvokļa īpašnieki norēķinās ar pārvaldnieka starpniecību - pārvaldnieks organizē maksājumu iekasēšanu no dzīvojamās mājas īpašnieka par attiecīgu dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu un saņemto maksājumu pārskaita dzīvojamās mājas īpašnieka vārdā pakalpojuma sniedzējam [maksājums ar pilnvarotas personas (pārvaldnieka) starpniecību].
2) Dzīvokļa īpašnieki paši norēķinās tieši ar katru pakalpojuma sniedzēju.

Situācijā, kurā dzīvokļa īpašnieks par komunālajiem pakalpojumiem norēķinās ar pārvaldnieka starpniecību, pārvaldnieka pienākums ir sagatavot minēto izziņu arī par dzīvokļa īpašumam sniegtajiem komunālajiem pakalpojumiem. Ņemot vērā, ka izziņā par maksājumiem norāda, vai ir izpildītas pārvaldīšanas līgumā un pakalpojuma līgumā paredzētās maksājumu saistības, potenciālais dzīvokļa īpašuma ieguvējs var saprast, kādi pakalpojumi ir mājā un, vai kāds no pakalpojumiem, par kuriem ar likumu tiek uzlikta reālnasta, nav atrunāts minētajā izziņā.
Vienlaikus, ņemot vērā pārvaldnieka lomu dzīvojamo māju pārvaldīšanā un no Likuma tam izrietošās kompetences, pārvaldniekam būtu jāspēj potenciālajam dzīvokļa īpašniekam sniegt informāciju par tai skaitā citiem izdevumiem, kas varētu būt dzīvojamai mājai, bet nav komunālie pakalpojumi vai pārvaldnieka sniegtais pakalpojums (pārvaldīšanas izdevumi). Tādi izdevumi, uz kuriem attiecināma reālnasta un, kas varētu netikt aptverti ar izziņā esošo informāciju var būt vienīgi tādi obligātie izdevumi un citi ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistīti izdevumi, kurus saņem cita pilnvarotā persona (nevis pārvaldnieks), nekļūstot par pakalpojumu sniedzēju. Ar to saprotams, piemēram, dzīvojamās mājas atjaunošanas darbi, kuros tiek dibināta biedrība, kas ir dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotā persona un tās vārdā realizējot dalību energoefektivitātes atbalsta programmā par ko aprakstīts jau iepriekš anotācijā.
Gadījumā, ja dzīvojamā mājā dzīvokļa īpašnieki norēķinās tieši par komunālajiem pakalpojumiem, tad izziņa būtu pieprasāma no katra attiecīgā pakalpojuma sniedzēja kā arī pārvaldnieka, kā pārvaldīšanas pakalpojuma sniedzēja un šo kārtību jau šobrīd nosaka Likuma 17.⁵ pants.

Izziņas pieprasīšanas veidi
Likums jau šobrīd paredz pakalpojuma sniedzēja vai pārvaldnieka pienākumu sagatavot izziņu par maksājumiem pēc dzīvojamās mājas īpašnieka rakstveida lūguma.
Papildus Likumprojekts nosaka, ka izziņas lūgšanai var izmantot Būvniecības informācijas sistēmas funkcionalitāti.
Līdz ar to tiek paredzēti divi veidi kā dzīvokļa īpašnieks vai arī pēc atbilstoša pilnvarojuma no dzīvokļa īpašnieka – potenciālais dzīvokļa īpašuma ieguvējs, var iegūt informāciju par parādiem, kas gulstas uz dzīvokļa īpašumu izziņas veidā.
Izziņas pieprasīšana, izmantojot Būvniecības informācijas sistēmu, paredz atsevišķu funkcionalitāti sistēmā, kas kalpotu kā izziņas pieprasījums. Izvēloties šādu opciju sistēmā, tiktu automātiski izsūtīts paziņojums, par pieprasījumu izsniegt attiecīgu izziņu.

Maksājumi par pakalpojumiem uz kuriem attiecināma reālnasta
Attiecībā uz jēdziena komunālie pakalpojumi  tvērumu, norādāms, ka reālnasta tiek uzlikta attiecībā uz komunālajiem pakalpojumiem, kuru uzskaitījums ir izsmeļošs Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6. panta otrās daļas 1. punkta b) un c) apakšpunktā. Līdz ar to, Likumprojektā esošā reālnasta attiecināma uz siltumenerģijas piegādi, ūdensapgādi un kanalizāciju, sadzīves atkritumu izvešanu, kā arī elektroenerģijas nodrošināšanu dzīvojamās mājas kopīpašumā esošajai daļai.

Papildināts arī Likuma 7. panta 2.punkts, nosakot, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumi ir tai skaitā maksājumi par tādiem izdevumiem un citiem ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītiem izdevumiem, kurus saņem cita dzīvojamās mājas īpašnieka pilnvarotā persona, nekļūstot par pakalpojumu sniedzēju.
Piemēram, dzīvokļu īpašnieku kopībai realizējot dalību energoefektivitātes atbalsta programmā, kurā dzīvokļu īpašnieku kopība dibina biedrību, kas vienlaikus ir aizdevuma saņēmējs un gatavo dzīvokļu īpašniekiem rēķinus par kredīta atmaksu (nepilda dzīvojamās mājas pārvaldnieka funkciju un darbojas tikai jautājumos, kas saistīti ar projekta realizāciju). Saistībā ar minēto, papildināts Likuma 7. panta 2. punkts, nosakot, ka obligātos izdevumus un citus ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītus izdevumus, dzīvojamai mājai var nodrošināt arī cita dzīvojamās mājas īpašnieka pilnvarotā persona, nekļūstot par pakalpojuma sniedzēju. Uzsverams, ka grozījums likuma 7. panta 2. punktā nemaina jau esošo tiesisko attiecību starp kredītiestādi (aizdevēju) un dzīvokļu īpašnieku kopību kā aizdevuma ņēmēju, t.i., saistības puse ir dzīvokļu īpašnieku kopība nevis atsevišķs dzīvokļa īpašnieks.


Atsevišķu Likumprojektā esošo tiesību normu skaidrojums un terminoloģijas lietojums
Attiecībā uz Likumā un tai skaitā Likumprojektā lietoto terminoloģiju uzsverams, ka ar jēdzienu - dzīvojamās mājas īpašnieka pilnvarotā persona, saprotams dzīvojamās mājas visu dzīvokļu īpašnieku kā dzīvojamās mājas īpašnieku pilnvarota persona. Minētais nošķirams no dzīvokļa īpašuma īpašnieka pilnvarotās personas, kura ir persona, kas pārstāv konkrēta dzīvokļa īpašnieka intereses.

Ar Likumprojektā lietoto jēdzienu "komunālie pakalpojumi" ir saprotami pakalpojumi, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu (piemēram, apkure, aukstais ūdens, kanalizācija, sadzīves atkritumu izvešana).

Ar Likumprojektā lietoto jēdzienu "dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi" saprotams Likuma 6. panta otrās daļas 1. punkta b) apakšpunkta uzskaitījumā esošie pakalpojumi.