Anotācija (ex-ante)

Nekustamais īpašums reģistrēts Rīgas rajona tiesas Garkalnes pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 100000476757. Īpašuma tiesības uz Nekustamo īpašumu nostiprinātas fiziskai personai (turpmāk – Īpašnieks).
Nekustamais īpašums sastāv no zemes vienības ar kadastra apzīmējumiem 8060 010 0589 0,2776 ha platībā (turpmāk – Zemes vienība) un uz zemes vienības esošas būves – dzīvojamās ēkas (būves kadastra apzīmējums 8060 010 0589 001) (turpmāk – Ēka).
Nekustamā īpašuma zemesgrāmatā nav reģistrētas piedziņas atzīmes, nomas un apbūves tiesības. Zemesgrāmatas nodalījuma II daļas 2. iedaļās 7.1., 7.2., 9.1. un 9.2. sadaļā ir reģistrēta atzīme – noteikts aizliegums bez akciju sabiedrības "Swedbank", reģistrācijas numurs 40003074764, dalīt, ieķīlāt, iznomāt, izīrēt, dāvināt, kā arī nekādā veidā atsavināt un apgrūtināt ar lietu tiesībām, grozīt ķīlas priekšmeta lietošanas kārtību, ja tāda noteikta (pamats 2015. gada 29. jūnija hipotēkas līgums Nr. 15-024559-PK/1 un Nr. 15-024486-PK/1), savukārt IV daļas 1., 2. iedaļas 3.1., 3.2.., 3.3., 3.4., 4.1. un 4.2.sadaļā ir nostiprināta hipotēka – kreditors akciju sabiedrība "Swedbank" (pamats 2015. gada 29. jūnija aizdevuma līgums Nr. 15-024559-PK un Nr. 15-024486-PK, 2015. gada 29. jūnija hipotēkas līgums Nr. 15-024559-PK/1 un Nr. 15-024486-PK/1).
Hipotekārais kreditors ir informēts par nekustamā īpašuma atsavināšanu saskaņā ar Likuma 18. panta pirmo daļu. Hipotekārais kreditors nav sniedzis atbildi uz nosūtīto paziņojumu. Saskaņā ar Likuma 11. pantu, slēdzot līgumu par nekustamā īpašuma labprātīgu atsavināšanu, Īpašnieks un hipotekārais kreditors vienosies par noteiktās atlīdzības sadali.
Saskaņā ar Likuma 12.1 pantu, nostiprinot zemesgrāmatā īpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu, kas atsavināts, pamatojoties uz līgumu, ķīlas tiesību un ar to saistīto aizlieguma atzīmi dzēš bez tās personas piekrišanas, kurai par labu attiecībā uz nekustamo īpašumu ir nostiprināta ķīlas tiesība. Atbilstoši Likuma 16. panta pirmajai daļai, nostiprinot zemesgrāmatā īpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu, kas atsavināts, pamatojoties uz likumu par konkrētā nekustamā īpašuma atsavināšanu, attiecīgais nekustamais īpašums pāriet valsts vai pašvaldības īpašumā brīvs no visiem apgrūtinājumiem un nastām, kuras nekustamajam īpašumam bija uzliktas saistību rezultātā (tai skaitā dzēšot visas uz šo nekustamo īpašumu ierakstītās parādu saistības, ķīlas tiesības, prasības nodrošinājuma atzīmes, maksātnespējas atzīmes, procesa virzītāju aizliegumus, apgrūtinājumus, kas pieņemti kā nosacījums, īpašumu iegūstot, kā arī uz nomas, īres, uztura un mantojuma līgumu pamata nostiprinātās tiesības) un par kurām institūcija nav tieši paziņojusi, ka tā uzņemas attiecīgos apgrūtinājumus un nastas.

Zemesgrāmatā Nekustamajam īpašumam ir reģistrēti sekojoši apgrūtinājumi: 1) atzīme – aizsargjoslas teritorija gar ielu – būvlaide – 0,0208 ha; 2) atzīme – ūdenstilpes aizsargjoslas teritorija pilsētās un ciemos – 0,1052 ha; 3) atzīme – tauvas joslas teritorija gar ezeru – 0,0222 ha.
Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā (turpmāk – Kadastra informācijas sistēma) Zemes vienībai ir reģistrēti sekojoši apgrūtinājumi: 1) aizsargjoslas teritorija gar ielu – būvlaide – 0,0208 ha; 2) dabiskas ūdenstilpes vides un dabas resursu aizsardzības aizsargjoslas teritorija pilsētās un ciemos – 0,1052 ha; 3) tauvas joslas teritorija gar ezeru – 0,0222 ha. Saskaņā ar Kadastra sistēmas datiem Zemes vienības lietošanas mērķis ir: 1) Fizisko un juridisko personu īpašumā vai lietošanā esošo ūdeņu teritorijas (kods 0302) – 0,0275 ha; 2) Zeme, uz kuras galvenā saimnieciskā darbība ir mežsaimniecība (kods 0201) – 0,2501 ha. Zemes vienības platība ir 0,2776 ha un tās sadalījums pa lietošanas veidiem – 1) meža platība – 0,1068 ha; 2) ūdens objektu zeme – 0,0503 ha; 3) zeme zem ēkām – 0,1205 ha. Mērniecības metode – instrumentālā uzmērīšana, iesaistoties valsts ģeodēziskajā tīklā (2010. gada 29. aprīlis).
Atbilstoši Kadastra sistēmas datiem, uz Zemes vienības atrodas būve – dzīvojamā ēka (būves kadastra apzīmējums 8060 010 0589 001) 223,9 kv.m. platībā. Galvenais lietošanas veids – viena dzīvokļa mājas (kods 1110), ekspluatācijas uzsākšanas gads – 2014. gads, kadastrālās uzmērīšanas datums – 2015. gada 29. janvāris.
Atbilstoši Aizsargjoslu likumā noteiktajam, lai ievērotu ar attiecīgās aizsargjoslas veidu noteiktos ierobežojumus un aizsargātu objektus vai arī vidi un cilvēkus, Rail Baltica projekta īstenošanai nepieciešamo būvdarbu izpildē būs ievērojami vispārējie un speciālie būvnoteikumi, kas noteic pienākumu pie būvdarbu ieceres dokumentācijas izstrādes saņemt atbildīgo institūciju (valsts institūciju) un inženiertīklu īpašnieku tehniskos noteikumus, tai skaitā arī vietējās pašvaldības saskaņojumu, ja to paredz saistošie noteikumi.
Īpašnieks pieteica prasījumus:
- par negūtiem ienākumiem no Nekustamā īpašuma iznomāšanas EUR 12 000,00 apmērā;
- zaudējumi uzstādīto saules paneļu vērtības un uzstādīšanas izmaksu EUR 12 559,80 apmērā;
- zaudējumi saistībā ar kredīta procentu (saistību) pieaugumu;
- zaudējumi, kuri varētu rasties īpašuma atsavināšanas procedūras laikā;
- prasījums izmaksāt papildu atlīdzību 5% apmērā no tirgus vērtības, atbilstoši Likuma 22. panta ceturtajai daļai;
- nekustamā īpašuma nodokļa samaksa.
Pamatojoties uz Likuma 9. pantu un Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 "Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu" 36.1. apakšpunktu, Satiksmes ministrija ar 2024. gada 27. jūnija lēmumu Nr. 03.1-14/2336 apstiprināja taisnīgas atlīdzības apmēru par nekustamā īpašuma Putekšņu ielā 18, Skuķīšos, Garkalnes pagastā, Ropažu novadā (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 8060 010 0093), kas sastāv no zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 8060 010 0589) 0,2776 ha platībā un uz tās esošās dzīvojamās mājas (būves kadastra apzīmējums 8060 010 0589 001), atsavināšanu, nosakot to 337 157,00 EUR (trīs simti trīsdesmit septiņi tūkstoši viens simts piecdesmit septiņi euro), ko veido:
- Rail Baltica projekta īstenošanai nepieciešamā nekustamā īpašuma Putekšņu ielā 18, Skuķīši, Garkalnes pagasts, Ropažu novads, kadastra Nr. 8060 010 0093, kas sastāv no zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 8060 010 0589 0,2776 ha platībā un uz tās esošās būves ar kadastra apzīmējumu 8060 010 0589 001 (dzīvojamā māja) tirgus vērtība – 336 050,00 EUR (trīs simti trīsdesmit seši tūkstoši piecdesmit euro);
- uz nekustamā īpašuma Putekšņu ielā 18, Skuķīši, Garkalnes pagasts, Ropažu novads, kadastra Nr. 8060 010 0093, sastāvā esošās zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 8060 010 0589 0,2776 ha platībā mežaudzes tirgus vērtība – 1 107,00 EUR (viens tūkstotis viens simts septiņi euro).
Īpašniekam sniegta informācija attiecībā uz prasījumiem:
- par negūtiem ienākumiem no Nekustamā īpašuma iznomāšanas EUR 12 000,00 apmērā – atbilstoši Latvijas Īpašumu vērtētāja asociācijas 2017. gada 14. septembra apstiprinātām rekomendācijām "Metodiskās rekomendācijas taisnīgas atlīdzības noteikšanai par sabiedrības vajadzībām atsavināmiem nekustamiem īpašumiem projekta Raila Baltica vajadzībām", nekustamā īpašuma tirgus vērtība Likuma izpratnē tiek noteikta, izvēloties vispamatotāko vērtēšanas metodiku (salīdzināmo darījumu un ienākumu) un tās rezultātā aprēķināto vērtību. Sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs ir izvērtējis noslēgtā nomas līguma nosacījumus un, atbilstoši veiktajiem aprēķiniem, izdarījis secinājumu, ka nomas līguma esamība nerada papildu zaudējumus, jo Nekustamā īpašuma tirgus vērtība, aprēķinot ar tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju, ir augstāka, nekā ar ienākumu pieeju aprēķinātā. Konkrētā situācijā secināts, ka, pielietojot tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju (izvērtējot izvēlēto salīdzināmo objektu un to koriģēto cenu atbilstību vērtējamam objektam un tirgus situācijai vērtēšanas datumā), noteiktā tirgus vērtība visprecīzāk atbilst pašreizējiem tirgus ekonomikas apstākļiem (detalizēti skat. vērtējumā). Attiecīgi papildus tirgus vērtībai iespējamo ieņēmumu zuduma kompensēšanai nav pamata. Ņemot vērā minēto, nav pamata iekļaut atlīdzībā iespējamo ieņēmumu zudumu no noslēgtā nomas līguma papildus atsavināmā Nekustamā īpašuma tirgus vērtībai;
 - par zaudējumiem uzstādīto saules paneļu vērtības un uzstādīšanas izmaksu EUR 12 559,80 apmērā – izvērtējot starp Īpašnieku un sabiedrību ar ierobežotu atbildību "RADIVI" (reģistrācijas Nr. 40203319607), kura vienīgais īpašnieks, patiesā labuma guvējs un valdes loceklis ir Īpašnieks, 2022. gada 15. janvārī noslēgtā Telpas nomas līguma nosacījumus, t.i. ņemot vērā 2022. gada 1. septembrī noslēgtās Vienošanās Nr. 1 pie 2022. gada 15. janvāra Telpu nomas līguma 1. punktu, ar kuru ir izteikts līguma 7.3. punkts šādā redakcijā "7.3. Gadījumā, ja Nomnieks vienpusējā kārtā paziņo par Telpu nomas līguma izbeigšanos pirms 7.2. punktā noteiktā termiņa, Nomniekam ir pienākums atmaksāt Iznomātājam uzstādīto Saules paneļu vērtību EUR 10 139,80 apmērā, kā arī to uzstādīšanas izmaksas EUR 2 420 apmērā”, secināms, ka Īpašniekam kā iznomātājam nav pienākums samaksāt nomniekam uzstādīto saules paneļu vērtību EUR 10 139,80 apmērā, kā arī to uzstādīšanas izmaksas EUR 2 420 apmērā, līdz ar to nav pamatots Īpašnieka prasījums segt šos zaudējumus. Vienlaikus ir norādāms, ka saules paneļi ir uzstādīti uz Zemes vienības daļas netālu no Skuķīša dīķa un faktiski tie ir pārvietojami. Īpašnieks, apsekojot Nekustamo īpašumu, informēja sabiedrības ar ierobežotu atbildību “Eiropas dzelzceļa līnijas” (turpmāk – Sabiedrība), ka izvērtē iespēju saules paneļus pārvietot (tas ir fiksēts arī Nekustamā īpašuma apsekošanas aktā), līdz ar to sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs Nekustamā īpašuma novērtēšanā uzstādītos saules paneļus nekustamā īpašuma tirgus vērtības aprēķinā nav ņēmis vērā;
- par zaudējumiem saistība ar kredīta procentu (saistību) pieaugumu – saskaņā ar Likuma 7. pantu institūcija atlīdzina zaudējumus, kas nekustamā īpašuma īpašniekam radušies šā īpašuma atsavināšanas procesā, to skaitā zaudējumus, kas rodas, ja nekustamais īpašums netiek atsavināts. Aizdevuma līguma noslēgšana un ar to piešķirto naudas līdzekļu izmantošana ir Īpašnieka brīvi izvēlēts darījums, kas neatrodas tiešā cēloņsakarībā ar valsts rīcību. Papildu ir norādāms, ka Īpašnieka prasījums par zaudējumiem saistība ar kredīta procentu (saistību) pieaugumu ir nākotnes varbūtējs prasījums, kas šobrīd nav konstatējams un, atbilstoši Likumā un Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 "Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu" (turpmāk - Ministru kabineta noteikumi) 2. punktā noteiktajam, var tikt izvērtēts pēc Nekustamā īpašuma atsavināšanas un to faktiskās rašanās, Īpašniekam iesniedzot dokumentus par prasījuma rašanās apstākļiem un to ciešo cēloņsakarību ar Nekustamā īpašuma atsavināšanu sabiedrības vajadzībām;
- par zaudējumiem, kuri varētu rasties īpašuma atsavināšanas procedūras laikā – zaudējumi, atbilstoši Likumā un Ministru kabineta noteikumu 2. punktā noteiktajam, var tikt izvērtēti pēc Nekustamā īpašuma atsavināšanas un to faktiskās rašanās, Īpašniekam iesniedzot dokumentus par zaudējumu rašanās apstākļiem un to ciešo cēloņsakarību ar Nekustamā īpašuma atsavināšanu sabiedrības vajadzībām, vienlaikus vēršot uzmanību, ka izdevumi, kas nekustamā īpašuma īpašniekam radušies nekustamā īpašuma atsavināšanas rezultātā (pārcelšanās izdevumi, ar cita nekustamā īpašuma iegādi, nostiprināšanu zemesgrāmatā un atsavinātā nekustamā īpašuma apgrūtinājumu un nastu pārreģistrēšanu saistītie notariālie izdevumi, valsts nodevas, kancelejas nodevas un citi izdevumi), ir sedzami to faktiskajā apmērā, bet nepārsniedzot apvidus vidējās cenas;
- par prasījumu izmaksāt papildu atlīdzību 5% apmērā no tirgus vērtības, atbilstoši Likuma 22. panta ceturtajai daļai – atbilstoši Īpašnieka iesniegtajai zemesgrāmatas apliecībai par nekustamo īpašumu "Vējiņi", Meijermuiža, Drabešu pagasts, Cēsu novads (kadastra Nr. 4246 001 0006), kas ierakstīts Vidzemes rajona tiesas Drabešu pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 105, ir secināms, ka nekustamais īpašums "Vējiņi", Drabešu pagastā, Cēsu novadā (kadastra Nr. 4246 001 0006), sastāv no zemes vienības  0,82 ha platībā, no tā 0,60 ha lauksaimniecības zeme, un uz zemes gabala esoša mājīpašuma, kas sastāv no pamatceltnes (saskaņā ar Kadastra sistēmas datiem – būve ar kadastra apzīmējumu 4246 001 0006 001 – dzīvojamā māja 414,90 kv.m. platībā). Nekustamā īpašuma īpašnieks ieguvis īpašuma tiesības pamatojoties uz 2012. gada 16. maija dāvinājuma līgumu. Secināts, ka Īpašniekam uz paziņojuma par Nekustamā īpašuma atsavināšanas nepieciešamību sabiedrības vajadzībām nosūtīšanas dienu 2023. gada 15. novembrī Nekustamais īpašums nav vienīgā piederošā dzīvojamā telpa. Līdz ar to nav izskatāms jautājums par Likuma 22. panta ceturtajā daļā noteiktās atlīdzības par pieciem procentiem no nekustamā īpašuma tirgus vērtības palielināšanu;
- par nekustamā īpašuma nodokļa samaksu – Sabiedrība informē, ka saskaņā ar likuma "Par nekustamā īpašuma nodokli" 1. pantu nekustamā īpašuma nodokli maksā Latvijas vai ārvalstu fiziskās un juridiskās personas, kuru īpašumā ir nekustamais īpašums. Šī paša likuma 2. panta pirmo un otro daļu nekustamā īpašuma nodokļa samaksas pienākums gulstas uz nekustamā īpašuma īpašnieku un par tādu atzīstama persona, kuras īpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu ir nostiprinātas zemesgrāmatā. Likuma "Par nekustamā īpašuma nodokli" 7. panta trešās daļas 1. punkts paredz, ja nekustamais īpašums tiek atsavināts valstij, nekustamā īpašuma nodokļa maksāšanas pienākums izbeidzas ar nākamo mēnesi pēc īpašuma tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā uz valsts vārda. Vienlaikus ir norādāms, ka nekustamā īpašuma nodokli aprēķina no kadastra objekta (zemes un būves) kadastrālās vērtības, kas tiek noteikta atbilstoši Ministru kabineta 2020. gada 18. februāra noteikumos Nr. 103 "Kadastrālās vērtēšanas noteikumi" noteiktajam, tas ir, nosakot kadastra objektu (zemes un būves) kadastrālo vērtību, ņem vērā vērtību ietekmējošos faktorus: objektu raksturojošos rādītājus (platība, būvniecības periods, būves nolietojums, labiekārtojums, zemes kvalitāte un citi objekta fiziskie rādītāji), lietošanas mērķi un veidu, apgrūtinājumus, vērtību bāzi – viena kvadrātmetra vērtību, kas noteikta atbilstoši nekustamā īpašuma tirgus darījumiem nekustamā īpašuma grupai attiecīgajā vērtību zonā, vērtību zonējumu (atrašanās, izvietojums), sadalot valsts teritoriju apgabalos, kuru nosaka, izvērtējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju, infrastruktūras nodrošinājumu un teritoriālo plānojumu. Tātad, nosakot Nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību, tiek ņemti vērā visi ietekmējošie faktori, kas ir attiecināmi uz Nekustamo īpašumu, nosakot tā kadastrālo vērtību. Papildu ir norādāms, ka Likuma 7. pants nosaka, ka institūcija atlīdzina zaudējumus, kas nekustamā īpašuma īpašniekam radušies šā īpašuma atsavināšanas procesā, to skaitā zaudējumus, kas rodas, ja nekustamais īpašums netiek atsavināts. Savukārt Likuma 25. panta otrā daļa nosaka, ka par zaudējumiem jebkurā gadījumā tiek uzskatīti izdevumi, kas nekustamā īpašuma īpašniekam radušies nekustamā īpašuma atsavināšanas rezultātā (pārcelšanās izdevumi, ar cita nekustamā īpašuma iegādi, nostiprināšanu zemesgrāmatā un atsavinātā nekustamā īpašuma apgrūtinājumu un nastu pārreģistrēšanu saistītie notariālie izdevumi, valsts nodevas, kancelejas nodevas un citi izdevumi), ir sedzami to faktiskajā apmērā, bet nepārsniedzot apvidus vidējās cenas. Ņemot vērā tiesisko regulējumu, Īpašniekam pašam ir pienākums veikt nekustamā īpašuma nodokļa samaksu līdz Nekustamā īpašuma tiesību pārejai valstij.
No Īpašnieka gan rakstiski, gan mutiski ir saņemta informācija, ka viņš piekrīt, ka tiek virzīts jautājums par Nekustamā īpašuma atsavināšanu un aprēķinātās atlīdzības apstiprināšanu.
Saskaņā ar Likuma 27. panta pirmajā un otrajā daļā noteikto Īpašniekam ir tiesības apstrīdēt Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzības apmēru.
Ja netiks noslēgts pirkuma līgums par Nekustamā īpašuma labprātīgu atsavināšanu, tiks virzīts likumprojekts par Nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.
Pēc Nekustamā īpašuma atsavināšanas Satiksmes ministrija normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nostiprinās īpašuma tiesības uz Nekustamo īpašumu zemesgrāmatā uz valsts vārda Satiksmes ministrijas personā.
Saskaņā ar Dzelzceļa likuma pārejas noteikumu 53. punktu Satiksmes ministrija atsavināto Nekustamo īpašumu nodos Rail Baltica projekta īstenotājam pārvaldīšanā tā pienācīgai apsaimniekošanai līdz būvdarbu uzsākšanai.

Ministru kabineta rīkojuma projekts paredz atsavināt nekustamo īpašumu Putekšņu ielā 18, Skuķīšos, Garkalnes pagastā, Ropažu novadā (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 8060 010 0093), kas sastāv no zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 8060 010 0589) 0,2776 ha platībā un uz tās esošās dzīvojamās mājas (būves kadastra apzīmējums 8060 010 0589 001).