Anotācija (ex-ante)

Nekustamais īpašums sastāv no zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0041) 3,8 ha platībā un uz tās esošām būvēm: dzīvojamās ēkas (kadastra apzīmējums 4050 003 0041 001), pagraba (kadastra apzīmējums 4050 003 0041 002), kūts (kadastra apzīmējums 4050 003 0041 003), šķūņa (kadastra apzīmējums 4050 003 0041 004), saimniecības ēkas (kadastra apzīmējums 4050 003 0041 005) un akas (lit.6) (nav reģistrēta Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā).
Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas datiem uz Zemes vienības atrodas zemesgrāmatā neierakstīta pirts (kadastra apzīmējums 4050 003 0041 006).
Ar būvprojekta risinājumiem Nekustamā īpašuma sastāvā esošās būves netiek skartas un atsavinātas.
Nekustamais īpašums ierakstīts Vidzemes rajona tiesas Ceraukstes pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 386, īpašuma tiesības nostiprinātas fiziskai personai (turpmāk – Īpašnieks).
Nekustamajam īpašumam nav reģistrētas hipotēkas vai piedziņas atzīmes, nomas vai apbūves tiesības un tas nav apgrūtināts ar lietu tiesībām.
Bauskas novada pašvaldības zemes nomas līgumu reģistrā ir reģistrēts Zemes vienības daļas 3 ha platībā Zemes nomas līgums (zemesgrāmatā nav reģistrēts). Īpašnieks iesniedza 2021. gada 4. janvāra zemes nomas līgumu, kura darbības termiņš noteikts līdz 2024. gada 31. decembrim, iznomātā kopplatība 3 ha, nomas maksa 175,00 EUR par vienu ha gadā.
Atbilstoši Civillikuma 2174. pantam, atsavinot nomas priekšmetu, ieguvējam jāievēro nomas līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemes grāmatās (2126. p.). Konkrētajā situācijā valstij nav pamata pārņemt Zemes nomas līguma saistības, jo šo saistību pārņemšana nav samērojama ar attiecīgo sabiedrības vajadzību nodrošināšanu, t.i. Nekustamā īpašuma daļa pāries valsts īpašumā brīva no visiem apgrūtinājumiem un nastām, kuras Nekustamajam īpašumam bija uzliktas saistību rezultātā un par kurām institūcija nav tieši paziņojusi, ka tā uzņemas attiecīgos apgrūtinājumus un nastas.
Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas datiem Nekustamajam īpašumam nav reģistrēti apgrūtinājumi, un tam ir noteikts lietošanas mērķis - "Zeme, uz kuras galvenā saimnieciskā darbība ir lauksaimniecība" (kods 0101) un lietošanas veidi -  lauksaimniecībā izmantojamās zemes platība 3,5 ha, ūdens objektu zeme 0,1 ha un zemes zem ēkām platība 0,2 ha.
 Nodalot Rail Baltica projektam nepieciešamo Zemes vienības daļu, atlikumā veidojas Zemes vienības daļa aptuveni 1,9023 ha platībā.
Atbilstoši Bauskas novada administrācijas Nekustamā īpašuma un teritoriālā plānojuma nodaļas (turpmāk – Pašvaldība) atzinumiem Zemes vienības atlikusī daļa aptuveni 1,9023 ha platībā ir izmantojama atbilstoši Bauskas novada teritorijas plānojumam.
Nekustamā īpašuma atlikušajai daļai tiks nodrošināta piekļuve no projektētā pašvaldības nozīmes ceļa.
Atsavināšanas procesā Īpašnieks pieteica prasījumus par:
1) meliorācijas sistēmu nepārtrauktu un kvalitatīvu funkcionēšanu neatsavināmajā Nekustamā īpašuma daļā;
2) neatsavināmās Nekustamā īpašuma daļas vērtības samazinājuma kompensēšanu;
3) trokšņu piesārņojuma mazināšanu;
4) ienākumu no nomas maksas mazināšanos un nomas platības samazināšanās kompensēšanu;
5) piekļuves vietu Nekustamajam īpašumam;
6) vides izmaiņām pēc Rail Baltica trases izbūves.
Pamatojoties uz Likuma 9. pantu un Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 "Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu" (turpmāk – Ministru kabineta noteikumi) 36.1. apakšpunktu, Satiksmes ministrija ar 2024. gada 3. jūnija lēmumu Nr. 03.1-14/2050 :
1. apstiprināja taisnīgas atlīdzības apmēru par nekustamā īpašuma "Austrumi" Ceraukstes pagastā, Bauskas novadā, kadastra Nr. 4050 003 0041, daļas aptuveni 1,8977 ha platībā (platība var tikt precizēta zemes kadastrālās uzmērīšanas procesā) atsavināšanu atbilstoši sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja noteiktajai vērtībai 25 433,78 EUR (divdesmit pieci tūkstoši četri simti trīsdesmit trīs euro un 78 centi), ko veido:
1) atsavināmās zemes vienības daļas 1,8977 ha platībā tirgus vērtība 23 531,48 EUR jeb 1,24 EUR par vienu zemes kvadrātmetru;
2) kompensējamie zaudējumi: neatsavināmās zemes vienības daļas 1,9023 ha platībā vērtības samazinājums 1 902,30 EUR jeb 0,10 EUR par vienu zemes kvadrātmetru.
Atlīdzības apmērs precizējams, piemērojot attiecīgi zemes kvadrātmetra tirgus vērtību/vērtības samazinājumu, ja Zemes vienības  kadastrālās uzmērīšanas rezultātā, realizējot zemes ierīcības projektu, mainās Zemes vienības atsavināmās daļas platība.
2. Par Īpašnieka prasījumiem:
1) meliorācijas sistēmu nepārtrauktu un kvalitatīvu funkcionēšanu - Rail Baltica projekta būvniecības procesa ietvaros likumīgi izbūvētā meliorācijas sistēma atlikušajā (neatsavināmajā) nekustamā īpašuma daļā būs saglabājama atbilstoši apstiprinātajiem būvprojekta risinājumiem, kas tiks izstrādāti pēc valsts sabiedrības ar ierobežotu atbildību "Zemkopības ministrijas nekustamie īpašumi" izdotajiem tehniskajiem noteikumiem, kā arī nosūtīt Īpašniekam akciju sabiedrības "RB Rail" sniegto informāciju par meliorācijas sistēmas pārbūves risinājumiem. Nav paredzama ietekme uz pazemes ūdens slāņiem;
2) vērtības samazinājumu – Vērtētājs ir noteicis neatsavināmās Nekustamā īpašuma daļas vērtības samazinājumu;
3) trokšņu piesārņojuma mazināšanu – Nekustamais īpašums identificēts kā sensitīvā teritorija un tur ir paredzētas trokšņa sienas izbūve, lai nodrošinātu atbilstību normatīvo tiesību aktu prasībām;
4) ienākumiem no nomas mazināšanos un nomas platības samazināšanos - Vērtētājs veica Nekustamā īpašuma daļas vērtības tirgus aprēķinu arī ar ieņēmumu metodi, taču iegūtā tirgus vērtība bija zemāka nekā ar salīdzināmo darījumu metodi iegūtā;
5) piekļuves vietu Nekustamajam īpašumam – par projektēšanu atbildīgā akciju sabiedrība "RB Rail" ir devusi uzdevumu pārprojektēt piekļuves vietu uz īpašumu "Rogas" un "Austrumi" robežas;
6) vides izmaiņām pēc Rail Baltica trases izbūves  – 2015. gada 2. novembra zvērināta advokāta biroja "BORENIUS" galaziņojumā "Taisnīgas atlīdzības noteikšana par nekustamajiem īpašumiem, kas nepieciešami un atsavināmi sabiedrības vajadzībām, un par zaudējumiem īpašumiem, kas ir netieši skarti un kam radušies saimnieciskās darbības ierobežojumi vai netiešie zaudējumi transporta infrastruktūras projekta īstenošanas rezultātā" ir norādīts, ka Latvijas normatīvie akti tieši neaizsargā personu tiesības uz apkārtējās ainavas saglabāšanu jeb tā saucamās skata tiesības. Transporta infrastruktūras būvniecības projektu īstenošanas rezultātā neapšaubāmi tiek mainīta apkārtējā ainava, kas, iespējams, var samazināt esošo nekustamo īpašumu vērtību. Normatīvie akti neparedz personai tiesības prasīt atlīdzinājumu par nekustamā īpašuma vērtības krišanos, ko rada izmaiņas apkārtējā ainavā. Tieši pretēji – Latvijas administratīvo tiesu praksē ir atzīts, ka tas, ka dzīvojamā māja atradās klusā, nepiesārņotā vietā ar nelielu transporta plūsmu, kā arī apkārt līdz šim bija ne pārāk urbāniska vide, nenozīmē, ka blakus esošie zemesgabali nevarētu tikt apbūvēti. Neviena persona, kuras īpašumam blakus atrodas brīvi, neapbūvēti zemesgabali, nevar paļauties, ka blakus esošie brīvie zemesgabali paliks neapbūvēti. Personai ir jārēķinās, ka arī blakus esošā īpašuma īpašniekam ir tādas pašas tiesības izmantot savu īpašumu, arī apbūvēt. Šāda pieeja atbilst arī Eiropas Cilvēktiesību tiesas praksei, kurā atzīts, ka tiesības uz esošās ainavas saglabāšanu pašas par sevi netiek aizsargātas ar Eiropas Cilvēka tiesību un pamatbrīvību aizsardzības konvencijas 8. pantu. Tādējādi spēkā esošais regulējums neparedz pienākumu atlīdzināt personai zaudējumus, kas izpaužas kā nekustamā īpašuma vērtības samazinājums sakarā ar izmaiņām apkārtējā ainavā.
No Īpašnieka ir saņemta piekrišana Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanai un atlīdzības apmēram.
Saskaņā ar Likuma 27. panta pirmajā un otrajā daļā noteikto Īpašniekam ir tiesības apstrīdēt Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzības apmēru.
Ja netiks noslēgts pirkuma līgums par Nekustamā īpašuma daļas labprātīgu atsavināšanu, tiks virzīts likumprojekts par Nekustamā īpašuma daļas piespiedu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.
Pēc Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas, Satiksmes ministrija normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nostiprinās īpašuma tiesības uz Nekustamā īpašuma daļu zemesgrāmatā uz valsts vārda Satiksmes ministrijas personā.
Saskaņā ar Dzelzceļa likuma pārejas noteikumu 53. punktu Satiksmes ministrija atsavināto Nekustamā īpašuma daļu nodos Rail Baltica projekta īstenotājam pārvaldīšanā tā pienācīgai apsaimniekošanai līdz būvdarbu uzsākšanai.

Ministru kabineta rīkojuma projekts paredz atsavināt nekustamā īpašuma "Austrumi" Ceraukstes pagastā, Bauskas novadā (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 4050 003 0041) sastāvā esošās zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0041) daļu 1,8977 ha platībā (pēc zemes kadastrālās uzmērīšanas platība var tikt precizēta).