Atzinums

Latvijas Finanšu nozares asociācija ir iepazinusies ar Ekonomikas ministrijas izstrādāto likumprojektu “Grozījums Dzīvokļa īpašuma likumā” (24-TA-703), kura mērķis aizsargāt dzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvojamo māju pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju tiesiskās intereses pret negodprātīgu dzīvokļu īpašnieku rīcību, nemaksājot par saņemto pakalpojumu un nepildot lojalitātes pienākumu pret dzīvokļu īpašnieku kopību, attiecībā uz uzkrājumu veidošanu dzīvojamai mājai. Šo mērķu sasniegšanai paplašināt Civillikumā ietvertās reālnastas institūtu,  Dzīvokļa īpašuma likumā, kā speciālajā regulējumā paredzot likumiskas reālnastas ieviešanu, kas darbotos kā dzīvokļa īpašuma katrreizējā īpašnieka pienākums regulāru naudas maksājumu veidā segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus, izdevumus par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, kā arī iemaksas dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā. Izvērtējot likumprojektu Asociācija neatbalsta tā turpmāko virzību likumprojekta esošajā redakcijā, norādot uz turpmākiem apsvērumiem.

[1.] No likumprojekta nav saprotams, kādā veidā potenciālais dzīvokļa īpašuma pircējs var gūt nepārprotamu un pilnu informāciju par dzīvokļa īpašuma parādiem. Likumprojekts paredz iespēju, ka potenciālais dzīvokļa īpašuma pircējs no esošā dzīvokļa īpašnieka varētu saņemt izziņu par pakalpojumu nomaksas stāvokli uz konkrētu brīdi, taču nav saprotams kādā veidā potenciālais dzīvokļa īpašuma pircējs var gūt nepārprotamu apstiprinājumu, ka esošais dzīvokļa īpašnieks ir sniedzis pilnīgu informāciju. Tas jo īpaši ir svarīgi gadījumos, kad dzīvokļa īpašumam tiek nodrošināti pakalpojumi ar vairāku dažādu pakalpojumu sniedzēju starpniecību. Proti, gadījumos, kad samaksa par dzīvokļa īpašumam nodrošinātajiem pakalpojumiem notiek tiešo maksājumu veidā, izziņa no dzīvojamās mājas pārvaldnieka, kas sniedz tikai dzīvojamās mājas pārvaldīšanas pakalpojumus būtu nepietiekama. Vienlaikus potenciālajam dzīvokļa īpašuma pircējam nav brīvi pieejama informācija par visiem pakalpojumu sniedzējiem, kuri nodrošina pakalpojumus dzīvokļa īpašumam.

[2.] Lai izvairītos no gadījumiem, kad potenciālajam dzīvokļa īpašniekam var tikt uzrādīta viltota izziņa par nomaksas stāvokli (īpaši gadījumos, kad šāda izziņa tiek sagatavota papīra veidā), aicinām paredzēt, ka attiecīgā izziņa tiek sagatavota elektroniski, kurai papildus kvalificētajam elektroniskajam parakstam tiek pievienots arī izdevēja kvalificētais elektroniskais zīmogs. Šāda zīmoga esamība apliecinātu faktu, ka attiecīgo izziņu ir sagatavojusi persona, kurai ir attiecīgās tiesības. Skaidrojam, ka, ja šādu izziņu parakstītu tikai ar fiziskas personas elektronisko parakstu, tad potenciālajam dzīvokļa īpašuma pircējam nebūtu iespējas pārliecināties, ka attiecīgā persona pārstāv konkrētu uzņēmumu. Pieņemot attiecīgu regulējumu, šādam dokumentam būs būtiska nozīme kreditēšanas jomā, jo kredīta devējam būs svarīgi pārliecināties, ka, vai nu dzīvokļa īpašums tiek iegādāts bez parādiem, vai arī parāda esamības gadījumā – kredītņēmējs (jaunais dzīvokļa īpašnieks) būs spējīgs nokārtot parāda saistības un tas negatīvi neietekmēs kredītņēmēja spējas veikt aizdevuma atmaksu.

[3.] Nedz no likumprojekta, nedz tā anotācijas nav saprotams, kā piedāvātais reālnastas institūts mijiedarbotos ar parādu segšanas nosacījumiem, piemēram, mantošanas procesā. Norādām, ka nesen Saeimā pieņemtajos grozījumos Civillikumā mantojuma tiesību reformas ietvaros, mantošanas procesā ir nodalītas kreditoru kategorijas un to prioritātes attiecībā pret kurām mantojuma saņēmējam ir jāveic norēķini par parādiem. Regulējums paredz noteikt, ka prioritāti mantojuma saņēmējiem ir jāveic norēķini par parādiem, kas ir nostiprināti ar zemesgrāmatā reģistrētu ķīlu, kā arī parādiem par nekustamā īpašuma nodokli.

[4.] Nedz no likumprojekta, nedz tā anotācijas nav saprotams, kā piedāvātais reālnastas institūts mijiedarbotos ar parādu segšanas nosacījumiem, piemēram, nekustamā īpašuma piespiedu izsoles gadījumos, kad pret parādnieku ierosināts process tiesā par parāda piedziņu, kas rezultējas ar zvērināta tiesu izpildītāja piespiedu darbībām (dzīvokļa īpašuma izsoles organizēšana).
Civilprocesa likuma parādu piespiedu piedziņas procesā ir nodalītas kreditoru kategorijas un to prioritātes attiecībā pret kurām no parādnieka nekustamā īpašuma pārdošanas procesā iegūtajiem līdzekļiem ir jāveic norēķini par parādiem – tostarp par vienu no prioritārajiem prasījumiem norādot prasījumu par maksājumiem par pārvaldīšanas darbībām daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā (pārvaldīšanas izdevumi), par maksājumiem par mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem (komunālie pakalpojumi) un maksājumiem dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā (uzkrājumi), kas maksājami par šo nekustamo īpašumu (Civilprocesa likuma 628. panta pirmās daļas 2.1 punkts).

Likumprojekta anotācijā norādīts: “[A]r 2021. gada 1. marta grozījumiem Civilprocesa likumā vismaz daļā par prioritāro kreditoru prasījumu apmierināšanu jautājums ticis atrisināts, rodot risinājumu vismaz daļēji segt parādus pakalpojumu sniedzējiem, pārvaldniekam, uzkrājumu fondam (dzīvojamās mājas īpašniekiem) un mazinot uz pārējiem dzīvojamās mājas īpašniekiem gulstošo parādu slogu. Tomēr norādāms, ka Civilprocesa likumā minēto grozījumu objekts ir tikai tāds nekustamais īpašums, kas apgrūtināts ar ķīlu, turklāt,  apmierinot prasījumus, kas kopumā nepārsniedz 5 procentus no naudas, kas saņemta par šo nekustamo īpašumu. Līdz ar to, praksē joprojām kreditoru prasījumi var netikt pilnībā apmierināti vai, ievērojot noteikto kreditoru  prioritāro secību, netikt pie atgūstamajiem līdzekļiem nemaz.”, tomēr anotācijā netiek skaidrots un pamatots ar datiem, ka attiecīgais risinājums ir nepietiekams.

Tāpat anotācijā netiek skaidrots vai ir izvērtēti citi alternatīvi risinājumi, nenosakot likumiskās reālnastas institūtu, piemēram, pilnveidojot saistību piespiedu izpildes brīdinājuma kārtībā institūtu – konceptuāli mainot minēto tiesvedības kārtību un turpmāk neaizsargāt pasīvus parādniekus, proti, tādus, kuri ar nolūku nesaņem vai izvairās no tiesas brīdinājumiem, līdz ar ko tiesvedība beidzas bez rezultāta, bet tā vietā, ja tiesa ir nosūtījusi parādniekam brīdinājumu uz deklarēto dzīvesvietu (oficiālo elektronisko adresi), un nav saņemti iebildumi, saistība ir pakļaujama izpildei. Šāds risinājums pārvaldniekiem būtiski atvieglotu parādu piedziņu un tas atslogotu arī tiesas, jo citādi šo jautājumu tiesā risina prasības kārtībā.

[5.] Likumprojekts paredz ieviest reālnastu dzīvokļa īpašumam, kas tiek uzlikta par labu pārvaldniekam (pārvaldīšanas izdevumi), komunālo pakalpojumu sniedzējam (komunālie pakalpojumi) un dzīvokļu īpašnieku kopībai (iemaksas uzkrājumu fondā). Asociācija pievērš ministrijas uzmanību, ka no esošās redakcijas nav saprotams vai piedāvātajā tvērumā (reālnastu kategorijās) būtu ietverti dzīvokļu īpašnieku kredīta maksājumi par piešķirto aizdevumu dzīvojamās mājas renovācijas vai energoefektivitātes uzlabošanas pasākumiem.

Norādām, ka praksē pastāv dažādi veidi, kādā pārvaldnieki šāda veida maksājumus iekļauj dzīvokļa īpašniekiem sagatavotajos rēķinos, un ne visos gadījumos rodas pārliecība, ka šādi kredīta maksājumi būtu uzskatāmi par daļu no pārvaldīšanas izdevumiem. Tāpat norādām, ka praksē nereti ir situācijas, kur dzīvojamās mājas renovācijas vai energoefektivitātes uzlabošanas pasākumiem dzīvokļu īpašnieku kopība dibina biedrību, kas ir aizdevuma saņēmējs un kas turpmāk arī sagatavo dzīvokļu īpašniekiem rēķinus par kredīta atmaksu, lai gan attiecīgā biedrība nepilda dzīvojamās mājas pārvaldnieka uzdevumus (tos drīkst nodalīt un deleģēt veikt kādai citai personai), bet tikai darbojas jautājumos, kas saistīti ar projekta realizāciju. No likumprojekta esošās redakcijas rodas priekšstats, ka reālnasta netiktu uzlikta par labu šādām dzīvokļu īpašnieku biedrībām.

Papildus norādām:

Asociācijas ieskatā likumam ir vairāki aspekti, kas būtu jāņem vērā un jādomā par kādu risinājumu nozarē, jo stājoties spēkā grozījumiem, joprojām dzīvokļa īpašuma īpašniekam nav vienotas datu bāzes, elektroniskas vides, kur varētu sagatavot vienotu izziņu, izdruku par maksājumu saistību izpildi, kas saistīti ar īpašumu.  Šīs elektroniskās vides neesamība, protams, rada ievērojamus krāpšanas riskus, līdz ar to jaunais īpašnieks ir nepasargāts, jo nevar pārliecināties par patieso situāciju un to, vai esošais īpašnieks ir uzrādījis pilnu informāciju par maksājumu saistību izpildi, kas attiecas uz īpašumu.  
Priekšlikums koriģēt punktu, izsakot to šādā versijā:
(5) Dzīvokļa īpašuma ieguvējs var prasīt personai, kura atsavina dzīvokļa īpašumu un šai personai ir pienākums, uzrādīt izziņu par maksājumu saistību izpildi, kas sagatavota saskaņā ar normatīvajiem aktiem par dzīvojamo māju pārvaldīšanu.
Nepieciešams papildināt 131.panta 2. punktu, jo daudzos gadījumos mājas siltināšanas kredītu saņem biedrība, un šajos gadījumos kredīta maksājumi par mājas siltināšanas kredītu nebūs pārvaldīšanas izdevumi, kas pienāksies pārvaldniekam, bet biedrība būs pilnvarota saņemt kredītu un organizēt siltināšanas darbus, kā arī biedrība ir tiesīga saņemt no īpašniekiem kredīta maksājumus.
Nepieņemami, ka kreditoram no aizdevuma jāfinansē parāda summa, Asociācijas ieskatā, parāds jādzēš no pirkuma summas, paliek tikai norēķinu kārtības jautājums (kurš un kurā brīdī nomaksā parādu – pārskaita naudu pakalpojumu sniedzējiem, pārvaldniekiem utt.).
Aktuāli un svarīgi, vai nosakot īpašuma vērtību, nekustamo īpašumu vērtētājs parādu iekļaus nekustamā īpašuma vērtējumā.  Tāpat, ja dzīvokli pērk izsolē – parāds nāks papildus nosolītai summai, bet šādos gadījumos uz izsoles sākuma datumu būtu jābūt pieejamai informācija par parādu apmēru, kas attiecināms uz jauno dzīvokļa īpašnieku.

Asociācija piedāvā:

risinājumam noteikt izņēmumu, ka tas nav piemērojams mantošanas procesā – mantošanas procesā, it īpaši jaunajā mantojumu tiesību reformā, ir noteiktas kreditoru kategorijas, kurām parādu apmaksa veicama pirmām kārtām, tostarp hipotekārie kreditori;
risinājumam noteikt izņēmumu, ka tas nav piemērojams piespiedu atsavināšanas procesos – šajā procesā ir noteiktas kreditoru kategorijas, kurām parādu apmaksa ir veicama pirmām kārtām, tostarp 5% slieksnis kā prioritārs kreditors pārvaldnieki/komunālo pakalpojumus sniedzēji;
pārskatīt termiņu likumiskajai reālnastai, samazinot to no 3 gadiem uz 1 gadu – samazinot parāda summas apmērus, par kurām var rasties potenciāli strīdi;
likumiskās reālnastas attiecināšana tikai uz tādiem parādiem, par kuriem potenciālais pircējs ir informēts ar izziņu (dokumentāli) – līdzīgi kā kreditoru pretenziju institūtam, proti, jaunais īpašnieks var atbildēt tikai par tādiem parādiem, par kuriem viņš ir ticis informēts – viss pārējais ir iepriekšējā dzīvokļa īpašnieka atbildība. Tādā veidā motivējot iepriekšējo dzīvokļa īpašnieku sniegt korektu un pilnīgu informāciju potenciālajam pircējam par visiem parādiem no visiem kreditoriem (īpaši svarīgi tas ir situācijās, kad dzīvokļa īpašnieks norēķinās tiešo maksājumu veidā ar pakalpojumu sniedzējiem un ir vairāk nekā viens rēķins tikai no pārvaldnieka);
pilnveidot saistību piespiedu izpildes brīdinājuma kārtībā institūtu – konceptuāli mainot kārtību, turpmāk neaizsargāt pasīvus parādniekus, proti, tādus, kuri ar nolūku nesaņem vai izvairās no tiesas brīdinājumiem, līdz ar ko tiesvedība beidzas bez rezultāta. Tā vietā, ja tiesa ir nosūtījusi parādniekam brīdinājumu uz deklarēto dzīvesvietu (oficiālo elektronisko adresi), un nav saņemti iebildumi, saistība ir pakļaujama izpildei. Šāds risinājums pārvaldniekiem būtiski atvieglotu parādu piedziņu un tas atslogotu arī tiesas, jo citādi šos jautājumus tiesā risina prasības kārtībā.

Ņemot vērā iepriekšminēto, Asociācija neatbalsta likumprojekta tālāko virzību tā esošajā redakcijā, taču vienlaikus norādām, ka esam gatavi iesaistīties un sadarboties ar ministriju un citiem sadarbības partneriem, lai meklētu risinājumus Asociācijas norādītājiem apsvērumiem.
 

-