Atzinums

Tā kā kadastrā reģistrētais ēkas nolietojums tiek izmantots tikai kadastrālajā vērtēšanā (atbilstoši Tieslietu ministrijas izziņā paustajam tiekot izmantots arī " tirgus vērtējumu atskaitēs vai pašvaldību izsoles noteikumos", kas arī ietilpst jomā- vērtēšana), tad šāda nolietojuma noteikšanai jāatbilst vērtēšanas standartu prasībām. Noteikumu projektā noteiktais regulējums diemžēl neatbilst vērtēšanas standarta prasībām. Standarts nošķir fizisko, ekonomisko un funkcionālo nolietojumu. Ja projektā ir domāts fiziskais nolietojums, tad būtu jābūt skaidram - pret ko šo nolietojumu nosaka: pret tirgū tipisko objektu, vai pret jaunu objektu.
Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā noteiktos šos principus:

Tādejādi ir jākonstatē, ka sagatavotie grozījumi, par to kā individuāli un par maksu vizuāli tiks noteikts viens kopējs ēkas tehniskā stāvokļa vērtējums, nav atbilstoši Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 66.panta otrās daļas 1.un 2 punktā noteiktajiem principiem:
" 1)savstarpējās salīdzināmības princips, saskaņā ar kuru savstarpēji salīdzināmas kadastrālās vērtības tiek noteiktas visiem kadastra objektiem, nodrošinot, ka nekustamā īpašuma tirgū novērotiem savstarpēji līdzīgiem objektiem atbilstoši to galvenajiem vērtību ietekmējošiem rādītājiem kadastrālās vērtības ir līdzīgas, bet objektiem, kas reti nonāk brīvā tirgū vai tajā nenonāk, — atbilstoši nekustamā īpašuma grupas ekonomiskajam labumam;
2) objektīva grupējuma princips, saskaņā ar kuru masveida vērtēšanā nekustamie īpašumi tiek grupēti atbilstoši galvenajiem vērtību ietekmējošiem rādītājiem, kas ir būtiski nekustamā īpašuma tirgū attiecīgajai īpašumu grupai, tai skaitā arī par kadastra objektiem, kas reti nonāk brīvā tirgū vai tajā nenonāk;"

Lūdzam pievienot jaunu Ministru kabineta protokollēmuma projekta punktu:

Pieņemt zināšanai, ka noteikumi ir pagaidu risinājums universālo un fiskālo kadastrālo vērtību nodrošināšanai tuvākajos gados, bet Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 66.panta pirmās un otrās daļas ievērošana tiks nodrošināta pakāpeniski pirms Tieslietu ministrija  iesniegs Ministru kabinetā Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma Pārejas noteikumu 50.punktā noteikto  jauno kadastrālo vērtību bāzi, kas nav universālo kadastrālo vērtību bāze.

Uz LPS iebildumu Tieslietu ministrija izziņā ir sniegusi šādu noraidīšanas pamatojumu:
"Normatīvo aktu regulējums šobrīd arī neparedz Valsts zemes dienestam veikt masveida ēku apsekošanu ar mērķi noteikt ēkām nolietojumu.
Paskaidrojam, ka Valsts zemes dienests nosaka ēkas nolietojumu, ar mērķi noteikto nolietojumu izmantot ēkas kadastrālās vērtības noteikšanai, kas tiek izmantota ar būvniecību nesaistītos procesos. Savukārt Valsts zemes dienests šobrīd izskata un izvērtē kā būvju kadastrālās uzmērīšanas procesā, tai skaitā arī nolietojuma noteikšanā nākotnē, varētu izmantot jaunākās tehnoloģijas, piemēram, tālizpētes u.c."

Tādejādi Tieslietu ministrija apstiprina LPS iebilduma pamatotību pēc būtības- jo TM atzīst, ka kadastrālajā uzmērīšanā noteiktais būvju nolietojums tiek izmantots tikai kadastrālajā vērtēšanā. Bet kadastrālā vērtēšana ir masveida process, kurā pēc būtības ir nepieņemami blakus esošām ēkām izmantot ļoti dažādos laikos novērtēto nolietojumu, kuram kā atzīst pati TM nav nekā kopīga ar būvniecības procesā nosakāmo būves nolietojumu. To apstiprina arī VZD tīmekļvietnē ievietotā informācija par ēku nolietojuma pēdējo noteikšanas gadu sadalījumā pa ēku celtniecības gadiem:
https://www.vzd.gov.lv/lv/eku-nolietojuma-noteiksanas-statistika
tā piemēram: 
91% ēkām, kuras celtas pirms 1945.gada, pēdējais reģistrētais nolietojums ir vecāks par 2010.gadu (38%- vecāks par 2000.gadu)
91% ēkām, kuras celtas 1945-1960 gados, pēdējais reģistrētais nolietojums ir vecāks par 2010.gadu (37%- vecāks par 2000.gadu)
89% ēkām, kuras celtas 1961-1990 gados, pēdējais reģistrētais nolietojums ir vecāks par 2010.gadu (35%- vecāks par 2000.gadu)
86% ēkām, kuras celtas 1991-2000 gados, pēdējais reģistrētais nolietojums ir vecāks par 2010.gadu (35%- vecāks par 2000.gadu)
79% ēkām, kuras celtas 2001-2010 gados, pēdējai nolietojums ir reģistrēts 2001- 2010 gados
Minētās ēkas veido 80% no visām ēkām!
Bet kopā ar ēkām, kam nav konstatēts būvniecības gads, -no visām kadastrā reģistrētajām ēkām 85,6% ēku pēdējais reģistrētais nolietojums ir vecāks par 2010.gadu, ļoti iespējams lielākajai daļai pat- 2000.gadu sākumā fiksētais ēkas nolietojums, kad ēkas masveidā tika reģistrētas kadastrā.
Tā kā kadastrā reģistrētais nolietojums tieši ietekmē ēkas kadastrālo vērtību, tad 85,6% ēku kadastrālā vērtība ir sistēmiski neatbilstoša. Arī pati TM izziņā norāda: "Masveida vērtēšanā fizisko nolietojumu lieto ēku savstarpējai salīdzināšanai." Tādejādi arī pati TM atzīst, ka tiek pārkāpts Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā noteiktais savstarpējās salīdzināmības princips. Jo tas pieprasa, lai līdzīgām ēkām, kurām ir līdzīgs faktiskais nolietojums, būtu līdzīga kadastrālā vērtība, kas nav iespējama, ja vienas ēkas īpašnieks ir kadastrā apmaksājis nolietojuma noteikšanu 2023.gadā, bet tā kā otras ēkas īpašnieks to nav varējis atļauties, tad kadastrā ir 'spēkā esošs' 2000.gadā noteiktais nolietojums.
Nolietojuma noteikšana ir VZD maksa pakalpojums, kura veikšanai ir jāapmaksā arī VZD darbinieku ceļa izdevumi, kurus aprēķina mērot attālumu no VZD teritoriālās struktūrvienības, kuru ir tikai dažas, atrašanās vietas līdz novērtējamajai ēkai. Tādejādi kadastrālā vērtība nav objektīva, jo ir atkarīga no īpašnieka spējām apmaksāt nolietojuma noteikšanu, kā arī maksa ir lielāka attālākajās vietās, jo transporta izdevumu segšana ir lielāka.

Turklāt grozījumu projektā pat ir paredzēts: "85. Kadastrālajā uzmērīšanā noteiktais ēkas vērtējums nav izmantojams ēkas faktiskā stāvokļa noteikšanai būvniecības jomā." Tātad šāds tikai  kadastrālajā uzmērīšanā veiktais individuālais ēkas vērtējums ir uzskatāms par lieku birokrātisko slogu, kas palielina Kadastrālās uzmērīšanas pakalpojuma cenu, kas būtu mazāka, ja kadastrālajā uzmērīšanā tiktu fiksēti tikai tādi dati, kuros nav ietverts VZD darbinieku vērtējums. Tā kā kadastrālā vērtēšana ir masveida vērtēšana, tad sistēmiski nav pieļaujami, ka daļa no vērtēšanas faktiski notiek individuāli, turklāt ar milzīgām laika atšķirībām starp blakus esošiem objektiem -

Nenoliedzot nepieciešamību vienā vērtību zonā fiksēt ļoti dažādu ēku savstarpējo atšķirību kadastrālās vērtēšanas vajadzībām, tomēr šāda vērtēšana ir jānosaka kadastrālās vērtēšanas metodikā, vienlaikus izvērtējot vai šāda veida vērtēšana ir kadastrālās vērtības noteikšanā ir nepieciešama ikkatrā vērtību zonā, jo īpaši ņemot vērā kadastrālajā vērtēšanā piemērojamo efektivitātes principu. Tāpat šādai ēku vērtēšanai būtu jānodrošina savstarpējās salīdzināmības princips, kuru nevar nodrošināt, ja šāds ēku vērtējums ēkām vienā vērtību zonā tiek noteikts ļoti dažādos laika periodos- piemēram, padomju laikā celtām ēkām, kas pēc būtības ir ļoti līdzīgas, bet šis vērtējums kadastrālajā vērtēšanā tiks piemērots- vienai ēkai vēl no padomju laikā noteiktā ēkas nolietojuma, citai - 2000 gadu sākumā noteiktais nolietojums, citai iepriekšējā gadā. Tā kā arī anotācijā TM norāda: "Projekts paredz vizuāli novērtēt ēkas kopējo tehnisko stāvokli", tad šāds vērtējums, lai to varētu izmantot kadastrālajā vērtēšanā, ir jāveic vienlaikus visām blakus esošām ēkām, jo tikai tādā veidā var ievērot Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā noteiktos šos principus:

" 1)savstarpējās salīdzināmības princips, saskaņā ar kuru savstarpēji salīdzināmas kadastrālās vērtības tiek noteiktas visiem kadastra objektiem, nodrošinot, ka nekustamā īpašuma tirgū novērotiem savstarpēji līdzīgiem objektiem atbilstoši to galvenajiem vērtību ietekmējošiem rādītājiem kadastrālās vērtības ir līdzīgas, bet objektiem, kas reti nonāk brīvā tirgū vai tajā nenonāk, — atbilstoši nekustamā īpašuma grupas ekonomiskajam labumam;
2) objektīva grupējuma princips, saskaņā ar kuru masveida vērtēšanā nekustamie īpašumi tiek grupēti atbilstoši galvenajiem vērtību ietekmējošiem rādītājiem, kas ir būtiski nekustamā īpašuma tirgū attiecīgajai īpašumu grupai, tai skaitā arī par kadastra objektiem, kas reti nonāk brīvā tirgū vai tajā nenonāk;"

Tāpēc lūdzam atdalīt Būvju datu vākšanas metodi, kuri netiek pakļauti vērtēšanai, bet ir objektīvi, jo ir viegli pārbaudāmi, kā piemēram, ēkas platība, stāvu skaits, un kuri pēc būtības var mainīties tikai un vienīgi veicot ēkas pārbūvi, no tādu datu vākšanas veida, kuriem ir jēga kadastrālajā vērtēšanā tikai tad, ja tie raksturo vienā vērtību zonā esošo ļoti dažā stāvoklī esošo ēku savstarpējās atšķirības. Lūdzam pievienot šādu jaunu Ministru kabineta protokollēmuma projekta punktu: 

Tieslietu ministrijai līdz 01.05.2025.noteiktā kārtībā iesniegt Ministru kabinetā normatīvo aktu projektus, kas izslēgs no kadastrālās uzmērīšanas procesa būvju nolietojumu, vienlaikus paredzot kadastrālās vērtēšanas vajadzībām nepieciešamo datu ieguves kārtību, lai varētu nodrošināt Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 66.panta otrajā daļā noteiktos vērtēšanas pamatprincipus un jo īpaši savstarpējās salīdzināmības principu un objektīva grupējuma principu, pievienojot Nekustamā īpašuma vērtēšanas konsultatīvās padomes viedokli par kārtības projektu..

Uz LPS iebildumu Tieslietu ministrija izziņā ir norādījusi sekojošo:
"arhitekti būvprojekta stāva plānu vektordatnes nesagatavo vienotā specifikācijā, līdz ar to automātiska vektordatņu konvertācija vai saglabāšana Valsts zemes dienesta datu bāzē bez šo vektordatņu papildu apstrādes nav iespējama, jo Valsts zemes dienests stāva plānus sagatavo atbilstoši būvju kadastrālās uzmērīšanas (turpmāk – BKU) vienotajai specifikācijai.
Līdz ar to līdz brīdim, kamēr būvprojekta stāva plānu vektordatnes netiks sagatavotas vienotā specifikācijā, kura būs automātiski konvertējama Valsts zemes dienestam nepieciešamajā specifikācijā, par šo datņu manuālu apstrādi Valsts zemes dienests piemēros papildus samaksu."

LPS ieskatā ir nepieņemama situācija, kurā privātpersonai rodas papildus izdevumi gan finansiāli, gan laika ziņā, tikai tāpēc, ka atbilstoši citiem normatīvajiem aktiem sagatavots dokuments nav "Valsts zemes dienestam nepieciešamajā specifikācijā"

Tieslietu ministrijai sadarbībā ar Ekonomikas ministriju līdz 2025.gada 1.maijam noteiktā kārtībā iesniegt Ministru kabinetā nepieciešamos normatīvo aktu projektus, kas nodrošinās Būvniecības informācijas sistēmā iesniedzamo datu, kas pēc būtības nepieciešami arī Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā, tai skaitā būvju stāvplānu un telpu grupu plānu, sākotnējo radīšanu pēc vienotām specifikācijām, lai tie bez papildus apstrādēm būtu lietojami abās valsts informācijas sistēmās.

Nav pieņemami, ka Ministru kabinets ar noteikumiem atļauj Valsts zemes dienesta darbiniekiem neaktualizēt datus, kurus viņi ierauga dabā, ēkas kadastrālo uzmērīšanu dabā un kuri neatbilst kadastrā reģistrētajiem datiem.

Ja, veicot šo noteikumu 35.2. apakšpunktā noteikto uzmērīšanu, konstatē, ka uz zemes vienības ir Kadastra informācijas sistēmā reģistrēta ēka, kuras reģistrētie dati, kurus izmanto kadastrālajā vērtēšanā, kā arī  apjoma rādītāji ēkas konstruktīvo elementu pārbūves, atjaunošanas, demontāžas vai sabrukšanas dēļ neatbilst faktiskajai situācijai apvidū, Kadastra informācijas sistēmā obligāti aktualizē datus, kurus izmanto kadastrālajā vērtēšanā, kā arī aktualizē:

Noteikumos ir absurdi inženierbūvju normatīvā kalpošanas ilgumi gados, kuri tiešā veidā ietekmē automātiski aprēķināmo inženierbūves nolietojumu, kam nav nekādas korelācijas ar faktisko inženierbūves nolietojumu. Vēl vairāk - ar noteikumiem ekspluatētām un joprojām no normatīvo aktu viedokļa un fiziskajiem parametriem ekspluatējamām inženierbūvēm tiek noteikts, ka tās ir pilnībā nolietotas, it īpaši inženierbūvēm, kas celtas PSRS laikos, bet joprojām ir ekspluatējamas, piemēram lielākā daļa gāzes vadu ir izbūvēti PSRS laikos, bet joprojām tiek ekspluatēti. Bet noteikumi tiem nosaka normatīvo kalpošanas ilgumu 30 gadi, kas tieši ietekmē inženierbūves nolietojumu un tās kadastrālo vērtību, piemēram, 1965.gadā izbūvētam un joprojām ekspluatētam gāzes vadam būs 0,- eur kadastrālā vērtība, jo šajos noteikumos noteiktais nor.kalp.ilgums 30 gadi tādejādi, ja inženierbūve kadastrā reģistrēta 2000 gadā, nolietojums atbilstoši noteikumiem būs 116% ((2000-1965)/30*100%), bet ja reģistrēta 2023.gadā - 193% ((2023-1965)/30*100%), tātad pilnībā nolietota inženierbūve, kurai KV noteikumos noteiktais Būves nolietojuma korekcijas koeficients ir 0, kas savukārt KV aprēķina formulā ir reizinātājs, kā zināms, jebkura skaitļa reizinājums ar nulli ir nulle, tādejādi KV=0,00 eur, kas ir absurds eksistējošām un ekspluatētām inženierbūvēm!
Turklāt tie nav teorētiski pieņēmumi! zemāk sniedzam tikai dažu inženierbūvju piemērus, kas dēļ to uzbūvēšanas gada, šobrīd tiek uzskatīti kā kadastrāli pilnīgi bezvērtīgas inženierbūves, lai arī tās joprojām tiek ekspluatētas (TAP portāls diemžēl neatļauj tabulas formātu):
Būves kadastra apzīmējumsBūves nosaukumsBūves ekspluatācijas uzsākšanas gads
`27000240106001Piestātne Nr.1101.12.1955.
27000240110001Piestātne Nr.601.01.1967.
27000240111003Piestātne Nr.701.01.1966.
`27000240112001Piestātne Nr.801.01.1966.
`27000240113002Piestātne Nr.901.01.1962.
`27000240216001Piestātne Nr.101.03.1963.
27000290134145Zibens novedējs Nr.301.10.1978.
27000290134146Zibens novedējs Nr.201.10.1978.
27000290134147Zibens novedējs Nr.101.10.1978.
27000290134148Zibens novedējs Nr.401.10.1978.
27000290134149Dzelceļa sliežu ceļš01.10.1977.
27000290134157Cauruļvadu estakāde 01-E1/K34-109/01.11.1976.
`27000290134199Cauruļvadu estakāde 02-E3-201.03.1978.
27000290134200Kabeļu estakāde 02-E3-(3,4)01.03.1979.
`27000290161001Naftas muliņš Nr.201.01.1964.
27000300128002Naftas produktu maģistrālais cauruļvads "Polocka-Ventspils"01.09.1972.
27000300128005Naftas produktu maģistrālais cauruļvads "Polocka-Ventspils"01.11.1968.


Lūdzam izslēgt visu 6.nodaļu- inženierbūves nolietojuma noteikšana
un papildināt noteikumus ar jaunu pārejas noteikumu punktu šādā redakcijā:
"Līdz 30.12.24. no kadastra informācijas sistēmas tiek dzēsti inženierbūvju un atsevišķu ēku  nolietojumi, kas tika aprēķināti balstoties uz šajos noteikumos noteikto normatīvo kalpošanas ilgumu gados."

kā arī lūdzam veikt atbilstošus grozījumus kadastrālās vērtēšanas noteikumos gan attiecībā uz fiskalās kv, gan universālās KV aprēķinu, neizmantojot nolietojumu, kas aprēķināts balstoties uz Būvju kadastrālās uzmērīšanas MK noteikumos noteikto būvju normatīvo kalpošanas ilgumu, kam nav nekādas saistības ar faktisko inženierbūves ekspluatācijas ilgumu un faktisko inženierbūves nolietojumu.

-

Šo noteikumu 5.pielikumā noteikto inženierbūvju un atsevišķu ēku normatīvo kalpošanas ilgumu izmanto tikai un vienīgi kadastrālajā vērtēšanā, turklāt nav izprotams - kādā veidā Tieslietu ministrija ir izvēlējusies noteikt šo normatīvo kalpošanas ilgumu, piemēram, pārvades sistēmas gāzes vadiem- 30 gadi, kas ņemot vērā faktu, ka maģistrālie gāzes vadi tika izbūvēti pirms Latvijas neatkarības atgūšanas, varētu nozīmēt, ka tiem visiem jau sen ir beidzies to kalpošanas ilgums! 

Tā kā šo noteikumu 5.pielikumu izmanto tikai un vienīgi lai noteiktu inženierbūvju un atsevišķu ēku nolietojumu, kuru aprēķina izmantojot normatīvo kalpošanas ilgumu un  nolietojums tieši ietekmē kadastrālo vērtību, tad dēļ šī pielikuma un šajos noteikumos noteiktā inženierbūvju un atsevišķu ēku nolietojuma noteikšanas kārtības, ļoti daudzām inženierbūvēm administratīvi tiek noteikta nulles kadastrālā vērtība, lai arī inženierbūves tiek pilnā apjomā ekspluatētas(!), kas ir pretrunā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā noteikto vērtēšanas mērķi un principiem, kā arī nekādā veidā nekorelē ar šo inženierbūvju tirgus vērtībām! 


Lūdzam izslēgt 5.pielikumu un kā arī izslēgt no noteikumiem  inženierbūvju nolietojuma noteikšanu pēc adminsitratīvi noteikta normatīvā kalpošanas ilguma.
 

-