Atzinums

Nepiekrītam esošai punkta redakcijai, jo:
 - Ministru kabineta 2018.gada 19.jūnija noteikumu Nr.350 “Publiskas personas zemes nomas un apbūves tiesības noteikumi” (turpmāk arī – MK noteikumi Nr.350) 8.1.apakšpunktu var tulkot un piemērot neatbilstoši Ministru kabineta 02.04.2024. noteikumu Nr.211 “Grozījumi Ministru kabineta 2018. gada 19. jūnija noteikumos Nr. 350 “Publiskas personas zemes nomas un apbūves tiesības noteikumi” (turpmāk – Grozījumi) anotācijā[1] (turpmāk – Grozījumu anotācija) norādītajam:
“Ar noteikumu projektu tiek grozīta MK noteikumu Nr.350 2.nodaļa, izsakot tās nosaukumu jaunā redakcijā "Apbūvēta zemesgabala iznomāšana un likumiskā lietošana" un šajā nodaļā ietverot nosacījumus dalītā īpašuma gadījumiem atbilstoši Spēkā stāšanās likumā noteiktajam par zemes likumisko lietošanu, kā arī nosacījumus par apbūvēta zemesgabala iznomāšanu (saskaņā ar Ministru kabineta 2018.gada 20.februāra noteikumiem Nr.97 "Publiskas personas mantas iznomāšanas noteikumi" (turpmāk - MK noteikumi Nr.97), iznomājot publiskas personas īpašumā esošu nomas objektu, kas sastāv no būves un zemes vienības (MK noteikumu Nr.97 69., 80.punkts).

 Attiecībā uz publiskas personas zemes iznomāšanu (saskaņā ar MK noteikumos Nr.97 paredzēto, ka publiskas personas īpašumā esošu nomas objektu, kas sastāv no būves un zemes vienības) ar noteikumu projektu tiek paredzēts, ka par apbūvēta zemesgabala nomu publiskas personas institūcija, kuras valdījumā vai pārvaldīšanā ir attiecīgais zemesgabals (turpmāk - iznomātājs), slēdz līgumu un nomas maksas apmēru izdala divos veidos, proti, ja apbūvētu zemesgabalu iznomā publiskai personai vai tās iestādei, kapitālsabiedrībai vai privātpersonai publiskas funkcijas vai deleģēta valsts pārvaldes uzdevuma veikšanai, nomas maksa ir 1,5% no zemesgabala kadastrālās vērtības, bet ne mazāka par šo noteikumu 5.punktā minēto, kas  ir 28 euro, (noteikumu projektā ietvertais MK noteikumu Nr.350 8.1. apakšpunkts). Šajā gadījumā nomas maksa 1,5% no zemesgabala kadastrālās vērtības tiek saglabāta atbilstoši šobrīd spēkā esošo MK noteikumu Nr.350 17.punktam. Vienlaikus, ja apbūvētu zemesgabalu iznomā publiskas funkcijas vai deleģēta valsts pārvaldes uzdevuma veikšanai, kuri ir saistīti ar saimniecisko darbību, un samazinātas nomas maksas piemērošanas gadījumā atbalsts nomniekam kvalificējams kā komercdarbības atbalsts, nomas maksu nosaka atbilstoši neatkarīga vērtētāja noteiktai tirgus nomas maksai.”

Tādējādi Grozījumu anotācijā ir norādīts, ka Noteikumu 8.1.apakšpunkts piemērojams, iznomājot publiskas personas īpašumā esošu nomas objektu, kas sastāv no būves un zemes vienības;
- atbilstoši spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem līgumu par apbūvēta zemesgabala nomu var slēgt tikai un vienīgi gadījumos, ja iznomā publiskas personas ēku (būvi) kopā ar zemi, atbilstoši Ministru kabineta 20.02.2018. noteikumiem Nr.97 “Publiskas personas mantas iznomāšanas noteikumi” (turpmāk – MK noteikumi 97). MK noteikumi 350 attiecināmi vienīgi uz zemesgabala nomas maksas aprēķināšanas kārtību (MK noteikumu 350 2.9.apakšpunkts). MK noteikumu 97 3.nodaļā noteikta ēkas nomas maksas aprēķināšanas metodika, ja publiskas personas ēku (telpas) kopā ar zemi iznomā publiskai personai vai tās iestādei, kapitālsabiedrībai vai privātpersonai publiskas funkcijas vai deleģēta valsts pārvaldes uzdevuma veikšanai, nosakot publiskai personai kā iznomātājam tiesības noteikt tādu nomas maksu, kas pilnīgi sedz publiskas personas kā iznomātāja izdevumus, kas saistīti ar iznomājamā objekta pārvaldīšanu iznomāšanas periodā, neprasot izvērtēt komercdarbības atbalsta regulējumu, tādēļ nepiekrītam, ka ēkai piesaistītās zemes nomas maksa nosakāma pēc tirgus nomas maksas;
- brīvprātīgi dalītā īpašuma gadījumos jaunu zemes nomas līgumu nevar slēgt, jo uz publiskas personas zemesgabala uzceltā ēka (būve) par patstāvīgu īpašuma objektu ir uzskatāma zemes nomas līguma darbības laikā, uz nomātas zemes celtās ēkas (būves) kā patstāvīga īpašuma objekta atsavināšanas gadījumā zemes nomas līgumā noteiktās saistības kā lietu tiesības pāriet ēku (būvju) nekustamā īpašuma ieguvējam;

- nav pieprasīts Eiropas komisijas skaidrojums vai brīvprātīgi dalītā īpašuma gadījumos piemērojams komercdarbības atbalsta regulējum. Ēka (būve), kas ir patstāvīgs īpašuma objekts saskaņā ar likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” (turpmāk – Likums) 14.panta pirmās daļas 1., 2., 3. vai 4.punktu un kuras īpašniekam uz likuma pamata ir lietošanas tiesības uz zemi, atšķiras no  ēkas (būves), kas ir patstāvīgs īpašuma objekts, pamatojoties uz Likuma 14.panta pirmās daļas 5.punktu (spēkā līdz 31.12.2016.) un 33.punktu, tikai ar ierobežotu īpašuma tiesību termiņu. Zemesgabalu, uz kura atrodas ēka (būve) kā patstāvīgs īpašuma objekts, nevar iznomāt jebkurai citai personai nomas tiesību izsolē vai citā veidā, jo ēka (būve) ir patstāvīgs īpašuma objekts zemes nomas līguma, uz kā pamata tā celta, darbības laikā un zemes nomas tiesības ir tikai ēkas (būves) īpašniekam. Tādēļ, uzskatām, ka arī brīvprātīgi dalītā īpašuma gadījumos nav piemērojams komercdarbības atbalsta regulējums un nomas maksa nosakāma līdzīgi kā zemes likumiskās lietošanas maksa 4% no zemesgabala kadastrālās vērtības gadā vai 2,5% no zemesgabala kadastrālās vērtības gadā, ievērojot to, ka nomniekam papildus nomas maksai jāmaksā pievienotās vērības nodoklis un nekustamā īpašuma nodoklis. Ievērojot iepriekšminēto, Rīgas valstspilsētas pašvaldība lūgs Finanšu ministrijai saņemt no Eiropas komisijas skaidrojumu vai brīvprātīgi dalītā īpašuma gadījumos piemērojams komercdarbības atbalsta regulējums.

Saskaņā ar Ministru kabineta 2020.gada 18.februāra noteikumu Nr.103 “Kadastrālās vērtēšanas noteikumi” (turpmāk – MK noteikumi 103) 2.punktu kadastrālā vērtība ir visā valsts teritorijā pēc vienotiem kadastrālās vērtēšanas principiem noteikta kadastra objekta vērtība naudas izteiksmē, izvērtējot Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētos objektu raksturojošos datus un vērtību bāzi atbilstoši nekustamā īpašuma tirgus informācijai. Atbilstoši MK noteikumu 103  3.punktam, nosakot kadastra objekta (zeme un būves) kadastrālo vērtību, ņem vērā tādus vērtību ietekmējošos faktorus kā objektu raksturojošos rādītājus – platību, būvniecības periodu, būves nolietojumu, labiekārtojumu, zemes kvalitāti un citus objekta fiziskos rādītājus; lietošanas mērķi un veidu; apgrūtinājumus; vērtību bāzi – viena kvadrātmetra vērtība, kas noteikta atbilstoši nekustamā īpašuma tirgus darījumiem nekustamā īpašuma grupai attiecīgajā vērtību zonā; vērtību zonējumu (atrašanās, izvietojums), sadalot valsts teritoriju apgabalos, kuru nosaka, izvērtējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju, infrastruktūras nodrošinājumu un teritoriālo plānojumu. Tādēļ kadastrālā vērtība, kas noteikta detalizēti izvērtējot ietekmējošos faktorus, tostarp lietošanas mērķi un veidu, tirgus darījumus,  ir pamatots kritērijs nomas maksas aprēķināšanai. Turklāt no 2025.gada piemērojama universālā kadastrālā vērtība, kas ir tuvināta tirgus cenām.

Tirgus nomas maksas noteikšana brīvprātīgi dalīta īpašuma gadījumos pēc būtības nav pareiza, to piemērojot nomas maksas pārskatīšanai spēkā esošos zemes nomas līgumos, pārskatītā nomas maksa nesamērīgi pārsniedz līgumos atbilstoši MK noteikumiem 350 redakcijā līdz Grozījumiem noteikto nomas maksu (1,5% gadā no zemesgabala kadastrālās vērtības), dažos gadījumos pat desmit reizes.

Priekšlikums.
Izteikt MK noteikumu Nr.350 8.punktu šādā redakcijā:
“8.Apbūvēta zemesgabala nomas maksa gadā ir:

8.1. 1,5 % no zemesgabala kadastrālās vērtības (bet ne mazāka par šo noteikumu 5. punktā minēto), ja apbūvētu zemesgabalu iznomā publiskai personai vai tās iestādei, kapitālsabiedrībai vai privātpersonai publiskas funkcijas vai deleģēta valsts pārvaldes uzdevuma veikšanai;

8.2. citos gadījumos 4% no zemesgabala kadastrālās vērtības (bet ne mazāka par šo noteikumu 5. punktā minēto).”

[1] https://tapportals.mk.gov.lv/annotation/aabdf5b9-90f8-46c6-8198-b5a6155542d7#
 

-

Nepiekrītam MK noteikumu Nr.350 papildināšanai ar 27.¹, 27.² un 27.³punktu 1.punktā (par 8. punktu) norādīto iebildumu dēļ, tie ir arī pretrunā MK noteikumu 97 prasībām, nevis līdzīgi, kā minēts anotācijā, jo MK noteikumu 97 4.nodaļas noteikumi nav piemērojami gadījumos, ja apbūvētu zemesgabalu iznomā publiskai personai vai tās iestādei, kapitālsabiedrībai vai privātpersonai publiskas funkcijas vai deleģēta valsts pārvaldes uzdevuma veikšanai.

Piedāvātajam priekšlikumam trūkst informācijas no kura brīža būtu vērtējama šo kritēriju izpilde, jo zemesgabalu attīstība un ieguldījumi tajos jau ir veikti no neapbūvētiem zemesgabaliem pārtopot par apbūvētiem.
Savukārt, ja zeme kopā ar ēku ir iznomāta publiskas funkcijas vai deleģēta uzdevuma veikšanai, nomas maksas samazināšana nav iespējama, jo nomas objekts tiek iznomāts par viszemāko cenu jeb “pašizmaksu” atbilstoši MK noteikumu Nr.97 3.nodaļā noteiktajām tiesībām noteikt tādu nomas maksu, kas pilnīgi sedz publiskas personas kā iznomātāja izdevumus, kas saistīti ar iznomājamā objekta pārvaldīšanu iznomāšanas periodā.
 

-

Iebildums.

Priekšlikums svītrot 119.punktā  skaitļus “27.¹, 27.²” 1. un 2.punktā norādīto iebildumu dēļ.
 

-

Priekšlikums visos gadījumos, kad nomas maksas noteikšanai publiskas persona pieaicina neatkarīgu vērtētāju (nomas līgumu noslēdzot, pagarinot nomas līguma termiņu, pārskatot nomas maksu), neatkarīgi no tā vai nomas maksa tiek mainīta vai saglabāta līgumā noteiktajā apmērā, MK 350 noteikt, ka nomnieks kompensē iznomātājam neatkarīga vērtētāja atlīdzības summu, ja to ir iespējams attiecināt uz konkrētu nomnieku, ievērojot Publiskas personas finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanas likuma mērķi un 3.panta 1.punktā noteikto, tāpēc attiecīgi:
svītrot MK 350 56.punkta pēdējā teikumā vārdus “Ja nomas maksa tiek mainīta” un 62.1.apakšpunktā vārdus “un nomas maksa tiek palielināta”.
 

-