Atzinums

Tiesiskai skaidrībai lūdzam izvērtēt nepieciešamību precizēt nosaukumu likumprojektam “Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums”.

Pamatojums: Tiesību akta projekta anotācijā, kā arī likumprojekta 2. panta otrā un trešā daļa paredz, ka attiecīgais regulējums attieksies uz nekustamajiem īpašumiem, kas nav sadalīti dzīvokļu īpašumos. Proti, tas attieksies uz nekustamo īpašumu, kā piederība ir vairākām personām uz kopīpašuma tiesības pamata.
Latvijas Republikas Augstākās tiesas Administratīvo lietu departaments 2011. gada 24. janvāra spriedumā lietā Nr. SKA-49/2011 ir norādījis, lai māju atzītu par daudzdzīvokļu māju, tajā saskaņā ar inventarizācijas plānu jābūt vismaz vienam dzīvoklim un vēl vismaz vienam citam objektam, proti, otram dzīvoklim, mākslinieka darbnīcai vai neapdzīvojamai telpai. Nav pamatots uzskats, ka obligāti nepieciešami vismaz divi dzīvokļi (sk. Latvijas Republikas Augstākās tiesas Administratīvo lietu departaments 2011. gada 24. janvāra spriedumu lietā Nr. SKA-49/2011, 12. un 13. punktu).
Tomēr tiesību akta projekta anotācija un likumprojekts noteic, ka regulējums attieksies arī uz dzīvojamam mājām, kas nav sadalītas dzīvokļu īpašumos un pieder vairākiem kopīpašniekiem.  Līdz ar to tiek norādīts, ka tas var attiekties arī uz dzīvojamām mājām, kas nav uzskatāmas par daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām, tādēļ ir nepieciešams precizēt likumprojekta nosaukumu.
 

-

Lūdzam tiesību akta projektā paredzēt pārvaldīšanas tiesisko attiecību pamatu.

Proti, likumprojekts paredz, ka turpmāk par pamatu pārvaldnieka tiesībām veikt pārvaldīšanas uzdevumu dzīvojamā mājā tiek noteikts dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums, kā rezultātā tiek noslēgts pārvaldīšanas līgums. Vienlaikus vēršam uzmanību, ka dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs pašiem dzīvokļu īpašniekiem, taču tas pats par sevi nerada tiesiskas sekas trešajām personām.  Norādām, ka gan tiesību akta projekta anotācijā, gan arī likumprojektā ir nepieciešams norādīt atbilstošu pārvaldīšanas tiesisko attiecību pamatu, kas varētu būt saistošs arī trešajām personām. 
 

-

Lūdzam izvērtēt nepieciešamību precizēt likumprojekta 1. pantu.

Pamatojums: Likumprojekta 1. pantā ir noteikts, ka tā mērķis ir radīt tiesiskos priekšnoteikumus daudzdzīvokļu dzīvojamo māju efektīvai pārvaldīšanai. Tomēr tiesību akta projekta anotācija un likumprojekts noteic, ka regulējums attieksies arī uz dzīvojamam mājām, kas nav sadalītas dzīvokļu īpašumos un pieder vairākiem kopīpašniekiem.  Līdz ar to tiek norādīts, ka tas var attiekties arī uz dzīvojamām mājām, kas nav uzskatāmas par daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām.
 

-

Lūdzam precizēt likumprojekta 2. panta trešo daļu, norādot atbilstošās likumprojekta tiesību normas.

Pamatojums: Tiek norādīts, ka uz vairākām personām uz kopīpašuma tiesības pamata piederošo dzīvojamo māju pārvaldīšanu un uz tās pārvaldīšanā iesaistīto personu tiesībām un pienākumiem ar atbilstošām izmaiņām neattieksies šā likuma 31. panta trešās daļas 7. punkta nosacījumi. Norādām, ka likumprojekta 31. panta trešajā daļā ir ietverti kopumā seši punkti, tādēļ nepieciešams veikt attiecīgos labojumus.
 

-

Tiesiskai skaidrībai lūdzam skaidrāk definēt brīdi, kad likumprojekta 4. pantā minēto pienākumu nepienācīgas izpildes vai neizpildes dēļ atbildība pāriet no dzīvokļu īpašnieku kopības uz katru dzīvokļa īpašnieku.

Pamatojums: Likumprojekta 5. panta pirmā un trešā daļa noteic, ka par šā likuma 4. pantā noteikto pienākumu neizpildes vai nepienācīgas izpildes rezultātā trešai personai vai dzīvokļu īpašniekam nodarīto kaitējumu atbild dzīvokļu īpašnieku kopība. Savukārt šīs normas trešā daļa noteic, ja šā panta pirmajā daļā minēto saistību izpildei dzīvokļu īpašnieku kopības mantas nepietiek un dzīvokļu īpašnieki saprātīgā termiņā nav pieņēmuši lēmumu, lai nodrošinātu kopības saistību izpildi pret tās kreditoru, par kopības saistībām atbilstoši savā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram kopības kreditoram atbild dzīvokļu īpašnieki.
Lai nodrošinātu tiesisko skaidrību un izpratni aicinām anotācijā norādīt konkrētus situāciju izvērtējumus, kad likumprojekta 5. pantā noteiktais būtu attiecināms.
 

-

Lūdzam izvērtēt nepieciešamību likumprojektā ietvert tiesību normu, kas noteiktu pārvaldīšanas līguma nosacījumus.

Pamatojums: Atbilstoši tiesību akta projekta anotācijai, kurā ir noteikts, ka likumprojekts paredz, ka turpmāk par pamatu pārvaldnieka tiesībām veikt pārvaldīšanas uzdevumu dzīvojamā mājā tiek noteikts dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums, kā rezultātā tiek noslēgts pārvaldīšanas līgums. Vienlaikus norādām, ka arī likumprojekta 30. pants paredz pārvaldīšanas līguma izbeigšanas nosacījumus, aicinām izvērtēt nepieciešamību ietvert likumprojektā līdzīgu tiesību normu kā tas ir šobrīd spēkā esošajā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 11. pantā. Proti, ietvert tiesību normu, kas paredzētu pārvaldīšanas līguma nosacījumus.
 

-

Lūdzam precizēt likumprojekta 17. panta pirmo daļu, norādot atbilstošu normatīvo aktu.

Pamatojums: Likumprojekta 17. panta pirmajā daļā tiek veikta atruna uz “Pārvaldīšanas likumu’’, tomēr atbilstoši Latvijas Republikas normatīvo aktu datubāzei šāda tiesību akta nosaukums nav precīzs. 
 

-

Tiesiskai skaidrībai lūdzam izvērtēt nepieciešamību precizēt likumprojekta 21. panta pirmās daļas 5. punktu, norādot precīzi kādas trešās personas ir tiesīgas ierosināt dzīvokļu īpašnieku kopības kompetencē esoša jautājuma izlemšanu.  

-

Tiesiskai skaidrībai lūdzam nepieciešamību izvērtēt likumprojekta 23. pantu, nepieciešamības gadījumā, veicot tajā attiecīgus labojumus.

Pamatojums: Norādām, ka likumprojekta 23. panta trešās daļas 2. punktā ir noteikts, ka pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot uzkrājumu dzīvokļa īpašnieka neizpildītu saistību izpildei (parādu segšanai u.tml.). Savukārt tiesību akta projekta anotācijā ir minēts, ka dzīvokļu īpašnieku kopība atbild par dzīvokļu īpašnieku individuālajam patēriņam izmantotu komunālo pakalpojumu maksas parādiem, ja šajā likumā noteikto dzīvokļu īpašnieku kopības pienākumu neizpildes dēļ komunālā pakalpojuma sniedzējs šo parādu nevar atgūt no dzīvokļa īpašnieka. Līdz ar to konstatējamas pretrunas likumprojekta 23. panta pirmās daļas 5. punktā un trešās daļas 2. punktā, tādējādi aicinām precizēt radušos situāciju.

 

-

Norādām, ka likumprojekta 25. panta trešās daļas 2. punkts nonāk pretrunā ar Latvijas Republikas Augstākās tiesas (turpmāk – Senāts) Civillietu departamenta 2026. gada 2. februāra spriedumu lietā Nr. SKC-123/2026, kurā ir atzīts, ka gadījumā, ja parādu veido nesegti maksājumi par komunālajiem pakalpojumiem, kas izmantoti dzīvokļu īpašnieku kopīgajām vajadzībām, tad par šo parādu kā par savu saistību kopība atbild ar savu mantu (sk. Dzīvokļa īpašuma likuma 15. panta otro daļu) un pakalpojumu sniedzējam nav pienākuma šo parādsaistību samazināt, ja kāds no kopības biedriem (dzīvokļu īpašniekiem) nav nodrošinājis finansējumu šīs kopības saistības izpildei. Šādā gadījumā izšķirošs ir pieņēmums, ka no kopīgām vajadzībām izmantotā komunālā pakalpojuma labumu gūst ikviens dzīvokļa īpašnieks, tādēļ trūkstošo finansējumu saistības pilnīgai izpildei ir pamatotāk prasīt nodrošināt pārējiem kopības biedriem, nevis prasīt atteikties no finansējuma saņemšanas pakalpojuma sniedzēju, kurš labumu no pakalpojuma saņemšanas negūst (sk. Senāta Civillietu departamenta 2026. gada 2. februāra spriedumu lietā Nr. SKC-123/2026, 5.2. punktu).  

No likumprojekta 25. panta trešās daļas 2. punkta un tiesību akta projekta anotācijā minētā secināms, ka ar likumprojektu ir plānots ieviest, ka dzīvokļu īpašnieku individuālajam patēriņam izmantotu komunālo pakalpojumu maksas parādiem, ja šajā likumprojektā noteikto dzīvokļu īpašnieku kopības pienākumu neizpildes dēļ komunālā pakalpojuma sniedzējs šo parādu nevar atgūt no dzīvokļa īpašnieka. Vēršam uzmanību, ka šāda regulējuma ieviešanas gadījumā iespējams tiktu pārkāpts šobrīd normatīvajos aktos nostiprinātais princips, gan arī tas nonāktu pretrunā ar judikatūrā paustajām atziņām. Ievērojot minēto, lūdzam skaidrot izvēlēto pieeju un nepieciešamības gadījumā precizēt likumprojektu. 
 

-

Aicinām precizēt likumprojekta pārejas noteikumu 7. punktu, ietverot teikuma turpinājuma daļu.

-

Lūdzam izvērtēt nepieciešamību precizēt tiesību akta projekta anotāciju, svītrojot sadaļu par administratīvo atbildību.

Pamatojums: Tiesību akta projekta anotācijā tiek norādīts uz problēmjautājumiem saistībā ar dzīvojamo māju pārvaldīšanu un Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 29. pantā paredzēto administratīvo atbildību. No tiesību akta projekta kopumā secināms, ka ar likumprojektu attiecīgais jautājums netiek risināts.
 

-

Tiesiskai skaidrībai lūdzam skaidrot, vai daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki un dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības un pienākumi ir pielīdzināmi nekustamā īpašuma kopīpašniekam un visiem kopīpašniekiem kopā.

Pamatojums: Tiesību akta projekta anotācijā ir noteikts: “Ar Likumprojektu nav paredzēts atteikties no regulējuma attiecināšanas uz dzīvojamām mājām, kas nav sadalītas dzīvokļu īpašumos un pieder vairākiem kopīpašniekiem (kopīpašuma mājas). Likumprojektā dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības un pienākumi tiek pielīdzināti kopīpašniekiem, savukārt atsevišķa dzīvokļa īpašnieka tiesības un pienākumi – katram kopīpašniekam.” 

Atbilstoši Civillikuma 1067. pantam īpašuma tiesība, kas pieder uz vienu un to pašu nedalītu lietu vairākām personām nevis reālās, bet tikai domājamās daļās, tā ka sadalīts vienīgi tiesību saturs, ir kopīpašuma tiesība. Savukārt saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 15. panta pirmo un trešo daļu dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesību subjekts un tās sastāvā ir visi attiecīgās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki, tostarp dzīvokļa īpašums ir dzīvojamā mājā tiesiski nodalīts patstāvīgs nekustamais īpašums, kas kā lietu kopība sastāv no atsevišķā īpašuma un attiecīgas kopīpašuma domājamās daļas.
Līdz ar to secināms, ka daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas kopējo lietu kontekstā dzīvokļa īpašnieki ir uzskatāmi arī kā kopīpašnieki.

Tādējādi tiesību akta projekta anotācijā ir nepieciešams ietvert skaidrāku atrunu ciktāl dzīvokļu īpašnieku un dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības un pienākumi ir attiecināmi uz kopīpašumā esošas dzīvojamās mājas kopīpašniekiem.
 

-

Tiesiskai skaidrībai lūdzam precizēt anotāciju, svītrojot vai ievietojot attiecīgo anotācijas sadaļu.

Pamatojums: Tiesību akta projekta anotācijā ir norādīts, ka "jautājumi, kas skar kopīpašuma mājas īpašniekus un mājas pārvaldnieku risināmi pamatojoties uz Civillikuma regulējumu par pilnvarojuma līgumu. Par šo anotācijā detalizētāk aprakstīts sadaļā – Atsevišķi aspekti pārvaldnieku atbildībā." Norādām, ka tiesību akta projekta anotācijā šāda sadaļa nav sastopama.
 

-

Lūdzam izvērtēt nepieciešamību precizēt tiesību akta projekta anotāciju, izvērtējot subjektu loku, uz kuriem attiecas uzkrājuma fonda maksāšanas noteikumi.

Pamatojums: Likumprojekta 2. panta trešā daļa noteic, ka likumprojekta 9. pants, kas regulē uzkrājuma nosacījumus, neattiecas uz kopīpašumā esošas dzīvojamās mājas kopīpašniekiem. Savukārt anotācijā ir noteikts: “Likumprojektā paredzēts, ka Dzīvokļa īpašnieks vai kopīpašnieks atbilstoši viņam piederošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram veic maksājumus uzkrājumu fondā, kurā esošie līdzekļi nedrīkst būt mazāki par vienu divpadsmito daļu no kopības vai visu kopīpašnieku gada pārvaldīšanas izdevumiem.” Līdz ar to aicinām precizēt tiesību akta projekta anotāciju.  
 

-

No likumprojekta 25. panta trešās daļas 2. punkta un tiesību akta projekta anotācijas sadaļā “2. Dzīvokļu īpašnieku individuālo interešu īstenošana komunālo pakalpojumu jomā Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi” minētā secināms, ka ar likumprojektu ir plānots ieviest, ka dzīvokļu īpašnieku individuālajam patēriņam izmantotu komunālo pakalpojumu maksas parādiem, ja šajā likumprojektā noteikto dzīvokļu īpašnieku kopības pienākumu neizpildes dēļ komunālā pakalpojuma sniedzējs šo parādu nevar atgūt no dzīvokļa īpašnieka. Vēršam uzmanību, ka šāda regulējuma ieviešanas gadījumā tas nonāktu pretrunā gan normatīvajos aktos nostiprinātajiem principiem par atbildību, gan nonāktu pretrunā ar judikatūrā paustajām atziņām. Proti, pastāvošajai izpratnei, ja parādu veido nesegti maksājumi par komunālajiem pakalpojumiem, kas izmantoti dzīvokļu īpašnieku kopīgajām vajadzībām, tad par šo parādu kā par savu saistību kopība atbild ar savu mantu (sk. Latvijas Republikas Augstākās tiesas Civillietu departamenta 2026. gada 2. februāra spriedumu lietā Nr. SKC-123/2026, 5.2. punktu). 
 

-

Tiesiskai skaidrībai lūdzam tiesību akta projekta anotācijā ietvert skaidrojumu likumprojekta 7. panta pirmajā daļā norādītā jēdziena “tiesības prasīt” skaidrojumu.

Pamatojums: Norādām nepieciešamību ietvert izvērtējumu jēdzienam “tiesības prasīt”, skaidrojot tā juridiskās sekas un attiecināmību uz kādu noteiktu tiesisko procesu.  
 

-

Lūdzam izvērtēt tiesību akta projekta anotācijā paredzēto regulējumu attiecībā uz uzkrājumiem. Proti, ir nepieciešams veikt situācijas izvērtējumu gadījumam, ja noteikti dzīvokļu īpašnieki atsakās veikt maksājumus uzkrājumu fondā, bet savukārt pārējie dzīvokļu īpašnieki veic šos maksājumus. Tajā skaitā uz gadījumiem, kad no uzkrājumiem tiek veikta parādu segšana.

Pamatojums: Saskaņā ar likumprojekta 9. panta otro daļu uzkrājumi ikdienas norēķiniem nedrīkst būt mazāki par vienu divpadsmito daļu no kopības gada pārvaldīšanas izdevumiem, kā arī likumprojekta 23. panta pirmās daļas 5. punkts noteic, ka līdzekļi no uzkrājuma var tikt novirzīti uz noteiktu dzīvokļu īpašnieku parāda segšanu. Tiesību akta projekta anotācijā ir nepieciešams norādīt skaidrojumu šādam regulējumam, kā arī situācijas izvērtējumu, kas pamato kādēļ dzīvokļu īpašniekiem, kas maksā uzkrājuma maksu no uzkrājuma fonda būtu jāsedz citu dzīvokļu īpašnieku parādi, kuri vienlaikus neveic iemaksas uzkrājuma fondā. 
 

-

Tiesiskai skaidrībai lūdzam tiesību akta projekta anotācijā ietvert skaidrojumu par likumprojekta 22. pantā paredzētajām pārvaldnieka tiesībām uzņemties saistības dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā.

Pamatojums: Ņemot vērā, ka šāds regulējums paredz pārvaldnieka tiesības uzņemties saistības dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā, tostarp dibināt kredītsaistības, ir nepieciešams precizēt un veikt izvērtējumu kā tiks nodrošināta pārvaldnieka rīcības kontrole un kādi tiesiskās aizsardzības mehānismi būs pieejami dzīvokļu īpašnieku kopībai gadījumā, ja pārvaldnieka rīcības rezultātā kopībai tiks nodarīti zaudējumi.
 

-

Lūdzam aizpildīt anotācijas 6.sadaļu.  

Pamatojums: Ministru kabineta 2021. gada 7. septembra noteikumu Nr.617 "Tiesību akta projekta sākotnējās ietekmes izvērtēšanas kārtība" 15. punkts, kas noteic, ka visiem projektiem aizpilda šo noteikumu 14.6. apakšpunktā minēto anotācijas sadaļu (projekta izstrādē iesaistītās institūcijas un sabiedrības līdzdalības process). 

-

Lūdzam aizpildīt anotācijas 7. sadaļu. 

Pamatojums: Ministru kabineta 2021. gada 7. septembra noteikumu Nr.617 "Tiesību akta projekta sākotnējās ietekmes izvērtēšanas kārtība" 15. punkts, kas noteic, ka visiem projektiem aizpilda šo noteikumu 14.7. apakšpunktā minēto anotācijas sadaļu (projekta izpildes nodrošināšana un tās ietekme uz institūcijām).

-