Projekta ID
24-TA-1466Atzinuma sniedzējs
Latvijas Īpašumu Vērtētāju Asociācija
Atzinums iesniegts
17.09.2024.
Saskaņošanas rezultāts
Nesaskaņots
Iebildumi / Priekšlikumi
Nr.p.k.
Projekta redakcija
Iebildums / Priekšlikums
1.
Noteikumu konsolidētā versija
Iebildums
Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija (turpmāk – LĪVA) iepazīstoties ar 12.09.2024 izsludināto noteikumu projektu atkārtoti iebilst tā virzīšanu apstiprināšanai, jo grozījumos paredzētie kadastrālās jeb masveida vērtēšanas pilnveidojumu risinājumi nav izskatīti un izdiskutēti Nekustamā īpašuma vērtēšanas konsultatīvās padomē https://www.vzd.gov.lv/lv/nekustama-ipasuma-vertesanas-konsultativa-padome, kur darbojas valsts pārvaldes un privātā sektora pārstāvji un ir izveidota, lai sekmētu masveida un individuālās vērtēšanas nozares kvalitatīvu attīstību, veicinātu normatīvo aktu pilnveidošanu, kadastra datu pietiekamības, aktualitātes un kvalitātes nodrošināšanu, kā arī valsts pārvaldes un privātā sektora sadarbību.
LĪVA atkārtoti vērš uzmanību, ka Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā (turpmāk – Kadastra likums) ar 2024. gada 30. maija grozījumiem, kas stājas spēkā 2024.gada 27.jūnijā, 66., 67., 69. un 70.pantā noteikto masveida vērtēšanas pamatprincipu būtības ievērošana, nevis to pielāgošana līdz šim kadastrālā vērtēšanā izmantotajām pieejām, ir būtisks priekšnosacījums esošo sistēmisko kļūdu novēršanai un objektīvi pamatota kadastrālo vērtību rezultāta iegūšanai.
LĪVA nepiekrīt noteikumu projekta dokumentācijā pievienotajā Viedokļu pārskats 24-TA-1466 Tieslietu ministrijas viedoklim, ka atsevišķas tikšanās “inovāciju sprintā“ par masveida vērtēšanas problēmām ar uzaicinātiem pārstāvjiem var aizstāt konstruktīvu Nekustamā īpašuma vērtēšanas konsultatīvās padomes darbu esošo masveida vērtēšanas problēmu plānveidīgā risināšanā. Uz konstruktīvas sadarbības un plānveidīgas darbības trūkumu norāda nekustamā īpašuma nozares pārstāvju iebildumi par sagatavoto noteikumu projektu, kas netiek izdiskutēti un iespējams var novest pie destruktīva rezultāta.
LĪVA nevar piekrist noteikumu projekta piedāvātai 41 punkta redakcijai - ´"4.1 Nekustamā īpašuma grupēšana atbilstoši šo noteikumu 11. pielikumam balstās uz normatīvos aktos noteikto būvju un nekustamā īpašuma lietošanas mērķu (turpmāk - lietošanas mērķis) klasifikāciju, ievērojot vispārējās ekonomiskās darbības klasifikācijā piemēroto iedalījumu, kā arī ņemot vērā nekustamā īpašuma tirgus vērtību veidojošos faktorus un nekustamo īpašumu ekonomisko būtību. Nekustamā īpašuma tirgus darījumus, cenu līmeņus, izmaiņu tendences analizē, ievērojot šo noteikumu 11. pielikumā noteikto nekustamo īpašumu grupējumu. Nekustamo īpašumu grupējumu, analizējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju, pārbauda ne retāk kā divu kadastrālo vērtību bāzes izstrādes ciklu robežās." , jo šādi (4.1 punktā un 11.pielikumā) definējot nekustamā īpašuma grupas, apakšgrupas, zemes lietošanas mērķus un ēku apakšgrupas, pēc būtības nekustamā īpašuma tirgus segmentu darījumu objektus pielīdzina līdz šim praktizētajam iedalījuma Kadastrā, nevis nodrošina pēctecīgu nekustamā īpašuma tirgus analīzi un nekustamo īpašumu darījumu objektu grupēšanu atbilstoši nekustamā īpašuma tirgus tendencēm. Bez tam noteikumu projekts neparedz kārtību kādā sabiedrība tiek informēta par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, publiskojot nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā. Šāda pieeja ir pretrunā ar Kadastra likuma 70 pantam, kas nosaka “(1) Lai nodrošinātu kadastrālo vērtību bāzes izstrādi un aktualizāciju, kā arī lai informētu sabiedrību par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, Valsts zemes dienests apkopo un analizē nekustamā īpašuma tirgus informāciju. Nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā, publisko ne retāk kā reizi gadā.”
LĪVA atkārtoti norāda, ka nepiekrīt noteikumu projekta 8.2 punkta redakcijai, kas paredz – “ 8.2 Lai nodrošinātu kadastrālo vērtību vidējo atbilstību 80 % līmenī no nekustamā īpašuma cenu līmeņa uz kadastrālo vērtību bāzes izstrādei noteikto atskaites punktu laikā, kadastrālās vērtības aprēķinā zemes vienībai, ēkai, telpu grupai, inženierbūvei un zemes vienības daļai piemēro koeficientu 0,8.", jo ieviešot kadastrā reģistrēto nekustamā īpašumu veidojošo atsevišķu fizisko objektu kadastrālās vērtības aprēķinā multiplikatoru 0,8 pirmkārt, pat teorētiski ar šādu pieeju pēc būtības nodrošināt līdzīgu nekustamo īpašumu kadastrālo vērtību proporcionālo atbilstību, nepārsniedzot 80 procentus no salīdzināmu nekustamā īpašuma tirgus darījumu vidējā cenu līmeņa, attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā ir ļoti apšaubāmi, jo pat viena tirgus rajona ietvarā nekustamā īpašuma tirgus segmenta ietvaros esošo nekustamo īpašumu vērtību ietekmējoši faktori var būt atšķirīgi gan apmērā, gan laikā un to proporcionālas ietekmes noteikšana vērtības aprēķinā var prasīt daudz komplicētāku pieeju, kā vienkāršu gala vērtības samazinājumu par 20%. Piemērojot šāda kadastrālās vērtības aprēķina kārtību, bez publiski pieejamas informācijas par konkrētā teritorijā nekustamā īpašuma segmentā uz tirgus darījumiem noteikto cenu līmeņu un to vērtību ietekmējošiem rādītājiem, kadastrālās vērtības lietotājiem tiktu radīts maldinošs priekštats, ka aprēķinātā kadastrālā vērtība formāli nepārsniedz 80% no vidējā nekustamā īpašuma tirgus cenu līmeņa. Te gan jānorāda, ka noteikumu projektā nav pat mēģināts skaidrot vai un kā tiks nodrošināta vidējā nekustamā īpašuma cenu līmeņu noteikšana no nekustamā īpašuma tirgus darījumiem.
LĪVA nevar piekrist 30.1 punkta redakcijai - "30.1 Bāzes vērtību noteikšanai izmanto pirkuma darījumus, kas atbilst Latvijas īpašuma vērtēšanas standartos noteiktiem brīva nekustamā īpašuma tirgus apstākļiem (turpmāk – raksturīgi darījumi). Neizmanto pirkuma darījumus ar analīzes procesā konstatētām papildus saistībām – darījumus starp savstarpēji saistītiem dalībniekiem, piespiedu atsavināšanu, darījumus ar situācijai apvidū neatbilstošiem Kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem datiem, kā arī konkrētajā vai attiecīgajā datu kopā pirkuma darījumus ar ekstrēmām (galējām) darījumu summām vai vienas vienības cenām. Valsts zemes dienests publicē savā tīmekļvietnē metodiku par raksturīgo darījumu atlases analīzi. Attiecīgā perioda kadastrālo vērtību bāzes izstrādē izmantota raksturīga darījuma pazīmi publicē Latvijas Atvērto datu portālā pie konkrētā darījuma.", jo spēkā esošajā Latvijas īpašuma vērtēšanas standartu (LVS401:2013) redakcijā nav definēti “… brīva nekustamā īpašuma tirgus apstākļi… “ ne arī “… raksturīgi darījumi”. Nevaram piekrist tam ka bāzes vērtības noteikšanai noteikuma projekta autori vēlas neizmantot nekustamā īpašuma pirkuma darījumus, ja tiek konstatēts “… pirkuma darījumus ar analīzes procesā konstatētām papildus saistībām – darījumus starp savstarpēji saistītiem dalībniekiem, piespiedu atsavināšanu, darījumus ar situācijai apvidū neatbilstošiem Kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem datiem, ….” pat, ja to cenas konkrētajā vai attiecīgajā datu kopā nav ar ekstrēmām (galējām) darījumu summām vai vienas vienības cenām. Iebildumi vēl vairāk ņemami vērā, jo šādus analīzes pieņēmumus var pamatot šajā paša punktā paredzētajā deleģējumā – “… Valsts zemes dienests publicē savā tīmekļvietnē metodiku par raksturīgo darījumu atlases analīzi.”, kas gan būtu precizējams, to attiecinot ne tikai uz “…raksturīgo darījumu atlases analīzi.”, bet uz - “…nekustamo īpašuma darījumu un vidējo cenu līmeņu analīzi” .
LĪVA uztur iebildumu par noteikumu projekta iekļautajiem korekcijas koeficientiem un to skaitliskajiem lielumiem (pielikumi 2, 3, 5 un 6), kas saskaņā ar Kadastra likuma normām visi ietilpst kadastrālās vērtības bāzē, ko izstrādā, pamatojoties uz nekustamā īpašuma tirgus informācijas analīzes rezultātiem, nevienam nav uzrādīts pamatojums, kas balstītos uz veikto nekustamā īpašuma tirgus analīzi. Ja šāda pamatojuma nav vai nav iespējams to sagatavot, tad korekti to būtu norādīt, vienlaicīgi sniedzot paskaidrojumu, kāpēc tieši konkrētās korekcijas uzrādītajos apjomos ir nosakāmas.
LĪVA vērš uzmanību, ka noteikumu projektā nav noteikta kārtība, kā pārskatāma kadastrālās vērtēšanas bāze, ja tiek konstatēta tās neatbilstība vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā. Šāda situācija nav pieļaujam, jo īpaši stagnējoša vai regresējoša tirgus segmenta situācijā, kad instrumenta, kā nodrošināt Kadastra likuma 66 pantā noteikto kadastrālās vērtēšanas pamatprincipu ievērošanu.
Ņemot vērā augstākminēto, LĪVA uzskata, ka neskatoties uz noteikumu projekta virzītāju argumentiem par saspringto termiņu uzdevumu izpildei, pirms noteikuma projekta tālākas virzīšanas izskatīšanai būtu jāsaņem Nekustamā īpašuma vērtēšanas konsultatīvās padomes, kā nekustamā īpašuma nozares pārstāvju, viedoklis par noteikumu projektā iekļautajiem grozījumiem.
Ar cieņu,
Valdes priekšsēdētājs Vilis Žuromskis
LĪVA atkārtoti vērš uzmanību, ka Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā (turpmāk – Kadastra likums) ar 2024. gada 30. maija grozījumiem, kas stājas spēkā 2024.gada 27.jūnijā, 66., 67., 69. un 70.pantā noteikto masveida vērtēšanas pamatprincipu būtības ievērošana, nevis to pielāgošana līdz šim kadastrālā vērtēšanā izmantotajām pieejām, ir būtisks priekšnosacījums esošo sistēmisko kļūdu novēršanai un objektīvi pamatota kadastrālo vērtību rezultāta iegūšanai.
LĪVA nepiekrīt noteikumu projekta dokumentācijā pievienotajā Viedokļu pārskats 24-TA-1466 Tieslietu ministrijas viedoklim, ka atsevišķas tikšanās “inovāciju sprintā“ par masveida vērtēšanas problēmām ar uzaicinātiem pārstāvjiem var aizstāt konstruktīvu Nekustamā īpašuma vērtēšanas konsultatīvās padomes darbu esošo masveida vērtēšanas problēmu plānveidīgā risināšanā. Uz konstruktīvas sadarbības un plānveidīgas darbības trūkumu norāda nekustamā īpašuma nozares pārstāvju iebildumi par sagatavoto noteikumu projektu, kas netiek izdiskutēti un iespējams var novest pie destruktīva rezultāta.
LĪVA nevar piekrist noteikumu projekta piedāvātai 41 punkta redakcijai - ´"4.1 Nekustamā īpašuma grupēšana atbilstoši šo noteikumu 11. pielikumam balstās uz normatīvos aktos noteikto būvju un nekustamā īpašuma lietošanas mērķu (turpmāk - lietošanas mērķis) klasifikāciju, ievērojot vispārējās ekonomiskās darbības klasifikācijā piemēroto iedalījumu, kā arī ņemot vērā nekustamā īpašuma tirgus vērtību veidojošos faktorus un nekustamo īpašumu ekonomisko būtību. Nekustamā īpašuma tirgus darījumus, cenu līmeņus, izmaiņu tendences analizē, ievērojot šo noteikumu 11. pielikumā noteikto nekustamo īpašumu grupējumu. Nekustamo īpašumu grupējumu, analizējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju, pārbauda ne retāk kā divu kadastrālo vērtību bāzes izstrādes ciklu robežās." , jo šādi (4.1 punktā un 11.pielikumā) definējot nekustamā īpašuma grupas, apakšgrupas, zemes lietošanas mērķus un ēku apakšgrupas, pēc būtības nekustamā īpašuma tirgus segmentu darījumu objektus pielīdzina līdz šim praktizētajam iedalījuma Kadastrā, nevis nodrošina pēctecīgu nekustamā īpašuma tirgus analīzi un nekustamo īpašumu darījumu objektu grupēšanu atbilstoši nekustamā īpašuma tirgus tendencēm. Bez tam noteikumu projekts neparedz kārtību kādā sabiedrība tiek informēta par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, publiskojot nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā. Šāda pieeja ir pretrunā ar Kadastra likuma 70 pantam, kas nosaka “(1) Lai nodrošinātu kadastrālo vērtību bāzes izstrādi un aktualizāciju, kā arī lai informētu sabiedrību par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, Valsts zemes dienests apkopo un analizē nekustamā īpašuma tirgus informāciju. Nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā, publisko ne retāk kā reizi gadā.”
LĪVA atkārtoti norāda, ka nepiekrīt noteikumu projekta 8.2 punkta redakcijai, kas paredz – “ 8.2 Lai nodrošinātu kadastrālo vērtību vidējo atbilstību 80 % līmenī no nekustamā īpašuma cenu līmeņa uz kadastrālo vērtību bāzes izstrādei noteikto atskaites punktu laikā, kadastrālās vērtības aprēķinā zemes vienībai, ēkai, telpu grupai, inženierbūvei un zemes vienības daļai piemēro koeficientu 0,8.", jo ieviešot kadastrā reģistrēto nekustamā īpašumu veidojošo atsevišķu fizisko objektu kadastrālās vērtības aprēķinā multiplikatoru 0,8 pirmkārt, pat teorētiski ar šādu pieeju pēc būtības nodrošināt līdzīgu nekustamo īpašumu kadastrālo vērtību proporcionālo atbilstību, nepārsniedzot 80 procentus no salīdzināmu nekustamā īpašuma tirgus darījumu vidējā cenu līmeņa, attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā ir ļoti apšaubāmi, jo pat viena tirgus rajona ietvarā nekustamā īpašuma tirgus segmenta ietvaros esošo nekustamo īpašumu vērtību ietekmējoši faktori var būt atšķirīgi gan apmērā, gan laikā un to proporcionālas ietekmes noteikšana vērtības aprēķinā var prasīt daudz komplicētāku pieeju, kā vienkāršu gala vērtības samazinājumu par 20%. Piemērojot šāda kadastrālās vērtības aprēķina kārtību, bez publiski pieejamas informācijas par konkrētā teritorijā nekustamā īpašuma segmentā uz tirgus darījumiem noteikto cenu līmeņu un to vērtību ietekmējošiem rādītājiem, kadastrālās vērtības lietotājiem tiktu radīts maldinošs priekštats, ka aprēķinātā kadastrālā vērtība formāli nepārsniedz 80% no vidējā nekustamā īpašuma tirgus cenu līmeņa. Te gan jānorāda, ka noteikumu projektā nav pat mēģināts skaidrot vai un kā tiks nodrošināta vidējā nekustamā īpašuma cenu līmeņu noteikšana no nekustamā īpašuma tirgus darījumiem.
LĪVA nevar piekrist 30.1 punkta redakcijai - "30.1 Bāzes vērtību noteikšanai izmanto pirkuma darījumus, kas atbilst Latvijas īpašuma vērtēšanas standartos noteiktiem brīva nekustamā īpašuma tirgus apstākļiem (turpmāk – raksturīgi darījumi). Neizmanto pirkuma darījumus ar analīzes procesā konstatētām papildus saistībām – darījumus starp savstarpēji saistītiem dalībniekiem, piespiedu atsavināšanu, darījumus ar situācijai apvidū neatbilstošiem Kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem datiem, kā arī konkrētajā vai attiecīgajā datu kopā pirkuma darījumus ar ekstrēmām (galējām) darījumu summām vai vienas vienības cenām. Valsts zemes dienests publicē savā tīmekļvietnē metodiku par raksturīgo darījumu atlases analīzi. Attiecīgā perioda kadastrālo vērtību bāzes izstrādē izmantota raksturīga darījuma pazīmi publicē Latvijas Atvērto datu portālā pie konkrētā darījuma.", jo spēkā esošajā Latvijas īpašuma vērtēšanas standartu (LVS401:2013) redakcijā nav definēti “… brīva nekustamā īpašuma tirgus apstākļi… “ ne arī “… raksturīgi darījumi”. Nevaram piekrist tam ka bāzes vērtības noteikšanai noteikuma projekta autori vēlas neizmantot nekustamā īpašuma pirkuma darījumus, ja tiek konstatēts “… pirkuma darījumus ar analīzes procesā konstatētām papildus saistībām – darījumus starp savstarpēji saistītiem dalībniekiem, piespiedu atsavināšanu, darījumus ar situācijai apvidū neatbilstošiem Kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem datiem, ….” pat, ja to cenas konkrētajā vai attiecīgajā datu kopā nav ar ekstrēmām (galējām) darījumu summām vai vienas vienības cenām. Iebildumi vēl vairāk ņemami vērā, jo šādus analīzes pieņēmumus var pamatot šajā paša punktā paredzētajā deleģējumā – “… Valsts zemes dienests publicē savā tīmekļvietnē metodiku par raksturīgo darījumu atlases analīzi.”, kas gan būtu precizējams, to attiecinot ne tikai uz “…raksturīgo darījumu atlases analīzi.”, bet uz - “…nekustamo īpašuma darījumu un vidējo cenu līmeņu analīzi” .
LĪVA uztur iebildumu par noteikumu projekta iekļautajiem korekcijas koeficientiem un to skaitliskajiem lielumiem (pielikumi 2, 3, 5 un 6), kas saskaņā ar Kadastra likuma normām visi ietilpst kadastrālās vērtības bāzē, ko izstrādā, pamatojoties uz nekustamā īpašuma tirgus informācijas analīzes rezultātiem, nevienam nav uzrādīts pamatojums, kas balstītos uz veikto nekustamā īpašuma tirgus analīzi. Ja šāda pamatojuma nav vai nav iespējams to sagatavot, tad korekti to būtu norādīt, vienlaicīgi sniedzot paskaidrojumu, kāpēc tieši konkrētās korekcijas uzrādītajos apjomos ir nosakāmas.
LĪVA vērš uzmanību, ka noteikumu projektā nav noteikta kārtība, kā pārskatāma kadastrālās vērtēšanas bāze, ja tiek konstatēta tās neatbilstība vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā. Šāda situācija nav pieļaujam, jo īpaši stagnējoša vai regresējoša tirgus segmenta situācijā, kad instrumenta, kā nodrošināt Kadastra likuma 66 pantā noteikto kadastrālās vērtēšanas pamatprincipu ievērošanu.
Ņemot vērā augstākminēto, LĪVA uzskata, ka neskatoties uz noteikumu projekta virzītāju argumentiem par saspringto termiņu uzdevumu izpildei, pirms noteikuma projekta tālākas virzīšanas izskatīšanai būtu jāsaņem Nekustamā īpašuma vērtēšanas konsultatīvās padomes, kā nekustamā īpašuma nozares pārstāvju, viedoklis par noteikumu projektā iekļautajiem grozījumiem.
Ar cieņu,
Valdes priekšsēdētājs Vilis Žuromskis
Piedāvātā redakcija
-