Atzinums

Rīkojuma projekta anotācijā norādīts, ka valsts nekustamā īpašuma atsavināšanu ierosina Finanšu ministrija, jo nekustamais īpašums nav nepieciešams valsts pārvaldes funkciju nodrošināšanai saskaņā ar Valsts pārvaldes iekārtas likumu.
Tieslietu ministrijas ieskatā tas apstāklis vien, ka nekustamais īpašums šobrīd nav nepieciešams valsts pārvaldes funkciju nodrošināšanai, nav pietiekošs, lai pamatotu valsts nekustamā īpašuma atsavināšanas nepieciešamību, ņemot vērā arī apstākli, ka tas, ka nekustamais īpašums valstij nav nepieciešams šobrīd, neizslēdz, ka tas valstij nebūs nepieciešams arī nākotnē. Papildus ir nepieciešams izvērtējums valsts un sabiedrības interesēm Publiskas personas finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanas likuma kontekstā.
Kā tas jau secināts, tad konkrētajā gadījumā starp ēkas (būves) īpašnieku un zemes īpašnieku (valsti) pastāv brīvprātīgā dalītā īpašuma attiecības, kas ir pagaidu stāvoklis, proti, šādas attiecības ir ierobežotas ar zemes nomas līguma spēkā esamības laiku. Savukārt pēc tam, kad brīvprātīgā dalītā īpašuma tiesiskās attiecības izbeidzas, uz zemes uzceltās ēkas (būves) kļūst par zemesgabala sastāvdaļu.
Minētais nozīmē, ka pēc brīvprātīgā dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanās celtos valsts nekustamā īpašuma vērtība. Turklāt arī šobrīd valsts kā zemes īpašnieks saņem regulārus zemes nomas maksājumus no ēkas (būves) īpašnieka saskaņā ar zemes nomas līguma nosacījumiem.
Saskaņā ar Publiskas personas finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanas likuma 1. pantu šā likuma mērķis ir panākt, lai publiskas personas finanšu līdzekļi un manta tiktu izmantota likumīgi un atbilstoši iedzīvotāju interesēm, novērst to izšķērdēšanu un nelietderīgu izmantošanu, kā arī ierobežot valsts amatpersonu korupciju.
Tātad no Ministru kabineta rīkojuma projekta anotācijas ir jābūt skaidri saprotamai valsts lēmuma atsavināt sev piederošo nekustamo īpašumu motivācijai, salīdzinot rīcības nekustamo īpašumu atsavināt un rīcības to paturēt valsts īpašumā atbilstību minētā likuma mērķim.
 

-

Rīkojuma projekta anotācijā norādīts, ka starp valsti un zemesgabala nomnieku SIA "ZS & LP" pastāvēja brīvprātīgā dalītā īpašuma tiesiskās attiecības.
2022.gada 10.novembrī VNĪ tika saņemts SIA "ZS & LP" iesniegums (reģistrēts VNĪ lietvedībā ar Nr.S/14169) ar kuru informēja, ka jaunbūvi ir pārdevis, lūdzot izbeigt ar viņu zemes nomas attiecības. Īpašuma tiesības uz jaunbūvi 2022.gada 1.novembrī Zemgales rajona tiesas Jelgavas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā Nr.100000620161 nostiprinātas jaunajam būves īpašniekam – fiziskai personai. Ņemot vērā minēto, šobrīd VNĪ veic zemes nomas līguma grozījumu noslēgšanu, pārgrozot līguma slēdzējas puses, kur esošā nomnieka vietā stājas jaunais jaunbūves īpašnieks - fiziskā persona pārņemot visas ar līgumu radušās saistības, tiesības un pienākumus. Līdz ar grozījumu zemes nomas līgumā noslēgšanu ar fizisko personu tiks   turpinātas brīvprātīgā dalītā īpašuma tiesiskās attiecības.
No Zemgales rajona tiesas Jelgavas zemesgrāmatas nodalījuma Nr. 100000620161 izriet, ka SIA “ZS & LP” īpašuma tiesības uz būvi tika nostiprinātas, pamatojoties uz Zemgales rajona tiesas 2021. gada 5. oktobra spriedumu lietā Nr.C73309121. Savukārt, pamatojoties uz 2022. gada 20. septembra nekustamā īpašuma pirkuma līgumu Nr. 22.09/20-1, būves īpašuma tiesības nostiprinātas fiziskai personai.
Zemgales rajona tiesas 2021. gada 5. oktobra spriedumā lietā Nr.C73309121 konstatēts, ka uz SIA “ZS & LP” attiecināmi likuma "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību" 14.panta pirmās daļas 5.punkta (likuma redakcijā līdz 2017.gada 1.janvārim) nosacījumi.
Saskaņā ar likuma "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību" 14.panta pirmās daļas 5.punkta Civillikuma 968. un 973.panta noteikumi nav piemērojami un ēkas (būves) vai augļu dārzi (koki) līdz to apvienošanai vienā īpašumā ar zemi ir uzskatāmi par patstāvīgu īpašuma objektu, ja ēkas (būves) uzceltas uz nomātas zemes, ja zemes nomas līgums ir noslēgts uz laiku, kas nav mazāks par desmit gadiem, un zemes īpašnieka un nomnieka līgumā ir paredzētas nomnieka tiesības celt uz iznomātās zemes ēkas (būves) kā patstāvīgus īpašuma objektus. Šādas ēkas (būves) par patstāvīgu īpašuma objektu uzskatāmas tikai laikā, kamēr ir spēkā zemes nomas līgums.
No minētā secināms, ka brīvprātīgā dalītā īpašuma tiesiskās attiecības nevar pastāvēt bez spēkā esoša zemes nomas līguma, kas atbilst tiesību normā ietvertajiem nosacījumiem. 
Saskaņā ar Civillikuma 987. panta pirmo un otro daļu ar to vien, ka lietas īpašnieks to atsavinājis, vēl nepietiek, lai īpašuma tiesība uz lietu pārietu uz tās ieguvēju, ja līdz ar to nav izpildīts otrs nepieciešams noteikums, un proti, šās lietas nodošana jaunajam ieguvējam. Ar nodošanu jaunais ieguvējs iegūst īpašuma tiesību uz lietu tādā pašā apmērā, kādā tā piederējusi lietas nodevējam. Savukārt Civillikuma 993. pants noteic, ka nodošana vien vēl nenodibina nekustama īpašuma ieguvējam īpašuma tiesību: to iegūst tikai ar iegūšanas tiesiskā pamata un par to izgatavotā akta ierakstīšanu zemes grāmatās.
Tieslietu ministrijas ieskatā, ievērojot tiesas spriedumā, kas stājies likumīgā spēkā, konstatēto brīvprātīgā dalītā īpašuma tiesisko attiecību pastāvēšanu, kā arī Civillikumā nodibināto principu, ka jaunais īpašnieks iegūst īpašuma tiesību uz lietu tādā pašā apmērā, kādā tā piederējusi lietas nodevējam, uz šā brīža nekustamā īpašuma īpašnieku brīvprātīgā dalītā īpašuma tiesiskās attiecības ir pārgājušas no iepriekšējā nekustamā īpašuma īpašnieka.
Kā tas pareizi norādīts rīkojuma projekta anotācijā, brīvprātīgā dalītā īpašuma tiesiskās attiecības ir terminētas, proti, tās ir aprobežotas ar zemes nomas līguma spēkā esamības termiņu, līdz ar to nav pieļaujama tāda situācija, kurā, būvei pārejot īpašumā citai personai, šis aprobežojums zūd un rodas termiņā neierobežotas īpašumtiesības. Tādēļ nav pamatoti apgalvot, ka brīvprātīgā dalītā īpašuma tiesiskās attiecības ar šā brīža nekustamā īpašuma īpašnieku turpināsies tikai no tā brīža, kad tiks noslēgti zemes nomas līguma grozījumi.
Ievērojot minēto, Tieslietu ministrijas ieskatā rīkojuma projekta anotācijā ietverams pamatojums (atbilstoši labojot esošo anotācijā ietverto pamatojumu) atbilstoši norādītajam, ka brīvprātīgā dalītā īpašuma tiesiskās attiecības attiecināmas arī uz šā brīža nekustamā īpašuma īpašnieku, ievērojot Civillikuma 987. panta otrās daļas nosacījumus, kā arī ņemot vērā apstākli, ka brīvprātīgais dalītais īpašums nav iespējams bez spēkā esoša zemes nomas līguma esamības, kā arī to, ka kopš 2017. gada 1. janvāra jaunu brīvprātīgo dalīto īpašumu izveidošana nav iespējama.
Papildus tam Tieslietu ministrija vērš uzmanību, ka atbilstoši Civillikuma 2174. pantam, kad iznomātājs vai izīrētājs nomas vai īres priekšmetu atsavina, ieguvējam jāievēro nomas vai īres līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemes grāmatās (2126.p.).
Ņemot vērā, ka valsts plāno atsavināt iznomātu zemes gabalu, kā arī to, ka šobrīd ne ēkas (būves) zemesgrāmatas nodalījumā, ne zemes gabala zemesgrāmatas nodalījumā nav norādes par to, ka konkrētajā gadījumā starp ēkas (būves) īpašnieku un zemes gabala īpašnieku pastāv brīvprātīgā dalītā īpašuma tiesiskās attiecības un ēkas (būves) īpašnieka īpašuma tiesības ir aprobežotas ar zemes nomas līguma spēkā esamības termiņu, Tieslietu ministrijas ieskatā pastāv risks par to, ka iesaistītās personas (šā brīža ēkas (būves) īpašnieka un potenciālā zemes gabala īpašnieka) var maldīties nekustamā īpašuma tiesiskajā stāvoklī, neapzinoties brīvprātīgā dalītā īpašuma pastāvēšanu.
Līdz ar to pirms nekustamā īpašuma pārdošanas izsolē Tieslietu ministrija lūdz apsvērt iespēju, vedot pārrunas ar būves (ēkas) īpašnieku, nodrošināt ierakstu ēkas (būves) zemesgrāmatas nodalījuma 2. daļā par datumu, līdz kuram īpašuma tiesības nostiprinātas (zemes nomas līguma termiņa datums) vai valstij piederošā nekustamā īpašuma (zemes gabala) zemesgrāmatas nodalījumā lūgt izdarīt atzīmi par uz zemes gabalu nodibinātajām nomas tiesībām ar attiecīgu termiņu.

-