Atzinums

No likumprojekta anotācijas saprotams, ka reālnasta būs attiecināta tikai uz īpašuma atsavināšanas gadījumu jeb brīvprātīgu privāttiesisku darījumu, kura rezultātā dzīvoklis tiek atsavināts (t.sk. dāvināts) trešajai personai, līdz ar ko lūdzam attiecīgi redakcionāli precizēt arī likumprojektu.

-

Vēršam uzmanību, ka konceptuāli neiebilstam pret piedāvāto risinājumu, tomēr regulējums ir vērtējams piesardzīgi, izslēdzot (pēc iespējas mazinot) visus riskus, kas varētu rasties personām (sākotnējiem dzīvokļa īpašniekiem, nekustamā īpašuma ieguvējiem, kā arī attiecībā uz procesuālo kārtību, kādā tiek realizēta parādu piedziņa).

Likumprojekta anotācijas pamatojumā (1.1. apakšpunktā) noteikts, ka projekts izstrādāts nolūkā aizsargāt dzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvojamo māju pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju tiesiskās intereses pret negodprātīgu dzīvokļu īpašnieku rīcību. Vēršam uzmanību, ka likumprojekts attiecas ne tikai uz personām (rada tām tiesiskas sekas), kas rīkojas negodprātīgi, bet arī tām personām, kuras nekustamo īpašumu iegūst un kuras nebūtu uzskatāmas par tādām, kas rīkojas neatbilstoši tiesību normām (nav parādnieki jau esošām saistībām). Tādējādi nepieciešams izvērtēt balansu un ietekmi, ko tiesiskais regulējums radīs attiecībā uz konkrēti šim personām - potenciālo ierobežojumu un negatīvos aspektus pret ieguvumu sabiedrībai un likumprojekta anotācijā noteiktajām personu grupām, uz ko vērsts problēmas risinājums, kā tādu. Līdz ar izvērtējumu nepieciešams attiecīgi precizēt  anotācijas 1.1. apakšpunktu.

Vienlaikus, neiebilstot pret likumprojektā (tā mērķī, kas noteikts anotācijā) noteikto attiecībā uz personām, kuras ar nodomu rīkojas negodprātīgi, vēršam arī uzmanību, ka regulējums, citastarp, attieksies arī uz tādām personām (grupām), kas sabiedrībā ir sociāli visneaizsargātākās un kur, iespējams, nav konstatējams tīšs nolūks rīkoties negodprātīgi. Lūdzam izvērtēt šo apstākli, ietekmi uz attiecīgajām personu grupām, un attiecīgi papildināt anotāciju. Tāpat lūdzam iesaistīt saskaņošanas procesā Labklājības ministriju, lai noskaidrotu attiecīgās iestādes viedokli par projektā ietvertajiem risinājuma aspektiem.

Tāpat vēršam uzmanību, ka atbilstoši arī Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomes paustajam viedoklim, praksē efektīvi sevi ir pierādījis mehānisms, piemēram, segt nodokļu parādus pirms nekustamā īpašuma atsavināšanas, tādējādi lūdzam skaidrot, vai šāds risinājums ir izvērtēts kā alternatīvs un mazāk ierobežojošs pret nekustamā īpašuma ieguvējiem attiecībā uz komunālo maksājumu parādiem, tādējādi mazinot negatīvās sekas šādām personām.

Likumprojektā un tā anotācijā vienlaikus arī noteikts, ka puses pašas var brīvi vienoties par to, kura no tām samaksās jau radušos ar nekustamo īpašumu saistītos parādus. Ja vienošanās nepastāv, primāri parādus sedz jaunais dzīvokļa īpašuma ieguvējs, vienlaikus jaunajam ieguvējam saglabājot regresa prasījuma tiesību pret personu, kura atsavinājusi dzīvokļa īpašumu. Vēršam uzmanību, ka šāda privāta vienošanās neizslēgs iespēju, kad piedziņa tiek vērsta pret nekustamā īpašuma ieguvēju. Tādējādi, izskatot priekšlikumu, lūdzam izvērtēt, vai likumprojektā ietvertā norma nav vērtējama vairāk deklaratīvi (tiesības, ka personai jau pastāv) un arī sniegt plašāku skaidrojumu par šādas vienošanās iespējamām sekām likumprojekta anotācijā, lai personām, uz kurām tiesiskais regulējums attieksies neradītu priekšstatu, ka nekustamā īpašuma ieguvējs kā tā īpašnieks līdz ar vienošanos tiks atbrīvots no reālnastas saistībām uz nekustamo īpašumu. Iespējams, anotācijā iekļaujama arī skaidrojoša informācija par, citastarp, iespēju noslēgt vienošanos notariālā akta formā, kas ļautu personai atgūt līdzekļus bezstrīdus procesā.

Noslēgumā atzīmējams, ka paredzētajam risinājumam būtu potenciāla ietekme uz zvērinātu tiesu izpildītāju rīkotām izsolēm, jo parādu esamība, kas saistīti ar nekustamo īpašumu, samazinās izsoles pārdošanas cenu. Būtiska ietekme šim varētu būt reģionos ārpus Rīgas un lielajām pilsētām, kur dzīvokļu cenas ir zemākas un komunālo pakalpojumu u.c. parādu apjoms var sasniegt pusi vai vairāk no šī dzīvokļa piespiedu atsavināšanas vērtības. Ņemot vērā minēto, lūdzam izvērtēt šādu aspektu un anotācijā iekļaut skaidrojumu par ieguvumiem no tiesiskā regulējuma attiecībā pret riskiem, kas varētu rasties, piespiedu atsavināšanas procesā atgūstot mazāku parāda apjomu. Tāpat informācija par dzīvokļa parādiem būtu jāņem vērā pie nekustamā īpašuma novērtēšanas un jādara zināma izsoles sludinājumā. Pircējam ir jābūt saprotamām un skaidrām visām izmaksām.
 

-

Ņemot vērā, ka likumprojekta mērķis (atbilstoši anotācijai) ir nodibināt reālnastu uz likuma pamata, tad aicinām redakcionāli precizēt normu tā, ka tās teksts nosaka un paredz to, ka uz dzīvokļa īpašumu tiek nodibināta reālnasta uz likuma pamata, kas paredz regulāru maksājumu veidā segt pārvaldīšanas izdevumus, norēķināties par komunālajiem pakalpojumiem, kā arī veikt iemaksas uzkrājumu fondā (nevis uz šiem maksājumiem attiecināmi Civillikuma nosacījumi par reālnastām).

-

Lūdzam papildināt anotāciju ar informāciju par to, kā citas personas (potenciālie pircēji) uzzinās, ka uz konkrēto īpašumu uz likuma pamata ir nodibināta reālnasta, kas tām kā jaunajiem ieguvējiem būs saistoša (vai, ņemot vērā, ka reālnasta netiks ierakstīta zemesgrāmatā, tiks prezumēts, ka personas visos gadījumos zinās un sapratīs, ka uz dzīvokļa īpašumu ir nodibināta reālnasta). Tāpat lūdzam papildināt anotāciju ar skaidrojumu, kas notiks ar reālnastu, ja īpašums tiks atzīts par bezīpašnieka lietu (piemēram ar tiesas nolēmumu) vai nekustamais īpašums būs nepieciešams valstij Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likuma ietvaros (vai tiešām reālnastas nosacījumi būs piemērojami tikai gadījumos, kad dzīvokļa īpašnieks pats atsavina savu dzīvokļa īpašumu trešajai personai).
 

-

Lūdzam papildināt anotāciju ar skaidrojumu (informāciju) par to, kas notiks ar reālnastu mantošanas gadījumā. Proti, pēc šī likumprojekta spēkā stāšanās Civillikuma Mantojuma tiesību daļa vēl jo projām paredzēs, ka kreditoriem (piemēram, komunālo pakalpojumu sniedzējiem), kuru prasījumi nav nodrošināti ar hipotēku vai komercķīlu, savi prasījumi pret mirušo būs jāpiesaka kā kreditoru pretenzijas sludinājuma par mantojuma atklāšanos termiņā, lai tie būtu saistoši mantiniekiem. 
Turklāt ar likumu "Grozījumi Civillikumā" (https://likumi.lv/ta/id/350994-grozijumi-civillikuma) tiek ieviesta mantinieku ierobežota atbildība (mantotā apmērā), kur prioritāte pār visiem citiem kreditoriem noteikta nodokļu prasījumiem un nodrošinātajiem kreditoriem (jaunais Civillikuma 707.pants). Līdz ar to lūdzam papildināt anotāciju ar izvērtējumu par to, kā šis regulējums ies kopā ar Civillikuma  707. un turpmākajiem pantiem, kas stāsies spēkā 2025. gada 1. janvārī. 

 

-

Panta trešās daļas pirmais teikums dublē Civillikuma nosacījumus par periodu, par kādu jaunajam īpašuma ieguvējam jāatbild par iepriekšējā īpašnieka parādiem. Savukārt panta pirmā daļa nosaka, ka  uz dzīvokļa īpašnieka pienākumu segt pārvaldīšanas izdevumus, norēķināties par komunālajiem pakalpojumiem, kā arī veikt iemaksas uzkrājumu fondā ir attiecināmi Civillikuma noteikumi par reālnastām, ciktāl šis likums nenosaka citādi. Tādējādi aicinām izsvērt to, vai panta trešās daļas pirmais teikums būtu saglabājams normā.

-

Anotācijā iekļautajā tabulā Nr. 2 nav saprotama otrā rindiņa “Pārdošanas brīdī nebija parāds” ar attiecīgajiem skaitļiem. Proti, ja sākotnēji parāds nav bijis, tad nav saprotams, kā attiecīgajās ailītes var norādīt, ka 3 mēnešu laikā parāds samaksāts vai nav samaksāts (ja tas atsavināšanas brīdi nav  bijis). Ievērjot minēto, lūdzam precizēt tabulu Nr.2 vai skaidrot minēto.

-