Atzinums

Ņemot vērā pārskatāmību un ziņojuma teksta struktūru (ietverot un atspoguļojot arī saskaņošanas rezultātā pausto viedokļus), kā arī, lai neveidotos pārpratumi attiecībā uz teksta interpretāciju un no tiem izrietošajiem uzdevumiem, lūdzam izteikt I sadaļas 1. punktu šādā redakcijā (atbilstoši arī iepriekš e-pasta sarakstē izteiktajam lūgumam):
[..]


Jauno priekšlikumu analīze
Tieslietu ministrijas priekšlikums.
Tieslietu ministrija norādīja uz nepieciešamību samazināt zemesgrāmatu valsts nodevas apmēru un Notāru padomes priekšlikumu ieviest notariālo aktu darījumos ar nekustamā īpašuma atsavināšanu, nodrošinot, ka zvērināts notārs nostiprinājuma lūgumu iesniedz rajona (pilsētas) tiesā. Igaunijā un Lietuvā, kur pēdējos 30 gadus notāra iesaiste ir maksimāla un notariāli jāapliecina visi darījumi, ko ieraksta zemesgrāmatā, investīcijas nekustamo īpašumu jomā ir pieaugušas un tiek prognozētas par vairākām reizēm lielākas nekā Latvijā.
Attiecībā uz Notāru padomes priekšlikumu Tieslietu ministrija paskaidroja, ka iespēja noteikt notariālā akta obligātu formu nekustamā īpašuma darījumiem vairākkārt ir vērtēta, piedaloties plašam ekspertu lokam, taču nav guvusi atbalstu. Kā viens no pretargumentiem tiek minēts papildu finansiālais slogs darījuma pusēm. Ievērojot minēto, Tieslietu ministrija informēja, ka šādi jautājumi ir risināmi ārpus izstrādātā ziņojuma, nenosakot atsevišķu uzdevumu to izpildei.
Savukārt attiecībā uz zvērināta notāra pienākumu iesniegt nostiprinājuma lūgumu rajona (pilsētas) tiesā elektroniski, izstrādājot Rīcības plānu, darba grupa atbalstīja nepieciešamību veicināt plašāku elektroniskā paraksta izmantošanu, lūdzot ierakstu izdarīšanu zemesgrāmatā (rīcības plāna 8.5. sadaļa). Tieslietu ministrija ir uzsākusi darbu pie uzdevuma izpildes.
Tieslietu ministrija ir sniegusi viedokli, ka, lai gan saskata nepieciešamību pārskatīt zemesgrāmatu nodevu sistēmu, tajā skaitā samazinot nodevu likmes vai, piemēram, ieviešot iespēju nodevas maksājumu sadalīt termiņos, tomēr šādu risinājumu ieviešana nav iespējama bez Finanšu ministrijas atbalsta, ņemot vērā, ka šādi pasākumi var samazināt ieņēmumus no zemesgrāmatu nodevām.
Ekonomikas ministrija piekrīt, ka būtu nepieciešams izvērtēt nepieciešamību pārskatīt valsts nodevas par īpašuma tiesību reģistrāciju zemesgrāmatā. Valsts nodevas par īpašuma tiesību reģistrāciju un ķīlas tiesību reģistrāciju ir noteiktas Ministru kabineta 2009.gada 27.oktobra noteikumos Nr. 1250 "Noteikumi par valsts nodevu par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā", nodevas apmērs par īpašuma tiesību nostiprināšanu tiek aprēķināts no darījuma summas vai īpašuma vērtības. Tas svārstās no 1,5% līdz 3%. Vienlaicīgi noteikumi paredz būtisku atvieglojumu nekustamā īpašuma iegādes darījumiem, kas tiek finansēti, izmantojot normatīvajos aktos noteikto valsts sniegto palīdzību dzīvojamās telpas iegādei vai būvniecībai. Valsts nodeva par īpašuma tiesību uz nekustamo īpašumu nostiprināšanu zemesgrāmatā ir 0.5% no nekustamā īpašuma vērtības (euro), ja nekustamā īpašuma vērtība nepārsniedz 100 000 euro un 500 euro plus 1,5 % no nekustamā īpašuma vērtības, kas pārsniedz 100 000 euro.
Nodevas apmērs nekustamā īpašuma darījumos ir vērtējams kā liels. Saskaņā ar Valsts zemes dienesta apkopoto informāciju[1] 2023.gada 2.ceturksnī dzīvokļa 1 m2 vērtība Rīgas centrā  ir 1400 euro, 70 m2 dzīvokļa vidējā cena ir 98000 euro, savukārt nodevas apmērs ir 1470 euro, Rīgas mikrorajonos vidējā 1m2 cena sērijveida dzīvokļos ir ap 900 euro, 50 m2 liela dzīvokļa vidējā cena varētu sastādīt 40500 euro, nodevas apmērs – 607,5 euro. Jauno projektu cenas ir ievērojami lielākas, 1 m2 cena jaunajā projektā Rīgas centrā ir ap 3000 euro, 70 m2 lielā dzīvokļa vidējā cena varētu būt 210000 euro, nodevas apmērs 3150 euro. Rīgas mikrorajonos 1 m2 cena jaunajos projektos ir ap 2300 euro, 70 m2 lielā dzīvokļa cena 161000 euro, nodevas apmērs 2415 euro. 
Vienlaicīgi, ja šāds darījums ir noslēgts, izmantojot normatīvajos aktos noteikto valsts sniegto palīdzību dzīvojamās telpas iegādei, nodevas apmērs būtu ievērojami mazāks. 
Biedrības Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (turpmāk – LANĪDA) valdes sēdē 2024.gada 2.augustā tika norādīts uz tendenci neuzrādīt patiesas darījumu vērtības darījumos, kuros norēķins notiek bez hipotekārā kredīta piesaistes. Ja nekustamā īpašuma iegāde notiek, izmantojot hipotekāro kredītu, lielākoties, tiek uzrādīta patiesa darījuma vērtība, jo hipotekārās kreditēšanas procesā ir saņemts sertificētā vērtētāja vērtējums, kā arī darījuma norise mazina patiesas vērtības neuzrādīšanas risku. Tomēr LANĪDA norāda, ka nekustamo īpašumu darījumos ir divas ieinteresētās puses, kas vēlās samazināt oficiālās (Zemesgrāmatā reģistrētās) nekustamo īpašumu pārdošanas (pirkuma) cenas. Pārdevēja interese ir samazināt kapitāla pieauguma nodokļa likmi (Ienākuma nodoklis no kapitāla pieauguma, IIN), pircēja vēlme ir samazināt valsts nodevu apmēru. Tas ir iemesls, kāpēc darījumi Zemesgrāmatā notiek par mākslīgi samazinātām pārdošanas (pirkuma) cenām.
Būtu jāuzsver, ka šādā veidā lielāks risks no patiesas cenas neuzrādīšanas ir pircējam. Ja pircējs iegūst īpašumu par samazinātu cenu tas nokļūst “ķīlnieka lomā”, proti, ja pircējs pēc gada vai diviem vēlēsies pārdot iegādāto īpašumu, tad kapitāla pieaugumu sāks aprēķināt no samazinātās iegādes cenas. Līdz ar to, pircējam vajadzētu būt ieinteresētam uzrādīt patieso darījuma vērtību, nevis samazināto. Pircēji bieži to neapzinās un izvēlas mazāko vērtību.
LANĪDA novērojumi liecina, ka saskaņā ar Cenubanka.lv pieejamo informāciju, nekustamo īpašumu nozarē aptuveni 30% darījumu notiek par neticamām cenām jeb mākslīgi samazinātām pārdošanas cenām. Reģionos pēc provizoriskām aplēsēm pat 40-50%. Tāpat asociācijā regulāri ienāk informācija, ka darījumi notiek ar skaidras naudas līdzdalību, īpaši Latgalē, kas nekustamo īpašumu nozarē ir aizliegts. Rezultātā tiek kropļots nekustamo īpašumu darījumu tirgus, īpašumiem nav iespējams noteikt patiesās tirgus vērtības, kuras nepieciešamas vērtētājiem, nosakot īpašumu vērtības, balstoties uz Zemesgrāmatā reģistrēto darījumu pārdošanas cenām. Tas ir viens no iemesliem kāpēc reģionos nenotiek kreditēšana un attīstība, jo bankas, izsniedzot aizdevumus, balstās un nekustamo īpašumu tirgus vērtībām, kuras neatspoguļo patiesās nekustamo īpašumu vērtības.
2024. gadā LANĪDA sadarbībā ar Cenu bankas (cenubanka.lv) analītiķiem veica aprēķinus, kuri rāda, laikā no 2018. līdz 2023. gadam, vidēji 33% darījumu gadā Rīgas pilsētā notikuši par neatbilstošām (neticamām jeb mākslīgi samazinātām) cenām ar vidējo neuzrādīto darījuma summas daļu 26%. Ja šos statistikas datus ekstrapolētu uz visu tirgu, kura gada apgrozījums ir ap 2,3 miljardiem eiro, noņemot nost komercobjektu tirgu, tad pelēkā zona vai neuzrādītais darījumu apjoms ir vairāk nekā 100 miljoni eiro.
            Arī Latvijas Banka savā 2024.gada 20.oktobra vēstulē Nr. 001-08.1.1/2024/14817, kas ir adresēta ministru prezidentei un zināšanai ekonomikas ministram, atsaucoties uz “Cenu Bankas” veikto analīzi, norāda, ka Latvijas valstspilsētās atšķirība starp sludinājumos un reģistrētajos darījumos norādītajām dzīvokļu cenām mēdz būt 10% - 40%, bet Daugavpilī un Rēzeknē atsevišķiem nekustamā īpašuma veidiem 60% - 80% apmērā. Tāpat Latvijas Banka skaidro, ka motivācijas neuzrādīt patieso darījumu vērtību var būt saistāma ar vairākiem iemesliem, to skaitā vēlmi slēpt ienākumus, izvairīšanos no iedzīvotāju ienākuma nodokļa samaksas par kapitāla pieaugumu, kā arī ar nevēlēšanos maksāt valsts nodevu par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā. Latvijas Banka uzsver, ka šādai situācijai ir tālejošas negatīvas sekas arī attiecībā uz godprātīgiem tirgus dalībniekiem un mājokļu tirgu kopumā. Liels tādu darījumu īpatsvars, kuru summas ir apzināti samazinātas, neļauj objektīvi novērtēt patieso nekustamā īpašuma vērtību, kas ir būtisks kritērijs mājokļa kredīta izsniegšanai. Tādējādi jauna mājokļa būvniecības izmaksas vai mājokļa iegādes vērtība var būtiski pārsniegt novērtējumam izmantoto reģistrēto darījumu vērtību. Tādā gadījumā kredītu mājokļa būvniecībai vai iegādei nav iespējams izsniegt nepieciešamajā apmērā. Lūdz ar to tiek ierobežota jaunu mājokļu būvniecība, tiek bremzēts arī otrreizējais tirgus un mazinās mājokļu pieejamība. Īpaši aktuāla šī problēma ir mazākās pašvaldībās, kur ir mazs darījumu skaits.
Būtu jānorāda, ka ne vienmēr samazinātās īpašuma cenas norāda uz mākslīgu samazinājumu. Atšķirīgajām cenām var būt arī cits skaidrojums. Proti, plānojot nekustamā īpašuma pārdošanu, pārdevējs vēlas to pārdot pēc iespējas dārgāk, un uzcenojums mēdz būt divas vai trīs reizes lielāks par tā vērtību. Ja ir liela interese par attiecīgu īpašumu, tad to ir iespējams pārdot ar lielu uzcenojumu, bet, ja ir tikai viens pircējs ar savu piedāvāto cenu, pārdevējam vai nu jāsamazina uzcenojums vai nekustamo īpašumu nav iespējams pārdot. Līdz ar to, cenu nesakritības var liecināt arī par konkrētā nekustamā īpašuma objektīvu patieso tā brīža vērtību.
Latvijas Banka, kā vienu no risinājumiem, redz valsts nodevas par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā apmēra samazināšana. Papildus būtu jānorāda, ka Igaunijā nodevas apmērs ir 0.1% - 0.2% no darījuma vērtības, savukārt Lietuvā ir fiksēts maksājums 17 – 34 euro apmērā.
            Papildus Latvijas Banka uzsver, ka spēkā esošais nodevas apmērs ir vērā ņemams papildu finansiāls slogs nekustamā īpašuma iegādei. Vēlme izvairīties no izdevumiem nodevas nomaksai ne tikai ietekmē vēlmi nenorādīt patieso darījuma summu, bet papildus arī stimulē daļu aizņēmēju pieteikties valsts atbalsta programmai Altum arī tādos gadījumos, kad citu apsvērumu dēļ valsts garantijas aizņēmējam nemaz nav nepieciešamas. Pašlaik aptuveni 40% no visiem mājokļu kredītiem ir izsniegti ar šādu garantiju.
Jāņem vērā, ka nodevas par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā likmes samazināšanas gadījumā sākot ar 2025.gada 1.janvāri, veidotos negatīva ietekme uz budžetu. Par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā fiziskām personām līdz 1,0 procentiem no nekustamā īpašuma vērtības (pašreizējais nodevas apjoms ir 1,5% no nekustamā īpašuma vērtības) un juridiskām personām (dzīvokļa īpašuma atsavināšana) līdz 1,5 procentiem (pašreizējais nodevas apjoms ir 2% no nekustamā īpašuma vērtības), negatīvā fiskālā ietekme 2025.gadā vērtējama -8,5 milj. euro apmērā, t.sk., fiziskām personām likmi samazinot līdz 1,0%, ietekme būtu -4,5 milj. euro un, juridiskām personām darījumiem attiecībā uz dzīvokļu īpašumiem likmi samazinot līdz 1,5%, ietekme būtu -4,0 milj. euro.
            Nodevas par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā apmēra samazināšana vai citu nodevas slogu mazinošu pasākumu ieviešana varētu veicināt mājokļu tirgus aktivitāti un uzlabotu nekustamā īpašuma vērtējumu kvalitāti, tādējādi veicinot kreditēšanu reģionos.
            Ekonomikas ministrija ierosina uzdot Tieslietu ministrijai izstrādāt nepieciešamos grozījumus normatīvajos aktos, nodevas par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā apmēra pārskatīšanai, ņemot vērā citu Baltijas valstu regulējumu.
            Informatīvā ziņojuma saskaņošanas procesā Tieslietu ministrija izteica iebildumu par šāda uzdevuma formulēšanu, norādot, ka, neskatoties uz 2024. gada sākumā optimistisko prognozi šāda uzdevuma izpildei tuvāko gadu laikā, pašreiz konstatējams, ka, ņemot vērā tā būtisko ietekmi uz valsts budžetu, secināms, ka tuvākajos divos/trijos gados šāds uzdevums nav realizējams, vismaz ne bez pārliecinoša Finanšu ministrijas atbalsta. Ņemot vērā minēto, kamēr par šādu iniciatīvu nav panākta politiska vienošanās un Finanšu ministrijas redzējums par ieņēmumu iztrūkumu kompensējošiem mehānismiem, šādu uzdevumu Tieslietu ministrija nevar īstenot.
            Ekonomikas ministrija piekrīt, ka uzdevums nav izpildāms, ja netiek panākta vienošanās ar Finanšu ministriju.

[..]


[1] https://www.vzd.gov.lv/lv/videjas-darijumu-cenas-dzivokliem?utm_source=https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F
 

-

Precizētajā informatīvajā ziņojumā Ekonomikas ministrija piedāvājusi šādu Ministra kabineta protokollēmuma uzdevumu attiecībā uz zemesgrāmatu nodevu politiku (nodevu samazināšana):

"2. Tieslietu ministrijai sadarbībā ar Finanšu ministriju nodokļu politikas pamatnostādņu izstrādes procesā, bet ne vēlāk kā līdz 2028.gada 1.septembrim, izvērtēt iespēju pārskatīt nodevas par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā apmēru."
 
Ņemot vērā, ka par punktā minēto pamatnostādņu izstrādi un virzību, kā arī par nodevu ieņēmumu fiskālo ietvaru ir atbildīga Finanšu ministrija, lūdzam izteikt minēto uzdevumu šāda redakcijā:
"2. Finanšu ministrijai sadarbībā ar Tieslietu ministriju nodokļu politikas pamatnostādņu izstrādes procesā, bet ne vēlāk kā līdz 2028. gada 1. septembrim, izvērtēt iespēju pārskatīt nodevas par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā apmēru."

Atbilstoši Finanšu ministrijas lēmumiem, sadarbībā iespējams vērtēt turpmākos iespējamos risinājumus.

-