Atzinums

Likumprojektā šobrīd trūkst skaidru terminu definīciju, kas apgrūtina tā piemērošanu un rada tiesisko nenoteiktību tiesību normu interpretācijā. Tā kā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums zaudēs spēku, jaunajā Likumprojektā ir nepieciešams iekļaut atsevišķu pantu, kas skaidri definē pamata terminus un jēdzienus. Bez šāda panta likuma praktiskā piemērošana un pušu pienākumu robežas nebūs skaidri definētas.

Lūdzam papildināt Likumprojektu ar tajā izmantoto terminu definīcijām.

Uzskatām, ka nepieciešams paplašināt Likumprojekta 1.pantā norādīto likuma mērķi, jo pašreizējā redakcija par maz definē saistību izpildes aspektus.

“1. pants Likuma mērķis
Šā likuma mērķis ir radīt tiesiskos priekšnoteikumus daudzdzīvokļu dzīvojamo māju efektīvai pārvaldīšanai, dzīvokļu īpašnieku kopības un pārvaldnieka rīcībai un pārvaldīšanas rezultātā radušos saistību izpildei.”
 

Lūdzam pārskatīt punkta redakciju gan saturiski, gan no valodas lietojuma viedokļa. LSUA ieskatā neviena no apakšpunktu redakcijām nav formulēta tā, lai nevienam nerastos šaubas par likuma darbības jomu.
 

-

LSUA ieskatā, Likumprojekta  4.panta pirmajā daļā iekļauto tiesisko regulējumu nepieciešams attiecināt ne tikai uz pašu dzīvojamo māju, bet arī uz saistītajām palīgēkām un citām zemes gabalā esošajām būvēm, kas attiecas uz dzīvokļu īpašnieku kopīpašumu.

-

Likumprojekta 4.panta trešās daļa norma ir pretrunā dzīvokļu īpašnieku individuālo tiesību būtībai, jo šajā gadījumā būtu jāslēdz līgums par komunālo pakalpojumu sniegšanu pa tiešo ar dzīvokļu īpašniekiem, nevis ar dzīvokļu īpašnieku kopību. Aicinām Likumprojekta 4.panta trešajā daļā svītrot vārdus “īstenojot dzīvokļu īpašnieku individuālās tiesības”.

-

Lūdzam skaidrot, kā un kurš pierādīs, ka nav iespējama tiešu līgumu slēgšana?
Lai novērstu tiesiskās pretrunas līgumu slēgšanā par komunālo pakalpojumu sniegšanu un skaidri nodalītu gadījumus, kad līgumu slēdz dzīvokļu īpašnieku kopība par pakalpojumiem visā mājā (nodrošinot individuālo daļu aprēķinu un norēķinus ar pārvaldnieka starpniecību), no gadījumiem, kad tiek nodrošināti tiešie līgumi, lūdzam precizēt 4.panta (4) daļu.
 

Līgumu par komunālo pakalpojumu sniegšanu slēdz dzīvokļu īpašnieku kopība un komunālā pakalpojuma sniedzējs, izņemot gadījumus, kad ir iespējams noslēgt tiešu līgumu par komunālo pakalpojumu sniegšanu ar katru dzīvokļa īpašnieku.”
 

Punkta formulējums LSUA ieskatā rada tiesisku nenoteiktību. Pārvaldnieks ir licencēts/kvalificēts jomas speciālists (Likumprojekta 14.pants), kurš ir patstāvīgs tiesību subjekts un nes pilnu tiesisko un materiālo atbildību par savu darbību vai bezdarbību. Dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībās ar pārvaldnieku pārstāv tās pilnvarotās personas. Nav ne tiesiska, ne racionāla pamata uzlikt patērētājiem (dzīvokļu īpašnieku kopībai) pienākumu uzraudzīt profesionālu lietpratēju. Pārvaldniekam jābūt patstāvīgai, neatkarīgai atbildībai par saistību izpildi pret pakalpojumu sniedzējiem un kopību.
 

(5) Šajā pantā noteikto pienākumu izpildei dzīvokļu īpašnieku kopība var noslēgt līgumu ar pārvaldnieku.”
 

Aicinām papildināt punktu, paredzot, ka pārvaldīšanas izdevumos ir ietverami arī izdevumi, kas nepieciešami “parādu ārpustiesas atgūšanai”.

-

Pārvaldīšanas maksa ir viena no būtiskākajām līguma sastāvdaļām Civillikuma izpratnē. Atbilstoši Civillikuma 1587. pantam, līgums pusēm ir saistošs un nav vienpusēji grozāms paziņošanas kārtībā, ja vien līgumā nav skaidri un objektīvi atrunāta cita kārtība. Šāda vienpusēja tiesība būtiski aizskar dzīvokļu īpašnieku kā patērētāju tiesības (Patērētāju tiesību aizsardzības likuma izpratnē), radot pušu tiesību disbalansu. Ja pārvaldnieks vēlas grozīt maksu, par to pusēm ir rakstveidā jāvienojas vai jāpanāk kopības lēmums, nevis jānosaka vienpusējs paziņošanas modelis.
 

-

LSUA uzskata, ka nepieciešams stiprināt cietušo personu un trešo personu tiesības gadījumos, kad pārvaldnieks nepilda vai nepienācīgi pilda savus pienākumus, tādējādi radot finansiālus zaudējumus. Esošais Likumprojekta regulējums nepamatoti sašaurina atbildības loku, tādēļ ir skaidri jānosaka pārvaldnieka kā patstāvīga tiesību subjekta tieša atbildība gan pret kopību, gan pret trešajām personām.

(2) Ja saistībā ar normatīvajos aktos, dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumos, pārvaldīšanas uzdevumā vai mājas pārvaldīšanas līgumā noteikto mājas pārvaldnieka pienākumu nepienācīgu izpildi vai neizpildi ir radies kaitējums trešajai personai vai dzīvokļa īpašniekam, persona, kurai radies kaitējums, ir tiesības prasīt pārvaldniekam atlīdzināt nodarītos zaudējumus un vērsties tiesā pret dzīvojamās mājas pārvaldnieku.”
 

LSUA aicina papildināt pantu ar apakšpunktiem, lai nodrošinātu finanšu caurskatāmību, maksājumu disciplīnu un pierādījumu un dokumentu saglabāšanu parādu piedziņas procesā.

“15. pants Dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi
Pārvaldnieka pienākumi (dzīvojamās mājas pārvaldīšanā) ir:
[..]
11) apkopot un uzturēt aktuālu informāciju par katra atsevišķā dzīvokļa īpašnieka neizpildītajām pamata un blakus saistībām, un šo saistību rašanās brīdi, kā arī nodrošināt pamatojošo dokumentu saglabāšanu;

12) nekavējoties veikt maksājumu komunālo pakalpojumu sniedzējam dzīvokļu īpašnieka samaksātajā apmērā par komunālajiem pakalpojumiem, vienlaicīgi ar maksājumu nosūtot komunālo pakalpojumu sniedzējam paziņojumu, kurā norāda kopējo parādu par katru dzīvokļu īpašumu mājai piegādāto pakalpojumu un atsevišķi — katra dzīvokļa īpašnieka parādu par katru pakalpojumu, noslēgtos parādu atmaksas grafikus, pakalpojuma sniedzējam pārskaitīto maksājumu apmēru un parādu pakalpojuma sniedzējam par laiku līdz paziņojuma sagatavošanas dienai.”
 

Lūdzam papildināt pantu, pievienojot (3) daļu sekojošā redakcijā: 
“22. pants Pārvaldnieka pilnvaras, uzņemoties dzīvokļu īpašnieku kopības saistības

(3) Pārvaldniekam bez dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma tās vārdā ir pienākums uzņemties dzīvokļu īpašnieku saistības, lai nodrošinātu norēķinus ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem, tajā skaitā vienotos par parādu apmaksas kārtību.”

 

Lai novērstu risku, ka iedzīvotāju iemaksātie naudas līdzekļi komunālo pakalpojumu apmaksai tiek patvaļīgi novirzīti citiem mērķiem, un vienlaikus aizsargātu pakalpojumu sniedzējus gadījumos, kad dzīvokļu īpašnieku kopības nolaidības dēļ trūkst uzskaites datu parādu piedziņai, lūdzam punktu izteikt sekojošā redakcijā
 

4) dzīvokļu īpašnieku kopības maksājamās daļas segšanai komunālo pakalpojumu sniedzējiem, kā arī dzīvokļa īpašnieku parādu apmaksai, ja kopība nav nodrošinājusi uzskaites datu un dokumentu esamību komunālo pakalpojumu parādu atgūšanai pilnā apmērā pēc komunālo pakalpojumu līguma noteikumiem, kurš noslēgts ar komunālo pakalpojumu sniedzēju.
 

Lūdzam skaidrot un precizēt regulējumu situācijām par koplietošanas vajadzībām patērēto siltumenerģiju: 
1) vai ar MK noteikumiem tiks noteikta aprēķinu metodika, kāda daļa patērētās siltumenerģijas attiecināma uz koplietošanas vajadzībām patērēto siltumenerģiju;
2) un vai šādā gadījumā rēķinā būs jāatspoguļo atsevišķa maksas pozīcija "koplietošanas vajadzībām" patērētā siltumenerģiju;
3) vai šādā gadījumā, ja dzīvokļa īpašnieks nenorēķināsies par koplietošanas telpām patērēto siltumenerģiju, pakalpojuma sniedzējs varēs prasīt norēķinu no dzīvokļu īpašnieku kopības.
Uzskatām, ka nepieciešams precizēt dzīvokļu īpašnieku kopības atbildību par koplietošanas un individuālajiem pakalpojumiem, nodrošinot, ka dokumentu pazaudēšanas riski netiek pārnesti uz pakalpojumu sniedzēju. Būtiski ir novērst finanšu riskus un nodrošināt, ka sabiedrisko pakalpojumu sniedzējs saņem samaksu pilnā apmērā, kā arī lai nepieļautu situāciju, kurā dokumentu neesamības dēļ parādu piedziņa no individuālajiem parādniekiem kļūst neiespējama.

 

Aicinām papildināt Likumprojekta 25.panta trešās daļas 1. un 2.punktu, izsakot tos sekojošās redakcijās:
(3) Dzīvokļu īpašnieku kopība atbild par:
1) koplietošanas vajadzībām patērēto pakalpojumu, ja tas ir noteikts, aprēķināts un uzskaitīts kā dzīvokļu īpašnieku kopības maksājamā daļa, kura noteikta atbilstoši Ministru kabineta noteikumiem;
2) dzīvokļu īpašnieka individuālajam patēriņam izmantotu komunālo pakalpojumu parādiem, ja šajā likumā noteikto dzīvokļu īpašnieku kopības pienākumu pienācīgas izpildes vai neizpildes gadījumā komunālo pakalpojumu sniedzējs nevar atgūt pamatparādu un blakus prasījumu no dzīvokļa īpašnieka pilnā apmērā atbilstoši komunālo pakalpojumu līguma noteikumiem, tajā skaitā arī gadījumā, kad dzīvokļu īpašnieku kopība nav nodrošinājusi uzskaites datu un dokumentu esamību parādu atgūšanas iespējai pilnā apmērā.”

Uzskatām, ka Likumprojekta 25.panta piektā daļa ir pretrunā ar Civillikuma 1843. un 1844.pantiem, kuros jau ir skaidri un imperatīvi noteikta parādu un maksājumu ieskaitīšanas vispārējā kārtība. Speciālajā likumā nav pieļaujams veidot paralēlu, pretrunīgu kārtību.

Lūdzam svītrot punktu.

LSUA ieskatā šis punkts neatbilst privāttiesību sistēmai un līgumu slēgšanas pamatprincipiem kopumā. Atbilstoši Civillikuma 1511. pantam, pastāv pušu privātautonomijas princips brīvi noteikt līguma saturu, savukārt Civillikuma 1717. pants nosaka, ka līgumsoda apmēru un piemērošanas kārtību nosaka paši līdzēji. Likumprojekta redakcija rada absurdu situāciju, kurā ar viena līguma noteikumiem puses mēģina iejaukties cita (trešās puses – pakalpojuma sniedzēja patstāvīgā) līguma izpildē. Līgumos nosaka gadījumus, kad nokavējuma procentus un līgumsodus piemēro, nevis gadījumus, kad tos nepiemēro.
 

Lūdzam svītrot punktu

Lai nodrošinātu tiesisku skaidrību un norēķinu stabilitāti, aicinām pantu papildināt ar (3) daļu sekojošā redakcijā: 

(3) Ja dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumā nav noteikts citādāk, norēķins par komunālajiem pakalpojumiem tiek veikts ar pārvaldnieka (pilnvarotās personas) starpniecību.”

Lai novērstu pārvaldnieku negodprātīgu rīcību ar svešiem naudas līdzekļiem, finanšu līdzekļu aizturēšanu vai to patvaļīgu novirzīšanu citu mājas tēriņu segšanai, uzskatām, ka Likumprojekta 28.panta otrā daļas 4. un 5. apakšpunktos ir svarīgi iekļaut terminu “nekavējoties”. 
LSUA ieskatā šāds precizējums ir nepieciešams, jo praksē pārvaldnieki mēdz savlaicīgi nepārskaitīt no iedzīvotājiem saņemtos līdzekļus pakalpojumu sniedzējiem. Tas rada mākslīgu datu neatbilstību un situāciju, kad pakalpojuma sniedzējs pamatoti aprēķina nokavējuma naudu par maksājumu kavējumu, kas faktiski nodara materiālus zaudējumus.
 

Likumprojekta 28.panta otrās daļas 4. un 5. apakšpunktus izteikt sekojošās redakcijās:
“28.pants Pārvaldnieka tiesības un pienākumi saistībā ar līgumiem par komunālo pakalpojumu sniegšanu
(2) Ja dzīvokļu īpašnieki veic maksājumus ar pārvaldnieka starpniecību, papildus šā panta pirmajā daļā noteiktajam pārvaldnieks:
4) nekavējoties pārskaita komunālo pakalpojumu sniedzējiem no dzīvokļu īpašniekiem saņemtos maksājumus līgumos par komunālo pakalpojumu sniegšanu noteiktajos termiņos dzīvokļu īpašnieku samaksātajā apmērā;
5) nekavējoties pārskaita komunālā pakalpojuma sniedzējam pienākošos līdzekļus, kas iegūti, piedzenot parādu no dzīvokļa īpašnieka vai apmierinot kreditoru pretenzijas un kreditoru prasījumus;”

Pārvaldnieka maiņas vai paviršas lietvedības gadījumā informācijas un vēsturisko patēriņa datu nepilnība/neesamība pakalpojuma sniedzējam bieži liedz juridisku iespēju tiesas ceļā pierādīt un piedzīt parādus.
Attiecīgi, nepieciešams precizēt Likumprojekta 31.panta trešās daļas 5.punktu, nosakot skaidru un obligātu visu prasību pamatojošo dokumentu nodošanas apjomu, tajā skaitā visus prasījumus pamatojošos dokumentus, kuri pamato dzīvokļa īpašnieka komunālo pakalpojumu parādu apmēru atbilstoši noslēgto komunālo pakalpojumu līgumu noteikumiem.
 

-

Lūdzam pārskatīt punktu, korekti formulējot situāciju, veicamās darbības un termiņus - vai tam ir noteikts pārejas periods un/vai tas attiecas uz nākotnes izmaiņām māju pārvaldniekos, jo komunālo pakalpojuma sniedzējs nevar ietekmēt māju lietu (t.sk. informāciju par dzīvokļu maksājumiem) nodošanu no viena pārvaldnieka citam mājas pārvaldniekam
 

-

Anotācijā ir rakstīts: 
“Likumprojekts prezumē, ka gadījumā, ja dzīvojamās mājas pārvaldnieks ir nodevis visus maksājumus pakalpojuma sniedzējam to saņemtajā apmērā no dzīvokļu īpašniekiem un pārvaldnieks ir veicis visas nepieciešamās darbības attiecīgā parāda atgūšanai (tiek prezumēts, ka notiek darbs pie parāda atgūšanas un finanšu līdzekļi tiks atgūti, bet ne tūlītēji), tad šādā situācijā uzskatāms, ka norēķini par pakalpojumu attiecīgajā dzīvojamā mājā ir veikti un tas nevarētu kalpot par pamatu pakalpojuma nenodrošināšanai vai atslēgšanai dzīvojamā mājā.”

Atbilstoši skaidrojumam, prezumēt nozīmē atzīt faktu par juridiski neapšaubāmu, kamēr netiek pierādīts pretējais. LSUA norāda, ka norēķinos par piegādāto pakalpojumu ir tikai divi neapšaubāmi lielumi – pilnā apmērā samaksāts vai nesamaksāts. Attiecīgi, norēķini par konkrētai mājai piegādāto siltumenerģijas daudzumu ir uzskatāmi par veiktiem tikai tādā gadījumā, kad ir CSA uzņēmums ir saņēmis samaksu 100% apmērā. Uzskatām, ka, ar likumu pieļaujot iespēju manipulācijām ar saņemto maksājumu apmēriem, tiek nevajadzīgi un vēl vairāk samežģīta sadarbība parādu atgūšanā.
Tāpat atgādinām, ka maksa par siltumenerģiju ir pievienotās vērtības nodokļa objekts, kur nodokļa samaksa atbilstoši saņemto maksājumu apmēram (nevis pilnā apmērā) nav pieļaujama!

-