Projekta ID
24-TA-2116Atzinuma sniedzējs
Latvijas Īpašumu Vērtētāju Asociācija
Atzinums iesniegts
28.11.2024.
Saskaņošanas rezultāts
Nesaskaņots
Iebildumi / Priekšlikumi
Nr.p.k.
Projekta redakcija
Iebildums / Priekšlikums
1.
Noteikumu projekts
Iebildums
Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija (turpmāk – LĪVA) atkārtoti izskatot 15.10.2024 izsludināto noteikumu projektu https://tapportals.mk.gov.lv/legal_acts/d8282b5b-4cdf-4b31-a134-7d2b3cd714d5 atkārtoti iebilst tā virzīšanu apstiprināšanai, jo
21.11.2024 starpinstitūciju sanāksmē skatītie jautājumi un ar tiem saistītie nepieciešamie precizējumi ir ignorēti noteikumu projektu anotācijā. Bez tam nav atsaukta maldinošā publiskā informācija, ka noteikumu projekta pieņemšana nodrošinās ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma pārejas noteikumu 43.2 punktu Ministru kabinetam uzdoto uzdevuma izpildi – apstiprināt kadastrālo vērtību bāzi, lai no 2025. gada 1. janvāra nodrošinātu universālo kadastrālo vērtību aprēķinu, kas nepārsniedz 80 procentus no vidējā nekustamo īpašumu cenu līmeņa 2022. gada 1. jūlijā.
Noteikumu projektā iekļautie kadastrālo vērtību bāzes rādītāji kopskaitā 292 413, ko no 2025.gada 01.janvāra plānots izmanto visā Latvijas teritorijā, ir noteikti bez pietiekama pamatojuma un neatbilsts Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā (turpmāk – Kadastra likums) noteikto masveida vērtēšanas pamatprincipu un prasību ievērošanai.
Nav nodrošināta Kadastra likuma 66. panta noteiktais publiskuma princips, saskaņā ar kuru kadastrālā vērtība, tās aprēķinā izmantotie dati, kadastrālo vērtību bāzes izstrādē izmantotā informācija, tai skaitā izmantotā nekustamā īpašuma tirgus informācija, ir publiski pieejama.
Nav ievērots Kadastra likuma 67.pantā noteiktais - kadastrālo vērtību bāze ir kadastrālās vērtības aprēķinam nepieciešamo nekustamā īpašuma tirgus situāciju raksturojošo datu kopums attiecīgo nekustamo īpašumu grupām, kas tiek pamatots ar ekonomisko labumu jeb attiecīgā nekustamā īpašuma tirgus segmenta datu analīzes rezultātiem noteiktā laikposmā, vienas vai vairāku administratīvo teritoriju robežās un tiek fiksēta no teritoriju sociālekonomisko vērtību potenciāla atkarīgā nosacīti viendabīgā teritorijā - vērtību zonā.
Nav nodrošinātas Kadastra likuma 70. panta prasība - lai nodrošinātu kadastrālo vērtību bāzes izstrādi un aktualizāciju, kā arī lai informētu sabiedrību par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, Valsts zemes dienests apkopo un analizē nekustamā īpašuma tirgus informāciju. Nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā, publisko ne retāk kā reizi gadā.
Attiecībā uz Kadastra likuma 66., 67. un 70. panta norādīto prasību neievērošanu šajā noteikumu projektā liecina anotācijā norādītājās vērtību bāzes izstrādes pamatojuma atsaucēs https://www.vzd.gov.lv/lv/cenu-indekss-valsti ; https://www.vzd.gov.lv/lv/videjas-darijumu-cenas-dzivokliem ; https://www.vzd.gov.lv/lv/videjas-darijumu-cenas-savrupmajam, kas iekļautas Valsts zemes dienesta (turpmāk VZD) tīmekļvietnē https://www.vzd.gov.lv , kā arī portālā www.kadastrs.lv publicētā informācijā nav atrodami vidējie nekustamo īpašumu cenu līmeņa uz 2022. gada 1. jūliju visās (119) pašvaldību teritorijās atbilstoši noteiktajām 3162 zemes vērtību zonām. Šie cenu līmeņi, atbilstoši Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma pārejas noteikumu 43.2 punktam, būtu izmantojami kā atskaites punkti noteiktās vērtību bāzes un aprēķināto universālo kadastrālo vērtību 80% atbilstības novērtēšanai pret konkrētās vērtību zonas noteikto vidējo nekustamo īpašumu cenu līmeni uz 2022. gada 1. jūliju.
Izskatot iepriekš minēto noteikumu projekta pamatojuma informāciju jākonstatē, ka tā anotācijā un tīmekļa vietnēs https://www.vzd.gov.lv/lv/KVB un https://data.gov.lv/dati/dataset/tirgus-statistika atspoguļotie nekustamā īpašuma tirgus informācijas analīzes rezultāti ir vispārēji, sniedzot tikai statistisku ieskatu tirgus darījumu datos, nevis sistematizēti analīzes rezultāti par visu izpētes periodu. Tie nav sagatavoti un pasniegti jebkuram nekustamā īpašuma īpašniekam, tiesiskajam valdītājam un lietotājam ērti pieejamā vietā un izprotamā veidā, kas ļauj pārliecināties par konkrētā zemes vērtību zonā noteikto bāzes vērtību zemes standartplatības, ēku standartapjomu un to korekcijas koeficientu noteikšanas kritērijiem un to pamatojumam , kas atbilstu Kadastra likuma prasībām. Kā iepriekš minētā raksturojošu piemēru varam norādīt noteikumu projektā punktā 2.5. ēku bāzes vērtības, standartapjomi un apjoma korekcijas koeficienti ēku apakšgrupām no ēku grupas, “ 8.pielikumā iekļautās ēku apakšgrupas “Daudzdzīvokļu mājas” vērtību bāzes rādītāji – “Bāzes vērtība EUR/m2” ir noteiktas 1978 vērtību zonās ar amplitūdu no 30EUR/m2 līdz 220EUR/m2 , savukārt “Standartapjoms m2 ” daudzdzīvokļu visā Latvijas teritorijā ir noteikts - 120m2. VZD fragmentāri (no atrašanās un satura viedokļa) publiskotajā pamatojumā nav iespējams atrast informāciju par analizētajiem tirgus darījumiem vai citiem tirgus indikatoriem par daudzdzīvokļu mājām un veiktās analīzes rezultātiem balstoties uz kuriem ir noteiktas 1978 Daudzīvokļu māju bāzes vērtības un to universālais standartapjoms – 120m2.
VZD publiskotajā noteikumu projekta pamatojumā ir plaši iekļauta informācija par darījumiem ar dzīvokļu īpašumiem, kas ir viens no aktīvākajiem tirgus segmentiem un kas varētu nodrošinātu objektīvu “Dzīvokļu īpašumu” vērtību bāzes noteikšanu. Jānorāda, ka saskaņā kadastrā reģistrētajiem datiem uz 2024.gada pirmo pusgadu visā Latvijā bija reģistrētas 39 492 daudzdzīvokļu mājas, , kas sastāda 2, 6% no visiem Latvijas nekustamajiem īpašumiem, savukārt reģistrēto dzīvokļu īpašumu skats bija 648 618. Nav saprotams, kādēļ Dzīvokļu īpašumiem, kas sastāda 43, 6% no visiem Latvijas nekustamajiem īpašumiem, netiek noteikta vērtību bāze kadastrālās vērtības aprēķinam.
Ņemot vērā, ka noteikumu projektā iekļautā vērtību bāze, atbilstoši tā virzītāju sniegtai informācija VZD tīmekļa vietnē pamatojumu dokumentācijā “Kadastrālo vērtību bāzes universālās kadastrālās vērtības
aprēķinam pārskats” https://www.vzd.gov.lv/lv/media/8391/download?attachment norādīts – “Kadastrālo vērtību bāzi universālās kadastrālās vērtības aprēķinam no tās apstiprināšanas brīža piemēro atsavināšanas cenu aprēķināšanai atbilstoši Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma Pārejas noteikumiem - no Ministru kabineta noteikumu par kadastrālo vērtību bāzi 2025., 2026.,2027. un 2028. gadam apstiprināšanas brīža līdz 2024. gada 31. decembrim — atbilstoši Valsts zemes dienesta aprēķinātajai un publicētajai informācijai par zemes vienības un zemes vienības daļas prognozētajām kadastrālajām vērtībām, kas noteiktas atbilstoši nekustamo īpašumu darījumu informācijai uz 2022. gada 1. jūliju” , paredzēta tikai viena normatīvos aktos noteikta procesa nodrošināšanai - piespiedu dalītās zemes atsavināšanas cenu aprēķināšanai zem privatizēto daudzīvokļu mājām, līdz ar to nav saprotams kāpēc nepieciešams Ministru kabineta apstiprinājums pārējo vērtību bāzes - lauksaimniecības, mežsaimniecības zemju, ēku un inženierbūvju bāzes vērtību, standartplatību, standartapjomu un to korekcijas koeficientu (199 447 vienību) apstiprināšanai esošajā redakcijā.
LĪVA atkārtoti vērš uzmanību, ka Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā 66., 67., 69. un 70.pantā noteikto masveida vērtēšanas pamatprincipu būtības ievērošana, nevis to pielāgošana līdz šim kadastrālā vērtēšanā izmantotajām pieejām, ir būtisks priekšnosacījums esošo sistēmisko kļūdu novēršanai un objektīvi pamatota kadastrālo vērtību rezultāta iegūšanai. Bez tam, maz ticams ka šādu masveida vērtēšanas noteikumu projektu apstiprināšana, kas nenodrošina Kadastra likuma prasības, var pozitīvi ietekmēt tautsaimniecību kopumā un vairot nekustamā īpašuma īpašnieku, tiesisko valdītāju un lietotāju ticību valsts pārvaldei un tās kompetencei.
Ar cieņu,
Valdes priekšsēdētājs Vilis Žuromskis
21.11.2024 starpinstitūciju sanāksmē skatītie jautājumi un ar tiem saistītie nepieciešamie precizējumi ir ignorēti noteikumu projektu anotācijā. Bez tam nav atsaukta maldinošā publiskā informācija, ka noteikumu projekta pieņemšana nodrošinās ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma pārejas noteikumu 43.2 punktu Ministru kabinetam uzdoto uzdevuma izpildi – apstiprināt kadastrālo vērtību bāzi, lai no 2025. gada 1. janvāra nodrošinātu universālo kadastrālo vērtību aprēķinu, kas nepārsniedz 80 procentus no vidējā nekustamo īpašumu cenu līmeņa 2022. gada 1. jūlijā.
Noteikumu projektā iekļautie kadastrālo vērtību bāzes rādītāji kopskaitā 292 413, ko no 2025.gada 01.janvāra plānots izmanto visā Latvijas teritorijā, ir noteikti bez pietiekama pamatojuma un neatbilsts Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā (turpmāk – Kadastra likums) noteikto masveida vērtēšanas pamatprincipu un prasību ievērošanai.
Nav nodrošināta Kadastra likuma 66. panta noteiktais publiskuma princips, saskaņā ar kuru kadastrālā vērtība, tās aprēķinā izmantotie dati, kadastrālo vērtību bāzes izstrādē izmantotā informācija, tai skaitā izmantotā nekustamā īpašuma tirgus informācija, ir publiski pieejama.
Nav ievērots Kadastra likuma 67.pantā noteiktais - kadastrālo vērtību bāze ir kadastrālās vērtības aprēķinam nepieciešamo nekustamā īpašuma tirgus situāciju raksturojošo datu kopums attiecīgo nekustamo īpašumu grupām, kas tiek pamatots ar ekonomisko labumu jeb attiecīgā nekustamā īpašuma tirgus segmenta datu analīzes rezultātiem noteiktā laikposmā, vienas vai vairāku administratīvo teritoriju robežās un tiek fiksēta no teritoriju sociālekonomisko vērtību potenciāla atkarīgā nosacīti viendabīgā teritorijā - vērtību zonā.
Nav nodrošinātas Kadastra likuma 70. panta prasība - lai nodrošinātu kadastrālo vērtību bāzes izstrādi un aktualizāciju, kā arī lai informētu sabiedrību par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, Valsts zemes dienests apkopo un analizē nekustamā īpašuma tirgus informāciju. Nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā, publisko ne retāk kā reizi gadā.
Attiecībā uz Kadastra likuma 66., 67. un 70. panta norādīto prasību neievērošanu šajā noteikumu projektā liecina anotācijā norādītājās vērtību bāzes izstrādes pamatojuma atsaucēs https://www.vzd.gov.lv/lv/cenu-indekss-valsti ; https://www.vzd.gov.lv/lv/videjas-darijumu-cenas-dzivokliem ; https://www.vzd.gov.lv/lv/videjas-darijumu-cenas-savrupmajam, kas iekļautas Valsts zemes dienesta (turpmāk VZD) tīmekļvietnē https://www.vzd.gov.lv , kā arī portālā www.kadastrs.lv publicētā informācijā nav atrodami vidējie nekustamo īpašumu cenu līmeņa uz 2022. gada 1. jūliju visās (119) pašvaldību teritorijās atbilstoši noteiktajām 3162 zemes vērtību zonām. Šie cenu līmeņi, atbilstoši Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma pārejas noteikumu 43.2 punktam, būtu izmantojami kā atskaites punkti noteiktās vērtību bāzes un aprēķināto universālo kadastrālo vērtību 80% atbilstības novērtēšanai pret konkrētās vērtību zonas noteikto vidējo nekustamo īpašumu cenu līmeni uz 2022. gada 1. jūliju.
Izskatot iepriekš minēto noteikumu projekta pamatojuma informāciju jākonstatē, ka tā anotācijā un tīmekļa vietnēs https://www.vzd.gov.lv/lv/KVB un https://data.gov.lv/dati/dataset/tirgus-statistika atspoguļotie nekustamā īpašuma tirgus informācijas analīzes rezultāti ir vispārēji, sniedzot tikai statistisku ieskatu tirgus darījumu datos, nevis sistematizēti analīzes rezultāti par visu izpētes periodu. Tie nav sagatavoti un pasniegti jebkuram nekustamā īpašuma īpašniekam, tiesiskajam valdītājam un lietotājam ērti pieejamā vietā un izprotamā veidā, kas ļauj pārliecināties par konkrētā zemes vērtību zonā noteikto bāzes vērtību zemes standartplatības, ēku standartapjomu un to korekcijas koeficientu noteikšanas kritērijiem un to pamatojumam , kas atbilstu Kadastra likuma prasībām. Kā iepriekš minētā raksturojošu piemēru varam norādīt noteikumu projektā punktā 2.5. ēku bāzes vērtības, standartapjomi un apjoma korekcijas koeficienti ēku apakšgrupām no ēku grupas, “ 8.pielikumā iekļautās ēku apakšgrupas “Daudzdzīvokļu mājas” vērtību bāzes rādītāji – “Bāzes vērtība EUR/m2” ir noteiktas 1978 vērtību zonās ar amplitūdu no 30EUR/m2 līdz 220EUR/m2 , savukārt “Standartapjoms m2 ” daudzdzīvokļu visā Latvijas teritorijā ir noteikts - 120m2. VZD fragmentāri (no atrašanās un satura viedokļa) publiskotajā pamatojumā nav iespējams atrast informāciju par analizētajiem tirgus darījumiem vai citiem tirgus indikatoriem par daudzdzīvokļu mājām un veiktās analīzes rezultātiem balstoties uz kuriem ir noteiktas 1978 Daudzīvokļu māju bāzes vērtības un to universālais standartapjoms – 120m2.
VZD publiskotajā noteikumu projekta pamatojumā ir plaši iekļauta informācija par darījumiem ar dzīvokļu īpašumiem, kas ir viens no aktīvākajiem tirgus segmentiem un kas varētu nodrošinātu objektīvu “Dzīvokļu īpašumu” vērtību bāzes noteikšanu. Jānorāda, ka saskaņā kadastrā reģistrētajiem datiem uz 2024.gada pirmo pusgadu visā Latvijā bija reģistrētas 39 492 daudzdzīvokļu mājas, , kas sastāda 2, 6% no visiem Latvijas nekustamajiem īpašumiem, savukārt reģistrēto dzīvokļu īpašumu skats bija 648 618. Nav saprotams, kādēļ Dzīvokļu īpašumiem, kas sastāda 43, 6% no visiem Latvijas nekustamajiem īpašumiem, netiek noteikta vērtību bāze kadastrālās vērtības aprēķinam.
Ņemot vērā, ka noteikumu projektā iekļautā vērtību bāze, atbilstoši tā virzītāju sniegtai informācija VZD tīmekļa vietnē pamatojumu dokumentācijā “Kadastrālo vērtību bāzes universālās kadastrālās vērtības
aprēķinam pārskats” https://www.vzd.gov.lv/lv/media/8391/download?attachment norādīts – “Kadastrālo vērtību bāzi universālās kadastrālās vērtības aprēķinam no tās apstiprināšanas brīža piemēro atsavināšanas cenu aprēķināšanai atbilstoši Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma Pārejas noteikumiem - no Ministru kabineta noteikumu par kadastrālo vērtību bāzi 2025., 2026.,2027. un 2028. gadam apstiprināšanas brīža līdz 2024. gada 31. decembrim — atbilstoši Valsts zemes dienesta aprēķinātajai un publicētajai informācijai par zemes vienības un zemes vienības daļas prognozētajām kadastrālajām vērtībām, kas noteiktas atbilstoši nekustamo īpašumu darījumu informācijai uz 2022. gada 1. jūliju” , paredzēta tikai viena normatīvos aktos noteikta procesa nodrošināšanai - piespiedu dalītās zemes atsavināšanas cenu aprēķināšanai zem privatizēto daudzīvokļu mājām, līdz ar to nav saprotams kāpēc nepieciešams Ministru kabineta apstiprinājums pārējo vērtību bāzes - lauksaimniecības, mežsaimniecības zemju, ēku un inženierbūvju bāzes vērtību, standartplatību, standartapjomu un to korekcijas koeficientu (199 447 vienību) apstiprināšanai esošajā redakcijā.
LĪVA atkārtoti vērš uzmanību, ka Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā 66., 67., 69. un 70.pantā noteikto masveida vērtēšanas pamatprincipu būtības ievērošana, nevis to pielāgošana līdz šim kadastrālā vērtēšanā izmantotajām pieejām, ir būtisks priekšnosacījums esošo sistēmisko kļūdu novēršanai un objektīvi pamatota kadastrālo vērtību rezultāta iegūšanai. Bez tam, maz ticams ka šādu masveida vērtēšanas noteikumu projektu apstiprināšana, kas nenodrošina Kadastra likuma prasības, var pozitīvi ietekmēt tautsaimniecību kopumā un vairot nekustamā īpašuma īpašnieku, tiesisko valdītāju un lietotāju ticību valsts pārvaldei un tās kompetencei.
Ar cieņu,
Valdes priekšsēdētājs Vilis Žuromskis
Piedāvātā redakcija
-