Projekta ID
24-TA-1466Atzinuma sniedzējs
Latvijas Īpašumu Vērtētāju Asociācija
Atzinums iesniegts
15.11.2024.
Saskaņošanas rezultāts
Nesaskaņots
Iebildumi / Priekšlikumi
Nr.p.k.
Projekta redakcija
Iebildums / Priekšlikums
1.
Noteikumu (grozījumu) projekts
Iebildums
Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija (turpmāk – LĪVA) iepazīstoties ar 08.11.2024 izsludināto noteikumu projekta konsolidēto versiju un VZD Izziņā 24-TA-1466 03.10.2024.17.15 pausto viedokli par sniegtajiem iebildumiem iebilst pret precizētā noteikumu projekta virzīšanu apstiprināšanai, jo grozījumos paredzētie kadastrālās jeb masveida vērtēšanas pilnveidojumu risinājumi ir balstīti uz hipotētiskiem pieņēmumiem, nenodrošinot Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā (turpmāk – Kadastra likums) ar 2024. gada 30. maija grozījumiem, kas stājas spēkā 2024.gada 27.jūnijā, 66. (izņemot otrās daļas 6.punktu), 67., 69. un 70.pantā noteikto masveida vērtēšanas pamatprincipu ieviešanu.
LĪVA iebilst noteikumu projekta piedāvātai 41 punkta redakcijai - ´"4.1 Nekustamā īpašuma grupēšana atbilstoši šo noteikumu 11. pielikumam balstās uz normatīvos aktos noteikto būvju un nekustamā īpašuma lietošanas mērķu (turpmāk - lietošanas mērķis) klasifikāciju, ievērojot vispārējās ekonomiskās darbības klasifikācijā piemēroto iedalījumu, kā arī ņemot vērā nekustamā īpašuma tirgus vērtību veidojošos faktorus un nekustamo īpašumu ekonomisko būtību. Nekustamā īpašuma tirgus darījumus, cenu līmeņus, izmaiņu tendences analizē, ievērojot šo noteikumu 11. pielikumā noteikto nekustamo īpašumu grupējumu. Nekustamo īpašumu grupējumu, analizējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju, pārbauda ne retāk kā divu kadastrālo vērtību bāzes izstrādes ciklu robežās." , jo šādi (4.1 punktā un 11.pielikumā) definējot nekustamā īpašuma grupas, apakšgrupas, zemes lietošanas mērķus un ēku apakšgrupas, pēc būtības nekustamā īpašuma tirgus segmentu darījumu objektus pielīdzina līdz šim praktizētajam iedalījuma Kadastrā, nevis nodrošina pēctecīgu nekustamā īpašuma tirgus analīzi un nekustamo īpašumu darījumu objektu grupēšanu atbilstoši nekustamā īpašuma tirgus tendencēm.
Bez tam VZD Izziņā 24-TA-1466 03.10.2024.17.15 uz šo iebildi sniegtā atbilde – “… informējam, ka objektu grupēšana pašreiz iespējama tikai pēc Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem datiem”(esošajiem), tas pēc būtības apstiprina, ka VZD pat pēc šo noteikumu apstiprināšanas nespēs realizēt kārtību kādā sabiedrība tiek informēta par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, publiskojot nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā. Šāda pieeja ir pretrunā ar Kadastra likuma 70 pantam, kas nosaka “(1) Lai nodrošinātu kadastrālo vērtību bāzes izstrādi un aktualizāciju, kā arī lai informētu sabiedrību par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, Valsts zemes dienests apkopo un analizē nekustamā īpašuma tirgus informāciju. Nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā, publisko ne retāk kā reizi gadā.”
LĪVA uztur iebildumu, ka nepiekrīt noteikumu projekta 8.2 punkta redakcijai, kas paredz – “ 8.2 Lai nodrošinātu kadastrālo vērtību vidējo atbilstību 80 % līmenī no nekustamā īpašuma cenu līmeņa uz kadastrālo vērtību bāzes izstrādei noteikto atskaites punktu laikā, kadastrālās vērtības aprēķinā zemes vienībai, ēkai, telpu grupai, inženierbūvei un zemes vienības daļai piemēro koeficientu 0,8.", jo ieviešot kadastrā reģistrēto nekustamā īpašumu veidojošo atsevišķu fizisko objektu kadastrālās vērtības aprēķinā multiplikatoru 0,8 pirmkārt, pat teorētiski ar šādu pieeju pēc būtības nodrošināt līdzīgu nekustamo īpašumu kadastrālo vērtību proporcionālo atbilstību, nepārsniedzot 80 procentus no salīdzināmu nekustamā īpašuma tirgus darījumu vidējā cenu līmeņa, attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā ir ļoti apšaubāmi, jo pat viena tirgus rajona ietvarā nekustamā īpašuma tirgus segmenta ietvaros esošo nekustamo īpašumu vērtību ietekmējoši faktori var būt atšķirīgi gan apmērā, gan laikā un to proporcionālas ietekmes noteikšana vērtības aprēķinā var prasīt daudz komplicētāku pieeju, kā vienkāršu gala vērtības samazinājumu par 20%. Piemērojot šāda kadastrālās vērtības aprēķina kārtību, bez publiski pieejamas informācijas par konkrētā teritorijā nekustamā īpašuma segmentā uz tirgus darījumiem noteikto cenu līmeņu un to vērtību ietekmējošiem rādītājiem, kadastrālās vērtības lietotājiem tiktu radīts maldinošs priekštats, ka aprēķinātā kadastrālā vērtība formāli nepārsniedz 80% no vidējā nekustamā īpašuma tirgus cenu līmeņa.
Bez tam VZD Izziņā 24-TA-1466 03.10.2024.17.15 uz šo iebildi sniegtā atbilde – “ … ka kadastrālo vērtību bāzes atbilstību nekustamā īpašuma tirgus cenu līmenim pārbauda, aprēķinot projektētās kadastrālās vērtības un nekustamā īpašuma pirkuma darījuma cenas attiecību centrālās tendences mērus sadalījumā pa valsti, pašvaldību teritorijām, lietošanas mērķu grupām, ēku grupām un apakšgrupām…” un “Savukārt, lai nodrošinātu 80 %, tad konkrēta objekta vērtības aprēķinam piemēro koeficientu 0,8.“ apstiprina šaubas par noteikumu projekta sagatavotāju spēju padarīt esošo kadastrālās vērtība noteikšanu atbilstošu Kadastra likuma 69 pantam trešai daļai, kas nosaka “(3) Kadastrālo vērtību bāze nodrošina līdzīgu nekustamo īpašumu kadastrālo vērtību proporcionālo atbilstību salīdzināmu nekustamā īpašuma tirgus darījumu attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā, nepārsniedzot 80 procentus no vidējā nekustamo īpašumu cenu līmeņa laikposmā no spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes izstrādē izmantoto nekustamā īpašuma tirgus darījumu perioda beigu datuma līdz attiecīgā gada 1. jūlijam, divus ar pusi gadus pirms kadastrālo vērtību bāzes piemērošanas kadastrālo vērtību aprēķinam.”
LĪVA iebilst 30.1 punkta precizētai redakcijai - "30.1 Bāzes vērtību noteikšanai izmanto pirkuma darījumus, kas atbilst Latvijas īpašuma vērtēšanas standartos noteiktās tirgus vērtības definīcijas elementiem (turpmāk – raksturīgi darījumi). Neizmanto pirkuma darījumus ar analīzes procesā konstatētām papildus saistībām – darījumus starp savstarpēji saistītiem dalībniekiem, piespiedu atsavināšanu, darījumus ar situācijai apvidū neatbilstošiem Kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem datiem, kā arī konkrētajā vai attiecīgajā datu kopā pirkuma darījumus ar ekstrēmām (galējām) darījumu summām vai vienas vienības cenām. Valsts zemes dienests publicē savā tīmekļvietnē metodiku par raksturīgo darījumu atlases analīzi. Attiecīgā perioda kadastrālo vērtību bāzes izstrādē izmantota raksturīga darījuma pazīmi publicē Latvijas Atvērto datu portālā pie konkrētā darījuma.", jo nevaram piekrist, ka bāzes vērtības noteikšanai noteikuma projekta tekstā ir pamatoti noteikt nekustamā īpašuma pirkuma darījumus, kas nav neizmantojami analīzē “… pirkuma darījumus ar analīzes procesā konstatētām papildus saistībām – darījumus starp savstarpēji saistītiem dalībniekiem, piespiedu atsavināšanu, darījumus ar situācijai apvidū neatbilstošiem Kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem datiem, ….” pat, ja to cenas konkrētajā vai attiecīgajā datu kopā nav ar ekstrēmām (galējām) darījumu summām vai vienas vienības cenām. Šādi hipotētiski pieņēmumi ir svītrojami šajā paša punktā ir paredzēts deleģējums VZD tos noteikt izstrādājot metodiku – “… Valsts zemes dienests publicē savā tīmekļvietnē metodiku par raksturīgo darījumu atlases analīzi.”. Šī daļa gan būtu precizējams, to attiecinot ne tikai uz “…raksturīgo darījumu atlases analīzi.”, bet arī uz - “…to sastāva un vidējo cenu līmeņu analīzi ” .
LĪVA uztur iebildumu par noteikumu projekta iekļautajiem korekcijas koeficientiem un to skaitliskajiem lielumiem (pielikumi 2, 3, 5 un 6), kas saskaņā ar Kadastra likuma normām visi ietilpst kadastrālās vērtības bāzē, ko izstrādā, pamatojoties uz nekustamā īpašuma tirgus informācijas analīzes rezultātiem, nevienam no pielikumā ietvertajiem skaitliskajiem lielumiem nav uzrādīts pamatojums, kas balstītos uz veikto nekustamā īpašuma tirgus analīzi.
Bez tam VZD Izziņā 24-TA-1466 03.10.2024.17.15 uz šo iebildi sniegtā atbilde – “2. pielikumu "Ēkas būvniecības perioda ietekmes korekcijas koeficients (Kbp)" un projekta 3. pielikumu "Būves nolietojuma korekcijas koeficients ēkām" korekcijas koeficientu lielumi noteikti, analizējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju par laika periodu no 2019. līdz 2022. gadam kontekstā ar ēkas nolietojuma konvertāciju uz attiecīgo nolietojuma grupu.” ir apgalvojums bez jebkāda publiski pievienota pamatojuma. Atbildes otrā daļa – “Projekta 5. pielikumam "Būves nolietojuma korekcijas koeficients inženierbūvēm" noteiktie būves nolietojuma korekcijas koeficienti saglabājas līdzšinējie, jo inženierbūvēm nolietojuma noteikšana procentos netiek mainīta. Mainīts tikai nosaukums, nosakot, ka tas ir tikai inženierbūvēm. Projekta 6 .pielikums "Zemes kadastrālās vērtības aprēķinā izvērtējamie apgrūtinājumi fiskālās kadastrālās vērtības aprēķinam" pēc savas būtības nav mainīts – saglabājas Ministru kabineta 2006. gada 18. aprīļa noteikumu Nr. 305 "Kadastrālās vērtēšanas noteikumi" metodika, bet apgrūtinājumu kodi un nosaukumi saskaņoti ar Ministru kabineta noteikumu projektu "Noteikumi par Apgrūtināto teritoriju informācijas sistēmas uzturēšanu un apgrūtināto teritoriju un nekustamā īpašuma objekta apgrūtinājumu klasificēšanu" (22-TA-861).”, kas pēc būtības ir atsauce uz līdz šim piemēroto praksi, tā apliecina noteikumu autoru nevelēšanos atzīt, ka šo korekciju koeficientu skaitliskie lielumi ir noteikti bez objektīva, uz nekustamā īpašuma tirgus datiem balstīta, pamatojuma .
LĪVA vērš uzmanību, ka noteikumu projektā nav noteikta kārtība, kā tiek nodrošināta Kadastra likuma 70 panta pirmajā daļā noteiktais – “(1) Lai nodrošinātu kadastrālo vērtību bāzes izstrādi un aktualizāciju, kā arī lai informētu sabiedrību par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, Valsts zemes dienests apkopo un analizē nekustamā īpašuma tirgus informāciju. Nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā, publisko ne retāk kā reizi gadā.”. Šāda kadastrālo vērtību bāzes atbilstības monitorēšana pret vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā pašvaldību teritorijās ir būtiska. Ņemot vērā, ka pašreizējā kārtība kadastrālo vērtību bāzi paredz pārskatīt tikai reizi četros gados, bet pašreizējā (pēc 2022.gada) stagnējošā vai pat regresējoša tirgus situācijā neatbilstošas bāzes vērtības, kas pārsniedz 80% līmeni, var radīt būtisku sociālo spriedz nekustamā īpašuma īpašniekiem, tiesiskajiem valdītājiem un lietotājiem.
Ņemot vērā, ka šis noteikumu projekts pēc būtības ir gatavots universālo kadastrālo vērtību ieviešanai no 2025.gada 01.janvāra, lai nodrošinātu piespiedu dalītās zemes atsavināšanas cenu aprēķināšanu zem privatizēto daudzīvokļu mājām, bet tas nenodrošinās Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā 66., 67., 69. un 70.pantā noteikto masveida vērtēšanas pamatprincipu un prasību ieviešanu, LĪVA uzskata, ka neskatoties uz noteikumu projekta virzītāju argumentiem, tas nav virzāms apstiprināšanai, bez būtiskām korekcijām.
LĪVA iebilst noteikumu projekta piedāvātai 41 punkta redakcijai - ´"4.1 Nekustamā īpašuma grupēšana atbilstoši šo noteikumu 11. pielikumam balstās uz normatīvos aktos noteikto būvju un nekustamā īpašuma lietošanas mērķu (turpmāk - lietošanas mērķis) klasifikāciju, ievērojot vispārējās ekonomiskās darbības klasifikācijā piemēroto iedalījumu, kā arī ņemot vērā nekustamā īpašuma tirgus vērtību veidojošos faktorus un nekustamo īpašumu ekonomisko būtību. Nekustamā īpašuma tirgus darījumus, cenu līmeņus, izmaiņu tendences analizē, ievērojot šo noteikumu 11. pielikumā noteikto nekustamo īpašumu grupējumu. Nekustamo īpašumu grupējumu, analizējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju, pārbauda ne retāk kā divu kadastrālo vērtību bāzes izstrādes ciklu robežās." , jo šādi (4.1 punktā un 11.pielikumā) definējot nekustamā īpašuma grupas, apakšgrupas, zemes lietošanas mērķus un ēku apakšgrupas, pēc būtības nekustamā īpašuma tirgus segmentu darījumu objektus pielīdzina līdz šim praktizētajam iedalījuma Kadastrā, nevis nodrošina pēctecīgu nekustamā īpašuma tirgus analīzi un nekustamo īpašumu darījumu objektu grupēšanu atbilstoši nekustamā īpašuma tirgus tendencēm.
Bez tam VZD Izziņā 24-TA-1466 03.10.2024.17.15 uz šo iebildi sniegtā atbilde – “… informējam, ka objektu grupēšana pašreiz iespējama tikai pēc Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem datiem”(esošajiem), tas pēc būtības apstiprina, ka VZD pat pēc šo noteikumu apstiprināšanas nespēs realizēt kārtību kādā sabiedrība tiek informēta par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, publiskojot nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā. Šāda pieeja ir pretrunā ar Kadastra likuma 70 pantam, kas nosaka “(1) Lai nodrošinātu kadastrālo vērtību bāzes izstrādi un aktualizāciju, kā arī lai informētu sabiedrību par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, Valsts zemes dienests apkopo un analizē nekustamā īpašuma tirgus informāciju. Nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā, publisko ne retāk kā reizi gadā.”
LĪVA uztur iebildumu, ka nepiekrīt noteikumu projekta 8.2 punkta redakcijai, kas paredz – “ 8.2 Lai nodrošinātu kadastrālo vērtību vidējo atbilstību 80 % līmenī no nekustamā īpašuma cenu līmeņa uz kadastrālo vērtību bāzes izstrādei noteikto atskaites punktu laikā, kadastrālās vērtības aprēķinā zemes vienībai, ēkai, telpu grupai, inženierbūvei un zemes vienības daļai piemēro koeficientu 0,8.", jo ieviešot kadastrā reģistrēto nekustamā īpašumu veidojošo atsevišķu fizisko objektu kadastrālās vērtības aprēķinā multiplikatoru 0,8 pirmkārt, pat teorētiski ar šādu pieeju pēc būtības nodrošināt līdzīgu nekustamo īpašumu kadastrālo vērtību proporcionālo atbilstību, nepārsniedzot 80 procentus no salīdzināmu nekustamā īpašuma tirgus darījumu vidējā cenu līmeņa, attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā ir ļoti apšaubāmi, jo pat viena tirgus rajona ietvarā nekustamā īpašuma tirgus segmenta ietvaros esošo nekustamo īpašumu vērtību ietekmējoši faktori var būt atšķirīgi gan apmērā, gan laikā un to proporcionālas ietekmes noteikšana vērtības aprēķinā var prasīt daudz komplicētāku pieeju, kā vienkāršu gala vērtības samazinājumu par 20%. Piemērojot šāda kadastrālās vērtības aprēķina kārtību, bez publiski pieejamas informācijas par konkrētā teritorijā nekustamā īpašuma segmentā uz tirgus darījumiem noteikto cenu līmeņu un to vērtību ietekmējošiem rādītājiem, kadastrālās vērtības lietotājiem tiktu radīts maldinošs priekštats, ka aprēķinātā kadastrālā vērtība formāli nepārsniedz 80% no vidējā nekustamā īpašuma tirgus cenu līmeņa.
Bez tam VZD Izziņā 24-TA-1466 03.10.2024.17.15 uz šo iebildi sniegtā atbilde – “ … ka kadastrālo vērtību bāzes atbilstību nekustamā īpašuma tirgus cenu līmenim pārbauda, aprēķinot projektētās kadastrālās vērtības un nekustamā īpašuma pirkuma darījuma cenas attiecību centrālās tendences mērus sadalījumā pa valsti, pašvaldību teritorijām, lietošanas mērķu grupām, ēku grupām un apakšgrupām…” un “Savukārt, lai nodrošinātu 80 %, tad konkrēta objekta vērtības aprēķinam piemēro koeficientu 0,8.“ apstiprina šaubas par noteikumu projekta sagatavotāju spēju padarīt esošo kadastrālās vērtība noteikšanu atbilstošu Kadastra likuma 69 pantam trešai daļai, kas nosaka “(3) Kadastrālo vērtību bāze nodrošina līdzīgu nekustamo īpašumu kadastrālo vērtību proporcionālo atbilstību salīdzināmu nekustamā īpašuma tirgus darījumu attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā, nepārsniedzot 80 procentus no vidējā nekustamo īpašumu cenu līmeņa laikposmā no spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes izstrādē izmantoto nekustamā īpašuma tirgus darījumu perioda beigu datuma līdz attiecīgā gada 1. jūlijam, divus ar pusi gadus pirms kadastrālo vērtību bāzes piemērošanas kadastrālo vērtību aprēķinam.”
LĪVA iebilst 30.1 punkta precizētai redakcijai - "30.1 Bāzes vērtību noteikšanai izmanto pirkuma darījumus, kas atbilst Latvijas īpašuma vērtēšanas standartos noteiktās tirgus vērtības definīcijas elementiem (turpmāk – raksturīgi darījumi). Neizmanto pirkuma darījumus ar analīzes procesā konstatētām papildus saistībām – darījumus starp savstarpēji saistītiem dalībniekiem, piespiedu atsavināšanu, darījumus ar situācijai apvidū neatbilstošiem Kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem datiem, kā arī konkrētajā vai attiecīgajā datu kopā pirkuma darījumus ar ekstrēmām (galējām) darījumu summām vai vienas vienības cenām. Valsts zemes dienests publicē savā tīmekļvietnē metodiku par raksturīgo darījumu atlases analīzi. Attiecīgā perioda kadastrālo vērtību bāzes izstrādē izmantota raksturīga darījuma pazīmi publicē Latvijas Atvērto datu portālā pie konkrētā darījuma.", jo nevaram piekrist, ka bāzes vērtības noteikšanai noteikuma projekta tekstā ir pamatoti noteikt nekustamā īpašuma pirkuma darījumus, kas nav neizmantojami analīzē “… pirkuma darījumus ar analīzes procesā konstatētām papildus saistībām – darījumus starp savstarpēji saistītiem dalībniekiem, piespiedu atsavināšanu, darījumus ar situācijai apvidū neatbilstošiem Kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem datiem, ….” pat, ja to cenas konkrētajā vai attiecīgajā datu kopā nav ar ekstrēmām (galējām) darījumu summām vai vienas vienības cenām. Šādi hipotētiski pieņēmumi ir svītrojami šajā paša punktā ir paredzēts deleģējums VZD tos noteikt izstrādājot metodiku – “… Valsts zemes dienests publicē savā tīmekļvietnē metodiku par raksturīgo darījumu atlases analīzi.”. Šī daļa gan būtu precizējams, to attiecinot ne tikai uz “…raksturīgo darījumu atlases analīzi.”, bet arī uz - “…to sastāva un vidējo cenu līmeņu analīzi ” .
LĪVA uztur iebildumu par noteikumu projekta iekļautajiem korekcijas koeficientiem un to skaitliskajiem lielumiem (pielikumi 2, 3, 5 un 6), kas saskaņā ar Kadastra likuma normām visi ietilpst kadastrālās vērtības bāzē, ko izstrādā, pamatojoties uz nekustamā īpašuma tirgus informācijas analīzes rezultātiem, nevienam no pielikumā ietvertajiem skaitliskajiem lielumiem nav uzrādīts pamatojums, kas balstītos uz veikto nekustamā īpašuma tirgus analīzi.
Bez tam VZD Izziņā 24-TA-1466 03.10.2024.17.15 uz šo iebildi sniegtā atbilde – “2. pielikumu "Ēkas būvniecības perioda ietekmes korekcijas koeficients (Kbp)" un projekta 3. pielikumu "Būves nolietojuma korekcijas koeficients ēkām" korekcijas koeficientu lielumi noteikti, analizējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju par laika periodu no 2019. līdz 2022. gadam kontekstā ar ēkas nolietojuma konvertāciju uz attiecīgo nolietojuma grupu.” ir apgalvojums bez jebkāda publiski pievienota pamatojuma. Atbildes otrā daļa – “Projekta 5. pielikumam "Būves nolietojuma korekcijas koeficients inženierbūvēm" noteiktie būves nolietojuma korekcijas koeficienti saglabājas līdzšinējie, jo inženierbūvēm nolietojuma noteikšana procentos netiek mainīta. Mainīts tikai nosaukums, nosakot, ka tas ir tikai inženierbūvēm. Projekta 6 .pielikums "Zemes kadastrālās vērtības aprēķinā izvērtējamie apgrūtinājumi fiskālās kadastrālās vērtības aprēķinam" pēc savas būtības nav mainīts – saglabājas Ministru kabineta 2006. gada 18. aprīļa noteikumu Nr. 305 "Kadastrālās vērtēšanas noteikumi" metodika, bet apgrūtinājumu kodi un nosaukumi saskaņoti ar Ministru kabineta noteikumu projektu "Noteikumi par Apgrūtināto teritoriju informācijas sistēmas uzturēšanu un apgrūtināto teritoriju un nekustamā īpašuma objekta apgrūtinājumu klasificēšanu" (22-TA-861).”, kas pēc būtības ir atsauce uz līdz šim piemēroto praksi, tā apliecina noteikumu autoru nevelēšanos atzīt, ka šo korekciju koeficientu skaitliskie lielumi ir noteikti bez objektīva, uz nekustamā īpašuma tirgus datiem balstīta, pamatojuma .
LĪVA vērš uzmanību, ka noteikumu projektā nav noteikta kārtība, kā tiek nodrošināta Kadastra likuma 70 panta pirmajā daļā noteiktais – “(1) Lai nodrošinātu kadastrālo vērtību bāzes izstrādi un aktualizāciju, kā arī lai informētu sabiedrību par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, Valsts zemes dienests apkopo un analizē nekustamā īpašuma tirgus informāciju. Nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā, publisko ne retāk kā reizi gadā.”. Šāda kadastrālo vērtību bāzes atbilstības monitorēšana pret vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā pašvaldību teritorijās ir būtiska. Ņemot vērā, ka pašreizējā kārtība kadastrālo vērtību bāzi paredz pārskatīt tikai reizi četros gados, bet pašreizējā (pēc 2022.gada) stagnējošā vai pat regresējoša tirgus situācijā neatbilstošas bāzes vērtības, kas pārsniedz 80% līmeni, var radīt būtisku sociālo spriedz nekustamā īpašuma īpašniekiem, tiesiskajiem valdītājiem un lietotājiem.
Ņemot vērā, ka šis noteikumu projekts pēc būtības ir gatavots universālo kadastrālo vērtību ieviešanai no 2025.gada 01.janvāra, lai nodrošinātu piespiedu dalītās zemes atsavināšanas cenu aprēķināšanu zem privatizēto daudzīvokļu mājām, bet tas nenodrošinās Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā 66., 67., 69. un 70.pantā noteikto masveida vērtēšanas pamatprincipu un prasību ieviešanu, LĪVA uzskata, ka neskatoties uz noteikumu projekta virzītāju argumentiem, tas nav virzāms apstiprināšanai, bez būtiskām korekcijām.
Piedāvātā redakcija
Piedāvājam MK protokollēmumu izteikt sekojošā redakcijā :
Pieņemt zināšanai, ka noteikumi ir pagaidu risinājums universālo kadastrālo vērtību ieviešanai no 2025.gada 01.janvāra, lai nodrošinātu piespiedu dalītās zemes atsavināšanas cenu aprēķināšanu zem privatizēto daudzīvokļu mājām. Uzdot Tieslietu ministrijai līdz 2027.gada 01.janvārim iesniegt grozījumus šajos noteikumos, lai nodrošinātu Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma noteikto masveida vērtēšanas prasību ievērošanu kadastrālās vērtēšanas normatīvajos aktos, pirms Tieslietu ministrija iesniegs Ministru kabinetā Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma Pārejas noteikumu 50.punktā noteikto jauno kadastrālo vērtību bāzi. Uzdot Tieslietu ministrijai ar masveida vērtēšanu saistīto normatīvo aktu projektiem pievienot Nekustamā īpašuma vērtēšanas konsultatīvās padomes viedokli.
Ar cieņu,
Valdes priekšsēdētājs Vilis Žuromskis
Pieņemt zināšanai, ka noteikumi ir pagaidu risinājums universālo kadastrālo vērtību ieviešanai no 2025.gada 01.janvāra, lai nodrošinātu piespiedu dalītās zemes atsavināšanas cenu aprēķināšanu zem privatizēto daudzīvokļu mājām. Uzdot Tieslietu ministrijai līdz 2027.gada 01.janvārim iesniegt grozījumus šajos noteikumos, lai nodrošinātu Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma noteikto masveida vērtēšanas prasību ievērošanu kadastrālās vērtēšanas normatīvajos aktos, pirms Tieslietu ministrija iesniegs Ministru kabinetā Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma Pārejas noteikumu 50.punktā noteikto jauno kadastrālo vērtību bāzi. Uzdot Tieslietu ministrijai ar masveida vērtēšanu saistīto normatīvo aktu projektiem pievienot Nekustamā īpašuma vērtēšanas konsultatīvās padomes viedokli.
Ar cieņu,
Valdes priekšsēdētājs Vilis Žuromskis
2.
MK sēdes protokollēmuma projekts
Iebildums
Piedāvājam MK protokollēmumu izteikt sekojošā redakcijā :
Piedāvātā redakcija
Pieņemt zināšanai, ka noteikumi ir pagaidu risinājums universālo kadastrālo vērtību ieviešanai no 2025.gada 01.janvāra, lai nodrošinātu piespiedu dalītās zemes atsavināšanas cenu aprēķināšanu zem privatizēto daudzīvokļu mājām. Uzdot Tieslietu ministrijai līdz 2027.gada 01.janvārim iesniegt grozījumus šajos noteikumos, lai nodrošinātu Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma noteikto masveida vērtēšanas prasību ievērošanu kadastrālās vērtēšanas normatīvajos aktos, pirms Tieslietu ministrija iesniegs Ministru kabinetā Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma Pārejas noteikumu 50.punktā noteikto jauno kadastrālo vērtību bāzi. Uzdot Tieslietu ministrijai ar masveida vērtēšanu saistīto normatīvo aktu projektiem pievienot Nekustamā īpašuma vērtēšanas konsultatīvās padomes viedokli.
3.
Noteikumu konsolidētā versija
Iebildums
Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija (turpmāk – LĪVA) iepazīstoties ar 08.11.2024 izsludināto noteikumu projekta konsolidēto versiju un VZD Izziņā 24-TA-1466 03.10.2024.17.15 pausto viedokli par sniegtajiem iebildumiem iebilst pret precizētā noteikumu projekta virzīšanu apstiprināšanai, jo grozījumos paredzētie kadastrālās jeb masveida vērtēšanas pilnveidojumu risinājumi ir balstīti uz hipotētiskiem pieņēmumiem, nenodrošinot Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā (turpmāk – Kadastra likums) ar 2024. gada 30. maija grozījumiem, kas stājas spēkā 2024.gada 27.jūnijā, 66. (izņemot otrās daļas 6.punktu), 67., 69. un 70.pantā noteikto masveida vērtēšanas pamatprincipu ieviešanu.
LĪVA iebilst noteikumu projekta piedāvātai 41 punkta redakcijai - ´"4.1 Nekustamā īpašuma grupēšana atbilstoši šo noteikumu 11. pielikumam balstās uz normatīvos aktos noteikto būvju un nekustamā īpašuma lietošanas mērķu (turpmāk - lietošanas mērķis) klasifikāciju, ievērojot vispārējās ekonomiskās darbības klasifikācijā piemēroto iedalījumu, kā arī ņemot vērā nekustamā īpašuma tirgus vērtību veidojošos faktorus un nekustamo īpašumu ekonomisko būtību. Nekustamā īpašuma tirgus darījumus, cenu līmeņus, izmaiņu tendences analizē, ievērojot šo noteikumu 11. pielikumā noteikto nekustamo īpašumu grupējumu. Nekustamo īpašumu grupējumu, analizējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju, pārbauda ne retāk kā divu kadastrālo vērtību bāzes izstrādes ciklu robežās." , jo šādi (4.1 punktā un 11.pielikumā) definējot nekustamā īpašuma grupas, apakšgrupas, zemes lietošanas mērķus un ēku apakšgrupas, pēc būtības nekustamā īpašuma tirgus segmentu darījumu objektus pielīdzina līdz šim praktizētajam iedalījuma Kadastrā, nevis nodrošina pēctecīgu nekustamā īpašuma tirgus analīzi un nekustamo īpašumu darījumu objektu grupēšanu atbilstoši nekustamā īpašuma tirgus tendencēm.
Bez tam VZD Izziņā 24-TA-1466 03.10.2024.17.15 uz šo iebildi sniegtā atbilde – “… informējam, ka objektu grupēšana pašreiz iespējama tikai pēc Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem datiem”(esošajiem), tas pēc būtības apstiprina, ka VZD pat pēc šo noteikumu apstiprināšanas nespēs realizēt kārtību kādā sabiedrība tiek informēta par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, publiskojot nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā. Šāda pieeja ir pretrunā ar Kadastra likuma 70 pantam, kas nosaka “(1) Lai nodrošinātu kadastrālo vērtību bāzes izstrādi un aktualizāciju, kā arī lai informētu sabiedrību par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, Valsts zemes dienests apkopo un analizē nekustamā īpašuma tirgus informāciju. Nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā, publisko ne retāk kā reizi gadā.”
LĪVA uztur iebildumu, ka nepiekrīt noteikumu projekta 8.2 punkta redakcijai, kas paredz – “ 8.2 Lai nodrošinātu kadastrālo vērtību vidējo atbilstību 80 % līmenī no nekustamā īpašuma cenu līmeņa uz kadastrālo vērtību bāzes izstrādei noteikto atskaites punktu laikā, kadastrālās vērtības aprēķinā zemes vienībai, ēkai, telpu grupai, inženierbūvei un zemes vienības daļai piemēro koeficientu 0,8.", jo ieviešot kadastrā reģistrēto nekustamā īpašumu veidojošo atsevišķu fizisko objektu kadastrālās vērtības aprēķinā multiplikatoru 0,8 pirmkārt, pat teorētiski ar šādu pieeju pēc būtības nodrošināt līdzīgu nekustamo īpašumu kadastrālo vērtību proporcionālo atbilstību, nepārsniedzot 80 procentus no salīdzināmu nekustamā īpašuma tirgus darījumu vidējā cenu līmeņa, attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā ir ļoti apšaubāmi, jo pat viena tirgus rajona ietvarā nekustamā īpašuma tirgus segmenta ietvaros esošo nekustamo īpašumu vērtību ietekmējoši faktori var būt atšķirīgi gan apmērā, gan laikā un to proporcionālas ietekmes noteikšana vērtības aprēķinā var prasīt daudz komplicētāku pieeju, kā vienkāršu gala vērtības samazinājumu par 20%. Piemērojot šāda kadastrālās vērtības aprēķina kārtību, bez publiski pieejamas informācijas par konkrētā teritorijā nekustamā īpašuma segmentā uz tirgus darījumiem noteikto cenu līmeņu un to vērtību ietekmējošiem rādītājiem, kadastrālās vērtības lietotājiem tiktu radīts maldinošs priekštats, ka aprēķinātā kadastrālā vērtība formāli nepārsniedz 80% no vidējā nekustamā īpašuma tirgus cenu līmeņa.
Bez tam VZD Izziņā 24-TA-1466 03.10.2024.17.15 uz šo iebildi sniegtā atbilde – “ … ka kadastrālo vērtību bāzes atbilstību nekustamā īpašuma tirgus cenu līmenim pārbauda, aprēķinot projektētās kadastrālās vērtības un nekustamā īpašuma pirkuma darījuma cenas attiecību centrālās tendences mērus sadalījumā pa valsti, pašvaldību teritorijām, lietošanas mērķu grupām, ēku grupām un apakšgrupām…” un “Savukārt, lai nodrošinātu 80 %, tad konkrēta objekta vērtības aprēķinam piemēro koeficientu 0,8.“ apstiprina šaubas par noteikumu projekta sagatavotāju spēju padarīt esošo kadastrālās vērtība noteikšanu atbilstošu Kadastra likuma 69 pantam trešai daļai, kas nosaka “(3) Kadastrālo vērtību bāze nodrošina līdzīgu nekustamo īpašumu kadastrālo vērtību proporcionālo atbilstību salīdzināmu nekustamā īpašuma tirgus darījumu attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā, nepārsniedzot 80 procentus no vidējā nekustamo īpašumu cenu līmeņa laikposmā no spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes izstrādē izmantoto nekustamā īpašuma tirgus darījumu perioda beigu datuma līdz attiecīgā gada 1. jūlijam, divus ar pusi gadus pirms kadastrālo vērtību bāzes piemērošanas kadastrālo vērtību aprēķinam.”
LĪVA iebilst 30.1 punkta precizētai redakcijai - "30.1 Bāzes vērtību noteikšanai izmanto pirkuma darījumus, kas atbilst Latvijas īpašuma vērtēšanas standartos noteiktās tirgus vērtības definīcijas elementiem (turpmāk – raksturīgi darījumi). Neizmanto pirkuma darījumus ar analīzes procesā konstatētām papildus saistībām – darījumus starp savstarpēji saistītiem dalībniekiem, piespiedu atsavināšanu, darījumus ar situācijai apvidū neatbilstošiem Kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem datiem, kā arī konkrētajā vai attiecīgajā datu kopā pirkuma darījumus ar ekstrēmām (galējām) darījumu summām vai vienas vienības cenām. Valsts zemes dienests publicē savā tīmekļvietnē metodiku par raksturīgo darījumu atlases analīzi. Attiecīgā perioda kadastrālo vērtību bāzes izstrādē izmantota raksturīga darījuma pazīmi publicē Latvijas Atvērto datu portālā pie konkrētā darījuma.", jo nevaram piekrist, ka bāzes vērtības noteikšanai noteikuma projekta tekstā ir pamatoti noteikt nekustamā īpašuma pirkuma darījumus, kas nav neizmantojami analīzē “… pirkuma darījumus ar analīzes procesā konstatētām papildus saistībām – darījumus starp savstarpēji saistītiem dalībniekiem, piespiedu atsavināšanu, darījumus ar situācijai apvidū neatbilstošiem Kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem datiem, ….” pat, ja to cenas konkrētajā vai attiecīgajā datu kopā nav ar ekstrēmām (galējām) darījumu summām vai vienas vienības cenām. Šādi hipotētiski pieņēmumi ir svītrojami šajā paša punktā ir paredzēts deleģējums VZD tos noteikt izstrādājot metodiku – “… Valsts zemes dienests publicē savā tīmekļvietnē metodiku par raksturīgo darījumu atlases analīzi.”. Šī daļa gan būtu precizējams, to attiecinot ne tikai uz “…raksturīgo darījumu atlases analīzi.”, bet arī uz - “…to sastāva un vidējo cenu līmeņu analīzi ” .
LĪVA uztur iebildumu par noteikumu projekta iekļautajiem korekcijas koeficientiem un to skaitliskajiem lielumiem (pielikumi 2, 3, 5 un 6), kas saskaņā ar Kadastra likuma normām visi ietilpst kadastrālās vērtības bāzē, ko izstrādā, pamatojoties uz nekustamā īpašuma tirgus informācijas analīzes rezultātiem, nevienam no pielikumā ietvertajiem skaitliskajiem lielumiem nav uzrādīts pamatojums, kas balstītos uz veikto nekustamā īpašuma tirgus analīzi.
Bez tam VZD Izziņā 24-TA-1466 03.10.2024.17.15 uz šo iebildi sniegtā atbilde – “2. pielikumu "Ēkas būvniecības perioda ietekmes korekcijas koeficients (Kbp)" un projekta 3. pielikumu "Būves nolietojuma korekcijas koeficients ēkām" korekcijas koeficientu lielumi noteikti, analizējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju par laika periodu no 2019. līdz 2022. gadam kontekstā ar ēkas nolietojuma konvertāciju uz attiecīgo nolietojuma grupu.” ir apgalvojums bez jebkāda publiski pievienota pamatojuma. Atbildes otrā daļa – “Projekta 5. pielikumam "Būves nolietojuma korekcijas koeficients inženierbūvēm" noteiktie būves nolietojuma korekcijas koeficienti saglabājas līdzšinējie, jo inženierbūvēm nolietojuma noteikšana procentos netiek mainīta. Mainīts tikai nosaukums, nosakot, ka tas ir tikai inženierbūvēm. Projekta 6 .pielikums "Zemes kadastrālās vērtības aprēķinā izvērtējamie apgrūtinājumi fiskālās kadastrālās vērtības aprēķinam" pēc savas būtības nav mainīts – saglabājas Ministru kabineta 2006. gada 18. aprīļa noteikumu Nr. 305 "Kadastrālās vērtēšanas noteikumi" metodika, bet apgrūtinājumu kodi un nosaukumi saskaņoti ar Ministru kabineta noteikumu projektu "Noteikumi par Apgrūtināto teritoriju informācijas sistēmas uzturēšanu un apgrūtināto teritoriju un nekustamā īpašuma objekta apgrūtinājumu klasificēšanu" (22-TA-861).”, kas pēc būtības ir atsauce uz līdz šim piemēroto praksi, tā apliecina noteikumu autoru nevelēšanos atzīt, ka šo korekciju koeficientu skaitliskie lielumi ir noteikti bez objektīva, uz nekustamā īpašuma tirgus datiem balstīta, pamatojuma .
LĪVA vērš uzmanību, ka noteikumu projektā nav noteikta kārtība, kā tiek nodrošināta Kadastra likuma 70 panta pirmajā daļā noteiktais – “(1) Lai nodrošinātu kadastrālo vērtību bāzes izstrādi un aktualizāciju, kā arī lai informētu sabiedrību par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, Valsts zemes dienests apkopo un analizē nekustamā īpašuma tirgus informāciju. Nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā, publisko ne retāk kā reizi gadā.”. Šāda kadastrālo vērtību bāzes atbilstības monitorēšana pret vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā pašvaldību teritorijās ir būtiska. Ņemot vērā, ka pašreizējā kārtība kadastrālo vērtību bāzi paredz pārskatīt tikai reizi četros gados, bet pašreizējā (pēc 2022.gada) stagnējošā vai pat regresējoša tirgus situācijā neatbilstošas bāzes vērtības, kas pārsniedz 80% līmeni, var radīt būtisku sociālo spriedz nekustamā īpašuma īpašniekiem, tiesiskajiem valdītājiem un lietotājiem.
Ņemot vērā, ka šis noteikumu projekts pēc būtības ir gatavots universālo kadastrālo vērtību ieviešanai no 2025.gada 01.janvāra, lai nodrošinātu piespiedu dalītās zemes atsavināšanas cenu aprēķināšanu zem privatizēto daudzīvokļu mājām, bet tas nenodrošinās Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā 66., 67., 69. un 70.pantā noteikto masveida vērtēšanas pamatprincipu un prasību ieviešanu, LĪVA uzskata, ka neskatoties uz noteikumu projekta virzītāju argumentiem, tas nav virzāms apstiprināšanai, bez būtiskām korekcijām.
LĪVA iebilst noteikumu projekta piedāvātai 41 punkta redakcijai - ´"4.1 Nekustamā īpašuma grupēšana atbilstoši šo noteikumu 11. pielikumam balstās uz normatīvos aktos noteikto būvju un nekustamā īpašuma lietošanas mērķu (turpmāk - lietošanas mērķis) klasifikāciju, ievērojot vispārējās ekonomiskās darbības klasifikācijā piemēroto iedalījumu, kā arī ņemot vērā nekustamā īpašuma tirgus vērtību veidojošos faktorus un nekustamo īpašumu ekonomisko būtību. Nekustamā īpašuma tirgus darījumus, cenu līmeņus, izmaiņu tendences analizē, ievērojot šo noteikumu 11. pielikumā noteikto nekustamo īpašumu grupējumu. Nekustamo īpašumu grupējumu, analizējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju, pārbauda ne retāk kā divu kadastrālo vērtību bāzes izstrādes ciklu robežās." , jo šādi (4.1 punktā un 11.pielikumā) definējot nekustamā īpašuma grupas, apakšgrupas, zemes lietošanas mērķus un ēku apakšgrupas, pēc būtības nekustamā īpašuma tirgus segmentu darījumu objektus pielīdzina līdz šim praktizētajam iedalījuma Kadastrā, nevis nodrošina pēctecīgu nekustamā īpašuma tirgus analīzi un nekustamo īpašumu darījumu objektu grupēšanu atbilstoši nekustamā īpašuma tirgus tendencēm.
Bez tam VZD Izziņā 24-TA-1466 03.10.2024.17.15 uz šo iebildi sniegtā atbilde – “… informējam, ka objektu grupēšana pašreiz iespējama tikai pēc Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem datiem”(esošajiem), tas pēc būtības apstiprina, ka VZD pat pēc šo noteikumu apstiprināšanas nespēs realizēt kārtību kādā sabiedrība tiek informēta par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, publiskojot nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā. Šāda pieeja ir pretrunā ar Kadastra likuma 70 pantam, kas nosaka “(1) Lai nodrošinātu kadastrālo vērtību bāzes izstrādi un aktualizāciju, kā arī lai informētu sabiedrību par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, Valsts zemes dienests apkopo un analizē nekustamā īpašuma tirgus informāciju. Nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā, publisko ne retāk kā reizi gadā.”
LĪVA uztur iebildumu, ka nepiekrīt noteikumu projekta 8.2 punkta redakcijai, kas paredz – “ 8.2 Lai nodrošinātu kadastrālo vērtību vidējo atbilstību 80 % līmenī no nekustamā īpašuma cenu līmeņa uz kadastrālo vērtību bāzes izstrādei noteikto atskaites punktu laikā, kadastrālās vērtības aprēķinā zemes vienībai, ēkai, telpu grupai, inženierbūvei un zemes vienības daļai piemēro koeficientu 0,8.", jo ieviešot kadastrā reģistrēto nekustamā īpašumu veidojošo atsevišķu fizisko objektu kadastrālās vērtības aprēķinā multiplikatoru 0,8 pirmkārt, pat teorētiski ar šādu pieeju pēc būtības nodrošināt līdzīgu nekustamo īpašumu kadastrālo vērtību proporcionālo atbilstību, nepārsniedzot 80 procentus no salīdzināmu nekustamā īpašuma tirgus darījumu vidējā cenu līmeņa, attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā ir ļoti apšaubāmi, jo pat viena tirgus rajona ietvarā nekustamā īpašuma tirgus segmenta ietvaros esošo nekustamo īpašumu vērtību ietekmējoši faktori var būt atšķirīgi gan apmērā, gan laikā un to proporcionālas ietekmes noteikšana vērtības aprēķinā var prasīt daudz komplicētāku pieeju, kā vienkāršu gala vērtības samazinājumu par 20%. Piemērojot šāda kadastrālās vērtības aprēķina kārtību, bez publiski pieejamas informācijas par konkrētā teritorijā nekustamā īpašuma segmentā uz tirgus darījumiem noteikto cenu līmeņu un to vērtību ietekmējošiem rādītājiem, kadastrālās vērtības lietotājiem tiktu radīts maldinošs priekštats, ka aprēķinātā kadastrālā vērtība formāli nepārsniedz 80% no vidējā nekustamā īpašuma tirgus cenu līmeņa.
Bez tam VZD Izziņā 24-TA-1466 03.10.2024.17.15 uz šo iebildi sniegtā atbilde – “ … ka kadastrālo vērtību bāzes atbilstību nekustamā īpašuma tirgus cenu līmenim pārbauda, aprēķinot projektētās kadastrālās vērtības un nekustamā īpašuma pirkuma darījuma cenas attiecību centrālās tendences mērus sadalījumā pa valsti, pašvaldību teritorijām, lietošanas mērķu grupām, ēku grupām un apakšgrupām…” un “Savukārt, lai nodrošinātu 80 %, tad konkrēta objekta vērtības aprēķinam piemēro koeficientu 0,8.“ apstiprina šaubas par noteikumu projekta sagatavotāju spēju padarīt esošo kadastrālās vērtība noteikšanu atbilstošu Kadastra likuma 69 pantam trešai daļai, kas nosaka “(3) Kadastrālo vērtību bāze nodrošina līdzīgu nekustamo īpašumu kadastrālo vērtību proporcionālo atbilstību salīdzināmu nekustamā īpašuma tirgus darījumu attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā, nepārsniedzot 80 procentus no vidējā nekustamo īpašumu cenu līmeņa laikposmā no spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes izstrādē izmantoto nekustamā īpašuma tirgus darījumu perioda beigu datuma līdz attiecīgā gada 1. jūlijam, divus ar pusi gadus pirms kadastrālo vērtību bāzes piemērošanas kadastrālo vērtību aprēķinam.”
LĪVA iebilst 30.1 punkta precizētai redakcijai - "30.1 Bāzes vērtību noteikšanai izmanto pirkuma darījumus, kas atbilst Latvijas īpašuma vērtēšanas standartos noteiktās tirgus vērtības definīcijas elementiem (turpmāk – raksturīgi darījumi). Neizmanto pirkuma darījumus ar analīzes procesā konstatētām papildus saistībām – darījumus starp savstarpēji saistītiem dalībniekiem, piespiedu atsavināšanu, darījumus ar situācijai apvidū neatbilstošiem Kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem datiem, kā arī konkrētajā vai attiecīgajā datu kopā pirkuma darījumus ar ekstrēmām (galējām) darījumu summām vai vienas vienības cenām. Valsts zemes dienests publicē savā tīmekļvietnē metodiku par raksturīgo darījumu atlases analīzi. Attiecīgā perioda kadastrālo vērtību bāzes izstrādē izmantota raksturīga darījuma pazīmi publicē Latvijas Atvērto datu portālā pie konkrētā darījuma.", jo nevaram piekrist, ka bāzes vērtības noteikšanai noteikuma projekta tekstā ir pamatoti noteikt nekustamā īpašuma pirkuma darījumus, kas nav neizmantojami analīzē “… pirkuma darījumus ar analīzes procesā konstatētām papildus saistībām – darījumus starp savstarpēji saistītiem dalībniekiem, piespiedu atsavināšanu, darījumus ar situācijai apvidū neatbilstošiem Kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem datiem, ….” pat, ja to cenas konkrētajā vai attiecīgajā datu kopā nav ar ekstrēmām (galējām) darījumu summām vai vienas vienības cenām. Šādi hipotētiski pieņēmumi ir svītrojami šajā paša punktā ir paredzēts deleģējums VZD tos noteikt izstrādājot metodiku – “… Valsts zemes dienests publicē savā tīmekļvietnē metodiku par raksturīgo darījumu atlases analīzi.”. Šī daļa gan būtu precizējams, to attiecinot ne tikai uz “…raksturīgo darījumu atlases analīzi.”, bet arī uz - “…to sastāva un vidējo cenu līmeņu analīzi ” .
LĪVA uztur iebildumu par noteikumu projekta iekļautajiem korekcijas koeficientiem un to skaitliskajiem lielumiem (pielikumi 2, 3, 5 un 6), kas saskaņā ar Kadastra likuma normām visi ietilpst kadastrālās vērtības bāzē, ko izstrādā, pamatojoties uz nekustamā īpašuma tirgus informācijas analīzes rezultātiem, nevienam no pielikumā ietvertajiem skaitliskajiem lielumiem nav uzrādīts pamatojums, kas balstītos uz veikto nekustamā īpašuma tirgus analīzi.
Bez tam VZD Izziņā 24-TA-1466 03.10.2024.17.15 uz šo iebildi sniegtā atbilde – “2. pielikumu "Ēkas būvniecības perioda ietekmes korekcijas koeficients (Kbp)" un projekta 3. pielikumu "Būves nolietojuma korekcijas koeficients ēkām" korekcijas koeficientu lielumi noteikti, analizējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju par laika periodu no 2019. līdz 2022. gadam kontekstā ar ēkas nolietojuma konvertāciju uz attiecīgo nolietojuma grupu.” ir apgalvojums bez jebkāda publiski pievienota pamatojuma. Atbildes otrā daļa – “Projekta 5. pielikumam "Būves nolietojuma korekcijas koeficients inženierbūvēm" noteiktie būves nolietojuma korekcijas koeficienti saglabājas līdzšinējie, jo inženierbūvēm nolietojuma noteikšana procentos netiek mainīta. Mainīts tikai nosaukums, nosakot, ka tas ir tikai inženierbūvēm. Projekta 6 .pielikums "Zemes kadastrālās vērtības aprēķinā izvērtējamie apgrūtinājumi fiskālās kadastrālās vērtības aprēķinam" pēc savas būtības nav mainīts – saglabājas Ministru kabineta 2006. gada 18. aprīļa noteikumu Nr. 305 "Kadastrālās vērtēšanas noteikumi" metodika, bet apgrūtinājumu kodi un nosaukumi saskaņoti ar Ministru kabineta noteikumu projektu "Noteikumi par Apgrūtināto teritoriju informācijas sistēmas uzturēšanu un apgrūtināto teritoriju un nekustamā īpašuma objekta apgrūtinājumu klasificēšanu" (22-TA-861).”, kas pēc būtības ir atsauce uz līdz šim piemēroto praksi, tā apliecina noteikumu autoru nevelēšanos atzīt, ka šo korekciju koeficientu skaitliskie lielumi ir noteikti bez objektīva, uz nekustamā īpašuma tirgus datiem balstīta, pamatojuma .
LĪVA vērš uzmanību, ka noteikumu projektā nav noteikta kārtība, kā tiek nodrošināta Kadastra likuma 70 panta pirmajā daļā noteiktais – “(1) Lai nodrošinātu kadastrālo vērtību bāzes izstrādi un aktualizāciju, kā arī lai informētu sabiedrību par nekustamā īpašuma tirgus izmaiņām, Valsts zemes dienests apkopo un analizē nekustamā īpašuma tirgus informāciju. Nekustamā īpašuma tirgus analīzes rezultātus, tai skaitā rādītājus par spēkā esošās kadastrālo vērtību bāzes atbilstību vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā, publisko ne retāk kā reizi gadā.”. Šāda kadastrālo vērtību bāzes atbilstības monitorēšana pret vidējam cenu līmenim attiecīgajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā pašvaldību teritorijās ir būtiska. Ņemot vērā, ka pašreizējā kārtība kadastrālo vērtību bāzi paredz pārskatīt tikai reizi četros gados, bet pašreizējā (pēc 2022.gada) stagnējošā vai pat regresējoša tirgus situācijā neatbilstošas bāzes vērtības, kas pārsniedz 80% līmeni, var radīt būtisku sociālo spriedz nekustamā īpašuma īpašniekiem, tiesiskajiem valdītājiem un lietotājiem.
Ņemot vērā, ka šis noteikumu projekts pēc būtības ir gatavots universālo kadastrālo vērtību ieviešanai no 2025.gada 01.janvāra, lai nodrošinātu piespiedu dalītās zemes atsavināšanas cenu aprēķināšanu zem privatizēto daudzīvokļu mājām, bet tas nenodrošinās Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā 66., 67., 69. un 70.pantā noteikto masveida vērtēšanas pamatprincipu un prasību ieviešanu, LĪVA uzskata, ka neskatoties uz noteikumu projekta virzītāju argumentiem, tas nav virzāms apstiprināšanai, bez būtiskām korekcijām.
Piedāvātā redakcija
Piedāvājam MK protokollēmumu izteikt sekojošā redakcijā :
Pieņemt zināšanai, ka noteikumi ir pagaidu risinājums universālo kadastrālo vērtību ieviešanai no 2025.gada 01.janvāra, lai nodrošinātu piespiedu dalītās zemes atsavināšanas cenu aprēķināšanu zem privatizēto daudzīvokļu mājām. Uzdot Tieslietu ministrijai līdz 2027.gada 01.janvārim iesniegt grozījumus šajos noteikumos, lai nodrošinātu Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma noteikto masveida vērtēšanas prasību ievērošanu kadastrālās vērtēšanas normatīvajos aktos, pirms Tieslietu ministrija iesniegs Ministru kabinetā Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma Pārejas noteikumu 50.punktā noteikto jauno kadastrālo vērtību bāzi. Uzdot Tieslietu ministrijai ar masveida vērtēšanu saistīto normatīvo aktu projektiem pievienot Nekustamā īpašuma vērtēšanas konsultatīvās padomes viedokli.
Ar cieņu,
Valdes priekšsēdētājs Vilis Žuromskis
Pieņemt zināšanai, ka noteikumi ir pagaidu risinājums universālo kadastrālo vērtību ieviešanai no 2025.gada 01.janvāra, lai nodrošinātu piespiedu dalītās zemes atsavināšanas cenu aprēķināšanu zem privatizēto daudzīvokļu mājām. Uzdot Tieslietu ministrijai līdz 2027.gada 01.janvārim iesniegt grozījumus šajos noteikumos, lai nodrošinātu Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma noteikto masveida vērtēšanas prasību ievērošanu kadastrālās vērtēšanas normatīvajos aktos, pirms Tieslietu ministrija iesniegs Ministru kabinetā Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma Pārejas noteikumu 50.punktā noteikto jauno kadastrālo vērtību bāzi. Uzdot Tieslietu ministrijai ar masveida vērtēšanu saistīto normatīvo aktu projektiem pievienot Nekustamā īpašuma vērtēšanas konsultatīvās padomes viedokli.
Ar cieņu,
Valdes priekšsēdētājs Vilis Žuromskis