Atzinums

Ņemot vērā, ka Tieslietu ministrija sākotnēji atbalstīja apbūves tiesību institūta izmantošanu uz pašvaldības zemes daudzdzīvokļu dzīvojamo māju būvniecībai publiskās un privātās partnerības ietvaros (Nr.22-TA-1500), lūdzam skaidrot, vai šobrīd pie publiskās privātās partnerības uzdevuma (2.8.1.apakšpunkts) apbūves tiesību gadījumā tiks izmantota arī publiskā un privātā partnerība?

-

Lūdzam skaidrot, kā apbūves tiesību uzdevums (2.7.1.apakšpunkts) mijiedarbosies ar publiskās privātās partnerības uzdevumu (2.8.1.apakšpunkts), ņemot vērā, ka publiskās privātās partnerības projekta īstenošanas laikā nav paredzēts izmantot apbūves tiesību institūtu uz pašvaldībai piederošas zemes. Šobrīd iztrūkst informācijas par to, kā apbūves tiesību uzdevums varētu korelēt ar publiskās privātās partnerības uzdevumu.

-

Lūdzam svītrot atsauci uz Civillikumu no Plāna 2.7.1.apakšpunkta. Lūdzam arī precizēt Plāna 2.7.1.apakšpunktā minēto uzdevumu, uzsverot, ka grozījumi apbūves tiesību regulējošajos normatīvajos aktos attieksies uz daudzdzīvokļu dzīvojamām īres mājām uz pašvaldību zemes.

Vēršam uzmanību, ka apbūves tiesību nodibināšana, lai būvētu dzīvojamo māju, varētu tikt attiecināta tikai uz ļoti šauru gadījumu. Proti, tikai uz pašvaldības zemes, daudzīvokļu dzīvojamās īres mājas celtniecībai publiskās un privātās partnerības ietvaros, turklāt nodrošinot, lai nepastāv riski privātpersonām, kas īrēs dzīvokļu īpašumus šajās mājās. Līdz ar to nepieciešamie grozījumi pieprasa gan dažādu aspektu noregulēšanu, gan lielāku detalizācijas pakāpi, kas atbilst šauru gadījumu regulēšanai. Līdz ar to grozījumi, kas saistīti ar apbūves tiesību institūtu, paredzot pašvaldībām tiesības piešķirt apbūves tiesības nekustamā īpašuma attīstītājiem zemas īres maksas daudzdzīvokļu dzīvojamo māju būvniecībai uz pašvaldības zemesgabaliem, nav veicami vispārējā regulējumā. Grozījumi jāveic citā tiesību aktā, kas apkopotu visus būtiskos aspektus un nodrošinātu tikai pašvaldībām tiesības piešķirt apbūves tiesības zemas īres maksas daudzdzīvokļu dzīvojamo māju būvniecībai tikai uz savas zemes. 

Tieslietu ministrijas ieskatā, ir virkne aspektu, kas ir normatīvi jānoregulē. Piemēram, jābūt atrunātam, ka apbūves tiesības var piešķirt pašvaldība konkrētas funkcijas nodrošināšanai tikai daudzdzīvokļu dzīvojamo māju (nevis privātmāju) būvniecībai un ka pēc apbūves tiesību termiņa beigām dzīvojamā īres māja kļūst par zemesgabala būtisku daļu, ko iegūst īpašumā pašvaldība. Tikai tad, kad pašvaldība ir ieguvusi īpašumā māju, tai ir tiesības to atsavināt, kā vienu vienotu īpašumu vai dzīvokļa īpašumus, ja īpašums nav nepieciešams konkrētas funkcijas nodrošināšanai. Līdz māja kļūst par zemes būtisku daļu, dzīvokļu īpašumus vai telpas drīkst tikai izīrēt, lai nodrošinātu Plānā izvirzīto mērķi. Tāpat, lai mazinātu juridiskos riskus, apbūves tiesību laikā būtu jāparedz ierobežojumi, kas aizliedz atsavināt dzīvokļu īpašumus, telpas vai domājamās daļas no mājas, kā arī pašvaldības zemi, uz kuras atrodas šī māja (tajā skaitā apbūves tiesīgajam nevar būt tiesības iegūt zemi apbūves tiesības laikā vai ierosināt zemes atsavināšanu). Šie ierobežojumi ir pamatoti ne tikai, ņemot vērā to, ka apbūves tiesības ir attiecināmas uz inženierbūvēm, bet arī tādēļ, ka izņēmums ir ļoti šaurs, ar konkrētu mērķi un speciālu interešu nodrošināšanai visu apbūves tiesību laiku. Dzīvojamo īres māju būvniecība uz apbūves tiesību pamata tiek pieļauta tikai tādēļ, lai būtu pieejami īres dzīvokļu īpašumi, lai nodrošinātu sabiedrības vajadzību pēc šādiem lētiem mājokļiem un risinātu mājokļu trūkumu. Vienlaikus, Tieslietu ministrijas ieskatā, apbūves tiesību termiņam šajā gadījumā jābūt vismaz tikpat garam kā mājas ekspluatācijas laikam. Tādēļ pašreiz pieļaujamais apbūves tiesību termiņš 30 gadi varētu būt nepietiekams un attīstītājiem nepievilcīgs. Tāpat jāparedz, ja zemas īres maksas dzīvokļu mājas tiek celtas, nesadalot dzīvokļu īpašumos, pirms apbūves tiesību termiņa beigām dzīvojamai īres mājai jābūt sadalītai dzīvokļu īpašumos. Jāparedz arī tas, ka apbūves tiesību termiņa laikā dzīvojamā īres māja nevar kļūt par komerctelpām, viesnīcu vai vēl kādu citu objektu. Tai ir jānodrošina konkrēta pašvaldības funkcija – palīdzība mājokļu jautājumos.
           
Lai neveidotos sadrumstalots regulējums, Tieslietu ministrijas ieskatā, detalizētāka regulējuma izstrāde vienā konkrētā normatīvā aktā būtu ne tikai juridiski drošāka, bet arī skaidrāka normu piemērotājiem un sabiedrībai, jo nodrošinās skaidrus un saprotamus noteikumus, kas sekmēs investīciju piesaisti. Iespējams, ka grozījumi varētu būt veicami Pašvaldību likumā, jo pašvaldība apbūves tiesības piešķir uz savu mantu, uzņemoties ilgtermiņa saistības konkrētu mērķu sasniegšanai – veicinot dzīvojamo fondu veidošanos, kas būtiski atšķiras no vispārējā regulējuma. Tāpat grozījumi varētu tikt iekļauti Jaunajā likumā (minēts vairākkārtīgi Plānā), kas aizstās esošo likumu “Par palīdzību dzīvokļu jautājumu risināšanā”, jo šis likums paredzēs virkni jauninājumu, piemēram, personu loku pārskatīšana, kas varēs pretendēt uz šiem dzīvokļiem, jēdziena “atbilstošs mājoklis” definēšanu. Iekļaujot grozījumus Jaunajā likumā, faktiski vienā likumā tiktu iekļauti visi jautājumi par dzīvojamām īres mājām, tajā skaitā tik būtiskais un šajā gadījumā specifiskais apbūves tiesību institūts.


 

-

Par Plāna 4.4.1. apakšpunktu ir jānorāda, ka joprojām notiek diskusijas, lai rastu labāko veidu kā dzīvokļu īpašnieku kopībām piešķirt identifikatoru. Viens no atbalstāmākajiem risinājumiem šobrīd ir iespēja, ka dzīvokļu īpašnieku kopībām identifikatori tiktu piešķirti Būvniecības valsts kontroles biroja kompetences un tā pārziņā esošo informācijas sistēmu ietvaros. Lūdzam atkārtoti izvērtēt noteiktās līdzatbildīgās institūcijas atbilstoši šo institūciju kompetencēm.

-

Attiecībā uz pamatnostādņu plāna 4.4.1.punktu norādāms, ka līdz šim notikušajās diskusijās par jautājumu iezīmējas risinājums, kura ietvaros šajā punktā minētais dzīvokļu īpašnieku kopības identifikators tiktu piešķirts Būvniecības valsts kontroles biroja kompetences un tā pārziņā esošo informācijas sistēmu ietvaros. Ievērojot minēto, vērtējama līdzatbildīgās institūcijas noteikšanas pamatotība un tās kompetence minētā uzdevuma ietvaros.

-

Lūdzam papildināt ar skaidrojumu vai precizēt Plāna 2.6.1.apakšpunktu, kurā paredzēta priekšlikumu izstrāde atbalstam ekonomiskā tipa (moduļu ēku) privātmāju būvniecībai, kas tiks izīrēti mājsaimniecībām, kuras nevar atļauties iegādāties mājokli uz tirgus nosacījumiem.

Pirmšķietami, minētais punkts neparedz tādus atbalsta veidus privātmāju būvniecībai kā apbūves tiesību piešķiršanu uz pašvaldības zemi, bet gan noteiktus atvieglojumus naudas izteiksmē (finansiāls atbalsts) vai citus atvieglojumus, ja tiks celtas privātmājas, kuras tiks izīrētas ar konkrētiem nosacījumiem mājsaimniecībām, kuras nevar atļauties iegādāties mājokli uz tirgus nosacījumiem. Tieslietu ministrijas ieskatā, apbūves tiesības nebūtu attiecināmas uz privātmāju būvniecību, tādēļ no Plāna tam skaidri ir jāizriet, lai nerastos atšķirīgas interpretācijas. Priekšlikuma mērķis ir nodrošināt tiesisko skaidrību ikvienam, kurš iepazīstas ar Plānu.

-