Atzinums

Likumprojektā nav paredzēta administratīvā atbildība, tādējādi atkārtojot Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma sākotnējo redakciju (2009–2019), kurā sankcija par obligāto pārvaldīšanas darbību neveikšanu arī nebija noteikta. Tā rezultātā laikposmā no 2010. līdz 2020. gadam tiesību norma par obligāti veicamajām pārvaldīšanas darbībām pastāvēja bez sankcijām, kas padarīja to par lexa imperfecta – neefektīvu tiesību normu. Šāda pieeja ir pretrunā ar tiesiskas valsts principu, kā to ir formulējusi Latvijas Republikas Satversmes tiesa, proti, tiesību normai ir jābūt skaidrai, paredzamai un izpildāmai. Tiesību norma bez sankcijas vai ar sankciju, kuras piemērošana ir padarīta neiespējama, neatbilst tiesiskas valsts principam. Spēkā esošais Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums 29. un 30. pantā (ar 2019.gada 5.decembra grozījumiem, spēkā kopš 2020. gada 1. jūlija) paredz administratīvo atbildību par likumā noteikto obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību nenodrošināšanu, kura skar sabiedrības intereses. Piemēram, 2025. gadā Rīgas valstspilsētas pašvaldības Īres valdē ir uzsākti 150 administratīvā pārkāpuma procesi, pamatojoties uz iedzīvotāju iesniegumos paustajām sūdzībām par dzīvojamo māju pārvaldnieku bezdarbību un obligāti veicamo darbību nepildīšanu. Minētais datu apjoms apliecina, ka sabiedriskā vajadzība pēc administratīvās kontroles mehānisma nav izzudusi, bet gluži pretēji – pieaug.
Kā norāda tiesu prakse, viens no galvenajiem šķēršļiem administratīvā soda efektīvai piemērošanai bija tieši normatīvā akta neefektivitāte un neskaidrās normu robežas, nevis paša mehānisma nevajadzīgums.
Latvijas Republikas Satversmes 96. pants garantē ikvienam tiesības uz mājokļa neaizskaramību, savukārt 105. pants – tiesības uz īpašumu. Dzīvojamās mājas pienācīga uzturēšana ir šo pamattiesību efektīvas realizācijas priekšnoteikums. 
Ekonomikas ministrija, kā arī Saeimas Juridiskais birojs ir konsekventi atzinuši, ka dzīvojamo māju pārvaldīšana atbilstoši normatīvo aktu prasībām ir priekšnoteikums, lai varētu nodrošināt personas tiesības dzīvot drošā vidē. Šāda valsts nostāja neatbilst likumprojekta pieejai, kurā par izvirzīto prasību daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas nodrošināšanā neveikšanu sankcija nav paredzēta, un tās neizpilde tiek nodota risināšanai vienīgi civiltiesiskā kārtībā. 

Civilprocesuālā ceļa piedāvāšana kā vienīgais tiesību aizsardzības mehānisms ir nepietiekama, ņemot vērā, ka: 
1. civilprocess ir laikietilpīgs – lietu izskatīšana pirmajā instancē Latvijā vidēji ilgst 1–2 gadus, atsevišķos gadījumos vairāk; 
2. civilprocess prasa finansiālos ieguldījumus (valsts nodeva, advokāta pakalpojumi), kas daudziem īpašniekiem nav pieejami; 
3. dzīvokļu īpašnieks, kura tiesības tiek pārkāptas (piemēram, netiek nodrošināta siltumapgāde, sanitārā apkope), nevar gaidīt tiesas spriedumu – apdraudējums (gan fiziskais, gan epidemioloģiskais) ir tūlītējs; 
4. tiesu spriedumos noteikto pienākumu izpildes uzraudzība ir sarežģīta un laikietilpīga.

Civilprocesuālais mehānisms nenodrošina savlaicīgu dzīvokļu īpašnieku tiesību aizsardzību: 
- dzīvojamajai mājai netiek nodrošināta sanitārā apkope (sniega un ledus tīrīšana, kāpņu telpas uzkopšana, pagalma uzturēšana) – apdraudējums ir tūlītējs, kamēr civillietas izskatīšana ilgst mēnešiem vai gadiem; 
- pārvaldnieks nepārskaita iekasētos komunālo pakalpojumu maksājumus komunālo pakalpojumu sniedzējiem, uzkrājot parādus, kuri potenciāli var novest pie pakalpojumu pārtraukšanas visiem mājas iemītniekiem, tādējādi liedzot nodrošināt minimālās prasības dzīvojamo telpu lietošanas iespējamībai; 
- mājas avārijas situācijā pārvaldnieks nevēlas rīkoties, atsaucoties uz kopības lēmuma neesamību par darbu finansēšanu, kamēr dzīvokļu īpašnieki nespēj nodrošināt kvorumu lēmumu pieņemšanai, radot sabiedrisko bīstamību būvju lietotājiem un sabiedrībai kopumā, ievērojot apbūves blīvumu pašvaldības administratīvajā teritorijā;
- dzīvokļu īpašnieki – sociāli mazaizsargātās grupas locekļi – nav spējīgi nodrošināt finansiālos resursus civiltiesiska strīda uzturēšanai pret juridiski un finansiāli spēcīgiem pārvaldniekiem, tādējādi samazinot vēl vairāk dzīvojamo māju uzturēšanā, t.sk. energoefektivitātes uzlabošanā, kas ir izvirzīta kā ES prioritāte ar noteiktajiem sasniedzamajiem rādītājiem līdz 2030.gadam.


Mājokļa neaizskaramības tiesības nav jāaizsargā tikai pret valsts darbībām, bet arī pret privātpersonu – tostarp pārvaldnieka – prettiesiskām darbībām. Valstij ir pozitīvs pienākums nodrošināt efektīvus tiesību aizsardzības mehānismus, tostarp administratīvos mehānismus, kas neprasa no personas laikietilpīgu un finansiāli ietilpīgu tiesvedību.
Neparedzot administratīvo atbildību par ar normatīvo regulējumu noteikto obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību neveikšanu, tiesiskais līdzsvars starp dzīvokļu īpašnieku kopību un pārvaldnieku ir izjaukts par labu pārvaldniekam. 
Administratīvais sods nav pretrunā ar jomas civiltiesisko raksturu – abiem procesiem ir atšķirīgi mērķi un tie viens otru papildina. Papildus administratīvā pārkāpuma jēdzienu raksturo arī divas negatīvās definīcijas pazīmes, proti, par administratīvo pārkāpumu nav atzīstama tāda personas rīcība, kura izdarīta vai pieļauta apstākļos, kas izslēdz administratīvo atbildību, kā arī, ja administratīvā atbildība par likumā vai noteikumos, vai pašvaldības saistošajos noteikumos, paredzētiem pārkāpumiem iestājas, ja par šiem pašiem pārkāpumiem nav paredzēta kriminālatbildība (Danovskis, E., Kūris, G. zin. red., Administratīvo pārkāpumu tiesības. Administratīvās atbildības likuma skaidrojums. Rīga: Tiesu nama aģentūra, 2020, 106. lpp.).


Ievērojot iepriekš izklāstīto, aicinām:
1. Iekļaut likumprojektā atsevišķu nodaļu “Administratīvā atbildība”, paredzot administratīvo atbildību par likumprojektā noteikto obligāto pārvaldīšanas darbību neveikšanu, precizējot atbildīgās amatpersonas un sankciju apjomu. 
2. Precizēt “sabiedrisko kaitējumu” kā kritēriju administratīvā pārkāpuma procesa uzsākšanai, atsaucoties uz konkrētiem likumprojekta pantiem (piemēram, 4.panta pirmās daļas 1. – 4. punktā noteiktajiem pienākumiem). 
3. Precizēt 4. un 5. pantu, nodrošinot skaidru atbildības sadalījumu starp kopību un pārvaldnieku atkarībā no tā, kuram uzticēta pārvaldīšanas 3. uzdevuma izpilde.
4. Ieviest pārvaldnieka darbības pārskatāmības mehānismus (regulāri pārskati, neatkarīgs audits lielām mājām), kas nodrošina kopības kontroles iespējas bez tiesvedības.
5. Noteikt pārvaldniekam pienākumu pirms papildu saistību uzņemšanās (23. panta otrās daļas gadījumā) rakstiski informēt kopību un nodrošināt iespēju šo lēmumu pārsūdzēt.
6. Nepārprotami noteikt minimālās profesionālās kompetences prasības personām, kuras faktiski organizē dzīvojamās mājas pārvaldīšanu gadījumos, kad dzīvokļu īpašnieku kopība nav nolīgusi profesionālu pārvaldnieku.
7. Precizēt mehānismus obligāto pārvaldīšanas darbību nodrošināšanai situācijās, kad dzīvokļu īpašnieku kopība nespēj pieņemt lēmumus kvoruma trūkuma vai citu objektīvu šķēršļu dēļ.

-

Nav noteikts minimālais profesionālās kompetences līmenis personai, kura dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā faktiski organizē pārvaldīšanu, ja netiek nolīgts profesionāls pārvaldnieks.
Likumprojektā nav paredzēts mehānisms, kā praktiski nodrošināma obligāto pārvaldīšanas darbību izpilde situācijās, kad dzīvokļu īpašnieku kopība nespēj pieņemt lēmumus kvoruma trūkuma dēļ.
Nav izvērtēta likumprojekta ietekme uz dzīvojamo māju pārvaldīšanas tirgu, tostarp profesionālo pārvaldnieku atbildības, risku un apdrošināšanas izmaksu pieaugumu.
Likumprojektā nav skaidri noteikta pārvaldnieka civiltiesiskās atbildības robeža un atbildības sadalījums starp pārvaldnieku un dzīvokļu īpašnieku kopību.
Nav noteikta vienota pieeja obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību finansēšanai gadījumos, kad dzīvokļu īpašnieku kopība nav izveidojusi pietiekamus uzkrājumus.
Likumprojekts neveicina profesionālas pārvaldīšanas prakses attīstību, jo faktiski pielīdzina profesionālu pārvaldnieku un jebkuru dzīvokļu īpašnieku, kuram kopība deleģējusi pārvaldīšanas funkcijas.
Nav skaidrs, kā praksē piemērojamas normas par kopības atbildību pret trešajām personām, ja faktiskos lēmumus pieņem vai darbības neveic atsevišķi dzīvokļu īpašnieki.
Likumprojektā trūkst skaidra regulējuma par dokumentu, finanšu līdzekļu un datu nepārtrauktu apriti pārvaldnieku maiņas gadījumā, kas rada risku pārvaldīšanas procesa pārtraukumam.
Nav pietiekami izvērtēts administratīvais slogs dzīvokļu īpašnieku kopībām, kurām bez profesionālas sagatavotības tiek uzlikti pienākumi būvniecības, ugunsdrošības, energoefektivitātes un finanšu pārvaldības jomās.
Likumprojekts nesniedz pietiekamu tiesisko noteiktību pakalpojumu sniedzējiem, kredītiestādēm un pašvaldībām par to, kura persona ir tiesīga pārstāvēt dzīvokļu īpašnieku kopību konkrētās situācijās.
Nav paredzēts pārejas mehānisms esošo pārvaldīšanas līgumu, uzkrājumu un uzsākto pārvaldīšanas procesu pārņemšanai atbilstoši jaunajam regulējumam.
Nav veikts pietiekams izvērtējums par to, kā piedāvātais regulējums ietekmēs dzīvojamo māju tehnisko stāvokli ilgtermiņā un spēju nodrošināt ēku atjaunošanu un energoefektivitātes mērķu sasniegšanu.
Likumprojekta normas vietām ir deklaratīvas un bez skaidra izpildes mehānisma, kas var radīt nevienveidīgu piemērošanas praksi.
Nav nodrošināta pietiekama tiesiskā paļāvība attiecībā uz līdzšinējo dzīvojamo māju pārvaldīšanas sistēmu un nostiprināto tiesu praksi.

-

Likumprojektā nav paredzēts noteikt šobrīd spēkā esošā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 11. panta otrajā daļā noteikto pārvaldīšanas līguma obligāto saturu – šāda norma būtu iekļaujama arī likumprojektā, definējot minimālo darbību kopumu, kas nodrošina dzīvojamo māju faktiskā un tehnikā stāvokļa nepasliktināšanos un sabiedrības veselības drošību garantēšanu.

-

Likumprojekta anotācijā pamatoti minēts, ka dažādu pārvaldnieku piedāvāto pārvaldīšanas “pakalpojumu grozs” ir atšķirīgs, tādēļ grūti orientēties piedāvājumā un attiecīgi arī izvērtēt piedāvāto pārvaldīšanas maksu atbilstību. Vienlaikus likumprojekts nedefinē obligāto pārvaldīšanas pakalpojumu kopumu, kas sniedzams par nolīgto pārvaldīšanas maksu, pieļaujot, piemēram, tehniskās apkopes izdevumu segšanu papildus pārvaldīšanas maksai (skatīt likumprojekta 23. panta pirmās daļas 3. punktu).
Ja attiecībā uz dzīvojamās mājas sanitāro kopšanu saprotams, ka, ņemot vērā sanitārās kopšanas darbību ikdienišķo, vienkāršo raksturu, dzīvokļu īpašnieku kopība var izvēlēties tās veikt pati, neuzticot pārvaldniekam, tad dzīvojamās mājas, tās iekārtu un inženierkomunikāciju tehniskā apkope, kam nepieciešami kvalificēti veicēji, ir obligāti periodiski veicama, paredzama pārvaldīšanas darbība, ar prognozējamām izmaksām, t.i. darbība, kam jābūt iekļautai pārvaldīšanas maksā. Lai nodrošinātu, ka, nolīgstot pārvaldnieku, dzīvokļu īpašnieku kopība var rēķināties, ka par nolīgto maksu tiks veiktas obligātās pārvaldīšanas darbības, rosinām noteikt obligāto pārvaldīšanas darbību “grozu”, kas iekļaujams pārvaldīšanas maksā.

-

Svītrot 4. panta pirmās daļas 3. punktu – ņemot vērā lietderības apsvērumus, ne vienmēr ir ekonomiski pamatoti ieguldījumi māju siltināšanā, tādēļ prasīt, lai katra daudzdzīvokļu māja atbilstu energoefektivitātes prasībām, nav pamatoti. 

-

Nav noteikts, kādā termiņā sagatavojams dzīvojamās mājas uzturēšanas un uzlabošanas darbu ilgtermiņa plāna projekts. Vai termiņi tiks noteikti Ministru kabineta noteikumos vai tie būs jāparedz līgumā? Lūdzam to nepārprotami likumā noteikt vai skaidrot.

-

17. panta pirmajā daļā paredzētais termiņš nav noteikts – lūdzam to noteikt. Vai termiņi tiks noteikti Ministru kabineta noteikumos vai tie būs jāparedz līgumā? Lūdzam to nepārprotami likumā noteikt vai skaidrot.
 

-

Noteikt termiņu arī 17. panta otrajā daļā noteiktā pārvaldnieka pienākuma izpildei. Vai termiņi tiks noteikti Ministru kabineta noteikumos vai tie būs jāparedz līgumā? Lūdzam to nepārprotami likumā noteikt vai skaidrot.
 

-

Likumprojekta pārejas noteikumos paredzēts, ka Ministru kabineta 28.09.2010. noteikumu Nr. 906 “Dzīvojamās mājas sanitārās apkopes noteikumi” normas piemērojamas līdz attiecīgu izmaiņu izdarīšanai pārvaldīšanas līgumā.
Atbalstāma ir dzīvokļu īpašnieku kopības tiesība izvēlēties, vai dzīvojamās mājas sanitāro apkopi tā veic pati, vai uztic to pārvaldniekam, tāpat ir atbalstāma iespēja kopībai vienoties ar pārvaldnieku par sanitārās kopšanas darbību saturu un regularitāti, taču valstiskā regulējuma līmenī noteikti saglabājamas normas, kas nosaka minimālās sanitārās kopšanas darbības un to regularitāti.

Attiecīgi aicinām 24. pantā noteikt, ka pārvaldīšanas līgumā var noteikt papildu darbības MK regulējumā paredzētajām sanitārās kopšanas darbībām, kā arī noteikt augstāku/biežāku regularitāti, kā paredzēta MK noteikumos.

Nesaglabājot minimālās sanitārās kopšanas prasības normatīvajā aktā, tiek pieļauts sanitārās kopšanas darbību saturs un biežums, kas veidos antisanitārus apstākļus koplietošanas telpās un teritorijā, būtiski ietekmējot iedzīvotāju ikdienas dzīvi.

-

Lai dzīvokļu īpašnieku kopība pēc tam, kad esošais pārvaldnieks tai darījis zināmu vēlmi izbeigt pārvaldīšanas līgumu, nolīgtu jaunu pārvaldnieku, nepieciešams apzināt potenciālos pārvaldniekus, organizēt kopības lēmuma (nereti – atkārtotā kopsapulcē vai aptaujā) pieņemšanu, ievērojot normatīvajos aktos noteiktos termiņus, kas viena mēneša laikā nav izdarāms. Lai ar tiesisko regulējumu neradītu droši sagaidāmus laika periodus, kad dzīvojamās mājas paliek bez kvalificēta pārvaldnieka, aicinām noteikt atbilstošu (vismaz 2 mēnešu) termiņu, kādā izbeidzas tiesiskās attiecības pēc pārvaldnieka paziņojuma par pārvaldīšanas līguma izbeigšanu, paredzot arī iespēju pusēm vienoties par īsāku termiņu.  

-

Nav atbalstāma likumprojektā paredzētā atšķirīgā kārtība no pašreizējā tiesiskā regulējuma. Pašlaik, mainoties pārvaldniekam, iepriekšējais pārvaldnieks ar pārvaldīšanu saistīto dokumentāciju, mantu un finanšu līdzekļus nodod jaunajam pārvaldniekam. Savukārt likumprojekts paredz, ka tas viss būtu jānodod dzīvokļu īpašnieku kopībai.
Šāda kārtība, pirmkārt, rada nevajadzīgu administratīvo slogu, iesaistot dzīvokļu īpašnieku kopību pieņemšanā no bijušā un atkal nodošanā jaunajam pārvaldniekam. Otrkārt, tā palielina risku, ka bijušais pārvaldnieks, izmantojot kopības ar dzīvojamo māju pārvaldīšanu saistītu profesionālo zināšanu trūkumu, nodošanu veic neatbilstoši, pretēji kopības interesēm.
Šāda kārtība būtu paredzama tikai izņēmuma gadījumiem, t.i., ja kopība pēc 30. pantā noteiktā termiņa (kas pagarināms!) notecējuma nav nolīgusi jaunu profesionālu pārvaldnieku – tikai šādā gadījumā bijušais pārvaldnieks ar pārvaldīšanu saistīto dokumentāciju, mantu un finanšu līdzekļus nodotu kopībai.
 

-

Svītrot 31. panta trešās daļas 2. punktā tekstu “ja tie ir nepieciešami dzīvojamās mājas turpmākai pārvaldīšanai” – nododami visi esošie dokumenti un jaunais pārvaldnieks turpmāk lems par to glabāšanas nepieciešamību.

-

Aicinām konceptuāli pārstrādāt likumprojektu “Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums”.

-

Aicinām principus noformulēt vienotā stilā. Esošajā redakcijā 2., 4. un 5. punkta formulējums atšķiras no 1. un 3. punkta stila.

-

2. punktā svītrot vārdus “pēc iespējas”.

-

Aicinām papildināt 4. panta pirmo daļu ar piebildi, ka uzskaitītie ir kopības pienākumi dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, ja tie nav deleģēti pārvaldniekam, tad attiecīgi tie ir pārvaldnieka pienākumi, piemēram, šādā redakcijā: “Dzīvokļu īpašnieku kopībai vai kopības nolīgtajam pārvaldniekam dotā deleģējuma un kopības nodrošinātā finansējuma ietvaros ir pienākums nodrošināt dzīvojamās mājas pienācīgu pārvaldīšanu (uzturēšanu un uzlabošanu), tostarp:”

-

4. panta pirmās daļas 4. punkts noteic dzīvokļu īpašnieku pienākumu nodrošināt dzīvojamās mājas pienācīgu pārvaldīšanu (uzturēšanu un uzlabošanu), tostarp nodrošināt atbilstību pašvaldības izvirzītajām prasībām par teritoriju un būvju uzturēšanu.      Savukārt, likumprojekta 22. panta pirmās daļas 2. punkts paredz, ka pārvaldnieks bez dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma tās vārdā var uzņemties dzīvokļu īpašnieku kopības saistības, lai nodrošinātu pašvaldību saistošajos noteikumos noteikto prasību izpildi, ja tās nav saistītas ar uzturēšanas darbu veikšanu. Vēršam uzmanību, ka likumprojektā nepārprotami nav definēts, kas ir uzturēšanas un uzlabošanas darbi. Līdz ar to tiesību normu piemērotājs ne tikai nevar tos noteikt un nošķirt, bet arī nevar noteikt robežu starp aktivitātēm, kas ir nepieciešamas pašvaldības saistošajos noteikumos izvirzīto prasību izpildei no citiem uzturēšanas vai uzlabošanas darbiem. Piemēram, Civillikuma 865. pants gradē izdevumus pēc tās ietekmēs uz lietas saglabātības pakāpi – tie ir vai nu nepieciešami, ar kuriem pašu tās būtību uztur vai aizsargā no pilnīgas bojā ejas, sabrukuma vai izpostījuma, vai derīgi, kas uzlabo lietu, un proti, pavairo ienākumu no tās, vai, beidzot, greznuma izdevumi, kas padara to tikai ērtāku, patīkamāku vai daiļāku. Savukārt, Civillikuma 1068. panta trešā daļa paredz vienpersonīgās rīcības izņēmuma tiesību, kad kāds no kopīpašniekiem izdara kopīpašuma priekšmetā tādas pārgrozības, ko prasījusi nepieciešama vajadzība, piemēram, nepieciešamu ēkas izlabojumu. Pašvaldību izvirzītās prasības būvju uzturēšanai ir vērstas pret būvi kā vides objektu Būvniecības likuma 9. panta 3. punkta izpratnē, tādēļ aktivitātes šādas atbilstības sasniegšanai ir nepieciešamas Civillikuma izpratnē. Līdz ar to aicinām likumprojektā lietoto terminoloģiju vai nu pielāgot spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem, vai nu skaidrāk definēt projektā jaunus terminus, bet jebkurā gadījumā nodrošināt to savstarpējo nošķiršanu, vienlaikus akcentējot, ka pašvaldības prasības būvju uzturēšanai ir nepieciešamas Civillikuma izpratnē, līdz ar to pārvaldniekam vai kopībai tie būtu izpildāmi prioritārajā kārtībā, uzreiz pēc būves mehāniskās stiprības un stabilitātes, kā arī lietošanas drošības nodrošināšanas.

-

Izteikt 4. panta otro daļu šādā redakcijā:

Papildināt likumprojekta 4. panta otro daļu ar punktu, kas akcentēti piešķir kopībai tiesības lemt par publisko personu finanšu līdzekļu piesaisti un saņemšanu, tai skaitā attiecinot šo regulējumu uz dzīvokļu īpašumos nesadalītām dzīvojamās mājām.

-

Izteikt 4. panta otrās daļas 7. punktu šādā redakcijā (jo katra atsevišķā dzīvokļa īpašuma apdrošināšana ir atsevišķā īpašnieka brīva izvēle):

Ņemot vērā, ka spēkā esošajos normatīvajos aktos apzīmējums “komunālie pakalpojumi” netiek lietots, lūdzam likumprojektā sniegt tā definīciju/skaidrojumu.

-

Papildināt 4. panta ceturtās daļas tekstu aiz vārdiem “ja vien nav iespējama” ar vārdiem “dzīvokļu īpašnieku”.

-

Papildināt 5. panta pirmās daļas tekstu aiz vārdiem “dzīvokļu īpašnieku kopība” ar vārdiem “vai dzīvokļu īpašnieku kopības nolīgtais pārvaldnieks atbilstoši deleģējumam”.

-

Svītrot 5. panta otrās daļas otrais teikumu “Dzīvokļu īpašnieku kopībai nav pienākums atlīdzināt zaudējumus, kas nodarīti dzīvokļa īpašniekam, ja viņš ir balsojis pret dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, kas novērstu kaitējumu.” – īpašniekam var būt pamatots iemesls balsot pret kopības lēmumu, piemēram, piedāvātu nesamērīgi augstu remontdarbu izmaksu dēļ. Turklāt izcelt balsojumu kā vienīgo kritēriju, neņemot vērā, piemēram, vai īpašnieks ir nodrošinājis darbiem nepieciešamo finansējumu, nav samērīgi. 

-

7. panta 4. un 5. punkta saturs prasa padziļinātas juridiskas zināšanas un drīzāk ir tiesas, nevis dzīvokļu īpašnieku kopības, kompetencē. No dzīvokļu īpašnieku kopības nevar prasīt izpratni, vai pārvaldnieka pieļautais pārvaldīšanas līguma pārkāpums kvalificējams kā būtisks, tāpat kā nevar uzlikt pienākumu apzināt un vērtēt atsevišķā dzīvokļa īpašnieka mantisko stāvokli, identificējot, vai veicamie maksājumi viņam būtu “pārlieku apgrūtinoši”.
Tāpat arī nav ierobežojama dzīvokļu īpašnieku kopības rīcības brīvība, prasot pieņemt noteiktus lēmumus – likumdevējs varētu vienīgi prasīt, lai kopība par minētajiem jautājumiem lemtu, bet nevis prasīt pozitīva lēmuma pieņemšanu.    
 

-

Ja 7. panta 5. punkts tiek saglabāts, no tā svītrojami vārdi “uzturēšanas vai” – jo atlikt iemaksas varētu vienīgi par uzlabošanas darbiem, taču ne ikdienas uzturēšanas izdevumu samaksu.

-

Papildināt 8. panta 2. punktu aiz vārdiem “pienākumu izpildi” ar vārdiem “ja attiecināms”, jo ne visām dzīvokļu īpašnieku kopībām ir pilnvarotās personas, un nebūt ne visos gadījumos tām ir paredzēta atlīdzība.

-

Precizēt 8. panta 5. punktā minētos izdevumus, ļaujot nošķirt izdevumus, kas piekritīgi kopībai, nodalot no atsevišķu dzīvokļu īpašnieku un nolīgtā pārvaldnieka izdevumiem.

-

Piedāvātajā likumprojekta redakcijā paredzēts tikai viens uzkrājums, kurā apvienoti līdzekļi gan pārvaldīšanas un uzturēšanas darbību segšanai, gan uzkrājums turpmāko periodu remontdarbiem, turklāt paredzēts, ka pārvaldnieks uzkrājuma līdzekļus tērē bez dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma (23. pants) ļoti dažādiem mērķiem. No uzkrājuma apmaksājamo izdevumu uzskaitījums liecina, ka kopība nevarēs plānot uzkrājamo līdzekļu apjomu turpmāko periodu remontdarbiem, jo pārvaldnieks tos ikdienā tērēs dažādiem citiem mērķiem. Būtu saglabājams nošķirts uzkrājumu veids nākamo periodu remontdarbiem, definējot to, piemēram, kā mērķa uzkrājumu, nodrošinot kopībai iespēju prognozējami uzkrāt nepieciešamo līdzekļu apjomu, liedzot pārvaldniekam tiesības līdzekļus tērēt bez kopības lēmuma.

-

Aizstāt uzkrājuma apzīmējumu “ikdienas norēķiniem” ar “neparedzētiem izdevumiem”, kas būtu atbilstošāks no tā apmaksājamo izdevumu raksturam.

-

Precizēt, kādam laika periodam sagatavojams 15. panta pirmās daļas 1. punkta a) apakšpunktā minētais “ilgtermiņa plāns”.

-

Svītrot 15. panta pirmās daļas 1. punkta d) apakšpunktā tekstu “aprēķināt uzkrājuma optimālo apmēru dzīvokļu īpašnieku kopības saistību izpildei, tos kopības vārdā iekasēt no dzīvokļu īpašniekiem”. Pārvaldniekam nosakāms pienākums aprēķināt nepieciešamo uzkrājumu “ikdienas tēriņiem” likumprojektā paredzētajā apmērā, piemēram, papildinot šā panta pirmās daļas 1. punkta b) apakšpunktu, bet par tā nodrošināšanu jālemj dzīvokļu īpašnieku kopībai. Pārvaldnieks nav tiesīgs vienpersoniski izlemt, kā dzīvokļu īpašnieku iemaksas uzkrājumā veicamas.

 

-

Papildināt 17. panta pirmo daļu papildināt ar 3. punktu, paredzot, ka pārvaldnieks aprēķina un norāda arī aprēķinātā nepieciešamā uzkrājuma “ikdienas tēriņiem” apmēru un nepieciešamās iemaksas uzkrājumā.

-

22. panta nosaukums ir maldinošs, jo pārvaldnieks kopības saistības neuzņemas. Pants paredz tiesības pārvaldniekam uzņemties saistības dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā bez dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma. Lai arī ir saprotama vēlme nodrošināt, ka visām daudzdzīvokļu dzīvojamajām mājām ir veiktas obligātās pārbaudes, kā arī savlaicīgi tiek veikti nepieciešamie ārpuskārtas remonti, piedāvātais risinājums, ka pārvaldnieks vienpersoniski uzņemas finanšu saistības dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā, turklāt situācijā, kad kopība kādu iemeslu dēļ nav nodrošinājusi nepieciešamos līdzekļus uzkrājumā “ikdienas tēriņiem”, nesamērīgi pārkāpj dzīvokļu īpašnieku tiesības pašiem rīkoties ar savu īpašumu. Pārvaldniekam varētu paredzēt šādas tiesības tikai atsevišķos izņēmuma gadījumos, kad īpašnieku tiesību aizskārums būtu samērīgs, piemēram, avārijas situācijas novēršanai vai atbildīgo valsts/pašvaldības institūciju uzdotā, kad tas ir saistīts ar bīstamības novēršanu,  izpildei, un atsevišķu (noteikti ne visu) situāciju, kad veicams ārpuskārtas remonts, novēršanai. Turklāt noteikti nosakāms pārvaldnieka pienākums pirms tam informēt dzīvokļu īpašniekus par plānoto saistību uzņemšanās faktu, apmēru, saturu, mērķi.

-

Papildināt 23. panta pirmās daļas 1. punktu ar apakšpunktu viennozīmīgi nosakot, ka uzkrājums izmantojams kopībai piemērota administratīvā naudas soda segšanai, kopības nodokļa maksājumu parādu segšanai un citu pielīdzināmu kopības maksājumu segšanai. Tādējādi kopības maksājumi nošķirami no atsevišķu dzīvokļu īpašnieku un pārvaldnieka veicamajiem maksājumiem. Teksts arī būtu papildināms, nosakot, ka maksājumi veicami par kopības saistībām, kas kļuvušas neapstrīdamas, tādējādi izslēdzot situācijas, kad pārvaldnieks samaksu veic pārsteidzīgi, pretēji kopības interesēm uzlikto sodu/aprēķināto nodokli vai tml. apstrīdēt.

-

Papildināt 23. panta otrās daļas tekstu aiz vārdiem “pārvaldnieka noteiktajā” ar vārdu “saprātīgā”.

-

Papildināt 23. panta trešo daļu, nosakot, ka pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot uzkrājumu nekādiem minētā panta 1. daļā nenoteiktiem mērķiem, tostarp nav tiesīgs izmantot panta otrās daļas 1. un 2. punktā uzskaitītajiem mērķiem.

-

Norādīts neatbilstošs likuma pants – visticamāk, domāts 27. pants.

-

Nav pabeigts MK noteikumu nosaukums.

-

Neatbilstoši lietots saiklis “jo”.

-