22-TA-3669
Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums
InodaļaVispārīgie jautājumi
1.
pants.
Likuma mērķis
Šā likuma mērķis ir radīt tiesiskos priekšnoteikumus daudzdzīvokļu dzīvojamo māju efektīvai pārvaldīšanai.
2.
pants.
Likuma darbības joma
(1)
Likums regulē dzīvokļu īpašnieku, dzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvojamās mājas pārvaldnieka u. c. dzīvojamās mājas pārvaldīšanā (turpmāk arī – pārvaldīšana) iesaistīto personu tiesības un pienākumus.
(2)
Likums attiecas uz nekustamo īpašumu, kuru sastāvā ir vismaz viena ēka ar lietošanas veidu “divu dzīvokļu māja” vai “triju vai vairāku dzīvokļu māja” (turpmāk – dzīvojamā māja) pārvaldīšanu, ja tā ir sadalīta dzīvokļu īpašumos kopīpašumā esošas daļas pārvaldīšanu, kā arī šā panta trešajā daļā minētajos gadījumos – uz šādiem nekustamajiem īpašumiem, kas nav sadalīti dzīvokļu īpašumos.
(3)
Vairākām personām uz kopīpašuma tiesības pamata piederošo dzīvojamo māju pārvaldīšanu un uz tās pārvaldīšanā iesaistīto personu tiesībām un pienākumiem ar atbilstošām izmaiņām attiecas šā likuma: 3. - 5.pants, 6.panta otrā daļa, 7. - 8.pants, 10. - 21.pants, 24.pants, 25. - 29.pants, izņemot jautājumā par dzīvokļu īpašnieku kopības atbildību par patērēto komunālo pakalpojumu, 30. un 31.pants, izņemot šī panta trešās daļas 3. un 7.punktu, kā arī ceturtās daļas 1.punktu. Pārvaldnieka kā pilnvarnieka darbību nosaka Civillikuma 2295. – 2298. un 2300. - 2305.pants.
3.
pants.
Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas principi
Dzīvojamās mājas pārvaldīšanā ievēro šādus principus:
1)
dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana (tajā skaitā ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu lēmumu pieņemšana, darījumu slēgšana) ir dzīvokļu īpašnieku kopības pienākums;
2)
pēc iespējas optimālu pārvaldīšanas darba metožu izvēle, ievērojot saimnieciskā izdevīguma apsvērumus dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu veidošanā;
3)
sniegto pakalpojumu saturs un kvalitāte nodrošina pārvaldāmās dzīvojamās mājas lietošanas īpašību (kvalitātes) saglabāšanu visā tās ekspluatācijas laikā;
4)
indivīda dzīvības, veselības un drošības aizskāruma nepieļaujamība pārvaldīšanas procesā;
5)
apkārtējās vides kvalitātes saglabāšanas un uzlabošanas nodrošināšana pārvaldīšanas procesā.
IInodaļaDzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvokļu īpašnieku tiesības, pienākumi un atbildība dzīvojamās mājas pārvaldīšanā
4.
pants.
Dzīvokļu īpašnieku kopības pienākumi dzīvojamās mājas pārvaldīšanā
(1)
Dzīvokļu īpašnieku kopības pienākums ir nodrošināt dzīvojamās mājas pienācīgu pārvaldīšanu (uzturēšanu un uzlabošanu), tostarp:
1)
nodrošināt dzīvojamajā mājā ietilpstošo būvju atbilstību būvei izvirzāmām būtiskajām prasībām, kas noteiktas būvniecību regulējošos normatīvajos aktos;
2)
nodrošināt dzīvojamās mājas atbilstību ugunsdrošības prasībām, kas noteiktas normatīvajos aktos par ugunsdrošību un ugunsdzēsību;
3)
nodrošināt dzīvojamās mājas atbilstību energoefektivitātes prasībām, kas noteiktas normatīvajos aktos par ēku energoefektivitāti;
4)
nodrošināt atbilstību pašvaldības izvirzītajām prasībām par teritoriju un būvju uzturēšanu.
(2)
Šā panta pirmajā daļā noteikto pienākumu izpildei dzīvokļu īpašnieku kopība:
1)
organizē šajā likumā un citos normatīvajos aktos paredzēto dzīvojamās mājas pārbaužu veikšanu;
2)
organizē dzīvojamās mājas sanitāro kopšanu;
3)
organizē nepieciešamo tehnisko apkopi;
4)
organizē ar uzturēšanu saistītus remonta darbus, kā arī būvdarbu veikšanu (turpmāk arī – uzturēšanas darbi);
5)
organizē ar uzlabošanu saistītus būvdarbus (turpmāk – uzlabošanas darbi);
6)
veido uzkrājumus;
7)
apdrošina dzīvojamo māju;
8)
veic citas darbības, kas ir nepaciešamas dzīvojamās mājas pienācīgai pārvaldīšanai.
(3)
Dzīvokļu īpašnieku kopība, īstenojot dzīvokļu īpašnieku individuālās tiesības slēdz līgumus par šādu komunālo pakalpojumu sniegšanu:
1)
enerģijas (piemēram, siltumenerģija, dabasgāze, elektroenerģija koplietošanas vajadzībām) piegādi, kas ir paredzēta dzīvojamās mājas apsildei, dzesēšanai un ventilācijai (vēdināšanai), karstā ūdens sagatavošanai, kā arī apgaismošanai un iekārtu darbībai;
2)
ūdensapgādes un kanalizācijas (asenizācijas) pakalpojumiem;
3)
sadzīves atkritumu izvešanu.
(4)
Dzīvokļu īpašnieku kopība šā panta trešās daļas 1.punktā minētos līgumus par komunālo pakalpojumu sniegšanu slēdz, ja vien nav iespējama tiešu līgumu slēgšanu ar attiecīgā pakalpojuma sniedzēju.
(5)
Šajā pantā noteikto pienākumu izpildei dzīvokļu īpašnieku kopība var noslēgt līgumu ar pārvaldnieku. Šādā gadījumā kopības pienākums ir uzraudzīt, lai pārvaldnieks pienācīgi pilda noslēgto līgumu.
5.
pants.
Dzīvokļu īpašnieku kopības atbildība par pārvaldīšanas pienākumu neizpildi
(1)
Par šā likuma 4.pantā noteikto pienākumu neizpildes vai nepienācīgas izpildes rezultātā trešai personai vai dzīvokļu īpašniekam nodarīto kaitējumu atbild dzīvokļu īpašnieku kopība.
(2)
Par dzīvokļa īpašniekam nodarīto kaitējumu, dzīvokļu īpašnieku kopība var prasīt atlīdzināmo zaudējumu apmēra samazinājumu tādā apmērā, kādā dzīvokļu īpašnieks, īstenojot savas tiesības, varēja zaudējumus novērst. Dzīvokļu īpašnieku kopībai nav pienākums atlīdzināt zaudējumus, kas nodarīti dzīvokļa īpašniekam, ja viņš ir balsojis pret dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, kas novērstu kaitējumu.
(3)
Ja šā panta pirmajā daļā minēto saistību izpildei dzīvokļu īpašnieku kopības mantas nepietiek un dzīvokļu īpašnieki saprātīgā termiņā nav pieņēmuši lēmumu, lai nodrošinātu kopības saistību izpildi pret tās kreditoru, par kopības saistībām atbilstoši savā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram kopības kreditoram atbild dzīvokļu īpašnieki.
6.
pants.
Lēmumu pieņemšana par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšanu
(1)
Ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītos lēmumus dzīvokļu īpašnieku kopība pieņem Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā.
(2)
Dzīvokļu īpašumos nesadalītās dzīvojamās mājās, lēmumus, kas nepieciešami, lai izpildītu šā likuma 4.pantā noteiktos pienākumus, kā arī lēmumus, kas ir saistīti ar pārvaldīšanas uzdevuma uzdošanu un tā atsaukšanu, kopīpašnieki pieņem, ievērojot Dzīvokļa īpašuma likuma noteikumus par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanu, un tie ir saistoši ikvienam kopīpašniekam. Pieņemot lēmumus, katram kopīpašniekam, ir tik balsu cik dzīvojamo vai nedzīvojamo telpu grupu ir nodots kopīpašnieka lietošanā, ja vien kopīpašnieki nav vienojušies par citādu balsu skaitīšanas veidu.
7.
pants.
Atsevišķu dzīvokļu īpašnieku tiesības prasīt lēmumu pieņemšanu
Katrs dzīvokļa īpašnieks Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā ir tiesīgs prasīt pieņemt šādus dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumus:
1)
saprātīgā termiņā veikt nepieciešamās darbības, lai izpildītu šā likuma 4.pantā noteiktos pienākumus mājas pārvaldīšanas jomā, lēmumā nosakot konkrētas darbības un to izpildes termiņus;
2)
uzkrāt atbilstošus līdzekļus uzturēšanas vai uzlabošanas darbiem vai samērīgi ar uzkrājuma mērķiem palielināt vai samazināt dzīvokļu īpašnieku maksājumus uzkrājuma veidošanai;
3)
izraudzīties un noslēgt līgumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu ar pārvaldnieku, kura profesionālā kvalifikācija atbilst šā likuma 14.pantā noteiktajām prasībām;
4)
izbeigt pārvaldīšanas līgumu ar pārvaldnieku, ja tas ir pieļāvis tā būtisku pārkāpumu;
5)
noteikt, ka dzīvokļa īpašnieks var maksāt pa daļām ilgākā laika posmā savu maksājuma daļu par dzīvojamās mājas uzturēšanas vai uzlabošanas darbiem, kuru izmaksu tūlītēju segšanu dzīvokļa īpašnieks, ievērojot viņa mantisko stāvokli, nevar veikt vai arī tas būtu pārmērīgi apgrūtinoši;
6)
citus lēmumus, kurus attiecībā uz dzīvojamās mājas pārvaldīšanu pieņemtu krietns un rūpīgs saimnieks.
8.
pants.
Pārvaldīšanas izdevumi
Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumi (turpmāk - pārvaldīšanas izdevumi) ir:
1)
maksājums par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas uzdevuma izpildi (pārvaldīšanas maksa);
2)
maksājums pilnvarotajai personai par tās pienākumu izpildi;
3)
izdevumi par tehnisko apkopi;
4)
izdevumi par dzīvojamās mājas uzturēšanas darbiem, kā arī uzlabošanas darbiem;
5)
maksājumi tiesāšanās izdevumu, nodokļa maksājumu parādu, administratīvo naudas sodu, citu pielīdzināmu maksājumu segšanai, maksājums dzīvokļu īpašnieku kopības saistību izpildei pret trešām personām, kā arī citu ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu izdevumu (piemēram, izdevumi par citos normatīvajos aktos noteiktajām pārbaudēm, būvniecības ieceres dokumentācijas sagatavošanu, dzīvojamās mājas apdrošināšanu, maksājums par apsardzes pakalpojumiem, dzīvojamās mājas atbrīvošanu no sniega un ledus) segšanai.
9.
pants.
Uzkrājumi
(1)
Uzkrājumi ir dzīvokļu īpašnieku kopības līdzekļi, kas izlietojami:
1)
šā likuma 23.pantā minēto pārvaldīšanas izdevumu un dzīvokļu īpašnieku kopības saistību segšanai (turpmāk - ikdienas norēķini);
2)
tādiem ar dzīvojamās mājas uzturēšanu un uzlabošanu saistītiem mērķiem, kurus ir noteikusi dzīvokļu īpašnieku kopība.
(2)
Uzkrājumi ikdienas norēķiniem nedrīkst būt mazāki par vienu divpadsmito daļu no kopības gada pārvaldīšanas izdevumiem.
IIInodaļaPārvaldīšanas uzdevuma došana, pārvaldnieka vai pilnvarotās personas pienākumi
10.
pants.
Dzīvojamās mājas pārvaldnieks, pārvaldīšanas uzdevums un tā uzdošana pārvaldniekam
(1)
Dzīvojamās mājas pārvaldnieks (turpmāk – pārvaldnieks) ir pilngadīga un rīcībspējīga fiziskā vai juridiskā persona, kura uz kopības lēmuma pamata pilda pārvaldīšanas uzdevumu (visus šā likuma 15.pantā noteiktos pārvaldnieka pienākumus).
(2)
Par pārvaldīšanas uzdevuma izpildi dzīvokļu īpašnieku kopība un pārvaldnieks noslēdz rakstveida dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu (turpmāk - pārvaldīšanas līgums).
(3)
Dzīvokļu īpašnieku kopība var uzdot pārvaldīšanas uzdevumu tikai vienam pārvaldniekam.
(4)
Pārvaldīšanas uzdevumu pārvaldnieks nevar nodot tālāk citai personai.
11.
pants.
Maksa par pārvaldīšanas uzdevuma izpildi
(1)
Par pārvaldīšanas uzdevuma izpildi dzīvokļa īpašnieks pārvaldniekam maksā pārvaldīšanas maksu. Pārvaldīšanas maksā var ietvert izdevumus par ārpuskārtas remontu veikšanu un dzīvojamās mājas iekārtu tehnisko apkopi, ja to paredz pārvaldīšanas līgums.
(2)
Pārvaldīšanas maksu pārvaldnieks var grozīt ne biežāk kā reizi gadā. Par pārvaldīšanas maksas grozīšanu pārvaldnieks rakstveidā brīdina dzīvokļu īpašniekus vismaz trīs mēnešus iepriekš.
12.
pants.
Pilnvarotā persona
(1)
Pilnvarotā persona ir pilngadīga un rīcībspējīga fiziskā vai juridiskā persona, kura uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata pārstāv dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībā pret pārvaldnieku, kā arī attiecībā pret trešajām personām, ja konkrētajā gadījumā pārvaldnieks nav tiesīgs pārstāvēt kopību.
(2)
Ja dzīvojamai mājai nav pārvaldnieka, pilnvarotā persona var pārstāvēt dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībā pret trešajām personām un tiesā, ciktāl tas ir nepieciešams dzīvokļu īpašnieku kopības pienākuma pārvaldīt dzīvojamo māju īstenošanai.
(3)
Pilnvarotā persona, kas šā panta otrajā daļā minētajos gadījumos pārstāv dzīvokļu īpašnieku kopību nav uzskatāma par dzīvojamās mājas pārvaldnieku.
(4)
Pilnvarotās personas kā pilnvarnieka darbību nosaka Civillikuma 2295. – 2298. un 2300. - 2306.pants.
13.
pants.
Dzīvojamās mājas pārvaldnieka atbildība
(1)
Par normatīvajos aktos vai pārvaldīšanas līgumā noteikto dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumu neizpildi dzīvojamās mājas pārvaldnieks atbild dzīvokļu īpašnieku kopībai.
(2)
Ja saistībā ar šajā likumā vai dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumā noteikto dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumu neizpildi vai nepienācīgu izpildi, ir radies kaitējums trešai personai vai dzīvokļa īpašniekam, persona kurai nodarīts kaitējums, var vērsties tiesā pret dzīvojamās mājas pārvaldnieku.
(3)
Pārvaldniekam, izpildot doto pārvaldīšanas uzdevumu, ir jārīkojas ar tādu rūpību un čaklību, kādu var sagaidīt no krietna un rūpīga saimnieka un viņš atbild par katru neuzmanību. Par nejauša gadījuma sekām pārvaldnieks atbild tikai tad, kad viņš ir uzņēmies risku.
14.
pants.
Pārvaldnieka profesionālā kvalifikācija
(1)
Dzīvokļu īpašnieku kopība var uzdot pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevumu, ja pārvaldnieks (fiziskā persona), vai arī pārvaldnieka (juridiskās personas) darbinieks, kurš veiks pārvaldīšanas uzdevumu attiecīgajā dzīvojamā mājā, ir ieguvis dzīvojamo māju pārvaldīšanai nepieciešamo:
1)
vismaz piekto profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošu dokumentu vai;
2)
ceturto profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošu dokumentu, ja personas profesionālā kompetence dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā līdz 2013.gada 31.augustam ir atzīta likumā noteiktajā kārtībā.
(2)
Ja dzīvojamās mājas sastāvā ir vismaz viena trešās grupas daudzstāvu daudzdzīvokļu dzīvojamās ēka, dzīvokļu īpašnieku kopība var uzdot pārvaldīšanas uzdevumu arī:
1)
dzīvokļa īpašniekam (fiziskajai personai), kurš ir ieguvis dzīvojamo māju pārvaldīšanai nepieciešamo vismaz ceturto profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošu dokumentu;
2)
dzīvokļa īpašniekam (juridiskajai personai), ja tās darbinieks, kurš veiks pārvaldīšanas uzdevumu attiecīgajā dzīvojamā mājā, ir ieguvis dzīvojamo māju pārvaldīšanai nepieciešamo vismaz ceturto profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošu dokumentu.
3)
tikai šīs mājas pārvaldīšanai izveidotai biedrībai, ja tās darbinieks vai biedrs, kurš veiks pārvaldīšanas uzdevumu attiecīgajā dzīvojamā mājā, ir ieguvis dzīvojamo māju pārvaldīšanai nepieciešamo vismaz ceturto profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošu dokumentu.
(3)
Ja dzīvojamās mājas sastāvā nav trešās grupas daudzstāvu daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas, dzīvokļu īpašnieku kopība var uzdot pārvaldīšanas uzdevumu arī:
1)
dzīvokļa īpašniekam bez profesionālās kvalifikācijas dzīvojamo māju pārvaldīšanā;
2)
tikai šīs mājas pārvaldīšanai izveidotai biedrībai, ja tās darbiniekam vai biedram, kurš veiks pārvaldīšanas uzdevumu attiecīgajā dzīvojamā mājā, nav profesionālās kvalifikācijas dzīvojamo māju pārvaldīšanā.
15.
pants.
Dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi
(1)
Pārvaldnieka pienākumi (dzīvojamās mājas pārvaldīšanā) ir:
1)
plānot un organizēt pārvaldīšanas darbu:
a)
izstrādāt dzīvojamās mājas uzturēšanas un uzlabošanas darbu ilgtermiņa plānu;
b)
sagatavot dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbu tāmi kalendārajam gadam un aprēķināt pārvaldīšanas izdevumus;
c)
sagatavot dzīvokļu īpašnieku kopības ieņēmumu un izdevumu pārskatu par katru kalendāro gadu;
d)
organizēt uzkrājumu uzglabāšanu kredītiestādē, atverot kredītiestādē kontu uz kopības vārda, aprēķināt uzkrājuma optimālo apmēru dzīvokļu īpašnieku kopības saistību izpildei, tos kopības vārdā iekasēt no dzīvokļu īpašniekiem;
e)
ja dzīvojamā māja atrodas uz citai personai piederošas zemes un maksājumi par likumiskās zemes lietošanas tiesībām tiek veikti ar pārvaldnieka starpniecību, pārvaldnieka pienākums ir no dzīvokļu īpašniekiem saņemtos maksājumus nekavējoties pārskaitīt zemes īpašniekam dzīvokļu īpašnieku samaksātajā apmērā, kā arī glabāt iekasēto maksu par zemes lietošanas tiesībām, ja zemes īpašnieks nav sasniedzams.
2)
nodrošināt, lai tiktu veiktas šajā un citos likumos paredzētās pārbaudes;
3)
mājas bojājuma gadījumā veikt nepieciešamos darbus avārijas situācijas novēršanai, kā arī ārpuskārtas remonta veikšanu;
4)
pārvaldīšanas līgumā noteiktajā kārtībā organizēt dzīvojamās mājas uzturēšanas un uzlabošanas darbus;
5)
nodrošināt dzīvokļu īpašnieku informēšanu, kā arī dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanu:
a)
kārtot mājas lietu;
b)
sniegt informāciju dzīvokļu īpašniekiem par pārvaldīšanas uzdevuma izpildi;
c)
sniegt informāciju dzīvokļu īpašniekiem par pārbaudē vai tehniskajā apsekošanā konstatētajiem dzīvojamas mājas, tās daļas vai tajā iebūvēto būvizstrādājumu vai elementu tehnisko stāvokli, bojājumiem un trūkumiem, kā arī sagatavot priekšlikumus nepieciešamajiem uzturēšanas darbiem bojājumu vai trūkumu novēršanai, aprēķinot to izmaksas;
d)
ierosināt dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanu un sagatavot dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu projektus par jautājumiem, kas ir nepieciešami pārvaldīšanas uzdevuma izpildei;
6)
organizēt sanitāro kopšanu, ja pārvaldīšanas līgumā nav noteikts citādi;
7)
nodrošināt dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvību attiecībās ar trešajām personām;
8)
pildīt šā likuma 28.pantā noteiktos pienākumus saistībā ar līgumiem par komunālo pakalpojumu sniegšanu;
9)
kopības vārdā vērsties Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā pret dzīvokļa īpašnieku par tāda parāda piedziņu, kas radies dzīvokļa īpašnieka pienākuma veikt uzkrājumu maksājumus neizpildes vai nepienācīgas izpildes dēļ;
10)
sagatavot izziņu par dzīvokļu īpašnieku laikus neveiktiem maksājumiem;
(2)
Dzīvokļu īpašnieku kopība ar pārvaldīšanas līgumu var uzdot pārvaldniekam veikt citus, šā likuma 4.panta pirmajā daļā neminētus, dzīvokļu īpašnieku kopības pienākumus, kas ir noteikti normatīvajos aktos.
16.
pants.
Uzturēšanas un uzlabošanas darbu ilgtermiņa plāna sagatavošana
(1)
Dzīvojamās mājas uzturēšanas un uzlabošanas darbu ilgtermiņa plāna projektu sagatavo pārvaldnieks un to apstiprina dzīvokļu īpašnieku kopība.
(2)
Dzīvojamās mājas uzturēšanas un uzlabošanas darbu ilgtermiņa plānā pārvaldnieks norāda dzīvojamai mājai nepieciešamos uzturēšanas darbus, kā arī ieteicamos uzlabošanas darbus.
(3)
Dzīvojamās mājas uzturēšanas un uzlabošanas darbu ilgtermiņa plānu var grozīt pēc dzīvokļa īpašnieka vai pārvaldnieka iniciatīvas. Dzīvojamās mājas uzturēšanas un uzlabošanas darbu ilgtermiņa plāna grozījumus apstiprina dzīvokļu īpašnieku kopība.
17.
pants.
Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbu tāmes un ieņēmumu un izdevumu pārskats
(1)
Pārvaldīšanas likumā noteiktajā termiņā pārvaldnieks sagatavo pārvaldīšanas darbu tāmi kalendārajam gadam, kurā norāda:
1)
noteikto pārvaldīšanas maksu
2)
kalendārajā gadā plānotos izdevumus par tehnisko apkopi, dzīvojamās mājas uzturēšanas darbiem, kā arī uzlabošanas darbiem;
(2)
Pārvaldnieks sagatavo dzīvokļu īpašnieku kopības ieņēmumu un izdevumu pārskatu par iepriekšējo gadu un par to informē dzīvokļu īpašniekus.
18.
pants.
Informācijas sagatavošana un sniegšana
(1)
Pēc dzīvokļa īpašnieka pieprasījuma pārvaldniekam ir pienākums nekavējoties, bet ne vēlāk kā 10 dienu laikā informēt dzīvokļa īpašnieku par pārvaldīšanas uzdevuma jautājumiem.
(2)
Dzīvokļa īpašniekam ir tiesības, ievērojot personu datu aizsardzības prasības, iepazīties ar jebkādiem dokumentiem, kas saistīti ar pārvaldīšanas uzdevuma izpildi, izgatavot dokumentu atvasinājumus.
19.
pants.
Mājas lietas kārtošana
(1)
Mājas lietas kārtošanu nodrošina elektroniski Būvniecības informācijas sistēmas ietvaros.
(2)
Pārvaldnieks mājas lietai pievieno:
1)
dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumus;
2)
dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu;
3)
līgumus par komunālajiem pakalpojumiem;
4)
citus līgumus, ar kuriem dzīvokļu īpašnieku kopība ir uzņēmusies saistības;
5)
dzīvojamās mājas īpašnieku izsniegtos pilnvarojumus par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu;
6)
ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darba plānošanu un organizēšanu saistītos dokumentus:
a)
uzturēšanas darbu ilgtermiņa plānu;
b)
dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbu tāmes;
c)
dzīvokļu īpašnieku kopības ieņēmumu un izdevumu pārskatu;
d)
tehniskās apkopes, kā arī uzturēšanas darbu un uzlabošanas darbu izpildi apliecinošus dokumentus;
7)
dzīvojamās mājas pārbaužu veikšanu apliecinošus dokumentus;
8)
citus dokumentus vai informāciju, kas jāpievieno mājas lietai saskaņā ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu vai pēc pārvaldnieka ieskatiem.
(3)
Pārvaldnieks ar Būvniecības informācijas sistēmas elektroniskajā pakalpojumā pieejamo elektroniskās parakstīšanas rīku paraksta Būvniecības informācijas sistēmai pievienoto informāciju, elektronisko dokumentu vai tā atvasinājumu, ja vien tas nav parakstīts ar drošu elektronisko parakstu, kā arī veic citas darbības Būvniecības informācijas sistēmā, tai skaitā apstiprina datu atbilstību dokumenta oriģinālam. Būvniecības informācijas sistēmā parakstītajiem dokumentiem ir tāds pats spēks kā pašrocīgi parakstītam dokumentam vai ar drošu elektronisko parakstu parakstītam elektroniskajam dokumentam.
(4)
Pārvaldniekam piekļuves tiesības mājas lietai piešķir Ministru kabineta noteikumos noteikta iestāde vai amatpersona, ja viņš ir reģistrēts pārvaldnieku reģistrā.
(5)
Pārvaldnieku reģistra datu uzturēšana un reģistra dokumentu aprite tiek nodrošināta elektroniski Būvniecības informācijas sistēmas ietvaros. Reģistram iesniedzamie iesniegumi parakstāmi, izmantojot elektroniskajā pakalpojumā pieejamos elektroniskās identifikācijas un parakstīšanas rīkus.
(6)
Ministru kabinets nosaka kārtību un nosacījumus pārvaldnieku reģistrācijai pārvaldnieku reģistrā, izslēgšanai no reģistra, piekļuves tiesību piešķiršanai mājas lietai, pārvaldnieku reģistram iesniedzamos dokumentus un to iesniegšanas termiņus, kā arī reģistra datu saturu un izmantošanas kārtību.
20.
pants.
Dzīvojamās mājas pārbaužu veikšana
(1)
Pārvaldnieks dzīvojamai mājai:
1)
veic vizuālo apskati;
2)
organizē citos normatīvajos aktos paredzēto pārbaužu veikšanu;
(2)
Vizuālās apskates veikšanas kārtību, kā arī veikšanas regularitāti nosaka Ministru kabinets.
21.
pants.
Pārvaldnieka kompetence lēmumu projektu sagatavošanā
(1)
Pārvaldnieks ierosina dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanu un sagatavo dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma projektu par:
1)
uzturēšanas un uzlabošanas darbu veikšanu un to finansēšanu saistībā ar pārbaudē vai tehniskajā apsekošanā konstatētajiem dzīvojamās mājas bojājumiem;
2)
uzturēšanas un uzlabošanas darbu veikšanu un to finansēšanu saistībā ar ilgtermiņa uzturēšanas darbu plānā paredzētā dzīvojamās mājas konstrukcijas, kā arī tajā esošās iekārtas vai inženiertīkla remonta, apkopes vai nomaiņas termiņa iestāšanos;
3)
uzturēšanas un uzlabošanas darbu veikšanu un to finansēšanu saistībā ar normatīvajos aktos noteiktu dzīvokļu īpašnieku kopības pienākumu;
4)
citiem jautājumiem, ja tas nepieciešams pārvaldīšanas līgumā vai normatīvajos aktos noteikto pārvaldnieka pienākumu izpildei;
5)
kopības kompetencē esošo jautājumu izlemšanu, ja jautājuma izlemšanu ir ierosinājusi trešā persona.
(2)
Sagatavojot dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu par uzturēšanas vai uzlabošanas uzturēšanas darbu veikšanu, pārvaldnieks noskaidro saimnieciski izdevīgāko piedāvājumu un pārliecinās par darbu veicēja spējām izpildīt viņam uzliekamos pienākumus.
22.
pants.
Pārvaldnieka pilnvaras, uzņemoties dzīvokļu īpašnieku kopības saistības
(1)
Pārvaldnieks bez dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma tās vārdā var uzņemties dzīvokļu īpašnieku kopības saistības, lai nodrošinātu:
1)
periodisko būves tehnisko apsekošanu, energosertifikāciju, kā arī citos normatīvajos aktos noteiktās periodiskās pārbaudes dzīvojamai mājai;
2)
pašvaldību saistošajos noteikumos noteikto prasību izpildi, ja tās nav saistītas ar uzturēšanas darbu veikšanu;
3)
nepieciešamos darbus avārijas situācijas novēršanai, kā arī veiktu ārpuskārtas remontu.
(2)
Citas dzīvokļu īpašnieku kopības saistības tās vārdā bez dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pārvaldnieks var uzņemties, ja to paredz pārvaldīšanas līgums.
23.
pants.
Pārvaldnieka kompetence saistībā ar uzkrājumiem
(1)
Pārvaldnieks bez dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma var izmantot uzkrājumu ikdienas norēķiniem:
1)
administratīvā naudas soda segšanai, nodokļa maksājumu parādu samaksai un citu pielīdzināmu maksājumu segšanai;
2)
tiesāšanās izdevumu apmaksai, ja to samaksas pienākums ir dzīvokļu īpašnieku kopībai;
3)
izdevumiem ārpuskārtas remontam un tehniskajai apkopei, ja izdevumi par to nav ietverti pārvaldīšanas maksā;
4)
dzīvokļu īpašnieku kopības maksājamās daļas segšanai komunālo pakalpojumu sniedzējiem;
5)
tādu izdevumu segšanai, kas radušies saistībā ar kopības pienākumu neizpildi pret komunālo pakalpojumu sniedzējiem;
6)
šā likuma 22.panta pirmajā daļā minēto saistību izpildei.
(2)
Ja uzkrājums ikdienas norēķiniem nav pietiekams, lai segtu izdevumus šā panta pirmajā daļā paredzētajiem mērķiem, pārvaldnieks ir tiesīgs izmantot citus viņa rīcībā esošus finanšu līdzekļus, kurus atlīdzina dzīvokļa īpašnieks pārvaldnieka noteiktajā termiņā.
(3)
Pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot uzkrājumu:
1)
savas darbības rezultātā radušos zaudējumu segšanai;
2)
dzīvokļa īpašnieka neizpildītu saistību izpildei (parādu segšanai u.tml.).
24.
pants.
Sanitārās kopšanas prasību izpilde
Sanitārās kopšanas ietvaros veicamās darbības un regularitāti nosaka pārvaldīšanas līgumā.
IVnodaļaDzīvokļu īpašnieku individuālo interešu īstenošana komunālo pakalpojumu jomā
25.
pants.
Līgumi par komunālo pakalpojumu sniegšanu
(1)
Līgumu par komunālo pakalpojumu sniegšanu slēdz dzīvokļu īpašnieku kopība un komunālā pakalpojuma sniedzējs. Tas ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam.
(2)
Par saistībām, kas izriet no komunālo pakalpojumu līguma, katrs dzīvokļa īpašnieks komunālo pakalpojumu sniedzējam atbild savas saistības daļas (turpmāk – maksājamā daļa) apmērā.
(3)
Dzīvokļu īpašnieku kopība atbild par:
1)
koplietošanas vajadzībām patērēto pakalpojumu, ja tas ir noteikts, aprēķināts un uzskaitīts kā dzīvokļu īpašnieku kopības maksājamā daļa;
2)
dzīvokļu īpašnieku individuālajam patēriņam izmantotu komunālo pakalpojumu maksas parādiem, ja šajā likumā noteikto dzīvokļu īpašnieku kopības pienākumu, kas noteikti šā likuma 28. pantā, neizpildes dēļ komunālā pakalpojuma sniedzējs šo parādu nevar atgūt no dzīvokļa īpašnieka.
(4)
Kritērijus un metodiku, pēc kādiem nosaka, aprēķina un uzskaita katra dzīvokļa īpašnieka un kopības maksājamo daļu par komunālajiem pakalpojumiem, nosaka Ministru kabinets.
(5)
Saistības nepienācīgas izpildes gadījumā maksājums par komunālo pakalpojumu sākotnēji ieskaitāms pamatsummā un tikai pēc tam nenomaksāto nokavējuma procentu un līgumsoda dzēšanai.
(6)
Līgumā par komunālo pakalpojumu sniegšanu nosaka:
1)
gadījumus, kad dzīvokļa īpašniekam var nepiemērot nokavējuma procentus un līgumsodu;
2)
kārtību, kādā dzīvokļa īpašnieki un dzīvokļu īpašnieku kopība norēķinās par komunālajiem pakalpojumiem;
3)
termiņus, kādos izpildāmi šā likuma 27. – 28. pantā minētie pienākumi.
26.
pants.
Kārtība, kādā norēķinās par komunālajiem pakalpojumiem
(1)
Dzīvokļa īpašnieks un dzīvokļu īpašnieku kopība var norēķināties ar komunālā pakalpojuma sniedzēju:
1)
veicot tiešus maksājumus komunālā pakalpojuma sniedzējam (turpmāk – tieši maksājumi pakalpojuma sniedzējam);
2)
veicot maksājumus ar pārvaldnieka (pilnvarotās personas) starpniecību (turpmāk – maksājumi ar pārvaldnieka starpniecību).
(2)
Norēķinu kārtība ir vienota visiem dzīvokļu īpašniekiem un dzīvokļu īpašnieku kopībai.
27.
pants.
Dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības un pienākumi
(1)
Dzīvokļu īpašnieku kopība var prasīt mainīt līgumā par komunālā pakalpojuma sniegšanu noteikto kārtību, kādā dzīvokļa īpašnieki un dzīvokļu īpašnieku kopība norēķinās par komunālajiem pakalpojumiem.
(2)
Dzīvokļu īpašnieku kopībai ir pienākums segt izdevumus par komunālajiem pakalpojumiem, par kuriem tā atbild saskaņā ar šā likuma 25.panta trešo daļu.
28.
pants.
Pārvaldnieka tiesības un pienākumi saistībā ar līgumiem par komunālo pakalpojumu sniegšanu
(1)
Pārvaldnieks pārstāv dzīvokļu īpašnieku kopību, slēdzot, grozot un izbeidzot tās vārdā līgumus par komunālo pakalpojumu sniegšanu.
(2)
Ja dzīvokļu īpašnieki veic maksājumus ar pārvaldnieka starpniecību, papildus šā panta pirmajā daļā noteiktajam pārvaldnieks:
1)
nosaka, aprēķina un uzskaita maksājamo daļu, kā arī saistību neizpildes vai nepienācīgas izpildes gadījumā – arī līgumsodu un nokavējuma procentus, kas ir noteikti līgumā par komunālā pakalpojuma sniegšanu.
2)
savā vārdā, bet komunālā pakalpojuma sniedzēja labā vēršas Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā pret dzīvokļa īpašnieku par parāda piedziņu, kas radies dzīvokļa īpašnieka pienākuma segt maksājamo daļu neizpildes vai nepienācīgas izpildes dēļ;
3)
savā vārdā, bet komunālā pakalpojuma sniedzēja labā piesaka kreditoru pretenzijas un kreditoru prasījumus;
4)
pārskaita komunālo pakalpojumu sniedzējiem no dzīvokļu īpašniekiem saņemtos maksājumus līgumos par komunālo pakalpojumu sniegšanu noteiktajos termiņos dzīvokļu īpašnieku samaksātajā apmērā;
5)
pārskaita komunālā pakalpojuma sniedzējam pienākošos līdzekļus, kas iegūti, piedzenot parādu no dzīvokļa īpašnieka vai apmierinot kreditoru pretenzijas un kreditoru prasījumus;
6)
informē komunālā pakalpojuma sniedzēju gadījumu, kad parāda piedziņa nav iespējama, norādot neatgūstamā parāda (pamatparāda un blakus prasījumu) summu un pievienojot dokumentus, kas apliecina parāda atgūšanas neiespējamību;
7)
informē komunālā pakalpojuma sniedzēju par blakus prasījumu nepiemērošanu, pievienojot apliecinošos dokumentus.
(3)
Ja maksājumu ar pārvaldnieka starpniecību gadījumā komunālā pakalpojuma sniedzējs izmanto savu tiesību vērsties pret dzīvokļa īpašnieku par komunālā pakalpojuma maksājuma parāda piedziņu, pārvaldniekam ir pienākums pēc komunālā pakalpojuma sniedzēja pieprasījuma nodrošināt informāciju, kas nepieciešama šīs tiesības īstenošanai (piemēram, informāciju par parādu, t.sk. pamatparādu un blakus prasījumiem, dzīvokļa īpašnieka aktuālo kontaktinformāciju).
29.
pants.
Komunālā pakalpojuma sniedzēja tiesības un pienākumi
(1)
Ja maksājumi tiek veikti ar pārvaldnieka starpniecību, komunālā pakalpojuma sniedzējs:
1)
pēc pārvaldnieka lūguma vai savas iniciatīvas samazina pakalpojuma sniedzēja uzskaitē esošo parādsaistību apmēru par neatgūstamā parāda summu, ja ir veiktas visas atbilstošās parādu piedziņas un atgūšanas darbības un izpildās vismaz viens no kritērijiem, kad debitoru parādu neiekļauj ar uzņēmumu ienākuma nodokli apliekamajā bāzē atbilstoši normatīvajiem aktiem par uzņēmuma ienākuma nodokli.
2)
informējot dzīvokļu īpašnieku kopību, var vērsties pret dzīvokļa īpašnieku vai dzīvokļu īpašnieku kopību par parāda piedziņu, kas radies dzīvokļa īpašnieka vai kopības pienākuma segt maksājamo daļu neizpildes vai nepienācīgas izpildes dēļ, ja pārvaldnieks neveic šajā likumā noteiktos pienākumus saistībā ar līgumiem par komunālo pakalpojumu sniegšanu, tostarp visas atbilstošās parādu piedziņas un atgūšanas darbības, vai arī dzīvojamai mājai nav pārvaldnieka.
(2)
Ja dzīvokļa īpašnieks veic tiešus maksājumus pakalpojuma sniedzējam, komunālā pakalpojuma sniedzējs sagatavo un izsniedz dzīvokļa īpašniekam izziņu par maksājumiem.
VnodaļaPārvaldīšanas līguma izbeigšana
30.
pants.
Pārvaldīšanas līguma izbeigšana
(1)
Dzīvokļu īpašnieku kopība un pārvaldnieks ir tiesīgi vienpusēji izbeigt pārvaldīšanas līgumu.
(2)
No pārvaldīšanas līguma izrietošās pušu tiesiskās attiecības izbeidzas vienu mēnesi pēc tam, kad stājies spēkā dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums par pārvaldīšanas uzdevuma atsaukšanu vai pārvaldnieks ir informējis dzīvokļu īpašniekus par pārvaldīšanas līguma izbeigšanu.
31.
pants.
No pārvaldīšanas līguma izrietošo saistību un lietu pārņemšana
(1)
No pārvaldīšanas līguma izrietošās saistības un lietas nododamas atbilstoši nodošanas – pieņemšanas aktam.
(2)
Uzdodot pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevumu, dzīvokļu īpašnieku kopības pienākums ir mēneša laikā, ja pārvaldīšanas līgumā nav noteikts citādi, nodot pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevuma izpildi nepieciešamos dokumentus un mantu.
(3)
Izbeidzoties pārvaldīšanas tiesiskajām attiecībām, pārvaldniekam ir pienākums mēneša laikā ar nodošanas – pieņemšanas aktu nodot dzīvokļu īpašnieku kopībai:
1)
mājas lietā ietvertos dokumentus papīra vai elektroniska dokumenta formā, kas nav pievienoti Būvniecības informācijas sistēmai;
2)
citus ar pārvadīšanas uzdevuma izpildi saistītus dokumentus, ja tie ir nepieciešami dzīvojamās mājas turpmākai pārvaldīšanai.
3)
īpašnieku kopības mantu, tostarp dzīvokļu īpašnieku veiktās iemaksas uzkrājuma fondā, kā arī dzīvokļu īpašnieku samaksātos līdzekļus, kas vēl nav pārskaitīti citiem kreditoriem, ja tie glabājas pie pārvaldnieka;
4)
dzīvokļu īpašnieku kopības ieņēmumu un izdevumu pārskatu uz dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesisko attiecību izbeigšanās brīdi.
5)
pilnīgu informāciju par katra dzīvokļu īpašnieka parādsaistībām pret dzīvokļu īpašnieku kopību, komunālo pakalpojumu sniedzējiem un pārvaldnieku, tostarp parāda un blakus prasījumu summu, parāda veidu un tā pamatojumu, kā arī informāciju par parādu atgūšanai īstenotajām darbībām un aktuālo stāvokli (nosūtītajiem brīdinājumiem, noslēgtajiem izlīgumiem, uzsāktajām tiesvedībām, spriedumu izpildi u.tml.);
6)
pilnīgu informāciju par dzīvokļu īpašnieku kopības parādsaistībām un citu personu saistībām pret kopību.
(4)
Pēc dzīvojamo māju pārvaldīšanas tiesisko attiecību izbeigšanās, pārvaldnieks:
1)
saņemtos dzīvokļu īpašnieku kopībai paredzētos līdzekļus nodod dzīvokļu īpašnieku kopībai;
2)
komunālā pakalpojuma sniedzējam paredzētos līdzekļus nekavējoties nodod komunālo pakalpojumu sniedzējam.
Pārejas noteikumi
1.
Ar šā likuma spēkā stāšanos spēku zaudē Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums (Latvijas Republikas Saeimas un Ministru Kabineta Ziņotājs, 2009, 14. nr.; Latvijas Vēstnesis, 2010, 112., 183. nr.; 2013, 126. nr.; 2014, 6. nr.; 2015, 248. nr.; 2019, 253. nr.; 2021, 12.A, 244.B nr.).
2.
Līdz attiecīgo Ministru kabineta noteikumu spēkā stāšanās dienai, bet ne ilgāk kā līdz 2027.gada 1.jūlijam mājas lietai pievieno Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 8.pantā norādītos dokumentus un informāciju.
3.
Šā likuma 18.panta ceturtajā un sestajā daļā, 20.panta otrajā daļā un 25.panta piektajā daļā minētos noteikumus izdod līdz 2027.gada 31.decembrim.
4.
Līdz attiecīgos Ministru kabineta noteikumus aizvietojošo Ministru kabineta noteikumu spēkā stāšanās dienai, bet ne ilgāk kā līdz 2028.gada 1.martam piemērojami šādi Ministru kabineta noteikumi, ciktāl tie nav pretrunā ar šo likumu:
Ministru kabineta 2015. gada 15. septembra noteikumi Nr.524 "Kārtība, kādā nosaka, aprēķina un uzskaita katra dzīvojamās mājas īpašnieka maksājamo daļu par dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem".
Ministru kabineta 2010. gada 28. septembra noteikumi Nr. 906 “Kārtība, kādā tiek plānotas un organizētas ar dzīvojamās mājas renovāciju un rekonstrukciju saistītās darbības”.
Ministru kabineta 2010. gada 28. septembra noteikumi Nr.907 "Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi un kārtējo remontu".
Ministru kabineta 2011. gada 3. maija noteikumi Nr.343 "Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistra vešanas un aktualizēšanas noteikumi".
Ministru kabineta 2015. gada 15. septembra noteikumi Nr.524 "Kārtība, kādā nosaka, aprēķina un uzskaita katra dzīvojamās mājas īpašnieka maksājamo daļu par dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem".
Ministru kabineta 2010. gada 28. septembra noteikumi Nr. 906 “Kārtība, kādā tiek plānotas un organizētas ar dzīvojamās mājas renovāciju un rekonstrukciju saistītās darbības”.
Ministru kabineta 2010. gada 28. septembra noteikumi Nr.907 "Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi un kārtējo remontu".
Ministru kabineta 2011. gada 3. maija noteikumi Nr.343 "Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistra vešanas un aktualizēšanas noteikumi".
5.
Šā likuma 9.panta trešā daļa stājas spēkā 2027.gada 1.janvārī (dzīvokļu īpašnieku kopība uzkrājumus šā likuma 9.panta trešā daļā noteiktajā apjomā izveido sešu mēnešu laikā pēc likuma spēkā stāšanās.
6.
Pārvaldīšanas līgumi, kas ir spēkā šā likuma spēkā stāšanās dienā, bet neatbilst šā likuma noteikumiem, līdz 2028.gada 1.jūnijam ir saskaņojami ar šā likuma noteikumiem.
7.
Līdz attiecīgu izmaiņu izdarīšanai pārvaldīšanas līgumā, ir piemērojami Ministru kabineta 2010. gada 28. septembra noteikumi Nr. 906 "Dzīvojamās mājas sanitārās
8.
Komunālo pakalpojumu līgumi, kas ir spēkā šā likuma spēkā stāšanās dienā ir papildināmi ar šā likuma 25.panta sestajā daļā minētajiem noteikumiem līdz 2027.gada 31.decembrim.
9.
Pakalpojuma sniedzējs samazina uzskaitē līdz esošo parādsaistību un ar to saistīto blakusprasījumu apmēru, kas ir radušies šā likuma spēkā stāšanās brīdim, par neatgūstamā parāda summu, jo pārvaldnieku maiņas rezultātā nav nodoti dokumenti, kas apliecina dzīvokļu īpašnieku maksājumus, kā arī ir iestājies Komerclikuma 406.pantā noteiktais prasījuma noilguma termiņš.
Likums stājas spēkā
Ministrs V. Uzvārds